Fertilidad Vivienda Puebla

Validación de un proyecto inmobiliario
habitacional en La Vista, Puebla, Pue.
Elaborado por Softec para Icon Group

Enero de 2007
Softec ®
Consultoría en proyectos inmobiliarios
Softec, S.C.
Contenido
1.- Introducción y ubicación del predio.
Av. San Jerónimo 428, Col. Jardines del Pedregal Tel. 56-68-16-85
2.- Definición del área de influencia.
3.- Situación demográfica de la zona de influencia.
4.- Análisis histórico del mercado de vivienda.
5.- Análisis del mercado actual de vivienda.
6.- Evaluación del proyecto.
7.- Conclusiones y recomendaciones.

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1.- Introducción y ubicación del predio
• 1.1.- Introducción.
• 1.2.- Objetivos particulares.
• 1.3.- Ubicación del predio.
• 1.4.- Segmentación Softec del mercado de vivienda.
• 1.5.- Segmentación de ingresos familiares y vivienda.

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1.1.- Introducción
• Desarrollo
– Icon Group está evaluando el
desempeño de un proyecto
inmobiliario ubicado en La Vista en la
Ciudad de Puebla, Puebla.
– El proyecto presenta 3 etapas con un
total de 288 unidades (96 unidades
por fase).
• 25 niveles por torre.
• 240 m2 de área construida promedio.
• $18,425 pesos por m2 promedio.
• Objetivo general del estudio.
– El objetivo del estudio es conocer la
situación actual del mercado
habitacional en el segmento
Residencial Plus, así como, el
contexto de mercado en el que los
productos del proyecto, tendrán que
competir.
– Icon Group solicitó a Softec la
evaluación de los resultados
esperados para el proyecto.

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1.2.- Objetivos particulares
• Objetivos particulares
– Identificar y medir el tamaño del
mercado para los productos que
optimicen el proyecto.
– Establecer el potencial de mercado
para los productos que se evalúan.
– Identificar las oportunidades de
desarrollo para el mercado de cada
uno de los productos.
– Identificar las estrategias de
espacios, precios, mercadeo y ventas
que se encuentran en la plaza.
– Establecer el perfil del cliente objetivo
y en dónde se encuentra.
– Analizar las características
demográficas determinantes para el
mercado de la zona de influencia.

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1.3.- Ubicación del predio
República Mexicana
Puebla
Predio
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1.3.- Ubicación del predio… cont
N
Predio
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1.4.- Segmentación Softec del mercado de
vivienda
Valor de vivienda Superficie
Segmentación construida Características del producto
Mínimo Máximo VSM
promedio (m2)
1 a 2 cuartos. Generalmente sn pisos, electricidad y
Mínima < $ 82,500 $ 82,500 Hasta 60 30 m2 en ocasiones con agua y drenaje. Mayormente
autoconstrucción
Cocina, sala-comedor, 1 a 2 recámaras, 1 baño, 1
Social $ 82,501 $ 220,000 61 - 160 45 m2 cajón de estacionamiento, todos los servicios. Casas
y departamentos.
Cocina, sala-comedor, 1 a 3 recámaras, 1 baño, 1
Económico $ 220,001 $ 412,500 161 - 300 50 m2 cajón de estacionamiento, todos los servicios. Casas
y departamentos.
Cocina, sala-comedor, 2 a 3 recámaras, 2 a 3 baños,
Medio $ 412,501 $ 720,000 301 - 525 100 m2 1 a 2 cajones de estacionamiento, todos los
servicios. Casas y departamentos.
Cocina, sala-comedor, 2 a 3 recámaras, 2 a 3 baños,
Medio Plus $ 720,001 $ 1,030,000 526 - 750 100 m2 1 a 2 cajones de estacionamiento, todos los
Cocina, cuarto de TV, sala-comedor, 3 a 4
recámaras, 3 a 4 baños, 2 cajones de
Residencial $ 1,030,001 $ 2,290,000 751 - 1,670 200 m2
estacionamiento, cuarto de servicio, todos los
Cocina, cuarto de TV, sala-comedor, 3 a 4
recámaras, 3 a 5 baños, 2 cajones de
Residencial Plus $ 2,290,001 > $ 2,290,000 Mas de 1,670 200 m2
estacionamiento, cuarto de servicio, todos los
• Mercado objetivo
– El proyecto, por sus características pudiera ofertar producto en el segmento:
Residencial Plus (Señalado en la tabla con el recuadro rojo).
– El análisis considera este mercado de manera preponderante.
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1.5.- Segmentación de ingresos y vivienda
Segmentación de ingresos familias Segmentación de vivienda
A/B RP R
5.3% Min
E 9% 3% 5%
9.2% M+
C+ 8%
10.7%
M
Zona de S 14%
D
Influencia
C 34% ZMCM
33.9% 20.4%
E
D+ 27%
20.5% En 2006 en la Zona de
influencia hay: 455,646
hogares
Ingreso familiar
Valor de la vivienda
Segmento anual Segmento
A/B > $ 1,110,000 RP > $ 2,331,000
C+ $ 444 - $ 1,110,000 R $ 1,110 - $ 2,331,000
C $ 133 - $ 444,000 M $ 421 - $ 1,110,000
D+ $ 88 - $ 133,200 E $ 222 - $ 421,800
D $ 33 - $ 88,800 S $ 88 - $ 222,000
E < $ 33,300 Mín < $ 88,000
• Segmentación
– El mercado objeto para este producto son familias en los segmentos A/B y C+.

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2.- Definición del área de influencia
• 2.1.- Zona de influencia para la oferta del proyecto.
• 2.2.- Zona de influencia de clientes potenciales .

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2.1.- Zona de influencia de la oferta para el
proyecto
N
• Area de influencia de competencia
– La zona de influencia primaria está determinada por la oferta en la zona metropolitana de la
Ciudad de Puebla, en el segmento descrito.

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2.2.- Zona de influencia de clientes potenciales
• Demanda
– El producto habitacional que se puede
comercializar en la zona de influencia está
en el rango de $2,000,000 en adelante. El
comprador de este producto requiere
ingresos mensuales familiares de por lo
menos $72,000 pesos.
– Zona Primaria
• Está determinada por hogares de
nivel A/B y C+, que viven en la zona
de influencia.
– Perfil del cliente.
Segmentación
• Familias jóvenes de 30 a 50 años A/B
que buscan una alternativa en la C+
C
zona. D+
D
E

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3.- Situación demográfica de la zona de
influencia
• 3.1.- Vialidades principales.
• 3.2.- Mapa mercadológico de la zona de influencia.
• 3.3.- Situación de la vivienda.
• 3.4.- Tenencia de la vivienda.
• 3.5.- Densidad poblacional.
• 3.6.- Dinámica poblacional.
• 3.7.- Crecimiento poblacional.
• 3.8.- Dinámica habitacional.
• 3.9.- Crecimiento habitacional.
• 3.10.- Población por grupos de edad.
• 3.11.- Compradores potenciales para vivienda en el segmento ($
2,000,000 en adelante)

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3.1.- Vialidades principales
Ciudad perfectamente
comunicada a través de
vialidades primarias.
Consultoría en proyectos inmobiliarios Vialidad primaria

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3.2.- Mapa mercadológico zona de influencia
La zona sur poniente de la
Segmentación
ZMCP es uno de los ejes de
crecimiento poblacional en los A/B
segmentos altos C+
C
D+
D
E

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3.3.- Situación de la vivienda
Zonas con mayor
concentrac i ó n de
créditos.
Las viviendas propias ya

pagadas permiten la
compra de una casa de
mayor valor utilizando la
casa actual como
anticipo.

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3.4.- Tenencia de la vivienda
Las familias que rentan
una casa habitación,
se pueden convertir en
clientes potenciales a
través de un crédito.

