INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

Valuación Comercial de Sección del predio afectado por la ejecución del PIP "Irrigación
San Antonio De Huarango" - Huarango, San Ignacio.

Propietario: Comunidad Campesina San Antonio de Huarango

Posesionario: FSM

Solicitante: Ministerio de Agricultura

Localización:
Caserío: Morroponcito
Distrito: Huarango
Provincia: San Ignacio
Departamento: Cajamarca

Tipo de Predio: Rural

Situación registral del Predio: Cuenta con Certificado de Posesión

Fecha de valuación: 27 de marzo de 2019

Valor Comercial: US$ 4,518.07= S/. 15,000.00

Valuador: Ing. Manolo Galvan Galvani, Reg CIP N° 850000

 Valuación comercial de sección del predio afectado por la ejecución del
PIP "Irrigación San Antonio de Huarango" - Huarango, San Ignacio.

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. Propietario: Comunidad Campesina San Antonio de Huarango

1.2. Posesionario: F S M

1.3. Nombre del Predio: La Naranja

1.4. Entidad Solicitante: PEJSIB

1.5. Objeto de la Valuación:

Determinar el valor comercial de las plantaciones y edificaciones existentes en la
sección del predio que será afectado por el Proyecto "Irrigación San Antonio de
Huarango", en el caserío Morroponcito. distrito de Huarango, Provincia San Ignacio.
Departamento Cajamarca.

1.6. Fecha de Valuación: 27 de marzo del 2019

1.7. Metodología empleada:

La presente evaluación se efectúo en concordancia con el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. N° 172-2016-VIVIENDA de fecha 19 de julio
de 2016, y aplicando el método de Valuación Directa, previo estudio de la
documentación que brindó la entidad solicitante, inspección ocular y toma de vistas
fotográficas.

1.8. Localización:
La sección del predio objeto de tasación se localiza entre las Progresivas Km 10+225 a
Km 10+672, de la línea de conducción de PIP "Irrigación San Antonio de Huarango"
que está ubicado en el distrito de Huarango, el mismo que geográficamente está ubicado
en la zona norte del departamento de Cajamarca en la sierra norte del Perú.

1.9. Zonificación y Uso Actual:

Zonificación: Considerando la información proporcionada por la Municipalidad
Distrital de Huarango, el predio se encuentra dentro de la zona rural
Uso actual: El área de la sección afectada que será ocupada por el Proyecto de
Inversión Pública (PIP) de nombre "Irrigación San Antonio de Huarango", cuyo uso
actual es Cultivo Permanente y Edificación.
1.10. Linderos y datos técnicos del área afectada:
De conformidad con los planos de levantamiento topográfico proporcionados por el
Proyecto Especial Jaén San Ignacio Bagua y los datos de replanteo realizados por la
empresa ejecutora ENERGOPROJEKT, los linderos del área afectada son:
Norte: Pasto cultivado del mismo posesionario
Sur: Con el predio de la Sra. Griselda Gonzales Pizarro
Este: Una parte (23.64 m.) con el predio del Sr. Segundo Nazario Vásquez
Oblitas y el resto con pasto cultivado del mismo posesionario
Oeste: Pasto cultivado del mismo posesionario|

