DERECHO INMOBILIARIO

UNIDAD II:
«Actos y contratos inmobiliarios»

I. Estudio de Títulos (ET)

 Cuestiones previas
Hablamos de títulos no en sentido jurídicamente estricto, sino que en un
sentido genérico que sirva para acreditar y examinar los diferentes documentos donde
consta la historia y dominio del Bien Raíz.
El estudio de título es por esencia un trabajo profesional. Un abogado estudia los
títulos de un inmueble, generalmente cuando recibe el encargo de preparar un
contrato que constituirá el título mediante cuya inscripción el cliente adquirirá el
dominio y otro derecho real sobre la propiedad.
En consecuencia, es un trabajo preparatorio del contrato principal.
Además, es de carácter preventivo, pues busca examinar si un tercero puede disputar
con fundamentos válidos el dominio que el poseedor inscrito tiene sobre el inmueble y,
por ende, puede impugnar los derechos que determinado cliente propone adquirir.

 Características ET
De lo dicho anteriormente, se desprenden las siguientes características:

1. Eminentemente Profesional

2. Preparatorio del contrato proyectado

3. Es un servicio preventivo

Objetivos del ET
Además de determinar si un tercero puede disputar el dominio, mediante un ET se
busca establecer:

I. Si a un inmueble le afectan hipotecas, gravámenes o derechos en favor de

terceros, incluso arrendamientos que el adquirente deba respetar.
II. Si existen condiciones, embargos, interdicciones o prohibiciones de carácter
convencional, legal o judicial, que limiten el derecho del dueño a disponer del
inmueble.
III. Si el titular de la inscripción puede disponer libremente del inmueble por si
mismo o requiere el ministerio o autorización de otra persona.

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IV. Si el mandatario convencional que representará al dueño está investido de las
facultades especiales que se requieren para enajenar o gravar el inmueble.

 Documentos necesarios ET
1. Documentos que acreditan ordinariamente el dominio de BR (copias
autorizadas de escrituras públicas en que se otorgó el título y copia de las
correspondientes inscripciones que los notarios y conservadores guardan en sus
registros)
2. Certificados emitidos por el CBR, que en definitiva sirven para determinar:
1) Que la propiedad no se ha transferido o transmitido y que la inscripción
se encuentra vigente;
2) Que la propiedad no le afecta gravamen como hipotecas, servidumbres,
usufructos, e incluso reglamentos de copropiedad, entre otros.
3) Que el derecho del dueño a disponer no está afecto a impedimentos de
orden legal, judicial o convencional, como embargos, prohibiciones o
interdicciones.

3. Certificados emitidos por el Registro Civil, como matrimonio o defunción.

4. Certificados de número emitidos por las municipalidades, que dejan constancia

del número asignado en la calle a las distintas propiedades.

5. Certificado de informaciones previas que emiten las municipalidades, que

contienen las condiciones aplicables al predio de que se trate, de acuerdo a las
normas urbanísticas derivadas del instrumento de planificación territorial, esto
es, los destinos del BR (Art. 116 Ley General de Urbanismo)

6. Comprobante del pago de contribuciones y certificado o informe de

deudas de la Tesorería General de la República, que son solicitados por
notarios, para autorizar escrituras de enajenación y por los conservadores para
inscribirlas.

7. Rol de avalúo del SII, con el avalúo fiscal asignado a cada BR. Si es un BR que
no tiene rol de avalúo, por ejemplo, proveniente de una subdivisión o loteo, se
debe solicitar a la oficina de avaluaciones del SII que previo a la tasación se le
asigne al inmueble un rol de avalúo, dejando constancia este servicio en el
«certificado de asignación de roles de avalúo en trámite».

8. Mandato del representante legal, de la persona jurídica o natural. En el caso

de las personas naturales, estas también pueden comparecer representadas por
Ley, como el caso de los incapaces, impúberes, en cuyo caso las facultades están
establecidas por ley. De lo contrario, las facultades especiales se determinan con

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 el respectivo mandato, que siempre debe conferirse para estos efectos por
escritura pública.

9. Certificado de no expropiación municipal, que sirve para determinar si la

propiedad está o no afecta a expropiación municipal por ejemplo para la
apertura de calles.

10.Certificado no expropiación del Seremi de Vivienda y Urbanismo

(SERVIU), para determinar si la propiedad puede ser expropiada para planes
habitacionales.

Resumen documentos ET
En resumen, se recomienda al menos solicitar los siguientes documentos:

1. Copia, con certificado de vigencia, de la inscripción del inmueble, en el registro

de propiedad, a nombre del actual propietario o poseedor.

