c) Se implanto y geo-localizo los predios usando un software vectorial

(AutoCAD) se determina superficies y se cuantifica las medidas.

d) Con el método comparativo de predios colindantes se realiza la
tasación comercial actual del mismo. Lo anterior y su aplicación
práctica de conocimientos implica su utilidad en el presente informe
(uso de precios construcción y topografía).

La Georreferencia linderante se realiza con post-proceso en oficina, aclarando que se

corroboro la localización con el Dpto. Avalúos y catastro de GAD Pillaro, un
representante de la accionante me guio al predio; también se avaló por el
depositario judicial conforme consta en el acta de embargo/gravamen respectiva.

4.- CONCLUSIONES.
a) Ubicación: El bien inmueble se encuentra exactamente en las
Coordenadas Geográficas que cito a continuación del DATUM WGS 84
como centroide del predio. Datos registrados con el G.P.S+Glonass
(Global Position Systems) Garmin etrex modelo e30, precisión ± 1%.

Centro geometrico
WGS84-

9,881,050.0146
011

Norte→
Este→ 775,086.4211

pág. 3
 Centro geometrico WGS 84

010
NORTE→ 9876574.75
ESTE→ 776632.96

b) Perteneciente a los sector “ San Juan Chaupi” ,parroquia San Andrés cantón
Pillaro, provincia de Tungurahua, el predio es de utilidad vivienda y
agrícola con servicios básicos y se accede recorriendo con sentido
oriente(este) durante 5 minutos a pie.

pág. 4
 c) La información de linderos fue proporcionada de la escritura y acta de
embargo en presencia y avalados por depositario judicial cito a
continuación:
Centro
6238.37 M2 = 3.54 Solares = 0.88 Cuadras N E
geométrico
SENTIDO Longitud Linderante

775,086.4211
9,881,050.0146
# 11 → G.P.S

NORT E 44.53 m Camino público

011

SUR 38.99 m Camino público

EST E 150.76 m Maria Piedad Calapiña
OEST E 153.39 m Julio Pablo Calapiña y esposa

W GS84 NORTE :44.53 m Camino público / SUR :38.99 m Camino público

/ ESTE :150.76 m Maria Piedad Calapiña / OESTE :153.39 m Julio
Z 17S Pablo Calapiña y esposa /
d) La superficie del terreno cuantificada con un software vectorial es:

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 Vivienda
Vivienda H°A°
Descripción del terreno: mixta
CONSIDERACIONES FISICAS: Casa
Casa
Acceso Topografía Forma construccion
construccion
Camino tierra Pendiente 1 % Rectangular mixta
hormigon
SERVICIOS DEL SECTOR: cubierta
armado paredes
tejas de
Buses Transporte Centro Salud UPC de bloque, 2
bloque, 1
No Si ( camionetas) Si (20 minutos) Si (20 minutos) pisos +, pisos
pisos ,pisos
SERVICIOS DEL INMUBLE: encementados
encementado
,baño
Agua riego Agua potable Alcantarillado Electricidad Telefonía s, paredes
encementado y
No Si Si Si No bloque
piezas
e) Construcciones existentes. ,ventanas y
En el interior del terreno si hay ceramicas
cubreventan
construcciones en el predio. ,ventanas y
as de hierro,
cubreventanas
Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* # las puertas
A B C de hierro, las
Descripción H°A° ( 2 PISOS) Casa mixta-teja Letrina son de
Avaluo real y actual edificación-Inspec. De campo→Vcr 389.60 USD/m2 94.40 USD/m2 47.20 USD/m2 puertas son de
madera
Coefic. Correcion por estado conserv.→ Cec 0.75 0.75 0.90 madera interior-
interior-
Coef. Correccion por existenc. Y tipo instalaciones→ Ci 0.85 0.80 0.90 exterior
Pisos # 2.00 1.00 1.00 exterior
Superficie Construccion total 135.16 M2 21.08 M2 2.76 M2
A B
Construción en planta→ 67.58 m2 21.08 m2 2.76 m2
67.58 m2 21.08 m2
Avaluo comercial y actual construcciones internas → $
Tasación 16,784.84 $ 1,193.97 $ 105.52
TOTAL EDIFICACION→ $ 18,084.33 Estado Estado
http://w w w .elcomercio.com/tendencias/construir/bienes-inmuebles-sufren-maneras-de

http://w w w .elcomercio.com/tendencias/construir/bienes-inmuebles-sufren-maneras-de.html regular regular

