Facultad de Ingeniería y Computación

Departamento de Ingeniería Civil

HABILITACIONES URBANAS

Curso: Arquitectura y Urbanismo

Docente: Arq. Ma. Verónica Lazo
 Normativa aplicable
- Ley Nº 29090, y sus modificatorias por
las Leyes Nº 29300, N° 29476, Nº 29566.
 Definición de habilitación urbana
Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en
urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución
de energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la
distribución de gas y redes de comunicaciones.

Art. 3º Ley 29090

 Habilitaciones Urbanas
Pueden ser ejecutadas en todo el territorio nacional a
excepción de zonas identificadas de:
 Patrimonio cultural
 Protección ecológica
 Zona de reserva nacional
 Zona de riesgo
 Inversión pública para equipamiento
 Reserva para obras viales
 Riberas de rios, lagos, o mares con limites no determinados
por iNRENAy/o la Marina de Guerra del Perú
 Alta dificultad de dotación de servicios públicos
3 TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA

a) Habilitación Urbana Nueva

b) Habilitación Urbana Ejecutada

c) Reurbanización
 Tipos de Habilitaciones Urbanas
De acuerdo con la nueva modificación de la ley 29090, Ley 30494 se consideran los siguientes
procedimientos:
 a) Habilitación Urbana Nueva: Aquella que se realiza sobre un terreno rústico. Puede ser
ejecutada por etapas; con venta garantizada de lotes, con construcción simultánea de vivienda
y/o del tipo progresivo.
 Tipos de Habilitaciones Urbanas

 b) Habilitación Urbana Ejecutada: Aquella que se ha ejecutado sin contar con la respectiva
licencia antes de la entrada en vigencia de la presente Ley. Su aprobación se realiza en vías de
regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas y de ser el caso, la recepción de las obras.
 Tipos de Habilitaciones Urbanas
 c) Reurbanización: Proceso a través del cual se recompone la trama urbana existente, mediante la
reubicación o redimensionamiento de las vías; puede incluir la acumulación y posterior subdivisión
de lotes, la demolición de edificaciones y cambios en la infraestructura de servicios; están sujetos a
los trámites de una habilitación urbana con construcción simultánea y no están sujetos a los aportes
adicionales a los existentes.
 Entidad competente para aprobar las HU
 Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las
municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en
el ámbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.
 Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a
silencio administrativo positivo.
 Según modificación efectuada por Ley 29476.
COMPONENTES DE UNA HABILITACIONES URBANAS
 Aportes reglamentarios
Las habilitaciones urbanas de conformidad con su área
bruta habitable, efectúan los siguientes aportes:

a) Para habilitaciones urbanas tipo 4.

 Recreación pública, ocho por ciento (8%)
 Ministerio de Educación, dos por ciento (2%).
 Otros fines, tres por ciento (3%).

b) Para habilitaciones urbanas tipo 5.

 Recreación pública, ocho por ciento (8%).
 Ministerio de Educación, dos por ciento (2%).
Porcentajes de habilitación urbana
 Efectos de la inscripción de los
documentos previos
Se entiende por información o documentos previos aquellos
que regulan el diseño o las condiciones técnicas que
afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación
de un predio y que, por lo tanto, es necesario recabar o
tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de
licencias de habilitación urbana y de edificación.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

 Certificado de Zonificación y Vías

Art. 14.1 Ley 29090

Es el documento emitido por las municipalidades

provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima,
en las que se especifican los parámetros de diseño que
regulan el proceso de habilitación urbana de un predio y
deberá contener los siguientes aspectos:
 A) Zonificación, de
acuerdo al Plan Integral B) Afectación de vías que
C) Usos de los suelos
de Zonificación, forman parte del Plan
permisibles y
aprobado por ordenanza Vial Provincial y/o
compatibles.
de la municipalidad Distrital.
provincial.

D) Coeficientes máximos E) Área de lote F) Cuadro de Aportes

y mínimos de edificación normativo. Reglamentarios.

G) Calificación de bien
cultural inmueble, de ser H) Fecha de emisión
el caso

Certificado de Zonificación y Vías

 Antecedente en la jurisprudencia
registral

La zonificación no constituye un acto inscribable

La zonificación a la que está sujeta un predio, no

constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse
de una limitación al uso del suelo que es aprobada
mediante ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicación de la norma
correspondiente, es decir, la publicidad legal.
Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
 Anotación preventiva de documentos
previos
El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de
Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente
a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida
registral del predio, en forma previa a la inscripción de la
habilitación urbana y siempre que se encuentren vigentes.
El plazo de vigencia del asiento será el del certificado.

Art. 31A del RIRP

 Art. 14.3 Ley 29090: Es el documento emitido por las
entidades prestadoras de servicios, que contiene:

A) Las condiciones técnicas

bajo las cuales se otorgará
el servicio, precisando las
obras e instalaciones de
infraestructura pública que C) La fecha de
deberán efectuar. emisión.

B) El plazo en que D) Fecha de

podrá accederse al vigencia.
servicio.

Certificado de Factibilidad de Servicios

Etapas del procedimiento administrativo de habilitación urbana

Art. 16 Reglamento Ley 29090

b) Recepción de las
Obras.

a) Aprobación del
Proyecto o licencia de
habilitación.
 ARTÍCULO 10°.-
MODALIDADES DE
APROBACIÓN
Modalidad A: Aprobación automática con firma de
profesionales
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto

por revisores urbanos o comisiones técnicas.

Modalidad D: aprobación con evaluación previa de comisión

técnica.

Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

 B. La ampliación de una
vivienda unifamiliar, cuya
A. La construcción de una C. La remodelación de una
edificación original cuente con
vivienda unifamiliar de hasta vivienda unifamiliar, siempre
licencia de construcción,
120 m² construidos, siempre que no implique modificación
declaratoria de fábrica o de
que constituya la única estructural, cambio de uso y/o
edificación sin carga, y la
edificación en el lote. incremento de área techada
sumatoria del área techada de
ambas no supere los 200 m².

D. La construcción de cercos de
E. La demolición total de
más de 20 m de longitud, F. Las obras menores de
edificaciones menores de tres
siempre que el inmueble no se ampliación y remodelación
(3) pisos de altura, que no
encuentre bajo el régimen en según lo establecido en el
cuenten con semisótanos y
que coexistan secciones de Reglamento Nacional de
sótanos, siempre que no haga
propiedad exclusiva y Edificaciones.
uso de explosivos.
propiedad común.

Las habilitaciones urbanas y las

G. Las obras de carácter militar o
edificaciones necesarias para el
policial de las Fuerzas Armadas y de
desarrollo de proyectos de inversión
la Policía Nacional, así como los
pública, de asociación público - privada
establecimientos de reclusión penal,
o de concesión privada que se realicen,
los que deben ejecutarse con sujeción
para la prestación de servicios públicos
a los Planes de Acondicionamiento
esenciales o para la ejecución de
Territorial y Desarrollo Urbano.
infraestructura pública.
Para obtener las
f. La demolición
licencias se debe total de
presentar ante la edificaciones hasta
municipalidad cinco (5) pisos de
competente el A. Las habilitaciones altura y/o que
Formulario Único de unidades D. Las obras de cuenten con
acompañado de C. Las edificaciones
prediales no ampliación o E. La construcción semisótanos y
los requisitos para fines de
mayores de cinco remodelación de de cercos en que el sótanos, siempre
establecidos. La B. Las habilitaciones vivienda unifamiliar,
(5) ha., que una edificación, con inmueble se que no requiera el
urbanas de predios multifamiliar o
municipalidad constituyan islas modificación encuentre bajo el uso de explosivos.
que cuenten con un condominios de
cuenta con un rústicas y que estructural, régimen en que No están
planeamiento vivienda no mayores
plazo de hasta conformen un lote aumento de área coexistan secciones contempladas las
integral aprobado a cinco (5) pisos y
15 días hábiles único, siempre y techada o cambio de de propiedad habilitaciones
con anterioridad. que no superen los
para la cuando no esté uso. Asimismo, las exclusiva y urbanas y
3 000 m² de área
verificación del afecto al Plan Vial demoliciones propiedad común. edificaciones que
construida.
expediente en Provincial o parciales. constituyan parte
edificaciones; y, Metropolitano. integrante del
20 días hábiles Patrimonio Cultural
para de la Nación
declaradas por el
habilitaciones
MC.
urbanas.
 F. Las
edificaciones de
uso mixto con
E. Las vivienda.
edificaciones para
fines diferentes
D. Las de vivienda, a
edificaciones para excepción de las
fines de vivienda previstas en la
C. Las multifamiliar,
habilitaciones Modalidad D.
quinta o
urbanas con condominios que
B. Las construcción
habilitaciones incluyan vivienda
simultánea, multifamiliar de
urbanas con donde el número,
A. Las construcción más de cinco (5)
habilitaciones dimensiones de pisos o 3,000 m²
simultánea que lotes a habilitar y
urbanas que se soliciten venta de área techada.
vayan a ejecutar tipo de viviendas
garantizada de a edificar se
por etapas, con lotes.
sujeción a un definan en el
planeamiento proyecto,
integral de la siempre que su
misma. finalidad sea la
venta de
viviendas
edificadas.
 L. Todas las
demás
edificaciones que
K. La demolición no se encuentren
total de contempladas en
edificaciones con las Modalidades
J. Locales para más de cinco (5)
espectáculos A, B y D.
pisos de altura, o
deportivos de que requieran el
I. Las hasta 20 000
edificaciones para uso de
ocupantes. explosivos.
mercados que
H. Las cuenten con un
edificaciones para máximo de
locales 15,000 m² de
G. Las comerciales,
intervenciones área techada.
culturales,
que se centros de
desarrollen en diversión y salas
predios, que de espectáculos
constituyan parte que,
integrante del individualmente o
Patrimonio en conjunto,
Cultural de la cuenten con un
Nación, máximo de
declaradas por el 30,000 m² de
Ministerio de área techada.
Cultura.
 A. Las habilitaciones urbanas de
predios que no colinden con áreas
urbanas o colinden con predios que
F. Las edificaciones para G. Los locales de
cuenten con proyectos de
mercados que cuenten con más espectáculos deportivos de
habilitación urbana aprobados y no
de 15 000 m² de área techada. más de 20 000 ocupantes.
ejecutados, por lo tanto, se
requiere de la formulación de un
planeamiento integral.

E. Las edificaciones para locales

B. Las habilitaciones urbanas de
comerciales, culturales, centros H. Las edificaciones para fines
predios que colinden con zonas
de diversión y salas de educativos, salud, hospedaje,
arqueológicas, bienes inmuebles
espectáculos que, establecimientos de expendio
integrantes del Patrimonio Cultural
individualmente o en conjunto, de combustibles y terminales
de la Nación o con áreas naturales
cuenten con más de 30 000 m² de transporte.
protegidas.
de área techada

C. Las habilitaciones urbanas, con

o sin construcción simultánea, D. Las edificaciones para fines
para fines de industria, comercio y de industria.
Usos Especiales (OU).
 A. En el caso del numeral
1, la Verificación
Administrativa, a cargo
de la municipalidad
respectiva, se realiza
sobre el 100% de los
expedientes presentados.

5.Verificación
Administrativa:
(Modalidad A,
B, C y D)
B. Para los numerales 2, 3 y
4, la Verificación
Administrativa se realiza de
acuerdo a lo previsto en el
artículo 32 de la Ley Nº
27444, Ley del
Procedimiento
Administrativo General.
En aquellas obras que cuenten con un Supervisor de Obra privado, este puede asumir
las funciones de Verificación Técnica. La Verificación Técnica es obligatoria en el 100%
de las licencias otorgadas.

La municipalidad respectiva verifica que las obras sean ejecutadas tal cual el
proyecto aprobado y las normas de construcción vigentes, está a cargo de
Inspectores Municipales, arquitectos o ingenieros colegiados y hábiles.

La municipalidad puede disponer la adopción de medidas provisionales de

inmediata ejecución que pueden consistir en lo siguiente:
 C. Cualquier
mandato de
hacer para
evitar perjuicio
B. Retirar bienes
a la seguridad
y equipos de
pública o al
construcción de
urbanismo y la
la vía pública e
imposición de
internarlos en
condiciones
depósitos
A. Suspender o para la
municipales
cesar en forma prosecución de
hasta la
provisional la la actividad
enmienda y pago
acción constructiva.
de la multa
constructiva. respectiva.
 ARTÍCULO 17°.- RECEPCIÓN DE
EXPEDIENTE Y OTORGAMIENTO DE
LICENCIA DE HABILITACIÓN
URBANA
El Formulario Único debidamente
sellado en el anexo, con el número de
expediente asignado y el de la
resolución de licencia; así como el pago
de los derechos, constituyen la licencia
de habilitación urbana y será devuelto
al interesado junto con las copias de
los documentos señalados en el artículo
16.

Opcionalmente, el interesado podrá

presentar hasta 3 juegos de copias de
la documentación técnica señalada en
el literal “h” del artículo 16, los que
serán devueltos, sellados y firmados
por quien recibe el expediente, sin
costo adicional alguno.
 Las cuales se
El cargo constituye describen en el
la Licencia Temporal, Reglamento de
que autoriza la Licencias de
ejecución de obras Habilitación Urbana
preliminares y Licencias de
Edificación.
 El funcionario municipal
que recibe el expediente,
lo deriva a la dependencia
correspondiente de la
municipalidad, para
realizar la verificación
administrativa.
Artículo 19°.- Recepción
de obras
 B. En el caso de que el titular
A. Formulario Único,
del derecho a habilitar sea C. En el caso de que sea
debidamente sellado con la
persona distinta a la que inició persona jurídica, debe
recepción y el número de
la habilitación urbana, debe presentar vigencia de poder
expediente asignado, es decir,
presentar los documentos de expedida por el Registro de
la licencia de habilitación
los literales B. y C. del artículo Personas Jurídicas.
urbana.
16.

E. Copia legalizada de las

minutas que acrediten la
D. Conformidad de obra de
transferencia de las áreas de F. Comprobante de pago por
servicios emitidos por las
aportes a las entidades derechos de recepción de
entidades prestadoras de los
receptoras, y/o comprobantes obras.
servicios públicos.
de pago de la redención de los
mismos.

G. Planos de replanteo de
trazado y lotización y de
ornamentación de parques y
memoria descriptiva. Deben
ser presentados en original y 4
copias impresas más 1 copia
en archivo magnético.
H. Declaración Jurada de
habilitación de los
profesionales que suscriben
los planos señalados en el
literal “G”.
ARTÍCULO 21°.- HABILITACIONES
URBANAS CON CONSTRUCCIÓN
SIMULTÁNEA
 Las habilitaciones urbanas que cumplen los requisitos de densidades, áreas y dimensiones de lotes normativos, en ellas se
A podrá incluir la autorización para suscribir contratos de venta garantizada de lotes. En este caso se podrá solicitar licencia
de edificación.

Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, cuya finalidad sea la venta de viviendas
edificadas, de acuerdo a los planos que se autorizaron en conjunto con la habilitación urbana. La licencia de
B edificación podrá ser solicitada por el propio Habilitador Urbano o por quien tenga el derecho correspondiente, y
obtenida ésta, procederá a edificar simultáneamente con el avance de las obras de habilitación urbana.

Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, deben incluir el tipo de vivienda a ser ejecutada,
C con los planos de arquitectura que se autorizaron. La licencia de edificación podrá ser solicitada por los adquirientes
de las áreas de propiedad exclusiva o por el propio Habilitador Urbano.

Para fines no residenciales donde el propio habilitador o los adquirientes podrán solicitar licencia de edificación. Obtenida
D ésta procederán a edificar de manera simultánea con el avance de las obras de habilitación urbana. No se permitirá la venta
de lotes para fines de autoconstrucción y/o autogestión.
 ARTÍCULO 22°.-
MODIFICACIONES AL
PROYECTO DE HABILITACIÓN
URBANA
 Se considera
modificación no En los casos que la
Se considera
sustancial las verificación del lote en
modificación En el caso de que el
habilitaciones campo se encuentre que el
sustancial aquella predio posea menor
urbanas que, en su predio posee menor o
que implique área, el interesado
ejecución, han mayor superficie que la
disminución de las podrá mantener su
requerido el inscrita en Registros
áreas con las cuales cuadro de aportes o
replanteo de lotes, Públicos, podrá concluir su
fue autorizada la solicitar a la
pero que mantienen trámite de recepción de
licencia de Comisión Técnica, al
el esquema aprobado obras previa rectificación
habilitación urbana. Revisor Urbano o al
en la licencia de del área del predio.
Las habilitaciones Pre verificador, esto
habilitación urbana;
urbanas que incurran En el caso de que el predio podrá solicitarse de
estas podrán concluir
en esta causal posea mayor área, manera conjunta al
normalmente su
deberán reiniciar el procederá la redención en trámite de recepción
trámite de Recepción
procedimiento de dinero de la diferencia de de obras.
de Obras, respetando
aprobación. aportes.
las áreas del cuadro
de aporte.
 Artículo 24°.- Habilitaciones Urbanas de
Oficio
 La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser impulsada
por los propietarios de predios que figuren en el registro
municipal como urbanos y se mantengan en los registros
públicos como rústicos, aun cuando cuentan con obras y
servicios similares a las áreas urbanas inmediatas. Los requisitos
y condiciones para obtener de las municipalidades la habilitación
urbana de oficio se establecerán en el Reglamento de Licencias
de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
ARTÍCULO 25°.-
REQUISITOS

B vigencia del poder
•En el caso de que quien
A propietario del predio, debe
•Formulario Único,
debidamente suscrito por el
solicitante y, de ser el caso,
por los profesionales
responsables.
C firmados por los
•En los casos de persona
solicite la licencia no sea el
acreditar la representación
del titular.
E
•Comprobante de pago de la
licencia de edificación.
D
•Documentación técnica
compuesta por los planos
profesionales de cada
especialidad.
jurídica, se acompaña la •Para ampliaciones,
modificaciones así como
correspondiente del obras menores, solo deben
representante legal, con presentar: plano de
una vigencia no mayor de ubicación y arquitectura y la
30 días desde su emisión declaración jurada de
en los RRPP. habilitación profesional del
arquitecto responsable del
proyecto.
•Esta documentación debe
ser presentada en original y
1 copia.
•En la demolición total de
edificaciones menores a 3
pisos, siempre que no
constituyan parte del
Patrimonio Cultural de la
Nación o que no requiera el
uso de explosivos, se debe
presentar la Carta de
Seguridad de obra firmada
por un ingeniero civil,
acompañando declaración
jurada de habilitación
profesional.
 Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y los
A profesionales responsables, en el que se indica el número de recibo de
pago del trámite de la licencia y fecha de pago.

En el caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio,

B debe acreditar la representación del titular.

En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder

C correspondiente, del representante legal, con una vigencia no mayor de 30
días desde su emisión en los RRPP.

D Declaración Jurada de habilitación profesional.

E Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva de vivienda multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.

Se debe presentar como parte de los planos de proyecto de estructuras, según sea el caso, el plano de
sostenimiento de excavaciones, de acuerdo con el artículo 33 de la Norma E 050 acompañado de la memoria que
F precise las características de la misma, además de las edificaciones colindantes indicando el número de pisos y
sótanos, complementando con fotos; asimismo, el estudio de mecánica de suelos, según los casos que establece el
reglamento. Esta documentación debe ser presentada en original y 2 copias impresas. En los casos de
remodelación, ampliación o demoliciones parciales, se exigirá la declaratoria y planos de la edificación existente.

Informe técnico de los Revisores Urbanos, de ser el caso.

G
Para proyectos multifamiliares, se adjunta póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), o la de Responsabilidad Civil según
las características de la obra, de acuerdo a lo que establece el Reglamento, con una cobertura por daños materiales
H y personales a terceros. Este documento se entrega obligatoriamente a la Municipalidad como máximo el día hábil
anterior al inicio de la obra y debe tener una vigencia igual o mayor a la duración del proceso edificatorio.
a. Formulario Único,
debidamente suscrito por el
solicitante y los profesionales
responsables, en el que se
indica el número de recibo de
pago del trámite de la licencia
y fecha de pago.
b. En caso de demoliciones
totales o parciales, debe
acreditar cargas y gravámenes
sin limitaciones, caso contrario
se acredita la autorización del
acreedor.
c. En el caso de que quien
solicite la licencia no sea el
propietario del predio, debe
acreditar la representación e. Certificado de factibilidad
del titular. de servicios para obra
d. En los casos de persona nueva de vivienda
jurídica, se acompaña la multifamiliar o fines
vigencia del poder diferentes al de vivienda.
correspondiente, del f. Declaración Jurada de
representante legal, con una habilitación profesional.
vigencia no mayor de 30
días desde su emisión en los
Registros Públicos
g. Se debe presentar como parte de
los planos de proyecto de
estructuras, según sea el caso, el
plano de sostenimiento de
excavaciones, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 33 de la
Norma E 050, además en el caso de
edificaciones situadas en laderas;
acompañado de la memoria que
precise las características de la
misma, además de las edificaciones
colindantes indicando el número de
pisos y sótanos, complementando
con fotos; asimismo, el estudio de
mecánica de suelos. También
presentar como parte del proyecto el
plano de seguridad y evacuación
cuando se requiera la intervención de
los delegados ad hoc del CENEPRED.
Esta documentación debe ser
presentada en original y 1 copia
impresa.
h. Estudio de Impacto Ambiental,
que es aprobado conforme a la
normatividad del SEIA. Se
exceptúa de lo dispuesto en el
presente literal a las edificaciones
de vivienda, comercio y oficinas
en áreas urbanas. Las
autoridades locales incorporan en
los Planes Urbanos y demás
instrumentos de
acondicionamiento territorial y
desarrollo urbano, los criterios de
ocupación racional y sostenible
del territorio.
i. Estudio de Impacto Vial,
únicamente en los casos que el
Reglamento Nacional de
Edificaciones lo establezca y con
los requisitos y alcances
establecidos por el MVCS. El
Reglamento Nacional de
Edificaciones desarrolla los
criterios, condiciones,
características, alcances y
requisitos que deben reunir los
documentos y planos que
permitan la evaluación del
impacto vial de las edificaciones
proyectadas, que serán materia
de evaluación y verificación de
acuerdo a la modalidad de
aprobación que corresponda..

j. Informe Técnico de los Revisores
Urbanos o Dictamen de la Comisión
Técnica, según corresponda.
k. Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista) o
la Póliza de Responsabilidad Civil, según
las características de la obra que se vaya
a ejecutar, con una cobertura por daños
materiales y personales a terceros y
como complemento al Seguro.
Complementario de Trabajo de Riesgo
previsto en la Ley N° 26790, Ley de
Modernización de la Seguridad Social en
Salud. Este documento se entrega
obligatoriamente a la Municipalidad
como máximo el día hábil anterior al
inicio de la obra y debe tener una
vigencia igual o mayor a la duración del
proceso edificatorio.
l. Los otros requisitos correspondientes a
los proyectos de habilitación urbana y/o
de edificación que involucren bienes
inmuebles integrantes del Patrimonio
Cultural de la Nación o ubicados en el
entorno de dichos inmuebles o predios.
• Los documentos a que se refiere este
artículo deben ser presentados en
original y 1 copia, excepto en los casos
en los que se ha precisado un número
de copias diferente.
• Ninguna autoridad puede establecer
requisitos a las establecidas. La
inobservancia constituye barrera
burocrática ilegal de acuerdo a lo
dispuesto en la Ley Nº 30056.
 Los requisitos enumerados en el artículo 25 de la presente Ley, tienen la
condición de declaración jurada de las personas que los suscriben; por tanto, el
funcionario municipal que reciba el expediente sólo se limitará a verificar la
presentación de los requisitos exigidos
 Modalidad A; El cargo del Formulario Único, debidamente sellado con la
recepción y el número de expediente asignado y el pago de los derechos de
licencia, la misma que, conjuntamente con las copias de los documentos
presentados, incluidos 2 juegos de copias de la documentación técnica y 5
juegos de copias de la documentación técnica señalada en el literal g. del
artículo 25, en el caso de las Modalidades B, C y D, serán devueltos en el mismo
acto a quien presente el expediente, sin costo adicional.
 En las modalidades C y D, con la aprobación del proyecto en la especialidad de
arquitectura y de estructura, los administrados pueden solicitar la licencia
temporal con la que pueden iniciar las obras de edificación.
 El administrado puede optar por solicitar la conformidad de obra y
la declaratoria de edificación anticipadas a nivel de casco no
habitable, para edificaciones destinadas a vivienda, oficina y
comercio; solo en las modalidades B, C y D; cuyo proyecto se
encuentre financiado por una entidad financiera o con las garantías
respectivas.
 Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento
que registre la ejecución de la obra a nivel de casco no habitable
que debe presentarse al momento de solicitar la conformidad de
obra anticipada, de acuerdo a los alcances que se establecen en el
Reglamento respectivo.
Modalidad A: Aprobación automática
La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos,
siempre que constituya la única edificación en el lote.
a. La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original
cuente con licencia de construcción o declaratoria de fábrica, y la
sumatoria del área construida de ambas no supere los 200 m².
b. La remodelación de una edificación, sin modificación estructural ni
aumento de área construida.
c. La construcción de cercos de más de 20 m hasta 1 000 m de
longitud.
e. Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter
policial de la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de
reclusión penal, los que deberán ejecutarse con sujeción a los Planes de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano
Modalidad B: Aprobación automática con firma de
profesionales responsables
a.Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta
cinco (5) pisos, o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar de
hasta cinco (5) pisos, siempre que el proyecto tenga un máximo de 3 000
m². de área construida.
b. La construcción de cercos mayores a 1 000 m. de longitud
 Modalidad B: Con firma de profesionales
responsables
 El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia
temporal que permite iniciar las obras preliminares.
 La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días para
verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución
del proyecto.
 Después de la verificación sin observaciones, se otorga
la licencia definitiva que autoriza la continuación de
las obras.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de
proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.
a. Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o condominios
que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más
de 3 000 m². de área construida.
b. b. Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las
previstas en la Modalidad D.
c. Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
d. Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles,
previamente declarados.
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de
proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.
a. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión
y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con
un máximo de 30 000 m² de área construida.
b. Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000
m² de área construida.
c. Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.
hk. Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en
las Modalidades A, B y D.
 Modalidad C: Evaluación previa de proyectos
por revisores urbanos o comisiones técnicas
 1. Revisores urbanos:
 El cargo de presentación del expediente ante la
municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este
momento iniciar las obras.
 2. Comisiones técnicas:
 La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5
días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar
el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de
Comisión Técnica
a. Las edificaciones para fines de gran industria o industria básica.
b. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de
diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto,
cuenten con más de 30 000 m². de área construida.
c. Las edificaciones para mercados que cuenten con más 15 000 m² de
área construida.
Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de
Comisión Técnica
a. Locales de espectáculos deportivos de más de 20,000 ocupantes. La
inscripción, en Registros Públicos, de las habilitaciones urbanas autorizadas
por las Modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de
obras. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana, aprobado por la
municipalidad de forma automática, podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo
responsabilidad del
promotor.
 Modalidad D: Aprobación con evaluación
previa de comisión técnica

 La municipalidad convocará a la comisión en el

plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá
40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido
este plazo sin pronunciamiento, se aplica el
silencio positivo.

 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

 VIGENCIA DE LICENCIAS.
Las licencias de habilitación y de edificación, reguladas por la presente
Ley, tendrán una vigencia de treinta y seis (36) meses, prorrogables por
doce (12) meses calendario y por única vez.

La prórroga deberá solicitarse dentro de los treinta (30) días calendario,

anteriores al vencimiento de la licencia otorgada, sin costo adicional
alguno.

El inicio de la vigencia de las licencias será computado para todas las

Modalidades, a partir del ingreso del expediente a la municipalidad
respectiva.

Cuando se trate de una habilitación urbana o edificaciones a ejecutarse

por etapas, se podrá solicitar una licencia por cada etapa, en base a un
proyecto integral cuya aprobación tendrá una vigencia de diez (10) años
 Actos inscribibles

1. Independización o parcelación de predios rústicos para

habilitaciones urbanas - Planeamiento integral.

2. Documentos previos.

3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de habilitación

urbana).

4. Recepción de obras de habilitación urbana.

 Inscripción registral de la primera etapa
de la H.U.
“La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones
urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se
realizará únicamente con la recepción de obras, a
excepción de las habilitaciones urbanas con construcción
simultánea y venta garantizada de lotes en las que se
realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de
fábrica y la preindependización. Sin embargo, el
proyecto de habilitación urbana aprobado por la
municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo
responsabilidad del promotor.”
Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
 Anotación preventiva de la licencia de
habilitación urbana

- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta

garantizada de lotes.

- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad,

bajo responsabilidad del promotor.

- Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP, que recogía

el anterior texto del artículo 10 de la Ley 29090 según el
cual solamente era registrable la HU aprobada por la
modalidad B y la C con revisores urbanos.
 Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia
A) Modalidad B: Resolución municipal que aprueba la
licencia definitiva.

Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU debidamente

sellado y con Nº de expediente asignado, el anexo “D”
con el sello de pago de la autoliquidación y comprobante
de pago.

Modalidad C - Comisión técnica y Modalidad D:

FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente
asignado, comprobante de pago del derecho respectivo.
 Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia
B) Planos de ubicación y localización del terreno, y de
trazado y lotización presentados ante la Municipalidad
respectiva.

C) Memoria descriptiva.

Se regula prevalencia del plano.

Se permite presentación de copia digital de planos y
memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo
positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de
habilitación urbana presentado ante la municipalidad.

B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva).

C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario presentada

ante la municipalidad en el sentido que operó el silencio
administrativo positivo.
 Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº
29060
Art. 2º.- Aprobación automática
Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarán automáticamente
aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la entidad no
hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente, no siendo
necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para
que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).

Art. 3º.- Aprobación del procedimiento

No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar una D.J.
ante la propia entidad que configuró dicha aprobación ficta, con la
finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o
terceras entidades (...) constituyendo el cargo de recepción de
dicho documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria de
la solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto notarial,
surtiendo los mismos efectos.
 Ley del Procedimiento Administrativo General
Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo
188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a
silencio administrativo positivo quedarán
automáticamente aprobados en los términos en que
fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o
máximo, al que se adicionará el plazo máximo
señalado en el numeral 24.1 del artículo 24 de la
presente Ley*, la entidad no hubiere notificado el
pronunciamiento respectivo. La declaración jurada a la
que se refiere el artículo 3 de la Ley 29060 no resulta
necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante
la misma entidad.
* Reforma según D.Leg. Nº 1029
 Contenido del asiento de anotación
preventiva de la licencia
A) Número asignado al expediente y fecha de recepción, o
número de resolución, de ser el caso.
B) Cuadro general de distribución de áreas (área total de
predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de
aportes, área de compensación si hubiere, área total de
vías públicas + datos relevantes).
C) De ser el caso, autorización de venta garantizada
Se prevé caducidad de anotación al vencimiento de
vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP
 Preindependización
- Se extenderá sobre la base de planos de trazado y
lotización y memoria descriptiva.
- Puede presentarse documento privado simple con la
descripción de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad comprende a las
“partidas preindependizadas”* y a las
“anotaciones preventivas” al caducar la
anotación del proyecto.
* Efecto: cierre
Art. 31F RIRP
 Compraventa garantizada

Se anotarán en la partida preindependizada:

- Compraventa garantizada
- Cesión de posición contractual

La inscripción definitiva se efectúa con

inscripción de la recepción de obras.

Art. 31G RIRP

 Inscripción de la recepción de obras

“El FUHU con la recepción de obras de habilitación urbana,

el plano de replanteo de trazado y lotización, la memoria
descriptiva y la resolución de recepción de obras,
debidamente sellados por la municipalidad son los
documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción
registral de la habilitación urbana y a la inscripción
individualizada de los predios urbanos generados durante
este proceso.”
Art. 20 Ley 29090
 Título inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.

B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización + memoria
descriptiva.
- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se requerirá
plano de replanteo, sino de trazado y lotización.
- Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de licencia.
Art. 31H RIRP
 Título inscribible de recepción de obras
por silencio administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción de obras
presentado ante la municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración jurada del
propietario presentada a la municipalidad en el sentido
que operó el silencio administrativo positivo.

Art. 31K RIRP

 Contenido del asiento de recepción de obras
A) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la
recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio administrativo
positivo se indicará la fecha de presentación del
expediente a la municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área del predio
habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes,
área de compensación, área de vías públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán en
definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP
 Modificación de lotes preindependizados y
transferidos
1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área,
linderos y medidas de lotes transferidos:
Registrador inscribirá las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos, se requerirá el previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de
lotes excluidos. Art. 31J RIRP.

* Instrumento público (= transferencia)

 Reglas para identificación de lotes
modificados
1. Variación de los lotes puede ser verificada por el
Registrador.
2. Variación de los lotes puede requerir informe del
Área de Catastro.
3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerirá modificar o aclarar
título* que dio lugar a la anotación de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP
 Recepción parcial de obras
 Cuando se apruebe la recepción parcial de
obras, se independizará el área recepcionada,
quedando en la partida matriz el área pendiente
de ejecución.
 Si existen aportes pendientes de efectuar en la
etapa recepcionada, se extenderá un asiento en
el rubro d) de la partida matriz, haciendo
constar esta circunstancia.
 Constituye acto previo la inscripción del
planeamiento integral en la partida matriz.
 Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP
 Regularización de habilitaciones urbanas
ejecutadas
 Presupuestos:
 Solo podrán regularizarse HU ejecutadas
hasta el 25/9/2007, acreditadas mediante
documento de fecha cierta.
 Puede estar referida a la aprobación del
proyecto o a la recepción de obras.
 La municipalidad denegará la solicitud de
regularización si se incumple la zonificación y
diseño de vías.
 Se aprueba mediante resolución municipal.
 Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
 Título inscribible para la regularización
conforme al RIRP
 Resolución municipal que aprueba el proyecto o
la recepción de obras.