Coordenadas UTM del Área Afectada

Tabla 1. Coordenadas UTM (Datum WGS 84 Zona 17 Sur) del área afectada:
VERTICE LADO DISTANCIA ESTE (X) NORTE (Y)
A A-B 2.64 748861.1368 9419031.4583
B B-C 7.08 748862.7087 9419033.5822
C C-D 12.24 748866.7748 9419039.3805
D D-E 14.99 748873.4175 9419049.6640
E E-F 20 748881.5221 9419062.2701
F F-G 14.78 748892.3379 9419079.0932
G G-H 2.45 748900.3320 9419091.5274
H H-I 2.18 748901.5854 9419093.6349
I I-J 1.83 748902.1555 9419095.7364
J J-K 3.07 748902.1827 9419097.5636
K K-L 9.63 748901.5040 9419100.5530
L L-M 11.48 748898.8241 9419109.8061
M M-N 8.53 748895.6306 9419120.8329
N N-O 10.28 748893.2572 9419129.0279
O O-P 5.6 748890.4148 9419138.9120
P P-Q 5.64 748889.0980 9419144.3513
Q Q-R 5.64 748888.0460 9419149.8958
R R-S 5.64 748887.2724 9419155.4858
S S-T 5.64 748886.7791 9419161.1076
T T-U 5.64 748886.5674 9419166.7470
U U-V 5.64 748886.6379 9419172.3899
V V-W 5.64 748886.9903 9419178.0222
W W-X 5.64 748887.6237 9419183.6299
X X-Y 5.64 748888.5366 9419189.1990
Y Y-Z 5.64 748889.7268 9419194.7154
Z Z-A1 5.64 748891.1911 9419200.1655
A1 A1-B1 5.64 748892.9260 9419205.5355
B1 B1-C1 5.44 748894.9260 9419210.8093
C1 C1-D1 10.12 748897.1050 9419215.7955
D1 D1-E1 10 748901.3276 9419224.9883
E1 E1-F1 10 748905.5018 9419234.0754
F1 F1-G1 10 748909.6759 9419243.1626
G1 G1-H1 10 748913.8500 9419252.2498
H1 H1-I1 10 748918.0241 9419261.3370
I1 I1-J1 10 748922.1982 9419270.4242
J1 J1-K1 10 748926.3723 9419279.5113
K1 K1-L1 10 748930.5464 9419288.5985
L1 L1-M1 5.21 748934.7205 9419297.6857
M1 M1-N1 5.53 748936.8980 9419302.4190
N1 N1-O1 5.64 748939.3692 9419307.3671
O1 O1-P1 5.7 748942.1398 9419312.2835
P1 P1-Q1 10.44 748945.1810 9419317.1001
Q1 Q1-R1 10.06 748951.2593 9419325.5847
R1 R1-S1 10 748957.1899 9419333.7065
S1 S1-T1 10 748963.0870 9419341.7826
T1 T1-U1 10.02 748968.9842 9419349.8588
U1 U1-V1 10.57 748974.8956 9419357.9545
V1 V1-W1 6.19 748981.1635 9419366.4688
W1 W1-X1 6.29 748985.2484 9419371.1263
X1 X1-Y1 6.05 748989.8446 9419375.4151
Y1 Y1-Z1 5.4 748994.6589 9419379.0811
Z1 Z1-A2 5.01 748999.1470 9419382.0756
A2 A2-B2 5 749003.3179 9419384.8531
B2 B2-C2 10 749007.4796 9419387.6245
C2 C2-D2 10 749015.8030 9419393.1672
D2 D2-E2 10 749024.1263 9419398.7099
E2 E2-F2 9.76 749032.4497 9419404.2526
F2 F2-G2 3.95 749040.5705 9419409.6604
G2 G2-H2 3.4 749043.7717 9419411.9770
H2 H2-I2 3.39 749046.2640 9419414.2929
I2 I2-J2 3.84 749048.4372 9419416.8886
J2 J2-K2 2.4 749050.5174 9419420.1194
K2 K2-L2 9.61 749050.2886 9419417.7351
L2 L2-M2 10 749047.1953 9419408.6417
M2 M2-N2 10.13 749042.8328 9419399.6453
N2 N2-O2 7.45 749037.0024 9419391.3632
O2 O2-P2 15.6 749033.3406 9419384.8721
P2 P2-Q2 4.07 749025.2725 9419371.5173
Q2 Q2-R2 2.2 749023.1698 9419368.0370
R2 R2-S2 5 749021.3364 9419366.8161
S2 S2-T2 4.99 749017.1747 9419364.0447
T2 T2-U2 4.61 749013.0223 9419361.2795
U2 U2-V2 4.02 749009.1837 9419358.7183
V2 V2-W2 3.78 749005.9857 9419356.2832
W2 W2-X2 3.88 749003.2188 9419353.7014
X2 X2-Y2 9.46 749000.6632 9419350.7875
Y2 Y2-Z2 9.98 748995.0573 9419343.1724
Z2 Z2-A3 10 748989.1745 9419335.1159
A3 A3-B3 10 748983.2773 9419327.0398
 B3 B3-C3 9.94 748977.3802 9419318.9637
C3 C3-D3 9.59 748971.5164 9419310.9333
D3 D3-E3 4.34 748965.9297 9419303.1349
E3 E3-F3 4.39 748963.6126 9419299.4651
F3 F3-G3 4.51 748961.4558 9419295.6379
G3 G3-H3 4.8 748959.4427 9419291.6070
H3 H3-I3 10 748957.4385 9419287.2504
I3 I3-J3 10 748953.2643 9419278.1632
J3 J3-K3 10 748949.0902 9419269.0761
K3 K3-L3 10 748944.9161 9419259.9889
L3 L3-M3 10 748940.7420 9419250.9017
M3 M3-N3 10 748936.5679 9419241.8145
N3 N3-O3 10 748932.3938 9419232.7274
O3 O3-P3 10 748928.2197 9419223.6402
P3 P3-Q3 9.88 748924.0456 9419214.5530
Q3 Q3-R3 4.59 748919.9200 9419205.5714
R3 R3-S3 4.4 748918.0820 9419201.3656
S3 S3-T3 4.39 748916.5231 9419197.2551
T3 T3-U3 4.39 748915.1726 9419193.0748
U3 U3-V3 4.39 748914.0327 9419188.8321
V3 V3-W3 4.39 748913.1062 9419184.5378
W3 W3-X3 4.39 748912.3956 9419180.2026
X3 X3-Y3 4.39 748911.9025 9419175.8373
Y3 Y3-Z3 4.39 748911.6281 9419171.4527
Z3 Z3-A4 4.39 748911.5733 9419167.0600
A4 A4-B4 4.39 748911.7381 9419162.6700
B4 B4-C4 4.39 748912.1220 9419158.2937
C4 C4-D4 4.39 748912.7243 9419153.9421
D4 D4-E4 4.44 748913.5432 9419149.6260
E4 E4-F4 9.73 748914.5879 9419145.3106
F4 F4-G4 8.51 748917.2769 9419135.9599
G4 G4-H4 11.48 748919.6438 9419127.7875
H4 H4-I4 10.37 748922.8373 9419116.7606
I4 I4-J4 6.79 748925.7212 9419106.8032
J4 J4-K4 7.96 748927.2244 9419100.1821
K4 K4-L4 7.46 748927.1060 9419092.2234
L4 L4-M4 3.05 748925.1524 9419085.0215
M4 M4-N4 4.5 748923.8975 9419082.2429
N4 N4-O4 15.22 748921.5964 9419078.3739
O4 O4-P4 20 748913.3668 9419065.5734
P4 P4-Q4 15.01 748902.5510 9419048.7503
Q4 Q4-R4 12.74 748894.4319 9419036.1216
R4 R4-S4 6.12 748887.5166 9419025.4160
S4 S4-T4 9.51 748884.0009 9419020.4027
T4 T4-U4 9.86 748874.8622 9419023.0294
U4 U4-A 6.25 748866.4211 9419028.1247
TOTAL 942.38 942.38
 Coordenadas UTM del Predio Matriz
No se cuenta con información georreferenciada del predio matriz, en el Certificado de
Posesión, solo se menciona datos referenciales sobre área y colindantes

1.11. Cuadro de Áreas y Perímetros:

De conformidad con los planos de levantamiento topográfico proporcionados por el
Proyecto Especial Jaén San Ignacio Bagua y la inspección ocular realizada, las áreas y
perímetros son:

Tabla 2. Áreas y perímetro de la afectación

Descripción Área (m2) Perímetro ( ml)
Área Afectada 10,750.1943 942.38
Área Remanente
Área Total del Predio 150,000.00

1.12. Descripción y distribución de las edificaciones afectadas:

Dentro de la sección del predio afectado existen las siguientes infraestructuras:

 Área techada
No se afecta edificaciones

 Obras complementarias
Se afectan las Siguientes obras complementarias:

i. Un galpón para animales menores sin muros, con postes de madera aserrada y
jaulas de quincha, con techo de calamina en estado malo; sus dimensiones son: 5
m. de ancho x 5 m. de largo y altura de 2.40 m = total 25 m2.
ii. Cercos de Alambre de púas con postes de madera, conformado por 04 hileras de
alambre de púas fijados en postes de madera de 1.6 m de altura y con
distanciamientos de 2.50 m. entre postes, en estado de conservación entre regular a
malo.
1.13. Descripción de las plantaciones afectadas:
Dentro de la sección del predio afectado existen los siguientes cultivos y plantaciones:
Tabla 2 Plantaciones permanentes (frutales/forestales/pastos cultivados)

