Trabajo de Proyectos 02

UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA
ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

1
INDICE
PAG
1. INMOBILIARIAS EN LA LOCALIDAD DE ICA 3
1.1. EMPRESAS INMOBILIARIAS 3
1.1.1. URBANIZACIÓN LAS PIEDRAS DE BUENAVISTA 3
1.1.2. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA 6

2
1.1.3. GRUPO INMOBILIARIA CENTENARIO 7
1.1.4. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARIA

9
ICA
2. DEMANDA 11
3. PRECIO DEL PRODUCTO: COSTOS GENERALES +

15
UTILIDADES + IMPUESTOS
3.1. URBANIZACIÓN LAS PIEDRAS DE BUENAVISTA 15
3.2. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA 17
3.3. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA 18
4. CANALES DE COMERCIALIZACION 19
5. MERCADO POTENCIAL: DONDE PIDEN EL PRODUCTO,

22
HASTA DONDE ESTA ENFOCADO LA VENTA.
6. OFERTA DEL PRODUCTO 24

2
1. INMOBILIARIAS EN LA LOCALIDAD DE ICA
Este mercado está creciendo, en forma de urbanizaciones, condominios y

departamentos. Que viene creciendo a pasos agigantados, debido al actual desarrollo
de la ciudad, cada vez, llegan más empresas o grupos de venta.
Así como también al tipo de suelo, en el cual se construyen estos futuros hogares
iqueños, estamos hablando de los suelos agrícolas, ya que, al costar éstos precios
bajos, generan ganancias para nada pequeñas, cuando los convertimos en estructuras
como es el caso, de viviendas.
Podemos notar entonces, la gran oportunidad de estas constructoras, cómo las
aprovechan y el cómo los mejoramientos del poder adquisitivo de los ciudadanos
provocan un comercio gratificante.
3
1.1. EMPRESAS INMOBILIARIAS:
1.1.1. URBANIZACIÓN LAS PIEDRAS DE BUENAVISTA:
“Las Piedras de Buenavista es un proyecto de Llaxta, ubicado en el límite de los

distritos de Yaurilla y los Aquijes en la ciudad de Ica. Nuestro proyecto contará con
3,200 casas de 2 pisos con toda la modernidad, seguridad y comodidades que tú y tu
familia merecen.”
 Ubicación:

3
 LA URBANIZACIÓN CONTARA CON:

- Casas sismo resistentes de dos pisos.
- Distintos modelos a escoger.
- Ingreso controlado.
- Laguna artificial y skate park.
- Juego para niños y tenis de mesa.
- Pistas y veredas de concreto.
- Agua y luz las 24 horas, áreas verdes y losa deportiva.
 CON QUE CUENTA LA

VIVIENDA:
INGRESO CONTROLADO PISTAS Y VEREDAS DE CONCRETO
- Sala, comedor, cocina
- 1 baño
- 2 habitaciones
- Patio interior y exterior
 MEDIDAS DEL TERRENO:

- Largo: 18.60 m
- Ancho: 7.25 m

4
CASA BUENAVISTA
1.1.2. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA

5
DESCRIPCIÓN:
Está ubicada en el distrito de Ica, cuenta con 6 parques como aporte de Recreación
Pública equipados con áreas verdes, árboles, arbustos, caminos de adoquín y
cemento pulido, bancas, tachos de basura, alumbrado público y juego para niños.
ÁREA PROYECTADA DE CADA LOTE:

Desde 90m2
1.1.3. GRUPO INMOBILIARIA CENTENARIO

6
 UBICACIÓN
El Haras, una exclusiva urbanización con cerco perimétrico. Es nuestra segunda

urbanización en la ciudad de Ica y el proyecto más importante del sur. La urbanización
El Haras cuenta con un gran pórtico de ingreso, que garantiza la seguridad que tu
familia merece.
El Haras te ofrece:

7
 Cuotas desde S/. 727*

 6 etapas proyectadas para albergar a más de 3000 familias
 Una primera etapa con 741 lotes en venta dentro de sus más de 12 hectáreas
destinadas al desarrollo familiar
 Urbanización segura, con pórticos de ingreso, tranqueras y cerco perimetral
 Pozo de agua propio
 Más de 10,000 m² de áreas verdes distribuidos en 7 parques
 Amplias áreas de recreación: mini gimnasios y pérgolas
 Obras 100% terminadas: Luz, agua y desagüe
8
 Pistas, veredas y alumbrado público
1.1.4. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARIA ICA:

8
“La Estancia de Santa María es un proyecto de Menorca, ubicado en el límite de la

duna Saraja y por los Aguijes. Nuestro proyecto contará con casas de 1 y de 2 pisos
con toda la modernidad, seguridad y comodidades que tú y tu familia merecen.”
 Ubicación:
 LA URBANIZACIÓN CONTARA CON:

- Casas sismo resistentes de dos pisos.
Pórticos de ingreso para mayor seguridad.
- Paisajismo
- Parques temáticos.
- Veredas y pistas asfaltadas
- Servicios de agua y desagüe
- Alumbrado público con cableado subterráneo

9
10
PARQUES TEMATICOS
PISTAS Y VEREDAS ASFALTADOS
 CON QUE CUENTA LA VIVIENDA:

- Sala, comedor, cocina
- 1 baño
- 2 habitaciones
- Patio interior y exterior
 MEDIDAS DEL TERRENO:

- Área total: 72 m2
- Área techada: 40 m2

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2. DEMANDA
En los últimos años, el Perú ha tenido un interesante desarrollo con la implementación

de importantes proyectos que mejoran y promueven las inversiones a nivel nacional,
beneficiando directamente a las regiones y sus habitantes.
Ante la creciente demanda de viviendas en Ica, la inversión inmobiliaria mira nuevos
horizontes de desarrollo al sur y oeste de dicho distrito. Así, localidades como
Ocucaje, Santiago, Yauca y San José de los Molinos están cobrando atractivo.
Carlos Ramos, alcalde de la provincia de Ica, explicó que el interés por desarrollar 11
condominios en esas zonas ha duplicado el precio de sus terrenos. Hoy el metro
cuadrado llega a US$ 70, cuando hace algunos años estaba en US$ 30, dijo el
burgomaestre.
Si bien dichas tierras cuentan aún con zonificación agrícola, el burgomaestre explicó
que el sector privado viene gestionando la obtención de la zonificación residencial. En
algunas zonas, dicho cambio se realizaría entre este y el próximo año.
En ese sentido, una de las regiones que sobresale por su crecimiento es Ica, ya que
cuenta con interesantes iniciativas en diversos rubros como el agropecuario, bienes
raíces, comercio internacional, hidrográfico, minero, entre otros; que la convertida en
una región con potencial para los inversionistas.
Proyectos como la carretera Panamericana que interconecta las cinco provincias de
Ica, el aeropuerto de Pisco, la modernización del puerto de Pisco, los parques eólicos
y el crecimiento de las exportaciones; han influido para que la región tenga un
crecimiento anual anual de 7.1% desde el 2008, convirtiéndose así en el tercer
departamento con mayor crecimiento después de Cusco y Ayacucho (según datos del
INEI).
“El departamento de Ica, y en especial la región de Pisco, representa una excelente
opción para invertir en bienes raíces, que cuenta con características interesantes
como clima agradable durante todo el año, ubicación estratégica del país), excelente
proyección de revalorización a mediano plazo y varios lugares turísticos para los
visitantes nacionales y extranjeros “, indicó Nella Pinto, gerente general de Perú
Sotheby’s International Realty.
La experta destacó que Ica experimenta una creciente demanda de viviendas, lo cual
genera que el metro cuadrado llegue a costar US$70 aproximadamente. Asimismo,
indicó que las zonas de: Ocucaje, Santiago, Yauca y San José de los Molinos; son el
principal atractivo para los inversionistas. Por eso, se viene desarrollando condominios
que duplicaron el precio de los terrenos.
DEMANDA DE VIVIENDAS
Con el fin de estimar la demanda de viviendas nuevas, mejoradas o ampliadas y
determinar el perfil de los demandantes, el Fondo MIVIVIENDA S.A. presentó el
estudio de demanda realizado en 26 ciudades del país (24 mil encuestas) que abarcan
a 3.5 millones de núcleos familiares de propietarios y no propietarios.

11
Perfil del demandante: El núcleo familiar lo conforman en promedio más de 3

miembros.
La vivienda deseada tiene las siguientes características: el área construida promedio
es de 107 m2, con 2 baños, 2 o 3 dormitorios y la estructura es de material noble
(ladrillo)
12
CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA PARA MEJORA, AMPLIACIÓN Y/O

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA
Los resultados que aquí se presentan fueron extraídos y calculados del “Estudio de
Demanda de Vivienda a nivel de las principales ciudades”, elaborado en el 2013 por la
empresa Cuanto por encargo del FMV S.A. Dentro de los objetivos de ese estudio, se
caracterizó dos tipos de hogares: hogares con vivienda propia y hogares que no
cuentan con vivienda. Y para los objetivos de este documento se definieron los
siguientes conceptos claves, Demanda Potencial para mejora y/o ampliación de
vivienda, agrupa a todos los núcleos familiares (familias) que poseen vivienda propia;
del cual se desprende una Demanda Efectiva para la mejora y/o ampliación de
vivienda, que agrupa a todos los núcleos familiares que poseen una vivienda propia y
que tienen la intención de mejorarla y/o ampliarla, en un plazo menor o igual a dos (2)
años. El concepto de Demanda potencial para construcción de vivienda no es utilizado
en este documento, no obstantes se define como Demanda Efectiva para la
Construcción de vivienda, a aquellos núcleos familiares que no poseen vivienda
propia, pero si tienen terreno y manifiestan su intención de comprar una vivienda, en
un plazo menor o igual a dos (2) años.
Para cada una de las ciudades, se presenta información en dos secciones: la primera
que contiene información sobre la demanda efectiva para mejora y/o ampliación de
vivienda por niveles socioeconómicos (NSE) y, una segunda sección que cuantifica la
demanda efectiva para construcción de vivienda (número de hogares que tienen
terreno). Finalmente, se resalta que la información en el mercado sobre estudios de
características de viviendas es bastante limitada.

12
13

13
14

14
3. PRECIO DEL PRODUCTO: COSTOS GENERALES + UTILIDADES +

IMPUESTOS
3.1. URBANIZACIÓN LAS PIEDRAS DE BUENAVISTA:
 PROPUESTA ECONOMICA:
- Costo de la vivienda al contado: S/. 95 000.00

30
- Inicial del 30 % = X 95 000=¿ S/. 28 500.00
100
- Cuotas mensuales: a) 10 años -------------> A= S/. 986.00

mensuales
b) 15 años -------------> A = S/. 831.00
mensuales 15
c) 20 años -------------> A= S/. 765.00
mensuales
VALOR DE
ÁREA DE ÁREA 15
LA VIVIENDA INICIAL CREDITO A 10 20
TERRENO CONSTRUIDA AÑOS
AL 30% FINANCIAR AÑOS AÑOS
(m2) (m2)
CONTADO
134.86 70.77 S/. 95 000 S/.28 000 S/. 66 500 S/. 986 S/. 831 S/. 765
- Crédito a financiar: S/. 95 000 – S/. 28500 = S/. 66500.00
Se calcula el interés mensual sabiendo las cuotas mensuales y el tiempo:
a) n = 10 años x 12 meses = 120 meses

A = S/. 968.00
(ℑ)(1+ ℑ)n
A=P X
(1+ ℑ)n−1
( ℑ)(1+ ℑ)120
968=66500 X
(1+ ℑ)120 −1
Im = 0.01069 = 1.07 % mensual
I anual = 13.6 %
Entonces: S/. 968 X 120 meses = S/. 118 320.00
Costo a crédito: S/. 28 500 + S/. 118 320 = S/. 146 820. 00
b) n = 15 años X 12 meses = 180 meses

A = S/. 831.00
( ℑ)(1+ ℑ)n
A=P X
(1+ ℑ)n−1

15
( ℑ)(1+ ℑ)180
831=66500 X
(1+ ℑ)180 −1
Im = 0.01064 = 1.06 % mensual
I anual = 13.5 %
Costo a crédito: S/. 28 500 + S/. 149 580 = S/. 178 080.00
c) n = 20 años X 12 meses = 240 meses 16

A = S/. 765.00
( ℑ)(1+ ℑ)n
A=P X
(1+ ℑ)n−1
240
(ℑ)(1+ ℑ)
765=66500 X
(1+ ℑ)240 −1
Im = 0.01058 = 1.06 % mensual
I anual = 13.5 %
Costo a crédito: S/. 28 500 + S/. 183 600 = S/. 212 100.00
DIFERENCIAS EN RELACION AL MONTO A FINANCIAR:
1 diferencia = s/. 118 320.00 - s/. 66 500.00 = s/. 51 820.00 equivalente al 78 % del
monto a financiar.
2 diferencia = s/. 149 580.00 - s/. 66 500.00 = s/. 83 080.00 equivalente al 125 % del
monto a financiar.
3 diferencia = s/. 183 600.00 - s/. 66 500.00 = s/. 117 100.00 equivalente al 176% del
monto a financiar.
DECISION FINAL:
Elijo pagar al contado todo el valor de la casa, pero en caso de ser inevitable el
financiamiento optaría por el menor plazo que es por 10 años.
UTILIDADES, IGV Y GASTOS GENERALES

Se consultó en esta empresa cuales eran sus utilidades y gastos generales, dándonos
como respuesta porcentajes de 6 y 10% respectivamente. Con estos datos podemos
elaborar una tabla para verificar cual es la ganancia que tiene la empresa y cuales es
el costo directo por cada edificación construida.
Añadido a esto no debemos olvidar el IGV del 18% al calculo.

16
GASTOS
IGV COSTO SIN UTILIDADES COSTO
FORMA DE PAGO COSTO GENERALES
(18%) IGV (6%) DIRECTO
(10%)
Al contado S/95,000.00 S/17,100.00 S/77,900.00 S/4,674.00 S/7,790.00 S/65,436.00
Se analiza solo la forma de pago al contado debido a que este sería el precio real del
proyecto. Las formas de pago a crédito generan mayor ganancia debido a los
intereses que se acumulan.
3.2. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA
INFORMACIÓN PROPORCIONADA:
Precio al contado de la vivienda 90 m2

17
$14,797.77
cuota inicial ( sin intereses) 21.66% 20% $3,205.77
$
a la firma 721.77
saldo inicial : 6 letras de $414
$251.9
saldo capital : 95 letras de 7 $11592.00
FINANCIAMIETO:
Cuota inicial del 20 % = $3,205.77 (sin interés)
6 ×414 + 721.77= 3205.77
Hallamos el interés a partir de los datos proporcionados:
i(1+i) n
A=P× [ (1+i)n −1
]
A= 251.97 pago mensual uniforme

i= ?%
n= 95 meses
P= 11592.00 saldo capital presente
i(1+i) 95
251.92=11592× [ ]
(1+i) 95−1
i=0.01758
i=1.76% (mensual)
Conversión de la Tasa Efectiva Mensual a la Tasa Efectiva Anual
1
TEM=(1+TEA) 12 -1

17
TEA= (1.76 % +1)12 – 1
TEA=0.2326
TEA=23.26%
Entonces el valor final será 251.97×95 + 3205.77= $27,142.92
Comparando:
Precio al contado de la vivienda Precio en cuotas

$14,797.77 $27,142.92

Se consultó en esta empresa cuales eran sus utilidades y gastos generales, dándonos 18
GASTOS
(10%)
Al contado $14,797.77 $2,663.60 $12,134.17 $606.71 $1,213.42 $10,314.05
3.3. GRUPO INMOBILIARIA CENTENARIO
INFORMACION PROPORCIONADA
 I ETAPA Terreno de 93 m2 a S/. 48000.00
 II ETAPA Terreno de 105 m2 a S/. 49875.00
 III ETAPA Terreno de 75 m2 a S/. 40425.00
Terreno al contado = 49875
a) Sin inicial pagara 979.16 mensualmente durante 10 años
Entonces calculamos la tasa de interés:
( 1+i )n−1
V P= A
( i ( 1+i )n )
( 1+i )120 −1
49875=979.16
( i ( 1+i )120 )
i=1.705 % mensual
Entonces el valor final será:
979.16 X 120 = 117499.2

18
Comparando =117499.2– 49875 = 67624.2

b) Otro modo de pago es dando una inicial del 20% y el resto va pagar un monto
de 794.54 durante 10 años
20 % X 49875=9975
⇒ 49875−9975=39900 ( es lo que falta pagar )
( 1+i )n−1
V P= A
( i ( 1+i )n )
( 1+i )120 −1 19
39900=794.54
(
i ( 1+ i )120 )
i=1.74 % mensual
Entonces el valor final será:
794.54 X 120 = 95344.8
Comparando =95344.8– 49875 = 45469.8
Se consultó en esta empresa cuales eran sus utilidades y gastos generales, dándonos
GASTOS
(9%)
Al contado S/49,875.00 S/8,977.50 S/40,897.50 S/2,044.88 S/3,680.78 S/35,171.85
4. CANALES DE COMERCIALIZACION
La publicidad de los grupos inmobiliarios, tienen un gran presupuesto y enorme

cobertura, debido a de esa forma pueden llegar a la mayor parte de la población. Esta
publicidad puede manifestarse de diferentes formas, mediante canales de
comercialización como:
PARADEROS: Punto estratégico donde se puede llegar a mayor cantidad de
personas.

19
CARTELES: En la ciudad de Ica se ven carteles de publicidad de grupos inmobiliarios

mayormente en las avenidas y calles principales para captar la mayor cantidad de
posibles compradores
20
STAND EN CENTROS COMERCIALES: En los principales centros comerciales se

pueden observar una gran concentración de stands de venta de lotes de diversos
grupos inmobiliarios.

20
MEDIOS TELEVISIVOS Este tipo de canal de comercialización incluye la transmisión

de publicidad en medios locales nacionales, además de retransmitir en otro tipo de
empresas, como son las empresas de transporte SOYUZ y FLORES.
21
REDES SOCIALES Este tipo de canal, viene siendo el más efectivo, debido a que
gran cantidad de público tiene acceso directo a este tipo de publicidad.

21
5. MERCADO POTENCIAL:
IDENTIFICAR LAS NECESIDADES DEL CLIENTE:

- Vivienda grande
- Vivienda pequeña
- Vivienda con áreas verdes
- Vivienda cerca a centros comerciales
“EL TAMAÑO DEL MERCADO ESTA EN FUNCION, TANTO DEL INTERES COO DE
SUS INGRESOS”
22
Segmentación de mercado:
- Proporciona una ventaja competitiva por especialización.
- Permite que el Agente Inmobiliario economice recursos: financieros, físicos y
económicos.
- Otorga conocimiento del mercado y el negocio
MERCADO INMOBILIARIO:
Clasificación:
- Mercado Primario (Terrenos – Proyectos)
- Mercado Secundario
- Mercado Industrial/ Comercial (Terrenos)
Bases para la segmentación:
1. Geográfica
 Cuadra
 Manzana
 Urbanización
 Ciudad
 Distrito
2. Demográfica

22
 Edad
 Raza
 Nacionalidad
 Tamaño de familia
3. Socio- Económica
 Ocupacion
 Nivel de educación
 Clase social
 Ingresos familiares
 Renta
4. Psicológica
 Personalidad
 Actitud 23
 Actividad
 Comportamiento: Hábitos, costumbres
5. Comportamiento
6. Actividad
https://plataformaune.files.wordpress.com/2013/01/introduccion-al-marketing-
inmobiliario-pinchar.pdf
6. OFERTA DEL PRODUCTO
En el análisis de mercado, lo que interesa es saber cuál es la oferta existente del bien
o servicio que se desea introducir al circuito comercial, para determinar si los que se
proponen colocar en el mercado cumplen con las características deseadas por el
público. Dada la evolución de los mercados, existen diversas modalidades de oferta,
determinadas por factores geográficos o por cuestiones de especialización. Algunos
pueden ser productores o prestadores de servicios únicos, otros pueden estar
agrupados o bien, lo más frecuente, es ofrecer un servicio o un producto como uno
más de los muchos participantes en el mercado. En el primer caso referido como el de
especialización, se trata de monopolios, donde uno solo es oferente en una localidad,
región o país, lo cual le permite imponer los precios en función de su exclusivo interés,
sin tener que preocuparse por la competencia. A ello, el público consumidor sólo
puede responder con un mayor o menor consumo, limitado por sus ingresos. Para los
casos de un cierto número restringido de oferentes, que se ponen de acuerdo entre
ellos para determinar el precio de mercado, se les conoce como el oligopolio. Muy
similar al caso anterior, el consumidor no afecta el mercado, pues su participación
igualmente se ve restringida por su capacidad de compra.
El último caso, el de mercado libre es aquél donde sí interviene la actuación del
público que puede decidir si compra o no un bien o servicio por cuestión de precio,

