RESPECTO A LA FIGURA DEL RECTRACTO PARA DETERMINAR SI RESULTA EFICIENTE O NO COMO

INSTITUCION JURIDICA DEBEMOS EMPEZAR TENIENDO EN CUENTA TRES PRINCIPIOS:

A) La Maximización. - Es el mejor aprovechamiento de los escasos recursos existentes,

B) La Racionalidad. - Es el análisis y acción con anterioridad al problema.

C) La Eficiencia. - Es “la relación entre los beneficios totales de una situación y los costos totales de la misma”.

Ventajas:

- El Retracto implica una mejor forma de aprovechamiento de la riqueza, la consolidación del dominio en una
sola mano, lo cual se traduce en beneficio de la familia.
- Busca además, en el caso de un litigio, evitar el detrimento del deudor, igualmente proporcionar la propiedad
de los predios a quienes los trabajan, así como culminar con estados de indivisión o servidumbres que tan sólo
van en detrimento de la propiedad".
- Cumple una finalidad social.
- La utilidad pública lo sustenta
- Facilita la consolidación de la propiedad.
- El vendedor no sufre daño alguno porque el precio que él quería por el bien lo recibe del comprador o del
retrayente.
- Se privilegia la justicia por sobre la seguridad jurídica.

Desventajas:

- El sistema jurídico al reconocer el derecho de retracto a ciertas personas, lo que está llevando es a que este
sujeto privilegiado no tenga incentivo alguno para hacer un análisis racional de su situación y proceder a
realizar una oferta atractiva al titular del derecho.
- De esta manera por ejemplo: si existen tres copropietarios de un inmueble será más rentable al esperar que
alguno de ellos necesite vender su cuota , lo haga por culpa del retracto en condiciones menos favorables a
las del mercado ,y luego cualquiera de sus condominios estire la mano y adquiera la cuota a menos precio
muchas veces vil. Con ello resultando que esta sea la manera más eficiente de incentivar la consolidación del
dominio en una sola mano. (El precio por el que se vende un bien que puede ser retraído es siempre menor
que uno que no puede serlo).
- Hace más onerosa las transacciones cargando de costos al vendedor, al comprador y a los terceros.
- Se sacrifica la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
- Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes. Falta de protección a los terceros.
 Entonces concluimos en su primer momento que el retracto es INEFICIENTE, dado que:

El AED del Retracto se encontraría presente, en los supuestos contenidos en los incisos 2), 3), 4) Y 5) del artículo 1599
del Código Civil, referidos al derecho de Retracto de los copropietarios, litigantes, usufructuarios y superficiarios, así
como delos propietarios en los dos últimos casos; ya que, mediante el Retracto se lograría consolidar la propiedad en
una sola mano y se acabarían los juicios. Todas y cada una de las fundamentaciones a las que hace referencia el
legislador para justificar el reconocimiento legal del derecho de Retracto en favor de ciertas personas, demuestran una
gran sensibilidad, y parecerían ser social y económicamente valederas. Pero, las mismas no responden para nada la
pregunta de ¿cómo afecta el ejercicio del Retracto el libre intercambio de bienes? Como vemos la respuesta a esta
pregunta dada por el legislador, parte de la premisa de considerar que el Retracto afecta sólo en pequeña medida el
intercambio de bienes, razón por la cual, sus beneficios son mayores que sus cargas, sin embargo no deja la
interferencia en la libertad contractual y en la autonomía privada, además de ser un ineficiente mecanismo económico
que pervierte el intercambio de bienes. 
Las inconveniencias del retracto utilizando el Análisis Económico del Derecho. Así, radican por ejemplo, en el caso de la
venta de los derechos y acciones efectuada por una persona respecto de un bien sometido a copropiedad, tenemos que
la sola posibilidad de que alguno de los propietarios pueda retraer la parte alícuota que se quiera vender, implicará
necesariamente que el número de potenciales compradores se reduzca significativamente. Esto por cuanto los terceros
interesados preferirán invertir sus escasos recursos en actividades alternativas que les generen beneficios seguros, y no
jugar al "azar" en una compra que luego puede ser materia de alguna reclamación judicial. De esta manera, la capacidad
de negociación del vendedor se va a ver seriamente limitada.
Pero además, cuando el vendedor copropietario en el caso que valore su propiedad por ejemplo en S/ 100, 000 y desee
venderla en S/ 200,000, se enfrenta a la situación por la cual cualquier posible comprador va a querer que la contra
prestación refleje el riesgo que implicaría el ejercicio del derecho de retracto por parte de los condóminos, lo que va a
determinar que el precio a ser ofrecido a cambio de la cuota sea sensiblemente menor al que el vendedor podría aspirar
de ofertarlo libremente en el mercado.

De lo anteriormente suscrito se tiene que para que se celebre una transferencia patrimonial en el mercado es necesario
que el precio ofrecido a cambio del bien sea mayor que el valor que el titular le asigna, y que el precio pagado por el
comprador sea menor al valor que este último le adjudica al bien.
De esta manera, si un vendedor copropietario le asigna a su cuota un valor de S/ 100,000 la venderá por una suma
mayor a esta, por ejemplo S/ 200, 000 mientras que si el comprador le adjudica a la porción indivisa un valor de S/ 220,
000, estaría dispuesto a pagar por ella menos de dicha cantidad, por ejemplo S/200, 000.
Así, cuando el retrayente interviene en el contrato y le devuelve al original comprador los soles pagados, dejándolo sin el
bien adquirido, lo está afectando gravemente.
Pero el legislador no se ha dado cuenta, de un elemento fundamental: al originario comprador no le interesa que le
devuelvan su dinero, sino quedarse con el bien, pues no valora la parte alícuota en el monto ofrecido, sino que le asigna
un mayor valor, caso contrario, no hubiera comprado.

Además -continúa- la falta de exigencia legal de que el potencial retrayente tenga su derecho inscrito en el Registro con
anterioridad a su ejercicio, conlleva a que el sistema jurídico en vez de reducir "costos de transacción" los eleve, ya que
el potencial comprador tendrá no solo que acudir al Registro para buscar allí toda la información valiosa respecto de la
titularidad y demás derechos constituidos sobre el inmueble que desea adquirir, sino que, además, tendrá que buscar
dicha información dentro del área contractual. Es decir, el comprador tendrá que averiguar, Dios sabe cómo y a qué
precio, si el vendedor ha dado su inmueble en arrendamiento, usufructo o superficie. De esa manera, las transacciones
en el mercado se convierten por obra y milagro del Derecho en más onerosas.
Esta institución en vez de favorecer perjudica, desprotege y no asegura las transacciones, obstaculiza y no facilita el
tráfico de bienes, desestabiliza y no asegura las relaciones jurídicas establecidas, genera incertidumbre antes que
confianza, atenta antes que salvaguarda principios fundamentales del Derecho; no merece ser regulada por un
ordenamiento jurídico.

Lo que el Estado debe hacer es desplegar todo su manto normativo para proteger los Derechos de las personas,
dotando de seguridad a las transacciones realizadas y proveyendo de mecanismos adecuados de defensa cuando esa
protección fallase perjudicando al ciudadano; mas no una normatividad que ampare a unos y desampare a otros o que
privilegie el interés de un tercero dejando de lado el de los actores principales del negocio; vulnerando incluso principios
como el de autonomía privada, seguridad jurídica y buena fe registral, como sucede con la institución del retracto.

Estamos, pues, ante una institución desfasada, dudosa, criticada y criticable, defendida por unos y atacada por otros,
contradictoria, perjudicial, desestabilizadora y que tiende a crear inseguridad; “atributos” que hacen pensar hoy más que
nunca en su solidez y porvenir, conveniencia y utilidad. Atributos para pensar en su mantenimiento o su eliminación, en
su conservación intacta o adecuándola a las exigencias de los tiempos actuales.

Con todo lo anteriormente expuesto, ¿servirá de algo el retracto?: la respuesta puede ser fácilmente intuida; entonces
¿Qué Derecho queremos? : un Derecho -respondemos- permeable al cambio, crítico, susceptible de modificarse según
el devenir del tiempo, que se encuentre en condiciones de brindar respuestas eficaces frente a las transformaciones
sociales, políticas, ideológicas y económicas; en fin, un Derecho que evolucione y no se anquilose en el tiempo.