 Planos de ubicación, localización y de trazado y

lotización.

 Memoria descriptiva.
 Art. 31Ñ RIRP
 Habilitaciones urbanas de oficio
 Presupuesto:
 Predios registrados como rústicos pero que
se encuentran ubicados en zonas urbanas
consolidadas, con edificaciones y servicios
públicos.
 * Las municipalidades deberán identificarlos
y emitir de oficio la resolución que lo declare
de naturaleza urbana. La inscripción en el
Registro será gestionada por el propietario.
 Art. 24 de la Ley.
 Título inscribible conforme al RIRP
 - Si la habilitación urbana comprende el íntegro
del predio inscrito: es suficiente la resolución
municipal.
 - Si el predio habilitado forma parte de otro de
mayor extensión: Además de la resolución, se
requiere, plano perimétrico del área habilitada
y de la remanente, memoria descriptiva
cuando los datos relativos al área, linderos y
medidas perimétricas no consten en el plano.
 - Se independizará el área habilitada.
 Art. 31-O RIRP
 Jurisprudencia registral

 Inaplicación del silencio administrativo

pos¡tivo a una habilitación urbana de oficio
 “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se
refiere el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse
de una declaración de la administración que nace
de oficio y no como consecuencia de una solicitud
de parte, no le es de aplicación el silencio
administrativo positivo”.

 Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
 Compensación de áreas
 Es la permuta de áreas que realizan los propietarios
de predios colindantes con la finalidad de completar
el diseño del proyecto de habilitación urbana.
 No constituye acto previo para la inscripción de la
aprobación del proyecto o de la recepción de obras,
cuando la compensación de áreas es futura. En este
caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que
se encuentran fuera del perímetro del predio
registral.

 Inscrita la compensación, los lotes se integran a la

habilitación si fueron considerados dentro del área
útil.
 Art. 31M RIRP
 Jurisprudencia registral
 Compensación de áreas en habilitaciones
urbanas
 “No constituye un acto previo para la inscripción de la
compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la
inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la
recepción de obras a fin de incorporar dentro de la
lotización a las porciones compensadas. En tal
sentido, como acto posterior deberá registrarse la
modificación de la habilitación urbana a fin de
integrar los lotes ya completos como consecuencia de
la compensación registrada, siendo que en dicho
título deberá precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de los lotes completos como
consecuencia de la compensación y el área útil de la
urbanización”.
 Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L

 HU para uso de vivienda con bienes
comunes
 1. Inscripción de la recepción de obras o la
aprobación del proyecto.

 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento

interno.
 No constituye acto previo la inscripción de la
declaratoria de fábrica.

 Art. 31N RIRP

 Habilitaciones urbanas aprobadas con
anterioridad

 “La inscripción de la habilitación urbana y de la

declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a
los instrumentos otorgados de conformidad con
las normas vigentes a la fecha de su aprobación o
declaración”.

 Décima disposición transitoria RIRP.

 Replanteo de urbanización o
reurbanización
“Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se denomina
reurbanización al replanteo de una urbanización o lotización que
conlleve la recomposición de la trama urbana existente mediante la
reubicación o redimensionamiento de las vías y la acumulación y
subdivisión de lotes.
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la reurbanización
está sujeta a los trámites correspondientes a una habilitación urbana,
razón por la que el título en mérito al cual se inscribirá este acto, será la
resolución municipal que la aprueba, acompañada de los planos y
memorias descriptivas correspondientes”.
Resolución Nº 824-2010-SUNARP-TR-L
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS TRANSITORIAS
REGULARIZACIÓN

HABILITACIONES EDIFICACIONES
URBANAS ANTES DE LA EJECUTADAS SIN
VIGENCIA LEY N° 29090 LICENCIA O QUE NO
TIENEN CONFORMIDAD
DE OBRA
DESPUÉS DE JULIO DE 1999 HASTA EL
27 DE SETIEMBRE DEL 2008

PUEDEN SER
REGULARIZADAS

CONFORME PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO EN EL REGLAMENTO DE

LICENCIAS DE HABILITACIONES URBANAS Y LICENCIAS DE EDIFICACIÓN

PLAZO 2 AÑOS
(a partir de la vigencia)
 Independización de predios rústicos
 Proceso de división de un predio rústico para
destinar las porciones resultantes a una
habilitación urbana.
 Importancia de contar con un plan
de habilitación urbana
 Seguridad: No sólo garantiza la permanencia y estabilidad, sino
que también asegura sistemas de evacuación ante cualquier siniestro
y reduce el riesgo de accidentes a las personas.
 Funcionalidad: Detalla las dimensiones y el uso de los espacios,
la factibilidad de servicios básicos y la accesibilidad a personas con
discapacidad.
 Habitabilidad: Asegura la salubridad e higiene y la protección
térmica y sonora para el confort e integridad de las personas.
 Adecuación al entorno y protección del medio ambiente: El
plan se adecúa al entorno sin dañar las características de la zona y
asegurándose de que las futuras edificaciones no degraden el medio
ambiente.