Angélica María Mena M.

CONTRATOS II

22/07/19
Profesora: Gloria Cuervo
 Arrendamiento
 Leasing
 Comodato
 Prendas y garantías mobiliarias
Exámenes
30% 23 agosto
15% 27 septiembre
15% 25 octubre

24/07/19
CONTRATOS DE TENENCIA
 Arrendamiento (contrato matriz)
 Leasing
 Comodato
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
No tiene modo, simplemente título.
El arrendamiento cuando se refiere a cosas es igual a locatio res. Locatio es simplemente
arrendamiento y res es cosa.
Es aquel en el cual un sujeto de derechos se obliga a otorgarle un bien temporalmente a otro para
su uso y goce y el otro sujeto se obliga a pagarle un canon o renta en contraprestación.
Este contrato se encuentra definido en los arts 1973-1975
Partes
Arrendador: proporciona el uso del bien.
Arrendatario: paga el canon y obtiene el uso y goce del bien. Si es de locales comerciales,
edificios, casas se le denomina Inquilino y si es rústico se le denomina colono, los artículos que
lo regulan son los siguientes; 1996, 1977,2028, 2029, 2030 y 2037
Art 1996: Si el arrendatario no cumple con sus obligaciones, el arrendador podrá pedir
indemnización de perjuicios y no terminar el contrato o pedir la terminación del contrato.
El contrato de arrendamiento se termina, NO se resuelve, por ser de tracto sucesivo.
Art 1977:
Art 2028: un edificio que está amenazando en ruinas, no es obligación del arrendatario.
Art 2029 “obligaciones del inquilino”
Art 2030:
Art 2037 “arrendamiento de predios rústicos”
Lo anterior es el concepto del arrendamiento y sus diferentes modalidades, hay otros que no
consagra el código civil, como lo es el arrendamiento del E.CO regulado por el código mercantil,
los arrendamientos rústicos consagradas en leyes del sector agrario y los bienes excluidos o
sometidos a control que son arrendamientos de bienes inmuebles con destinación específica
(servicio de culto, educación, parqueaderos).
ELEMENTOS ESENCIALES
1. La cosa arrendada; debe ser físicamente posible, lícita, determinada o determinable. Art
1518
2. El precio; cuando se paga periódicamente es lo que se llama canon o renta. Art 1975
La falta de estos elementos da lugar a la INEXISTENCIA; el hecho de que no se haya precisado
el canon no significa que se convierta o derive en comodato porque lo importante para establecer
el consentimiento es mirar la intención que tenían las partes, a menos que de las estipulaciones
contractuales se deduzca que ello era su intención, es decir hacer un préstamo de uso o
comodato.
El art 2001 permite apelar a un mecanismo de valoración pericial para la fijación del canon
siempre y cuando la cosa haya sido entregada.
Art 1501
Art 2200; errores:
 La tradición es el modo y el comodato no se perfecciona con este, porque este contrato es
precario, de mera tenencia y aquí no hay modo.
 se perfecciona con la entrega, no con la tradición. Por lo mismo es un contrato real.
Arrendamiento financiero o leasing
Locatario: quien recibe la cosa
Compañía leasing o arrendador: la compañía leasing que debe ser una empresa autorizada y
vigilada por la súper financiera (bancos, sociedades fiduciarias).
Al arrendamiento de las cosas se le llama alquiler y si recae sobre inmueble es locación.
También se puede dar el caso de arrendamiento de varias cosas, como es el arrendamiento de
servicios.
Ley 820/2003 Arrendamiento de vivienda urbana, anteriormente la ley 56/1985
Arrendamiento de naves y aeronaves está regulada en el código comercial, la aeronavegación
está controlada por la oficina de la aeronáutica civil y las naves mayores se encuentran
matriculadas en las capitanías de puertos que le corresponden.
El Arrendamiento puede recaer sobre cosas incorporales; por ejm sobre los derechos, se podría
arrendar un usufructo si no se lo prohibieron.
Art 1974-852-878
*el uso y la habitación no pueden ser arrendados.
Por regla general no se puede dar en arrendamiento cosas consumibles porque como el
arrendatario es un tenedor, le tiene que devolver el bien al propietario que es el arrendador al
finalizar el contrato, pero se puede hacer cuando la cosa consumible sea infungible y no se
arriende para su consumo, es decir, aquella que solo se arrienda para el uso, como por ejm la
última botella del titanic se arrienda para exhibirla en una vitrina.
No se puede arrendar cosas que la ley prohíba arrendar.
Todo lo que se pueda vender, se puede arrendar; pero no todo lo que se pueda arrendar se
puede vender.
Por ejemplo, un bien embargado se puede arrendar, pero no se puede vender.
El típico arrendamiento es para cosas corporales.
Características del contrato de arrendamiento
Son muy parecidas a las del contrato de compraventa, salvo las solemnidades y la forma de
cumplir las obligaciones.
1. Bilateral: ambas partes se obligan mutua y recíprocamente. El arrendador a proporcionar
el uso y el goce al arrendatario y el arrendatario a pagar un precio por el uso y goce que se
le está confiriendo, es decir, el canon. Hay prestación de dar para el arrendatario, es decir,
transferir el dominio sobre el precio al arrendador, pero no hay prestación de dar para el
arrendador sino de hacer; por esta razón no tiene impuesta una solemnidad para su
tipificación.
Tiene un elemento natural: condición resolutoria tácita cuando la cosa no se ha
entregado, art 1496, hay lugar a la resolución. Esta es una excepción a la excepción de
contrato no cumplido. Y también, una excepción porque los contratos que se resuelven
son los de ejecución instantánea, no los de tracto sucesivo como el arrendamiento.
Por ser bilateral, lleva implícita la resolución resolutoria tácita, que da lugar a la acción
alternativa o de ejecución y cumplimiento y hay lugar a la resolución por vía excepcional
cuando aún no se ha entregado la cosa, se debe solicitar, no opera ipso iure.
2. Consensual: se perfecciona con el acuerdo entre las partes sobre la cosa y el precio (igual
que en la compraventa, excepto cuando recae sobre inmuebles), deben aportar sus
declaraciones de cómo se van a usar las cosas, pero esa declaración es sin ninguna
solemnidad. Excepcionalmente es solemne cuando recae sobre un E.CO, art 523-526
(escritura púb o documento privado), arrendamientos estatales (escrito).
Art 533 c.co: anticresis sobre un E.CO (mueble, constituye una universalidad de hecho),
esto quiere decir que no hay un inmueble con el cual se puedan pagar los frutos, porque el
local comercial no constituye el e.co
El arrendamiento no requiere ser escrito, no hay requisito de solemnidad, pero si requisito
probatorio debería hacerse por escrito.
3. Oneroso: genera obligaciones para los dos, ambos persiguen utilidades, gravándose
mutua y recíprocamente
4. Generalmente es conmutativo: se precisan los alcances de las prestaciones.
Excepcionalmente aleatorio como por ejemplo en el arrendamiento de aparcería (1975)
donde el precio no es una suma de dinero determinada, sino una participación de cuotas
en los frutos de la cosa arrendada (por esta razón se responde por culpa leve).
Art 1497
5. Tracto o ejecución sucesiva: se ejecuta periódicamente y las obligaciones se cumplen
sucesivamente. Esta es la razón por la que no ocurre resolución porque la condición
resolutoria tacita involucrada en todos los contratos bilaterales, es retroactiva, regresa las
cosas a la fase precontractual, en el arrendamiento no es posible retrotraer las cosas a la
fase precontractual porque ya se ejecutaron; el arrendatario ya uso el bien y el arrendador
 ya percibió el canon, por eso a pesar de ser bilateral, no opera la resolución (solo en un
caso excepcional) sino la terminación o resciliación.
Como es un contrato de tracto sucesivo, cuando es conmutativo se le aplica la teoría de la
imprevisión.
6. Principal: tiene existencia propia, no requiere de otro contrato para tener existencia
jurídica o adquirir forma contractual.
7. típico: regulación legal específica.
8. nominado: tiene su propio nombre.
¿Quién puede arrendar?
 El propietario del bien, tiene derecho a percibir los frutos civiles y naturales de su bien.
Art 669 Art717 Art 718
 El propietario fiduciario (es un propietario pleno pero condicional) y no requiere
consentimiento del fideicomisario, como sí lo requiere para hipotecar; sin embargo, si
estando vigente el arrendamiento llega el momento de la restitución, es decir, se cumplió
con la condición, el arrendamiento termina anticipadamente aunque esté sometido a plazo.
Art 794
 El usufructuario desde que no se lo haya prohibido el nudo propietario. Si termina el
usufructo, termina el arrendamiento anticipadamente. Art 852, 817,818.
 El propietario de un bien sometido a patrimonio de familia inembargable, no requiere
de curador que represente a los menores. ley 70/1931
 El propietario de un bien afectado a vivienda familiar, lo puede arrendar y no requiere
de autorización del cónyuge. (solamente para vender requiere de autorización). ley
258/1996
 Se puede arrendar cosa ajena, pero el arrendador debe adquirir la propiedad de la cosa
arrendada u obtener la ratificación del contrato por parte del propietario del bien arrendado.
Si el verdadero dueño no ratifica el contrato de arrendamiento y si el arrendatario esta de
buena fe, es decir, no sabía que era un bien ajeno tiene derecho a saneamiento por
evicción, que da lugar a indemnización cuando aparece un tercero reclamando derechos
sobre el bien que no tenía conocimiento el adquirente. Entonces del arrendatario, cuando
un tercero viene a reclamar el bien porque es propietario y el arrendador no le comunico
que estaba arrendando una cosa ajena, cuenta con este saneamiento por evicción. Art
1974

Cesión unilateral del contrato de arrendamiento:

La ley permite la cesión sin que haya exigencia de autorización previa a menos de que la ley
disponga otra cosa o que las partes acuerden en el contrato que el arrendatario o el arrendador
no pueden seguir el contrato en ningún caso. La regla general es que lo pueda hacer, salvo que la
ley lo prohíba o por pacto.
El arrendamiento en materia de cesión tiene muchas restricciones en cuanto al arrendatario, pero
no para el arrendador. Para el arrendatario hay previsiones de algunas modalidades contractuales
de lo que se prohíbe ceder.
En cuanto a la regulación normativa aplicable al arrendamiento será distinta de acuerdo a la clase
de arrendamiento, por ejemplo:
Para el arrendamiento de bienes muebles en general, está regulado en el código civil, 1973 y
siguientes, para las naves y aeronaves están reguladas en el art 1678 a 1685 del código de
comercio y en general las normas del código civil se pueden aplicar si no se trata de actos de
comercio, 1890 y siguientes del código de comercio, el E.co en los arts 518-524 c.co.
Con relación a los inmuebles, depende de la destinación contractual: Inmuebles por exclusión
son aquellos destinados a consultorio, oficinas, parqueaderos, centros culturales o educativos,
lugares para culto religioso. Art 2028 a 2035, inmuebles rurales o rústicos art 2036-2444,
inmuebles urbanos sometidos a control: decretos 3817/1982 2221/1973 art 10 ley820 art 2028.
26/07/19 Mara
REQUISITOS DE EXISTENCIA Y ELEMENTOS DE VALIDEZ
Son los mismos de todo tipo de contrato: Capacidad, consentimiento exento de vicios, objeto y
causa lícita de acuerdo con lo preceptuado en el ART 1502, además el arrendamiento requiere de
la cosa y el precio o renta o canon como elemento de la esencia.
ELEMENTOS DE EXISTENCIA Y VALIDEZ
SUJETOS O PARTES: Los sujetos que pueden celebrar el contrato de arrendamiento pueden ser
persona naturales o jurídicas, es de sujeto universal porque todas las personas lo pueden
celebrar. Los sujetos son:
Arrendador: Es el que concede el uso y goce del bien corporal individual o plural.
Cuando se trata de un sujeto plural para el caso específico de vivienda urbana, la ley establece
la solidaridad, por consiguiente, hay solidaridad legal tanto por activa como por pasiva.
ART 7 LEY 820/2003 Dice que hay solidaridad para arrendador y para arrendatario en relación a
sus derechos y a sus obligaciones.
En las demás modalidades de arrendamiento, distinto a la vivienda urbana es la de la 820/2003,
cuando hay un arrendador plural sus obligaciones y sus derechos son conjuntos, la diferencia
radica en el tipo de contrato que se está celebrando. Para vivienda urbana hay solidaridad,
inclusive en materia de servicios públicos domiciliarios en la compraventa al suscriptor EJ. Un
suscriptor puede haber vendido 5 veces la propiedad y sigue respondiendo solidariamente por las
suscripciones de los servicios públicos domiciliarios.
Cuando se trata de un arrendamiento distinto a la vivienda urbana ya no existe solidaridad y la
obligación es conjunta, SALVO que se pacte solidaridad.
EJ. Arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda urbana y son 2 los arrendadores, según
la solidaridad que establece la 820, cualquiera de esos arrendadores puede exigir la totalidad del
pago del canon al arrendatario o a los arrendatarios y ellos también estarán obligados
solidariamente, por consiguiente, si son varios cada uno puede ser demandado por la totalidad
del canon. El que paga el arrendamiento y si son varios, tiene derecho a que se le reembolse lo
que le corresponde o si existen pagos pendientes por mejoras, expensas o por indemnizaciones,
la demanda si se trata de vivienda urbana se puede presentar solidaria.
ART 7 LEY 820/2003 Establece a solidaridad cuando hay pluralidad de los extremos negociales.
El arrendador en principio no tiene que ser el dueño, estaría legitimado en primer orden, pero no
es absolutamente relevante para el contrato que el arrendador sea o no el dueño EJ. Un
secuestre no es dueño, es un auxiliar de la justicia que se le encomienda la custodia y
administración de los bienes embargados y, sin embargo, puede arrendar. Lo mismo sucede con
un usufructuario, con un agente y el contrato es válido, pero es INOPONIBLE AL DUEÑO porque
es un contrato de tenencia.
ART 1974. Eso con relación al arrendador, si son varios son solidariamente obligados a
suministrar el goce y a las demás prestaciones que tenga el arrendatario, EXCEPTO, cuando no
se trate de vivienda urbana, SALVO pacto en contrario porque se puede pactar que haya
solidaridad.
Arrendatario o los arrendatarios: Es el que tiene la obligación de pagar en favor del arrendador
el precio del arrendamiento que es el canon. Y sin son plurales porque pueden ser solidarios o
conjuntos; en materia de arrendamiento de vivienda urbana son solidarios LEY 820, PERO si
son VARIOS arrendatarios de locales comerciales la solidaridad existe por pasiva porque la
solidaridad por pasiva se presume en materia mercantil, PERO NO SON SOLIDARIAMENTE
VINCULADOS POR ACTIVA.
En los demás tipos de arrendamiento, los demás arrendatarios plurales tienen el carácter de
conjuntos, pero se puede pactar en contrario.
Con relación a la condición en la que actúan vamos a ver las diferencias entre:
COARRENDATARI CODEUDOR FIADOR
O
Son arrendatarios Responde por una
plurales. obligación.
Condiciones en Es una parte plural. No es parte en el No es parte en el
las cuales están contrato, es un contrato, es un
actuando en el tercero garante. tercero garante.
contrato
Responsabilida Las mismas que si Sólo tiene las Tiene todas las
d fuera un arrendatario obligaciones obligaciones
singular, tiene todas patrimoniales, que patrimoniales que
las obligaciones del se refieren a los se causen: Daños,
deudor. daños, las reparaciones,
reparaciones, las mejoras, cánones,
mejoras, el pago servicios
de los cánones, a domiciliarios
los servicios públicos, etc.
públicos, etc.
Codeudor: Deudor
con el deudor.
Todas las
obligaciones del
codeudor son las
mismas del deudor
principal.
Tiempo de Se obliga durante Se obliga en la
Responde sólo
vinculación toda la vigencia del vigencia y en las
por la vigencia
como obligados contrato: inicialmente prórrogas que no
inicial. Para que
pactada, durante las tengan que ver con
sea garante en las
prórrogas y durante la renovación. En
prórrogas lo tiene
las renovaciones. las renovaciones
que establecer de
Queda vinculado con no porque se está
forma expresa.
todas las modificando el
Una vez que se
obligaciones. contrato. termine el tiempo
inicial de vigencia
del contrato de
arrendamiento el
fiador puede decir
que lo
desvinculen.
Beneficios Ninguno: Ninguno: Si tiene:
Está al mismo nivel No tiene ningún  Beneficio
obligacional que el beneficio para de
otro arrendatario. salvarse de las excusión.
 obligaciones que le Cuando le puede
corresponden. pedir al acreedor
que primero le
cobre al deudor y
lo que quede
pendiente del
pago lo asume él.
 Beneficio
de división.
Pagar la deuda
junto con los
demás fiadores.
Demandado en Si se puede: No se puede: No se puede:
la restitución de Al igual que al Este sólo responde Simplemente es
inmuebles arrendatario, ya que patrimonialmente, garante de la
este tiene el disfrute no tiene el uso y el obligación y no
del bien. goce del bien. Es está disfrutando
garante de la del bien entregado
obligación. en arrendamiento.
Notificación de Sí, porque está No, el responde No se notifica.
las novedades exactamente al por el saldo
contractuales mismo nivel que los pendiente del pago
(Sólo para los otros arrendatarios. de las obligaciones
sujetos Ej. Reajuste en el patrimoniales.
negociales) precio del canon,
preaviso de
terminación del
contrato de
arrendamiento.

Normas aplicables al arrendamiento.

