c) La información de linderos fue proporcionada de la escritura y acta de

embargo en presencia y avalados por depositario judicial cito a

continuación:
Centro
4698.12 M2 = 2.66 Solares = 0.67 Cuadras N E
geométrico
SENTIDO Longitud Linderante

782,004.8991
9,876,536.5214
# 13 → G.P.S

NORT E 99.75 m Camino publico

013

SUR 97.52 m Jose Caguana

EST E 40.52 m Camino publico
OEST E 54.66 m Angel Chango

W GS84 NORTE :99.75 m Camino publico / SUR :97.52 m Jose Caguana /

ESTE :40.52 m Camino publico / OESTE :54.66 m Angel Chango /
Z 17S

d) La superficie del terreno cuantificada con un software vectorial es:

pág. 5
 Construcciones
Descripción del terreno: Vivienda ( MEDIA
Vivienda ( MEDIA AGUA)
AGUA)
CONSIDERACIONES FISICAS:
Acceso Topografía Forma Casa construccion mixta Casa construccion mixta
Lastrado Pendiente 2 % Trapezoidal paredes de bloque trabado, paredes de bloque trabado,
SERVICIOS DEL SECTOR: cubierta de zinc, pisos cubierta de zinc, pisos
Buses Transporte Centro Salud UPC encementados ,baño encementados ,baño
No Si ( camionetas) Si (25 minutos) Si (15 minutos) encementado y piezas encementado y piezas
ceramicas ,ventanas de ceramicas ,ventanas de
SERVICIOS DEL INMUBLE:
madera, las puertas son de madera, las puertas son de
Agua riego Agua potable Alcantarillado Electricidad Telefonía
madera interior-exterior madera interior-exterior
Si No No Si No
A B
60.51 m2 24.77 m2
e) Construcciones existentes.
En el interior del terreno si hay construcciones
en el predio. Estado regular Estado regular

Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* A B

Descripción Casa mixta Casa mixta
Avaluo real y actual edificación-Inspec. De campo→Vcr 48.07 USD/m2 48.07 USD/m2
Coefic. Correcion por estado conserv.→ Cec 0.75 0.75
Coef. Correccion por existenc. Y tipo instalaciones→ Ci 0.70 0.75
Viviendas construción→ 60.51 m2 24.77 m2
Avaluo comercial y actual construcciones internas → $
Tasación 1,527.08 $ 669.77
TOTAL EDIFICACION→ $ 2,196.85
f) Costo comercial del terreno.
Para terrenos urbanos se utiliza la fórmula que relaciona el costo propio del metro
cuadrado del terreno por su ubicación multiplicado por los coeficientes de
infraestructura vial por la superficie calculada.

Valor comercial terreno=Cer * Ci * Cu * Ca * Ctt * Cf * Cv * Cmc * Cff * Vrt

Predio
Valor referencial del terreno - Investigacion de campo→ Vrt 1.20 USD/m2 ( se consulto costo terreno a moradores y web)
Cercania= Cer 50% Relacion a lote comercial
Coef. Correccion por infraestructura→ Ci 0.96 Servicios básicos=1; sin servicios<0.95; 0.96<parciales serv.<0.98
Coeficiente correccion uso del suelo→ Cu 0.97 0.90<Uso agricola<0.97; 0.99<Uso comercial<=1. 0.96<Uso vivienda<0.98
Coeficiente correccion topografia de acceso principal→ Ca 0.96 Calle asfaltada=1; Adoq.Empedrada<0.98; Lastrada <0.96; tierra<0.94
Coeficiente correccion topografia terreno→ Ctt 0.97 Plano=1, desnivel 1m relacion via <0.97
Coeficiente correccion localizacion y fachadas del terreno→ Cf 1.00 Esquinero=1; mitad calle <=0.98, interior <0.96
Coeficiente correccion accesibilidad vial→ Cv 1.00 Acceso total =1; acceso servidumbre <0.98
Coef. Correccion por material de calzada de via acceso→ Cmc 0.98 Asfaltado=1; lastrado <0.98; tierra <0.95
Coef. Correccion relacion frente fondo→ Cff 1.00 Asimetrico<0.97; simetrico =1
Valoracion comercial referenc. Terreno→ Vrt 0.51 USD/m2 [ Vrt = Superf.* Avaluo real y actual ]
Superficie de terreno→ Superf. 4698.12 m2
Avaluo real y actual Terreno→ Vrc $ 2,396.04

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 Analisis comparativo de oferta-demanda de predios cercanos en relacion al mercado local
SECT OR: a 1 km del sitio a 2 km del sitio Pillaro Hugahuasi
NORT E→ 9876833 9876634 779813
EST E→ 780626 780021 9875150
SUPERFICIE: 700.00 M2 300000.00 M2 1200250.00 M2
V A LOR: $ 1,120.00 $ 500,000.00 $ 1,400,000.00
COST O M 2= 1.60 USD/m2 1.67 USD/m2 1.17 USD/m2
# 1 2 3
Considerar=
OBSERV .
1.60 USD/m2 1.67 USD/m2 1.17 USD/m2
PROM EDIO : 1.48 USD/m2
DEM A NDA : 10%
OFERT A : 10%
PROM EDIO PERIT A JE: 1.20 USD/m2
[ P * ( 1- D ) * ( 1 - F ) ]
predio
→

Consulta a Consulta a
T elefonos:
moradores moradores

https://www.plusvalia.com
email o telefono /propiedades/hacienda-de-
contacto venta-en-pillaro-
50528184.html

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde

a la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones que
resulta en, costo real comercial de:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno $ 2,396.04
Construcciónes $ 2,196.85
Avaluo total= $ 4,592.89
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 4,592.89
SON =CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS US
dólares 89 /100 .

pág. 7
h) Fotos inmueble actuales:

111

pág. 8
Para constancia y fe de verificación de localización y dimensiones del inmueble
embargado firmo en mi calidad de depositario judicial.

Atentamente,

DEPOSITARIO JUDICIAL
LCDO . ESPARZA CHAQUINGA BYRON RODOLFO

Cédula: 1801013119
TELEFONO: 0985771744
Dirección: Pillaro, frente al parque central-lado de la Policía
Calle Urbina entre Calle Sucre y calle Bolívar

rodolfoesparzaz@yahoo.es

pág. 10
 Depreciación valoracion de construcciones
(Considera el estado de conservación )
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO http://www.americabienes.com/avaluos/rossheidecke.html
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.DEPREC.

1 NUEVO → No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo O 0.000

2 No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy bueno MB 0.032

3 REGULAR→Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.520

4 Requiere reparaciones sin importancia Intermedio I 8.090

5 Requiere reparaciones Regular R 18.100

6 Requiere reparaciones Simples Deficiente D 32.200

7 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.600
8 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo MM 72.200
9 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.000

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y
otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.

* La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
* Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
* Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

$/m2= 48.07 USD/m2 125.51

Superf.: 85.28 m2
Vn= $ 4,099.41 (Valor de nuevo para la edificación revista CCA )
x= 8 años (Edad actual estimado)
n= 35 años (Vida útil probable )
Estado: Deficiente D
Coef.: 32.200 ( Coef. Depreciación )
E= 0.678 Deficiente

VA= $ 2,316.54 (Valor actual)

http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML