Fallo Ledesma Renieda del Valle c/Mercado Mario Ramón s/desalojo.

Cámara de apelaciones en lo civil y comercial de Lomas de Zamora. Sala I

Autos:

Ledesma Renieda del Valle, actora y Mercado Mario Ramón, demandado

Hechos:

La actora inicia una demanda contra el Sr. Mercado por desalojo respecto de un
inmueble ubicado en la calle Colón 1727 de Monte Grande, partido de Esteban
Echeverría, ya que el contrato de locación finalizó el 30 de junio de 2001, y al
01 de febrero del 2002 el demandado no se había retirado.
Y además en la demanda, pide que conforme al artículo 1582 se le cobre a la
fiadora la deuda del demandado

Artículo 1582: “Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a

los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las
demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al
pago de los alquileres o rentas”.

1er instancia:

El juez de primer instancia resuelve admitir la demanda por desalojo. Impone

costas del proceso al demandado vencido. Rechaza la demanda interpuesto
contra la fiadora, Hilaria Diaz Nuñez, con costas al actor.

Ambos apelan y expresan agravios.

El demandado, en los agravios, expresa que queda probada la continuación de

la locación después del 30 de junio de 2001, ya que la actora no pide la
restitución del bien después de esa fecha.

La actora se agravia porque se rechazó la demanda contra la fiadora,

argumentando que se mal interpretó el artículo 1582 bis: “La obligación del
fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo
la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o
prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extiende la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.

2da instancia:

El juez de segunda instancia, con respecto a los agravios del demandado, dice
que éste último hace una muy particular interpretación del artículo 1622 ya
que entiende que vencido el contrato de locación, y habiendo continuado
usando la cosa y pagando la renta, existe tácita reconducción, sin que exista
una intimidación extrajudicial solicitando la restitución del bien.
El juez dice que no se ha demostrado que el locador haya recibido la renta, una
vez vencido el contrato, y aunque esto se haya dado, no implica la existencia
de una nueva relación locativa, ya que el artículo 1622 establece que una vez
transcurrido el plazo acordado en el contrato, no hay tácita reconducción.

Artículo 1622: “Si el terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y

goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la
continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el
locador pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea
cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la
cosa”.

El juez también distingue que el sólo vencimiento del término contractual no

determina la extinción automática del contrato de locación, ya que se requiere
que el locador reclame la devolución del bien.
El contrato concluye el 30 de junio de 2001, y no desocupado el inmueble por
parte del locatario, se reclama via judicial el desalojo el 01 de febrero de 2002.
Esto significa que a partir de ese momento, el locatario queda constituido en
mora, y tiene la obligación de restituir.

El juez de segunda instancia propone desestimar la queja del demandado,

confirmando el pronunciamiento de la primer instancia.

Con respecto al agravio de la actora: la actora había pactado con el garante

que el mismo se constituye como deudor solidario, llano y principal pagador,
respecto de todas las obligaciones contraídas, garantizando el pago de los
honorarios y gastos de juicio por desalojo que pueda existir contra el locatario,
hasta que se entregue la llave y se desocupe el inmueble enteramente. Esto
está expresamente acordado en la cláusula décimo séptima del contrato.
El juez de primer instancia desestimó el pedido de citación del fiador formulado
en la demanda, realizando una mala interpretación del artículo 1582 bis, y en
consecuencia, el juez de segunda instancia, revoca esta decisión, por lo que se
mandó a citar al garante el 20 de agosto de 2002.

Sentencia:

Se revoca parcialmente la sentencia apelada, en cuento a recurso y

agravios por parte de la actora. Se hace extensiva la condena en
costas a la fiadora del contrato de locación, Hilaria Diaz Nuñez. Se
condena a soportar las costas de ambas instancias a los demandados
vencidos.

Esta es la opinión del Dr. Norberto Horacio Basile, a la cual se adhieren los
Dres. Rodolfo Tabernero y Carlos Ricardo Igoldi.