UNIDAD 3: DERECHO REAL DE DOMINIO

Propiedad y dominio:
Si bien ambos términos suelen confundirse o utilizarse de manera indistinta, son diferentes
desde el punto de vista jurídico.
Respecto al concepto de propiedad, la jurisprudencia de la Corte Suprema, seguida por los
tribunales y la doctrina, ha considerado que es mucho más amplio que el de dominio, pues
comprende una serie de derechos y prerrogativas patrimoniales de una persona
determinada (humana o jurídica).
entonces, el derecho de propiedad en la CN es más abarcador que el derecho real de
dominio sobre las cosas regulado por el CCYC.
La propiedad son todos los bienes, materiales o inmateriales que integran el patrimonio de
la persona (todos los derechos susceptibles de apreciación económica y que no se
confunden con la persona);
El dominio, en cambio, es un derecho real que otorga facultades a su titular respecto de
una cosa.
entonces el término “propiedad” comprende, en el sentido constitucional, todo derecho de
contenido patrimonial, mientras que el “dominio” tiene un sentido técnico: es el derecho
real de ese hombre.

2.DOMINIO PERFECTO. Definición legal (art.1941).

“El dominio perfecto es el derecho real que otorga

todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa,
dentro de los límites previstos por la ley.
El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.

Según Mariani de Vidal: El dominio es el derecho real que confiere la mayor cantidad de
facultades que es posible tener sobre un objeto. El titular tiene la plena in re potestas.
Caracteres. Enumeración y análisis.
1. Absoluto: es oponible erga omnes,
es el D que otorga más facultades a su titular pero dependerá del
ordenamiento jurídico su intensidad.
tiene el ius possidendi (derecho de poseer),
el ius utendi (derecho de usar),
el ius fruendi (derecho de gozar) y
el ius abutendi (derecho de disponer) de una manera exclusiva y
perpetua.

2. Perpetuo (art.1942):
“El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio.
No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”.

El derecho de dominio pleno no requiere que se ejerza para conservarlo,

no se extingue por su no uso, no goce o no ocupación de la cosa, a no ser
que la deje poseer por otro por todo el tiempo legal requerido para su
usucapión.
no está sujeto a plazo, sin límite de tiempo y que dura mientras exista la
cosa ya que, si la cosa se destruye, el derecho también se extingue por
falta de objeto.

3. Exclusivo (art.1943):
“El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al título”.

dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa,

Si existe pluralidad de sujetos titulares no habrá dominio sino
condominio. El dominio no deja de ser exclusivo cuando está gravado
con derechos de disfrute o garantía a favor de terceros, pues la
existencia de tales cargas solo afecta al contenido y en consecuencia al
carácter absoluto.
 4. Facultad de exclusión (art.1944):
“El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso,
goce o disposición de la cosa,
remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y
encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las
normas locales”.
El dueño tiene la facultad de excluir o no admitir a extraños al uso, goce
o disposición de la cosa, facultad que deriva de su derecho de
privacidad, que conlleva el derecho de remover las cosas u objetos que
terceros pongan en la cosa sin su consentimiento y también el de
encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las
normas pertinentes.

Contenido del derecho de dominio.

Facultades jurídicas del dueño: El titular puede realizar actos de disposición (ius abutendi) y
de administración, estas facultades son limitadas en su número (numerus clausus), pero no
taxativas.
Facultades materiales del dueño: el derecho de pleno señorío, o sea el derecho de poseer
(ius possidendi)
Estas facultades que tiene el titular de dominio, se deben ejercer de manera regular (art.10
derecho) y teniendo en cuenta los Límites del dominio.
El dominio es absoluto, dentro de los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley,
con el predominio del interés general y colectivo sobre el individual.

Extensión (art.1945):
“El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en
que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a
su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble,
si no se prueba lo contrario”.
art. 230 del CCCN: “Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas.
Por lo tanto, no están comprendidas en la propiedad de la cosa aquellas que no estén
realmente adheridas a la principal o dependan de ellas.
en la cosa inmueble el dominio del suelo se extiende al subsuelo, y al espacio aéreo sobre el
suelo, en ambos casos el límite será por ejemplo leyes de edificación o el código
aeronáutico. El subsuelo por su parte los límites serán por ejemplo lo perteneciente a los
tesoros, además de los bienes del dominio público como los minerales, aguas subterráneas,
ruinas, etc.
Existe la presunción iuris tantum de que las construcciones, siembras o plantaciones las
hizo el dueño del inmueble y la presunción iuris et de iure, que con la excepción de la
propiedad horizontal y la superficie, ellas pertenecen al dueño del suelo.
Extinción
El código no expresa causales de extinción del dominio perfecto. De tal modo, resultara
aplicable la norma genérica del art. 1907 sobre extinción de derechos reales, con arreglo al
cual se extinguirá por
a) la destrucción total de la cosa y
b) por su abandono. El cual deberá ser instrumentado en escritura pública e inscripto.
Si son cosas muebles registrables será vigente el ordenamiento pertinente.
El abandono de cosas muebles no registrables las convierte en cosa sin dueño susceptible
de apropiación.
Los inmuebles sin dueño son del Estado. Otros modos extintivos son la Expropiación (ley
21.499), la transformación y la accesión.

3 DOMINIO IMPERFECTO
DEFINICIÓN LEGAL: (Art-1946)
“El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios,
o si la cosa está gravada con cargas reales.”
Podemos comparar el dominio perfecto o pleno del dominio imperfecto.
perfecto imperfecto
perpetuidad hay plazos o condiciones
exclusividad
absolutez La cosa puede estar gravado con un
derecho real
ejemplo, si la cosa se encuentra gravada con derecho real de hipoteca, el titular del
inmueble se ve impedido de realizar actos materiales que disminuyan el valor de la
garantía, o actos de administración en caso de pretender realizar contratos de locación.
Supuestos o especies: Habrá dominio imperfecto cuando estamos en presencia de:
a) Dominio Revocable que afecta la perpetuidad.
b) Dominio Fiduciario que afecta la perpetuidad.
c) Dominio desmembrado que afecta la absolutez.
a) En el dominio revocable como el fiduciario, se “afecta la perpetuidad”, puesto que el
derecho no está sujeto a durar indefinidamente sino a extinguirse, porque se cumple
la condición o se vence el plazo.
b) La diferencia entre ambos es que al extinguirse, en el fiduciario la cosa será
entregada a un tercero, mientras que en el revocable se devolverá a su primitivo
dueño.
c) El dominio desmembrado “afecta la absolutez” porque el propietario no va a poder
usar, gozar o disponer de la cosa totalmente por estar gravada con algún derecho
real (quedando sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava).
En cuanto a la característica de “exclusividad”, si hubieran dos personas con el mismo
derecho de dominio sobre la misma cosa, se trataría de un condominio, no un dominio
imperfecto.
Por lo tanto, el dominio imperfecto es aquel en que las facultades del propietario se
encuentran disminuidas o enajenadas en parte.

a) Dominio Revocable:
Concepto: Es aquel dominio sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento
el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió (Art. 1965)
Ejemplos de ello son, las cláusulas accesorias de contratos de compraventa, como el pacto
de retroventa, de reventa, de satisfacción del comprador, etc.
a) -El donante de una cosa puede revocar la donación por ingratitud del donatario.
b) -Cláusula de poder que faculta el vendedor de arrepentirse de la venta de una cosa.
Es decir, que una vez que la condición suceda o se cumple el plazo establecido, la cosa debe
volver a quien la transmitió.
No pueden ser plazos suspensivos, porque el dominio surgiría recién al cumplirse el plazo o
condición.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición expresamente voluntaria o por
ley. En el dominio revocable existen dos sujetos:
1. El transmitente que se convertirá en revocante.
2. El dueño que es el titular imperfecto.
límite de las condiciones resolutorias
Las condiciones resolutorias impuestas el dominio imperfecto tienen un límite de 10 años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto en aquel plazo o éste sea mayor o incierto.
Pasados los 10 años, sin que se haya producido la resolución, el dominio queda
definitivamente establecido en cabeza del dueño como perfecto.
El plazo de los 10 años se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.

Facultades del titular:

El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los
actos jurídicos que realice están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho
(Art. 1966). Al estar pendiente el plazo o condición resolutoria, sus facultades consisten en:
disponer y administrar la cosa.
Ejemplo: “Te doy mi casa hasta que te recibas; la condición será el hecho de que te recibas
y me restituyas la casa. Mientras el dominio es revocable, por tanto podrás usar como
quieras: alquilarla, prestarla, etc.”

Efectos de la revocación en materia de cosas registrables y no registrables: (Art. 1967)

La revocación del dominio de Cosas registrables tiene efecto retroactivo al día q se adquirió
excepto que surja lo contrario del título de adquisición o de la ley.
Al ser retroactiva la revocación, quedará el antiguo propietario autorizado al tomar el
dominio libre de todos los actos jurídicos, realizados por el titular del dominio resuelto
(art.1969)
Y los 3° adquirientes de D no podrán alegar ignorancia pues tales cláusulas deben estar
publicitadas en el registro y en el caso de inmuebles, en el mismo título de adquisición

En la revocación de dominio de Cosas no registrables, la revocación no tiene efectos

respecto de 3° sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación
personal de restituir la cosa
Efectos de la retroactividad en la revocación:
-Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los
actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto (imperfecto).
-Si la revocación no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
Readquisición del dominio perfecto:
El dueño revocable de una cosa, una vez cumplido el plazo o condición, queda
inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto, Pasando a revestir
la calidad de tenedor
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición.
Si la inscripción no es constitutiva, se requiere al efecto de su oponibilidad

b) Fideicomiso.
- Definición. Art 1666:
Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario,
quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra persona llamada beneficiario, que se
designa en el contrato,
y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

Se distingue la figura del beneficiario del contrato (quien aprovecha, en términos

económicos, el patrimonio fideicomitido), de la del fideicomisario (que es quien recibe el
patrimonio fideicomitido en el supuesto del acaecimiento del plazo o condición del
contrato).
El contrato existe desde la celebración, y los bienes pueden ser transmitidos en ese acto o
posteriormente.
La bilateralidad del contrato se refuerza al referirse al fiduciante como “[…]una parte y
fiduciario la otra”.
El “fideicomisario" es el destinatario final de los bienes, al cumplimiento del plazo o
condición al que se sujeta el contrato.
El beneficiario puede ser el fiduciante, el fideicomisario y hasta el mismo fiduciario.
-Sujetos.
Art 1671.- Beneficiario. El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica, que puede
existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso deben constar los
datos que permitan su individualización futura. Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el
fiduciario o el fideicomisario.
Pueden designarse varios beneficiarios quienes, excepto disposición en contrario, se
benefician por igual; para el caso de no aceptación o renuncia de uno o más designados, o
cuando uno u otros no llegan a existir, se puede establecer el derecho de acrecer de los
demás o, en su caso, designar beneficiarios sustitutos.
Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el
beneficiario es el fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no
llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante.
El derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre
vivos o por causa de muerte, excepto disposición en contrario del fiduciante.

Art. 1672.- Fideicomisario: El fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad

al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de
ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario.
Si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el
fiduciante.

Art. 1673.- Fiduciario: El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.
Solo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras
autorizadas a funcionar como tales, sujetas a disposiciones de la ley respectiva y las
personas jurídicas que autoriza el organismo de contralor de los mercados de valores, que
debe establecer los requisitos que deben cumplir.
El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses
y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

-Objeto.
Art. 1670: Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el
comercio, incluso universidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.
-Duración.
Art. 1668.- Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la
celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con
capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la
restricción a su capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa
el fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el
contrato. A falta de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.

-Forma.
Art. 1669.- El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede
celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya
trasmisión debe ser celebrada por instrumento público.
cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo

-Extinción. Causales y efectos.

 Causales. El fideicomiso se extingue por:
a) El cumplimiento del plazo o condición a que se ha sometido, o el vencimiento del
plazo máximo legal;
b) La revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la
revocación no tiene efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en los fideicomisos
financieros después de haberse iniciado la oferta pública de los certificados de
participación o de los títulos de deuda;
c) Cualquier otra causal prevista en el contrato (art. 1697)

 Efectos.
Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario está obligado a entregar los bienes
fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y
contribuyendo a las inscripciones registrales que corresponden (art. 1698).
- Dominio fiduciario. Definicion (art.1701):
“Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso,
para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o
la ley.”
 el dominio fiduciario es un supuesto de dominio imperfecto
 Cuando la propiedad fiduciaria recae sobre cosas se constituye un dominio fiduciario.
la ubicación otorgada a la reglamentación constituye una novedad ,pues se la sustrae
de las disposiciones de los derechos reales
 La característica del dominio fiduciario es que se trata de un dominio revocable pues
está sometido a la duración del fideicomiso

-facultades del titular (art. 1704):

“El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos
jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas”
otorga al fiduciario la facultad de disponer y gravar, cuando lo requieran los fines del
fideicomiso
-extincion del derecho y supuestos de retroactividad e irretroactividad respecto de los
actos del fiduciario:
ARTICULO 1705.- Irretroactividad.
“La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos
realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y
título oneroso.”
*la extinción del dominio fiduciario no produce la revocación de los actos realizados por el
fiduciario dentro de los límites marcados por los fines y las disposiciones contractuales,
testamentarias o legales de constitución del fideicomiso
ARTICULO 1707.- Efectos. “Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño
perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extinción es
retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados.”
-readquisicion del dominio perfecto:
ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto.
“Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente
constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto
de su oponibilidad.”
*en consecuencia, si se extingue el fideicomiso, para que el fideicomisario o quien tenga
derecho a la cosa adquiera el dominio , no es necesaria la tradición ,ya que el fiduciario se
convierte automáticamente en tenedor :se trata de un supuesto de constituto posesorio
encuadrable en el articulo 1892
*la palabra “readquisición” esta mal utilizada , ya que el fideicomisario adquiriría por
primera vez .seria correcta únicamente en el caso de que el fideicomisario fuera el
fiduciante o de sus herederos
*respecto de la registración requerida en cuanto a las cosas registrables:
a-en el caso de la inscripción registral constitutivase hace necesaria la inscripción para la
“readquisición”
b-en los demás casos se requiere también la inscripción registral,pero solo a efectos de
publicidad

c) dominio desmembrado
ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto.
” Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio
revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las
normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al
régimen de la respectiva carga real que lo grava.”
Son rasgos modernos la elasticidad del dominio y que puede distenderse y contraerse en su
ejercicio por distintas facultades que varian en razón de su constitución y extinción de
derechos reales, pero el dominio no deja de ser tal aun en caso de una severa
desmembración (será entonces “nula propiedad” pero propiedad al fin)