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REALES
Derechos reales no enumerados: los derechos reales no pueden ser quitados ni modificados por las leyes
posteriores, por ende los derechos creados con anterioridad al codigo civil subsisten
Convalidación:
Principio del nemo plus iuris 3270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más
extenso que el que gozaba.
Criterio general adoptado por el código es el art. 2504 que establece la convalidación de los actos por la sola
adquisición de la calidad requerida por la ley para constituir o transmitir el derecho. “Si el que transmitió o
constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese
que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o
constitución”
No es convalidable la hipoteca. 3126 “La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será valida ni por
la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble
pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal”.
Posesión poseedor será quien se comporte como titular de un derecho real, con independencia de que lo
tenga o no en realidad.
Posesión 2351. Habrá posesión de las cosas (objeto), cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una
cosa bajo su poder (corpus), con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (animus
domini).
Conforme a ello soy poseedora sin interesar si tengo efectivamente el derecho de dominio. Si lo tengo, seré
propietaria y poseedora, pero puedo ser propietaria y no ser poseedora o viceversa. Hay posesión solo sobre
las cosas corporales, nunca sobre objetos intelectuales.
Tenencia: 2352. E1 que tiene efectivamente una cosa (corpus), pero reconociendo en otro la propiedad (falta
animus domini), es simple tenedor de la cosa (objeto), y representante de la posesión del propietario, aunque
la ocupación de la cosa repose sobre un derecho. Es lo opuesto a la posesión.
Elementos: para Savigny los elementos de la posesión son dos: corpus y el animus domini (en el momento
de la adquisición deben encontrarse ambos). Y par la tenencia solo el corpus.
Para Ihering el único elemento para demostrar la posesión es el corpus. Se reemplazaría el animus domini
por la norma legal.
Para Saleilles requiere también corpus y animus domini poniendo su asiento sobre el factor económico, la
causa en virtud de la cual comenzó la relación con la cosa y el estado espiritual de la persona.
Poseedores legítimos: 2355. La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido
en conformidad a las disposiciones de este Código.
La cuasi posesión son cuasi poseedores los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales
distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis. Esta cuasi posesión consiste en
el goce que tiene aquel a quien pertenece. El régimen jurídico de la posesión y de la cuasi posesión es el
mismo, ya que el código no adopta figuras intermedias como la posesión derivada y la cuasi posesión.
Yuxtaposición local: es una relación de mero contacto físico con la cosa, sin voluntad relevante de tener ese
contacto físico. Ej.: estando dormida me ponen un objeto en la mano.
Vinculo de dependencia: quienes detentan la cosa por razones de servicio. Ej. El obrero con las maquinas
de la fabrica donde trabaja.
Vinculo de hospedaje: ej. La relación que existe entre el pasajero de un hotel y los muebles y la habitación
que ocupa.
Vinculo de hospitalidad: ej. La relación de un huésped con el inmueble y los muebles de la habitación que
ocupa.
Naturaleza jurídica:
Opinan que es un hecho: Savigny opina que la posesión es un hecho con consecuencias juridicas, pues su
basamento se encuentra en circunstancias fácticas que constituyen el corpus. Lo mismo opina Mackeldey y
Windscheid.
Los que la consideran un derecho: Ihering derecho real y Monitor dice que es un derecho real y personal.
Fundamento de la protección posesoria: teorías absolutas son las que basan la protección en la posesión
misma. Teorías relativas (Savigny e Ihering) sostienen que la posesión se protege como medio de proteger
otras instituciones y no por ella misma, como la persona y la propiedad.
La coposesión: 2409. Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa indivisible, y
cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa.
2401. Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa. La
posesión es exclusiva.
2406. Si la posesión hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar posesión
de una o alguna de ellas separadamente: es indispensable tomar la posesión de cada una de ellas, aunque
la tradición se hubiese hecho conjuntamente.
2407. Para tomar la posesión de parte de una cosa indivisible, es necesario que esa parte haya sido
idealmente determinada.
2408. Cuando la cosa es indivisible, la posesión de una parte importa la posesión del todo.
2410. Para tomar la posesión de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido
material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.
En relación con los terceros rige el Art. 2409, así cada poseedor se considera poseedor del todo.
En las relaciones de los coposesores entre si rigen el 2407 y 2410, es decir que cada coposeedor se considera
poseedor de una parte ideal.
Clasificación la posesión 2355. La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real,
constituido en conformidad a las disposiciones de este Código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un
título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del
que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla. [Se considera legítima la adquisición de
la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.] (parrafo agregado por ley 17.711.)
En caso de compraventa de inmuebles mientras no se firme la escritura publica y se la inscriba en el registro
de la propiedad, el único propietario de la cosa es el vendedor, aunque se haya hecho tradición de ella al
adquirente por boleto de compraventa. Para transferir el dominio se requiere: titulo, modo e inscripción, por lo
que la suscripción de un boleto de compraventa queda confinado al ámbito de los derechos personales.
Con respecto al agregado del Art. 2355 se han sostenido diversas posiciones:
Bustamante Alsina: se trataría de nuevo supuesto de dominio imperfecto.
Laquis M.: es un posesión legítima en si misma o una posesión legitima impropia.
Mendoza en pleno: que lo que la ley califica de legítima es a la adquisición de la posesión, pero no a
la posesión adquirida en si misma, que siempre será posesión ilegitima aunque de buena fe.
López de Zavalia: aunque no lo es la posesión en las condiciones del agregado se considera legítima.
Borda: sostiene que la buena fe se refiere a la celebración del boleto y no a la posesión adquirida a
consecuencia de el.
Buena fe, correlacionar con art. 4006 y su nota. 4006. La buena fe requerida para la prescripción, es la
creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa
la creencia para configurara la buena fe es necesario el elemento objetivo: el titulo debe existir, no obstante
basta con el titulo putativo. Los vicios de forma del titulo hacen suponer mala fe en el poseedor. La buena fe
se presume hasta que se pruebe lo contrario salvo los casos en que la mala fe se presume (conocimiento del
poseedor que adquirió cosas robadas de la existencia de anuncios de perdida o hurto de los mismo, compra
de una cosa a persona sospechosa por no tener medio o capacidad para adquirirlas, y vicio de forma en el
titulo de adquisición)
Buena fe en la percepción de los frutos. Cada acto constituye un hecho aislado e independiente, es decir se
va a juzgar en cada acto la buena o mala fe.
Titulo putativo: es un caso especial de posesión de buena fe 2357. E1 título putativo equivale a un título
realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su
favor, o para extender su título a la cosa poseída.
La posesión será viciosa Los vicios de la posesión son siempre relativos, solo los puede alegar el que los
sufrió.
Cuando fuera de cosas muebles adquiridas por:
Hurto
Abuso de Confianza. Intervención del titulo
Estelionato. Implica contratar a sabiendas sobre osas litigiosas, prendadas, embragadas como si estuviesen
libres o sobre cosas ajenos como si fueran propias
Y siendo de inmuebles cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria cuando se
tuviese por un abuso de confianza
Clandestinidad. Actos que el poseedor realiza para ocultar la toma de posesión o su continuación.
Accesión de posesiones: es la suma de dos posesiones, para llegar a obtener la posesión anual a los efectos
de intentar las acciones posesorias propiamente dichas, y alcanzar el número de años necesarios para
usucapir. Así deben distinguirse dos supuestos: sucesión a titulo universal, no hay dos posesiones distintas
sino una misma posesión. En la sucesión a titulo singular, como las posesiones están separadas ad initio
pueden unirse, sumarse o accederse.
Intervención de titulo: es el cambio de la causa o titulo en virtud del cual se esta poseyendo o teniendo la
cosa. 2353. Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El
que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se
pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que
continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.
La causa de la posesión puede cambiarse por acuerdo de partes, así se originan las figuras del constituto
posesorio y la de la traditio brevi manu. Y también puede cambiarse cuado el tenedor manifiesta por actos
exteriores su voluntad de convertirse en poseedor, es decir de intervenir el titulo de su posesión.
Adquisición de la posesión adquirir la posesión es asumir el poder de disponer físicamente de la cosa para
si, aquí deben reunirse los dos elementos de la posesión corpus y animus domini. Luego, la posesión se
conserva solo ánimo
Adquisición unilateral:
2373. La posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya; salvo lo
dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión.
2382. desposesión La posesión de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisión de ellas,
se toma únicamente por el acto material de la ocupación de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los
inmuebles en igual caso por la ocupación, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina.
Ocupación: originario. 2375. Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la
ocupación según las disposiciones de este Código, la posesión quedará adquirida con la mera aprehensión.
Adquisición bilateral:
Tradición hay una entrega y recepción voluntaria. Requiere actos materiales y es un acto jurídico real.
La Tradición posesoria.
Tradición de muebles: 2381. La posesión de las cosas muebles se toma únicamente por la tradición entre
personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisión de la posesión.
Tradición de cosas muebles que no están presentes (simbólica o tacita), se entiende hecha por la entrega de
los conocimientos, facturas, etc., en los términos que lo dispone el Código de Comercio; o cuando fuesen
remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entregue al agente que deba
transportarlas, con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisión.
Tradición de cosas muebles que están presentes.(tradición efectiva) 2385. Si la cosa cuya posesión se trata
de adquirir estuviere en caja, almacén o edificio cerrado, bastará que el poseedor actual entregue la llave del
lugar en que la cosa se halla guardada.
Tradición de cosas muebles futuras: 2376. Tratándose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los
inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etc., se entiende que el adquirente ha tomado posesión
de ellas desde que comenzó a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble. Una ves separadas aunque
se dejen en le mismo terreno la posesión corresponde al que los ha extraído.
Tradición de cosas muebles representativas de valor: La tradición de acciones endosables, se juzgará hecha
por sólo el endoso, sin ser necesaria la notificación al deudor. Las acciones al portador se juzgarán
transmitidas por la sola tradición efectiva de los títulos. La tradición de instrumentos de crédito sólo se juzgará
hecha, cuando fuese notificada al deudor, o aceptada por él.
Tradición de inmuebles. 2379. La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha
por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del
que la recibe, con asentimiento del que la entrega. 2380. Puede también hacerse la tradición de los inmuebles,
desistiendo el poseedor de la posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble
en presencia de él, y sin oposición alguna. 2384. Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura,
percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su
ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.
La posesión vacua 2383. Para juzgarse hecha la tradición de los inmuebles, no estando el adquirente en la
simple tenencia de ellos, es necesario que el inmueble esté libre de toda otra posesión, y sin contradictor que
se oponga a que el adquirente la tome. Es el requisito de la posesión vacua. Porque si hay controversia no
puede entregarse la posesión.
Tradiciones abreviadas
Tradición Brevi-manu. Es decir cuando la cosa cuya posesión se quiere adquirir se encuentra ya en poder del
futuro adquirente por virtud de otra relación el código admite que se prescinda de la tradición
La tradición por indicación. 2387. No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir
la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de
ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro.
La tradición por constituto posesorio Es un caso de tradición abreviada en el que la posesiona se transforma
en tenencia por la simple convención sin que existan actos exteriores, el poseedor pasa a ser tenedor. Ej. C
propietario de un inmueble en el que vive le vende a B, pero por una razón cualquiera permanece ocupando
el inmueble
Art. 2462:
3. El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente.
6. El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla
pertenece a otro.
Adquisición por representante la posesión puede adquirirse por si o a través de un representante, ya sea
este voluntario (mandatario) o legal, y aun por u tercero que obra sin mandato (gestor de negocios)
2396. Para la adquisición de la posesión por medio de un tercero, no es preciso que la voluntad del mandante
coincida con el acto material de su representante.
En la adquisición de la posesión por representante legal, la capacidad y la buena fe se juzga teniendo
en cuenta a la persona del representado
En caso de conflicto entre el tradens y el representante en el sentido que este ultimo pretende adquirir
la posesión para el y el tradens para el accipiens (representado), como resuelve el Código la cuestión?
2395. Aunque el representante manifieste la intención de tomar la posesión para sí, la posesión se adquiere
para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesión sea adquirida para el
representado.
Conservación de la Posesión.
Conservación solo animo (por el mismo poseedor) 2445 .Es decir que es suficiente el solo animo o intención
para conservar la posesión y esta intención se presume. Ello ocurre cuando otro no haya adquirido la posesión,
y mientras la perdida sea transitoria.
Conservación por otro
2446. La posesión se conserva, no sólo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud
de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee.
Persistencia de la posesión en caso de voluntad contraria, abandono, incapacidad o fallecimiento del
representante. 2447. La posesión subsiste, aun cuando el que poseía a nombre del poseedor, manifestare la
voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere,
o éste o su representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesión.
Error del representante sobre la persona del verdadero poseedor. 2448. La posesión de una cosa se conserva
por medio de los que la tienen a nombre del poseedor, no sólo cuando la tienen por sí mismos, sino también
cuando la tienen por otros que los creían verdaderos poseedores, y tenían la intención de tener la posesión
para ellos.
Pérdida de la posesión
Impedimentos transitorios en el ejercicio de la posesión. 2457 la posesión no se pierde mientras la cosa
no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guardó, aunque él no recuerde dónde la puso, sea ésta
heredad ajena, o heredad propia.
La perdida puede referirse:
Al objeto de la posesión:
La posesión se pierde por la pérdida de la cosa sin esperanza probable de encontrarla.
La posesión se pierde cuando el objeto que se posee deja de existir, sea por la muerte, si fuese cosa animada,
sea por la destrucción total, si fuese de otra naturaleza, o cuando haya transformación de una especie en otra.
La posesión se pierde cuando por un acontecimiento cualquiera, el poseedor se encuentra en la imposibilidad
física de ejercer actos posesorios en la cosa.
Se pierde la posesión cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de ser
poseída por estar fuera del comercio.
A la voluntad del poseedor:
La posesión se pierde por la tradición que el poseedor hiciere a otro de la cosa, no siendo sólo con el objeto
de transmitirle la simple tenencia de ella.
Se pierde también la posesión cuando el poseedor, siendo persona capaz, haga abandono voluntario de la
cosa con intención de no poseerla en adelante.
A la acción de un tercero: se trata del caso en que un tercero actúa contra la voluntad del poseedor y así le
quita la posesión. Se convertirá el tercero en poseedor vicioso, según la cosa sea mueble o inmueble será el
vicio.
Efectos de la Posesión.
Para Savigny los efectos son, las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. A estas se le suelen
agregar la posesión de buena fe que otorga al poseedor la propiedad de los frutos que perciba, la posesión
de buena fe de una cosa mueble que hace presumir la propiedad de ella, el derecho a ser indemnizado de las
mejoras necesarias y útiles al poseedor de buena fe y el derecho de retener la cosa hasta ser pagado ese
crédito
Derechos y Obligaciones de la posesión misma. Concepto: se trata de ventajas y deberes que
corresponden tanto al titular del derecho real, como al poseedor y a veces al tenedor, en razón de su
vinculación con la cosa y que se transmiten con la cosa al sucesor. Se llaman ambulatorias por desplazarse
con la cosa, siendo irrelevante la persona del acreedor o deudor. 2420. Son derechos inherentes a la posesión,
sean reales o personales, los que no competen a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente
al poseedor de una cosa determinada.
Derechos y Obligaciones respecto de cosas muebles. 2417. Es obligación inherente a la posesión de
cosas muebles, la exhibición de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos
judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un interés en la cosa fundado sobre un derecho. Los gastos
de la exhibición corresponden a quien la pidiere.
Derecho y Obligaciones respecto de cosas inmuebles. 2418. El que tuviere posesión de cosas inmuebles,
tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título 6 de este Libro.
2419. Son también obligaciones inherentes a la posesión de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas,
la hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. También las cargas
de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor.
2421. Son derechos inherentes a la posesión de los inmuebles las servidumbres activas.
La Tenencia.
2352. E1 que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la
cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.
2461. Cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna
cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre de otro, será también simple tenedor de la cosa.
Clasificación de la tenencia.
Absoluta: es aquella tenencia autónoma que no se estudia en consideración o en vinculación con posesión
alguna, es de derecho administrativo porque recae sobre objetos de dominio público del estado.
Relativa: dentro de esta podemos hablar de tenencia interesada o desinteresada según la causa o el titulo por
el cual el sujeto se encuentra en contacto con la cosa y según este titulo le de derecho a sacar un provecho
de la cosa o no. En el primer caso será un tenedor interesado. Ej. Locatario y desinteresado ej. Depositario
Supuestos de tenencia no taxativo 2462. Quedan comprendidos en la clase del artículo anterior:
1. Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario,
o comodatario.
2. Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario
o cualquier representante.
3. El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente.
4. El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el
usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista.
5. El que continúa en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le negase el
derecho de poseerla.
6. El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla
pertenece a otro.
Obligaciones del tenedor. Causa detentionis 2463. El simple tenedor de la cosa está obligado a conservarla,
respondiendo de su culpa, conforme fuese la causa que le dio la tenencia de la cosa.
2464. Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razón de la
cosa, bajo pena de no poder hacer responsable por la evicción al poseedor a cuyo nombre posee.
LA DEFENSA POSESORIA.
Principios fundamentales: 2468. Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y no la
posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en caso de oposición, tomar la
posesión de la cosa: debe demandarla por las vías legales. 2469. La posesión, cualquiera sea su naturaleza,
y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente.
Estas disposiciones concretan: la interdicción de la violencia privada, la justicia por mano propia, aunque se
sea titular de un derecho.
Las vías legales son:
Si la cosa esta en manos del vendedor, aparte de la acción personal emergente del contrato, se sostiene que
el comprador puede echar mano de la acción del interdicto de adquirir. Si la cosa esta en mano de un tercero
que la posee, el comprador con escritura publica podría intentar la acción reivindicatoria iure propio (cámara
nacional de apelaciones en lo civil).
Defensa privada o extrajudicial (únicos casos admitidos) están legitimados todos hasta los viciosos. 2470.
E1 hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo
de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que
fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los
límites de la propia defensa.
Defensa judicial.
Principios comunes a todas: Para intentar la defensa posesoria no se requiere titulo y la controversia no se
decide en base a titulo alguno según la dispone el Art. 2472, salvo el caso del Art. 2471 como única excepción
2471. Siendo dudoso el último estado de la posesión entre el que se dice poseedor y el que pretende
despojarlo o turbarlo en la posesión, se juzga que la tiene el que probare una posesión más antigua. Si no
constase cuál fuera más antigua, juzgase que poseía el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de
poseer
Tampoco se requiere buena fe
Objeto pueden ser inmuebles o muebles, estos últimos con la limitación de que no puede accionarse contra
el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas muebles que no sean robadas o perdidas.
Prescripción y caducidad: 4038. Se prescribe también por un año, la obligación de responder al turbado o
despojado en la posesión, sobre su manutención o reintegro.
En cuanto a los titulares del derecho de retención: pueden ejercer las acciones posesorias
Acciones posesorias en particular
El que se encuentra en una relación interesada con la cosa puede sufrir dos ataques: turbación o despojo
2496. Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien
ejerciere, con intención de poseer, actos materiales de posesión de los que no resultase una exclusión
absoluta del poseedor.
2497. Si el acto de la turbación no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la acción del poseedor
será juzgada como indemnización de daño y no como acción posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir
absolutamente al poseedor de la posesión, la acción será juzgada como despojo (por violencia, desposesión,
clandestinidad o por abuso de confianza)
Posesión anual 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere
a lo menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es
requerida para las acciones posesorias. (Con los requisitos de ausencia de vicios, publicidad, continuidad,
ininterrupción). El poseedor anual tiene mas jerarquía que el que no lo es, pues esta asimilado al propietario.
Los remedios para la desposesión:
Acción posesoria de recobrar: 2487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitución
o manutención de la cosa. Solo puede ser intentada para el caso de desposesión por el poseedor
anual no vicioso, que tiene efectos reales.
Acción de policial de despojo: 2490. Corresponde la acción de despojo a todo poseedor aun vicioso o
tenedor interesado, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores, y los
terceros de mala fe que hubieron la cosa directamente del despojante. Exceptúase de esta disposición
a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u
hospitalidad.
Los remedios para la turbación:
Acción policial de manutención: 2469. La posesión aun viciosa y la tenencia interesada, no pueden ser
turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en
ellas, la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales.
Acción posesoria de mantener: (poseedor anual no vicioso) 2487. Las acciones posesorias tienen por
objeto obtener la restitución o manutención de la cosa. 2495. La acción de manutención en la posesión
compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesión, con tal que ésta no sea viciosa respecto
del demandado. 2496. Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor
del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no resultase
una exclusión absoluta del poseedor.
A las mencionadas se les agrega:
Acción de obra nueva: 2498. Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se
comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras existentes, la
acción posesoria será juzgada como acción de despojo. 2499. Habrá turbación de la posesión, cuando
por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la
clase que fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta
la obra nueva. 2500. La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda
durante el juicio, y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.
Acción de daño temido: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes
puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
Petitorio y posesorio.
El uis possidendi es el derecho de poseer (poseedores legítimos). El ius possessions esta constituido por los
derechos que emanan del sustrato fáctico que constituye la posesión.
El ius possidendi se ventila en el juicio petitorio. Las acciones petitorias son las que tienen por fin un derecho
real (acciones reales). El ius possessionis se ventila en le juicio posesorio que se tramitan por el procedimiento
sumario o sumadísimo (acciones posesorias, policiales o interdictos procesales). No se permite la
acumulación de petitorio y posesorio.
PUBLICIDAD REGISTRAL
Principios registrales
Prioridad: prevalece en le derecho el que previene en el tiempo. La prioridad puede ser exclusiva o de rango,
la primera significa que el primero que accede al registro excluye al segundo y la de rango es la que tenemos
en la hipoteca (hipoteca de 1 grado de 2 etc.).
Reserva de prioridad en virtud de esta se retrotrae la fecha de inscripción del documento al momento en que
el registro expide el certificado para la realización del acto. La certificaron produce los efectos de anotación
preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento
se hubiese solicitado.
Bloqueo registral la certificación bloquea el registro y constituye una anotación preventiva para el que solicita
el plazo de 45 días para la inscripción. Garantizando la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo
legal
Principio de Inscripción: significa que deben inscribirse en el registro todos los documentos por los cuales
se constituyen, transmitan, declaren, modifique o extinguen derechos reales sobre inmuebles y los que
dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares. Además que antes de la inscripción estos
documentos no producen efectos respecto de terceros.
En nuestro sistema la inscripción no es constitutiva de derechos reales sino que es simplemente declarativa
Requisitos e los documentos para ser inscriptos: Estar constituidos por escritura notarial - Tener las
formalidades establecidas por la ley - Revestir el carácter de auténticos y hacer fe. Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que
la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
Procedimiento: La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento (escribano) que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentación local.
Este es el principio de rogación ya que la inscripción no puede hacerse de oficio.
Fecha de registracion Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días
contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Efectos de la inscripción: existen dos sistemas registrales: CONSTITUTIVO, aquí no hay constitución,
transmisión o adquisición de derechos hasta el momento de la inscripción en el registro tanto entre las partes
como con respecto a terceros. DECLARATIVO la transmisión de derechos queda firme entre las partes desde
que se cumplió con los requisitos legales previos a l inscripción. Esta es la que perfecciona el acto en relación
a los terceros
20. Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el
derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades
civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.
Efecto entre partes:
Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se le oponga o sea
incompatible.
La inscripción produce la prioridad de derechos reales compatibles es decir regula el rango de ellos.
Los asientos registrables tienen en caso de perdida del protocolo, valor como prueba de la existencia
de la documentación que originara el asiento.
La inscripción no convalida el titulo nulo, no subsana los defectos de que adolece (no posee efecto
convalidante).
Principio de Especialidad y determinación se refiere a la determinación de los 3 elementos de la relación
jurídica real que deben surgir e los asientos registrales: sujeto, objeto y causa. El monto afectado (crédito) y
su determinación también hace al principio de especialidad. A través de este principio se logra dar publicidad
integral que se requiere para ser cognoscible por todos los interesados.
Tracto sucesivo y tracto abreviado. Principio de Tracto sucesivo: No se registrará documento en el que
aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los
asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.
Hipótesis de tracto abreviado (enumeración enunciativa) No será necesaria la previa inscripción o anotación,
a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
la herencia y la sucesión
Principio de Legalidad Actos que tienen acceso al registro: por el cual se impone que los documentos reúnan
los requisitos exigidos para su registracion para asegurar su valides o perfección. La legalidad se fundamenta
en la necesidad de evitar que ingresen documentos carentes de validez o autenticidad
Documentos que tienen acceso: ingresan al registro 3 tipos de documentos de origen notarial, judicial y
administrativo. También instrumentos privados que estén certificados pro autoridad competente.