 Ampliación del plazo: El plazo es una modalidad obligacional genérico aplicable al
arrendamiento y a todos los contratos.
ART 1708: Ellos se obligaron con el contrato inicial, entonces cualquier modificación que le
introduzca que podría afectar eventualmente necesita de su consentimiento, si no es así no es
vinculante.
 Efectos de la renovación en cuanto a la fianza ART 2015: No tiene que afectar al fiador
las modificaciones del contrato, además porque este está vinculado sólo a la primera
vigencia, puede decirle al arrendador que no va a participar.
 Alcance de la fianza ART 2373: Esos requerimientos para que paguen están supeditado
a que estén dentro de la primera vigencia del contrato, pero si se trata de una adición o de
una prórroga se necesita la autorización del fiador.
 Responsabilidad solidaria: En principio eso significa que TODAS las obligaciones
tendrían que ser cumplidas y si el arrendador va a demandar por incumplimiento de la
obligación a los arrendatarios, lo puede hacer frente a cualquiera porque si hay solidaridad
no hay necesidad de demandarlos a todos.
EJ. Se realiza un contrato de arrendamiento y son 3 los coarrendatarios que se vincularon
solidariamente porque se trata de una vivienda urbana (solidaridad siempre) o porque es un local
de comercio (solidaridad por pasiva) y solo uno de ellos ocupa el bien, si el arrendador va a
solicitar la terminación del contrato por cualquier incumplimiento en las obligaciones y va a
solicitar la restitución del inmueble. No tiene sentido demandar a ambos, legalmente si es válida
la demanda, pero como el otro no está ahí es conveniente que demande al que está que es el
que le debe hacer la restitución.
Si adicionalmente no le han pagado algunos de los cánones, le deben indemnizaciones por daños
o cuotas de administración o servicios públicos sí es muy conveniente demandar a todos los
coarrendatarios solidarios, aunque no estén ocupando el bien porque ya no se trata solo de la
restitución sino de pago de las obligaciones.
La solidaridad no le vale para demandar al que lo está ocupando porque ese es el que debe
hacer la restitución, pero para los demás rubros obligaciones sí es conveniente que los demande
a todos.
EJ. Se arrienda el inmueble y son coarrendatarios solidarios 2 personas, A debe 3 cánones de
arrendamiento y de servicios públicos y se demanda sólo al ocupante, se prueba el
incumplimiento en el pago, se hace la diligencia y se hace la restitución, pero quedó debiendo
dinero. A continuación de declarar la restitución se puede pedir por la vía ejecutiva que se pague
el saldo pendiente y decirle al juez (puede ser el mismo que conoce de la restitución), sin
necesidad de notificarle al demandado porque ya está vinculado al proceso y si no pagó durante
el proceso, es muy complicado que obtenga un pago. Ahí se perdió mucho tiempo por no haber
demandado al otro coarrendador solidario, es mejor que demande a TODOS SOLIDARIAMENTE
CUANDO SE TRATE DE PAGO PENDIENTES. Cuando uno de los 2 pague ya vienen las
relaciones internas ya que las obligaciones se vuelven conjuntas.
Tampoco nada impide que se demande solo el pago de los cánones que se deben sin demandar
la restitución porque digamos que el arrendador quiere preservar el contrato, pero necesita la
plata.
En materia de vivienda urbana se establece expresamente en LEY 820/2003 que el contrato de
arrendamiento presta mérito ejecutivo y, por consiguiente, es muy importante que un contrato
que es consensual (no necesita solemnidad de ninguna clase, ni un escrito simple, ni la
escritura pública), es mejor hacerlo por escrito NO por requisito ad solemnitatem, sino por
requisito ad probationem. ART 23 LEY 56/1985, ART 14 LEY 820/2003. Entonces, siempre
debe haber un principio de prueba por escrito en todos los contratos consensuales para probar el
contenido normativo porque el contrato es ley para las partes, es fuente formal del derecho ART
1602 CCi, ahí está todo el clausulado de las obligaciones y derechos que tienen en el ejercicio del
goce y disfrute del bien arrendado.
Es importante la prohibición legal de exigirle al arrendatario garantías y depósitos con cargo
de mantener caucionado el pago del arrendamiento, el precio de la renta o canon. El ART 4
LEY 56/1985 Y ART 16 LEY 820/2003 le prohíben al arrendador exigirle depósito en dinero
efectivo al arrendatario y que le otorgue una caución real para garantía del cumplimiento de las
obligaciones, esas garantías tampoco se pueden estipular indirectamente, ni por interpuesta
persona, ni sustituirse con unas denominaciones diferentes.
 ART 15 LEY 820/2003 Servicios públicos domiciliarios: EXCEPCIÓN A LA
PROHIBICIÓN de que el arrendador le pida al arrendatario garantías para el pago
#1. Es al momento de celebrar el contrato (NO después), a favor de la empresa prestadora de
servicios (NO a favor del arrendador), son solidariamente responsables por los servicios públicos
no solo el arrendatario y el arrendador, el suscriptor también.
#2. Conducto regular de la garantía: La recibe el arrendador del arrendatario, pero no para él, sino
para la empresa de servicios públicos, la tiene que remitir inmediatamente a la empresa de
servicios públicos para que se libre de la solidaridad junto con el contrato de arrendamiento.
#3. NO después a la celebración del contrato, es al momento de la ejecución del contrato, NO es
en cualquier momento del período de la ejecución del contrato.
#4. #5. #6. PAR 1. PAR 2. PAR 3.
La regla general es que se le prohíbe al arrendatario otorgar garantías y depósitos, EXCEPTO
ART 15 LEY 820/2003 que se trate de las garantías del pago de los servicios públicos
domiciliarios, que es la única forma que el arrendador se libra de la solidaridad que está a su
cargo por incumplimiento de pago de los servicios a cargo del arrendatario porque él fue que se lo
gastó. Si no los paga, el arrendador queda con el problema si NO le exigió la garantía, la caución
o el depósito y se lo entregó a las empresas públicas, entonces es INOPONIBLE cualquier pacto
que hubiera hecho con el arrendatario y tendrá que pagar los servicios públicos que quedó
debiendo el arrendatario.
Art 16 ley 820: se refiere también a los depósitos y cauciones reales
DTO 3130/2003 una vez se prestan esas garantías o depósitos con el procedimiento establecido
en el art 15 de la ley 820 el inmueble deja de estar afecto al pago de los servicios pub y el
arrendador se puede abstener de cumplir con sus obligaciones hasta cuando el arrendatario
cumpla con la garantía o depósito. Hay una causal de terminación de pleno derecho si el
arrendatario no cumple con el otorgamiento exigido por el arrendador a partir de los 15 días
hábiles siguientes desde la fecha de celebración del contrato que se hizo el requerimiento para
otorgar ese depósito o garantía en tiempo hábil; esto tratándose de arrendamientos para
inmuebles de vivienda urbana.
Para arrendamiento de inmuebles urbanos existe el dto 453/1956 también prohíbe los depósitos y
cauciones reales en los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles urbanos.
En el contrato de seguro, el siniestro se configura con el incumplimiento del arrendatario, estas
garantías y depósitos están prohibidos y si se constituye una sola garantía habría objeto ilícito
porque se estaría violando una norma de orden público.
Pero la ley 820 permite exigir esas garantías para el pago de los servicios públicos porque la ley
de los servicios públicos consagro la solidaridad, entonces con el fin de que no se quede afecto el
bien, se exige por el arrendador la garantía o fianza para asegurar el pago y llevárselo a la
empresa prestadora del servicio. Quien reciba en forma onerosa tiene que respetar el
arrendamiento y no aplica cuando se trata de arrendamiento de vivienda urbana.
CAPACIDAD: También se rige por la regla general enunciado en los ART 1502, 1503 Y 1504
C.C., por consiguiente, la aptitud para celebrar el contrato de arrendamiento se da a partir de los
18 años que es la mayoría de edad establecida por la LEY 27/1977.
Si se trata de PERSONAS JURÍDICAS, deben tener la autorización expresa dentro de su objeto
societario de la posibilidad de arrendar porque este es el que establece los límites para accionar
por parte de los representantes, la capacidad se deriva de que en los estatutos sociales a título
referente a su objeto se le permita arrendar.
Las PERSONAS NATURALES deben existir como personas, deben tener capacidad de goce y
podrá celebrar y ejecutar de manera directa quien tenga la mayoría de edad y NO esté declarada
como INHÁBIL, INTERDICTO O DISCAPACITADO porque eso afecta la capacidad de ejercicio
de los contratos de tenencia y estos son contratos de administración.
Los discapacitados siempre deben actuar mediante representante que pueden ser los padres
o curadores; los inhabilitados depende de la sentencia, si se trata de un inhabilitado por
discapacidad mental relativa puede celebrar contrato de arrendamiento si ese actuar no se lo
prohibieron en la sentencia que decretó la inhabilitación; podrá hacerlo directamente cualquier
persona que por razón de su edad se encuentre discapacitada porque se trata de un acto de
administración, NO de disposición o enajenación, o sea que la capacidad es mucho más amplia.
Ej. Los secuestres que son custodios y administradores de bienes ajenos embargados en un
proceso pueden arrendar, aunque tengan la administración del bien por mandato del juez que lo
eligió.
Por ser de administración, el principio general es: puede arrendar cualquier persona.
En el arrendamiento NO HAY INCAPACIDADES PARTICULARES porque en todos los temas
que comprometen a los discapacitados y a los guardadores y pupilos se refieren a la ilicitud del
objeto porque están incumpliendo normas de orden público, entonces se refieren al objeto y no a
la capacidad porque estos son contratos prohibidos por la ley. Entonces, entre guardador y pupilo
en principio sí se puede celebrar un contrato de arrendamiento, pero cuando se le nombre un
guardador especial.
Un púber o un adolescente puede arrendar sus bienes sin autorización, pero solo los que hacen
parte del peculio profesional o industrial.
NOTA: Existía una norma especial ART 304 C.C. donde hay una restricción para los titulares de
la patria potestad y es que requieren autorización arrendar los bienes del hijo de familia por largo
tiempo, ese artículo fue remitido a otra norma y se consideraba que arrendamiento por largo
tiempo de bienes inmuebles rurales era por 8 años y el urbano de 5 años; PERO la 1306/2009 no
dice nada, entonces quedamos que para ese ejercicio de la patria potestad se requiere
autorización o no, porque para requerirla tiene que ser por largo tiempo (no se sabe cuál es el
largo tiempo).
En materia mercantil y en vivienda urbana hay solidaridad por pasiva, en todos los demás
casos en cuanto a la responsabilidad es conjunta.
CONSENTIMIENTO: El arrendamiento, por regla general, es meramente CONSENSUAL o de
libre forma en materia civil, las EXCEPCIONES SON: (SOLEMNIDAD)
 Solemnidad legal (escritura pública si es público o documento privado si es privado
autenticado ante autoridad competente según el ART 526 C.Co. en tratándose de
establecimiento de comercio, también el ART 533 C.Co. lo establece).
 Solemnidad convencional (por acuerdo entre las partes se impone una formalidad, pero
es porque así los quisieron ellos, la ley no se las impone), aquí cualquiera se puede
arrepentir (retractarse) del contrato, mientras no se suscriba el documento o mientras no se
haya hecho entrega de la cosa. Esto tiene un término supletivo de 2 meses si las partes no
fijaron un término y adicionalmente se afectan las arras que permiten el retracto ART 1979
C.C.
 Contratos estatales, los arrendamientos del Estado y todo se debe hacer por escrito LEY
DE CONTRATACIÓN ESTATAL.
A pesar de ser un contrato meramente consensual, el código ha establecido una solemnidad
probatoria ART 384 CGP Y ART 1678 CCo, cuando se va a demandar la restitución del
inmueble o mueble arrendado hay que aportar la prueba de contrato y el documento suscrito por
el arrendatario si lo tiene (como es consensual); si bien el contrato queda perfecto de manera
consensual, las cláusulas le quedan de muy difícil prueba al interesado en el momento que vaya a
demandar. Si no se tiene contrato, hay que apelar a un interrogatorio de parte, mediante la
prueba de confesión o la prueba testimonial siquiera sumaria que acredite. Esto NO significa que
al contrato de arrendamiento se le quite el carácter de consensual porque se le exija una
solemnidad probatoria, se debe aportar la prueba del contrato para demandar la restitución del
bien inmueble y probar la existencia del contrato ART 384 procedimiento de restitución del
bien inmueble.
Consensual: Si no hay contrato se apela a las pruebas supletorias. Como es consensual, se
perfecciona con el consentimiento de las partes cuando se ponen de acuerdo entre precio y cosa.
Las 2 leyes de contrato de arrendamiento sobre vivienda urbana (LEY 56/1985, LEY 820/2003),
cuando ellos establecen el contenido mínimo de los contratos NO significa que estén obligando a
que lo hagan por escrito, simplemente dicen cuáles son los elementos fundamentales para que
haya un contrato de arrendamiento, pero no significa que los tengan que hacer constar por escrito
cuando relacionan los requisitos que debe reunir el contrato; se puede convenir verbalmente, la
dificultad es cuando se trate de probar.
El contrato de arrendamiento por escritura pública cuando se trata de un inmueble puede
tener origen convencional, puede suceder que a solicitud del arrendatario convenga con el
arrendador que hagan por escritura pública el contrato de arrendamiento y que además lo
inscriban en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble arrendado ART 2020 C.C., esto no es
obligación puesto que se trata de un contrato meramente consensual.
ART 2020: Están obligados a respetar el arrendamiento del que reciba el derecho del
arrendador a título oneroso o gratuito (la venta del bien arrendado NO es causal de terminación
del contrato) y lo tienen que respetar aún los acreedores hipotecarios EXCEPTO cuando el
arrendamiento tenga fecha de inscripción anterior a la hipoteca sobre el inmueble arrendado.
Estarán obligados a respetar el arriendo:
1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título lucrativo, es decir, a
título de donación o gratuito Ej. Donación, herencias, legados, etc.
2. Regla general: todo aquel al que le entreguen el derecho del arrendador a título oneroso,
siempre y cuando el arrendamiento conste en escritura pública, registrada en el folio
de matrícula inmobiliaria del inmueble arrendado. EXCEPTO: Para LOCALES DE
VIVIENDA URBANA (porque ellos ya tienen su propia reglamentación, EL ART 2020 NO
SE APLICA EN LAS LEYES DE VIVIENDA URBANA LEY 820, tiene sus propias
causales de respeto para el contrato de arrendamiento) Ej. Por medio de una donación de
permuta, tiene que respetar el arrendamiento.
Se obliga a los acreedores.
Si se trata de un remate del inmueble para hacer efectiva una garantía hipotecaria, al acreedor
hipotecario hay que entregarle el bien desocupado del arrendatario, regla general.
3. Excepción: Los acreedores hipotecarios tienen que respetar el arrendamiento si el
arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública, inscrita en el registro de
instrumentos públicos ANTES de la inscripción hipotecaria (hipoteca el bien con todo
arrendatario).
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.
El contrato de arrendamiento por escritura pública es un LIMITANTE DEL DOMINIO porque el
arrendador no puede disponer libremente del bien y el acreedor hipotecario no tiene el
derecho de exigir que se lo entreguen sin el arrendatario.
ART 2020 Dice: Cualquier contrato de arrendamiento se puede hacer por escritura pública.
OBJETO: Es la materialización de la prestación. En el arrendamiento es:
 Prestación de hacer: (Positiva) a cargo del arrendador de hacer entrega del bien
inmueble arrendado al arrendatario para su uso y goce.
  Prestación de dar: Porque constituye un derecho real. Es a cargo del arrendatario que
es el que da el precio (renta o canon) para que el arrendador se vuelva propietario del
precio.
ELEMENTOS ESENCIALES DEL ARRENDAMIENTO
1. Cosa: debe existir, ser determinada o determinable, lícita para efectos de validez. Es el
objeto del contrato.
Se puede otorgar arrendamiento sobre todos los bienes pero hay unos que no son susceptibles
de ser arrendados cuando se han constituido en ellos derechos intuito persona, no se puede
arrendar entre guardadores y pupilos porque se exige autorización judicial y tampoco se puede
arrendar las habitaciones que tengan el derecho de uso y habitación.

2. Precio o canon: Si no se pactó el canon, las partes deben establecer en el contrato las
condiciones del pago del precio y su valor, como es elemento esencial debe estar
determinado el canon y además debe ser lícito. El canon es la contraprestación que recibe
el arrendador por el uso y goce del arrendatario.
El código llama al canon como precio del arrendamiento. Los autores hacen una diferenciación
entre canon y renta para diferenciar que el canon es más propio para arrendamiento de bienes
muebles y la renta para bienes inmuebles.
El canon se puede pactar en dinero, especie o utilidades operacionales que son los frutos que
produce el bien, se puede pactar el pago en dinero o especie.
En los frutos, se paga la renta de acuerdo a lo que se vaya a producir y como no se sabe
exactamente cuántos frutos se van a producir se manejan unos porcentajes, lo que se concede es
un espacio para su explotación y lo que equivale al canon serían las regalías de la explotación.
El precio se pacta en dinero y puede ser específico y determinado (me paga 1millon de arriendo)
o puede ser determinable entonces se pacta un porcentaje de las utilidades que obtenga sobre
ese inmueble.
Se puede pagar en moneda nacional o extranjera, pero hay una exigencia cuando es en moneda
extranjera y es que el pago se debe hacer en moneda nacional y teniendo en cuenta la TRM de la
fecha en que se contrajo la obligación.
La fecha de celebración del contrato es el tiempo en el que se contrajo la obligación y por eso la
TRM es esa pero las partes pueden pactar en contrario, como el valor de la divisa es fluctuante,
las partes pactan que el valor de la TRM es la que tenga la divisa al momento de pagar, queda a
criterio de la parte.
Art 19 ley 820
El canon puede ser pactado en frutos naturales y puede ser determinado, por ejemplo: decir
cuántas toneladas va a recibir de aguacate o puede determinarlo diciendo que puede ser un
porcentaje de la cosecha.
Cuando se pacte el canon con frutos, no se puede confundir con el contrato de aparcería ley
6ta/1975, no tiene nada que ver con el arrendamiento y es cuando el aparcero contrata con el de
la explotación y luego dividen las utilidades.
El contrato de aparcería, tiene en común con el contrato de arrendamiento de inmueble rural que
en ambos el objeto del contrato es un inmueble rural y se reparten los frutos del mismo y se
diferencia en que el arrendador se obliga únicamente a entregar el inmueble para que el
arrendatario tenga el uso y goce pero en la aparcería el propietario del bien se obliga también a
cubrir los gastos de la explotación agrícola y pagar al aparcero una suma de dinero que en ningún
caso puede ser inferior a 1smlmv. La aparcería es un tipo de contrato asociativo en donde las
partes se reparten las utilidades, pero con el adicional que el aparceario respete esa suma de
dinero.
Si las partes no han fijado el canon y tampoco han establecido en el contrato las condiciones para
fijarlo, da lugar a la INEXISTENCIA, pero el art 2001 C.C establece que cuando el arrendador ya
le haya hecho entrega al arrendatario, el contrato se puede preservar así no se haya fijado el
canon y el canon estará sometido al justo precio de los peritos.
El canon debe existir y ser un precio real, es decir, que esté pactado como contraprestación al
uso y goce que está recibiendo el arrendatario por parte del arrendador.
La determinación del canon significa que puede ser fijado por las partes o por medio de los
parámetros que ellos mismos establezcan o a través de un tercero (dejarlo al justo precio de un
perito).
El canon debe ser lícito, es decir, que debe estar adecuado a la ley, no puede ser irrisorio, que
no tenga ninguna seriedad.
Cuantía del canon
R.G. el canon no tiene un límite mínimo, pero debe ser serio, no puede ser irrisorio porque se
entiende como no pactado y el contrato será inexistente. El arrendamiento no exige que el precio
sea justo, porque no hay recisión por lesión enorme, no hay acción de complemento. La
inexistencia opera ipso iure, salvo cuando haya que devolver restituciones mutuas.
En cuanto al límite máximo de la cuantía, no existe por regla general a menos que la ley lo
establezca. Esto pasa en el arrendamiento de inmueble de vivienda urbana y en materia de
inmuebles urbanos por exclusión o sometidos a control. Si estos últimos tienen un avalúo
catastral por encima de 5 millones, el límite máximo será del 1.5% de dicho avalúo.
Para vivienda urbana, el límite máximo es el 1% del avalúo comercial pero este avalúo no puede
exceder el 200% (doble) del avalúo catastral. Si supera el 200%, el límite máximo será el 2% del
avalúo catastral.
En las demás modalidades de contrato de arrendamiento no existe un límite mínimo ni máximo.
31/07/19
Ejemplo #1. Un inmueble con un avalúo comercial de 100 millones y uno catastral de 80 millones,
el comercial no duplica el catastral, el canon es 1 millón por ser el 1% de 100 millones.
Ejemplo #2. Un inmueble con un avalúo comercial de 100 millones y uno catastral de 50 millones.
El canon máximo continúa siendo de 1 millón porque no supera el doble.
Ejemplo #3. Un inmueble con un avalúo comercial de 40 millones y uno catastral de 100 millones.
El valor del canon es el 2% del catastral que son 40 millones que son 800 mil pesos. Entonces el
canon máximo en este caso que si supera el doble del valor comercial es de 800 porque el valor
catastral excedió más del doble del comercial.
Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana incluye bienes adicionales, en este caso
ese límite máximo del canon de arrendamiento de puede incrementar hasta en un 50%.
Bienes adicionales serían antena de direct TV, internet, muebles, etc. Ej. Un inmueble se arrendó
amoblado, si el máximo era $1.000.000, se puede aumentar hasta $1.500.000. Si se viola dicho
límite máximo, la consecuencia inicial es que el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el
excedente y lo puede hacer a través de un trámite administrativo que establece el decreto 1919
de 1986.
Eventualmente y a la luz de la teoría del negocio jurídico si se afecta este límite como se trata de
una norma imperativa habría una nulidad absoluta por objeto ilícito.
Regla general: Hay libertad de canon, no hay ni máximos ni mínimos.
Excepto: En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y de los bienes urbanos por
exclusión.
En materia de locales comerciales, el canon inicial podría ser determinado por peritos si no se
ponen de acuerdo frente a él y en el caso de que se haya ejercido derecho de preferencia por
parte de un antiguo arrendatario.
REAJUSTES DEL CANON
Por regla general, el reajuste del canon no está imperativamente regulado lo que quiere decir que
las partes tienen libertad para fijarlo y es lo que ocurre con los bienes muebles, los bienes rurales,
con los bienes inmuebles urbanos por exclusión o sometidos a control y en inmuebles destinados
a locales comerciales.
En estos casos, las partes pueden acordar libremente la oportunidad, es decir, la vigencia; la
cuantía, hasta cuanto va a pagar mensualmente y para ese efecto existen varios mecanismos por
ejemplo, lo que más se acostumbra en los contratos de arrendamiento es una cláusula de
reajuste automático en la que se establece que el reajuste del contrato se produce dentro de un
período que las partes fijan y que generalmente es de acuerdo al IPC “Índice de precio al
consumidor” porque está regulado el reajuste en los inmuebles por exclusión y en los inmuebles
destinados a vivienda urbana en la ley 820 del 2003. Aquí no hay dificultad alguna porque basta
con aplicar la ley, pero ellos colocan la mayoría de las veces una cláusula en la cual fijan el canon
por períodos mensuales y el reajuste automático de cada una de las prórrogas durante su
vigencia y por el monto que va a reajustar.
Además de esta cláusula, las partes también pueden hacer reajustes durante el período de etapa
de ejecución del contrato antes del vencimiento del término de la vigencia inicial o de las
respectivas prórrogas o de las renovaciones del contrato si van a modificar la duración o el canon.
Si las partes no llegan a un acuerdo, es decir, si hay conflicto o controversia tienen que hacerlo
por la vía procesal y esto lo hace ordinariamente el arrendador que es el que tiene interés en el
incremento y se hará por un proceso verbal con intervención de peritos. De manera excepcional,
la ley establece normas para ese reajuste como ocurre con la vivienda urbana y con los locales
comerciales al momento de la renovación.
En vivienda urbana, si el contrato se celebró antes de entrar en vigencia la Ley 820 (10 de julio
del 2003), esto hace que lo regule la ley 56 del 1985. En este caso el reajuste, del canon no es
automático, sino que es potestativo del arrendador, pero si tiene el arrendador interés de
aumentar los cánones tiene que atender el tope máximo, porque respecto al tope máximo la ley
tiene en cuenta dos requisitos:
1. Requisito temporal: Se establece que el arrendador puede incrementar el canon cada 12
meses de ejecución del contrato siempre y cuando ese arrendador le haga una notificación
previa del reajuste al arrendatario con una anticipación igual a los períodos reguladores del
canon que las partes han establecido para el pago. Esa anticipación generalmente es de 1
mes y para esto la ley 820 indica que se debe hacer la notificación por servicio postal
autorizado o de acuerdo con los mecanismos que ellos hayan establecido en el contrato
(Residencia del arrendatario, en la oficina etc.), generalmente es el arrendador el que pone
 a su favor el lugar donde va a recibir la correspondencia para efectos de que se entienda
notificado.
2. Requisito cuantitativo: “Hasta cuanto se puede aumentar el canon”. El incremento no
puede ser superior a la meta de inflación fijada por el Banco de la República para el año
respectivo, sin que supere el máximo de la cuantía, es decir, sin que ese canon una vez
reajustado exceda el 1% del valor comercial o el 2% del valor catastral según el caso.
Si el contrato se celebró a partir de la vigencia de la ley 820, ese reajuste también es
potestativo, es decir, si el canon de arrendamiento es posterior al 10 de julio del 2003 el
reajuste es potestativo del arrendador y la debe hacer dentro de mismo período que es
cada 12 meses de ejecución del contrato, también debe notificarle el requisito cuantitativo,
es decir el monto del incremento del canon, con una anticipación al vencimiento del
periodo.
Tiene que notificar previamente que el monto del incremento que NO puede ser superior al
100% del IPC del año anterior según certificación del DANE.

NOTA: El IPC lo certifica el DANE y la INFLACIÓN la certifica el BANCO DE LA REPÚBLICA.

Artículo 18 de la ley 820 “Renta del arrendamiento”, no podrá exceder el equivalente a dos
veces el avalúo catastral vigente.
Artículo 20 de ley 820 “Reajuste del canon de arrendamiento”
En resumen, por regla general el canon se determina por acuerdo entre las partes y no por
parámetros legales. Sin embargo, hay dos casos en donde la ley fija los parámetros: inmuebles
sometidos a control y los de vivienda urbana.
PROCESO DE REGULACIÓN DE CANON
En cuanto al proceso de regulación de canon, se da cuando el canon está muy alto o muy bajo y
está afectando o al arrendador o al arrendatario; sin embargo, esto no afecta la validez del
contrato, el precio ya está fijado de manera que el contrato es completamente válido porque su
requisito esencial del precio se hizo a cabalidad.
La regulación de vivienda urbana no se puede aplicar por analogía porque todo el régimen
consagrado en la ley 820 del 2003 es de excepción, es solo para el arrendamiento de inmuebles
con la finalidad de vivienda urbana. El valor catastral es el valor predial ya que el valor catastral
es un referente que NO tiene que ver con los inmuebles por destinación y los va a fijar un perito
cuando las partes no se ponen de acuerdo y se realiza a través de un avalúo pericial.
Arrendamiento de locales comerciales
En este caso el arrendatario siempre y cuando cumpla la permanencia de los 2 años consecutivos
con el mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a la renovación y en este caso se
pueden presentar varias hipótesis:
 Si en el contrato estableció en una de sus cláusulas un reajuste automático por una vigencia
determinada, por ejemplo, que el canon de arrendamiento se incrementara cada cierto tiempo
de acuerdo a tal porcentaje entonces se aplicara por año de vigencia y se aumentara en un
5%, 3%, 2% o se fijará por peritos.
En este caso entonces, los cánones se incrementarán de conformidad con la cláusula que
fueron pactadas por los sujetos negociales, pero si este aumento resulta excesivo con el
tiempo, el derecho que tienen las partes para dirimir los conflictos que se presenten al
momento de la renovación se hacen mediante un proceso verbal de acuerdo con el artículo
519 del C.Co.
Este derecho está protegido por normas de orden público y por consiguiente a pesar de haber
una clausula automática, la parte que se considera afectada puede solicitar la intervención
pericial.
Art 519 código de comercio “Diferencias en la renovación del contrato”
Si el reajuste del canon se hace con base a indicadores económicos, por ejemplo, se
incrementa en la misma proporción que se incrementa el IPC no hay problema porque es una
cifra absoluta, o si se dice que es el salario mínimo legal mensual y este aumenta un 6% aquí
tampoco hay problema porque está claramente determinado cual es el porcentaje que se va a
tener en cuenta para el incremento.