2. Copia que se requieren de las inscripciones en ese registro y de sus antecesores

en el dominio (10 años)

3. Copia de las escrituras públicas que sirvieron de título para esas inscripciones
4. Certificados de Registro de Hipotecas y Gravámenes y el de Interdicciones y
Prohibiciones de enajenar
5. Copia de Inscripciones que puedan existir en esos dos registros.
6. Los certificados que se precisen del Registro Civil, municipalidad, Tesorería,
Serviu; y, demás documentos que se puedan requerir, como los comprobantes
de pago de contribuciones, declaraciones juradas de testigos o Plano del SAG en
caso de predios subdivididos rurales.
7. Copia de escrituras públicas donde conste el poder y facultades.

Documentos ET en la práctica:

 Certificado de Matrimonio del vendedor de la propiedad (Registro Civil).

 Certificado de Matrimonio comprador.
 Copia de Inscripción de Dominio con Vigencia (Conservador de Bienes Raíces
correspondiente).
 Certificado de Hipotecas y Gravámenes (Conservador de Bienes Raíces
correspondiente).
 Certificado de NO Expropiación Serviu (minvu)
 Certificado de NO Expropiación Municipal (Municipalidad)
 Certificado de Número Municipal (Municipalidad)
 Certificado de Recepción Final (Municipalidad)
 Certificado de regularización en caso de existir ampliaciones (Municipalidad)

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  Última cuota de Contribuciones pagada si la propiedad está afecta
contribuciones (Tesorería).
 Certificado Avalúo Fiscal si la propiedad NO está afecta a contribuciones (SII).
 Certificado de Deuda de Contribuciones (Tesorería).
 Copia de la última cuota cancelada de contribuciones.
 Copia de escrituras o títulos de dominio anteriores de los últimos 10 años
(Archivo Judicial).
 Inscripciones de dominio hasta completar al menos 10 años (Conservador de
Bienes Raíces).
 Certificado deuda $0 de aseo domiciliario (Si corresponde).
 Certificado de gastos comunes al día (Condominio).
 Certificado de posesión efectiva (Según corresponda).

INFORME DE TÍTULOS

Como se indicó el ET es un trabajo profesional, que tendrá el carácter de: i)

preparatorio de otro contrato que se proponer celebrar la persona que encarga este
trabajo; o, ii) preventivo, consistente en examinar los títulos para determinar si un
tercero puede disputar con fundamentos válidos el dominio que el poseedor inscrito
tiene sobre el inmueble.

Objetivos del informe

Además, mediante el informe se busca estableces:
 Si al inmueble le afectan hipotecas, gravámenes o derechos a favor de terceros,
incluso arrendamientos que el adquirente pueda estar obligado a respetar (art.
1962 CC).
 Si existen condiciones, embargos, interdicciones o prohibiciones de carácter
convencional, legal o judicial, que limiten el derecho del dueño a disponer del
inmueble
 Si el titular de la inscripción puede disponer libremente por sí mismo o requiere
de autorización.
 Si el mandatario convencional está investido de las facultades especiales que se
requieren para grabar o enajenar un inmueble.

Informe preventivo
El objeto de este ET es investigar si alguien podría obtener que la justicia ordene
cancelar la inscripción vigente, pues si el actor puede probar en juicio ordinario que es
el verdadero dueño, el juez puede ordenar que se cancele la inscripción que ampara al
poseedor inscrito.
La cancelación se puede demandar: a) pidiendo la resolución de un contrato por no
haberse cumplido lo pactado; b) alegando que algún título o su inscripción adolece de

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vicios o defectos que lo anulan o lo hacen inoponible; y, c) deduciendo una acción de
dominio fundada en ser el verdadero dueño del inmueble.

Plazo de ET
En términos generales se recomienda estudiar los títulos 10 años a lo menos, pues al
cabo de este tiempo no se toma en cuenta ninguna prescripción que extingue las
obligaciones (art. 2520 CC).
Aunque el tradente sea el verdadero dueño del inmueble, por la inscripción no se
transfiere ni se adquiere el dominio, pues el título puede adolecer de nulidades o ser
inoponible a terceros (Ejemplos de nulidades art 1681 CC; y, 412 y 426 COT).
Sin embargo, de acuerdo al art. 1683 CC, parte final, cumplido el plazo de 10 años se
sanea definitivamente el acto o contrato absolutamente nulo; y, en su virtud, esa
nulidad no puede ser alegada un como acción ni excepción, ni el juez declararla de
oficio.
En consecuencia, un lapso de 10 años sanea la nulidad del título e inscripciones. Por
eso, el ET exige dicho plazo.

Títulos ajustados a Derecho

Por tradición profesional los abogados dan su aprobación a los ET concluyendo en su

informe que los títulos e inscripciones «se encuentran en debida forma y ajustados
a derecho».

Estructura del Informe

 Encabezado, que singulariza el inmueble y propietario.
 Relación cronológica de los títulos estudiados.
 Observaciones necesarias de la situación del inmueble.
 Conclusión, dictaminando si los títulos está o no ajustados a derecho y, en su
caso, la forma de subsanar los reparos formulados.

Formato Informe Título

Propiedad: Inmueble ubicado en calle ….., comuna y ciudad de …….., ROL de Avalúo
N°……., inscrito a fs…. N….. Del CBR de ….. La superficie de la propiedad es de … y tiene
los siguientes deslindes…
Propietarios: ……… (casado en sociedad conyugal, soltero,…). Adquirió o adquirieron
por …..
Inscripciones (antecedentes):
1. Don ….. Adquirió por compra, sucesión, etc … a la sociedad …., mediante
escritura pública de fecha….. Suscrita en la notaría …. Inscrita en el registro de
propiedad del CBR de …. a fojas …, n°….., correspondiente al año ….

2. La sociedad …

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Observaciones

1. La inscripción de dominio se encuentra vigente

2. El sitio se encuentra urbanizado según certificado municipal … y regularizado
según certificado…
3. La propiedad se encuentra afecta a declaratoria de expropiación en la franja….
Según consta en certificado ….; o, no se encuentra afecta a …
4. Los planes de expropiación del Serviu no afectan la propiedad, según…
5. A la propiedad le afecta hipoteca a favor de Banco…., inscrita a fojas … n°… del
registro de hipotecas y gravámenes de año…, según certificado del CBR de fecha
….
6. Que la propiedad no adeuda contribuciones….
7. No registra prohibiciones ni interdiciciones…
8. Que la inscripción especial de herencia se encuentra vigente…
9. Quien representa a la sociedad, está facultado especialmente para vender según
mandato suscrito mediante escritura pública ….

Dictamen

«A juicio del abogado que suscribe, se encuentran en debida forma y ajustado a derecho
los títulos de dominio de la sociedad…., sobre la propiedad…… Que quien vende esta
facultado para hacerlo, en representación de la misma, conforme a los antecedentes
reseñados en este estudio.
Este dictamen de estar los títulos ajustados a derecho debe entenderse sin
perjuicio de que la propiedad esta afecta a expropiación en la frenja de terreno de … mts.
Asimismo, de efectuarse la venta deberá precederse al alzamiento y cancelación
de la o las hipotecas y prohibiciones vigentes reseñadas. Además, se deberá pagar las
dos cuotas de contribuciones adeudadas».

II. PROMESA DE COMPRAVENTA (PC)

Este contrato está regulado en el art. 1.554 del CC, en el título relativo a los efectos de
las obligaciones.

Su ubicación en el código se justifica puesto que este contrato genera una obligación de
hacer, produciendo los efectos establecidos en el artículo 1553 del CC, si cumple con los
requisitos establecidos en el artículo 1554 del mismo cuerpo legal.

Utilidad de la PC
Su enorme aplicación práctica se justifica en que permite a las partes "amarrar" un
negocio (asegurar la celebración futura del contrato que lo materializa), mientras se
solucionan los inconvenientes que impiden la celebración inmediata del contrato
definitivo.

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Aún más, es frecuente que las partes junto con celebrar el contrato de promesa efectúen
ciertas prestaciones que son propias del contrato definitivo.
Entonces, el contrato de promesa es un contrato preparatorio, puesto que tiene por
objeto preparar la celebración de uno definitivo, sin embargo, es un contrato
absolutamente independiente del mismo, que no depende del segundo para subsistir.

Características de la PC
1) Es un contrato principal (art. 1442 CC): es absolutamente independiente del
contrato definitivo.
2) Sólo genera una obligación de hacer, esto es, la obligación de celebrar el contrato
definitivo.
3) Es siempre solemne (escrituración, art. 1.554 nº1 CC) .
4) El contrato de promesa estará siempre sujeto a una modalidad, según el art. 1.554
nº3. En consecuencia, en éste la modalidad no es un elemento accidental del
negocio sino un elemento esencial.
5) Ya dijimos que es un contrato preparatorio.
6) Por regla general, la promesa es un contrato bilateral (clasificación según
voluntades necesarias para la formación del acto o contrato).

Requisitos de la PC
1. Que la promesa conste por escrito. Basta instrumento privado, pero se aconseja
EP.
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces.
La mayoría de la doctrina sostiene que contrato ineficaz es aquel cuya
celebración está prohibida por la ley. Se trata de negocios que nunca se van a poder
celebrar, puesto que la ley los prohíbe, por ejemplo contrato de compraventa celebrado
entre cónyuges no separados judicialmente (art 1796 CC), o el objeto de la compraventa
sea un hecho ilícito.
Sin embargo, una promesa de venta de cosa ajena vale, pues nuestra legislación
lo permite, pese a que son inoponibles a su verdadero dueño. Lo mismo ocurre con la
promesa de venta de inmuebles hereditarios o la promesa de venta de bienes
embargados por decreto judicial. Sin embargo, la promesa de compraventa sobre bienes
raíces sin autorización de la mujer casada en régimen de sociedad conyugal, pues el inc.
3 del art. 1749 del CC establece que el marido no podrá enajenar o gravar
voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni los
derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta (modificación Ley 18.802 de
1089).

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la

celebración del contrato.

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 La ley no exige que se fije la "fecha" de la celebración del contrato; le basta que
se determine la "época", expresión más amplia que la anterior, pudiendo depender de
plazo o inclusos condición suspensiva o resolutoria sujeta a modalidad.
Ej. …el contrato definitivo se celebrará a partir de los sesenta días siguientes a la
celebración del contrato de promesa, salvo que antes que se cumpla ese plazo la
municipalidad no hubiera recibido conforme el edificio (en este ejemplo se combina
un plazo suspensivo con una condición resolutoria).

4. Que en ella se especifique de tal manera el

contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa,
o las solemnidades que las leyes prescriban.
El contrato prometido debe contener todos los elementos esenciales del contrato
prometido, no siendo necesario que contenga elementos de la naturaleza y menos
accidentales, aún cuando no existe prohibición para incorporarlos.

Efecto de la PC
Como se indicó el inc. Final del art. 1554 se remite a los efectos del artículo 1553,
ambos del CC.
Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor,
junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:
1º. Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido;
2º. Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas
del deudor;
3º. Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del
contrato.

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA BIEN RAÍZ

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
A
xxxxxxxxxxxxxxxxx

En Concepción, a ……. ….. de 2019, entre doña …………………, chilena, jubilada,

cédula nacional de identidad número ……………, casada con don ……., pero
actuando dentro de su patrimonio reservado, conforme lo autoriza el articulo ciento
cincuenta del código civil, domiciliada en ………………, de paso en esta; en adelante
"el prominente vendedor"; y don ………………………., chileno, ……………, en
adelante "la promitente compradora", se ha convenido el contrato de promesa de
compraventa que consta en las cláusulas siguientes: PRIMERO: Doña …. Es dueña
de ….. (individualización de la propiedad). SEGUNDO: Por este acto doña
…………promete vender, ceder y transferir a don ………………, quien acepta y
promete comprar para sí, la propiedad individualizada en la cláusula primera del
presente instrumento.-