N° Descripción Edad Unidad Área (m2)

1 Gramalote 4 6,024.95
2 Sorgo negro 4 4,634.18
3 Pajuro 5 30
1.14. Naturaleza y clasificación de tierras:
Ley marco: Reglamento de Clasificación de Tierras (D.S. Nº 017-2009-AG) y al
Reglamento para la Ejecución de Levantamiento de Suelos (D.S. Nº 013- 2010-AG)
del Ministerio de Agricultura.
De acuerdo al mapa de Capacidad de Uso Mayor, predominan las Tierras aptas para
Cultivos Permanentes
La textura predominante de los suelos es moderadamente fina (franco arcilloso y
franco arcillo arenoso) y finas (arcilloso),
Erosión moderada, debido principalmente que los terrenos sin uso agrícola o pecuario
tienen una cobertura vegetal de arbustos y algunos árboles.
Calidad agrológica media, con limitaciones de suelo principalmente por el alto
contenido de arcilla a nivel de todo el perfil que durante la época de sequía o falta de
agua de riego produce grietas de hasta 1 cm de ancho y 50 cm de profundidad,
afectando el sistema radícula de las plantas.

1.15. Usos del predio:

Usos: Agropecuario (pastos cultivados y galpón)

1.16. Infraestructura de servicios básicos del entorno:

El predio afectado no cuenta con servicios básicos de agua, luz ni desagüe

1.17. Recurso de agua y derecho de riego:

El predio afectado cuenta con agua superficial para riego proveniente del canal El
Poderoso de la Selva.
El tipo de riego es por gravedad y bajo condiciones de secano, el agua es conducida
mediante canal de riego sin revestimiento (acequia).

1.18. Elementos de trabajo, mano de obra y otros:

La conducción del predio es en forma indirecta, debido a que el posesionario arrienda
los pastos. En la zona se dispone de mano de obra para realizar los trabajos que requiere
la actividad agropecuaria (instalación, manejo y conservación de pasturas, cría de
ganado).

1.19. Factores ecológicos:

El predio se ubica en una zona que tiene una altitud promedio de 980 msnm, con un
clima templado cálido y una temperatura promedio de 24 C°.

1.20. Forma de explotación:

La forma de explotación es indirecta, el posesionario del predio arrienda los pastos a
terceros.
 1.21. Servidumbres:
Se desconocen

1.22. Cargas y Gravámenes:

Se desconocen las cargas y gravámenes que puedan afectar al predio.

1.23. Titulación e Inscripción:

El posesionario no cuenta con título de propiedad de predio. Acredita Certificado de
Posesión, otorgada por la Comunidad Campesina San Antonio de Huarango, la misma
que es propietaria del predio.

1.24. Perjuicio económico

El valor del perjuicio económico se consideró en función al daño emergente del área
afectada (10,659.13 m2) que el posesionario dejará de arrendar.

1.25. Observaciones:
La presente valuación se ha elaborado en base a documentación alcanzada por la
entidad solicitante (Plano clave del proyecto); y aplicando el método de evaluación
directa, previa inspección ocular, medidas y toma de vistas fotográficas por el perito
suscrito.
Solamente se ha valorizado las edificaciones, plantaciones permanentes y transitorias
existentes en el predio, así como la edificación. No se ha valorizado el suelo por
tratarse de predios comunales (propiedad de la C.C. San Antonio de Huarango).

II. VALORIZACION:
El valor de las plantaciones permanentes y obras complementarias existentes en el
predio afectado, se han determinado teniendo en cuenta la edad, estado, costos de
producción, rendimiento y precio promedio de los productos en los mercados de la
zona de estudio y teniendo en cuenta las estadísticas agrarias de la Dirección General
de Seguimiento y Evaluación de Políticas (DGESEP) del Ministerio de Agricultura y
Riego.
En cuanto a las obras complementarias, los costos unitarios y rendimientos se han
determinado teniendo en cuenta valores de la zona de estudio.
 2.1.Valor comercial de las plantaciones (VPP):
Tabla 3 Valor comercial de los pastos cultivados

