Importancia, fundamento y desarrollo del derecho registral.

La publicidad jurídica es un recurso ligado íntimamente a loe

caracteres de certeza y prevención a los que está llamado el
ordenamiento. A su través se exponen, se dan a conocer ciertas
situaciones o acontecimientos que, con relevancia en un plano jurídico,
variaran en su régimen por el solo hecho de constar publicados. En la
esfera patrimonial, la publicidad nació con la exclusiva finalidad de
proporcionar un margen de seguridad adecuado en relación con los
bienes inmuebles.
Fundamento:
Los registros inmobiliarios se originaron para favorecer. el tráfico
jurídico; señaladamente, para fomentar la confianza de los agentes
económicos en la propiedad raíz como adecuado respaldo de las
operaciones de financiación que entablaran con sus respectivos
dueños. La necesidad se suscitó en relación con los inmuebles por la
sencilla razón de que en su ámbito no puede operar la posesión corno
signo externo de titularidad. La regla, universalmente reconocida, de
que la posesión de buena fe equivale al título sirve para la presentación
del poseedor como autentico propietario (cfr.art.2412CC). Ello otorga
un parámetro mínimo de certidumbre. Por el contrario, tratándose de
inmuebles, la posesión que sobre estos no podría cumplir 'con esa
función. En primer lugar, por la posibilidad de que varias personas,
con distintos títulos incluso de diferente naturaleza, ya real, ya
persona, ejerzan actos posesorios sobre el mismo inmueble:
arrendatarios, usufructuarios, usuarios, etc. En segundo lugar por la
existencia de. derechos reales, singularmente el de hipoteca, que no
conllevan el disfrute material de la finca, aunque si su sujeción al
crédito que a su través se ha asegurado. El establecimiento de un
aparato institucional de publicidad jurídica habría de remediar las
consecuencias negativas de esas circunstancias .Ese sería el
fundamento primigenio del Registro de la Propiedad, el mitigar los
riesgos y fraudes de la contratación inmobiliaria en atención a la
información que sus libros proporcionan.

CONCEPTO:
Molinario definía el derecho registral inmobiliario como el sector del
derecho registral encargado del estudio de los principios y normas que
regulasen la organización y funcionamiento de los organismos
públicos destinados a la recepción de los títulos referidos a los
derechos reales y crediticios que recayesen sobre inmuebles; el modo
en que hubiera de efectuarse cada asiento o inscripción; los medios y
el contenido de la información que sobre lo ya publicado pudieran
expedir esos organismos; y, finalmente, los efectos que resultaran de la
inscripción.
PRINCIPIOS REGISTRALES- Ubicación en la ley 17:.801
Entendemos por principios regístrales siguiendo las expresiones, de
Roca Sastre, los criterios fundamentales, las orientaciones esenciales o
las líneas directrices de un sistema registral
Principio de legalidad
El principio de legalidad exige que haya coincidencia entre los
documentos a registrar y las leyes que los regulan, no solo en cuanto a
su forma sino también en cuanto a los presupuestos de validez de las
titulaciones o pretensiones en ellos contenidas como materia
registrable, y en tanto resulten de los propios documentos. Dicho en
otros términos debe tratarse de documentos legítimamente
conformados en cuanto a su forma y en cuanto a su contenido.
El principio de legalidad sí bien se piensa, puede llegar a agotar la
calificación, pues el examen, del documento es extensivo a otros
aspectos, incluso dominados por otros principios regístrales y en un
sentido amplio siempre será un examen de legalidad o de adecuación
normativa. En nuestro ordenamiento registral el principio de legalidad
esta contenido en el artículo 8 de la ley 1.7.801.
El principio de prioridad es uno de los pilares básicos de todo sistema
registral y, de alguna manera, se confunde con la publicidad registral
misma. Sin el funcionamiento de la prioridad la registración carece de
sentido.' La ley argentina es, a nuestro juicio, una de las más perfectas
en cuanto a la formulación del principio de prioridad: todo el sistema
ha sido articulado en base a reservas de prioridad progresivas que van
naturalmente conformando, o enervando por el transcurso de los.
respectivos plazos, las correlativas posiciones regístrales de los
documentos. Desde la reserva de prioridad que significa la
certificación (art.25), pasando por la del Plazo de presentación (art.5) y
terminando por la de la inscripción provisional y sus prorrogas (art.9),
existe una armónica organización del tiempo registral que concluye
perfecta y equilibradamente en los artículos 17 (oponibilidad e
incompatibilidad), 18 (inscripciones condicionadas) y 19 (prioridad
pura y alteración contractual de la prioridad). Toda esta construcción,
bueno es destacarlo, es netamente argentina.
Principio de especialidad o determinación. El principio de
especialidad, que para nosotros es lo mismo que el de determinación
aunque hay quienes distinguen entre uno y otro, es claramente formal:
esta ordenando a la más perfecta individualización de los asientos
regístrales para lograr, naturalmente, una más perfecta publicidad.
La especialidad como su nombre lo indica, exige la mayor cantidad de
notas para evitar la generalidad. Se extiende a los titulares de los
asientes, a los inmuebles registrados y a los derechos o pretensiones
que se registren. La ley 17801 ha destinado normas cuidadosas para
este principio en sus artículos 11, 12,13 y 14. El artículo 12, y su
correlativo 14, es una cabal expresión del principio de especialidad en
su prolija enumeración de las circunstancias que debe contener el
asiento de articulación y los demás asientos. También lo es el artículo:
32 relativo al registro de las inihibiciones.

El principio de tracto sucesivo o requisito de la previa inscripción, está

contenido en el artículo 15 de la ley 17.801. Su enunciado ofrece una
significativa variante con relación a sus precedentes ha sido concebido
como principio sustancial y no solamente formal.
Generalmente se formula este principio expresando que todo título que
pretenda ser registrado debe tener como antecedentes uno también
registrado y que en cada folio los asientos existentes deben resultar
perfectamente encadenados como derivándose los unos de los otros.
En nuestro ordenamiento registral en virtud del artículo 23 que prohíbe
autorizar documentos constitución, transmisión o modificación de
derechos reales sin tener a la vista el título inscripto", se lo ha
elevado .a la categoría de principio sustancial: la falta de título
inscripto fuera' de los supuestos del artículo 18 del código civil, como
sanción genérica a la violación del artículo 23, la falta de efectos del
acto.
Principio de legitimación y fe pública registral
Nosotros entendernos que la ley 17801 no contiene normas relativas a
la legitimación ni a la fe pública registral, al menos en la norma en que
se desenvuelve la doctrina registral clásica. Hay no, obstante una
legitimación en la ley 17.801 y es la derivada del artículo 15 en
combinación, con el artículo 23. Pero ella, con ser sustancial como es,
no significa la legitimación a la que se refieren los hipotecaristas
españoles cuando analizan el artículo 38 de la ley hipotecaria española.
En cuanto a la fe pública registral, tampoco se trata claramente de ella
en el art. 22 de la ley 17801, y por más que se hagan esfuerzos,
tampoco puede encontrársela en el artículo 1051 del código civil.

Sistemas declarativos
Los registros constitutivos encuadran en la clasificación genérica de
registros de derecho, en contraposición a los registros de títulos. Todos
los derechos que reciben constituyen obligaciones para estos registros,
pues se reservan el monopolio de la titulación para ello transforman
los derechos personales en derechos reales. En este sistema, la
inscripción es un modus adquirendi sustitutivo o complementario de la
traditio. Según el proyecto de Eleodoro Lobos y sus seguidores, la
tradición inmobiliaria requerida por nuestro Código Civil solo "se
juzgara hecha" mediante la inscripción en los registros
correspondientes, con lo cual estos organismos se habrán transformado
en "constitutivos",
Sistemas declarativos; Cuando basta el título para la transmisión
inmobiliaria (solo consenso), corno lo estableció en 1804 el Código de
Napoleón, 'o cuando se requiere el tituló y la tradición de la cosa para
que haya derecho real, el registro adquiere, carácter declarativo. Se lo
llama así por cuanto reconoce la preexistencia de los derechos reales,
de los cuales toma nota para su oportuna publicidad y otros efectos que
señalen las leyes.
Registros deudos y registros de títulos En cuanto a las formalidades
exigidas para la inscripción, existen registros de actos y de títulos. Los
primeros se caracterizan por la formalización del título que será objeto
de inscripción ante la propia instancia del Registro. Un buen ejemplo
puede encontrarse en nuestra normativa sobre la propiedad 'automotor,
donde lo normal es que los interesados comparezcan ante el
registrador, a fin de que este certifique las, firmas de su solicitud de
inscripción, solicitud que hace las veces de contrato publico.
Los registros de títulos o documentos, en cambio, basan la inscripción
en el acto o contrato ya formalizado, por lo que se comprende que, al
no haberse fiscalizado su conclusión, se prevea en sus respectivos
Ordenamientos la exigencia de titulación pública para esos
documentos, junto con ciertos poderes de control sobre la legalidad,
siquiera formal, de los mismos. En ello consistiría el principio de
legalidad, principio absolutamente vigente para el sistema argentino, a
la luz de los arts. 3 y 8 de la ley 17801.
Títulos susceptibles de inscripción: Según la naturaleza del derecho
que generan o el motivo de publicidad que concretan los títulos que
son susceptibles de inscripción pueden clasificarse en cuatro grandes
grupos.
En el primero encuentran los que "constituyen transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales, esto es, los derechos de
dominio, en cualquiera de sus modalidades (condominio, propiedad
horizontal), usufructo, uso, habitación servidumbre, hipoteca,
anticresis o superficie (forestal.
En el segundo grupo estaría conformado por los derechos personales
admitidos expresamente a inscripción. Así por ejemplo, ciertAs
locaciones, las expectativas de dominio derivadas de un boleto de
compraventa, el derecho de opción derivado de un contrato de leasing,
etc.
La tercera categoría la constituyen los que podrían denominarse "actos
voluntarios con trascendencia juridico real. Y es que., también con
base en la remisión que se realiza en la ultima letra del art..2 de la ley
17.801, se permite la incorporación al Registro de ciertos actos
voluntarios que, reconocidos en la legislación especial, alteran lo
condiciones jurídicas de un inmueble. La afectación al régimen de la
propiedad horizontal, al de prehorizontalidad, o la constitución del
bien de familia serian sus mejores ejemplos.
El ultimo grupo integran las medidas cautelares y demás actos de
naturaleza coactiva. En este 'rubro entraran las providencias cautelares
cuya inscripción admite el art.2 en su letra b). Son las anotaciones de
litis, embargos y prohibiciones de innovar o contratar, Se caracterizan
por afectar el inmueble al resultado final del proceso donde se han
trabado. Se concretan de un modo objetivo, mediante la práctica de un
asiento, en la hoja de la finca. Esto es la diferencia de ese grupo de
pronunciamientos judiciales que también integra la categoría ahora
comentada. Se trata de las declaraciones de inhibición o incapacidad
de las personas a las que se refieren y, luego, desarrollan los arts. 30 a
32 de la ley. Su esencial alcance personal y no dependiente de una
finca en particular conlleva una importante excepción al sistema del
folio real, en la consideración de que la mejor manera de llevar la
información atinente a estas medidas es a través de una especie de
índice de personas que garantice en todo caso el cumplimiento de la
interdicción decretada en relación con cualquier derecho del que
pudiera ser titular, y no solo con los que tuviera al tiempo de
presentarse el correspondiente oficio.
Aspectos dé calificación: Para la inscripción en el registro como regla
general, se requiere del pertinente instrumento público, notarial,
judicial, o. administrativo, que acredite el título que se presenta.
Se prevén excepciones, esto es, la práctica de asientos a partir de
documentos privados, pero ello siempre que se acredite la firma de sus
otorgantes: por Escribano o autoridad competente; así, como una de
esas excepciones pueden' citarse los contratos de arrendamientos o
subarrendamiento, cuando se admitan a inscripción,
LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO:
Los principios del Derecho registral inmobiliario son los criterios
básicos que disciplinan un concreto sistema de publicidad jurídica
fundiaría. Su principal función consiste en vertebrar, estructurar cada
sistema. Ese carácter se percibe especialmente cuando la normativa ha
de ser interpretada, momento en el que los principios se manifiestan de
modo de canon sistemático con el objeto de relacionar el precepto
aplicable con el contexto legal al que pertenecen,. De esta manera,
mostrarían toda su eficacia a la hora de calificar un documento, cuando
el Registrador tiene que decidir si un título se inscribe o no, pues, en
ese instante, los principios le concederían una visión unitaria y de
conjunto de este Concreto sector del ordenamiento.
-Principio de inscripción:
Por el principio de inscripción se quiere hacer referencia al valor y
efectos de la inscripción en relación con la constitución, transmisión,
modificación o extinción de derechos reales. Así, se habla de
inscripción constitutiva cuando supone una fase necesaria para que el
acto jurídico en cuestión despliegue sus efectos, y de inscripción
declarativa si solo se requiere frente a terceros.
-Principio de oponibilidad Según este principio, los títulos inscritos se
imponen frente a los que no lo están. A la inversa, los títulos de
dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no
estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad,
no pueden perjudicar a, terceros. En tal sentido, la inoponibilidad
significa que lo no inscrito no puede afectar a los titulares inscritos ni
limitar sus derechos, pero también, en buena lógica; que lo inscrito con
posterioridad es de peor condición jurídica a los que ya se encontrara
registrado.
- Principio de legitimación Por el juego de este principio, se presume
que el contenido del Registro refleja fielmente la realidad jurídica, en
tanto no se declare su inexactitud por cualquiera de los medios
señalados en la ley.

Esta presuncion general de veracidad despliega, en relación con el

derecho inscrito, a. favor de su propia existencia, pero también de la
titularidad y contenido ,jurídico con que se publica. El principio de
legitimación tiene también una orientación negativa, si un asiento se
encuentra cancelado en el Registro, por ejemplo, el de una hipoteca, se
habrá de presumir extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere.
-Principio de fe pública registral:
El principio .de fe pública Registral se halla íntimamente vinculado al
de legitimación, hasta el punto de que podrían ambos integrar otro
principio: el de exactitud registral. .
Así, mientras el principio de legitimación expresa una presunción iuris
tantum acerca del contenido del Registro, el de fe publica registrada un
paso Mas, al instaurar otra iuris et de iure a favor del que, confiando en
aquella primera presunción, se hubiera decidido a contratar con el
titular inscrito. No es justo que esta persona hubiera de soportar
cargas, gravámenes y dereChos que siendo inscribibles no lo
estuvieran cuando presento su escritura o titulo en el registro.
-Principio de legalidad
El principio: de legalidad tiene una doble dimensión. La primera
implica la necesidad de titulación o documentación publica para que
pueda practicarse una inscripción.
La segunda alude a la labor de calificación que ejerce el Registrador én
cuanto al fondo y forma del titulo presentado.
El juicio de calificación resulta básico para distinguir entre los
registros administratiVos y los jurídicos. Seria administrativo el que se
encargara de recopilar y organizar información para ponerla al servicio
de una entidad publica; jurídico, en cambio, aquel cuyo fin primario
fuera conferir certeza sobre determinadas situaciones, es decir, el que
no se limitara a recoger y publicar simples datos, por ejemplo, sobre la
titularidad de un derecho, sino que acreditara que quien figurara en sus
libros como titular lo fuera realmente. En estos últimos registros, y en
justa correspondenCia con las Importantes consecuencias que se
derivan de la inscripción, se exigiría que el acto respectivo superara un
previo control de legalidad. El Registrador se convertiría, así en el
guardabarrera del sistema inmobiliario, sancionando Con la falta de
inscripción a los títulos para cuya conclusión no se hubiera respetado
adecuadamente el ordenamiento jurídico.
-Principio de tracto sucesivo: Conforme al requisito del tracto
sucesivo , es necesario para la inscripción o anotación del dominio y
demás derechos sobre inmuebles que se encuentre previamente inscrito
o anotado el titulo de la persona que otorgue el acto en cuestión; esto
es, se exige siempre que cada nueva inscripción se sustente en la
anterior, ya voluntariamente por así consentirlo el titular registral, ya
forzosamente, por haberlo decretado una autoridad publica en un
procedirniento en el que aquel haya tenido intervención personal y
directa. En el estudio del principio de tracto sucesivó se suele
distinguir una vertiente sustantiva y otra formal. Aquella se enlaza
muy directamente con el principio de legitimación y se basa en el
respeto a la cadena de titularidades esta hace referencia a la exigencia
de que cada acto inscribible sea objeto de un único asiento de modo
que el folio de una finca refleje fielmente todos sus historial jurídico.
Por lo dicho parece obvio que uno y otro aspectos no tienen la misma
importancia, lo cual se comprueba especialmente en relación con
ciertos actos de carácter transitorio a los que las leyes suelen dispensar
inscripción separada; tal es el caso, por ejemplo, de la adjudicación de
un inmueble ex iure transmissione por muerte del heredero.
Principio de Especialidad:
Es uno de los principios con mas solera; ya la Exposición de Motivos
de la Ley .esPañola.de 1861 daba una noción acerca del mismo cuando
señalaba la inconveniencia de las hipotecas generales, y advertía que
una hipoteca solo seria publica en cuanto estuviera inscrita con
individual expreSión de la finca .a que afecta y de la cantidad a que se
extiende la garantía.
En virtud del principio de esPecialidad, se concluye la necesidad de
que en un primer momento, se identifique el objeto sobre el cual
habrán de recaer las sucesivas inscripciones (la finca) y, luego, se
determine rigurosamente el tenor y alcance del derecho que pretende
acceder al Registro. Este último tiene especial importancia en relación
con el derecho real de hipoteca, al obligar a fijar con precisión la
responsabilidad, cantidad pecuniaria, a que quede afecto el bien por
principal e intereses.
