La fiebre inmobiliaria en

Guatemala
En el 2008, el sector inmobiliario en los Estados Unidos sufrió un golpe tras la burbuja de las
hipotecas subprime. Pero la fiebre inmobiliaria no es ajena a Guatemala. Si se observa tanto la
cantidad de construcciones en Ciudad de Guatemala como el optimismo por parte de los
compradores y los constructores, uno no puede evitar preguntarse: ¿estamos en medio de una
burbuja inmobiliaria en Guatemala?

¿Cuánto han aumentado los precios en

Ciudad de Guatemala?
Aunque existen algunos datos, el mercado inmobiliario en Guatemala es sumamente opaco.
Debemos de tener cuidado al interpretar los datos disponibles como si fueran fielmente
representativos del mercado actual. Una de las fuentes más citadas es la Revista Construcción, la
cual publicó las siguientes cifras:

Fuente: Revista Construcción

En apenas cinco años, los precios promedios por metro cuadrado en Zona 10 subieron de $1.200 a
$2.000 por m2. Esto traduce a un crecimiento anual (compuesto) de casi 11%. En Zona 4, el
aumento fue aún más: de $1.000 a $2.200 el metro cuadrado, un crecimiento anual por encima de
17%.
Como referencia, estas son tasas de crecimiento similares a las tasas durante la burbuja en EEUU.
En el pico de la burbuja inmobiliaria americana, los precios aumentaban a un ritmo de 15% al año
durante aproximadamente tres años (de 2004 a 2006), mientras que de 2001 a 2003 los precios
subían a un ritmo de 10% anual. Estas zonas en Ciudad de Guatemala definitivamente están
creciendo a los niveles de la burbuja norteamericana.
Es más, en Guatemala en muchos edificios añaden los metros cuadrados de los parqueos al total
(reduciendo el precio por metro cuadrado), mientras que en muchos otros países los datos
reportados son metros cuadrados habitables. Un apartamento de 75 m 2 en EEUU, tendría – sobre
el papel – 100 m2 en Guatemala. Esto complica hacer comparaciones internacionales.
Algunos defienden que estos aumentos, lejos de ser síntomas de una burbuja, son consecuencia
de factores fundamentales: se dice que el aumento de precios se deriva de un aumento en la
demanda, siendo el incremento de la demanda completamente justificado por el contexto
específico guatemalteco. Pero, ¿es esto cierto?

Los argumentos en contra de una burbuja

Al mencionar la posibilidad de una burbuja, la mayoría de personas comienzan a racionalizar y
justificar los niveles de precios actuales. Pero como casi siempre, los argumentos esgrimidos
carecen de sentido.
En el año 2000 (burbuja dotcom) los inversores bursátiles justificaban las valoraciones
extremadamente elevadas de algunas empresas por la revolución de Internet. El argumento era
que internet iba a cambiar el mundo de forma considerable (lo cual fue el caso) y eso justificaba
valoraciones bursátiles desmedidas (lo cual no fue el caso).
Antes de la crisis inmobiliaria del 2008, Alan Greenspan (ex-presidente de la Fed), entre muchos
otros, afirmaba que no existía ningún tipo de burbuja. Según Greenspan, no “era justo” generalizar
las tendencias de ciertos mercados aislados al mercado nacional, ni había evidencia de un exceso
de oferta, y la construcción iba de mano a los aumentos en los ingresos y población.
Dichos argumentos resultaron ser falaces en el pasado, argumentos similares se escuchan en la
Guatemala de hoy.
Migración de las afueras (Carretera a El Salvador) a zonas más céntricas por razones de tráfico
Sin duda alguna existe el deseo de un grupo de personas de vender su casa y cambiarla por una
vivienda en una zona más céntrica para evitar las larguísimas horas de tráfico. Esta tesis significaría
que, en promedio, los precios de las viviendas deberían haber caído en Carretera. Sin embargo,
hay pocas pruebas de esto. Al contrario, hay pruebas que en Carretera también aumentó
considerablemente el número de proyectos de construcción en los últimos años sin caída en el
nivel de precios. Lo más probable es que la demanda en Carretera también incrementó por la
disponibilidad y bajo costo de crédito hipotecario.
 
Déficit de viviendas
Puede haber perfectamente una burbuja a la vez que existe un déficit agregado de viviendas. De
hecho, es instructivo leer artículos como este (curiosamente titulado “¿Qué burbuja
inmobiliaria?”), el cual fue publicado justo antes de la crisis en los EEUU, ofreciendo cualquier tipo
de justificación por el alza en construcción. El déficit que – sin ninguna duda – sí existe en
Guatemala es entre los más pobres del país. Pero eso no se resuelve con la construcción de
apartamentos para familias clase media-alta en zonas afluentes de la ciudad. De hecho, en ese
caso, la evidencia anecdótica (no existen datos) apunta en dirección contraria: las tasas de
ocupación parecen bajas en edificios residenciales.
  
Urbanización
Un argumento que suena bonito en principio (por la urbanización del país hay una constante
migración hacia la ciudad y por ende más demanda), pero el segmento que posiblemente se
encuentra en plena burbuja no es el segmento medio-bajo o bajo, sino el medio-alto a alto. Una
urbanización ocurre porque los sueldos de los trabajos manuales tienden a ser más altos en la
ciudad que en las partes rurales.
  
Ahora bien, ¿existen indicios de una burbuja en las zonas prime de Ciudad de Guatemala?

Mayor oferta que demanda: señal de

burbuja
Se han estimado los rangos (limites inferiores y superiores) tanto de la construcción (oferta) como
de la demanda. Se han utilizado los siguientes datos para estimar el limite inferior y superior de la
oferta:
El total de edificios verticales en construcción (anualizado) multiplicado por un supuesto de 100
apartamentos por construcción vertical – 6.400 unidades
Los metros cuadrados autorizados al año divido por un supuesto de 100 metros cuadrados por
unidad como límite superior – 10.000 unidades
  
Se han utilizado los siguientes datos para aproximar los rangos de la demanda:
El total de hipotecas otorgadas con valor encima de Q1.000.000 en los últimos 12 meses – 2.040
unidades
El total de los hogares con suficiente ingreso para poder aplicar a créditos hipotecarios de
$135.000 para arriba – 4.000 unidades
  
En efecto, parece que la oferta – al menos al futuro (ya que es oferta en construcción) – está por
encima de la demanda no especulativa.
Abajo se explica paso a paso como se ha llegado a estos estimados. Para los que quieran
adelantar, pueden pasar a la conclusión: Oferta sin demanda real.

¿Se están construyendo demasiados

apartamentos en Ciudad de Guatemala?
Veamos que tipo de viviendas se está construyendo en Guatemala. Como muchos ya notaron, es
principalmente la construcción vertical en algunas zonas de Ciudad de Guatemala la que está en
auge.
¿Pero quién puede pagar estos apartamentos?
Digamos que son apartamentos de aproximadamente 100 metros cuadrados. Asumiendo un
precio de $1.500 por metro cuadrado (y como vimos arriba, este $1.500/m 2 es aparentemente
conservador según los datos de Revista Construcción), nos da un precio de $150.000 por unidad.
Ahora, a veces los nuevos apartamentos son más pequeños (menos metros), pero tendrían mayor
costo por metro cuadrado, lo cual compensaría.
¿Quién puede pagar un apartamento de $150.000 al contado sin hipoteca?
Respuesta: pocos guatemaltecos. Por lo tanto, sólo la parte de la población que califica para un
préstamo hipotecario logra comprar en estos segmentos.
Financiando el 90% del precio con la ayuda de una hipoteca [1], el costo (intereses y principal) con
una tasa de interés de 5,25% (de $135K) a 25 años es de aproximadamente $1.100 dólares al mes.
Vale la pena resaltar que este 5,25% es muy optimista, ya que las tasas en Guatemala fácilmente
están en torno a 6% o 7% (en dólares) y las tasas hipotecarias en Estados Unidos ya subieron de
4% a 5% en menos de un año (es decir, de aquí para adelante solo subirán). El crédito se está
haciendo menos abundante y los spreads crediticios entre EEUU y el resto del mundo (incluyendo
Guatemala) de pronto aumentarán.
Ahora, asumamos que aplica la regla de 1/3. En general, un banco tiene claro que una familia puede
dedicar – máximo – un tercio de sus ingresos a la vivienda [2]. Por tanto, los bancos prudentes solo
prestarían los $135.000 a familias con un ingreso mayor de $3.300 dólares al mes.
En el caso contrario, si los bancos fueran mucho menos prudentes, significaría que una potencial
burbuja inmobiliaria pondría en grave peligro al sistema bancario guatemalteco y los ahorros
líquidos de la población. Esto fue lo que ocurrió, por ejemplo, en los Estados Unidos durante la
crisis del 2008.

¿Quién puede pagar la nueva oferta?

Ahora bien, ¿cuántas familias ganan más de $3.300 al mes?
Son aproximadamente 40.000 hogares en Ciudad de Guatemala que ingresan más de $3.300 al
mes[3]. Pero seamos muy optimistas y digamos que en realidad es el doble, unos 80.000 hogares.
Dentro de esta cifra tendríamos una variedad de familias que ya vive en apartamentos y casas,
más cerca o más lejos de las zonas céntricas de la ciudad.
¿Cuántos de ellos comprarían un apartamento en un año
determinado?                                                                                     
Tomemos datos de EEUU para establecer rangos. El 14,19% de las familias cambia de casa
anualmente en los EEUU. Puesto de otra forma, a promedio, una familia cambia cada siete años de
hogar. Asumamos, otra vez siendo optimistas, que en Guatemala no es el 14%, sino el 30%, más
del doble. En otras palabras, asumimos que en Guatemala una familia clase media-alta cambia de
hogar cada tres años y medio.
Sin embargo, parte de este porcentaje no estrena una vivienda nueva, sino que termina
comprando una vivienda existente. Por tanto, he tomado lo que en los EEUU llaman “housing
starts” (la cantidad de unidades residenciales que se empieza a construir en un mes determinado)
como porcentaje del total de hogares.
¿Qué observamos? En los EEUU, se construyeron en los últimos 12 meses nueva vivienda para el
1% de los hogares totales. En el 2005 (en plena burbuja), esta cifra llegó a ser del 1,8%.
Además, observamos que este porcentaje era estructuralmente más alto en los años posteriores a
la Segunda Guerra Mundial. En el 1972, llegó a su nivel máximo de 3,5%, principalmente por la
urbanización del país. Evidentemente la tendencia siempre es cíclica: llega a un punto máximo a
finales de un auge y colapsa en una recesión, salvo el curioso capítulo de la burbuja dotcom,
cuando los precios inmobiliarios en los EEUU seguían subiendo a pesar de encontrarse la
economía en una recesión.
Seamos otra vez optimistas y pongamos la cifra para Ciudad de Guatemala en 5%, a pesar de que
en los EEUU nunca hayan llegado a tal nivel y que la economía guatemalteca nunca ha alcanzado a
crecer estructuralmente al mismo ritmo que los EEUU.
Significa que 24,000 hogares (el 30%) cambian de vivienda al año, pero que 4,000 hogares (el 5%)
opta por una construcción nueva. Además, asumimos implícitamente que de este 5% que opta por
nueva construcción, todos quieren vivir en un apartamento.

Pero la cartera de créditos hipotecarios

pinta otra imagen
Estos los supuestos, como ya hemos visto, son sumamente optimistas. Los datos de la cartera de
créditos hipotecarios demuestran otra realidad. En los últimos 12 meses, el 54% de las hipotecas
totales otorgadas son en Ciudad de Guatemala, un total de 16,807 créditos. Sin embargo, el monto
de los créditos es muy superior en Ciudad de Guatemala que en el resto del país. En monto, el 77%
del crédito hipotecario se origina en Ciudad de Guatemala. En otras palabras, en Ciudad de
Guatemala se originan el 54% de las hipotecas y suponen el 77% del monto total de hipotecas.
En el segmento entre Q1.000.000 y Q2.000.000, 2.153 hipotecas fueron otorgadas en los últimos
12 meses en todo el país por un monto promedio de aproximadamente $140.000 dólares por
vivienda (el segmento que hemos estado analizando). Si asumimos el 77% indicado anteriormente,
podríamos suponer que 1.658 hipotecas son otorgadas en Ciudad de Guatemala. El segmento
hipotecario más alto (mayor a Q2.000.000) cuenta con 382 hipotecas extendidas en Ciudad de
Guatemala en los últimos 12 meses.
Por lo tanto, con datos de cartera de créditos hipotecarios en la mano, el sector más pudiente de
Ciudad de Guatemala extiende 2.040 hipotecas anuales (1.658 de Q1.000.000 a Q2.000.000 y 382
mayor a Q2.000.000). Nuestro estimado anterior arrojaba cifras muy superiores (4.000 a 24.000
unidades).
¿Cuántos apartamentos se están
construyendo actualmente?
Podemos basarnos en varias estadísticas. Primero, cabe resaltar que del segmento que hemos
identificado (ingreso familiar mayor a $3300 al mes), no todos quieren vivir en una construcción
vertical.
He usado dos métodos para aproximar la oferta de nueva construcción:
Estimando un número total de unidades con los datos de metros cuadrados autorizados en Ciudad
de Guatemala;
Estimando un número total de unidades con el número de edificios residenciales verticales.
Primero, podríamos tomar los metros cuadrados autorizados en Ciudad de Guatemala y dividirlos
por un supuesto de 100 metros cuadrados por vivienda/unidad. Esta cifra nos brinda un techo a
nuestro estimado, ya que no sabemos en que zona se construye estas viviendas ni a qué nivel
socio-económico está dirigida está construcción. Esto nos da unas 10.000 unidades como “nivel
máximo”, lo cual significaría una sobreproducción máxima de aproximadamente 5.000 a 6.000
unidades.
Curiosamente, en el 2009, 2010 y 2011 la producción estaba mucho más cerca a nuestro estimado
de “demanda fundamental.” La demanda fundamental apenas cambia en Guatemala, lo cual no
debería ser una sorpresa con un crecimiento económico per cápita de por debajo de 2%.

Fuente: elaboración propia a base de datos de la Cámara Guatemalteca de Construcción

Segundo, veamos cuántos edificios verticales se están construyendo. Como un estimado colega
me dijo, “en el mercado inmobiliario existen muchos oportunistas.” Parece que esto ha sido
especialmente cierto con construcciones verticales. Según El Periódico, se construyeron 29
edificios verticales solamente en el 2017, con unos 33 aprobados. En el primer trimestre del 2018,
sin embargo, en apenas tres meses se empezó a construir unos 31 edificios adicionales.
Si asumimos un promedio de 100 unidades por edificio, estaríamos hablando de unos 6.400
apartamentos. Sería más de un 50% por encima de la demanda “fundamental” no especulativa, o
posiblemente más, ya que la demanda del segmento medio-alto/alto no se enfoca exclusivamente
en construcción vertical. Es importante resaltar que esta oferta aún no ha llegado en su totalidad
al mercado, pero demuestra que a estas alturas, los números ya no dan.

Conclusión: oferta sin demanda real

Los constructores reaccionan ingenuamente a lo que ellos llaman “demanda.” Pero esta demanda
es especulativa, no es fundamental. No son personas que compran un apartamento para poder
vivir, sino como objeto de inversión. Las personas que representan la demanda fundamental no
son parte de este segmento, sino de otro más accesible económicamente. Es un clásico ejemplo
del teorema de la telaraña.
La conclusión es la siguiente: hay una sobreoferta de viviendas en construcciones verticales en
zonas prime de Ciudad de Guatemala. Y esta sobreoferta será tanto más obvia cuando el crédito se
encarezca, el quetzal empiece a sufrir, y los proyectos de los últimos años pasen de construcción a
venta (incrementando la oferta).
Problemático es también el hecho que parte del crecimiento en créditos hipotecarios involucre
créditos en dólares. Si el dólar americano se fortalece contra el quetzal, la carga de los intereses
puede exceder la capacidad de pago de los hipotecados.
Existe, por eso, un balance delicado que probablemente nunca en la historia de Guatemala ha
sido tan delicado como hoy. Pese a lo que dicen los optimistas, los retornos en vivienda
probablemente serán bajos o negativos en los próximos cinco años. No obstante, en el juego de
las sillas musicales todo es diversión hasta que para la música. Y la música está cerca de parar.