Cuando no hay una cláusula que fije el incremento lo que sucede en la práctica
ordinariamente es que el arrendador sea quien proponga el incremento del canon, ese
incremento probablemente non tenga un límite cuantitativo pero en este caso lo debe proponer
el arrendador antes de vencerse la vigencia del contrato de arrendamiento porque si no lo
hace, se presenta la prórroga del contrato, lo que significa que el contrato seguirá rigiendo tal
y como viene, en las mismas condiciones económicas que se traían.

Si el arrendador o la agencia si tiene agenciado el inmueble no le piden un incremento, se

tiene que cobrar por consiguiente cuando opere la prórroga el mismo valor y cuando el
arrendador propone oportunamente el incremento se pueden presentar varios escenarios:
 El arrendador le propone al arrendatario el incremento y este acepta, aquí no hay
ninguna controversia, el canon simplemente será de acuerdo con ese convenio
realizado entre los dos extremos contractuales.
 El arrendador propone el incremento, pero el arrendatario realiza una contra propuesta
y el arrendador acepta, aquí tampoco habría ninguna controversia.
 El arrendador propone el incremento y aquí si se tiene que llevar a un proceso verbal
con intervención de peritos porque el arrendatario rechazó de plano la propuesta o
porque planteo una contrapropuesta que el arrendador rechaza. Aquí sí habría
controversia
En este caso hay que resolverlo mediante proceso verbal con intervención de peritos.
En la práctica, el proceso de regulación del canon opera de la siguiente manera, el
demandante tiene que probar la controversia y como hay intervención de peritos entonces
con base en el dictamen de los peritos, el juez debe decretar cual es el monto del nuevo
canon en ese contrato de arrendamiento. El juez fija el canon, pero no lo fija a su arbitrio
sino con base en el dictamen que le rindieron los peritos, esta fijación de canon debe
quedar en firme y se determina el canon con efectos retroactivos, es decir, que si hubo
incremento pues obvio se generó un mayor valor que debe ser pagado por el arrendatario
cuando la sentencia quede en firme o ejecutoriada a menos que el juez conceda un
término adicional para pagar ese mayor valor.
Ejemplo: Se adquirió el bien con un canon de 5 millones mensuales, el arrendador
propone 7 millones y los peritos fijaron 6, desde el momento en que quede ejecutoriada la
sentencia se deben pagar 6 millones pero retroactivamente. La vigencia del nuevo canon
corre cuando la sentencia esta ejecutoriada pero no a partir de ese momento se comienza
a pagar sino a partir de cuándo va a correr la vigencia posterior del canon fijado
(Retroactivo).
NOTA: No es lógico pensar en un contrato de arrendamiento que tiene un proceso de 6 o 7
meses, a los 7 meses el juez fija los 6 millones de canon mensual, estos no se comienzan
a pagar de ahí en adelante porque los otros 7 meses el arrendatario no los puede vivir
gratis. No se comienza a contar a partir del momento en que quede ejecutoriada la
sentencia ya que tiene efectos retroactivos y tiene que retrotraerse a la vigencia del canon.
 Es retroactivo, por consiguiente, tiene que empezar a correr no obstante que el juez la
dicto después de haber comenzado a correr la vigencia desde cuando empezó la nueva
vigencia del contrato.
Si una vez ejecutoriada la sentencia o dentro del término adicional que el juez fijó no se paga ese
mayor valor, ese arrendador tiene dos posibilidades:
a. Apelar un proceso de ejecutivo para cobrar ese mayor valor.
b. Solicita que le devuelvan el inmueble porque se está incumpliendo con el pago del
canon, y a eso se le llama “Restitución del inmueble arrendado”.
En este tipo de actuaciones procesales hay que tener cuidado porque si el arrendatario
siguió pagando el canon que seguía rigiendo, no hay problema y luego paga el mayor
valor, pero si paga el canon incrementado lo estará aceptando tácitamente y si el
arrendador no lo recibe hay que consignar en el Banco Agrario.

ELEMENTOS NATURALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Son aquellos que, no siendo esenciales, se entienden pertenecerle al contrato sin
necesidad de ninguna cláusula adicional. Son los que se incorporan al contrato por
mandato de la ley sin que las partes lo pacten.
1. Condición resolutoria tácita: el arrendamiento es bilateral, de tenencia o precario
porque no es con vocación traslaticia como la compraventa sin embargo es bilateral y
por consiguiente aplica la acción alternativa o condición resolutoria tácita de manera
EXCEPCIONAL porque la regla general en el arrendamiento es la terminación y no la
resolución.
2. Excepción de contrato no cumplido.
3. Culpa leve.
4. Responsabilidad: puede ser conjunta o solidaria, de acuerdo con la naturaleza del
contrato.
En materia civil es conjunta, ya que la solidaridad se debe pactar, pero en materia
comercial es solidaria para ambos.
En materia de vivienda urbana, la solidaridad se da tanto para arrendadores como para
arrendatarios. Siempre habrá responsabilidad solidaria en el contrato de vivienda urbana y
como el contrato es de tracto sucesivo o ejecución diferida se aplica la TEORÍA DE LA
IMPREVISION o REVISIÓN CONTRACTUAL.
ELEMENTOS ACCIDENTALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento como cualquier otro contrato permite a las partes, en ejercicio
de la autonomía privada, expresar su acuerdo o su interés volitivo mediante la inclusión en
el contrato de elementos que no son ni esenciales ni naturales y por la misma razón
quedaron dentro del rango de los accidentales.
Se puede pactar en un contrato de arrendamiento todo aquello que no se prohíba
expresamente por la ley, la moral o las buenas costumbres.
Los pactos accesorios de más frecuente ocurrencia en materia de arrendamiento son:
1. Cláusula penal.
2. Clausula compromisoria.
3. Cláusula de preferencia.
4. Opción.
 5. Arras.
6. Cláusula de apropiación de mejoras.
7. Cláusula de preferencia en la promesa del contrato.

1. Cláusula Penal: Se da cuando alguna de las partes está incursa en el incumplimiento

de sus obligaciones. Cualquier formalidad de las de la cláusula penal es susceptible de
aplicar en el contrato de arrendamiento.
En materia de arrendamiento es muy usual que se pacte una cláusula correspondiente
a 3 mensualidades porque la 820 cuando habla de terminación unilateral del contrato
dice que hay que pagar 3 meses de arrendamiento a manera de indemnización,
entonces esto es lo que se hace para no pasar por encima de la ley.

2. Cláusula compromisoria: La cláusula compromisoria o justicia alternativa opera más

que todo en materia comercial además porque los intereses comerciales son de mucha
mayor cuantía que los intereses civiles. Entonces esas cifras están sujetas al arbitrio de
los expertos.

3. Cláusula de preferencia: Esta cláusula consiste en convenir que cuando se venda el

inmueble arrendado, el propietario prefiera al arrendatario.

4. Promesa de Contrato: Consiste en que se promete comprar el bien que se recibió en

arrendamiento. Se puede hacer la promesa y arrendar o arrendar y hacer la promesa,
en cualquiera de los dos sentidos se puede incorporar el contrato.

5. Cláusula de apropiación de mejoras: Es aquella que hace el propietario del bien que
es el arrendador, de tal manera que se prohíba hacer mejoras al arrendatario y que si lo
hace entonces esas mejoras serán de su propiedad sin que se genere ningún derecho
a reembolso por parte del arrendador. Aquí habría un enriquecimiento sin causa justa
sin embargo es válida porque la le 820 la establece.
OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS NEGOCIALES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Obligaciones del arrendador
1. Hacer entrega del bien arrendado al arrendatario para facilitarle su uso y goce: esta
obligación a cargo del arrendador no admite ninguna cláusula que la elimine y es para
todos los tipos de arrendamiento.
Cuando el contrato de arrendamiento es de vivienda urbana, la obligación de entregar se
extiende además a los servicios, cosas y usos conexos y adicionales convenidos. Lo
conexo es lo inherente al bien y lo que facilita su uso, goce y disfrute; es distinto lo conexo
de lo adicional porque los adicionales no son obligatorios sino producto de un convenio
entre las partes, por ejemplo, el servicio de internet, un circuito cerrado de televisión etc.,
cabe recordar que el incremento del canon no puede exceder un 50% del precio del
arrendamiento del inmueble. Ejemplo de conexo, Los servicios públicos domiciliarios
establecidos en el artículo 2 de la ley 820 del 2003.
En vivienda urbana se debe entregar el bien en un buen estado de servicio, seguridad y
sanidad articulo 8 ley 820 del 2003 #1 y 2.

MOMENTO DE LA ENTREGA
Las partes establecen cual es el momento de la entrega del bien arrendado, es el que se
haya pactado en el contrato. Si las partes no han pactado cuando se entrega, se entenderá
que es inmediatamente después de celebrado el contrato.
INCUMPLIMIENTO
Si se incumple con la obligación de entregar, el arrendatario tiene varias opciones para que
el arrendador cumpla:
a. Solicitar el cumplimiento del contrato mediante un proceso ejecutivo por una
obligación de hacer: Hay que tener en cuenta que esto se solicita dependiendo de si
cuenta o no con el respectivo título ejecutivo y adicionalmente podrá solicitar la
indemnización de los perjuicios porque para el pago de los perjuicios los tiene que
acreditar.
b. Solicitar la resolución más los perjuicios por vía excepcional: la resolución más los
perjuicios es el único caso en que se puede pedir la resolución porque el contrato aún
no ha empezado a ejecutarse. Una vez se haya comenzado a ejecutar el contrato,
opera la terminación porque no se puede retrotraer a la etapa precontractual. Esa
resolución necesita declaración de juez y el fundamento es el incumplimiento de esa
obligación a cargo del arrendador de entregarle el bien al arrendatario.
c. Desistimiento del contrato: el desistimiento bajo la teoría del negocio jurídico es un
negocio jurídico de carácter unipersonal recepticio y puede ser extrajudicial.
OJO: Podrá desistir del contrato por incumplimiento de la entrega previa comunicación al
arrendador y en este caso tiene indemnización de perjuicios, a esto se le llama
RETRACTO LEGAL y está consagrado en el artículo 1983 C.C. Habrá lugar a esta
indemnización, aunque el arrendador haya creído de buena fe que podía arrendar la cosa,
a menos que el arrendatario hubiera tenido conocimiento de esa imposibilidad o que esa
situación hubiera derivado de fuerza mayor o de caso fortuito.
El artículo 1983 consagra situaciones que le son propias al arrendamiento porque esa no
es la regla general, ya que el articulo indica que, si el arrendador ha incumplido con su
obligación de entregar por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, entonces
el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato con indemnización de perjuicios, esta sí
es la regla general.
La excepción sería que de igual manera habrá lugar a indemnización de perjuicios en el
caso en que el arrendador haya creído erróneamente y con buena fe que podía arrendar la
cosa, él no ha podido entregar y no sabía que no iba a poder entregar sin embargo tiene
que indemnizar. A menos que la imposibilidad de entregar la hubiera conocido el
arrendatario.
d. La entrega de las cosas muebles se regula como en la compraventa. En la
compraventa artículo 754 C.C. se dieron todas las formas de traditar cosas corporales
muebles como lo es la entrega real, la simbólica, brevi manu y longa manu. Estas
formas para traditar cosas corporales muebles también tienen plena validez para
entregar la cosa mueble en arrendamiento.
e. Con relación a la entrega, las condiciones que rodean la entrega son las de tiempo
¿Cuándo?, modo ¿Cómo? y lugar ¿Dónde? son las que las partes convengan, pero en
caso contrario opera también como opera en la compraventa.
Ejemplo.
Cuándo: En materia civil hay que entregar inmediatamente, mientras que en comercial es
dentro de las 24 horas siguientes.
Dónde: Hay que mirar si se trata de cosas de género o de especie o cuerpo cierto. Si se
trata de cosas de género el lugar de la entrega será en el que se celebró el contrato y si se
trata de cosas de especie o cuerpo cierto será donde existe la cosa al momento de
celebrar el contrato.
 Cómo: Será como satisfaga el interés negocial de la contraparte, es muy importante en los
contratos mirar que los contratantes tengan satisfecho su interés negocial para evitar
dificultades en la ejecución.
Se debe entregar completa, en buen estado y que cumpla la función que se propuso
el arrendatario al otorgar su consentimiento.
Si hay varios coarrendatarios ¿Cómo se cumple con la obligación de la entrega? Los
artículos 1982 a 1985 establecen que se refiere al primero que se le entregó y si ellos
concurrieron al mismo tiempo, será al primero que celebró el contrato.
Art 1982 este artículo establece que el arrendatario está obligado a entregar la cosa y dice
que para la entrega, la tiene que mantener en buen estado.

Cuando hay incumplimiento en la entrega, se derivan:

 una consecuencia procesal: se trata de un contrato bilateral, hay lugar a la condición
resolutoria tácita o acción alternativa + indemnización de perjuicios (no ha operado la
entrega).
 una consecuencia sustancial: siempre hay lugar a la indemnización, excepto cuando
haya caso fortuito o fuerza mayor y el arrendatario conocía la imposibilidad de entregar.
Art 1982, 1983, 1984 y 1985 C.C.
Cuando hay mora en la entrega, es decir, no existe imposibilidad, pero el arrendador no entrega,
el arrendatario tiene derecho a la indemnización de perjuicios y si para el arrendatario por esa
mora se perdió el interés negocial porque ya la utilidad del contrato se ha deteriorado o porque ya
la cosa no está en condiciones de servir para celebrar el contrato de arrendamiento, puede
desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios siempre y cuando no haya
eximente de responsabilidad que provenga de la fuerza mayor o del caso fortuito. Si la mora no
afecta el interés negocial del arrendatario, no puede desistir y tiene que recibir.
Art 1982 #2
2. Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendado: Se debe
mantener o conservar el bien, el arrendador tiene que responder durante toda la vigencia
del contrato de que la cosa arrendada se encuentre en estado de servirle al interés del
arrendatario.
Arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda urbana: esta obligación se extiende a
los servicios, cosas, usos conexos y usos adicionales que se hubieran pactado. Art 8 ley 820 #1
y 2.
Hay una modalidad de arrendamiento, que se llama; arrendamiento de vivienda compartida,
también conocida como contrato de pensión, en este caso hay que hablar de los bienes de uso
común dentro del bien inmueble. Esta obligación se extiende a los bienes de uso común.
Tanto la ley 56 como la ley 820 establecieron unas clases de vivienda urbana:
a) individual
b) mancomunada
c) compartida
d) pensión
Estas son modalidades en las que el arrendatario comparte el bien inmueble con otras personas
que pueden ser otros arrendatarios o los mismos propietarios que simplemente están
arrendándoles una parte de su vivienda. El interés negocial del arrendatario va encaminado a
poder servirse de los bienes de uso común. Art 4 ley 820/2003. Hay arrendatarios que solamente
se sirven de partes de una vivienda que ocupan los propietarios generalmente y ellos le arriendan
una parte, hay que ver que tanta autonomía tienen, con base en esta se hace la clasificación de
individuales, mancomunadas, compartidas y pensión.
En cuanto a las reparaciones: Por regla general las reparaciones necesarias que no sean
locativas las tendría que hacer el arrendador si estuviera en poder del bien y que no se deban a
culpa del arrendatario, sus familiares, agentes, dependientes o visitantes adicionales. Hay casos
en los cuales le corresponde al arrendador las reparaciones locativas que son de cargo del
arrendatario, también le corresponde reembolsar el valor de las mejoras útiles e incluso de las
voluptuarias.
Diferencia entre reparación y mejora
mejora: estas son construcciones que hace el arrendatario, son útiles y voluptuarias.
reparación: arreglo de daños, son necesarias y locativas. Las reparaciones generalmente son
necesarias porque corresponden a un concepto de urgencia, necesidad y las tiene que hacer
inclusive el arrendador si tuviera el bien en su poder.
Pero las locativas son daños menores, no tienen mucho riesgo, por ejemplo: daño de empaques
de las llaves de los servicios de conducción de aguas o se rompieron los vidrios de los ventanales
o hay que resanar las paredes que están en mal estado.
Regla general: locativas: corresponden al arrendatario. Al arrendador le corresponden
excepcionalmente por: 1) fuerza mayor o caso fortuito 2) mala calidad de la cosa. Artículos 1998
y 1985 C.C. acequias y albañales son desagües.
El arrendador tiene que entregarle el bien al arrendatario en estado de servir.
Las reparaciones NECESARIAS NO LOCATIVAS son aquellas absolutamente indispensables
para la existencia, seguridad y funcionalidad del bien arrendado; aquellas que, si no se realizan,
deterioran el bien, lo destruyen y lo pueden hacer contrario a la funcionalidad: consistente en el
interés del arrendatario para haber tomado en arriendo el bien inmueble, son obligaciones del
arrendador y solo se exonera de estas cuando el deterioro sea imputable al arrendatario (incluye
visitantes, huéspedes, dependientes, familiares). ESTA NORMA ADMITE PACTO EN
CONTRARIO: puede pactarse que siempre las asuma el arrendatario.
En cuanto a las mejoras: estas tienen que involucrar el concepto de voluntariedad y no de
necesidad. Pueden ser las útiles o las voluptuarias, las necesarias no porque están dentro de las
reparaciones.
- Mejoras útiles: aumentan el valor venal del bien, es decir, el valor económico del bien que
lo hace de mejores especificaciones, o sea más funcional, lo optimizan e incluso hasta lo
valorizan.
Si las realizó el arrendador estando vigente el contrato de arrendamiento, tuvo que contar
con el permiso del arrendatario porque una mejora perturba el ejercicio de su derecho.
La dificultad se presenta cuando la realizó el arrendatario pues se deben analizar varias
situaciones:
 Si las mejoras están o no autorizadas por el arrendador porque se pudo haber
pactado cláusula de mejoras.
 Si una vez realizadas el arrendador se obligó o no a pagarlas (cláusula de
apropiación de mejoras).
No hay problema si el arrendador las autoriza y se conviene que pagará el valor de estar. El
arrendatario tiene derecho a que le reembolsen el valor invertido en la elaboración e inserción de
esas mejoras en el bien inmueble arrendado; de lo contrario, solo las puede retirar si dicho retiro
NO supone un deterioro al bien. En este caso, el arrendador está facultado para quedarse con las
mejoras, pero abonando el costo de la mano de obra mas no de la mano obra puesto que no se
pactó cláusula de apropiación de mejoras. Si se pactó esta cláusula, ni el arrendador tiene que
reembolsar ni el arrendatario puede retirarlas.
Eventualmente, esto podría generar un enriquecimiento injustificado y por lo mismo puede ser
una cláusula abusiva.
Artículo 1994 Si en el contrato de arrendamiento no se dice nada sobre las mejoras y no hay un
clausulado que prohíba realizarlas o que exija autorización previa del arrendador para efectuarlas
y el arrendatario las hace, NO hay incumplimiento del contrato porque NO existe una prohibición,
simplemente se somete a lo que establece la ley; esto es que el arrendador no se las tiene que
pagar, solo le tiene que decir llévese los materiales si no deteriora el bien, pero la regla general es
que el retiro genera un deterioro del bien cuando se trata de mejoras voluptuarias o de adorno
y se siguen iguales reglas de las mejoras útiles.
Cuando el arrendatario tiene derecho al pago de mejoras o al pago de reparaciones necesarias,
primero debe informarle al arrendador; pero si al término del contrato (cuando finalice), no se le
han pagado esas sumas o se le pagaron parcialmente, él puede ejercer el derecho de retención.
Artículo 27 Ley 820 se permite que el arrendatario descuente parcialmente el valor de las
reparaciones necesarias del valor del canon, hasta el 30% de dicho valor, es decir, que le paga al
arrendador el 70% del canon. Si no se le alcanzó a pagar todo porque el contrato terminó antes
de cubrir la reparación, puede el arrendatario ejercer el derecho de retención.
Artículo 1993
Si se trata de mejoras, también el arrendatario puede descontar del valor del canon el pago que
en él le corresponda por las mejoras, pero bajo las siguientes condiciones:
- Que se las autorizara el arrendador.
- Que el arrendador se comprometiera a pagárselas.
La ley no establece límite, por ende, podría ser hasta el 100% pero si el arrendatario no
paga el canon, el arrendador solicitará la restitución del bien inmueble arrendado por
incumplimiento en el pago del canon.
Artículo 27 Ley 820 Dice que esto solo aplica en materia de vivienda urbana y que en los demás
arrendamientos NO hay límite, que podría ser la totalidad del canon. Estas analogías en materia
de excepciones no van.
3. Permitir la tenencia tranquila del bien: se refiere a no perturbar al arrendatario.
Artículo 1982 #3 en el ejercicio del goce y disfrute de la cosa arrendada, es una especie de
saneamiento.
Hay algunas perturbaciones que tiene que asumir el arrendatario. Si se incumple esta
obligación por parte del arrendador, el arrendatario tiene derecho al pago de una
indemnización, aunque también puede dar lugar a la terminación del contrato por
incumplimiento de obligaciones a cargo del arrendador.
El arrendador debe librar al arrendatario de las perturbaciones de la tenencia que provengan
de terceros cuando estos están alegando derechos sobre la cosa. Se trata de perturbaciones
de derecho NO perturbaciones de hecho o fácticas.
 Los hechos provenientes de terceros los debe asumir el arrendatario (fácticas que perturban la
posesión). El arrendatario debe comunicarle al arrendador la perturbación de derecho; si esa
perturbación jurídica imposibilita total o parcialmente el disfrute del bien al arrendatario, hay
que diferenciar.
- Parcial: no le impide al arrendatario el disfrute del bien, pero tendrá derecho a pedirle al
arrendador que le rebaje el precio del arrendamiento, es decir, cobrar proporcionalmente a
la pérdida del disfrute obtenido.
- Total: es de tal magnitud que no le permite al arrendatario un disfrute adecuado del bien.
Lo conveniente es que el arrendatario solicite la terminación del contrato + la
indemnización correspondiente por los perjuicios que acredite.
Con respecto a la indemnización, hay que analizar la buena y mala fe. Si el arrendatario
estaba de buena fe, era porque desconocía que había un tercero con derechos sobre la
cosa arrendada y si lo conocía, pero el arrendador se había obligado al saneamiento, tiene
derecho a la indemnización no obstante lo conociera, y ella comprenderá daño emergente
y lucro cesante si el arrendador estaba de mala fe.
Para que el arrendatario le pueda exigir al arrendador la totalidad del pago de la
indemnización, tiene que ser que desconozca a un tercero reclamando un derecho.
La indemnización será únicamente por daño emergente si el arrendador estuviera de
buena fe y si el arrendatario estaba de mala fe, no tiene derecho a nada. Articulo 1988
El arrendatario tendrá que pagarle al arrendador los perjuicios que se le causen por la
demora culpable del aviso correspondiente para que salga en su defensa.
Artículos 1986 y 1987
Otra causa de perturbación por parte del arrendador son las visitas periódicas de los
arrendadores. Si se le causa con esto un perjuicio al disfrute o goce del bien, el
arrendatario tendrá lugar a la indemnización de perjuicios.
El arrendatario podría solicitar una indemnización del tercero que le está causando la
perturbación (si es fáctica o de hecho).
5/08/19
Tiene derecho a la indemnización cuando haya lugar a la terminación del contrato y tiene que ver
con el daño emergente, porque el lucro cesante está supeditado a que el arrendador conocía el
daño.
Tiene dos requisitos:
- Que el arrendatario no conociera el daño y que no supiera que el tercero tenía un derecho.
- Que la perturbación provenga de la mala calidad de la cosa y no satisfaga los intereses del
arrendatario.
LEER EN LAS NOTAS
4. Sanear por vicios redhibitorios: debe ser un vicio oculto, anterior al contrato y grave.
ART 1941, 1942
Derechos del arrendatario frente al mal estado de la cosa ART 1990. Rescisión que deviene
de la nulidad relativa.
ART 1942. Eventos en que no tiene derecho el arrendatario a indemnización. Si sabía del
vicio o si el vicio era evidente y cuando renuncia a la acción de saneamiento por tal vicio.
5. Entregarle la copia del contrato de arrendamiento al arrendatario: cuando se hace el
arrendamiento por escrito, si no se entrega copia se le sanciona con 3 cánones de
arrendamiento que van a un fondo especial ART 20 LEY 820 NUMERAL 3,
 6. Entregar la copia del reglamento de propiedad horizontal: no todas sino las más
importantes, todo lo concerniente a las obligaciones tanto del propietario como del
arrendatario.
Estas obligaciones están consagradas en la LEY 820 ART 8 NUMERAL 4, se puede pactar en
contrario en cuanto a la conservación y el mantenimiento, tiene derecho a que le entregue lo
pertinente al reglamento de propiedad horizontal.
7. Pagar los servicios públicos cuando las partes expresamente lo han convenido:
independientemente, la ley de servicios públicos establece que son solidariamente
responsables en el pago de los servicios públicos.
8. Pagar los gastos de administración si están sometidos a propiedad horizontal: se
puede pactar en contrario, se debe llevar el paz y salvo del cobro del pago de la
administración.
Las cuotas de administración que debe pagar son: expensas comunes y expensas
extraordinarias.
Las cuotas ordinarias le corresponden, por regla general, al arrendatario porque él es el que se
beneficia, pero es perfectamente válido si las paga el arrendador. Las extraordinarias están a
cargo del arrendador, pero también se puede pactar en contrario.
ART 29 LEY 820: Son solidariamente responsables por las expensas comunes u ordinarias tanto
el arrendador como los ocupantes.
Comprobante escrito del pago de los cánones: se debe expedir un recibo donde conste la
fecha, el periodo y el valor de canon que se está pagando.
CONSECUENCIAS DERIVADAS DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DEL ARRENDADOR
Conservación del inmueble: No se puede pactar en contrario.
Responder por los vicios redhibitorios.
Satisfacer el interés negocial: Si el interés se satisface parcialmente, tiene derecho a rebaja del
canon. BUSCAR ESTO DE REBAJA
OBLGACIONES DEL ARRENDATARIO. ART 1996
 Pagar el canon y no admite pacto que la elimine, es de la esencia del contrato.
 Conservar la cosa y mantenerla en buen estado, no admite pacto en contrario.
 Hacer el uso adecuado del bien, no admite pacto en contrario.
 Pagar oportunamente el canon convenido.
Se debe hacer en la época en que pactaron las partes, si es un inmueble rural y no dijeron nada
será un año vencido, si es mueble el bien es por día, mes o año vencido.
Si se pacta por una cifra absoluta, se debe pagar al momento de terminar el arrendamiento.
Si no se paga, produce la inexistencia del contrato porque este es un elemento de la esencia.
ART 2002 TÉRMINO PARA EL PAGO DEL CANON
Cuando el arrendatario paga oportunamente pero el arrendador se rehúsa a recibir, se debe
adelantar el procedimiento de pago por consignación extrajudicial para no incurrir en mora LEY
820 ART 10, también puede ser extrajudicial. Desde los 5 días en adelante hay mora.