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TERCERO: El contrato prometido se otorgará dentro del plazo de noventa días corridos
a contar de esta fecha. Para que la promitente compradora resulte obligada al
otorgamiento del contrato prometido, será condición esencial, el cumplimiento
copulativo de las siguientes condiciones, que se elevan al carácter de esencial: Uno) Que
haya sido aprobado y entregado el crédito hipotecario que la promitente compradora
solicitó al Banco de Chile o que consiga la suma indicada en el literal b) de la cláusula
cuarta del presente contrato en cualquier otro banco nacional, de tal forma que pueda
acreditar con vale vista a nombre del promitente vendedor que puede adquirir la
propiedad que se promete; Dos) Que la propiedad prometida vender se encuentre libre
de hipotecas, gravámenes, embargos, medidas precautoria, prohibiciones, litigios y
deudas; Tres) Que los títulos de la propiedad sean suficientes de acuerdo a la ley para
la celebración del contrato de compraventa y se encuentren debidamente aprobados
por el abogado de la promitente compradora. Los plazos indicados en esta cláusula no
son extintivos; en consecuencia, si cumplido el plazo de noventa días no se suscribe el
contrato definitivo, el incumplidor estará en mora y el contratante cumplidor podrá
exigir el cumplimiento o la resolución de la promesa en la forma establecida en la
cláusula sexta de este instrumento. La concurrencia o ausencia de las partes a firmar se
acreditará con certificado de notario. CUARTO: El precio de la compraventa prometida
será la suma única y total de $.... (…. millones de pesos) que se pagan y pagarán de la
siguiente forma: a) con la cantidad de $…. Que el promitente comprador se obliga a
pagar a contar de 15 días de la firma de este contrato (generalmente 10% del precio del
contrato prometido). b) $.... (90%) al contado que se pagará en la oportunidad que se
celebre el contrato definitivo..…c) con vale vista….-
QUINTO: La propiedad se venderá ad corpus, en el estado en que actualmente se
encuentra, que es conocido del promitente comprador, con todos sus derechos, usos,
costumbres, servidumbres, libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y embargo
con todos sus pagos al día, es decir, pagados en forma proporcional hasta la fecha de la
compraventa definitiva, respondiendo los promitentes vendedores del saneamiento de
conformidad a la Ley.- SEXTO: Incumplimiento de contrato. Las partes establecen que
si el contrato prometido no se celebrare por un hecho imputable a culpa o negligencia
o simple voluntad de una de ellas, dará derecho a la contraparte para exigir a su arbitrio
el cumplimiento del contrato, la resolución del contrato y la indemnización de
perjuicios (Se puede fijar y es conveniente hacerlo un monto anticipado de los
perjuicios)… SI el promitente comprador no suscribiere el contrato prometido o no
pagare oportunamente el precio estipulado en la cláusula…, hará devengar una multa o
pena equivalente al 10% del precio de la compraventa.- SÉPTIMO: La entrega material
del inmueble prometido vender se efectuará al momento de firmar el contrato de
compraventa prometido.- OCTAVO: Los gastos notariales del presente contrato, de la
compraventa definitiva y sus respectivas instrucciones, así como la inscripción en el
Conservador de Bienes Raíces de Concepción, será de cargo exclusivo de la promitente
compradora.-
NOTA: Además se pueden incluir cláusulas de arbitraje, finiquito,
incumplimientos específicos, entrega del Bien, etc. Todo lo que no esté
prohibido.

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III. Compraventa
Es muy importante por el papel económico que desempeña, siendo el contrato más
usual.
El art. 1793 dispone que «La compraventa es un contrato en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio».

Características
 Es un contrato consensual (Art. 1.801), salvo las excepciones que el mismo
artículo señala en su inciso 2. Por tanto, la venta de un bien raíz o compraventa
inmobiliaria necesariamente debe realizarse por Escritura pública.
 Es un contrato bilateral: ambas partes resultan obligadas. A lo menos deberán
concurrir la del vendedor de entregar la cosa y la del comprador de pagar el
precio.
 Es un contrato oneroso.
 Por regla general es un contrato conmutativo: decimos por regla general
puesto que excepcionalmente puede ser aleatorio, como lo indica el art. 1.813
respecto de la venta de las cosas que no existen pero que se espera que existan,
cuando aparece claramente que se ha vendido la suerte.
 Es principal.
 Puede ser civil o mercantil. La distinción tiene importancia para determinar
las normas legales aplicables: la compraventa civil se rige por el C.C. y la
compraventa mercantil se rige por las normas del Código de Comercio y
supletoriamente por las normas del C.C. La compraventa será mercantil en los
casos que señala el art. 3 nº1 y 2 del C.C.O.

Elementos compraventa
I. El consentimiento de las partes y las formalidades del contrato de compraventa.
II. La cosa
III. El precio
IV. La capacidad de las partes.

EL CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES

Regla general es un contrato consensual.

Excepcionalmente es solemne y debe constar por escritura pública, como es el caso de
la venta de bines raíces, servidumbres, censos y la sucesión hereditaria.
Otras disposiciones legales han señalado el carácter solemne de otros contratos de
compraventa, por ejemplo, la venta de los derechos de aprovechamiento de aguas, la
venta de inmuebles regidos por la ley de copropiedad inmobiliaria (art. 12 ley 19.537).

LA COSA VENDIDA

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Debe ser una cosa comerciable (art 1.810 CC).
Debe ser una cosa que singular y determinada (art 1.811 CC). Ej. Venta de universalidad
jurídica es nula.
Debe existir o esperarse que exista (art 1.813 y 1.814 CC). Ej. Compraventa de
departamentos o casas en blanco o en verde.
No debe pertenecer al comprador (art 1.816 CC).

EL PRECIO
De acuerdo al art 1793 es el dinero que el comprador paga por la cosa
Debe ser dinero.
El precio debe ser real, esto es, existir una suma de dinero que se pague a cambio de la
cosa. Por lo que el no cumple con este requisito si el precio es simulado o irrisorio (Justo
precio).
El precio debe ser determinado o determinable. No puede quedar al arbitrio de uno de
los contratantes.
CAPACIDAD DE LAS PARTES

Se aplican las normas generales de capacidad para contratar, contenidas en los arts.
1.447 y sgtes del C.C.
En los arts. 1.795 y sgtes. se contienen ciertas normas especiales de capacidad para el
contrato de compraventa.
Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y
entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad (art. 1796).
Además existen otras prohibiciones especiales en los art. 1797, 1798, 1799 y 1800 todos
del CC, dirigidas a empleados públicos, mandatarios, jueces, tutores y curadores.

Efectos del contrato de compraventa

Obligaciones del vendedor. Entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
El art. 1.837 señala que "la obligación se saneamiento comprende dos objetos: amparar
al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los
defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios«

- El Saneamiento de la evicción. Se sintetiza en dos aspectos: defender al

comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa y, si pese a ello
la evicción se produce, indemnizar al comprador.
- Saneamiento de los vicios redhibitorios (art 1857 cc define acción redhibitoria).
Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta
o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida,
raíz o mueble, llamados redhibitorios.

Obligaciones del comprador

Se obliga a pagar el precio y a recibir la cosa vendida.

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En los contratos sobre bienes raíces o compraventa inmobiliaria, el comprador
generalmente es el obligado a pagar todos los gastos asociados al mismo (notariales,
impuestos e inscripción en el CBR).

En caso de incumplimiento el vendedor puede demandar el cumplimiento forzado más

indemnización de perjuicios (art 1873 CC).

Recordar que nuestra legislación concibe la lesión enorme en la venta de bienes raíces,
cuando existe una desproporción en las prestaciones. De acuerdo al art 1889 CC, el
vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa que vende; y el comprador.., cuando el justo precio de la cosa
que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
Establecido que hubo lesión, la parte vencida puede a su arbitrio aceptar la nulidad
relativa del contrato por lesión enorme o bien restablecer el equilibrio de las
prestaciones (Art 1890)

IV. Instrucciones notariales

Esta materia no tiene una reglamentación, sin embargo es de vital importancia y de
mucha utilidad práctica.

La “Instrucción al Notario”, es una manifestación de voluntad que en un instrumento,

normalmente aparte a una escritura pública o privada, suscriben los otorgantes o
algunos de ellos que tienen un interés correspondiente, en orden a que el Ministro de
Fe, a quien se hace depositario de dinero o valores por lo general, cumpla con los
encargos que se le hacen en tanto ocurra el vencimiento de un plazo o se cumpla una
condición según ha quedado determinado por los interesados.

Las instrucciones son llevadas ya preparadas por los suscribientes para ser entregadas
al Notario.

Formato de instrucción notarial

CARTA INSTRUCCIONES AL NOTARIO SR. …….

En ……. República de Chile, a ______________,
COMPARECEN: Don …………….. (individualización completa) y de paso en ésta, “La
Parte Vendedora” o “Los Vendedores”; y, por otra parte don ………………., en adelante
indistintamente “El Comprador” o “La Parte Compradora”, todos mayores de edad, libre
administradores de sus bienes, quienes acreditan su identidad en forma legal y exponen:
PRIMERO: Por escritura pública de fecha … de ….. de 201…, otorgada en la Notaria
Público de Concepción don…… , bajo el repertorio N°_____________ Don ……..y, don
……….celebraron un contrato de compraventa y alzamiento que recayó en la propiedad
ubicada en ………….- El precio de la compraventa fue la suma de …….$.... pagaderos según

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instrucciones que se entregan al Notario para el pago.- Por este instrumento las partes
vienen en otorgar al Sr. Notario Público don … las instrucciones para efectuar el pago
del precio de la compraventa y a dejar en su poder los siguientes documentos:
1.- Vale Vista número .Nº0173….. tomado por don …………, en el Banco………, con fecha
…….. de ……… de 201…, oficina… por la cantidad de ………., en favor del BANCO ……….,
representado legalmente por…, en …., en adelante conjunta e indistintamente
“Banco…...” o “El Banco”;
2.- Vale Vista …….. por la suma …….., en favor de don……. (vendedor);
3.- El señor Notario deberá entregar el documento singularizado en el número uno
anterior al Banco ……., o a quien sus derechos represente, una vez que se le acredite, que
el inmueble objeto del contrato de compraventa señalado más arriba, se encuentra
inscrito a nombre de don ……………. (comprador) y que dicha inscripción se efectuó libre
de gravámenes, embargos, hipotecas y prohibiciones a favor del Banco ……………, lo que
se acreditará mediante la exhibición de una copia de dominio vigente y de un
Certificado de Gravámenes y Prohibiciones.
4.- El señor notario deberá entregar el documento singularizado en el párrafo número
dos anterior, a don ………………………. (vendedor), una vez que se le acredite, que el
inmueble objeto del contrato de compraventa señalado más arriba, se encuentra
inscrito a nombre de don ………………………. y que dicha inscripción se efectuó libre de
gravámenes, embargos, hipotecas y prohibiciones a favor del Banco ………….., lo que se
acreditará mediante la exhibición de una copia de dominio vigente y de un Certificado
de Gravámenes y Prohibiciones.-
NOTA: Generalmente el banco no acepta esta condición y pide el pago de
inmediato para proceder a realizar el alzamiento.
SEGUNDO: Si dentro del plazo de 90 días corridos contados desde hoy no se
acompañan todos los documentos señalados en el párrafo anterior, el documento
singularizado en el número 1 y 2 de estas instrucciones deberá ser entregado por el señor
Notario al comprador o a quién sus derechos represente, previa suscripción de ambas
partes, de la escritura de resciliación de la compraventa objeto de estas instrucciones.
TERCERO: Por el presente instrumento la parte Vendedora, faculta expresamente al
BANCO ………….., para cobrar, percibir el monto del Vale Vista que da cuenta el párrafo
Nº1 de la cláusula primera, e imputar dicha suma a las obligaciones directas o indirectas
y sea que se encuentren vigentes o vencidas de La Parte Vendedora para con dicho
Banco sea a capital y/o a intereses. Al efecto, el Banco queda facultado por los
comparecientes para cobrar, cancelar y percibir el documento antes señalado.
QUINTO: La personería de don … y de don …. para obrar en representación de BANCO
…, consta del acta de sesión ordinaria de directorio número … de fecha …, reducida a
escritura pública con fecha …, otorgada ante don …, Notario de …

V. Crédito Hipotecario

El art. 2407 CC define la hipoteca como un derecho de prenda, constituido sobre

inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

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El CC lo define como una prenda, diferenciando de esta que la cosa no deja de
permanecer en poder del deudor.

El contrato de hipoteca, es un contrato (convención generadora de derechos). Este

contrato es el título que sirve de antecedentes para requerir la inscripción en el
Conservador de Bienes Raíces Competente. Practicada la inscripción, surge el derecho
real de hipoteca (sistema dualidad título), que como tal concede una serie de
prerrogativas al acreedor hipotecario de derecho de venta, de persecución y de
preferencia.
El art. 577 menciona a la hipoteca entre los derechos reales.

Características
1. Derecho accesorio, es un derecho real de garantía. Así, la hipoteca se extingue
junto con la obligación principal (art. 2434 CC). Además, puede otorgarse antes
o después del contrato principal, pero no puede subsistir sin el contrato
principal.
2. Derecho inmueble, pues recae sobre inmuebles.
3. La cosa no deja de pertenecer al deudor.
4. Es indivisible, pues se traduce en la totalidad del inmueble.
5. Otorga derecho preferente al acreedor (art. 2470 en relación al 2477 CC)

La hipoteca con cláusula general hipotecaria

La práctica comercial y bancaria muestra que en muchos casos un banco o comerciante

debe abrir una línea de crédito a su cliente.

Es frecuente que al conseguir un crédito hipotecario se constituya una hipoteca con

cláusula de garantía general, de modo que todas las obligaciones que el cliente tenga en
el presente o llegue a tener en lo futuro para con el banco o acreedor estarán
garantizadas con la hipoteca.

A pesar que se cuestionó su legalidad, es una práctica aceptada pues el C.C. permite la
constitución de hipoteca para garantizar obligaciones futuras (art. 2.413 CC), que es el
caso de la hipoteca con cláusula de garantía general.

Contrato de Hipoteca
Según el art. 2.414, sólo pueden constituir hipoteca las personas que cuentan con
capacidad para enajenar, capacidad para disponer

El contrato de hipoteca es solemne: debe otorgarse por escritura pública art. 2.409.
Puede otorgarse en la misma escritura en que consta el contrato a que accede, o bien en
instrumentos separados. Ejemplo: en la misma escritura pública se puede pactar el

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contrato de mutuo y para asegurar su pago el contrato de hipoteca; también puede
hacerse en instrumentos separados.