-Principio de rogación
El procedimiento registral se ha de iniciar, por regla general, a
instancia de parte. En esto consiste el llamado principio de rogación,
cuya esencia obliga también al Registrador a ceñirse estrictamente a lo
solicitado por el interesado (deber de congruencia).
Principio de consentimiento formal
Conforme a este principio, la modificación, alteración o novación en
los libros .de registros exige una declaración de voluntad de quien
fuera a .resultar directamente perjudicado con el exclusivo objetó de
generar tales efectos, y ello con independencia de que ese cambio
hubiera operado realmente en el mundo exterior. Mejor dicho, para la
inscripción de una hipoteca, por ejemplo, bastaría el consentimiento
del dueño de la finca, hasta el extremo de que en determinadas
ocasiones seria prescindible adjuntar la escritura que la instrumentara.
Principio de abstracción
Donde existe el principio de consentimiento formal, se da también el
de abstracción. Según este, el título jurídico a partir del cual se practica
la inscripción, no es la compraventa, la hipoteca o la servidumbre que
se haya pactado, sino el negocio unilateralmente otorgado por el
titular en cuya virtud autorice a que se despache la oportuna
modificación de los libros regístrales.
-Principio de causalidad.
Se trata del principio inverso al de abstracción; los sistemas regístrales
donde impera uno, repelen directamente el otro. Exactamente, el
principio de causalidad se reconduce a la necesidad de que los actos,
contratos o derechos a inscribir respondan a una concreta causa, esto
es, a una mutación jurídica-real externa, anterior, simultánea o
posterior a la inscripción que fundamente esta.
-Principio de prioridad. El principio de prioridad es el método de
solución de los conflictos que pudieran surgir en relación con la
titularidad y ejercicio de los derechos reales. En la esfera registral este
principio gradúa los derechos reales, pero también personales,
conforme a su orden de presentacion., de modo que quien primero
inscribe tendrá preferencia sobre los que accedan mas tarde.
-Principio de publicidad.
Históricamente cuando se aludía, sin mas, al principio de publicidad se
estaba haciendo referencia al sistema registral, en sí mismo y a la
prohibición salvo muy contadas excepciones, de gravámenes ocultos.
En la actualidad, se utiliza para advertir la cognosibilidad legas de las
situaciones inscribibles.
Asi considerado, el principio de publicidad significa que el Registro de
la Propiedad debe estar abierto para cualquiera que tenga un interés
legítimo en consultar los libros, entendiéndose por legitimo el interés
acorde con la finalidad del registro, que no es otra que la seguridad del
tráfico jurídico inmobiliario. De este modo, podrán solicitar al
Registrador la manifestación del estado registral de una finca no solo
su titular o aquellos que valoren contratar sobre la misma, sino
también, por ejemplo, los abogados, gestores administrativos y demás
profesionales que desempeñen actividades relacionadas con la
propiedad y mercado inmobiliarios. Por el contrario, el Registro
permanecerá cerrado para aquellas personas o empresas, que con falsa
apariencia .de interés legítimo, funcionen como oficinas de publicidad
paralelas y con finalidad de lucro.
Los principios Del derecho Registral Inmobiliario.
De inscripción: fase necesaria para que el acto jurídico en cuestión
despliegue sus efectos.
De oponibilidad: títulos que se imponen frente a los que no lo están.
De legitimación: reflejo fiel de la realidad jurídica.
De fe publica registral: vinculado al de legitimación.
De legalidad: tiene una doble dimensión:
De tracto sucesivo: previamente inscrito, sustenta en anotación
anterior.
De especialidad: identificación del objeto.
De rogación: exige declaración de Voluntad.
De consentimiento formal: declaración de voluntad del Perjudicado.
De abstracción: se da si existe consentimiento formal.
De causalidad: responden a concreta causa anterior.
De prioridad: graduación de acuerdo a presentación.
De publicidad: cognosibilidad legal de las situaciones Inscribibles.
publicidad foRMAL Y MATERIÁL.
De dos maneras puede predicarse la públiCidad, cuando de publiCidad
registral se trata, en su primer sentido se predica aludiendo a la
posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurídicas y en este
sentido se confunde o identifica con la registración. En un segundo,
aludiendo a la información acerca de las situaciones jurídicas
registradas. En el primer sentido se suele llamar publicidad materia, y
así se utiliza cuando se .habla de publicidad de los derechos reales, En
el segundo se la denomina publicidad de los asientos. Con este alcance
se la en los artículos 21 a 28 de la ley 17.801, y a ella nos referiremos.
La publicidad material implica el transito del documento al Registro.
Va de los sujetos del acto al organismo registral.
La publicidad formal recorre el camino inverso: va del Registro a los
sujetos.
Ciertamente se unen y confunden en un elemento común, que es el
asiento registral, generado por la publicidad material y divulgado por
la formal. No obstante, hay una forma de publicidad especial que
participa de ambas: la certificación con reserva de prioridad que
divulga un asiento pero, al hacerlo, genera otro asiento, que, a su vez,
será también divulgado.
CERTIFICACIONES E INFORMES:
La tercera reunión nacional de directores de Registro de la Propiedad,
celebrada en santa fe en 1966, definió a las certificaciones como, la
constancia emanada del Registro, a petición de parte, que publicita la
situación jurídica de los inmuebles y de las personas produciendo
simultáneamente el cierre registrar, en la época en que se formuló esta
definición no existía la ley 17.801. Pero si el decreto ley 11643/63 de
la provincia de buenos aires. La definición en consecuencia es valida
para las nomas de la ley. 17.801 ya que las normas de esta reproducen
las del decretó. No obstante la definición puede perfeccionarse en
algunos aspectos: en lugar de "constancia" es más adecuado expresar
"información" .y en' reemplazo de "cierre registral", "reserva de
prioridad", aclarando, además, que es "para el acto dispositivo que se
indique en la solicitud", En consecuencia,' modificando así la
definición del tercer congreso, podemos definir la certificación como
"la información que a petición de parte expide el Registro de la
Propiedad, sobre la situación jurídica de los inmuebles y de las
personas; y que simultáneamente con la expedición origina 'Una
reserva de prioridad "para el acto dispositivo que se indique en la
solicitud" Toda definición debe hacerse en base, a género próximo y
ultima diferencia. Por eso decimos información y no constancia.
Porque el concepto de "información" es genérica para todos los medios
de publicidad registral. Información produce el informe, la exhibición
de asientos, las copias certificadas y aun las notas de registración en
los documentos. 'Utilizamos el termino "expide" en lugar de "emana"
piles aquel es mas preciso y mas correcto, y tiene carta de ciudadanía
entre registradores y notarios. Es además el que usa la ley (arts.23, 24y
25). Decimos reserva (de 'prioridad porque técnicamente eso es lo que
ocurre y no cierre registral. El registro no cierra: reserva de prioridad,
pero admite que se regiStren documentos sobre el inmueble y aun que
se soliciten otras certificaciones, registración y expedición que serán
condicionadas pero que deben efectuarse.
Plazo de validez:
El artículo '24 de la ley 11.'7::8011 establecido distintos plazos de
validez para las certificaciones debiendo entenderse que tales ,plazos
son también 'para las anotaciones preventivas de reserVa.de
prioridad, ;según lo dispone el 'artículo 25. La distribuCión de plazos
esta hecha en base a tres supuestos:
1- certificaciones para documentos autorizados por funcionarios
con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, para los que
se establece un plazo de quince días.
2- CertificaCiones para documentos autorizados por funcionarios
con domicilio legal en, el interior de la provincia o territorio,
para las que se establece un plazo de veinticinco días.
3- Certificaciones para documentos autorizados por .funcionarios
con domicilio legal fuera del ámbito de la Provincia, territorio o
capital Federal, para los que se ha establecido un plazo de treinta
días. Estos plazos, a estar a lo dispuesto por el segundo párrafo
del artículo 24, y el artículo 43, pueden ser modificados por las
legislaciones locales,
Así, según el artículo 24 el plazo para los certificados solicitados por
funcionarios con domicilio en 'el 'interior de la ProvinCia o territorio
puede ser ampliado" cuando circunstancias locales lo aconsejen, y
según el articulo 43, todos los plazos pueden ser reducidos. -
Efectos:
La certificación produce dos efectos básicos:
*Uno, la reserva de prioridad., sobre la que ya algo hemos anticipado.
*Otro la fehadiencia de su contenido que en doctrina se denomina fe
pública, registral, cuyo ,alcance, mayor o menor, según los sistemas,
interesa precisar,
RESERVA DE PRIORIDAD: Como hemos dicho, el artículo 25 de la
ley dispone qué la expedición de un certificado implica una anotaciÓn
preventiva a favor de quien en el plazo legal, requiera la inscripción
del documento para el que se hubiere solicitado,
Esto significa que la situación jurídica informada en el certificado es
mantenida a favor del documento para el que se requirió durante el
plazo .de validez fijado por la ley, De tal modo, el documento
respectiva tendrá su posición registral guardada desde la, expedición
del certificada. .
Pero esta reserva no funciona autánomamente, sino combinada con el
plazo de cuarenta y cinco días que fija el artículo 5 para la
presentación de los documentos, y que es el plazo legal al que se
refiere el articulo 25. Si el documento ingresa al Registro pero fuera de
los cuarenta y cinco días, la reserva de prioridad desaparece y queda
solo en pie la prioridad común del articulo 19 que es la que surge de la
presentación. Además de lo dicho, la reserva de prioridad exige para
ser eficaz que el documento se autorice dentro del plazo de validez del
certificado. De no ser así, también desaparece.
Fe pÚBLICA REGISTRAL: En un sentido riguroso la fe pública
registral es la presunción de que los asientos regístrales son íntegros y
exactos, es decir, concuerdan con la realidad extraregistral en cuanto a
la existencia, extensión y plenitud de los derechos registrados. Esta
presunción, que Roca Sastre denomina "ficción de veracidad" es
establecida en los sistemas regístrales para proteger a los terceros que
adquieren confiados en las constancias dél Registro, y mantenerlos en
su adquisición, dentro de ciertas circunstancias, aún cuando esas
constancias no coincidan con la realidad. La referencia de la fe pública
registral es al contenido de los asientos y no al contenido de las
certificaciones. Ello tiene su importancia, pues una cosa .es reputar
verdaderos los asientos regístrales y otra es presumir que el contenido
de las certificaciones es el verdadero. En el primer caso, frente a la
discordancia entre la realidad y el registro, se prefiere a este último en
beneficio del tercero de buena fe. En el segundo, la discordancia se
traslada al asiento, registral y la certificación y, en casó dé que esta
difiera de aquel, se la presume veraz por sobre el contenido de los
asientos.
CERTIIICADOS Art. 25.
Información básica para Autorizar escrituras.
TIENE EFECTOS DE FE PÚBLICA REGISTRAL (ASIENTOS
INTEGROS Y EXACTOS) Y RESERVA DE PRIORIDAD
(IMPLICA ANOTACION PREVENTVA )
INFORMES. NO TIENE EFECTOS
ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 3°: El articulo 30 de la ley 17.801 exige
varios requisitos para que los documentos enumerados en el articulo 2
puedan registrarse.
Ellos son: a) que sean auténticos.
b) Que hagan fe por si mismos o con otros complementarios en cuanto
a su contenido registrable.
c) Que sirvan inmediatamente de título al dominio o al asiento
correspondiente.
d) Que estén constituidos pára escritura notarial, resolución judicial o
administrativa según corresponda.
e) Que sus originales o copias tengan las formalidades establecidas por
la ley, y estén, autorizados por quien este facultado para hacerlo.
a)-Documentos auténticos: Desde un punto de vista material, el
documento es autentico cuando el autor indicado en el documento
coincide con el autor real, Si no coincide el documento es falso, Desde
el pinto de viste formal, la identidad entre el autor real y el autor
indicado resulta del documento mismo. Así, documento autentico es
aquel que eficazmente establece que su autor real es quien el mismo-
documento indico como su autor. Tenemos que además para que un
documento sea registrable, además de esta comprendido en la
¿numeración del articulo 2, debe ser un documento autentico, Por
supuesto que además debe tener la forma correspondiente (escritura
publica, resolución judicial, resolución administrativa o simple
documento privado con las firmas de las partes-certificadas, es decir,.
con la indicación fehaciente de la autoria documental.
suficiencia y fehacencia del contenido registrable: El articulo 3 exige
también que los documentos hagan fe por si mismos o con otros
complementarios en cuanto a su contendido registrable. Esto significa
que deben bastarse a si mismos conteniendo en forma suficiente todos
los elementos configurativos de la situación jurídica que recogen:
-en cuanto a los titulares de los derechos,
-en cuanto a los inmuebles objeto de los mismos,
c) Carácter inmediato de dudo. Como dijimos, los documentos deben
servir inmediatamente de titulo al dominio o al derecho de pretensión
que se quiera registrar. Así, tratándose de transmisión de dominio debe
instrumentar un contrato de compraventa, de permuta, de donación,
que son los que sirven de titulo al dominio. Tratándose de hipoteca,
deben contener al contrato de hipoteca (acuerdo de acreedor y
propietario de someter un inmueble a ese derecho). No podrá
pretenderse, por ejemplo, registrar un documento en el que se disuelve
una sociedad comercial y se establece la forma en que se van a
adjudicar los inmuebles de dicha sociedad, pues no seria titulo al
dominios El titulo resultara, del acto en que efectivamente se
adjudiquen los derechos, y será consecuencia de aquel acuerdo, por el
titulo inmediato será el cine formalice la transmisiones.
d) Formalidades de los documentos: Todo lo referido a estos requisitos
que en puridad son los que constituyen las formas extrínsecas se
resuelve por aplicación de, normas no regístrales: notariales, judiciales
o administrativas según el caso. Tratándose de documentos originados
en jurisdicción distinta de aquella en que este el registro al que se
presentan deberán estar legalizados o ser conformes con las normas
procesales respectivas en caso de ser judiciales. En cuanto a los
testimonios o copias, deben admitirse por tales las reproducciones
documentales que se efectúen por los procedimientos fijados por las
leyes específicas.
Identificación
Aunque aparentemente simple, una de las labores más importantes del
Registrador es la identificación de quien resulta titular del derecho
interesado para su inscripción. Respecto al dominio, el articulo 85 del
decreto 2080/80 señala que lo que será el que figure como adquirente
en el documento. El titular puede ser una persona física o jurídica, uno
o varios, y actuar por si o por representante. Tratándose de personas
físicas, en el asiento se expresaran sus datos personales: nombre y
apellidos, documento naCional de identidad, edad, estado civil,
nacionalidad y afuera una persona jurídica, su nombre o razón, social,
clase y 'domicilio. En uno y otro caso, cuando el derecho se hallara en
régimen de cotitularidad (condominio, cohipoteca, etc.) Habría de
especificarse la cuota de cada titular en la propiedad o gravamen.
La verificación de la capacidad o personalidad jurídica es, de la aptitud
para ostentar el derecho que ingresa, supone un presupuesto necesario
para que se practique la inscripción; y ello aunque excepcionalmente
se permita registrar entes exentos de personería, (como. sucede, por
éjeMplo con las sociedades comerciales en formación.
FOLIO REAL EN SU ASPECTO FORMAL: El folio registral se
adapta a un modelo previamente, aprobado por la entidad gubernativa
competente. Tiene el tamaño de los oficios judiciales y formato
apaisado. Se estructura en distintas cuadriculas. En las situadas mas
arriba se detallan numero de matricula la localidad en La que esta
ubicado, El inmueble, su nomenclatura registral y las medidas linderos
y superficie de la finca. Si se tratara de un piso o departamento en un
edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal existirían
apartados especiales a fin de reseñar el número de la unidad, su planta
y superficie, la cuota proporcional que representase con respecto a los
elementos comunes, etc.
En la casilla inmediatamente posterior se describen los antecedentes
dominiales, esto es, las posibles referencias a las titularidades de la
finca anteriores a la apertura del folio. A continuación, en tres
columnas paralelas se reflejan los actos inscribibles.
- A la izquierda, todo lo atinente al dominio: dueño, titulo; registro del
Escribano interviniente, etc.
En el medio, los demás títulos sobre el inmueble, así como las
proVidencias cautelar es, y el resto de las medidaS que lo tengan por
objeto. A la derecha, las cancelaciones que se autoricen. En parte
inferior del anverso del folio, se resguarda un espacio para la
diligencia de la apertura del folio. En el constara la fecha en que se
hubiera realizado Junto con la firma del funcionario autorizante. De
igual modo habría de cubrirse ese espacio para el caso de que el folio
sea la continuación de otro que se hubiera completado en su extensión.
En este supuesto también se haría constar el número que hace el folio
en el historial jurídico de la finca.
El reverso se dedica exclusivamente a continuar con los asientos de los
derechos que se presenten a inscripción con la única salvedad de un
breve espacio destinado a especificar, cuando se rellene en su
integridad, el número de folio en que prosiga.
LA TECNICA DEL FOLIO REAL:
La publicidad del Registro demanda la clasificación de los. títulos de
la manera más prolija posible. Se llega de este modo a la llamada
técnica del folio real, en cuya virtud el propio. inmueble se adopta
como criterio de ordenación. registral de los derechos .que lo tengan
por objeto. Frente a los sistemas de folio personal, donde son las partes
implicadas en cada acto inscribible los factores que sirven de indice
para conocer• los derechos que pesan .sobre la finca, el folio real
ayuda a conocer el estado del inmueble de. forma mas rápida y eficaz.