23
calidad, volumen o lugar. Bajo esta presión, el conjunto de oferentes de un mismo bien
o servicio, inclusive de un producto sucedáneo o sustituto, debe estar atento en poder
vender, de conformidad con las reacciones de los clientes quienes, por su parte, tienen
la posibilidad de cambiar de producto o de canal de distribución como les convenga.
De ese modo, los compradores influyen sobre el precio y la calidad de los bienes o
servicios. Esta doble actuación supone una regulación automática de los mercados,
por ello, los oferentes deben velar permanentemente por su actualización a modo de
no quedar rezagados en calidad, oportunidad, volumen o precio. El hablar de estas
características tiene por objeto que el empresario, deseoso de poner un negocio en
este giro, pueda calibrar el tipo de mercado existente en cuanto a la oferta y así 24
determinar si le conviene o no aventurarse. Es igualmente posible que al iniciar esta
parte del trabajo, el futuro inversionista advierta la inconveniencia de proseguir y el
estudio le habrá servido para no arriesgar en una empresa que fuera a resultar
improductiva. La decisión que tome no dependerá exclusivamente de la participación
en un mercado libre, sino que puede proponerse romper un monopolio o un oligopolio
locales, lo cual tendrá su grado de dificultad, pero puede lograrse. No así, si deseara
competir con un gran monopolio de Estado cuya actuación frecuentemente es social y
que no obedece a una dinámica del mercado. En lo relativo al estudio de la oferta,
para este giro, se debe conocer quiénes están ofreciendo ese mismo bien o servicio,
aún los sustitutos en la plaza donde se desea participar, con el objeto de determinar
qué tanto se entrega al mercado, qué tanto más puede aceptar éste, cuáles son las
características de lo suministrado y el precio de venta prevaleciente. El estudio debe
contener la cantidad de empresas participantes, los volúmenes ofrecidos en la zona y
el precio promedio al que se vende. En este punto, es conveniente realizar un cuadro
comparativo entre los distintos tipos de oferentes con sus diversos bienes o servicios,
comparar sus precios y la calidad ofrecidos, de preferencia investigar acerca de los
potenciales de producción, o sea saber si pueden ofrecer en mayores volúmenes y
hacer un mapeo de la distribución en la zona de interés, respecto del giro que se
propone instalar. Para el análisis comparativo se propone el siguiente cuadro, sólo
complételo con la información que pueda obtener de la región:

24
Se referirá a la situación actual y futura, y deberá proporcionar las bases para prever
las posibilidades del proyecto en las condiciones de competencia existentes.
1. Situación actual. Presente y analice datos estadísticos suficientes para caracterizar
la evolución de la oferta. Para ello siga el siguiente esquema:
a- Series estadísticas de producción e importación.
b- Cuantifique el volumen del producto ofrecido actualmente en el mercado.
c- Haga un inventario crítico de los principales oferentes, señalando las condiciones en 25
que realizan la producción las principales empresas del ramo. Debe señalar los
siguientes aspectos.
 Volumen producido.
 Participación en el mercado.
 Capacidad instalada y utilizada.
 Capacidad técnica y administrativa.
 Localización con respecto al área de consumo.
 Precios, estructura de costos.
 Calidad y presentación del producto.
 Sistemas de Comercialización, crédito, red de distribución.
 Publicidad, asistencia al cliente.
 Regímenes especiales de protección.
2. Análisis del régimen de mercado. Presente información suficiente que permita
conocer, si la estructura del mercado del producto, es de competencia perfecta,
imperfecta y sus diversos matices.
3. Situación futura, la evolución previsible de la oferta, formulando hipótesis sobre los
factores que influirán sobre la participación del producto en la oferta futura. Se deben
destacar:
a- Las posibilidades de incremento en el grado de utilización de la capacidad ociosa de
los productores actuales.
b- Existencia de planes y proyectos de ampliación de la capacidad instalada por parte
de los productores actuales.
 Analice los factores influyentes en la evolución previsible de la oferta. Examine
los datos sobre la evolución previsible de.
 Evolución del sistema económico.
 Cambios en el mercado proveedor.

25
 Medidas de política económica.

 Régimen de precios, mercado cambiario.
 Factores aleatorios y naturales.
c- Proyecte la oferta ajustada con los factores anteriores, y obtendrá la oferta futura del
bien.
OFERTA EN LIMA:
26
Entre enero y mayo del 2018, el principal resultado obtenido por el sector inmobiliario
de Lima Metropolitana es el aumento sostenido de la velocidad de venta de las
viviendas de los proyectos multifamiliares, con un incremento del 19%, reportó
la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI).
Solo en mayo, se pasó de 681 viviendas vendidas en dicho período del año pasado a
1,020 viviendas vendidas en el presente año.
“Ello se debe a un mayor crecimiento de la economía, mayores expectativas de
compra de las familias, al lanzamiento de nuevos proyectos que incrementa la oferta
inmobiliaria y la disminución de las tasas de intereses de crédito hipotecario”, explicó
el vicepresidente de la ASEI, Ricardo Arbulú , a Gestion.pe.
Indicó que este crecimiento ha superado la expectativa que tenían las empresas que
era un crecimiento del 10%. “Sin embargo, se ha generado un crecimiento mayor”,
dijo.
Arbulú detalló que actualmente el stock de viviendas en Lima asciende a 19,057
viviendas desarrolladas principalmente en Lima Top y Lima Moderna, aunque la cifra
es menor a las 22,000 viviendas ofertadas en el 2014.

26
“Actualmente, se desarrollan en Lima y Callao 480 proyectos formales de mediano y

gran tamaño que ofertan aproximadamente 19,057 viviendas”, manifestó.
“Existe la tendencias de las familias de comprar un departamento más cercano a su
centros laborales. Además el distrito de Jesús Maria permite el desarrollo de una
mayor altura de las edificaciones multifamiliares generando una mayor oferta de
acuerdo a la gran demanda de las familias”, explicó.
Según el reporte de la ASEI, el ticket promedio de venta de un departamento de un
edificio multifamiliar ha experimentado un aumento, pasando de S/ 400,459 en abril a
S/ 421,689 en mayo.
27

27
OFERTA EN ICA:
Para el representante de la ASEI, existen tres elementos estructurales que presionan
al alza el precio de la vivienda previsto, que para este año se tiene previsto un
aumento del 5%.
“Ello se debe a la gran demanda insatisfecha en la ciudad de Lima de más de 1
´000,000 de hogares, el segundo término la poca oferta formal existente de
aproximadamente de 19,057 viviendas, y en tercer lugar las facilidades que ofrecen los
bancos para calificación de un crédito hipotecario facilitando la disminución de tasas
de intereses”, reseñó.
Una de las regiones con mayor proyección de crecimiento inmobiliario es Ica, 28
especialmente la ciudad de Pisco, así lo afirma la gerente general de Perú Sotheby’s
International Realty, Nella Pinto. “El departamento de Ica, y en especial la región de
Pisco, representa una excelente opción para invertir en bienes raíces ya que cuenta
con interesantes características como el clima; ubicación, excelente proyección de
revalorización a mediano plazo y diversos lugares turísticos”, asegura.
La especialista destaca que Ica experimenta una creciente demanda de viviendas,
tanto así que actualmente, el metro cuadrado está valorizado en US$ 70 dólares
aproximadamente. Detalló que las zonas de Ocucaje, Santiago, Yauca y San José de
los Molinos son atractivas para los inversionistas. Por ello se vienen desarrollando
condominios que duplicaron el precio de los terrenos.
Puntualizó que en Pisco, el mercado inmobiliario experimenta un crecimiento
sostenido debido al aumento en las exportaciones. “La mayoría de proyectos buscan
cubrir la demanda de vivienda para empresarios y trabajadores. Esto ha dado como
resultado un aumento en el costo por metro cuadrado. Actualmente se encuentra entre
40 y 50 dólares aproximadamente”, comenta y agrega que “la revalorización del metro
cuadrado en el Valle de Pisco se deberá hacer en el plazo de un año, y su precio
podría llegar a los 100 dólares”.
En tanto, dijo que en Paracas, por la implementación de proyectos como el puerto y
aeropuerto de Pisco; “se ha generado un alza por metro cuadrado de
aproximadamente 350 a 400 dólares para proyectos de segunda fila, y en 1,000
dólares para primera fila”.

