REGIMEN DE PROPIEDAD A LA VIVIENDA.

Protección a la vivienda: a través del régimen de vivienda (art 244 a 246) una persona puede
voluntariamente sustraer un inmueble o parte de su valor de la garantía común de los acreedores.
Pudiendo sacar el inmueble de la garantía común de los acreedores por deudas posteriores salvo
excepción del código no puede ejecutar el inmueble, si tiene otros bienes se cobra de otros bienes
que puedan saldar su deuda.
Afectación: es requisito la manifestación de la voluntad expresa del titular del inmueble y en caso
de condominio la manifestación de la voluntad, de todos los condóminos en forma conjunta.
La manifestación expresa de la voluntad del titular del inmueble puede ser por acta ante el
registro de la propiedad inmueble (de la jurisdicción donde se encuentra) por escritura publica o
por testamento.
Legitimados para la afectación:

- El o los titulares registrales (titular de dominio o condóminos);

- el juez si fue dispuesta por acto de última voluntad y es solicitada por cualquiera de los
beneficiarios;
- el juez de oficio en la resolución que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la
vivienda si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida;
- el juez a petición de arte en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio.

Destino: el inmueble debe estar destinado a vivienda en todo o en parte de su valor y si es rural no
podrá exceder una unidad económica (pedazo de terreno que sirve para la subsistencia)
No se incluye el inmueble en el que se desarrolle una actividad comercial o industria
exclusivamente.
Valor: el afectante deberá establecer en el acta, en ese momento establecen el porcentaje, se
afecta una parte del inmueble, y en consecuencia sera susceptible de ejecución la parte no
afectada.
Es decir, el porcentaje que no afecte al refinen de vivienda podrá ser ejecutado.
Ej.: si se afecta un dpto. por la mitad de su valor y un acreedor posterior a la afectación lo ejecuta
podrá cobrarse de la mitad no afectada al régimen, anteriores a la afectación pueden ejecutar los
posteriores la parte no afectada se puede afectar.

Afectado No afectado. Lo pueden ejecutar

los acreedores.
La disposición técnico registral N° 4 del 2015 del Registro de la propiedad inmueble de Capital
Federal dispone en su art. 3° que cuando el inmueble se afecta por un valor o, por una parte, se
expresará la porción en términos fraccionarios. 50% = ½.
Si alguien resulta ser propietario único de 2 o más inmuebles afectados debe optar por la
subsistencia de uno solo bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer
término.
Ej. Voy al Registro de Propiedad Inmueble, lo afecto al Registro de Propiedad a la Vivienda,
después voy otra vez, debo elegir por uno solo.
PPP Beneficiarios

Tienen un derecho subjetivo y están legitimados a reclamar la inejecutabilidad del inmueble frente
a los acreedores. El art 246 contempla los beneficiarios.
ARTICULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.

Inscripción de la afectación: se formaliza en el registro de la Propiedad Inmueble que corresponda

al lugar de la situación del inmueble afectado.
La inscripción tiene efectos Declarativos y el efecto principal es tornar al inmueble insuceptible de
ejecución.
PPP Si lo afecto completo no lo puede ejecutar, pero si embargar.
HABITACIÓN EFECTIVA

ARTICULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se

requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el
inmueble.
Exige que al menos uno de los beneficiarios habite en el inmueble tanto para la afectación como
para que los efectos subsistan.

PPP SUBROGACIÓN REAL

Subrogar es colocarse en el lugar del otro, por lo tanto, decimos que la subrogación real es
cambiar un inmueble por otro. Es una ficción jurídica, por la cual el objeto subrogante ocupa el
lugar del subrogado.
SUBROGACION REAL
Antes del CCyC. Ley 14314 CCyC art. 248

2001 2010
2001 2010
AFECTO INSCRIPCION

RETROACTIVA

La afectación
Afecto en 2010 pero la inscripción va a ser retroactiva por más
hecha no cuenta que inscriba o cambie.
retroactivamente
al 2001 Si vendo: 1. Desafecto
2. El dinero está protegido por el bien

Antes del CCyC-Ley 14314

Si en el 2001 afecto un inmueble al Registro de Protección a la vivienda. En 2010 quiero mudarme

a otro. Debo desafectar el inmueble y afectar el nuevo.
La afectación del 2010 no cuenta retroactivamente al 2001.
Los acreedores anteriores pueden ejecutar la nueva.

CCyC art. 248

Afecto un inmueble en 2001 y en 2010 me mudo, la inscripción que hago es retroactiva al 2001.
La inscripción es retroactiva al año en que ocurrió la ejecución.
Para vender desafecto, el dinero está protegido por el régimen también, porque se entiende que
es para adquirir otra vivienda. Debo aclarar que es para la nueva casa.
- Si admite que se pueda afectar en subrogación la vivienda adquirida y el bien subrogado
gozara del beneficio con efecto retroactivo, ósea desde la fecha de afectación del primer
inmueble afectado al régimen.
- Si se enajena el inmueble afectado y no se adquiere simultáneamente otro subsistirá la
protección sobre el precio recibido hasta que sea reinvertido, en la adquisición de una
vivienda.

Protege al inmueble y al dinero de la venta.

En todos los casos se debe dejar constancia expresa de la reserva de substituir o subrogar el
beneficio de la afectación, en la oportunidad de la desafectación del inmueble subrogado.
(Para desafectar voy al registro). Esta declaración resulta imprescindible a los fines de la
individualización del objeto subrogado.
La subrogación se extiende al inmueble destinado a vivienda que lo sustituya al precio del
inmueble, a las indemnizaciones en caso de expropiación y al seguro por destrucción del inmueble
afectado.
Acreedores

ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de

causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción,
excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el
artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o
con capacidad restringida.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble
afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque
sea obtenido en subasta judicial, sea esta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción,
excepto las enumeradas en este artículo.
LOS ACREEDORES CON CAUSA ANTERIOR a la afectación podrán embargar y ejecutar el inmueble
LOS ACREEDORES CON CAUSA POSTERIOR a la afectación NO son susceptibles de ejecución por
deudas posteriores a su inscripción excepto por:
1. Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas y contribuciones que graven
directamente el inmueble.
2. Obligaciones con garantía real sobre el inmueble que cumplan con el requisito del art. 250
(asentamiento del cónyuge a la hora de afectar el inmueble)
Ej.: Si el inmueble fue hipotecado con el asentimiento del cónyuge o conviviente o con
autorización judicial en caso de que el cónyuge o conviviente fuera incapaz. Es decir, si
cumplen con los requisitos del art- 250 y el inmueble está hipotecado y sobre esa hipoteca
tengo acreedores, el acreedor se va a poder cobrar
3. Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda
 4. Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad
incapaces o con capacidad restringida.
Ej. en 2001 tenía mi casa. En 2002 tengo un niño y hasta el 2015 no le pase plata. La
madre reclama alimentos, se puede cobrar de la casa si no tiene alimentos, fija alimentos
retroactivamente que se pagan con los bienes.
Si el padre no responde responden los abuelos o parientes más directos del nene. Después
los tíos.

REMANENTE DE SUBASTA en caso de subasta del inmueble por los acreedores con derecho
(anteriores a la afectación y posteriores que entren en los inc. del art. 249) abonadas las deudas si
queda un remanente debe ser entregado al instituyente, constituyente o titular registral quien
deberá destinarlo a la vivienda que emplace o reemplace.

DESAFECTACION: puede formalizarse por acta ante el mismo registro inmobiliario por oficio
judicial o por escritura pública.
ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de
la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el
asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad
restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente. La oposición a la desafectación por
parte del cónyuge o conviviente no debe ser caprichosa, sino que debe fundarse en una causa
seria relacionada con la protección de la vivienda y el sustento de los beneficiarios de lo contario
estaría incurriendo en un abuso del derecho.

b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última

voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o
existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo
que sea más conveniente para el interés de éstos. Se requieren 2 requisitos que el cónyuge o
conviviente lo consienta y que entre los beneficiarios no existan personas incapaces o con
capacidad restringida, si ocurre una de las 2 o ambas la decisión sera del juez.

c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas

partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior. Si se requieren todos los
condóminos para afectar también se requiere la voluntad conjunta para desafectar.

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este

Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios. Si se muere el constituyente y los
beneficiarios, se desafecta por sí solo.

e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites
indicados en el artículo 249.
Expropiación Reivindicación Ejecución autorizada
si el inmueble afectado es
expropiado, la tutela se
traslada por subrogación real
a la indemnización que se
otorgue al propietario
La sentencia va a dejar sin
efecto la afectación al
régimen. Deja asentada la
desafectación al Régimen de
Propiedad de Vivienda
titularidad del inmueble y se
cambia de titularidad.
Los acreedores anteriores y
posteriores van a poder
ejecutar. Si hay remanente de
la ejecución, se la entregan al
propietario o titular del
inmueble.