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3.5.- Densidad poblacional
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Av. San Jerónimo 428, Col. Jardines del Pedregal Tel. 56-68-16-85 Softec, S.C.
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3.6.- Dinámica poblacional en la zona de
influencia
Dinámica Poblacional
2,000,000
1,950,000
1,900,000
1,850,000
Habitantes
1,800,000
1,750,000
1,700,000
1,650,000
1,600,000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
ZMCP 1,734,951 1,770,816 1,807,902 1,846,535 1,887,004 1,929,539 1,974,288
Años
Crecimiento promedio del 2.18%

Municipio 1990 1995 2000 2005 1990 -1995 1995 - 2000 2000 - 2005
Cuautlancingo 29,047 39,509 46,729 55,456 6.3% 3.4% 3.5%
Puebla 1,057,454 1,222,177 1,346,916 1,485,941 2.9% 2.0% 2.0%
San Andrés Cholula 37,788 45,816 56,066 80,118 3.9% 4.1% 7.4%
San Pedro Cholula 78,177 89,797 99,794 113,436 2.8% 2.1% 2.6%
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3.7.- Crecimiento poblacional en la zona de
influencia
Crecimiento poblacional
50,000
45,000
40,000
35,000
Habitantes
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Crecimiento 35,865 37,086 38,633 40,469 42,535 44,749
Años
Crecimiento promedio de 39,890 personas cada año

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3.8.- Dinámica habitacional en la zona de
influencia
Dinámica habitacional
600,000
500,000
400,000
Hogares
300,000
200,000
100,000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
ZMCP 426,923 440,959 455,646 471,131 487,552 505,030 523,657
Años
Crecimiento promedio del 3.46%
Municipio 1990 1995 2000 2005 1990 -1995 1995 - 2000 2000 - 2005
Cuautlancingo 5,147 7,910 9,801 12,975 9.0% 4.4% 5.8%
Puebla 221,349 274,573 315,891 369,827 4.4% 2.8% 3.2%
San Andrés Cholula 6,103 8,386 10,890 18,453 6.6% 5.4% 11.1%
San Pedro Cholula 13,585 17,341 20,514 25,668 5.0% 3.4% 4.6%
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3.9.- Crecimiento habitacional
Crecimiento habitacional
20,000
18,000
16,000
14,000
12,000
Hogares
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Crecimiento 14,036 14,687 15,485 16,421 17,478 18,627
Años
Crecimiento promedio de 16,122 viviendas cada año

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3.10.- Población por grupos de edad
Distribución de edades
50 y Mas
40 - 49
Rangos de edad
30 - 39
20 - 29
15 - 19
0 - 14
0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0%
0 - 14 15 - 19 20 - 29 30 - 39 40 - 49 50 y Mas
ZMCP 28.8% 9.5% 18.9% 16.2% 11.5% 15.1%
Porcentaje
• Demandantes de vivienda
– De acuerdo a la pirámide poblacional de la zona metropolitana de Puebla, un
44.7% de población está en edad de demandar vivienda (20 a 50 años). Hay un
grupo interesante de personas mayores a 50 años que también podrían comprar.

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3.11.- Compradores potenciales para vivienda en
el segmento ($ 2,000,000 en adelante)
Compradores potenciales
RP
Min R
3.2%
9.2% 4.8%
M+
A/B 8.0%
E 4.2%
10.3% C+
9.0%
M
Segmentación 14.3%
D C
S
33.9% 25.0% por ingreso 29.0%
D+
22.4%
E
26.6%
Segmentación
Mercado de vivienda
• Compradores potenciales.
– La gráficia muestra el tipo de vivienda que puede ser comprada por una familia y la
proporcionalidad que se guarda en la zona de influencia.
– Las familias A/B pueden comprar vivienda en los segmentos RP y R mientras que las familias
C+ pueden comprar vivienda en los segmentos R y M+.

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4.- Análisis histórico del mercado de vivienda
• 4.1.- Histórico de ventas mensuales en unidades.
• 4.2.- Histórico de ventas mensuales en pesos.
• 4.3.- Curva de precios histórica $/m2.
• 4.4.- Curva de tamaños de producto histórica.
• 4.5.- Histórico de ventas mensuales por precio unitario.
• 4.6.- Histórico de ventas mensuales por tamaño de producto.
• 4.7.- Histórico de Ventas mensuales en unidades segmentos RP y R.
• 4.8.- Histórico del valor de ventas mensuales en pesos segmentos RP y R.
• 4.9.- Histórico de ventas mensuales por precio unitario segmentos RP y R.
• 4.10.- Histórico de ventas mensuales tamaño de producto segmentos RP y
R.
• 4.11.- Desempeño histórico de ventas por precio por m2 RP y R.
• 4.12.- Desempeño histórico de ventas por precio por área RP y R.
• 4.13.- Desempeño histórico de ventas por tipo RP y R.

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4.1.- Histórico de Ventas mensuales en unidades
Ventas históricas mensuales por segmento
1,200 250
1,000
200
Unidades vendidas
800
Proeyctos
150
600
100
400
50
200
0 0
Jul-93
Jul-94
Jul-95
Jul-96
Jul-97
Jul-98
Jul-99
Jul-00
Jul-01
Jul-02
Jul-03
Jul-04
Jul-05
Jul-06
Jan-93
Jan-94
Jan-95
Jan-96
Jan-97
Jan-98
Jan-99
Jan-00
Jan-01
Jan-02
Jan-03
Jan-04
Jan-05
Jan-06
Meses
S E M R RP Proyectos
• Ventas
– Los segmentos con mayor participación en el año 2006 son el Económico y el
Social.
– Al 2006, es un mercado de 800 unidades vendidas mensualmente.
– El punto más alto del mercado se registró en Enero del 2004 con 1,100 unidades
vendidas mensualmente.
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4.2.- Histórico del valor de ventas mensuales en
pesos
Ventas históricas mensuales por segmento en pesos
450,000,000 250
400,000,000
Valor de mercado (Pesos)
350,000,000 200
300,000,000
Proeyctos
150
250,000,000
200,000,000
100
150,000,000
100,000,000 50
50,000,000
0 0
Jan-93
Jan-94
Jan-95
Jan-96
Jan-97
Jan-98
Jan-99
Jan-00
Jan-01
Jan-02
Jan-03
Jan-04
Jan-05
Jan-06
Jul-93
Jul-94
Jul-95
Jul-96
Jul-97
Jul-98
Jul-99
Jul-00
Jul-01
Jul-02
Jul-03
Jul-04
Jul-05
Jul-06
Meses
S E M R RP Proyectos
• Ventas.
– Es un mercado de $ 400 millones de pesos.
– Los segmentos Residencial Plus y Residencial aportan el 30% del mercado total
(Pesos).
– Los segmentos Residencial Plus y Residencial presenta en Oct del 2006 ventas por
120 millones
Consultoría de pesos.
en proyectos inmobiliarios
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4.3.- Curva de precios histórica $/m2
Precio por m2 histórico promedio por segmento
$ 14,000
$ 12,000
$ 10,000
Precio por m2
$ 8,000
$ 6,000
$ 4,000
$ 2,000
$0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Años
S E M R RP
Precios constantes base 2005

• Ventas.
– El segmento Residencial Plus presenta un precio por m2 ligeramente abajo del que
se tenía en el 1994. El promedio está en los $9,000 pesos por m2
– Desde el año 1997 hasta el 2002, no se registró ningún desarrollo en el segmento
Residencial Plus.
– El segmento Residencial Plus presenta poca estabilidad.
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4.4.- Curva de tamaños de producto histórica
Tamaño de producto histórico promedio por segmento
700 m2
600 m2
Tamaño de producto
500 m2
400 m2
300 m2
200 m2
100 m2
0 m2
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Años
S E M R RP
Precios constantes base 2005
• Ventas.
– El segmento Residencial Plus presenta superficies promedio entre 300 m2 hasta
400 m2. Se observa poca estabilidad en el promedio del 2001 al 2006.
– Se percibe estabilidad en la oferta, con excepción de los segmentos Residencial
Plus y Residencial.
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4.5.- Histórico de ventas mensuales por precio
unitario
Histórico de ventas mensuales por precio unitario
20
18
16
14
Absorción
12
10
8
6
4
2
0
$0 $ 1,000,000 $ 2,000,000 $ 3,000,000 $ 4,000,000 $ 5,000,000 $ 6,000,000 $ 7,000,000
Precio unitario
S E M R RP
• Zonas
– Las mayores absorciónes en el segmento Residencial Plus se presentan en el
rango de $3,000,000 y $4,000,000 pesos.
– La máxima absorción registrada es de 4 unidades en el segmento Residencial Plus,
limitado en la gráfica por la flecha roja.
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4.6.- Histórico de ventas mensuales tamaño de
producto
Histórico de ventas mensuales por tamaño de producto
20
18
16
14
Absorción
12
10
8
6
4
2
0
0 m2 100 m2 200 m2 300 m2 400 m2 500 m2 600 m2 700 m2
Tamaño de producto
S E M R RP
• Zonas
– Las mayores absorciónes en el segmento Residencial Plus se presentan en el
rango de los 200 m2 y los 300 m2.
– La máxima absorción registrada es de 4 unidades en el segmento Residencial Plus,
limitado en la gráfica por la flecha roja.
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4.7.- Histórico de Ventas mensuales en unidades
segmentos RP y R
Ventas históricas mensuales por segmento
70 90
80
60
70
Unidades vendidas
50
60
Proeyctos
40 50
30 40
30
20
20
10
10
0 0
Jul-93
Jul-94
Jul-95
Jul-96
Jul-97
Jul-98
Jul-99
Jul-00
Jul-01
Jul-02
Jul-03
Jul-04
Jul-05
Jul-06
Jan-93
Jan-94
Jan-95
Jan-96
Jan-97
Jan-98
Jan-99
Jan-00
Jan-01
Jan-02
Jan-03
Jan-04
Jan-05
Jan-06
Meses
R RP Proyectos
• Ventas
– El segmento con mayor participación en el año 2006 es el Residencial.
– Al 2006, es un mercado de 60 unidades vendidas mensualmente.

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4.8.- Histórico del valor de ventas mensuales en
pesos segmentos RP y R
Ventas históricas mensuales por segmento en pesos
140,000,000 90
80
120,000,000
Valor de mercado (Pesos)
70
100,000,000
60
Proeyctos
80,000,000 50
60,000,000 40
30
40,000,000
20
20,000,000
10
0 0
Jan-93
Jan-94
Jan-95
Jan-96
Jan-97
Jan-98
Jan-99
Jan-00
Jan-01
Jan-02
Jan-03
Jan-04
Jan-05
Jan-06
Jul-93
Jul-94
Jul-95
Jul-96
Jul-97
Jul-98
Jul-99
Jul-00
Jul-01
Jul-02
Jul-03
Jul-04
Jul-05
Jul-06
Meses
R RP Proyectos
• Ventas.
– Es un mercado de $ 120 millones de pesos.
– Los segmentos Residencial Plus presenta en Oct del 2006 ventas por 40 millones
de pesos.

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4.9.- Histórico de ventas mensuales por precio
unitario segmentos RP y R
Histórico de ventas mensuales por precio unitario
12
10
Absorción mensual
0
$0 $ 1,000,000 $ 2,000,000 $ 3,000,000 $ 4,000,000 $ 5,000,000 $ 6,000,000 $ 7,000,000
Precio unitario
RP R
• Zonas
– La mayor concentración de desarrollos en el segmento Residencial Plus está entre
$2,500,000 y $3,500,000 pesos.

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4.10.- Histórico de ventas mensuales tamaño de
producto segmentos RP y R
Histórico de ventas mensuales por tamaño de producto
12
10
Absorción mensual
0
0 m2 100 m2 200 m2 300 m2 400 m2 500 m2 600 m2 700 m2
Tamaño de producto
RP R
• Zonas
– La mayor concentración de desarrollos en el segmento Residencial Plus está entre
$250 m2 y $300 m2.

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Softec, S.C.
4.11.- Desempeño histórico de ventas por precio
por m2 RP y R
Ventas históricas por precio por m2
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
$14,000 a $17,500 0.0 0.0 0.0 29.4 60.7 86.9
$13,000 a $14,000 0.0 0.0 0.0 1.4 2.1 5.4
$12,000 a $13,000 0.0 24.3 26.5 28.9 75.3 91.9
$11,000 a $12,000 0.0 0.0 15.0 26.7 21.7 22.4
$10,000 a $11,000 0.0 0.0 2.1 2.1 27.0 46.8
$9,000 a $10,000 0.9 2.2 1.5 3.0 9.7 37.8
$8,000 a $9,000 13.9 16.7 12.3 20.2 45.4 137.1
Menos $8,000 53.0 85.2 107.5 204.4 243.3 283.8
• Ventas
– El rango de menos de $8,000 a $7,000 pesos perdió en los últimos 3 años
participación, misma que recuperarón los rangos mayores. Se está plusvalizando
la zona.
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4.12.- Desempeño histórico de ventas por área
RP y R
Ventas históricas por tamaño de producto
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
400 m2 a 630 m2 0.0 0.5 0.5 1.3 2.1 5.3
350 m2 a 400 m2 0.0 7.6 11.5 8.9 3.1 1.6
300 m2 a 350 m2 19.1 27.4 10.5 5.9 2.6 2.1
250 m2 a 300 m2 1.0 1.0 1.0 6.5 18.4 55.0
200 m2 a 250 m2 11.7 37.7 75.2 114.9 130.2 142.0
150 m2 a 200 m2 35.9 41.0 48.7 158.9 260.8 392.8
100 m2 a 150 m2 0.0 13.2 17.5 19.7 68.0 111.2
Menos 100 m2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.0
• Ventas
– El rango con mayor participación es de 150 m2 a 250 m2.

Softec® 37
Softec, S.C.
4.13.- Desempeño histórico de ventas por tipo
RP y R
Ventas históricas por tipo
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
Depto 0.0 24.3 41.5 76.4 97.3 137.1
Casa 67.7 104.1 123.4 239.8 387.9 575.0
• Ventas
– Los departamentos representan el 20% del mercado total.
– En los últimos dos años perdió cierta participación.

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5.- Análisis del mercado vigente de la plaza.
• 5.1.- Ubicación de la muestra.
• 5.2.- Zonificación de las unidades totales vs. precio total.
• 5.3.- Zonificación del inventario vs. Absorción.
• 5.4.- Zonificación de la superficie construida vs precio por m2.
• 5.5.- Resumen de mercado por tipo.
• 5.6.- Resumen de mercado por precio por m2
• 5.7.- Resumen de mercado por área.
• 5.8.- Precio por m2 vs tamaño de producto.
• 5.9.- Ventas mensuales por tamaño de producto.
• 5.10.- Ventas mensuales por precio unitario.
• 5.11.- Ventas mensuales por precio por m2.
• 5.12.- Ventas mensuales por tamaño de proyecto.
• 5.13.- Inventario disponible.
• 5.13.- Unidades ofertadas e Inventario disponible por rango de $/m2.
• 5.15.- Unidades ofertadas e Inventario disponible por rango de área.
• 5.16.- Éxito comercial.
• 5.17.- Participación de mercado.

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5.1.- Ubicación de la muestra de la oferta vigente
Id Nombre Dirección Colonia Tipo Precio
1 Torres de Plata (Las Torres D. Argent) Av. Kepler # 400 Zona Angelópolis Depto $ 4,042,215
2 Sirio 2942 Avenida Sirio No. 2942 Reserva Territorial Atlixcayotl Depto $ 3,500,000
3 Residencial Palmas Angelópolis Lateral Sur Vía Atlixcáyotl en el Cruce con Blvd. del Niño Poblano Puebla Puebla Zona Angelópolis Depto $ 3,333,723
4 Arboles del Paraíso Calz. Zavaleta # 321 Fracc. Campestre el Paraíso Depto $ 2,877,160
5 Loft La Vista Torre II Blvd. Atlixcoyolt Km 4. La Vista Country Club Santa María Tonantzintla Depto $ 2,475,000
6 Residencial La Encomienda La Noria ( Deptos.) Privada 23 Sur # 3702 Exhacienda San Miguel de la Noria Depto $ 2,301,608
7 La Porta Residencial 25 Sur # 315 La Paz Depto $ 2,000,000
8 La Concepción 5a Cda. Sur # 19 La Concepción Casa $ 4,700,000
9 Villas Los Alamos Blvd. Atlixcoyolt Km 4. La Vista Country Club Santa María Tonantzintla Casa $ 3,768,750
10 Altamira Retorno Lago Michigan Fracción 444 lateral Periférico Sur S/N Lomas de Angelópolis Casa $ 3,600,000
11 Laya Residencial en Zavaleta Camino a Morillotla No. 37 Residencial el Arcangel Casa $ 3,390,615
12 Bosques de Angelópolis Circuito del Bosque Oriente 112 Residencial Bosques de Angelópolis Casa $ 3,300,000
13 La Vista Contry Club Vía Atlixcayotl y Periférico La Vista Casa $ 3,289,000
14 Steve 1,2,3,4 Fraccionamiento 888 Blvd. Roma No. 327 Lomas de Angelópolis Casa $ 2,900,000
15 Fracc. Residencial la Encomienda de La Noria Etapa I 41 Poniente # 2120 -9 Exhacienda San Miguel de la Noria Casa $ 2,865,000
16 Arieti Bugambilias # 222 Fracc. Lomas de Angelópolis Casa $ 2,700,000
17 Condominio 888 Paseo Parma # 220 y # 221 Lomas de Angelópolis Casa $ 2,500,000
18 Magnolias 222 Priv. Magnolias Lomas de Angelópolis Casa $ 2,450,000
19 Santa Cruz Guadalupe Calz. del Farol # 115 Fracc. Santa Cruz Guadalupe Casa $ 2,430,000
20 Rincón de San José del Puente Privada Olivos # 108 Santa Cruz Buenavista Casa $ 2,300,000
21 Paseo Milan 3 y 4 Paseo Milán 3 y 4, sección 888 Lomas de Angelópolis Casa $ 2,300,000
22 Paseo Orquídeas Paseo Orquídeas 61 Secc 222 Lomas de Angelópolis Casa $ 2,300,000
23 Torres Las Animas (Town House) Prol. Sauces # 2709 C. 27 Sur Granjas Atoyac Casa $ 2,200,000
24 La Santa María Calle la Santa Maria No. 31 Rincón de las Américas Casa $ 2,070,000

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5.1.- Ubicación de la muestra de la oferta
vigente… cont
N
Consultoría en proyectos inmobiliarios Predio
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5.2.- Unidades totales vs precio total
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5.3.- Inventario vs absorción
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5.4.- Superficie construida vs precio por m2
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5.5.- Resumen de mercado por Tipo
Tipo Depto Casa Grand Total
Área mínima 138 m2 180 m2 138 m2
Área promedio 203 m2 271 m2 252 m2
Área máxima 260 m2 475 m2 475 m2
Precio total mínimo $ 2,000,000 $ 2,070,000 $ 2,000,000
Precio total promedio $ 2,932,815 $ 2,880,743 $ 2,895,323
Precio total máximo $ 4,042,215 $ 4,700,000 $ 4,700,000
Precio por m2 mínimo $ 11,066 $ 7,419 $ 7,419
Precio por m2 promedio $ 14,519 $ 10,700 $ 11,769
Precio por m2 máximo $ 17,949 $ 12,898 $ 17,949
Número de proyecto 7 18 25
Unidades totales 372 182 554
Inventario total 150 58 208
Ventas mensuales totales 9.9 7.2 17.1
Proyectos
Unidades promedio 53 10 22
Inventario promedio 21 3 8
Ventas mensuales mínimo 0.2 0.1 0.1
Ventas mensuales promedio 1.4 0.4 0.7
Ventas mensuales máximo 2.4 1.2 2.4
Éxito comercial promedio 6% 6% 6%
Meses en venta promedio 19 16 17
Meses en inventario promedio 19 16 17
Recámaras promedio 3 3 3
Baños promedio 2.4 3.4 3.1
Estacionamientos promedio 2 2 2
Niveles promedio 12 2 5
• Característica.
– La mayor absorción se presenta en el tipo departamentos, con el 57.8% de las
ventas de la zona de influencia.

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5.6.- Resumen de mercado por $/M2
Rango de $/M2 Menos $9,000 $9,000 a $10,000 $10,000 a $12,000 $12,000 a $14,000 $14,000 a $16,000 $16,000 a $18,000 Grand Total
Área mínima 279 m2 246 m2 192 m2 180 m2 138 m2 195 m2 138 m2
Área promedio 290 m2 305 m2 247 m2 244 m2 138 m2 208 m2 252 m2
Área máxima 300 m2 475 m2 300 m2 300 m2 138 m2 233 m2 475 m2
Precio total mínimo $ 2,070,000 $ 2,300,000 $ 2,300,000 $ 2,200,000 $ 2,000,000 $ 3,333,723 $ 2,000,000
Precio total promedio $ 2,285,000 $ 2,916,000 $ 2,769,923 $ 3,032,958 $ 2,000,000 $ 3,625,313 $ 2,895,323
Precio total máximo $ 2,500,000 $ 4,700,000 $ 3,390,615 $ 3,768,750 $ 2,000,000 $ 4,042,215 $ 4,700,000
Precio por m2 mínimo $ 7,419 $ 9,205 $ 10,360 $ 12,081 $ 14,493 $ 17,009 $ 7,419
Precio por m2 promedio $ 7,876 $ 9,505 $ 11,214 $ 12,406 $ 14,493 $ 17,435 $ 11,769
Precio por m2 máximo $ 8,333 $ 9,895 $ 11,979 $ 12,898 $ 14,493 $ 17,949 $ 17,949
Número de proyecto 2 5 8 6 1 3 25
Unidades totales 5 26 82 135 96 210 554
Inventario total 2 17 15 34 53 87 208
Ventas mensuales totales 0.7 0.7 4.0 5.6 2.4 3.8 17.1
Proyectos
Unidades promedio 3 5 10 23 96 70 22
Inventario promedio 1 3 2 6 53 29 8
Ventas mensuales mínimo 0.1 0.1 0.1 0.2 2.4 0.2 0.1
Ventas mensuales promedio 0.3 0.1 0.5 0.9 2.4 1.3 0.7
Ventas mensuales máximo 0.6 0.2 1.5 1.4 2.4 2.4 2.4
Éxito comercial promedio 12% 3% 7% 6% 3% 2% 6%
Meses en venta promedio 9 15 13 22 18 23 17
Meses en inventario promedio 9 34 9 7 22 35 17
Recámaras promedio 3 3 3 3 3 3 3
Baños promedio 4.0 3.5 2.8 3.3 2.5 2.5 3.1
Estacionamientos promedio 3 2 2 2 2 3 2
Niveles promedio 3 2 4 2 15 14 5
– La mayor absorción se presenta en el rango de $10,000 a $14,000 pesos, con el
56.14% de las ventas de la zona de influencia. Seguido del rango de $16,000 a
$18,000 pesos, con el 22%.

