Curso Tasaciones + Casos-Abril 2019 PDF

Arq. Sandro Ortiz Arq.
Damián Springer
Founder Founder
TASACIÓN
¿Qué significa tasar?

Estimar el valor de un
bien en el Mercado
TASACIÓN
¿Qué significa tasar?

Estimar el valor de un
bien en el Mercado
TASACIÓN
“El valor se encuentra

en el ojo del que
observa”
TASACIÓN
TASACIÓN
Es el valor justificable de
un activo inmobiliario
TASACIÓN
¿Cuál es la diferencia
entre Valor y Precio?
TASACIÓN
Valor
Intento de encontrar un
precio justificable de un
activo inmobiliario
TASACIÓN
Precio
Es el valor validado por el
mercado
Es la cantidad que el vendedor y el
comprador acuerdan en una
operación de compra-venta
TASACIÓN
Precio
Es el valor validado por el
mercado
Es la cantidad que el vendedor y el
comprador acuerdan en una
operación de compra-venta
TASACIÓN
Mercado de Tierras
Compensación
Oferta económica
por la pérdida del activo
Obtener un insumo para

Demanda un Negocio inmobiliario
TASACIÓN
Mercado de Tierras
Compensación
Oferta económica
por la pérdida del activo
Obtener un insumo para

Demanda un Negocio inmobiliario
¿ QUÉ ES UN NEGOCIO ?
B
BENEFICIO
It
Ct
INGRESOS TOTALES COSTOS TOTALES
B = It - Ct
B
I BENEFICIO
It O
T
INGRESOS TOTALES COSTOS TOTALES BENEFICIO
B = It - Ct
B
BENEFICIO
It
Ct
Rentabilidad = B / Ct
RIESGO - RENTABILIDAD
RIESGO
VALORIZACIÓN ~ >30%
DESARROLLO ~25%
RENTA < 4%
RENTABILIDAD
VALORIZACIÓN RENTA DESARROLLO

TASACIÓN
Arte - Ciencia
Oferta Interrelación personal

(Vendedor)
Método x comparables
Demanda
(Comprador) Método Residual
TASACIÓN
Método por
comparables
MÉTODO X COMPARABLES
Valor m2 incid
(u$s) (m2 CUr) (u$s/m2)
VENDIBLES REAL
Valor m2 incid
(u$s) (m2 CUr) (u$s/m2)
(Plusvalía)
MÉTODO x COMPARABLES
Valor m2 incid
(u$s) (m2 CUr) (u$s/m2)
(Plusvalía)
(incidencia)
INCIDENCIA
B
I INDIRECTOS
V VENTAS
O OBRA 100 %
T TIERRA i= %
INGRESOS x m2 COSTO x m2 BENEFICIO x m2
ANÁLISIS MARGINAL – m2
INCIDENCIA
B
I INDIRECTOS
V VENTAS
O OBRA 100 %
T TIERRA i= %
La incidencia refleja la capacidad de generar valor que tiene

una tierra
1.072 u$s/m2
Incidencia del suelo
Caso de referencia Manzana 27-090

Mapa incidencia GCBA
Manzana 27-09
1.591 u$s/m2
Av. Libertador 6400

1.591 u$s/m2
✔
Montañeses 2500
1.032 u$s/m2
✔
(Edificabilidad)
m2 CUr
MERCADO DE TIERRAS
80
10
80
50
DEMANDA – NORMAS DE TEJIDO

MERCADO DE TIERRAS
80
U.S.A.A.
1/4
Unidad de Sustentabilidad
10 de altura Alta
1/2
80
Hmáx s/ LO: 22,80 m

LFI
50
+ 2 retiros
1/4 LFI
PB + 7 Pisos + 2 Retiros
1/4
20
10 LO DEMANDA – NORMAS DE TEJIDO

MERCADO DE TIERRAS
80
U.S.A.A.
1/4
Unidad de Sustentabilidad
10 de altura Alta
1/2
80
Hmáx s/ LO: 22,80 m

LFI
50
+ 2 retiros
1/4 LFI
PB + 7 Pisos + 2 Retiros
1/4
20
10 LO DEMANDA – NORMAS DE TEJIDO

MERCADO DE TIERRAS
BANDA EDIFICABLE 200 m2

NÚCLEO (a descontar) -35 m2
BALCONES (adicionar) 26 m2
TOTAL PLANTA TIPO 191 m2
CANT. PISOS (7) 1.337 m2
PISO 8⁰ 191 m2
50
RETIRO (a descontar) -20 m2

LFI
TOTAL PLANTA 8⁰ P 171 m2
PISO 9⁰ 171 m2
20
RETIROS (a descontar) -60 m2

10
MERCADO DE TIERRAS
BANDA EDIFICABLE 200 m2

NÚCLEO (a descontar) -35 m2
BALCONES (adicionar) 26 m2
TOTAL PLANTA TIPO 191 m2
CANT. PISOS (7) 1.337 m2
PISO 8⁰ 191 m2
50
RETIRO (a descontar) -20 m2

LFI
PISO 9⁰ 171 m2
20
RETIROS (a descontar) -60 m2

TOTAL 1.619 m2
10
COCHERAS 14 u
VALOR VENTA u$s 30.000
i (descuento 25%) u$s 24.000
TOTAL COCHERAS u$s 336.000
14
35
LFI
DEMANDA -COCHERAS
10 PB
LOCAL 125m2+350m2
RENTA MENSUAL u$s 4.000
RENTA ANUAL u$s 48.000
VA (perpetuidad) u$s 800.000
(Tasa 6%)
EXPANSIÓN
35
LOCAL
VA (perpetuidad) 48.000
0,06
LFI VA (diferido 4 años) u$s 633.674
LOCAL VA (dif. perpetuidad) 800.000

(1+0,06)4
20
OBRA LOCAL u$s 143.750

15
a descontar
5 5 (u$s/m2 1.150 x 125 m2)
10 PB
LOCAL 125 m2
RENTA MENSUAL u$s 4.000
RENTA ANUAL u$s 48.000
VA (perpetuidad) u$s 800.000
(Tasa desc. 6%)
EXPANSIÓN
35
LOCAL
VA (perpetuidad) 48.000
0,06
LFI VA (diferido 4 años) u$s 633.674
LOCAL VA (perpetuidad) 800.000

(1+0,06)4
20
OBRA LOCAL u$s 143.750

15
VALOR ECON. LOCAL u$s 489.924

5 5 (Descuento x beneficio 25%)
10 PB VALOR LOCAL u$s 391.939
V. TIERRA (s/PB) = (m2 vendibles x Incidencia ) - PLUSVALÍA

V. TIERRA (s/PB) = (m2 1.619 x u$s/m2 1.032 ) - PLUSVALÍA
V. TIERRA (s/PB) = ( u$s 1.670.808 ) - PLUSVALÍA
V. TIERRA = (Valor s/PB) + (Valor en PB) - PLUSVALÍA
V. TIERRA = (1.670.808) + (391.939) – (68.000)
VALOR DE LA TIERRA ≈ u$s 2.000.000

TASACIÓN
Método residual
MÉTODO RESIDUAL
B
BENEFICIO
It
Ct
Rentabilidad = B / Ct
INCIDENCIA
B
I INDIRECTOS
V VENTAS
O OBRA
T TIERRA X
Rentabilidad ≈ 25%
MERCADO DE TIERRAS
TIERRA VALOR DE LA TIERRA = u$s 2.000.000
OBRA m2 x propios 1.619 m2
COMUNES NO CONSIDERADOS
NÚCLEO
COLUMNAS
PLENOS
HALL DE PB
COCHERAS
CÁMARA TRANSF.
SERVICIOS GENERALES
PLANTA TIPO 30-40% de los totales

MERCADO DE TIERRAS
OBRA m2 x propios 1.619 m2
COMUNES NO CONSIDERADOS
1.619 m2 +43%= 2.315 m2
CONTRUIR 2.315 m2
PLANTA TIPO
MERCADO DE TIERRAS
OBRA CONSTRUCCIÓN 2.315 m2
VALOR / M2 1.000 iva INCLUIDO
u$s / m2 1.000
PLANTA TIPO
MERCADO DE TIERRAS
OBRA 2.315 m2 x u$s 1.000 = u$s 2.315.000
INDIR. 15% OBRA = u$s 347.250
COSTO Σ TIERRA ; OBRA ; INDIRECTOS = u$s 4.700.000

MERCADO DE TIERRAS
VENTA uf u$s / m2 3.300 x 1.619 m2 = u$s 5.342.700
LOCAL u$s 489.924
INGRESOS Σ VENTAS = u$s 5.800.000

MERCADO DE TIERRAS
COSTO = u$s 4.700.000
INGRESO = u$s 5.800.000
BENEFIC. INGRESO - COSTO = u$s 1.100.000
RENTA = 23.4%
RIESGO
VALORIZACIÓN ~ >30%
DESARROLLO ~25%
RENTA < 4%
RENTABILIDAD
VALORIZACIÓN RENTA DESARROLLO

Ley N° 6099
Código Urbanístico de
La Ciudad de Buenos Aires
Título 6. Normas de edificabilidad
6.1. Clasificación de Unidades de Edificabilidad Pág. 127
6 Alturas
6.2.1. Corredores Altos (C.A.) Pág. 128
(C.A.) - 38 m
H máx: 38 m
PB+12 pisos+2 retiros
Basamento: 6 m
Altura Máx. PB H mín: 3m
Sobrerecorrido
Plano Límite
38m
≥3m
C.A. / C.M. /U.S.A.A.
6.2.2. Corredores Medios (C.M.) Pág. 129
(C.M.) - 31.20 m
H máx: 31.20 m
Basamento: 6 m
PB H mín: 3m
Altura Máx.
Sobrerecorrido
Plano Límite
31.20m
≥3m
C.A. / C.M. /U.S.A.A.
6.2.3. Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (U.S.A.A.) Pág. 130
(U.S.A.A.) - 22.80 m
H máx: 22.80 m
Basamento: 6 m
PB H mín: 3m
Altura Máx.
Sobrerecorrido
Plano Límite
22.80m
≥3m
C.A. / C.M. /U.S.A.A.

6.2.4. Unidad de Sustentabilidad de Altura Media (U.S.A.M.) Pág. 131
(U.S.A.M.) - 16.50 m
H máx: 16.50 m
Basamento: NO
PB H mín: 3m
Altura Máx.
Sobrerecorrido
Plano Límite
16.50m
≥3m
U.S.A.M.
6.2.5. Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B.2) Pág. 132
(U.S.A.B.2) - 11.20 m
H máx: 11.20 m
PB+3 pisos+1retiro
Basamento: SI
PB H mín: 2.60m
Sobrerecorrido
Altura Máx.
Plano Límite
11.20m
≥2.60m
U.S.A.B.2
6.2.6. Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B.1) Pág. 133
(U.S.A.B.1) - 09.00 m
H máx: 09.00 m
PB+2 pisos
Basamento: SI
PB H mín: 2.60m
H Máx = P. lím.
09.00m
≥2.60m
6.3. Perfil edificable Pág. 134
Ley sancionada
“…. en este nivel podrán
ubicarse servicios y
espacios de uso común…”
Versión de 1° lectura
“…. en este nivel sólo
podrán ubicarse servicios
y espacios de uso
común…”
6.4.2. Línea de Frente Interno (L.F.I.) Pág. 142
Se sitúa paralelamente
con respecto a cada
L.O. o L.E. a una
distancia (d) igual a un
cuarto (¼) de la
medida entre los
puntos medios de las
L.O. opuestas de la
manzana.
6.4.2.3. Extensiones vinculadas al Centro Libre de Manzana Pág. 144
En el caso de parcelas
que disten menos de
treinta y cuatro (34)
metros de la esquina, y el
edificio lindero cuente
con un área descubierta
existente, la nueva
construcción no deberá
generar medianeras
Edificio expuestas, retirándose de
Lindero
la L.D.P lateral tres (3)
metros como mínimo.
Edificio
Lindero
6.4.2.3. Extensiones vinculadas al Centro Libre de Manzana Pág. 145
CA y CM ≥8m
6.4. Área Edificable Pág. 137
En todos los casos se

garantiza a las parcelas
una banda edificable
mínima de dieciséis (16)
metros.”
Mínimo: 16 m
6.4.1.2. Retiro de Frente Pág. 138
En el caso que el Edificio

Lindero cuya H sea ≥
75% de la H de la Unidad
Edificio
Lindero de Edificación y se
encuentre materializado
con Retiro de Frente
de al menos un (1)
metro, la nueva obra
deberá adosarse a la
medianera existente
retirándose de la L.D.P
6.4.2.2.b Compensación de Línea de Frente Interno (L.F.I.) Pág. 143
Cuando el o los edificios

linderos posean una línea
de edificación existente
que sobrepase la L.F.I. de
la manzana y una altura
igual o mayor según el
artículo 6.2, aquella podrá
alcanzarse compensando
la sup. correspondiente a
esa área dentro de la
franja edificable de la
parcela y enfrentando al
menos un área descub.
6.4.2.4. Edificabilidad en las parcelas no alcanzadas por la L.F.I. Pág. 146
U.S.A.B. 1 y U.S.A.B. 2 → 4m
(U.S.A.B.1) - (U.S.A.B.1) U.S.A.A y U.S.A.M. → 6m
C.A. y C.M. → 8m
U.S.A.B. 1 y U.S.A.B. 2 → 4m
(U.S.A.A) - (U.S.A.M.) U.S.A.A y U.S.A.M. → 6m
C.A. y C.M. → 8m
U.S.A.B. 1 y U.S.A.B. 2 → 4m
(C.A) - (C.M.) U.S.A.A y U.S.A.M. → 6m
C.A. y C.M. → 8m
No será de aplicación en
parcelas menores de veintidós
(22) metros de fondo
6.4.3. Línea Interna de Basamento (L.I.B.) Pág. 147
La Línea Interna de
Basamento para las
manzanas cuadrangulares
será un polígono
semejante al de la
manzana que lo contiene,
trazado mediante
paralelas a las L.O. o L.E.
a una distancia igual
a un tercio (1/3) de la
medida entre los puntos
medios de la L.O.
opuestas de la manzana.
6.4.3.5. Edificabilidad en las parcelas no alcanzadas por la L.I.B. Pág. 149
U.S.A.B. 1 y U.S.A.B. 2 → 4m
(U.S.A.B.1) - (U.S.A.B.1) U.S.A.A y U.S.A.M. → 6m
C.A. y C.M. → 8m
U.S.A.B. 1 y U.S.A.B. 2 → 4m
(U.S.A.A) - (U.S.A.M.) U.S.A.A y U.S.A.M. → 6m
C.A. y C.M. → 8m
U.S.A.B. 1 y U.S.A.B. 2 → 4m
(C.A) - (C.M.) U.S.A.A y U.S.A.M. → 6m
C.A. y C.M. → 8m
6.4.4. Áreas Descubiertas Pág. 149
Serán admisible Patios y

Vacíos de Edificación de
cualquier dimensión,
siempre que no sean
necesarios para iluminar
y ventilar locales y
mejoren las condiciones
de la propia parcela o de
los linderos.
6.4.4.2. Espacio Urbano Pág. 150
a)El espacio de vía pública
b)El Espacio Libre de Manzana
c)El espacio entre paramentos

laterales de los Edificios de
Perímetro Libre y Semilibre
El espacio entre paramentos

verticales correspondientes a
un mismo o diferentes vol.
edificados dentro de la misma
parcela
6.4.4.4. Patios Verticales Pág. 150
Se denominan así las áreas

′ descubiertas ubicadas entre
los volúmenes construidos en
las parcelas
que por sus dimensiones no
son aptas para conformar
Espacio Urbano
6.4.4.5. Dimensiones de los

Patios Verticales
- Superficie mínima = 26m2
- Lado mínimo d = 6 metros
- Lado mínimo d’ =4 metros
6.4.4.7. Enfrentamiento de áreas descubiertas Pág. 154
Un patio lindero se debe

′ enfrentar con un área
descubierta, permitiendo una
tolerancia del cincuenta por
ciento (50%) del lado sobre el
eje medianero. En caso de
existir más de un área descub.
se debe enfrentar con al
menos una de éstas.
6.4.5. Cuerpos Salientes sobre el Contrafrente Pág. 155
En los edificios que alcancen

′ la altura máxima se podrán
ejecutar cuerpos salientes
sobre el contrafrente, siempre
que el volumen del cuerpo
saliente se compense con la
ejecución de Vacíos de
Edificación.
S = r1+r2+r3...rn
6.4.6.a Altura de Edificios de Esquina (manzanas típicas ) Pág. 156
Las parcelas ubicadas dentro

′ de la prolongación virtual de
la L.F.I cuyo frente
corresponde a la
altura mayor (HM), dicha
altura se podrá extender hasta
la prolongación virtual de la
Línea de
Frente Interno perpendicular,
línea desde la cual deberá
respetarse la altura menor
correspondiente
a la calle transversal.
En el retiro de la altura menor
(hm) se admite el uso
residencial.
6.4.6.b Altura de Edificios de Esquina (manzanas atípicas ) Pág. 156
Rivolta
′ En el caso de manzanas
atípicas cuyas vías públicas
concurrentes autoricen
distintas H. de edificación, la
altura mayor (HM) podrá
llevarse sobre la calle
transversal a la cual
corresponde la altura menor
(hm), hasta una dist. igual al
ancho de la calle más angosta,
medido desde la intersección
de la L.O.E. con la L.O. de la
calle más angosta.
6.5.2.1.1. Edificabilidad de Edificios de Perímetro Libre Pág. 160
a)En U.S.A.B 1 y 2 y U.S.A.M

′ de acuerdo a la normativa
específica de cada unidad
6.5.2.1.3. Indicadores de Constructibilidad
b)Cuando la parcela sea
lindera por ambos lados con
Edificios de Perímetro Libre o
espacio urbano de Edificios de
Perímetro SemiLibre.
c)En C.A. C.M. y U.S.A.A.:

C1)
→P. interm.: Fte. Mín. 34 m.
→P. esq.: Fte mín.: 34 m
→P. lindera a PL /SL: 30m
C2)Generen dif. volúmenes
dentro de la misma parcela,
mediante combinación
tipológica
6.5.5. Completamiento de Tejido o Edificabilidad Pág. 163
6.5.5.1. Parcelas con linderos de igual Altura (Tipo A)
En parcelas flanqueadas por

′ edificios de igual altura se
permite el completamiento de
tejido en U.S.A.M., U.S.A.A.,
C.M. y C.A.
Según casos a1) y a2)
6.5.5.1. a1) Parcelas frente ≤ 26 m


′ edificios de igual altura se
permite el completamiento de
tejido en U.S.A.M., U.S.A.A.,
C.M. y C.A.
Según casos a1) y a2)
6.5.5.1. a2) Parcelas frente > 26 m

6.5.5. Completamiento de Tejido o Edificabilidad
′
6.5.5.2. Parcelas con linderos de diferente Altura (Tipo B)

′ edificios de distinta altura en
U.S.A.M., U.S.A.A., C.M. y C.A.
se permite el completamiento
de tejido.
X < 10 m → S = 3m
Según casos b1, b2 y b3.
10 ≤ X ≤ 20→ S = 1/3
X > 20 → S = 2/3
b1) En Parcelas con diferentes frentes (X)


′ edificios de distinta altura en
U.S.A.M., U.S.A.A., C.M. y C.A.
se permite el completamiento
de tejido.
X < 10 m → S = 3m
Según casos b1, b2 y b3.
10 ≤ X ≤ 20→ S = 1/3
X > 20 → S = 2/3
En U.S.A.B 1 o U.S.A.B. 2 se
podrá completar el tejido
adosándose al edificio lindero
de mayor altura hasta alcanzar
como máximo una altura del
doble de la Unidad de
Edificabilidad correspond. La
mayor altura podrá
materializarse hasta un
máximo de cinco (5) metros
b1) En Parcelas con diferentes frentes (X) sobre el frente.
X < 10 m → S = 3m La altura menor será

10 ≤ X ≤ 20→ S = 1/3
′ X > 20 → S = 2/3
coincidente con la del edificio
lindero más bajo cuando éste
supera la altura de la parcela
(b1) o será coincidente con la
altura máxima admitida (b2).
b2) 1 Lindero < altura que Unidad/ Corredor

En el caso de una o más

′ parcelas flanqueadas por
edificios de diferente altura
cuya distancia entre los
edificios existentes sobre la
L.O. sea mayor a veintiséis
(26) metros, aquellas podrán
completar la edificabilidad
equiparando la altura de los
edificios linderos hasta un
máximo de ocho (8) metros
desde la L.D.P, en el resto de
la parcela se edificará la altura
correspondiente a la Unidad
según el artículo 6.2.
b3) Parcelas con frente > 26 m

En el caso de una o más

′ parcelas flanqueadas por
edificios de diferente altura
cuya distancia entre los
edificios existentes sobre la
L.O. sea mayor a veintiséis
(26) metros, aquellas podrán
completar la edificabilidad
equiparando la altura de los
edificios linderos hasta un
máximo de ocho (8) metros
desde la L.D.P, en el resto de
la parcela se edificará la altura
correspondiente a la Unidad
según el artículo 6.2.
b3) Parcelas con frente > 26 m

Título 7. Lineamientos del Hábitat
9.1.3.2.2. Protección Especial Edilicia Pág. 201
Las protecciones edilicias se

clasifican en los siguientes
niveles:
a. Protección integral
b. Protección estructural
c. Protección cautelar
Título 7. Lineamientos del Hábitat
9.1.3.2.2. Protección Especial Edilicia
Las protecciones edilicias se

clasifican en los siguientes
niveles:
a. Protección integral
b. Protección estructural
c. Protección cautelar
Anexo II. Áreas Especiales individualizadas
3.6. Piezas de Ajuste Pág. 58
Se denominan piezas de ajuste

a aquellas piezas que articulan
diferentes situaciones edilicias
entre edificios con valor
patrimonial o no.
Cuatro casos:
Caso a) a) Parcela linderas a dos Piezas
consolidadas de referencia o
Edificios Catalogados de igual
altura.
b) Parcela linderas a dos Piezas

consolidadas de referencia o
Edificios Catalogados de
diferente altura.
Caso b)
3.6. Piezas de Ajuste Pág. 59
c) Parcela entre dos áreas de

diferente altura.
d) Parcela lindera a una Pieza

consolidada de Referencia o
Edificio Catalogado y altura de
la Unidad de Edificabilidad.
Caso c)
Caso d)
3.6.2. Casos de aplicación Piezas de ajuste Pág. 59
Constr. para Cautelares y

adyacentes: la Unidad de
Edificabilidad.
En edificios catalogados como

cautelares, la nueva fachada a
desarrollar por encima de éste,
se deberá retirar tres (3)
metros de la L.O.
En los adyacentes a
Cautelares, además del retiro
frontal antedicho, deberán
realizar el retiro lateral a
catalogado de tres (3) metros.
Ley N° 6062
Derecho para el Desarrollo
Urbano y el Hábitat Sustentable
Plusvalía
Cálculo del Derecho
BASE IMPONIBLE ALÍCUOTA
(A) (B) (C)

(A) (B) (C)
Los metros cuadrados de El valor de incidencia del La alícuota diferencial
edificabilidad adicionales suelo según su de acuerdo a las zonas
a los establecidos por el localización, definido por definidas en la Ley
Código de Planeamiento manzana y medido en Tarifaria y que serán
Urbano (CPU) UVAs por metro cuadrado aplicadas a la base
imponible
CÁLCULO DE
(A)
Edificabilidad
Adicional
CÁLCULO DE (A)
Edificabilidad Adicional
(A) (A1) (A2)
(A) (A1) (A2)

Los metros cuadrados de El 80% de la totalidad de los metros cuadrados
edificabilidad adicionales los metros cuadrados establecidos por el Código
a los establecidos por el solicitados para una de Planeamiento Urbano
Código de Planeamiento parcela ( FOT)
Urbano (CPU)
CÁLCULO DE (A)
Edificabilidad Adicional
(A) (A1) (A2)
(A) (A1) (A2)

Los metros cuadrados de El 80% de la totalidad de los metros cuadrados
edificabilidad adicionales los metros cuadrados establecidos por el Código
a los establecidos por el solicitados para una de Planeamiento Urbano
Código de Planeamiento parcela (FOT)
Urbano (CPU)
CÁLCULO DE
(B y C)
Incidencia y
Alícuota
CÁLCULO DE (B y C)
Valor de incidencia del suelo y Alícuota
Arq. Sandro Ortiz
Founder
+54.9.1169754237

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Arq. Sandro Ortiz Arq.

¿Qué significa tasar?

¿Qué significa tasar?

“El valor se encuentra

Obtener un insumo para

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VALORIZACIÓN RENTA DESARROLLO

Oferta Interrelación personal

INGRESOS x m2 COSTO x m2 BENEFICIO x m2

INGRESOS x m2 COSTO x m2 BENEFICIO x m2

La incidencia refleja la capacidad de generar valor que tiene

Av. Libertador 6400

DEMANDA – NORMAS DE TEJIDO

Hmáx s/ LO: 22,80 m

10 LO DEMANDA – NORMAS DE TEJIDO

Hmáx s/ LO: 22,80 m

10 LO DEMANDA – NORMAS DE TEJIDO

BANDA EDIFICABLE 200 m2

RETIRO (a descontar) -20 m2

RETIROS (a descontar) -60 m2

BANDA EDIFICABLE 200 m2

RETIRO (a descontar) -20 m2

RETIROS (a descontar) -60 m2

LOCAL VA (dif. perpetuidad) 800.000

OBRA LOCAL u$s 143.750

LOCAL VA (perpetuidad) 800.000

OBRA LOCAL u$s 143.750

VALOR ECON. LOCAL u$s 489.924

V. TIERRA (s/PB) = (m2 vendibles x Incidencia ) - PLUSVALÍA

VALOR DE LA TIERRA ≈ u$s 2.000.000

INGRESOS x m2 COSTO x m2 BENEFICIO x m2

TIERRA VALOR DE LA TIERRA = u$s 2.000.000

OBRA m2 x propios 1.619 m2

PLANTA TIPO 30-40% de los totales

TIERRA VALOR DE LA TIERRA = u$s 2.000.000

OBRA m2 x propios 1.619 m2

1.619 m2 +43%= 2.315 m2

TIERRA VALOR DE LA TIERRA = u$s 2.000.000

OBRA CONSTRUCCIÓN 2.315 m2

VALOR / M2 1.000 iva INCLUIDO

TIERRA VALOR DE LA TIERRA = u$s 2.000.000

OBRA 2.315 m2 x u$s 1.000 = u$s 2.315.000

INDIR. 15% OBRA = u$s 347.250

COSTO Σ TIERRA ; OBRA ; INDIRECTOS = u$s 4.700.000

VENTA uf u$s / m2 3.300 x 1.619 m2 = u$s 5.342.700

LOCAL u$s 489.924

INGRESOS Σ VENTAS = u$s 5.800.000

COSTO = u$s 4.700.000

INGRESO = u$s 5.800.000

BENEFIC. INGRESO - COSTO = u$s 1.100.000

VALORIZACIÓN RENTA DESARROLLO

C.A. / C.M. /U.S.A.A.

En todos los casos se

En el caso que el Edificio

Cuando el o los edificios

Serán admisible Patios y

a)El espacio de vía pública

b)El Espacio Libre de Manzana

c)El espacio entre paramentos

El espacio entre paramentos

Se denominan así las áreas

6.4.4.5. Dimensiones de los

Un patio lindero se debe