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INFORME
AUTOR:
DOCENTE:
CHIMBOTE – PERÚ
2019
ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN ................................................................................................................ 3
II. DESARROLLO ................................................................................................................... 4
CAPÍTULO I: FE PÚBLICA REGISTRAL .............................................................................. 4
2.1. CONCEPTO.................................................................................................. 4
2.2. FINALIDAD DEL REGISTRO .............................................................................. 5
2.3. EXPLICACIÓN DOGMÁTICA DEL REGISTRO DE FE PÚBLICA ................... 7
2.4. FE PUBLICA REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO ......................... 8
2.5. FE PÚBLICA REGISTRAL EN PERÚ .................................................................. 11
2.6. EL TERCERO REGISTRAL ................................................................................... 11
2.6.1.QUIÉN ES ELTERCERO ......................................................................................... 12
2.7. REQUISITOS NECESARIOS PARA SU PROTECCIÓN .................................. 13
CAPÍTULO II: FRAUDE INMOBILIARIO ............................................................................. 23
2.8. CONCEPTO DEL FRAUDE INMOBILIARIO ...................................................... 23
2.9. PLENO JURISDICCIONAL CIVIL ......................................................................... 23
2.10. SISTEMA DE SEGURIDAD JURÍDICA ADOPTADO EN EL PAÍS ............ 26
2.11. EL FRAUDE INMOBILIARIO Y LA RESPUESTA POR EL ESTADO....... 38
2.12. DEBILIDADES DEL SISTEMA DE SEGURIDAD JURÍDICA ...................... 52
2.13. POSIBLES SOLUCIONES AL FRAUDE INMOBILIARIO ............................ 53
III. CONCLUSIONES......................................................................................................... 56
IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 58
I. INTRODUCCIÓN
A lo largo del informe se precisa que el Registro tiene por finalidad publicitar los
actos que se celebran en la vida diaria respecto de bienes y personas, a los
efectos de que los terceros puedan contratar con seguridad, basados en dicha
información. Sin embargo, no debe perderse de vista que el Registro en el Perú
no es constitutivo ni convalida nulidades, por lo que puede presentarse la
situación que quien figura inscrito como propietario, en realidad ya no lo sea, o,
que su título adolezca de un vicio de nulidad.
Para hacer frente a esta realidad, que por lo demás resulta ineficiente para la
sociedad, porque elevaría los costos de transacción al introducir inseguridad
jurídica en el trafico inmobiliario, se recogió la institución de la fe pública registral,
contemplada en el artículo 2014 del Código Civil.
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II. DESARROLLO
2.1. CONCEPTO
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García García citado por Tarazona Alvarado (2017) refiere que el Principio
de Fe Pública Registral es “(…) aquel principio hipotecario en virtud del
cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un
titular Registral es mantenido en la adquisición “a non domino” que
realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos
exigidos por la ley”.
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2.2.1. Publicidad registral
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aquellas situaciones jurídicas inscribibles, estos están compuestos
fundamentalmente en el titular registral, la materia inscribible y el
predio. Con relación a la acepción registral de que no admite prueba
en contrario, nadie puede declarar que no ha podido tener información
contenida en el registro por desconocimiento o ignorancia, puesto que
todas las personas pueden acceder a ella, de allí el carácter público
de las inscripciones.
La seguridad jurídica registral brinda protección al derecho de
propiedad de las personas, pero para que la propiedad tenga este
resguardo necesita estar inscrita en el registro público.
Según Gunther Gonzales Barrón: “La doctrina germánica del siglo XIX
considero posible que la regla de protección de los adquirientes de bienes
muebles, existente desde el derecho intermedio, se pudiese extender a
favor de los adquirientes de bienes inmuebles, llegándose así consagrar
finalmente el artículo 892 del BGB. En buena cuenta la apariencia de
propietario de la que goza el poseedor de una cosa mueble no puede
perjudicar a un adquiriente de buena fe que confió razonablemente en
dicha apariencia. Lo mismo se aplicaría a los bienes inmuebles,
solamente modificando la apariencia socialmente significativa de la
posesión, ahora constituida por la inscripción. De esta forma quedó
abierta el camino para hacer encajar esta figura dentro de los supuestos
propios de las adquisiciones a “non domino”, en donde el transmitente no
era propietario, pero igual el adquiriente se hacía dueño en virtud de la
tutela a la apariencia.”
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Diez Picazo también opina sobre la naturaleza de esta protección causada
por la confianza en el Registro: “El efecto fundamental del principio de fe
pública es la protección del adquiriente y, en consecuencia, su
mantenimiento en la adquisición. De ahí se deduce que hay una
irreinvidicabilidad del título del adquiriente”
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Registro por el que una persona aparece como titular de un derecho real
y el derecho real no debería habérsele atribuido, será considerado como
su verdadero titular como resultado de la inscripción”.
En Suecia, en el Art.1 del Land Code, “si el derecho real ha sido adquirido
por compra (a título oneroso) y el transmitente no era su legítimo titular,
debido a que su adquisición o la de alguno de sus causantes era nula, la
adquisición será, sin embargo, válida si el derecho consta inscrito a favor
del transmitente y el adquirente no conocía ni debía haber conocido
(buena fe) que aquel no era el titular legítimo. Esta regla no se aplica a
las adquisiciones derivadas de un procedimiento de ejecución”.
Del artículo 169 del BGB establece que el principio de fe pública registral
“Los contenidos del Registro se consideran correctos a favor de la persona
que, mediante un negocio jurídico, adquiere un derecho a una finca o un
derecho sobre dicha finca a menos que se extienda un asiento de
contradicción contra la corrección o el adquirente conozca la incorrección.
Si el titular del derecho tiene registrada su facultad de disposición del
derecho inscrito en beneficio de cierta persona, dicha restricción no es
eficaz frente al adquirente a menos que se deduzca como obvio del
Registro o que dicho adquirente la conozca”.
Es claro denotar de este citado artículo del código Alemán que se protege
la buena fe del tercero adquiriente, quien adquirió sobre la base de
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información que aparece en los registros, a menos que se pruebe que este
adquirente conozca la incorrección de lo que aparece en los Registros, en
tal sentido estaría actuando de mala fe.
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2.5. FE PÚBLICA REGISTRAL EN PERÚ
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2.6.1. QUIÉN ES ELTERCERO
El tercero ha sido definido como aquel sujeto que no es parte en los
contratos. Así pues, en doctrina se identifican a diferentes “terceros”
denominándolos de distintas formas.
Se identifica en este supuesto 3 partes claramente diferenciadas, el
primer transferente que hemos denominado A, y el segundo
transferente B (el cual adquirió de A), y el último adquirente que sería
C.
Respecto al negocio cuestionado, es decir el contrato entre A y B, C
es tercero. Si existiera alguna patología (distinta a la falta de
legitimación causal) en el contrato entre B y C no podría aplicarse el
2014 del Código Civil.
Otros supuestos que no se aplican por no existir el tercero requerido,
es el supuesto de los cónyuges, en el que existe una inexactitud dado
que sólo uno de los cónyuges está inscrito. Y éste, sin consentimiento
del otro, transfiere la propiedad del mismo a un sujeto X. En este caso
es aplicable el principio de legitimación registral, mas no así el de fe
pública registral.
Esto en razón en que X no es tercero, sino parte del contrato
cuestionado. Asimismo, no existe una cadena de transferencias, sino
una sola supuesta transferencia en la que existe falta de legitimación
por parte del vendedor. En caso X transfiriera su propiedad a otro
sujeto, a quien llamaremos Y, Y sí gozaría – de cumplir con todos los
demás requisitos- de la protección de la fe pública registral. (Mendoza
del Maestro, 2013).
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tenga el asiento registral donde corre inscrito el título de su
transferente”
Para Rómulo Arata Solís, “...Tercero es todo aquel que no es parte del
negocio jurídico, que no participó de ese acto. El tercero registral debe
cumplir con la exigencia de inscribir su derecho para llamarse así... “
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inscriba su derecho. A continuación, ampliaremos cada uno de dichos
requisitos:
a) Buena fe
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¿Cuándo es exigible la buena fe? ¿Hasta el momento de
celebración del contrato o hasta el momento de la celebración?
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b) Adquisición del derecho a título oneroso
Según Gunther Gonzales Barrón: “El principio de fe pública actúa
como mecanismo de protección en favor de los que actúan en el trafico
patrimonial sobre inmuebles. En buena cuenta se protegen los
negocios de tráfico., las transmisiones de derechos, las atribuciones
patrimoniales, y en donde existan dos partes perfectamente
diferenciadas entre sí.”
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transferente, dicha causal también les afectara, perdiendo la titularidad
del bien adquirido...”
A B B C C D
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nulidad o ineficacia, y en cambio sí lo está el título anterior del anterior.
En tal caso, la literalidad del artículo 2014 del CC., ya no exige
adquisición onerosa de D, pues el título anterior (el de C) no es nulo,
sino el aun anterior, el cual no afecta al señor C y, por tanto, ya no
puede afectar a sus causahabitantes.
Como señala Cano Tello, “El tercero debe haber adquirido su derecho
de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, o sea de un titular inscrito cuyas facultades dispositivas no
aparezcan limitadas según los asientos hipotecarios”
A B B C
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(Negocio Nulo) (el tercero “cualificado” C es
inmune a la causa de
nulidad que no consta en el
registro)
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Partidas vinculadas
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adquisición de un bien porque el tercero tendría que solicitar copias
certificadas de todos los inmuebles, tanto en Lima como de
provincias, lo que encarecería definitivamente el trafico jurídico.
Limitaciones legales
No solo resulta oponible al adquiriente del derecho la información
contenida en el registro, sino también las limitaciones al derecho
adquirido que se encuentran recogidas en las normas legales.
Así tenemos que las normas urbanísticas, medioambientales,
agrícolas, etc, le afectan al adquiriente del derecho de un inmueble
sin necesidad de que se inscriban en el Registro. Como señala el
artículo 957 del código civil, “La propiedad predial queda sujeta a
la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los
requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas-”
Por tanto, se hace necesario que exista una interconexión del
registro con las municipalidades y demás instituciones pertinentes,
de tal manera que toda la información de los predios referentes al
uso del terreno, calificación urbanística, y demás limitaciones
legales se vea reflejada en la publicidad que expida el registro, sin
necesidad de su previa inscripción.
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necesariamente y de acuerdo a ley, para la tramitación de sus
procedimientos administrativos y para sus actos de administración
interna.(Articulo 2)
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CAPÍTULO II: FRAUDE INMOBILIARIO
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En octubre del año 2012 se llevó a cabo el Pleno Jurisdiccional
Nacional Civil cuyo segundo tema fue: La Fe Publica Registral en los
casos de falsificaciones de títulos.
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inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha
adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes. El
fundamento del principio de la fe pública radica en la necesidad de
asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las
adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes
y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello,
la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales, en
efecto las inscripciones del registro se consideran exactas y completas
respecto de terceros adquirientes de buena fe, y quien adquiere el
derecho de propiedad, una servidumbre o un derecho de hipoteca,
confiado en la actitud del registro deviene en propietario, titular de la
servidumbre o de la hipoteca (Casación Nro. 1168-98-Lambayeque).”
Como fundamento de la tutela del verdadero propietario se encuentra el
Art. 70 de la Constitución que regula la inviolabilidad de la propiedad,
siendo que la interpretación contraría sería irracional dado que se estaría
“legalizando un despojo”:
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despojo de un propietario sin verificar la diligencia del tercero, ni la
negligencia del titular afectado. De lo contrario, estaríamos simplemente
despojando a uno, para terminar, atribuyendo el bien a otro casi por azar,
sin racionalidad, sin que el titular originario haya contribuido de forma
alguna con la apariencia que le perjudicó.
2.10.1. EL NOTARIO
a) Concepto
De acuerdo con (GIMÉNEZ ARNAU, 1976), se puede definir al
notario como “… un profesional del Derecho que ejerce una
función pública para robustecer, con una presunción de verdad,
los actos en que interviene, para colaborar en la formación
correcta del negocio jurídicos privados…”.
En el artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1049, Ley del
Notariado, se define al notario como el profesional del derecho
encargado de dar fe de los actos que se celebran ante él,
formalizándolos en un documento público, al que confiere
autenticidad, conservando el documento original en sus
archivos (protocolo notarial), y autorizando los traslados.
Asimismo, de acuerdo con el artículo antes mencionado, el
notario se encuentra facultado para constatar los hechos, los
que son recogidos en un acta, así como tramitar asuntos no
contenciosos.
De los mencionado anteriormente, se desprende que la
importante función que cumple el notariado en la sociedad, y
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particularmente en la transacción inmobiliaria, ya que el notario
es el llamado a dar certeza de los actos que celebran las
personas, interviniendo no solo en la creación y elaboración del
negocio jurídico, sino también en la formalización de dicho acto,
al que otorga fe pública de su existencia y validez.
El Tribunal Constitucional resaltó, sobre el particular, en la
Resolución que resolvió los Expediente Acumulados Nos.
0001/0003-2003-AI/TC, referentes a las acciones de
inconstitucionalidad, interpuesta por el Colegio de Notarios de
Lima contra el segundo y el cuarto párrafo del artículo 7 y el
artículo 13 de la Ley N° 27755, y por los Colegios de Notarios
del Callao y de Arequipa contra el segundo párrafo del artículo
7 de la Ley N° 27755; la imprescindible intervención del notario
en su formalización del documento que se presentará al
Registro para su inscripción, al señalar: “Este Tribunal ya ha
acentuado la especial relevancia del rol del notario en la
sociedad, manifestando que ‘nuestro país se adscribe al
sistema de organización notarial tipo latino, en virtud del cual el
notario es un profesional del derecho que, en forma imparcial e
independiente, ejerce una función pública consistente en
autenticar, redactar, conservar y reproducir los documentos, así
como asesorar de manera imparcial a quienes soliciten su
intervención, incluyéndose la certificación de hechos’ (Exp. 04-
1997-AI/TC). Así, el notario dota de fe pública y seguridad
jurídica a los actos y negocios jurídicos que ante él se celebren.
La especial valía que nuestro ordenamiento jurídico concede a
los medios documentales que gozan de la fe pública del notario,
exige a su vez de éste una intachable conducta moral”.
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hecho con relevancia jurídica o de la tramitación de un asunto
no contencioso.
Respecto a la formalización de un negocio jurídico, las
principales funciones del notario son:
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olvidarse que, dentro de lo que sea un negocio válido y
eficaz, puede el mismo producir efectos diferentes:
nacimiento o no de las obligaciones dotadas de acción
ejecutiva o de acción real, posibilidades de revisión del
contenido de las obligaciones establecidas, contenido futuro
de esas obligaciones cuando sea meramente determinable,
aclaración del sentido que finalmente recibirán las cláusulas
contractuales susceptibles de interpretaciones diversas,
respecto del contenido de derechos legalmente
irrenunciables, etc.), así como la seguridad de que
efectivamente tendrá el alcance o contenido material por
ellas esperado.
La función de verificación de la legalidad del negocio jurídico
y de orientación (asesoría imparcial), tiene lugar antes de la
formalización, es decir, antes de la extensión del instrumento
público (escritura pública). De esta manera, si de la
verificación del negocio jurídico celebrado por las partes, el
notario constata que adolece de vicio de nulidad, no extiende
el instrumento público.
Si bien es cierto que, en el Perú, a los efectos de formalizar
un negocio jurídico, se presenta una minuta, salvo en los
casos señalados en el artículo 58 de la Ley del Notariado;
debidamente firmada por las partes y autorizada por
abogado, ello no constituye impedimento para que el notario
ejerza su función calificadora, orientadora y de asesoría
imparcial.
Verificación de la identidad
Función fundamental del notario constituye la identificación
de los comparecientes, ya que sólo de esta manera podrá
dar certeza, y por tanto, fe pública, del negocio jurídico
celebrado.
Como señala CARDELLAC, citado por GIMENEZ-ARNAU,
“(…) es necesaria la fe de conocimiento fundada en la
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finalidad del instrumento público y en su eficacia. Todo el
contenido de la escritura, si no se acredita la identidad del
compareciente puede resultar estéril, porque sus efectos
deberían quedar subordinados a la prueba de que las
personas designadas en la comparecencia eran
efectivamente las que habían de concurrir al otorgamiento”.
En el artículo 55 de la Ley del Notariado se regula como
obligación del notario el dar fe de conocimiento o de
identificación, estableciéndose varios supuestos:
- Identificación de nacionales
Conforme se señala en el inciso a) del artículo 55 de la
Ley del Notariado, el notario debe identificar a los
otorgantes del negocio jurídico con la exhibición de su
documento nacional de identidad, debiendo, además,
verificar dicha identidad mediante la utilización de la
comparación biométrica de las huellas dactilares, a
través del servicio que brinda el Registro Nacional de
Identidad y Estado Civil – RENIEC.
En los casos en que por razones ajenas al notario no se
pueda identificar a los comparecientes mediante la
utilización de la comparación biométrica de las huellas
dactilares, la identificación deberá de realizarse, además
de la exhibición del documento nacional de identidad,
accediendo a la base de datos del RENIEC, para efectos
de verificar la identidad aducida, mediante la
comparación con las imágenes y datos del otorgante,
que obran en dicha entidad, pudiendo recurrir, de
considerarlo necesario el notario, a otros documentos,
así como solicitar la intervención de testigos que
garanticen la identidad; supuesto que se encuentra
contemplado en el inciso b) del artículo 55 de la Ley del
Notariado.
Existe la posibilidad, sin embargo, que el notario de fe de
conocimiento, o de identidad, de los comparecientes sin
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necesidad de recurrir a los mecanismos acabados de
señalar, la que sólo sería posible en el caso que el
notario, por causas ajenas a él, no pueda acceder en
línea a la verificación biométrica ni a la base de datos del
RENIEC, como podría ser en el caso que no tenga
acceso a internet, por no existir ese servicio en el lugar
donde se encuentra ubicado.
Conforme se establece en el segundo párrafo del artículo
55 de la Ley del Notariado, en los casos en que el notario,
por error, diere de fe identidad de alguno de los
comparecientes, inducido por la actuación maliciosa del
mismo, o de otras personas, no incurre en
responsabilidad, siempre y cuando, el notario hubiera
realizado dicha identificación recurriendo a la
identificación biométrica y/o al acceso a la base de datos
del RENIEC, sin perjuicio que se declare la nulidad del
documento público notarial por parte del Poder Judicial.
- Identificación de extranjeros
En el caso de los extranjeros, sean residentes o no, el
notario identifica por medio de su documento oficial de
identidad, debiendo acceder, además, a la información
obrante en la base de datos del registro de carnets de
extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de
extranjeros, a cargo de la Superintendencia Nacional de
Migraciones. Asimismo, de creerlo conveniente, puede
requerir otros documentos, así como la intervención de
testigos que garanticen la identidad del extranjero.
Si el notario, cumpliendo con todas estas previsiones, es
inducido a error en cuanto a la identidad del extranjero,
por la actuación maliciosa de los comparecientes, o de
terceros, no incurre en responsabilidad, sin perjuicio de
la declaración de nulidad el instrumento por parte del
Poder Judicial.
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Comprobación de la capacidad, libertad y conocimiento
de los comparecientes
Para que el negocio jurídico sea válido, no basta con
identificar a la persona o personas que la realizan, sino que,
además, resulta necesario que el emisor del mismo actúe
con capacidad, libertad, es decir, sin coacción, y con pleno
conocimiento del acto que está celebrando, aspectos que
son verificados por el notario antes de elevar el negocio
jurídico a escritura pública.
(CAVALLÉ, A., 2012) señala que: “El notario, por la
inmediación, hace una apreciación personalísima de las
circunstancias de las personas y de todo lo que rodea el
negocio, que han de llevarle a la formación de los juicios que
ha de emitir y, por tanto, al convencimiento personal de que
se puede autorizar la escritura. Con la inmediación, el
notario puede apreciar la identidad y capacidad de los
otorgantes y garantizar su libertad al evitar que existan
engaños, coacciones o imposiciones de unos otorgantes
sobre otros. La inmediación del notario es garantía de la
ausencia de vicios del consentimiento (erro, dolo, violencia
e intimidación)”.
En el inciso h) del artículo 54 de la Ley del Notariado, se
señala que el notario da fe, en la introducción de la escritura
pública, de la capacidad, libertad y conocimiento con que se
obligan los comparecientes en la celebración del negocio
jurídico.
- Verificación de la capacidad
Requisito necesario para la validez de la escritura pública
la constituye la capacidad de la persona, al ser éste un
elemento esencial para la validez del negocio jurídico,
conforme se desprende del numeral 1 del artículo 140 del
Código Civil.
Como señala Giménez-Arnau, “La calificación de la
capacidad viene impuesta por la naturaleza y la finalidad
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del instrumento público: se trata de un requisito que
conceptual y lógicamente viene impuesto ab initio para
conseguir la eficacia del documento y del acto
documentado”.
Naturalmente, al no ser el notario médico, la evaluación
de la capacidad del compareciente que realice será
superficial, es decir, de la que resulta de la inmediación
que tenga el notario con el otorgante, de tal forma que de
dicha interacción le permita darse cuenta de si el
compareciente se encuentra en capacidad de
comprender el negocio jurídico que está celebrando.
Nuñez Lagos distingue dos clases de capacidades: la
natural y la legal o jurídica:
“a) Natural: al inconsciente, accidental (ebrio,
morfinómano, etc.) o permanente (idiota, loco, etc.) no se
le permite el acceso a la comparecencia, porque no
puede enterarse, tener consciencia del acto y consentir
libremente.
b) Legal o Jurídica: de igual manera no puede
comparecer quien no alcanzó la aptitud legal (incapaces)
o quien después de haberla alcanzado, la perdió
(incapacitados). En cualquiera de los dos casos el notario
con su intervención es un control.
La fórmula del otorgamiento: ‘y enterado de su contenido,
presta si consentimiento y firma’, se refiere y garantiza
en todo instrumento, la capacidad natural. En cuanto a la
legal es preciso afirmarla (juicio de la capacidad) por el
notario en el texto de aquellos instrumentos que la
requieran: todas las escrituras, y a veces también
algunas actas”.
- Verificación de la libertad
Constituye requisito para la validez del negocio jurídico
el que el otorgante actúe con libertad, es decir, sin
presión ni coacción alguna, conforme se encuentra
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establecido en el numeral 2 del artículo 221 del Código
Civil, que preceptúa que el negocio jurídico se encuentra
viciado cuando la declaración de la voluntad se expresó
en mérito a violencia o intimidación ejercida sobre el
emisor de la misma, circunstancia que sólo lo puede
apreciar el notario con la presencia física del otorgante.
- Verificación del conocimiento
El notario tiene que verificar que el compareciente tenga
cabal conocimiento del negocio jurídico que va a
celebrar, y además, que su voluntad no se encuentre
viciada, sea en cuanto a la naturaleza del negocio, al
objeto principal del mismo, a la identidad de la persona
con quien se va a obligar; o que no haya incurrido en
error en su declaración (error obstativo).
Como señala (Valley de Goystisolo, J., 2012), que “(…)
Además, es necesario que el negocio jurídico, en su
doble vertiente de título y de modo, resulte totalmente
válido, eficaz e inatacable. Para lo cual, son precisos:
voluntad suficiente (es decir, de una persona con la
capacidad y la legitimación jurídica requerida para el
negocio de que se trate), no viciada (es decir, exenta de
error, intimidación, violencia o dolo) y su manifestación
concorde con ella (es decir, sin simulación ni reserva
mental, ni error obstativo, ni efectuada jocandi causa),
que sea suficientemente explícita y precisada”.
Conforme a lo señalado en el inciso a) del artículo 59 de
la Ley del Notariado, el notario debe dar fe de haberse
leído el instrumento, bien sea por el notario o por los
otorgantes, a elección de estos últimos, garantía
necesaria para el debido conocimiento, por parte de los
comparecientes, del negocio jurídico materia de
formalización ante el notario.
Sobre el particular, Cavallé indica que “La lectura debe
ponerse en relación con el deber de asesoramiento, por
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ello no se trata de una lectura meramente mecánica, sino
que ha de ser una lectura comprensiva, didáctica o
explicativa, ya que el notario ha de asegurarse de que el
consentimiento ha sido prestado libremente y que se
corresponda con la voluntad informada de los
otorgantes”.
Redacción del documento público
Una vez identificados los comparecientes, verificada la
capacidad, libertad y conocimiento con los que actúan,
constatada la legalidad del negocio jurídico, y orientados
respecto de los alcances el mismo, el notario procede a su
formalización, es decir, a la redacción del instrumento
público.
Cavallé, refiriéndose a la redacción del documento señala lo
siguiente: “(…) es una de las características más primigenias
de la función notarial y del Notariado latino-germánico, con
importantes consecuencias, ya que ésta procede de un
profesional investido en fe pública:
- La garantía de que la redacción es ‘conforme a la
voluntad común de los otorgantes’ (Artículo 147 RN
español).
- La garantía de que el texto es el resultado de la
interpretación realizada por el notario, que ha de
expresar por escrito el significado que ha de darse a la
declaración emitida y a la conducta seguida por los
otorgantes, la cual debió ‘indagar, interpretar y adecuar
al ordenamiento jurídico’ (Artículo 147 RN español).
También corresponde al notario la calificación del
contrato con el nombre conocido que en derecho tenga,
salvo que no lo tuviere especial (Artículo 156, 9° RN
español).
- La garantía de que los otorgantes han sido informados
del ‘valor y alcance de la redacción’ (Artículo 147 RN
español).
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- Y la garantía de haber sido redactado por un profesional,
cualificado, al que se exige el uso de un ‘estilo claro,
puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni
ambiguos y observando, de acuerdo con la ley, como
reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la
propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma’
(Artículo 148 RN español)”.
Autorización del documento público
Redactado el instrumento y firmado por las partes, el notario
lo autoriza mediante su suscripción, dando fe, con ella, de la
identidad, la capacidad, la libertad y el conocimiento de los
intervinientes, así como de la celebración y validez del
negocio jurídico.
Conservación y reproducción de documentos
El instrumento público notarial redactado, firmado por los
intervinientes y autorizado por el notario, se incorpora al
protocolo notarial, el mismo que, de acuerdo a la definición
contenida en el artículo 36 de la Ley del Notariado,
constituye la colección ordenada de registros sobre la misma
materia.
El notario se encarga de la custodia del protocolo notarial,
siendo responsable de la conservación del mismo (Art. 42
de la Ley del Notariado), no pudiendo extraer de la oficina
del notario las escrituras y tomos que conforman el
protocolo, salvo razones de fuerza mayor o cuando se
requiera para el cumplimiento de la función, debiéndose de
llevar a cabo la exhibición, pericia, cotejo u otra diligencia
realizada por orden judicial o fiscal, en la oficina del notario
(Art. 43 de la Ley del Notariado).
El notario, al conservar la matriz, expide los traslados que le
sean requeridos, pudiendo ser boleta, testimonio o parte
(Art. 82 de la Ley del Notariado), siendo la boleta un resumen
o transcripción de cláusulas o términos que el interesado
solicite de la matriz (Art. 84 de la Ley del Notariado); el
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testimonio, la transcripción íntegra del instrumento público
notarial (Art. 83 de la Ley del Notariado), y el parte, la
transcripción íntegra de la matriz para efectos de su
presentación al Registro para la inscripción del acto
contenido en el mismo (Art. 85 de la Ley del Notariado).
Dichos traslados tienen la misma validez del documento
matriz conservado en el protocolo del notario.
Refiriéndose a esta importante función, (CAVALLÉ, A.,
2012) indica que “La conservación del original o la matriz por
el notario, añade una serie de garantías: se evita la pérdida
o extravío del documento y, por tanto, las consecuencias
dañosas que derivarían para los titulares de los derechos en
ellos reconocidos; aquellos que tengan derecho a pedir
copia tienen la garantía de acceder a ello, por mucho años
que hayan transcurridos; se garantiza la duración y
conservación en el tiempo; y, por medio de las notas en la
matriz, queda constancia de las copias expedidas, y para
quién se expiden, y de otras vicisitudes del acto o negocio
jurídico en ellas contenido, tales como ratificaciones,
revocaciones, modificaciones, etc.”.
2.10.2. EL REGISTRO
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documento y la adecuación con la partida registral, procederá a
extender la inscripción, siguiendo para ello los principios registrales,
los cuales son el de rogación, prioridad, tracto sucesivo, titulación
auténtica y especialidad.
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debidamente organizados, de las debilidades existentes en el sistema de
seguridad jurídica adoptado en nuestro país.
a) Modalidades de fraude inmobiliario
Las modalidades de fraude inmobiliario presentadas son las
siguientes:
La doble venta, que se produce cuando personas
inescrupulosas venden dos o más veces un mismo predio,
aprovechando que en el Perú la transferencia inmobiliaria se
produce con la sola obligación (artículo 949 del Código Civil),
es decir, sin necesidad de medio publicitario alguno, situación
que se da respecto de inmuebles registrados y no registrados.
En los casos de los predios registrados, se presenta el supuesto
que, estando inscrita la partida matriz, no están independizados
los lotes que la conforman por falta de inscripción de la
habilitación urbana, situación que es aprovechada por quien
figura como propietario en el Registro para transferir dos o más
veces un mismo lote a distintas personas.
La falsificación de documentos públicos, ya sea de instrumentos
notariales, judiciales o administrativos. En estos casos no existe
el documento público. Una vez inscrita la transferencia del
inmueble, luego de burlar los controles del Registro, proceden
los falsificadores a vender otra vez el predio para verse
protegidos por la fe pública registral, y de esta manera impedir
que el propietario recupere su propiedad.
La suplantación de identidad de los titulares registrales,
mediante la cual, valiéndose de artimañas, los suplantadores
logran sorprender al notario haciéndose pasar por el propietario.
Una vez formalizada la escritura pública, se procede a inscribir
la transferencia de propiedad del predio, siendo que a
continuación, estas bandas delictivas proceden a transferir
inmediatamente el inmueble para verse protegidos por la fe
pública registral. Sobre este problema, (Pinedo, J.) ha señalado
que “…el problema ha cobrado tales dimensiones que las
Naciones Unidas está interviniendo en la búsqueda de
39
soluciones a la ‘plaga’ que significa hoy el ‘el robo de
personalidad’ que incluye la obtención de datos del individuo y
la falsificación de su identidad”.
Remoción y nombramiento de directorios, gerentes,
apoderados, consejos directivos y consejos municipales, de
sociedades, asociaciones, comunidades campesinas, entre
otras personas jurídicas, en mérito a documentación
fraudulenta. En esta modalidad las bandas delictivas despojan
de sus propiedades a dichas personas jurídicas básicamente de
dos formas:
- Denuncian ante la comisaría, de manera fraudulenta, la
pérdida del libro de actas de junta general, directorio,
asamblea general o asamblea comunal, para a continuación
solicitar la certificación notarial de apertura de un nuevo
libro, y consignar en el mismo un acta de realización de una
supuesta junta de accionistas, directorio, asamblea general
o asamblea comunal, donde remueven al directorio, gerente,
consejo directivo o consejero comunal, y nombran uno
nuevo, luego de lo cual, solicitan un notario que certifique las
copias de dicha acta, y la presentan al Registro para su
inscripción, siendo que una vez inscrito el ‘nombramiento’
del nuevo directorio, gerente, consejo directivo o consejo
comunal, disponen indebidamente de las propiedades de la
persona jurídica afectada.
- Elaboran constancias de convocatoria y quórum
fraudulentos para la inscripción de directorios, gerentes,
consejos directivos y consejos comunales. En esta
modalidad de fraude inmobiliario, aprovechando que las
inscripciones de estos órganos societarios o asociativos se
realizan en mérito a documentos privadas (la sola
declaración del presidente del directorio o gerente inscrito
(constancia de convocatoria), o del presidente del consejo
directivo o consejo comunal inscrito (constancias de
convocatoria y quórum), consignan información falsa en
40
dichas constancias, o dichas constancias son falsificadas
(en cuanto al contenido y certificación notarial de las firmas),
para lograr la inscripción del nuevo directorio, gerente,
consejo directivo o consejo comunal, para de esta manera
disponer indebidamente de las propiedades de dichas
personas jurídicas.
b) Respuesta dada por el estado
Para enfrentar dicha problemática, se expidieron varias normas.
Así, tenemos que el gobierno publicó las siguientes:
La quinta, sexta y sétima Disposiciones Complementarias,
Transitorias y Finales de la Ley del Notariado. En la quinta y sexta
Disposición Complementaria Transitoria y Final se establecen que
en caso de presentarse supuestos de inscripciones sustentadas en
instrumentos notariales protocolares y extraprotocolares
presumiblemente falsificados, o instrumentos notariales
protocolares donde presumiblemente se suplantó a uno o más
otorgantes, respectivamente, el notario afectado deberá solicitar,
dentro de los cinco días hábiles desde que tuvo conocimiento, la
anotación preventiva de dicha circunstancia al Registro, para
efectos de resguardar la prioridad a las acciones de nulidad que
interpongan los afectados ante el Poder Judicial, anotación
preventiva que tendrá vigencia de un año, al cabo del cual caducará
si no se registró la demanda o medida cautelar respectiva. Y en la
sétima Disposición Complementaria Transitoria y Final se regula la
presentación exclusiva de los partes notariales o sus dependientes
(presentación coactiva), salvo que, previa solicitud del interesado,
autorice el notario a un tercero a presentarlo, en cuyo caso el
notario debe señalar en el parte el nombre y número de documento
de identidad de la persona que se encargará de su presentación y
tramitación, información que debe de constar además, en el
Módulo “Sistema Notario”, que administra la SUNARP.
- El Decreto Supremo N° 006-2013-JUS, en el que se dispone el
uso obligatorio, por parte de los notarios, del sistema por
comparación biométrica de las huellas dactilares de los
41
contratantes al momento de identificarlos en las escrituras
públicas y demás documentos protocolares, cuando celebren
actos de disposición de bienes u otorgamiento de poderes con
dichas facultades, así como en los testamentos; disponiendo
también la obligación de los notarios de verificar, al momento
de certificar las copias de las actas de junta, o asamblea
general, de una persona jurídica, cuando se dispone de bienes
o se faculta de ello, que sea el mismo gerente o presidente del
consejo directivo, según sea la persona jurídica de que se trate,
quien solicite la certificación, debiendo de verificar además que
figuren inscritos como tal en el Registro, y de que hayan dejado
constancia en el libro de actas que las personas asistentes a la
junta o asamblea general, sean las accionistas o socios de la
misma, y que, además, las firmas puestas les corresponden,
debiendo de estar certificada su firma por notario.
- La Ley N°30313, en mérito al cual:
- Se introduce la posibilidad de oposición al procedimiento de
inscripción registral en trámite, así como la cancelación del
asiento registral, una vez inscrito el título, resultando
procedente en los casos donde en los títulos presentados
hubo suplantación de identidad o falsificación documentaria,
procediendo la oposición o cancelación con la presentación
de solicitud por parte del notario, cónsul, juez, funcionario
público o árbitro afectado.
- Se modifican los artículos 2013 y 2014 del Código Civil, que
regulan los principios de legitimación y fe pública registral,
respectivamente.
- Se modifican los artículos 4 y 55 del Decreto Legislativo N°
1049 (Decreto Legislativo del Notariado), ya que restringe la
competencia territorial del notario, respecto de la
formalización de los actos de disposición y gravamen sobre
inmuebles, a solo los ubicados en su localización provincial;
y establece la obligatoriedad de identificar a los otorgantes
o intervinientes en un instrumento protocolar, a través del
42
acceso a la base de datos del Registro Nacional de
Identificación y Estado Civil (RENIEC), en aquellos lugares
donde se cuente con acceso a Internet y sea posible para la
indicada entidad brindar el servicio de consultas en línea, así
como a la base de datos de la Superintendencia Nacional de
Migraciones, respecto de la información sobre los
extranjeros residentes o no en el país, pudiendo acceder en
este último caso al registro de carnés de extranjería,
pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros;
verificación de la identidad que se realizará mediante la
verificación de las imágenes, datos y/o la identificación por
comparación biométrica de las huellas dactilares,
estableciendo dicha disposición que cuando el notario lo
juzgue conveniente, podrá exigir otros documentos y/o la
intervención de testigos que garanticen la identificación del
compareciente.
- Se agrega un párrafo a la Quinta y Sexta Disposiciones
Complementarias Transitorias y Finales del Decreto
Legislativo N° 1049, en el sentido de disponer la
procedencia de las anotaciones preventivas, aunque un
tercero tenga inscrito su derecho.
- El Decreto Legislativo N° 1232, mediante el cual:
- Se modifica el artículo 55 de la Ley del Notariado,
estableciéndose la obligatoriedad del notario, cuyo oficio
tenga acceso a Internet, de identificar a los comparecientes
con el documento nacional de identidad y la utilización de la
comparación biométrica de las huellas dactilares, a través
del servicio que brinda el RENIEC, a menos que no se pueda
utilizar este servicio por causa no imputable al notario, en
cuyo caso el notario deberá requerir la consulta en línea
para la verificación de las imágenes y datos del RENIEC,
pudiendo el notario recurrir adicionalmente a otros
documentos y/o la intervención de testigos, que garanticen
la adecuada identificación. En el caso de los extranjeros,
43
que garanticen la adecuada identificación. En el caso de los
extranjeros, residentes o no, se establece que debe
identificarlos con el documento oficial de identidad, debiendo
además acceder a la información contenida en la base de
datos del registro de carnets de extranjería, pasaportes y
control migratorio de ingreso de extranjeros.
- Se establece que el traslado notarial dirigido al Registro
(parte notarial) conste en papel notarial de seguridad, el
mismo que debe incorporar características especiales que
eviten la falsificación o alteración de su contenido,
encomendando a la Junta de Decanos de los Colegios de
Notarios del Perú la determinación de dichas características,
disponiendo que dicho papel de seguridad sea de uso
obligatorio a partir del 1 de abril del 2016.
- En el caso de apertura de libros de actas de una persona
jurídica por pérdida del anterior, establece que debe
presentarse acta de sesión del órgano colegiado de
administración, de junta o asamblea general, de la persona
jurídica, en hojas simples, en donde se informe de la pérdida
del libro, debiendo encontrarse certificadas las firmas de los
intervinientes por notario. Además, se señala que debe
solicitar la apertura de libro de actas, de matrícula de
acciones y de padrón de socios, el apoderado o
representante legal de la empresa, a quien debe identificar
el notario recurriendo en la forma establecida en el artículo
55 de la Ley del Notariado.
- Se establece la presentación exclusiva, en todos los
registros, de los partes notariales y copias certificadas
expedidas por notarios a favor de los notarios y de sus
dependientes, manteniéndose la posibilidad de
presentación por un tercero si el interesado lo solicita al
notario, debiendo en dicho caso el notario consignar en el
parte o copia certificada los nombres y datos de identidad de
la persona que lo presentará. Además, dispone la utilización
44
obligatoria del módulo “Sistema Notario”, que administra la
SUNARP, sistema informático en el cual el notario acredita
ante la SUNARP a sus dependientes autorizados para
presentar partes notariales y copias certificadas, como
también al tercero que facultó para que presente
determinado parte o copia certificada.
- Si bien se deja sin efecto la limitación a la competencia
territorial del notario, contenida en la Ley N° 30313, sin
embargo, se establece la nulidad de escrituras públicas y
certificación de firmas referidas a actos de disposición y de
constitución de gravamen, realizados por personas
naturales sobre predios ubicados fuera del ámbito territorial
del notario.
45
notarial) en mérito al cual se realizó una inscripción; para lo
que el interesado debe presentar una denuncia en dicho
sentido, la misma que es resuelta, previa verificación, por el
Jefe Zonal de la oficina registral respectiva, siendo el plazo
del bloqueo de 120 días hábiles, no pudiéndose inscribir
ningún título presentado posteriormente a dicha denuncia,
salvo el que contenga la medida cautelar dispuesta por el
poder judicial para asegurar la decisión final respecto de la
demanda de la nulidad del asiento registral irregular.
Directiva N° 03-2012-SUNARP-SN (aprobada mediante
Resolución N° 257-SUNARP-SN), que regula la “Anotación
por presunta falsificación de instrumentos extraprotocolares
y de constancias de acreditación de quórum”. El supuesto
regulado es la inscripción de actos en el Registro de
Sociedades o en el Registro de Personas Jurídicas, en
mérito a constancias de acreditación de quórum falsos, o en
mérito a instrumentos extraprotocolares donde se
falsificaron las certificaciones notariales; resolviendo el Jefe
Zonal, previa denuncia del interesado, quien dispone la
anotación por presunta falsedad o falsificación en la partida
respectiva. El plazo de dicha anotación es de 120 días
hábiles.
La Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN (aprobada mediante
Resolución N° 314-SUNARP-SN), que regula la
inmovilización temporal de partidas de predios, la misma
que establece la posibilidad que a solicitud del propietario,
se cierre temporalmente la partida de un predio, de tal
manera que se impida la inscripción de actos de disposición
y de gravamen voluntario sobre el inmueble, hasta por un
máximo de 10 año. La solicitud la presenta el titular registral
mediante escritura pública, y es u requisito para su
procedencia que no exista acto de disposición o gravamen
del predio, no inscrito, de fecha anterior al asiento de la
presentación del título de inmovilización.
46
c) Consecuencias de las normas expedidas por el Estado
A pesar de la profusión de normas expedidas tanto por el gobierno
central como por la propia SUNARP, estas, sin embargo, no
lograron resolver el problema del fraude inmobiliario, debido a que
no atacaron su origen, que es la existencia de grietas en el sistema
de seguridad jurídica vigente. Entonces, si no se identifica el origen
de los problemas, las normas que se expidan estarán destinadas
al fracaso, como en efecto ocurre con estos dispositivos, que, por
el contrario, debilitan el sistema de seguridad jurídica vigente, en
razón a las consideraciones siguientes:
Sobrecostos a la contratación inmobiliaria:
- Al limitar las competencias del notario en los casos de
formalización de actos de disposición o constitución de
gravamen sobre predios realizados por personas naturales,
a solo los ubicados dentro de su localización provincial, bajo
sanción de nulidad de la escritura pública e inicio de
procedimiento administrativo disciplinario, obliga a los
ciudadanos a trasladarse al lugar de ubicación de los
predios, o a otorgar poder para celebrar dichos negocios
jurídicos, con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero que
ello implica.
47
identificación de las personas, tales como el sistema de
identificación por comparación biométrica.
48
señala en su Tercera Disposición Modificatoria
Complementaria, donde se adiciona un tercer párrafo al artículo
123-A de la Ley del Notariado.
49
Esta no es la solución más conveniente para la sociedad,
porque no se ataca al problema de fondo, que es la existencia
de suplantación de identidad y la falsificación de documentos,
trasladando en la práctica al titular registral la responsabilidad
de la protección de su derecho inscrito, porque de lo contrario,
si no inscribe dicha solicitud, podría perder su propiedad a
manos de dichos grupos delictivos; creándose con ello un
sobrecosto a la transacción inmobiliaria, pues ya no bastaría la
inscripción del derecho de propiedad, sino que, tendría que
inscribirse la voluntad de inamovilidad del predio.
Inseguridad jurídica:
- Al establecerse la procedencia de la anotación preventiva
por presunta falsificación documentaria o suplantación de
identidad en el título que dio mérito a una inscripción,
aunque en el registro figure como propietario un tercero.
- Al seguir regulándose la inscripción de actos en mérito a
documentos privados, en los casos de inscripción de
directorios, gerentes, apoderados, consejos directivos y
consejos comunales de personas jurídicas, con los
problemas de fraude documentario que ello genera, en lugar
de contemplarse como regla general la inscripción sobre la
base de documentación pública, como sucede en el registro
de predios.
- La falta de expedición de normas que prevengan la comisión
del fraude inmobiliario (justicia preventiva). La mayoría de
las normas promulgadas, tanto por el gobierno como por la
SUNARP, privilegian mecanismos conducentes a impugnar
la inscripción de un acto presuntamente falso, o en donde
hubo suplantación de identidad del o de los otorgantes, en
lugar de buscar mecanismos que eviten justamente la
inscripción de dichos actos. Debe tenerse en cuenta la
gravedad que representa para la sociedad la nulidad de
inscripción de actos, o de escrituras públicas, ya que se
50
ponen en duda principios esenciales para la seguridad
jurídica como lo son la legitimación del asiento registral y la
fe pública notarial; por lo que el Estado debe dedicar todo su
esfuerzo en la justicia preventiva, es decir, en evitar estas
anormalidades documentarias ocurran.
51
registros públicos y la responsabilidad patrimonial del Estado
por la pérdida del derecho de propiedad)”.
52
e. La no presentación exclusiva, sin excepción alguna, de los partes
notariales al Registro por parte de los notarios o sus dependientes,
situación que favorece que los grupos delictivos presenten
documentos notariales falsificados.
f.
2.13. POSIBLES SOLUCIONES AL FRAUDE INMOBILIARIO
53
residentes, mediante la utilización del sistema de comparación
biométrica de las huellas dactilares, teniendo en cuenta la sofisticación
que emplean las bandas delincuenciales para suplantar la identidad de
los titulares registrales. Para ello, el Estado debe garantizar el acceso
a Internet a todos los notarios, cónsules, jueces, funcionarios
administrativos y árbitros, acceso que aún se encuentra pendiente en
muchas provincias del interior del país.
d. La presentación en línea al Registro de los partes notariales,
consulares, judiciales y administrativos, mediante la utilización de la
firma digital, dentro de la Infraestructura Oficial de la Firma Electrónica,
a fin de garantizar la procedencia legal de dichos documentos
(autenticidad, integridad y no repudio) y de esta manera evitar que se
presenten documentos falsos. Mientras se implementa dicho servicio,
los partes notariales, consulares, judiciales y administrativos deben
presentarse en papel especial, que contenga sellos de seguridad que
eviten su adulteración. Si bien la utilización de papel esencial y sello
de seguridad en los traslados notariales podría encarecer el servicio,
este mayor costo sería relativo, porque siempre resultará más fácil la
falsificación de traslados notariales contenidos en papel simple que
uno contenido en papel especial expedido por el Colegio de Notarios.
e. La presentación exclusiva de los partes notariales al Registro por parte
de los notarios. Debe contemplarse, sin excepción alguna, que los
partes notariales sean presentados al Registro solo por el notario o sus
dependientes, ya que de esta forma se garantiza la presentación de
títulos válidos al Registro. Si bien, de manera acertada, en el Decreto
Legislativo N° 1232 se modificó la sétima Disposición Complementaria,
Transitoria y Final de la Ley del Notariado, al establecerse la
presentación exclusiva, por la parte del notario o de sus dependientes,
no solo de los traslados de instrumentos protocolares, sino también,
de los instrumentos extraprotocolares, a todos los Registros, sin
embargo, se mantiene el error de contemplar la posibilidad de que el
instrumento notarial sea presentado por un tercero, a pedido del
interesado, aunque el notario consigne en el traslado el nombre y
54
documento de identidad de la persona que lo va a presentar, por ser
este mecanismo fuente de presentación de documentos falsos.
55
III. CONCLUSIONES
3. El tercero es aquel que no ha sido parte del acto, siendo así que merece ser
protegido en tanto en cuanto ha confiado en el Registro y ha adquirido el bien
de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlo, sin
embargo, este para ser protegido por la fe registral necesita reunir los
requisitos que para ello exige la ley.
4. De acuerdo con el artículo 2014 de código civil, para que el tercer adquiriente
reciba la protección del derecho, es decir, para que se le considere tercero
registral, es necesario que reúna determinados requisitos, a saber: que
tenga buena fe, que contrate a título oneroso de quien en el Registro
aparezca con facultades para otorgarlo, que del registro no se desprenda la
causa que dio origen a su nulidad, anulación, cancelación, rescisión o
resolución del derecho del transferente, y que inscriba su derecho.
56
6. En los casos de falsificación de documentos no se aplica la fe pública
registral, dado que, a pesar de configurarse un supuesto de nulidad por
ausencia de manifestación de voluntad, no existe título en la adquisición del
otorgante emitido por el verdadero propietario.
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IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Avedaño Valdez, J & Risco Sotiautas. (). Pautas para la aplicación del Principio
de Fe Publica Registral. Recuperado de:
http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/11997/12565
Pozo, J. E. (23 de Mayo de 2015). ¿Se Acabó el Fraude Inmobiliario con la Ley
Nº 30313?. Lima: Gaceta Civil & Procesal Civil.
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