28
CONCLUSIONES
Los expertos definen un estudio de mercado como un proceso sistemático de

recopilación y análisis de datos y todo tipo de información acerca de los clientes,
competidores y el mercado en general. Los usos de un estudio de mercado son
variados, se pueden utilizar para lanzar nuevos productos, para conseguir más clientes
o relanzar nuestras ventas.
Si nos referimos al sector de la vivienda un estudio de mercado inmobiliario puede ser 29
usado para conseguir el máximo de información posible con diferentes utilidades como
la venta, el alquiler, la inversión o sencillamente, conocer mejor a nuestros
competidores.

29

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UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

1. INMOBILIARIAS EN LA LOCALIDAD DE ICA 3

1.1. EMPRESAS INMOBILIARIAS 3

1.1.1. URBANIZACIÓN LAS PIEDRAS DE BUENAVISTA 3

1.1.2. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA 6

1.1.3. GRUPO INMOBILIARIA CENTENARIO 7

1.1.4. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARIA

3. PRECIO DEL PRODUCTO: COSTOS GENERALES +

3.1. URBANIZACIÓN LAS PIEDRAS DE BUENAVISTA 15

3.2. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA 17

3.3. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA 18

5. MERCADO POTENCIAL: DONDE PIDEN EL PRODUCTO,

6. OFERTA DEL PRODUCTO 24

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

1. INMOBILIARIAS EN LA LOCALIDAD DE ICA

Este mercado está creciendo, en forma de urbanizaciones, condominios y

1.1.1. URBANIZACIÓN LAS PIEDRAS DE BUENAVISTA:

“Las Piedras de Buenavista es un proyecto de Llaxta, ubicado en el límite de los

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

 LA URBANIZACIÓN CONTARA CON:

 CON QUE CUENTA LA

 MEDIDAS DEL TERRENO:

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

1.1.2. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARÍA

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

ÁREA PROYECTADA DE CADA LOTE:

1.1.3. GRUPO INMOBILIARIA CENTENARIO

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

El Haras, una exclusiva urbanización con cerco perimétrico. Es nuestra segunda

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

 Cuotas desde S/. 727*

1.1.4. URBANIZACIÓN LA ESTANCIA DE SANTA MARIA ICA:

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

“La Estancia de Santa María es un proyecto de Menorca, ubicado en el límite de la

 LA URBANIZACIÓN CONTARA CON:

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

PISTAS Y VEREDAS ASFALTADOS

 CON QUE CUENTA LA VIVIENDA:

 MEDIDAS DEL TERRENO:

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

En los últimos años, el Perú ha tenido un interesante desarrollo con la implementación

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

Perfil del demandante: El núcleo familiar lo conforman en promedio más de 3

CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA PARA MEJORA, AMPLIACIÓN Y/O

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

3. PRECIO DEL PRODUCTO: COSTOS GENERALES + UTILIDADES +

- Costo de la vivienda al contado: S/. 95 000.00

- Cuotas mensuales: a) 10 años -------------> A= S/. 986.00

- Crédito a financiar: S/. 95 000 – S/. 28500 = S/. 66500.00

Se calcula el interés mensual sabiendo las cuotas mensuales y el tiempo:

a) n = 10 años x 12 meses = 120 meses

Im = 0.01069 = 1.07 % mensual

Entonces: S/. 968 X 120 meses = S/. 118 320.00

b) n = 15 años X 12 meses = 180 meses

ESTUDIOS Y PROYECTOS DE INGENIERÍA X - “B”

Im = 0.01064 = 1.06 % mensual

Entonces: S/. 831 X 180 meses = S/. 149 580.00

c) n = 20 años X 12 meses = 240 meses 16

Im = 0.01058 = 1.06 % mensual

Entonces: S/. 765 X 240 meses = S/. 183 600.00