Edad de
Valor
producción Vida Valor
Área Estado Factor de comercial
Estado del donde la rentable Rentabilidad comercial
N° Plantación Afectada Actual Actualización actual
cultivo rentabilidad restante (S/./m2) actual
(m2) (años) (FA) Total
se hace (años) (S/.m2)
(S/.)
cero (años)

1 Gramalote Producción 6,024.95 4 10 6 5.52 0.14 0.76 4,587.75

Sorgo
2 Producción 4,634.18 4 10 6 5.52 0.14 0.76 3,528.73
Negro
Total
10,659 8,116.48

VPP pastos = S/. 8,116.48

Tabla 4 Valor comercial de plantaciones forestales no maderables

Cantidad Diámetro Altura Precio por
Edad Mejor
N° Especie de estimado comercial árbol estimado VPP (S/.)
(años) Uso
plantas (pulg) (m) (S/.)
Leña y
1 Pajuro 31 5 4 5 30.00 930.00
cerco

VPP forestales no maderables = S/. 930.00

VPP = VPP pastos + VPP forestales no maderables

VPP = S/. 9,046.48
 2.2.Valor de las obras complementarias (VOC):
Tabla 5. Valor del Galpón para animales menores
Instalaciones Valor
Muros y Puertas y Eléctricas y unitari Valor
Estado Porcenta Techos Pisos Revestimientos Baños Porcenta
Columnas Ventanas sanitarias o de Unitario Valor de la
Área Antigüedad Materia de je de je de
edifica deprecia edificación
(m2) (Años) l Conserv deprecia deprecia
ción do S/.)
ación ción (%) ción (%)
Catg Fact Catg Fact Catg Fact Catg Fact Catg Fact Categ Fact Categ Fact (S/.) (S/./m2)

Liviano/ E 0.20 F 0.75 I 1.00 I 1.00 I 1.00 H 1.00 H 1.00

25 5 Malo 67 98.43 33.00 32.48 812.05
adobe 0.00 0.00
51.9 38.33 8.2 0 0

VOC Galpón = S/. 812.05

Tabla 6. Valor de los cercos perimétricos y divisiones de alambre de púas con postes de madera
Item Descripción Und. Metrado Precio Parcial S/.
S/.
01.01 trazo y replanteo m 410.00 0.70 287.000
01.02 excavación de hoyos para postes Und 3.30 32.00 105.600
01.03 plantado de postes de manera Und 206.00 10.15 2,090.900
01.04 compactado a mano con material propio m3 2.47 0.93 2.285
01.05 tensado y colocado de alambre de púas m 1,638.32 0.58 950.226
Costo Directo 3,436.01

VOC Cercos = S/. 3,436.01

VOC = VOC Galpón + VOC Cercos

VOC = S/. 4,248.06

2.3. Perjuicio Económico (VPE):

Tabla 7. Valor de los cercos perimétricos y divisiones de alambre de púas con postes de madera
N° Daño Emergente (DE) Area (m2) Area (ha) Valor (S/./ha) Parcial (S/.) Total (S/.)
1 Arriendo de pastos (Gramalote) 6,024.95 0.60 1,600.00 963.99 963.99
2 Arriendo de pastos (sorgo negro) 4,634.18 0.46 1,600.00 741.47 741.47
VPE = 1,705.46
2.4. Valor de la Tasación (VDT):
Valor comercial (VC)
VC = VPP + VOC
VC = 9,046.48+ 4,248.06
VC = S/. 13,294.55

2.5. Valor del Perjuicio Económico (VPE):

El Valor del Perjuicio Económico (VPE) será igual al Daño emergente (DE)
VPE = DE
DE = S/. 1,705.46
VPE = S/. 1,705.46

VALOR DE LA TASACION (VDT)

VDT = VC + VPE
VDT = S/. 13,294.55 + S/. 1,705.46

VDT = S/. 15,000.00

Tipo de Cambio: US$ 1.00 = S/. 3.32
VDT = US$ 4,518.07
Son Cuatro mil quinientos dieciocho con siete/100 Dólares Americanos
III. ANEXOS
3.1. Panel Fotográfico
Figura 9 Vista satelital del predio y trazo del canal Huarango