Función calificadora: es la realizada por el registro para verificar que los documentos cumplen con los
requisitos establecidos por la ley. Es una función autónoma y obligatoria. Limite a esta función: El Registro
examinará la legalidad de las formas extrínsecas (y en menor medida las intrínsecas) de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. Además debe
indagar el contenido del acto para verificar si existen nulidades, esta debe ser manifiesta.
Nulidad o anulabilidad del acto:
Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de
ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos
determinados, a petición fundada del requirente.
Rogación (petición o solicitud) hace referencia a la petición formulada por parte interesada para obtener un
cambio en l situación registral de un determinado inmuebles.
Reúnen a calidad para ser rogantes las partes del acto, sus sucesores y los acreedores de todos ellos. La ley
legitima al funcionario autorizante del instrumento ver art. 6.
Rectificación de asientos: 34. Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.
35. Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento,
se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el
que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto.
Cancelación y caducidad
Causa de cancelación (proceden solo a petición de parte)36. Las inscripciones y anotaciones se cancelarán
con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho
registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona;
o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto,
sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el
certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los
respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación local.
37. Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa
este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2, a los cinco años, salvo disposición en contrario
de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
Publicidad y fe publica 21. El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o
deterioro.
Este interés legítimo debe estar acreditado. Podemos distinguir dos elementos: publicidad formal que hace
referencia al sistema o procedimiento en el que se emplean ciertas herramientas publicitarias; y publicidad
material o sustancial que es la que se encamina a producir efectos como la oponibilidad a terceros,
constitución del derecho en su caso.
La publicación directa por exhibición de libros consiste en permitir a los interesados que efectúen
personalmente sus indagaciones sobre los documentos archivados a las fichas registrales. Esta ley restringe
al mínimo las posibilidades de acceso directo.
La fe publica registral 22. La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos
siguientes.
CONDOMINIO
2673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa
sobre una cosa mueble o inmueble.
Caracteres: pluralidad de sujetos; unidad de objeto; existencia de partes ideales, abstractas, alícuotas,
indivisas o cuotas partes
Comunidad de bienes 2674. No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas. Así si estamos
frente a un crédito con pluralidad de acreedores tendremos la mancomunación o la solidaridad.
Constitución 2675. El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos
que la ley designa tales como el condominio de muros, cercos y fosos o los gananciales de la sociedad
conyugal.
Distintas clases.
Condominio sin indivisión forzosa. Es aquél en el cual cualquiera de los condominios, en cualquier
tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la copropiedad
solicitando la partición de la cosa común.
Condominio con indivisión forzosa. Cuando la facultad enunciada anteriormente se pedir la división
en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley, o de la
convención, o de una disposición testamentaria, nos encontramos frente a un condominio do o con
indivisión forzosa
Condominio sin indivisión forzosa
Facultades sobre la parte indivisa. 2676. Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los
derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el
consentimiento de los demás copropietarios.
El principio general es que sobre la cuota parte, el condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar,
reindicar, etc. (amplísimas); sobre la cosa o cualquier partes de ella materialmente determinada, en principio,
imposibilidad de obrar, ya sea por actos materiales o jurídicos (facultades muy restringidas).
Enajenación el condómino puede enajenar libremente su parte indivisa, ya sea a titulo oneroso o gratuito y ya
sea a favor de los otros condominios o de terceros.
Los demás copropietarios no pueden oponerse a la enajenación que de su parte indivisa quiera hacer el
condominio, ni menos de alegra derecho alguno de preferencia para adquirirla. Determina el 2843. El
usufructo puede establecerse por el condómino de un fundo poseído en común con otros, de su parte indivisa.
Los derechos reales que puedan constituir están subordinados al resultado de la partición, que tiene efecto
declarativo.
Facultades sobre la cosa.
Derechos de uso y goce de la cosa. Limitaciones. De conformidad con el 2684 todo condómino puede usar
de la cosa común, pero con dos limitaciones: que se ajuste al destino de la cosa y que no la deteriore en su
interés particular. Jurisprudencia: cuando un coheredero ocupa un inmueble de la sucesión durante el periodo
de indivisión hereditaria, lo hace a título de dueño y no de locatario, pero como tal derecho corresponde por
igual a sus coherederos, deben aplicarse las reglas del condominio, y puede fijarse un precio locativo por el
uso y, pero solo desde la fecha de la exigencia, ya que antes se presume en consentimiento tácito con dicha
ocupación gratuita.
Actos materiales de disposición. 2680. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos,
ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o
jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará
para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto. Sin embargo este principio no es riguroso, puesto
que podría chocar con el 1071 (ejercicio abusivo del derecho)
Actos jurídicos. Según el 2680 tampoco ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de los
demás, realizar respecto de la cosa actos jurídicos que importen el ejercicio inmediato del derecho de
propiedad.
2682. El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.
2683. Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento
hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la
división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.
Derechos de los acreedores de los condóminos.
Embargo y venta de la parte indivisa. 2677. Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus
acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros. Según la ley
15.394: durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán
ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero si podrán cobrar sus créditos con las utilidades
de la explotación correspondiente a su respectivo deudor.
Cargas reales. 2689. En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos
está obligado por el todo de la deuda.
Debido a la carácter de indivisible que revisten las cargas reales, el acreedor puede demandar a cualquiera
de los condómino poseedores de la cosa gravada, por el todo de la deuda. Pero una vez ejecutado el asiento
sobre el que recae la carga, si quedare un saldo impago, habiendo dejado de funcionar el motivo determinante
de la responsabilidad in totum, este saldo revestirá el carácter de una deuda común, donde cada uno de los
condóminos responderá solo por una parte. Así resolvió la jurisprudencia en un fallo plenario.
Obligaciones y responsabilidades de los condóminos
Gastos de conservación y reparación de la cosa 2685. Todo condómino puede obligar a los copropietarios
en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; [pero pueden librarse
de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.]
Según la jurisprudencia: La facultad de abandonar el derecho de propiedad debe ejercerse cuando se requiere
su contribución y antes de que se haya concluido las refacciones ya que, después de esa oportunidad se
producirá la mora, la renuncia de la propiedad ni tiene por efecto liberarlo de contribuir y solo podría
computarse hasta el valor de lo renunciado.
2686. No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiere
hecho y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.
Obligación por deudas contraídas en pro de la comunidad
2687. A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que
las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.
2688. Si la deuda hubiere sido contraída por los condóminos colectivamente, sin expresión de cuotas y sin
haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno
contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que le corresponda.
Administración de la cosa común. Mayoría necesaria.
Explotación común. Cuando la cosa es susceptible de uso y goce común por loa consortes y no hay oposición
de ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.
Explotación no común 2699. Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno
de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe
ser puesta en administración, o alquilada o arrendada.
El quórum necesario para deliberar es la unanimidad. En cuanto a la mayoría necesaria, es la absoluta,
debiéndose computar los votos por valor y no por cabeza.
2700. No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho
de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de
administrarla, nombrará y quitará los administradores.
Conclusión del condominio.
Causas comunes con el dominio revistiendo el condominio los caracteres de un dominio con unidad de
objeto y sujeto plural, las mimas causales del extinción de la propiedad jugaran. Habrá causales absolutas
como la destrucción o consumo total de la cosa; si la cosa es puesta fuera del comercio; o s se trata de
animales domesticados que recuperan su libertad y las causales relativas como la venta, el abandono, etc.
Modos especiales. División de la cosa común.
Principio general: 2692. Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa
común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.
Acción de partición y prescripción: 3460. La acción de partición de herencia es imprescriptible, mientras que
de hecho continúe la indivisión; pero es susceptible de prescripción, cuando la indivisión ha cesado de hecho,
porque alguno de los herederos, obrando como único propietario, ha comenzado a poseerla de una manera
exclusiva. En tal caso la prescripción tiene lugar a los veinte años de comenzada la posesión.
3461. Cuando la posesión de que habla el artículo anterior, ha sido sólo de una parte alícuota de la herencia,
o de objetos individuales, la acción de partición se prescribe por veinte años respecto a esa parte o a esos
objetos, y continúa existiendo respecto a las partes u objetos que no han sido así poseídos.
División nociva: 2715. Habrá también indivisión forzosa, cuando la división fuere nociva por cualquier motivo,
en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.
Según la jurisprudencia: el mencionado Art. solo rige en circunstancias excepcionales, extraordinarias y
perjudiciales. No teniendo ese carácter la depresión económica de la plaza.
Condominio con indivisión forzosa.
Fuentes. Contrato: 2693.* Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir
la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de
cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. Testamento: 2694.
Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento, el testador o donante
puede poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo. Por
el termino de 5 años. Ley 14.394: 51. Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión
de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un
establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad
económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de
edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. 52. Los herederos podrán convenir que la indivisión entre
ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición
temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hubiere herederos incapaces, el convenio
concluido por sus representantes legales no tendrá efecto hasta la homologación judicial. Estos convenios
podrán renovarse al término del lapso establecido. Cualquiera de los herederos podrá pedir la división, antes
del vencimiento del plazo, siempre que mediaren causas justificadas. 53. Cuando en el acervo hereditario
existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que
constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en
parte, podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años. Durante la indivisión, la
administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente.
Condominio por confusión de límites.
Caracteres: dos heredades contiguas, predios rústicos (no edificado), el litigio no debe versar acerca de los
títulos.
Acción de deslinde o mensura: 2746. El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con los
de un terreno colindante, repútase condómino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que
los límites confusos se investiguen y se demarquen.
Extra judicial: requiere el acuerdo de ambos propietarios en escritura pública que incluya estudios hechos por
un agrimensor. El juez debe homologar dicho acuerdo
Judicial 2755. No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la
posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida entre los colindantes, según el juez lo considere
conveniente.
Condominio de muros, cercos y fosos. 2716. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que
sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa.
Muros desde el punto de vista físico
Muro encaballado. Su eje coincide con la línea separativa de las heredades, por lo que el muro vendría a
quedar asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en terreno del otro.
Muro contiguo. Uno de sus extremos toca dicho limite separativo entre los fundos, pero la pares de asiente
íntegramente en terreno de uno solo de los vecinos.
Pared próxima. Edificada íntegramente en terreno de uno de los vecino, pero sin que linde inmediatamente
con la línea separativa de las heredades.
Muros desde el punto de vista jurídico
Pared privativa. Es la que pertenece en propiedad exclusiva al vecino que la ha construido. Siendo de
propiedad exclusiva de uno de los vecinos, el otro lindero que desee apoyar o utilizar el muro, debe adquirir
la medianería, esto es hacerse condómino del mismo. De lo contrario, y a raíz de la utilización de la pared, su
dueño puede exigir esa adquisición o intentar acciones posesorias o reales que correspondes al poseedor y/
o propietario desposeído.
Pared medianera, común o en condominio. 2717. Un muro es medianero y común de los vecinos de las
heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades.
Pared de cerco o de encerramiento forzoso. 2516. El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso
o goce, o disposición de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes.
Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se entre o pase por ella. Puede
encerrar sus heredades con paredes, fosos, o cercos, sujetándose a los reglamentos policiales. 2726. Todo
propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres
metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas,
que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
Medianería en la zona rural el cerramiento en la zona rural es a comunidad de gastos cuando el fundo quede
completamente cerrado. Mientras no haya cerramiento total no hay obligación de contribuir.
Prueba: 2721. En el conflicto de un título que establezca la medianería, y los signos de no haberla, el título es
superior a los signos.
Régimen del dominio de los muros.
Muro contiguo. De propiedad exclusiva del que lo edifico en su terreno y a su costa. Y el condominio nacería
cuando el otro lindero, haciendo uso del derecho que se le otorga, paga la porción del muro y del terreno
correspondiente, perfeccionándose así la compraventa forzosa quedaría origen a la medianera.
Es obligatoria la adquisición de la medianería cuando el vecino quiera servirse de la pared divisoria, eso es,
cuando utiliza específicamente la pared, y en consecuencia, desde ese momento hay derecho por parte del
dueño del muro y terreno al reclamo pertinente actio nata. 2736. Todo propietario cuya finca linda
inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la
extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las
paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que
adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá
limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura
que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. [El
valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora.]
Cuando nace la obligación de pagar. Para los encaballados se ha considerado que de estos muros se sirve
el lindero desde su construcción por el vecino que lo levanta s su exclusivo cargo, porque le permite el que no
pago cumplir con el deber de encerramiento que la ley impone en los pueblos y arrabales.
Para los contiguos, por el contrario, se considera que el vecino se sirve de estos muros cuando los utiliza
específicamente como paredes de apoyo, como instalando cañerías, tirantes, etc.
Requerimiento previo a la construcción. Es el caso de quien va a construir el muro de cerramiento forzoso y
requiere previamente al vecino la contribución correspondiente para la construcción y el terreno.
Pared de cerco encaballada. Art. 2725
Tesis de Tobal. El muro pertenece en condominio a los vecinos en el supuesto en que edifica encaballado y
respecto de la pared de cerco desde el momento en que se lo levanta, por aplicación de los principios que
gobiernan la accesión y teniendo en cuenta que nuestro código prohíbe el derecho de superficie.
Siendo en consecuencia el condominio funcional e inmediato y sirviendo, conforme a su destino de cerca, de
pared de cerramientos, ni bien se lo levanta, al uso común de ambas heredades, solo restaría a favor del que
lo construyo el muro íntegramente a su costa pero asentándose en el limite separativo de las fincas un derecho
de crédito, que es el derecho a reembolsarle los gastos relativos a la mitad del muro (siempre hasta los 3
metros de altura). Este derecho de crédito prescribe a los 10 años, desde la construcción del muro. No jugaría
aquí la prescripción adquisitiva
El plenario de la Justicia de Paz. Resolvió: si el propietario de una heredad que ha construido a su costa una
pared sobre la línea divisoria de dos fundos contiguos en lugar de cerramiento forzoso, tiene derecho a exigir
a su vecino el reembolso de la mitad del valor de la pared de cerco, o bien si ese derecho esta supeditado a
que el vecino cargue sobre su muro divisorio.
Fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en la Civil en pleno. La cuestión fue la siguiente: si la prescripción
operada con relaciona la obligación de abonar un muro de cerramiento forzoso puede ser invocada para
eximirse de la obligación de abonar ese mismo muro cuando se lo utiliza como medianeros, cargándose sobre
el.
El interrogante es que sucede si luego el vecino que no pago, pero que se libero de la obligación por la
prescripción, apoya sobre el muro, es decir, que no lo utiliza ya como simple pared de encerramiento, sino
como pared de carga o apoyo, nace pues, en ese momento, una nueva obligación? Para la mayoría no.
Propiedad Horizontal.
La ley 13.512
Normas que deroga lo que prohibía el codigo el Art. 2617, que prohibía el derecho de propiedad horizontal; el
2685 in fine, que permite el abandono de la parte indivisa para liberarse de los gastos; y el 2693, que
determina que los condóminos puede pactar la indivisión de la cosa común solo por un términos que no exceda
los 5 años.
Naturaleza jurídica. Tesis:
Dominio que integra con un condominio de indivisión forzosa: sostiene en cuanto al derecho sobre las partes
comunes, que pertenece por una parte indivisa a cada consorcista y que puede caracterizarse como un
condominio de indivisión forzosa.
El dominio y el condominio de indivisión forzosa se encuentran indisolublemente unidos en una relación
principal (el dominio) a accesorio (el condominio de indivisión forzosa), de allí que se hable, de un condominio
que se integra o completa con un condominio de indivisión forzosa.
Derecho real autónomo: se trata de una figura sui generis en la cual se combinan dos figuras: dominio y
condominio, cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible. En este sentido se ha inclinado la
jurisprudencia.
Objeto del derecho. Es siempre un inmueble edificado, en el cual sobre ciertas partes cada consorcista tiene
un derecho exclusivo y sobre otras un derecho común, concretado en una cuota partes o parte indivisa o
porcentual, derecho común que se establece al solo efecto de hacer posible el primero.
De conformidad con el Art. 3 ¨Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan¨. Y así, se ha resuelto que: no
resulta admisible la pretensión de la actora de rescindir parcialmente el contrato de compraventa celebrado
entre las partes, pues en materia de propiedad horizontal el derecho sobre las partes comunes, además de
ser proporcional al valor del departamento es inseparable del dominio de este último.
Partes exclusivas o privativas. Art. 1 de la ley. 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos
de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más
de una persona.
Requisitos: independencia funcional, salida a la vía pública
Cosas y partes comunes. 2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su
seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes,
escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría,
refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.
Derechos de los copropietarios sobre partes privativas y comunes. 3. Cada propietario podrá usar de los
bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
Reglamento de copropiedad y administración: Naturaleza jurídica: Es de naturaleza contractual, pero la
ley impone cláusulas que obligatoriamente debe contener: Art. 9
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los
fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse,
en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las
mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos
en que en esta ley se exige una mayoría especial.
También, el uso de las cosas y servicios comunes, destino de las diferentes partes del inmueble.
Modalidades de su sanción. El reglamento debe ser redactado y sancionado por todas las personas del
consorcio y teniendo en cuanta el carácter de contrato, requiere la unanimidad para su sanción; si falta
unanimidad de debe recurrir a la decisión de la justicia.
Efectos de su inscripción. La inscripción del reglamento en el registro de la propiedad inmueble, hace nacer
el denominado estado de propiedad horizontal. Se ha resuelto, que este o no inscripto, obliga a las partes que
lo firmaron, independientemente de la función que el cumplimiento de esa formalidad tiene en el nacimiento
del consorcio de propietarios
Modificaciones según el reglamento. Es necesaria la realización de una asamblea convocada al efecto, cuya
decisión se tome por una mayoría de 2/3 por lo menos, que se calculan sobre el total de los copropietarios del
edificio (no sobre los presentes en la asamblea)
Consorcio de propietarios. El nacimiento de los derechos de propiedad horizontal, aun cuando requiere
como requisito indispensable el previo o simultaneo requisito del reglamento, solo operara al cumplirse los
requisitos comunes exigidos por el código civil (titulo suficiente y modo suficiente), requiriéndose el menos la
existencia de dos titulares, pues nuestra ley no ha receptado la figura del consorcio de un solo propietario.
Con todo lo cual va dicho que, si inscripto el reglamento de copropiedad (que da origen al estado de propiedad
horizontal), media un agrupamiento de futuros copropietarios, estos conformaran solo un consorcio de hecho
o preconsorcio. Únicamente cuando nazcan los distintos derechos de propiedad horizontal el agrupamiento
constituirá un consorcio (propiamente dicho) o un consorcio de derecho.
El consorcio tiene personalidad jurídica: con capacidad de adquirir derecho y contraer obligaciones, nombre,
domicilio y patrimonio.
El patrimonio esta constituido por las contribuciones que debe efectuar los propietarios para el pago de las
expensas comunes..
También el consorcio es titular del fondo de reserve, que es formado con los aportes que a ese fin realizan
los copropietarios, generalmente como una especie de ahorro para utilizarse en circunstancias especiales.
El administrador. Art. 9 a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos
o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la
recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su
remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
Designación. Remoción. Por unanimidad, debe nombrarse al reemplazante por acto de escritura pública, pero
esta no es necesaria cuando es nombrado un copropietario y no un tercero.
Facultades y obligaciones del administrador. Las facultades son esencialmente administrativas y resultan de
lo dispuestos en el Art. 9 ¨ administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y
empleo de los fondos necesarios a tal fin, podrá elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo¨. Además,
tendrá todos aquellos derechos y obligaciones que surjan del reglamento de copropiedad. A su cargo esta la
custodia de los títulos de propiedad del inmueble y toda la documentación relativa al consorcio; también llevara
los libros de actas de las asambleas y el libro de administración del inmueble. Esta obligado a dar cuenta de
sus operaciones y a entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato.
Personería del administrador para actuar ante la justicia. 11. El representante de los propietarios actuará en
todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo
de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
El Art. 15 lo autoriza a presentarse en juicio en caso de violación del reglamento por parte de los copropietarios.
Asamblea. Es el órgano deliberativo de la comunidad que cuenta con los máximos poderes dentro de ella y
que se constituye por la reunión de los copropietarios en número suficiente para alcanzar el quórum
correspondiente.
Sus funciones y funcionamiento debe determinarse ene le reglamento.
Sus resoluciones son vinculantes, siempre que se tomen en su seno por deliberación de los copropietarios.
Decisiones. Presupuestos necesarios para su validez. Las decisión que tome la asamblea, como
manifestación de la voluntad común, son obligatorias para los disidentes y los ausentes.
Convocatoria. Es presupuesto esencial para el funcionamiento de la asamblea: para la validez de la resolución
que adopte la asamblea de copropietarios, es menester que todos estos hayan sido convocados previamente
en un lugar, a un mismo tiempo y para un objeto determinado
Quórum. Es la cantidad de miembros del consorcio que deben estas presentes para que la asamblea pueda
deliberar validamente, el quórum hace pues a la propia existencia del órgano deliberativo. La mayoría se
cuanta sobre la totalidad de copropietarios del edificio, de donde resulta que el quórum deberá por lo menos
coincidir con las mayorías requeridas en cada caso (2/3), o ser superior
Mayorías. Los votos se computaran en las formas que prevea el reglamento y en su defecto, se presumirá
que cada propietario tiene un voto.
Exteriorización de las decisiones. Las decisiones que tome el consorcio, se hará constar en actas de firmaran
todos los presentes. El libro de actas será rubricado. Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro
y hacerse expedir copia de las actas, al que será certificada por el representante de los propietarios o por las
personas que estos designen. Las actas podrán ser protocolarizadas. Será también rubricado por la misma
autoridad el libro de administración del inmueble.
Las decisiones que tome validamente la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados
ausentes por cata certificada.
Obligaciones de los propietarios: expensas comunes: 8. Los propietarios tienen a su cargo en proporción
al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de
las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes
y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce
más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo
excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino
o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de
la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás,
previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o
bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las
reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso
en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce
de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
Derechos de los propietarios de pisos y departamentos: materiales: 3. Cada propietario podrá usar de los
bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso
de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos
del impuesto o contribución fiscal.
Jurídicas: Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce
de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso
se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.
4. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento
que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento;
estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes.
Prohibiciones: 6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
c) Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.
d) Realizar actos que comprometan la seguridad del edificio.
e)El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento
de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los
propietarios.
Extinción de la propiedad horizontal. Enumeración y análisis de los casos propios.
Destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor. 12. En caso de destrucción total o
parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno
y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere
menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso
de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
Vetustez. En este supuesto, si la mayoría de copropietarios que representen mas de la mitad del valor puede
resolver: o bien la demolición y venta de los materiales y del terreno, distribuyéndose entre los copropietarios
lo obtenido según el porcentual correspondiente a cada uno, o bien la reconstrucción. En este ultimo, la
minoría que no quiera contribuir no puede ser obligada a ello, pero la mayoría adquirir sus derechos, según
valuación judicial
Confusión. Se consuma cuando el dominio de las distintas unidades se reúne en manos de una sola persona,
en cuyo caso todo el inmueble para a pertenecer a un solo propietario, extinguiéndose el sistema, como es
obvio, ya que se borraría la distinción entre partes exclusivas y comunes, régimen de mayorías, etc.
Abandono. 8 Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y
goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
El abandono debe recaer sobre la unidad y la parte proporcional que corresponde l propietario sobre los bienes
comunes, pues no seria posible el abandono de la parte privativa exclusivamente, o solo de la porción indivisa
de los bienes comunes, ni siquiera la renuncia a la utilización de ciertos servicios comunes.
Prehorizontalidad. Ley 19.724
Afectación. 1. Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en
él un edificio que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal,
debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y
transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
La prehorizontalidad es un estado jurídico pero de ningún modo un derecho real. Este estado se extiende
desde el proyecto de constitución del inmueble hasta su terminación. Se necesitan los mismos requisitos que
para el sometimiento de la PH: planos aprobados y redacción de la escritura pública.
12. Registro de los contratos. El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el
Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota
de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados. Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el
adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.
La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a
consecuencia de un contrato debidamente registrado.
Este boleto no le otorga derecho a su titular a someter el inmueble a PH solo lo puede hacer el titular registral
del dominio del edificio.
Inscripción de los boletos: De esta forma se evita que se venda más de una vez la misma unidad. Ya que se
publicitan los boletos de compraventa. (Este es el único caso en que se acepta).
Extinción: se produce por redacción de la escritura de desafectación, que debe contar con la firma de todos
los propietarios y se debe inscribir en el registro respectivo.
Destrucción del edificio: En caso de destrucción total o si previa resolución de vetustez se vota la demolición,
se extingue la propiedad horizontal y queda un condominio sobre el terreno y los materiales.. Si la destrucción
fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en
caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.