ECONOMIA PARA INGENIEROS

2016

Objetivo del trabajo

Analizar la situación inmobiliaria en el partido
Juárez, México indicando tipos de productos
que mayoritariamente se comercializan,
precios unitarios, oferta disponible
separando unidades nuevas y usadas,
ingresos mínimos de posibles clientes,
facilidades de financiamiento para el
productor y cliente. Identificar un indicador
estadístico que se publique regularmente
que podría ser utilizado para estimar
comportamientos de la demanda. Enunciar
causas que expliquen los efectos
observados.
Ciudad Juárez es una ciudad de México ubicada
en el norte del país, en el estado de chihuahua, a
orillas del rio bravo. Según el censo de 2010, es
la octava zona metropolitana más grande de
México, con alrededor de 1,4 millones de
habitantes.
Desde el punto de vista geográfico-económico,
tiene una posición estratégica, pues su
localización es central entre México y Estados
Unidos. En un radio de 2 000 km, a partir de esta
ciudad, es posible encontrar un 81.2% de las
entidades federales mexicanas y un 45.8% de las
estadounidenses.
La economía juarense se encuentra
principalmente sostenida en la industria
maquiladora. Maquila es un término acuñado en
el propio México para caracterizar este nuevo
esquema fabril, el cual tiene como fundamento
que la empresa emplazada en territorio
mexicano, importa sus materiales sin pagar
aranceles, para luego comercializar sus
productos en el país de origen de la materia
prima. La mayoría de estas fábricas están
situadas en ciudades mexicanas cercanas a la
frontera con Estados unidos, principalmente
Tijuana, Mexicali, ciudad Juárez, Reynosa y
heroica nogales. El capital de las maquiladoras
suele ser íntegramente extranjero. Generalmente
las propietarias son compañías estadounidenses,
aunque también las hay japonesas y coreanas.
Para marzo de 2006, el personal ocupado por las
maquilas mexicanas era 1.3 millones de
personas. Este formato productivo aplicado en la
zona fronteriza, tiene como objetivo atraer la
inversión extranjera. La mano de obra mexicana
se mantiene barata y competitiva para favorecer
el asentamiento y permanencia de las empresas.
A los trabajadores se les paga salarios muy
bajos, viven, en general, en condiciones de
pobreza y tienen una escasa seguridad laboral.
La ciudad cuenta con más de 40 parques
industriales en los que destacan mayormente
empresas dedicadas al sector electrónico,
automotriz y el médico.
Las exportaciones de la ciudad equivalían a 38
mil millones de dólares para 2014, siendo los
computadores el bien que más se exportaba en
valor monetario.
Ciudad Juárez es conocida como la ciudad más
violenta del mundo. La actividad criminal se ha
incrementado desde el auge de las
maquiladoras, experimentando un dramático
incremento debido a la actividad de los cárteles
en la ciudad.
En economía se denomina cartel o cártel a una
asociación cuyo fin es reducir o eliminar la
competencia en un determinado mercado. Estas
agrupaciones suelen estar encaminadas a
desarrollar un control sobre la producción y la
distribución de tal manera que forman una
estructura de mercado monopolista, obteniendo
un poder sobre el mercado en el cual obtienen
los mayores beneficios posibles en perjuicio de
los consumidores. Sus principales actividades se
centran en fijar los precios, limitar la oferta
disponible, captar el mercado y “exprimirlo”. Se
encuentran prohibidos y sancionados por la ley.
La organización criminal que opera en ciudad
Juárez es conocida como Cartel de Juárez,
dedicada principalmente al tráfico ilegal de
drogas.
Para 2008, había un promedio de 130 asesinatos
por cada 100.000 habitantes (como dato
comparativo, en Buenos Aires la tasa de
homicidios es de aproximadamente 10 cada
100.000 habitantes). Debido a los esfuerzos de
las entidades del municipio, estas tasas se han
reducido, pero los efectos de la inseguridad,
violencia relacionada con la droga, hechos de
corrupción y pobreza generaron, desde marzo de
2009 aproximadamente el éxodo de miles de
juarenses, estimándose que 116.000 casas
fueron abandonadas, un equivalente a 400.000
personas.
De acuerdo a un estudio que realizo el Colegio
de la frontera Norte (Colef), un 37% de la
población juarense se encuentran en situación de
pobreza. Esto equivale a que 494.000 personas
no cuentan con una o varias necesidades:
ingresos, salud, educación, seguridad social,
vivienda, infraestructura social básica y/o
alimentación. De esta cantidad 62 mil están en
pobreza extrema.
Los salarios que se pagan en ciudad de Juárez
son los más bajos de toda la franja fronteriza.
Según el Consejo Nacional de Evaluación de la
Política de Desarrollo Social, 700 pesos es el
sueldo promedio que pagan las maquiladoras,
equivalente a 2800 pesos mensuales. De
acuerdo con los precios en los establecimientos
de aprovisionamiento, una despensa mínima
para una familia de 2 niños y 2 adultos con una
sola fuente de ingreso mensual que accede a
tres comidas al día, equivale a un total de
aproximadamente 2500 pesos por mes. Con este
gasto, quedarían 300 pesos para el resto de
gastos familiares tales como renta, vestido,
calzado, escuela, medicinas, etc.
Este estrato socio-económico, se emplaza en las
zonas periféricas de la ciudad, en las cercanías
de los polos industriales, y no se hará hincapié
en la situación inmobiliaria de este grupo.
La clase media en ciudad Juárez está compuesta
por 593.924 personas según datos del Instituto
Nacional de Estadística, Geografía e Informática
(INEGI). El ingreso mensual promedio ronda
entre 13.500 y 40 mil pesos.
Dicho sector socio-económico ocupa una franja
importante en el mercado inmobiliario.
Desde principios de los 90, ciudad Juárez ha
experimentado un gran crecimiento demográfico,
que si bien fue acompañado por políticas de
planeación urbana, el enfoque de las mismas se
centró en el desarrollo físico-urbanístico, dejando
el aspecto económico-administrativo de lado.
Este enfoque no ha permitido que se preste
atención a la administración urbana en pos de
una zonificación bajo una perspectiva económica.
La ausencia de políticas por los gobiernos a nivel
local, han impactado la actividad de los actores
involucrados en la comercialización del mercado
inmobiliario en ciudad Juárez. La expansión física
de la ciudad no solo ha generado una sub-
utilización de la infraestructura sino también un
problema de desvalorización de los inmuebles
residenciales y comerciales ubicados en la parte
central de la ciudad, y una sobrevaloración de las
propiedades que se ubican en las nuevas zonas
de expansión.
Al analizar el comportamiento que ha seguido el
patrón de uso del suelo en Ciudad Juárez entre
1995 y 2008, se encontró que el uso habitacional,
que en toda ciudad es el uso predominante, sólo
creció en cuatro mil hectáreas en 13 años.
Cuando se revisa el uso del suelo por sector,
particularmente en la zona central de la ciudad,
es cuando se percibe el impacto más severo en
las zonas residenciales como resultado del
inadecuado uso de la flexibilización de la
zonificación. En este sector, la población ha
emigrado a zonas con más identidad residencial
produciendo como resultado un estado de
abandono del 40% de los usos residenciales.
En Ciudad Juárez la acción gubernamental
parece ser la principal promotora de la
desvalorización de la ciudad, instrumentando
políticas urbanas sin considerar el impacto
económico negativo que las mismas tendrían. Al
ignorar las consecuencias que traería la
flexibilización de la zonificación, el gobierno local
produjo la mezcla de usos del suelo en todos los
sectores generando una pérdida de identidad en
los mismos. Con ello, muchos sectores dejaron
de ser habitacionales produciendo zonas híbridas
en las que se desarrollaban temporalmente casi
todo tipo de actividades produciendo el éxodo de
los habitantes.
La ausencia de políticas de orientadas a la
protección de los usos del suelo, y
consecuentemente, a la protección del valor de la
propiedad privada, ha tenido un impacto negativo
para el mercado inmobiliario en Ciudad Juárez.
Una encuesta realizada por un grupo del
Departamento de Ciencias Administrativas de la
Universidad Autónoma de Ciudad Juárez sobre
cuáles eran los hechos determinantes al
momento de tomar la decisión de invertir en una
vivienda nueva en un lugar determinado de la
ciudad, arrojo que el 96% de los encuestados
coincide en que la seguridad es un factor para la
inversión y elección de una vivienda nueva, por lo
que puede estimarse que si el gobierno local
utilizara en forma estricta la zonificación para
proteger los usos del suelo en todas las zonas
residenciales de la ciudad, esto podría repercutir
en mayor seguridad publica ya que el flujo de
personas no relacionadas con el vecindario será
menor.
Se evaluaron diferentes páginas de oferta
inmobiliaria para la ciudad de Juárez (Buró
inmobiliario, locanto.ciudadjuarez, etc.),
encontrándose una amplia gama de precios/tipos
de vivienda. Como parámetros característicos se
podría definir que:
- Los precios de las viviendas, tanto de renta
como compra, tienden a ser más elevados
lejos de la zona céntrica, en concordancia
con lo expuesto anteriormente.
- Hay una gran oferta de residencias ubicadas
en el centro de la ciudad, las cuales tienen
valores muy competitivos.
- En la mayoría de los casos las inmobiliarias
ofrecen financiamiento con un 10% de
“enganche”.
- La heterogeneidad de tipos de vivienda
presente en la zona céntrica (residencias de
300m2 y viviendas simples de 40m2)
disminuye a medida que nos movemos hacia
las zonas sur/este. (tendencia a la formación
de barrios.)
Conclusión
La multiplicidad de factores influyentes en el
mercado inmobiliario juarense, hace de este una
realidad de difícil análisis.
Podría concluirse que, desde la inserción de los
esquemas de maquila en Juárez, las cuales
generan una precarización laboral, y por
consiguiente una realidad social critica, sumado a
la ausencia de un paquete de políticas
administrativo-económicas en el mercado
inmobiliario, no permiten que este se desarrolle
en forma equilibrada.
Bibliografía
http://www.scielo.org.mx/scielo.php?script=sci_art
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http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=530157880
03
https://es.wikipedia.org/wiki/Ciudad_Ju%C3%A1r
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http://www.buroinmobiliario.com.mx/index.php/ofe
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http://www.lamudi.com.mx/chihuahua/juarez-
1/?gclid=CPHO7ez-rM8CFckIkQod2ZoJ_Q
http://www.cronicadechihuahua.com/Crece-
pobreza-en-Juarez-fomentada.html
http://diario.mx/Local/2013-04-12_30a84ffc/tiene-
juarez-432-mil-pobres-y-62-mil-en-pobreza-
extrema/
http://nortedigital.mx/es-juarez-la-ciudad-que-
menos-paga-segun-ctm/