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5.7.- Resumen de mercado por área
Rango de Área Menos 150 m2 150 m2 a 200 m2 200 m2 a 230 m2 230 m2 a 260 m2 260 m2 a 290 m2 290 m2 a 320 m2 350 m2 a 550 m2 Grand Total
Área mínima 138 m2 180 m2 202 m2 233 m2 264 m2 298 m2 475 m2 138 m2
Área promedio 138 m2 193 m2 212 m2 250 m2 279 m2 300 m2 475 m2 252 m2
Área máxima 138 m2 200 m2 222 m2 260 m2 288 m2 300 m2 475 m2 475 m2
Precio total mínimo $ 2,000,000 $ 2,200,000 $ 2,300,000 $ 2,300,000 $ 2,070,000 $ 2,500,000 $ 4,700,000 $ 2,000,000
Precio total promedio $ 2,000,000 $ 2,761,745 $ 2,300,804 $ 2,939,172 $ 2,647,654 $ 3,292,188 $ 4,700,000 $ 2,895,323
Precio total máximo $ 2,000,000 $ 3,500,000 $ 2,301,608 $ 4,042,215 $ 3,390,615 $ 3,768,750 $ 4,700,000 $ 4,700,000
Precio por m2 mínimo $ 14,493 $ 11,979 $ 10,360 $ 9,350 $ 7,419 $ 8,333 $ 9,895 $ 7,419
Precio por m2 promedio $ 14,493 $ 14,307 $ 10,877 $ 11,834 $ 9,476 $ 10,994 $ 9,895 $ 11,769
Precio por m2 máximo $ 14,493 $ 17,949 $ 11,394 $ 17,349 $ 11,773 $ 12,563 $ 9,895 $ 17,949
Número de proyecto 1 5 2 8 4 4 1 25
Unidades totales 96 186 50 149 22 48 3 554
Inventario total 53 84 4 39 14 13 1 208
Ventas mensuales totales 2.4 4.6 1.6 5.2 1.4 1.7 0.1 17.1
Proyectos
Unidades promedio 96 37 25 19 6 12 3 22
Inventario promedio 53 17 2 5 4 3 1 8
Ventas mensuales mínimo 2.4 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1
Ventas mensuales promedio 2.4 0.9 0.8 0.7 0.4 0.4 0.1 0.7
Ventas mensuales máximo 2.4 2.4 1.5 1.2 0.6 1.0 0.1 2.4
Éxito comercial promedio 3% 9% 3% 5% 10% 3% 3% 6%
Meses en venta promedio 18 17 26 16 11 19 20 17
Meses en inventario promedio 22 22 12 9 35 12 10 17
Recámaras promedio 3 2 3 3 3 3 3 3
Baños promedio 2.5 2.9 2.8 2.9 3.8 3.5 3.5 3.1
Estacionamientos promedio 2 2 2 2 3 3 2 2
Niveles promedio 15 7 4 5 2 2 2 5
– La mayor absorción se presenta en el rango de 230 m2 a 260 m2, con el 30% de
las ventas de la zona de influencia.

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5.8.- Precio por m2 vs. tamaño de producto
Precio por m2 por tamaño de producto
$ 20,000
$ 18,000
$ 16,000
Precio por m2
$ 14,000
$ 12,000
$ 10,000
$ 8,000
$ 6,000
$ 4,000
$ 2,000
$0
0 m2 100 m2 200 m2 300 m2 400 m2 500 m2
Tamaño de producto
Depto Casa
• Ventas.
– No se percibe gran concentración de los desarrollos de Departamentos en el
precio por m2. El rango que presenta es de $12,000 pesos y $18,000 pesos por
m2, entre 190 y 230 m2.

Softec® 48
Softec, S.C.
5.9.- Ventas mensuales vs. tamaño de producto
Ventas mensuales por tamaño de producto
3.0
2.5
2.0
Absorción
1.5
1.0
0.5
0.0
0 m2 100 m2 200 m2 300 m2 400 m2 500 m2
Tamaño de producto
Depto Casa
• Ventas.
– Los desarrollos de Departamentos con más ventas mensuales están en 2.5
unidades de venta mensual, con superficies entre 150 m2 a 210 m2.

Softec® 49
Softec, S.C.
5.10.- Ventas mensuales vs. precio unitario
Ventas mensuales por precio unitario
3.0
2.5
2.0
Absorción
1.5
1.0
0.5
0.0
$0 $ 1,000,000 $ 2,000,000 $ 3,000,000 $ 4,000,000 $ 5,000,000
Precio unitario
Depto Casa
• Ventas.
– El precio que mayor absorción presentan los Departamentos está entre $2,000,000
a $ 3,350,000.

Softec® 50
Softec, S.C.
5.11.- Ventas mensuales vs. precio por m2
Ventas mensuales por precio por m2
3.0
2.5
2.0
Absorción
1.5
1.0
0.5
0.0
0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00
Precio por m2
Depto Casa
• Ventas.
– El precio por m2 que mayor absorción presenta en la muestra es de $15,000 y
$18,000 pesos.

Softec® 51
Softec, S.C.
5.12.- Ventas mensuales vs. tamaño de proyecto
Ventas mensuales por tamaño de proyecto
3.0
R2 = 0.6945
2.5
2.0
Absorción
1.5
1.0
0.5
0.0
0 20 40 60 80 100 120 140 160
Tamaño de proyecto (Unidades)
Depto Casa Linear (Depto)
• Ventas.
– En el segmento de los Departamentos, se percibe un incremento en la absorción
de los proyectos por el número de unidades que se están ofertando, por lo que la
atracción de los clientes es por el proyecto y no por la zona del proyecto.
Softec® 52
•
Softec®
Porta.
Unidades disponibles
Inventario
10
20
30
40
50
60
70
0
Residencial Palmas Angelópolis
La Porta Residencial
Sirio 2942
Torres de Plata (Las Torres D. Argent)
Arboles del Paraíso
Loft La Vista Torre II

Residencial La Encomienda La Noria (
Deptos.)

La Vista Contry Club
Santa Cruz Guadalupe
Villas Los Alamos
Altamira
Arieti
Steve 1 2 3 4
Rincón de San José del Puente

Fracc. Residencial la Encomienda de
La Noria Etapa I
Magnolias 222
Paseo Orquídeas
Inventario disponible por proyecto
Torres Las Animas (Town House)
La Concepción
Laya Residencial en Zavaleta
Bosques de Angelópolis
Condominio 888
5.13.- Inventario disponible por proyecto
Paseo Milan 3 y 4
La Santa María
Steve 1,2,3,4
– Los proyectos que mayor inventario presentan son: Residencial Palmas y La
53
Softec, S.C.
5.14.- Unidades ofertadas e Inventario
disponible por Rango de precio por m2
Unidades ofertadas e inventario disponible
350 3.0
300 2.5
250
2.0
Unidades
200
1.5
150
1.0
100
50 0.5
0 0.0
Menos $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$9,000 $10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
Rango de precio por m2
Unidades Inventario Absorción
• Inventario.
– La mejor área de oportunidad está en el rango de $14,000 a $16,000 pesos, con
una buena absorción y con una relación razonable entre la oferta y el inventario
disponible. Otro rango importante se ubica en el rango de $16,000 a $18,000
pesos
Softec® 54
Softec, S.C.
5.15.- Unidades ofertadas e Inventario
disponible por Rango de superficie de producto
Unidades ofertadas e inventario disponible
300 3.0
250 2.5
200 2.0
Unidades
150 1.5
100 1.0
50 0.5
0 0.0
Menos 150 150 m2 a 200 m2 a 230 m2 a 260 m2 a 290 m2 a 350 m2 a
m2 200 m2 230 m2 260 m2 290 m2 320 m2 550 m2
Rango de precio por m2
Unidades Inventario Absorción
• Inventario.
– La mejor área de oportunidad está en el rango de menos de 150 m2, con una
excelente absorción y con relación unidades inventario aceptable. En el rango de
230 m2 a 260 m2 presenta baja la relación unidades contra el inventario
disponible, sin abargo, no tiene buena absorición.
Softec® 55
•
Softec®
Unidades por proyecto
100
120
140
160
20
40
60
80
0
Éxito comercial
Deptos.)
Sirio 2942

Fracc. Residencial la Encomienda de La
Noria Etapa I

Villas Los Alamos
Altamira
Arieti
Éxito comercial
Magnolias 222
La Porta con 96 unidades y 3.0% éxito comercial.

Steve 1,2,3,4
Steve 1 2 3 4
La Concepción
5.16.- Éxito comercial por proyecto
Paseo Orquídeas
La Santa María
Condominio 888
Paseo Milan 3 y 4
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Éxito comercial
– El proyecto que presenta más unidades con respecto al mayor éxito comercial es
56
•
Softec®
10%
15%
20%
25%
30%
0%
5%
Deptos.)
Participación de mercado
Sirio 2942

Fracc. Residencial la Encomienda de La
Noria Etapa I
Altamira
La Santa María
Villas Los Alamos
Steve 1,2,3,4
Paseo Milan 3 y 4
Participación de mercado
Paseo Orquídeas
y La Porta con el 25% de participación cada uno.

Magnolias 222
5.17.- Participación de mercado
Steve 1 2 3 4
La Concepción
Condominio 888
Arieti
– El proyecto que presenta mayor participación de mercado es, Residencial Palmas
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6.- Evaluación del proyecto.
• 6.1.- Vocación del predio.
• 6.2.- Equipamiento cercano al predio.
• 6.3.- Comparación La Vista vs Mercado: Precio unitario.
• 6.4.- Comparación La Vista vs Mercado: Precio por m2.
• 6.5.- Comparación La Vista vs Mercado: Tamaño de producto.
• 6.6.- Comparación La Vista vs Mercado: Unidades ofertadas.
• 6.7.- Comparación La Vista vs Mercado: Inventario disponible.
• 6.8.- Comparación La Vista vs Mercado: Recámaras.
• 6.9.- Comparación La Vista vs Mercado: Baños.
• 6.10.- Comparación La Vista vs Mercado: Estacionamiento.
• 6.11.- Comparación La Vista vs Mercado: Niveles.

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6.1.- Vocación del predio
• Vocación
– La vocación de mercado para el predio es habitacional en el segmento
Residencial Plus.
• Oportunidades
– Es una plaza con buen crecimiento con el 3.46% de crecimiento anual en
viviendas, por arriba de la media nacional.
– Está ubicado en una zona que se percibe como la mas exclusiva de la ZMCP
• Amenazas
– Una buena parte de la vivienda RP tradicionalmente se realiza a través de la
autoconstrucción.
• Fortalezas
– Está muy bien ubicado sobre una eje de crecimento RP.
– El equipamiento urbano que presenta la zona esta completo con: Escuelas y
Universidades, Centros Comerciales, Iglesias y Parques recreativos cercano al
predio.
– El volumen que maneja el proyecto debe permitir mejores economías de escala.
• Debilidades
– Desarrolladores con menor riesgo, por tener proyectos más pequeños.

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6.2.- Equipamiento cercano al predio
• Calidad.
– La calidad del equipamiento con el que
cuenta la zona es excelente satisfaciendo
al mercado del segmento económico A/B y
C+.
• Vías de comunicación.
– Las vías de comunicación del predio al
equipamiento son eficientes y rápidas.
• Distancia
– La distancia entre el predio bajo estudio y el
equipamiento comercial dentro de la zona
inmediata está a menos de 2 Km. Siendo
lo más cercano: Escuelas, Hospitales,
Cines, Centros comerciales y Bancos entre
otros.
• Transporte público
– La zona está perfectamente comunicada
con transporte público.

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6.3.- Comparación La Vista vs mercado: Precio
unitario
Mercado vs La Vista: Precio Unitario
$ 6,000,000
$ 5,000,000
Precio unitario
$ 4,000,000
$ 3,000,000
$ 2,000,000
$ 1,000,000
$0
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
Mínimo Promedio Máximo Tipo 210 m2 Tipo 216 m2 Tipo 258 m2 Tipo 274 m2
• Comparación.
– La Vista comparado contra el precio unitario del mercado, está cerca del máximo
en los departamentos pequeños y por arriba del máximo en los departamentos
grandes.
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6.4.- Comparación La Vista vs mercado: Precio
por m2
Mercado vs La Vista: Precio por m2
$ 20,000
$ 18,000
$ 16,000
$ 14,000
Precio por m2
$ 12,000
$ 10,000
$ 8,000
$ 6,000
$ 4,000
$ 2,000
$0
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
• Comparación.
– La Vista comparado contra el precio unitario del mercado, está arriba del máximo.

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6.5.- Comparación La Vista vs mercado: Tamaño
de producto
Mercado vs La Vista: Tamaño de producto
500 m2
450 m2
400 m2
Tamaño de producto
350 m2
300 m2
250 m2
200 m2
150 m2
100 m2
50 m2
0 m2
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
• Comparación.
– El tamaño del producto ofertado por La Vista se encuentra en el promedio del
rango y por arriba del máximo del mismo.

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6.6.- Comparación La Vista vs mercado:
Unidades ofertadas
Mercado vs La Vista: Unidades ofertadas
160.0
140.0
120.0
Unidades ofertadas
100.0
80.0
60.0
40.0
20.0
0.0
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
• Comparación.
– Cada fase es ligeramente mayor al promedio del segmento.

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Inventario disponible
Mercado vs La Vista: Inventario disponible
70.0
60.0
Inventario disponible
50.0
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
• Comparación.
– El promedio de inicio para La Vista es de 25 unidades por tipo.

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Recámaras
Mercado vs La Vista: Recámaras
3.5
3.0
2.5
Recámaras
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
• Comparación.
– El promedio del segmento tiende a estar sobre las 3 recámaras, La Vista está en el
máximo y el mínimo del mercado.

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6.9.- Comparación La Vista vs mercado: Baños
Mercado vs La Vista: Baños
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
Baños
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
• Comparación.
– El segmento oferta sólo 2.5 baños.

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Cajones de Estacionamientos
Mercado vs La Vista: Cajones estacionamiento
4.5
4.0
Cajones estacionamiento
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
• Comparación.
– La oferta de los cajones de estacionamiento, La Vista, está por arriba del promedio
o sobre el mínimo.

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Niveles
Mercado vs La Vista: Niveles
30.0
25.0
20.0
Niveles
15.0
10.0
5.0
0.0
Menos $9,000 $9,000 a $10,000 a $12,000 a $14,000 a $16,000 a
$10,000 $12,000 $14,000 $16,000 $18,000
• Comparación.
– Los niveles que presenta La Vista está por arriba del máximo.

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7.- Conclusiones
• 7.1.- Mercado y Ubicación.
• 7.2.- Desempeño del mercado.
• 7.3.- Caracterísitcas del mercado.
• 7.4.- Desempeño del proyecto.

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7.1.- Mercado y Ubicación
• Mercado.
– No se percibe gran concentración de la oferta en el mercado analizado, pero el
rango está entre $12,000 y $18,000 pesos por m2, con superficies entre 190 m2 y
230 m2.
• Tipo de mercado.
– En el mercado de Departamentos, se ve un incremento en la absorción de los
proyectos por el número de unidades que se están ofertando, por lo que la
atracción de los clientes es por el proyecto y no por la zona del proyecto.
• Ubicación.
– El proyecto está ubicado en una zona en donde se registran precios unitario entre
$2,500,000 pesos a $3,000,000 pesos.
– Las áreas que se ven en la zona están entre 200 m2 y 400 m2.
– Los precios por m2 están entre 10,000 pesos y 12,000 pesos por m2.
– Los niveles de absorción que se observa en esta zona está entre 0.5 y 1.5
unidades mensuales, con niveles de inventario de 4 a 24 unidades disponibles.

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7.2.- Desempeño del Mercado
• Absorción por rangos.
– Las mejores absorciones se registran en el rango de precio por m2 de $10,000
pesos a $14,000 pesos por m2.
– Las mejores absorciones se registran en el rango de área de 230 m2 a 260 m2.
• Precio unitario por desarrollos.
– Las absorciones más altas se ubican en desarrollos con oferta entre $2,000,000
pesos a $3,350,000 pesos, con absorciones de 2.5 unidades.
• Tamaño de producto.
– Las absorciones más altas se ubican en desarrollos con oferta entre 150 m2 a 210
m2.
• Precio por m2.
– Las absorciones más altas se ubican en desarrollos con oferta entre $15,000
pesos a 18,000 pesos.

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7.3.- Características del Mercado
• Inventario.
– Las áreas de oportunidad, con menores inventarios y absorciones razonables,
está en el rango de $14,000 pesos a $16,000 pesos y de menos de 150 m2.
• Éxito comercial.
– El éxito comercial registrado para proyectos de 96 unidades, está entre 2.5% y el
3%.
• Participación de mercado.
– La mayor participación de mercado registrada es del 25%.
• Amenidades.
– En general, los proyectos tratan de diferenciarse a través de la promoción de sus
amenidades, sin embargo, la mayoría de estas no son utilizadas.
• Enganches.
– El promedio de los desarrollos piden un enganche de 25% al 30%.
• Comparación.
– En general, el proyecto de La Vista, es consistente con el mercado que está
atancando, sin embargo, algunas variables están por arriba del máximo del
segemento.

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7.4.- Desempeño del proyecto
• Precio por m2.
– El precio por m2 de $18,150 pesos, está por arriba del rango que mayor absorción
tiene, sin embargo, se recomienda entrar con un precio inicial un 5% a un 10%
debajo de este precio para consolidar el proyecto en la mente de los clientes.
Posteriormente, dependiendo del éxito del producto, aumentarlo sistemáticamente.
• Superficies.
– Las superficies que maneja el proyecto están dentro del mercado, buscando
clientes diferenciados, Softec recomienda que las superficies sean distribuidas de
forma diferente para resolver necesidades diferentes de clientes diferentes.
• Absorción.
– La Vista, pronostica una absorción de 2 a 3 unidades al mes, Softec considera que
el proyecto no debe tener dificultad de obtenerla en un escenario conservador.

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8.- Anexos
• 8.1.- Descripción y desempeño de la muestra de la oferta vigente.
• 8.2.- Características de la muestra de la oferta vigente.
• 8.3.- Amenidades de la muestra de la oferta vigente.
• 8.4.- Acabados de la muestra de la oferta vigente.

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8.1.- Descripción y desempeño de la muestra de
la oferta vigente
Meses Éxito Meses en Participación
Id Nombre Tipo Precio Área $/M2 Terreno Unidades Vendidas Inventario Absorción
vendiendo comercial inventario de mercado
1 Torres de Plata (Las Torres D. Argent) Depto $ 4,042,215 233 m2 $ 17,349 0 m2 42 32 10 28 1.1 3% 9 11%
2 Sirio 2942 Depto $ 3,500,000 195 m2 $ 17,949 0 m2 18 1 17 4 0.2 1% 71 2%
3 Residencial Palmas Angelópolis Depto $ 3,333,723 196 m2 $ 17,009 0 m2 150 90 60 37 2.4 2% 25 25%
4 Arboles del Paraíso Depto $ 2,877,160 260 m2 $ 11,066 0 m2 16 11 5 15 0.8 5% 7 8%
5 Loft La Vista Torre II Depto $ 2,475,000 200 m2 $ 12,375 0 m2 6 2 4 1 1.4 23% 3 14%
6 Residencial La Encomienda La Noria ( Deptos.) Depto $ 2,301,608 202 m2 $ 11,394 0 m2 44 43 1 29 1.5 3% 1 15%
7 La Porta Residencial Depto $ 2,000,000 138 m2 $ 14,493 0 m2 96 43 53 18 2.4 3% 22 25%
8 La Concepción Casa $ 4,700,000 475 m2 $ 9,895 500 m2 3 2 1 20 0.1 3% 10 1%
9 Villas Los Alamos Casa $ 3,768,750 300 m2 $ 12,563 275 m2 22 16 6 27 0.6 3% 10 8%
10 Altamira Casa $ 3,600,000 298 m2 $ 12,081 300 m2 22 17 5 17 1.0 5% 5 14%
11 Laya Residencial en Zavaleta Casa $ 3,390,615 288 m2 $ 11,773 262 m2 4 3 1 5 0.6 15% 2 9%
12 Bosques de Angelópolis Casa $ 3,300,000 300 m2 $ 11,000 328 m2 2 1 1 17 0.1 3% 17 1%
13 La Vista Contry Club Casa $ 3,289,000 255 m2 $ 12,898 300 m2 35 20 15 17 1.2 3% 12 17%
14 Steve 1,2,3,4 Casa $ 2,900,000 256 m2 $ 11,328 200 m2 4 4 0 8 0.5 13% 0 7%
15 Fracc. Residencial la Encomienda de La Noria Etapa I Casa $ 2,865,000 233 m2 $ 12,296 200 m2 40 38 2 33 1.2 3% 2 16%
16 Arieti Casa $ 2,700,000 284 m2 $ 9,507 200 m2 5 1 4 18 0.1 1% 71 1%
17 Condominio 888 Casa $ 2,500,000 300 m2 $ 8,333 200 m2 2 1 1 16 0.1 3% 16 1%
18 Magnolias 222 Casa $ 2,450,000 256 m2 $ 9,570 224 m2 5 3 2 17 0.2 3% 11 2%
19 Santa Cruz Guadalupe Casa $ 2,430,000 264 m2 $ 9,205 203 m2 10 2 8 17 0.1 1% 67 2%
20 Rincón de San José del Puente Casa $ 2,300,000 222 m2 $ 10,360 282 m2 6 3 3 22 0.1 2% 22 2%
21 Paseo Milan 3 y 4 Casa $ 2,300,000 192 m2 $ 11,979 200 m2 2 1 1 3 0.3 14% 3 4%
22 Paseo Orquídeas Casa $ 2,300,000 246 m2 $ 9,350 200 m2 3 1 2 5 0.2 7% 10 3%
23 Torres Las Animas (Town House) Casa $ 2,200,000 180 m2 $ 12,222 145 m2 10 8 2 38 0.2 2% 9 3%
24 La Santa María Casa $ 2,070,000 279 m2 $ 7,419 224 m2 3 2 1 3 0.6 21% 2 9%
Total Departamentos RP 372 222 150 9.9 3% 15

Promedio Departamentos RP $ 2,932,815 203 m2 $ 14,519 0 m2 53 32 21 19 1.4 6% 19.5
Total Casas RP 178 123 55 7.1 4% 8

Promedio Casas RP $ 2,886,080 272 m2 $ 10,693 256 m2 10 7 3 17 0.4 6% 15.8

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8.2.- Características de la muestra de la oferta
vigente
Cto %
Id Nombre Tipo Precio Área $/M2 Recámaras Baño Cajón Niveles
Servicio Enganche
1 Torres de Plata (Las Torres D. Argent) Depto $ 4,042,215 233 m2 $ 17,349 3 2.5 2 14 Si 30%
2 Sirio 2942 Depto $ 3,500,000 195 m2 $ 17,949 3 2.5 4 11 Si 35%
3 Residencial Palmas Angelópolis Depto $ 3,333,723 196 m2 $ 17,009 2 2.5 2 17 Si 32%
4 Arboles del Paraíso Depto $ 2,877,160 260 m2 $ 11,066 2 2.5 2 17 Si 0%
5 Loft La Vista Torre II Depto $ 2,475,000 200 m2 $ 12,375 2 2.5 2 3 Si 37%
6 Residencial La Encomienda La Noria ( Deptos.) Depto $ 2,301,608 202 m2 $ 11,394 3 2.0 2 6 Si 25%
7 La Porta Residencial Depto $ 2,000,000 138 m2 $ 14,493 3 2.5 2 15 Si 30%
8 La Concepción Casa $ 4,700,000 475 m2 $ 9,895 3 3.5 2 2 Si 20%
9 Villas Los Alamos Casa $ 3,768,750 300 m2 $ 12,563 3 3.5 4 2 Si 0%
10 Altamira Casa $ 3,600,000 298 m2 $ 12,081 3 3.5 2 2 Si 25%
11 Laya Residencial en Zavaleta Casa $ 3,390,615 288 m2 $ 11,773 3 3.5 2 2 Si 20%
12 Bosques de Angelópolis Casa $ 3,300,000 300 m2 $ 11,000 3 3.5 2 2 Si 10%
13 La Vista Contry Club Casa $ 3,289,000 255 m2 $ 12,898 3 2.5 2 2 Si 0%
14 Steve 1,2,3,4 Casa $ 2,900,000 256 m2 $ 11,328 3 2.5 2 2 Si 20%
15 Fracc. Residencial la Encomienda de La Noria Etapa I Casa $ 2,865,000 233 m2 $ 12,296 3 3.5 2 2 Si 20%
16 Arieti Casa $ 2,700,000 284 m2 $ 9,507 3 3.5 3 2 Si 0%
17 Condominio 888 Casa $ 2,500,000 300 m2 $ 8,333 3 3.5 2 2 Si 0%
18 Magnolias 222 Casa $ 2,450,000 256 m2 $ 9,570 3 3.5 2 2 Si 10%
19 Santa Cruz Guadalupe Casa $ 2,430,000 264 m2 $ 9,205 3 3.5 2 2 Si 20%
20 Rincón de San José del Puente Casa $ 2,300,000 222 m2 $ 10,360 3 3.5 2 2 Si 0%
21 Paseo Milan 3 y 4 Casa $ 2,300,000 192 m2 $ 11,979 2 2.5 2 2 Si 20%
22 Paseo Orquídeas Casa $ 2,300,000 246 m2 $ 9,350 3 3.5 2 2 Si 20%
23 Torres Las Animas (Town House) Casa $ 2,200,000 180 m2 $ 12,222 3 4.5 2 2 Si 20%
24 La Santa María Casa $ 2,070,000 279 m2 $ 7,419 3 4.5 3 3 Si 10%
Total Departamentos RP
Promedio Departamentos RP $ 2,932,815 203 m2 $ 14,519
Total Casas RP
Promedio Casas RP $ 2,886,080 272 m2 $ 10,693

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Softec, S.C.
8.3.- Amenidades de la muestra de la oferta
vigente
Salón
Áreas Caseta Centro Pista
Id Nombre Alberca Bardeado Bodega Casa Club Club Golf Lobby Sala Cine usos
Verdes Vigilancia Comercial Jogging
míltiples
1 Torres de Plata (Las Torres D. Argent) Si Si No Si No Si No No Si No No Si
2 Sirio 2942 No No Si Si No Si No No No No No No
3 Residencial Palmas Angelópolis No Si No Si No Si No No Si Si No Si
4 Arboles del Paraíso No Si Si Si No Si No No Si No No Si
5 Loft La Vista Torre II Si Si No Si Si Si No Si Si Si No No
6 Residencial La Encomienda La Noria ( Deptos.) No Si No Si No Si No No No No No No
7 La Porta Residencial No No No No No Si Si No No No No Si
8 La Concepción No Si Si Si No Si No No No No No No
9 Villas Los Alamos Si Si No Si No Si No No Si No No No
10 Altamira No Si Si No No Si No No No No No No
11 Laya Residencial en Zavaleta No Si Si Si No Si No No No No No No
12 Bosques de Angelópolis No Si Si No No Si No No No No No No
13 La Vista Contry Club Si Si Si No Si Si No Si No No No Si
14 Steve 1,2,3,4 No Si Si Si No Si No No No No No No
15 Fracc. Residencial la Encomienda de La Noria Etapa I No Si Si Si No Si No No No No No No
16 Arieti No Si Si No No Si No No No No No No
17 Condominio 888 No Si Si No No Si No No No No No No
18 Magnolias 222 No No Si Si No Si No No No No No No
19 Santa Cruz Guadalupe No Si Si No No Si No No No No No No
20 Rincón de San José del Puente No Si Si No No Si No No No No No No
21 Paseo Milan 3 y 4 No Si Si Si No Si No No No No No No
22 Paseo Orquídeas No No No No No No No No No No No No
23 Torres Las Animas (Town House) Si Si Si No Si Si No No No No No No
24 La Santa María No Si Si No No Si No No No No No No

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8.4.- Acabados de la muestra de la oferta vigente
Acabados Acabados Acabados en Acabados en Acabados en
Nombre Acabados Baño
Closet Cocina Pared Piso Piso 2
Torres de Plata (Las Torres D. Argent) Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada N.D. Laminada
Sirio 2942 Baño de lujo con tina y sauna Madera fina Integral/importada Pasta texturizada Marmol Madera laminada
Residencial Palmas Angelópolis Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Yeso Cemento Pulido Cemento Pulido
Arboles del Paraíso Baño completo (muebles y mosaico) Sin closet Sin Cocina Yeso Cemento Pulido Cemento Pulido
Loft La Vista Torre II Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Cerámica Cerámica
Residencial La Encomienda La Noria ( Deptos.) Baño completo (muebles y mosaico) Madera sencilla Integral Pasta texturizada N.D. Laminada
La Porta Residencial Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada N.D. Madera Laminada
La Concepción Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Madera Laminada Laminada
Villas Los Alamos Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Madera Laminada Laminada
Altamira Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Cerámica Mármol
Laya Residencial en Zavaleta Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral/equipada Pasta texturizada Porcelanato Laminada
Bosques de Angelópolis Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Cerámica Mármol
La Vista Contry Club Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Cerámica Cerámica
Steve 1,2,3,4 Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Marmol Madera laminada
Fracc. Residencial la Encomienda de La Noria Etapa I Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Madera Laminada Laminada
Arieti Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Cerámica Cerámica
Condominio 888 Baño equipado Madera fina Integral Pasta texturizada Cerámica Cerámica
Magnolias 222 Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Mármol Mármol
Santa Cruz Guadalupe Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Madera Laminada Mármol
Rincón de San José del Puente Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Madera Laminada Laminada
Paseo Milan 3 y 4 Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Porcelanato Laminada
Paseo Orquídeas Baño completo (muebles y mosaico) Madera cedro Integral Pasta texturizada Madera Mármol (Granito)
Torres Las Animas (Town House) Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Madera Laminada Laminada
La Santa María Baño completo (muebles y mosaico) Madera fina Integral Pasta texturizada Ceramico Laminada

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Validación de un proyecto inmobiliario

habitacional en La Vista, Puebla, Pue.

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3.- Situación demográfica de la zona de influencia.

4.- Análisis histórico del mercado de vivienda.

5.- Análisis del mercado actual de vivienda.

6.- Evaluación del proyecto.

7.- Conclusiones y recomendaciones.

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