El art. 2.410 agrega: "La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro
Conservatorio; sin este requisito no tendrá valor alguno ni se contará su fecha sino
desde la inscripción". Esta inscripción no es solemnidad, pero se efectúa para la
tradición del derecho real de hipoteca y mientras no se inscriba no ha nacido el derecho
real.
Requisitos de la inscripción art. 2432 CC.

Efectos hipoteca para dueño del bien.

 Puede usar, gozar y disponer de él y de sus accesorios, pero en términos tales que no
lesione los derechos del acreedor hipotecario disminuyendo la garantía.
 El dueño puede enajenar (vender, aportar, permutar) o hipotecar la cosa hipotecada
art. 2.415. Si se estipulara lo contrario el pacto sería nulo absolutamente.
 La enajenación o constitución de una nueva hipoteca no perjudica al acreedor
hipotecario: en el caso de enajenación, el acreedor hipotecario tiene el derecho de
persecución (art. 2.428); y en el caso de constitución de una nueva hipoteca, el
acreedor hipotecario anterior goza de una preferencia art. (2.477).

Efectos de la hipoteca para el acreedor hipotecario

1. Derecho de Venta:
2. Derecho de Persecución
3. Derecho de Preferencia para el pago

Derecho de venta

El acreedor hipotecario tiene derecho a que se venda la finca hipotecada para que con
su producto se satisfaga su crédito. El art. 2.424 dispone que "el acreedor hipotecario
tiene para hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas los mismos derechos que el
acreedor prendario sobre la prenda". La remisión se entiende hecha al art. 2.397.

La hipoteca siempre constará en un título ejecutivo, puesto que la ley establece que el
contrato de hipoteca debe otorgarse por escritura pública, la cual tiene mérito ejecutivo;
y, si se cumplen los demás requisitos propios del juicio ejecutivo (deuda líquida,
actualmente exigible y no prescrita) para la realización de la finca hipotecada se
aplicarán todas las normas generales del juicio ejecutivo.

Derecho de persecución

Si la finca hipotecada pertenece a una persona distinta al deudor de la obligación

principal (a quien llamaremos tercer poseedor de la finca hipotecada), el acreedor
dispondrá de dos acciones: la acción personal, que emana de su derecho de prenda

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general, y que debe ejercitar contra el deudor; y la acción hipotecaria, que dirigirá
contra el tercer poseedor de la finca hipotecada.

Al ser un derecho real, concede el derecho de persecución. El art. 2.428 del C.C. dispone
que "La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien
fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido«.

El tercer poseedor NO puede oponerse a la acción hipotecaria solicitando que el

acreedor se dirija primero contra el deudor personal, y que sólo en el caso que éste no
pague se pueda ejercer la acción hipotecaria. (arts. 2.429 y 2.430 CC).

La acción de desposeimiento no es otra cosa que la denominación que recibe la acción

hipotecaria cuando se dirige contra el tercer poseedor de la finca hipotecada.

Extinción de la hipoteca
Se extingue por vía consecuencial cada vez que se extingue por cualquier modo la
obligación principal, conforme al principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal art. 2.434 inc. 1.

Por vía principal:

1. Evento que la condición resolutoria llegue al plazo.
2. Prórroga del plazo: Si el acreedor concede prórrogas de plazo al deudor de la
obligación principal, se extingue la hipoteca constituida por terceros
poseedores. En consecuencia, el acreedor, antes de conceder la prórroga,
deberá tener la precaución de exigir que el tercer poseedor la acepte, puesto
que de lo contrario perderá la garantía art. 1.649.
3. Por expropiación de la finca hipotecada. Los acreedores deben hacer efectiva la
garantía sobre la indemnización pagada.
4. Renuncia de la hipoteca. Esta renuncia debe ser solemne.
5. Purga o caducidad de la hipoteca. El art. 2.428 inc. 2 señala una excepción
al derecho de persecución: "no tendrá lugar contra el tercero que haya
adquirido la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez".

Requisitos de la purga de la hipoteca:

1) Que el tercero haya adquirido el inmueble en pública subasta, ordenada por
el juez.
2) Que se haya citado personalmente a los acreedores a quienes el inmueble
estaba hipotecado.
3) Que entre la citación a los acreedores y la subasta haya mediado el término
de emplazamiento.

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