15 años → 25 % consecuencia = 2018-2001 = 17 años → 28%
0.80 = 1 - 0.28 = 0.72 ( coeficiente) Analisis comparativo de oferta-demanda de predio
A 1 CUADRA -NORTE
f) Costo comercial del terreno. SECT OR:
Para terrenos rurales se utiliza la fórmula SUPERFICIE: 10000.00 M2
que relaciona el costo propio del metro V A LOR: $ 15,000.00
cuadrado del terreno por su ubicación COST O M 2= 1.50 USD/m2
multiplicado por los coeficientes de # 1
infraestructura vial por la superficie Considerar=
calculada. OBSERV .
1.50 USD/m2
Se usó fuente locales (moradores) al no PROM EDIO : 1.50 USD/m2
existir fuentes de consulta por ser una
DEM A NDA : 5%
zona de difícil acceso
OFERT A : 50%
PROM EDIO PERIT A JE: 0.71 USD/m2
[ P * ( 1- D ) * ( 1 - F ) ]
predio
→

Consulta
T elefonos:
morador

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 Valor comercial terreno=Cer * Ci * Cu * Ca * Ctt * Cf * Cv * Cmc * Cff * Vrt
Predio 1
Valor referencial del terreno - Investigacion de campo→ Vrt 0.71 USD/m2 ( se consulto costo terreno a moradores y web)
Cercania= Cer 70% Relacion a lote comercial
Coef. Correccion por infraestructura→ Ci 0.98 Servicios básicos=1; sin servicios<0.95; 0.96<parciales serv.<0.98
Coeficiente correccion uso del suelo→ Cu 0.97 0.90<Uso agricola<0.97; 0.99<Uso comercial<=1. 0.96<Uso vivienda<0.98
Coeficiente correccion topografia de acceso principal→ Ca 0.94 Calle asfaltada=1; Adoq.Empedrada<0.98; Lastrada <0.96; tierra<0.94
Coeficiente correccion topografia terreno→ Ctt 0.98 Plano=1, desnivel 1m relacion via <0.98
Coeficiente correccion localizacion y fachadas del terreno→ Cf 0.98 Esquinero=1; mitad calle <=0.98, interior <0.96
Coeficiente correccion accesibilidad vial→ Cv 1.00 Acceso total =1; acceso servidumbre <0.98
Coef. Correccion por material de calzada de via acceso→ Cmc 0.95 Asfaltado=1; lastrado <0.98; tierra <0.95
Coef. Correccion relacion frente fondo→ Cff 1.00 Asimetrico<0.97; simetrico =1
Valoracion comercial referenc. Terreno→ Vrt 0.41 USD/m2 [ Vrt = Superf.* Avaluo real y actual ]
Superficie de terreno→ Superf. 6238.08 m2
Avaluo real y actual Terreno→ Vrc $ 2,557.61

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde

a la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones que
resulta en, costo real comercial de oportunidad:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno $ 2,557.61
Construcciónes $ 18,084.33
Avaluo total= $ 20,641.94
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 20,641.94
SON =VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN US
dólares 94 /100 .

pág. 7
h) Fotos inmueble actuales:

pág. 8
 Depreciación valoracion de construcciones
(Considera el estado de conservación )
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO http://www.americabienes.com/avaluos/rossheidecke.html
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.DEPREC.

1 NUEVO → No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo O 0.000

2 No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy bueno MB 0.032

3 REGULAR→Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.520

4 Requiere reparaciones sin importancia Intermedio I 8.090

5 Requiere reparaciones Regular R 18.100

6 Requiere reparaciones Simples Deficiente D 32.200

7 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.600
8 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo MM 72.200
9 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.000

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y
otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.

* La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
* Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
* Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

$/m2= 389.60 USD/m2 125.51

Superf.: 135.16 m2
Vn= $ 52,658.34 (Valor de nuevo para la edificación revista CCA )
x= 17 años (Edad actual estimado)
n= 37 años (Vida útil probable )
Estado: Regular D
Coef.: 32.200 ( Coef. Depreciación )
E= 0.678 Deficiente

VA= $ 19,963.59 (Valor actual)

http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML