INSTITUCIONES DEL DERECHO PRIVADO

UNIDAD VI: “Derecho Reales”

Punto 1, 2 y 3
Concepto
Son Derechos Reales, aquellos que crean entre las personas y las cosas una relación
directa e inmediata. De esta definición se desprende que en ésta relación existen dos
Elementos: Sujeto: que es el titular del Derecho y Objeto: cosa o bien sobre la cual
se ejerce ese derecho.
A diferencia de los derechos personales, que son la facultad que se tiene de exigir de
otra persona el cumplimiento de una obligación; una vinculación jurídica que une a dos
personas, en virtud de la cual el deudor debe satisfacer al acreedor la prestación debida.-
Tal es el caso de la obligación de pagar una suma de dinero, de hacer una obra, de
prestar un servicio.-

El Derecho Real, es un poder o facultad, que se tiene directamente sobre una cosa; el
típico es la propiedad o dominio que importa un poder, de goce y de disposición de la
cosa. Los restantes derechos reales (como el usufructo, servidumbre etc) son, en el
fondo, desmembramiento de ello.

*Los derechos reales en el CC y C, son tratados en el Libro cuarto.- Así el artículo

1882 CC y C, define a los derechos reales, como el poder jurídico, de estructura legal,
que se ejercer directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencias y las demás previstas en este
Código.-
Forma autónoma, significa que se ejerce directamente sobre el objeto sin intervención
de otras voluntades, marcando así la diferencia con los derechos reales y personales.
Es decir, se habla de poder, a diferencia que en obligaciones se trata de facultades que
tiene el acreedor frente al deudor de exigir una prestación.
I- Principios comunes.
Nuestro nuevo Código Civil y Comercial dedica el Libro CUARTO a los derechos reales.
En el Título I configura una teoría general de los derechos reales.
El Título II lo dedica a la teoría de la posesión y la tenencia.
Título III desarrolla específicamente cada uno de los derechos reales
Título XIII diseña las acciones posesorias y las acciones reales.
El Código Civil de Vélez Sársfield no había elaborado una parte general referida a la
teoría de los derechos reales.
Los arts. 2502, 2503 y 2504 del CC establecen pautas comunes así como el art. 2505
modificado por la ley 17.711 al incorporar la inscripción registral en concordancia
con la ley 17.801. De ahí que haya reiterado en diversos institutos conceptos similares.
La Comisión autora del Código Civil y Comercial de reciente promulgación, incorporó
una parte general a los derechos reales y, además, partes generales internas comunes a
diversos derechos reales, siguiendo así el sistema del Proyecto de 1998, y la
metodología adoptada por los Código modernos, permitiendo mayor claridad y
evitando repeticiones y excesos de preceptos.
Este criterio al agrupar las disposiciones y principios comunes a todos los derechos
reales reúne todas las normas generales que estaban dispersas en el Código actual y
además las actualiza con la jurisprudencia y la doctrina actuales.
Caracteres

1) Absoluto: Se llaman absolutos, en el sentido de que se tienen (erga omnes), contra

cualquiera que pretenda perturbar al titular en el goce de la cosa, la que no autoriza su
ejercicio abusivo sino regular, es decir, de acuerdo a lo que es normal o corriente
conforme al art.1071 CC.
Este carácter da lugar a acciones reales, cuyo objeto es mantener el derecho y que se
ejerce tanta veces como sea necesario para defenderlo. Por ejemplo las acciones
posesorias se dan contra quien perturbe arbitrariamente la posesión y si ello ocurre el
afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en ella, la que tramitará
sumariamente en las formas que determinen las leyes procesales.-
En igual sentido el titular del derecho real goza del derecho de persecución (jus
persequendi) o sea la facultad de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en
posesión de la cosa, con algunas excepciones. Y también goza del derecho de
preferencia, (jus preferendi), en virtud del cual descarta a otros derechos reales o
personales que haya obtenido oponibilidad posteriormente, y además determina su
rango según su antigüedad.-

2) Los derechos reales sólo pueden ser creados por Ley y por eso su numero es
limitado, (numerus clausus).
El Código Civil en el art.2503, enumera los Derechos Reales y el art. 2505 establece la
prohibición de que las partes interesadas puedan crear otros Derechos Reales que
aquellos establecidos en la ley.
El interés directo del orden publico en los Derechos Reales, origina el principio
contenido en el art.2502 del Código Civil, que doctrinariamente se conoce con el
nombre de numerus clausus (número cerrado). Si los particulares pudieran crean
multiplicidad de derechos reales se originaria indudables complicaciones en el régimen
de la propiedad.

Art. 2.502. Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. “Todo contrato o
disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los
que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos
personales, si como tal pudiese valer.”
Enumeración: Art. 2.503. Son derechos reales:
1° El dominio;
2º El condominio;
3° El usufructo;
4° El uso;
5º La habitación;
6° Las servidumbres activas;
7° El derecho de hipoteca;
8° La prenda;
9° La anticresis
Derechos reales creados por leyes posteriores a la sanción del Código Civil, Propiedad
Horizontal Ley Nº 13.512; Fideicomiso Ley Nº 24.441, Superficie Forestal Ley Nº
25.509.-
3) Por razones análogas a las explicadas en el punto anterior, la ley reglamenta las
formalidades requeridas para la transmisión de los derechos reales, que son mas
rigurosas para el caso de que se trate de bienes inmuebles (tradición, escritura pública e
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble), que de bienes muebles (tradición,
buena fe y titulo oneroso).- En cambio los derechos personales nacen o se transmiten sin
ningún requisito formal.-
Con respecto a las cosas muebles, la posesión de la misma prueba su dominio, en
cuanto éstas no sean robadas o perdidas.- Si se trata de cosas muebles registrables, como
un vehiculo o aeronave, todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de
dominio, deben acreditarse con la escritura pública o instrumento privado certificado,
mas la inscripción en el registro respectivo.-
Respecto de los inmuebles, la escritura pública es la forma requerida para la
adquisición y constitución de derechos reales.-
No registrables: tradición + buena fe+ titulo oneroso.
Muebles
Registrables: Tradición + Escritura publica o instrumento privado
Certificado + inscripción en el registro respectivo.
Modo o Tradición
Inmuebles + Inscripción Registro de la Prop. Inmb.
Título o Escritura Pública

*El artículo 1887 del CC y C, introduce otros derechos reales y establece que son:
1° El dominio;
2º El condominio;
3° Propiedad Horizontal
4° Los conjuntos inmobiliarios
5° El tiempo Compartido
6° El cementerio privado
7º la superficie;
8º el usufructo;
9º El uso;
10º La habitación;
11º La servidumbre;
12º La hipoteca;
13° La anticresis;
14º La prenda;
Conserva la teoría del título y modo para la adquisición derivada de los derechos reales
por actos entre vivos (art.1892) y define el “título suficiente como el acto jurídico
revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real”.
Mantiene el sistema del Código de Vélez conservando la publicidad registral en
materia de inmuebles con carácter declarativo (1892 y 1893.)
En materia de cosas muebles registrables se estipula que no existe buena fe sin
inscripción registral a favor de quien la invoca, condicionado a que esa buena fe
sea concordante y surja de los elementos identificatorios de la cosa con su respectivo
asiento registral, por ejemplo si se tratara de un automotor, la verificación la efectuaría
el Registro de la Propiedad Automotor.
Para la prescripción larga, se sigue exigiendo el plazo de veinte años para inmuebles
y existiendo posesión con justo título y buena fe, es decir la prescripción breve sigue
siendo de diez años.
En materia de cosas muebles registrables, no hurtadas ni robadas si no se inscribió a
su nombre y se recibió del titular registral coincidiendo con su asiento registral se
incorpora la prescripción de diez años. En cambio si la cosa es robada o perdida,
unifica el plazo del art. 4016 bis e instituye el de dos años.

Objeto sobre el cual recaen los Derechos Reales: Cosas y Bienes:

El Art. 2311 del Código Civil llama Cosas “a los objetos materiales susceptibles de
tener un valor”.-
Son cosas, todo aquello que ocupa un lugar y un espacio, sean sólidas, liquidas o
gaseosas.- Cabe preguntarse si las energías son cosas o no.- La ley 17711 agregó al art.
2311 un apartado que resuelve expresamente la cuestión: “las disposiciones referentes a
las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
apropiación”, (energía, electricidad, energía atómica, atracción magnética etc.).
El valor económico de la cosas implica que la misma sea susceptible de aprehensión por
los individuos. Así por ejemplo el aire, el mar que no pueden ser poseídos
exclusivamente por nadie y están al servicio de todos los hombres, no son jurídicamente
hablando cosas.-
La palabra Bienes en nuestra legislación, es usada, con dos significados distintos. En su
aceptación genérica, designa todos los objetos materiales e inmateriales susceptibles de
valor económico (art. 2312 CC), es decir que las cosas quedan incluidas en este
concepto y en su significado restringido, bienes por oposición a cosas designa todos
“Los objetos inmateriales susceptibles de valor”, es decir los derechos patrimoniales.-

Clasificación de las cosas

 Muebles e Inmuebles art. 2313
Consideradas en si Fungibles y No fungibles art. 2324
Mismas Consumibles y No consumibles art. 2325
Divisible e Indivisible art 2326
Principales y Accesorias art. 2327
En el comercio o fuera de él art. 2336

Con relación a Cosas de Dominio Público art. 2340 y 2341

Las personas Cosas del dominio privado

Derechos Absolutos (d. reales)

según su oponibilidad Derechos relativos (d. personales)
Clasificación
de los derechos según su Patrimoniales
contenido Extrapatrimoniales

INMUEBLES
Son todas aquellas cosas que se encuentran adheridas al suelo de un modo permanente
ya sea por acción de la naturaleza o por el hecho del hombre. A su vez se clasifican en:
Inmuebles por su naturaleza:
Las cosas que se encuentran por si mismas inmovilizadas como el suelo y todas las
partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidades. Ejemplo: río.-
Todas las cosas que se encuentran incorporados al suelo de una manera orgánica. Ej
vegetales.
Todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre, ej tesoros.
Inmuebles por accesión física
Las cosas que realmente se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo,
con tal que esta adhesión tenga carácter de perpetuidad. Ej material de construcción de
un edificio.-
Inmuebles por accesión moral
Las cosas muebles puestas intencionalmente por el propietario como accesorios de un
inmueble de éste, sin estarlo físicamente. Ejemplo: animales para el cultivo.

Inmuebles por su carácter representativo

Los instrumentos públicos donde consta la adquisición de derechos reales sobre bienes
inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis.-

MUEBLES
Son los objetos que no se encuentran adheridos al suelo y pueden ser transportados de
un lugar a otro, por si mismos o por el hombre.-
Las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales
etc. Los materiales reunidos para la construcción de un edificio mientras no estén
empleados.-
FRUTOS Y PRODUCTOS
Los frutos, son los elementos que regular y periódicamente producen las cosas sin
disminuir su valor ni alterar su sustancia. Pueden ser naturales (manzana) o civiles,
(salario, honorarios, y las rentas que provienen del uso y goce de la cosa que se ha
concedido a otro).-
Los productos, son los elementos que se obtienen de un bien disminuyendo su valor,
como pueden ser los minerales extraídos de una mina.-
DIVISIBLES E INDIVISIBLES
Son cosas divisibles, aquellas que se pueden dividir conservando su naturaleza,
ejemplo: la tierra, las cantidades de cosas, el dinero.-
Son cosas indivisibles, aquellas que si se dividen, cambian su naturaleza, ejemplo: los
animales.-

FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES
Son fungibles, aquellas cosas que pueden ser reemplazadas por cualquier otra cosa de
igual especie y por igual cantidad, el dinero por ejemplo.-
Son no fungibles, aquellas cosas que no pueden ser reemplazadas por otra cosa aunque
sea de igual especie y por igual cantidad.
La calidad no proviene de la naturaleza de la cosa sino de la intención de las partes.-

CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES
Son consumibles, aquellas cosas cuya existencia termina con el primer uso como los
alimentos. No consumibles, aquellas cosas que permiten usos sucesivos y que no se
extinguen en el primer uso. Ejemplo un automóvil.-
PRINCIPALES Y ACCESORIAS
Son cosas principales aquellas que existen por si sola y para si mismos. Como el
derecho de propiedad o dominio.- Y son accesorias aquellas cosas que dependen de
otras para existir y siguen la suerte de la principal, ejemplo una hipoteca.-

COSAS DENTRO Y FUERA DEL COMERCIO

El art. 2336 establece que están en el comercio todas las cosas cuya enajenación no
fuere expresamente prohibida o dependiente de una autorización pública.- Son
absolutamente inajenables las cosas cuya venta fuere expresamente prohibida por la ley,
por acto entre vivos o por disposición de ultima voluntad. Son relativamente
inajenables, los que necesitan de una autorización previa para su enajenación. Ejemplo,
las tierras fiscales.-
COSAS DE DOMINIO PUBLICO
El Art. 2340, del Código Civil, establece las cosas de dominio público entre ellos los
mares, ríos, playas, calles, plazas etc. A su vez el art. 2341 establece que las personas
particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del estado.-
COSAS DE DOMINIO PRIVADO
Los bienes del dominio privado del estado, se encuentran en la misma situación que los
bienes de los particulares, pudiendo ser objeto de idénticas operaciones. Ejemplo los
bienes vacantes y de las personas que mueren sin tener herederos, los muros, puentes,
toda construcción hecha por el estado y todos los bienes adquiridos por el estado por
cualquier titulo.- Todas las tierras ubicadas en la República sin dueño, minas de oro,
cobre etc. No obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie
de la tierra.-
* El artículo 1883 del C.C. y C. establece que el derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una
parte indivisa.- El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado
por la ley.-
El objeto de los derechos reales se amplió, no sólo son las cosas o bienes, sino también
aquellos bienes que taxativamente señale la ley, como puede ser el derecho a la
superficie o el tiempo compartido. No se exige que la cosa esté en el comercio,
admitiendo que se incluyan las cosas que no están en el comercio por su
inenajenabilidad relativa.
El régimen de los bienes es tratado en el título preliminar artículo 14 a 18 del CC y C,
y comprende los derechos individuales y de incidencia colectiva; las cosas, como
objetos materiales; los bienes con o sin contenido económico y los derechos de las
comunidades indígenas.
Y en el Libro Primero, Título 3, se regula el régimen de los Bienes. Así el artículo 225
trata de los inmuebles por su naturaleza y no regula la clasificación de inmuebles por
accesión moral ni por su carácter representativo
En paralelo con el art. 2502 que en el CC instituía el “numerus clausus”, el arts. 1884
se refiere a la estructura y en tanto a que no todas las normativas en materia de
derechos reales son de orden público, establece los elementos sustanciales que lo son. “
La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la
ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación
de su estructura”. Se señala así una diferencia más respecto a los derechos personales
que se rigen por el principio de la autonomía de la voluntad, limitada por disposiciones
de orden público, la moral, las buenas costumbres, la buena fe, el abuso del derecho.
En tanto que los derechos reales están inscriptos dentro del orden público por lo cual
es escasa la medida de negociación, no existen otros derechos reales que no sean
creados por el orden jurídico y a la vez no pueden modificarse sus estructuras.
El nuevo cuerpo legal no contiene una norma similar a la última parte del art. 2502
del CC, en cuanto se refiere a que la constitución por contrato o disposición de última
voluntad de otro derecho real no tipificado, valdrá sólo como constitución de derechos
personales, si como tal pudiese valer. De ahí que al no reglarse estos supuestos, se
somete a las decisiones judiciales definir si se configura un derecho personal o un
derecho real próximo. De esta manera esta disposición es acorde al art. 384 del mismo
en cuanto a las disposiciones generales sobre ineficacia de los actos jurídicos a través
de la conversión.
La convalidación de los derechos reales de quien constituye o transmite un derecho
que no tiene y lo adquiere posteriormente se aplica a todos los derechos reales- no
excluyendo a la hipoteca como lo hace el art. 3126 del Código de Vélez- por entender
que no justifica tal exclusión.
Mantiene como características distintivas de los derechos reales el “ius preferendi”,
derecho de preferencia frente a otro derecho real o personal cuya oponibilidad sea
posterior y el “ius persequendi” derecho a perseguir la cosa en poder de quien se
encuentre (art. 1886).
Consecuente con el sistema de “numerus clausus” o número cerrado y con que su
creación solo reconoce como fuente la ley legisla el art. 1887 con una enumeración
taxativa de los distintos derechos reales.

Con criterio didáctico y claridad literaria, los arts. 1888 a 1891 propone los diversos
criterios para clasificar a los derechos reales.
Así diferencia entre derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena, enunciando
que se ejercen sobre cosa propia el dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y superficie,
denominando a los restantes como que se ejercen sobre cosa ajena.

Establece que para el dueño de la cosa la existencia de derechos reales sobre la cosa
ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Aplica una presunción “iuris tantum”,
es decir que admite prueba en contrario, en el sentido que en principio las cosas se
presumen que no tienen gravamen, salvo que se pruebe lo contrario. A favor del
propietario se estipula que en caso de duda sobre la existencia de un gravamen real o
sobre su extensión o el modo de ejercicio, deberá interpretarse siempre a favor del
titular del bien gravado.
El art. 1889 diferencia entre derechos reales principales y accesorios estableciendo
que los principales son todos los derechos reales a excepción de aquéllos que
garantizan un crédito y que son hipoteca, prenda y anticresis.
En relación a la registración, se distinguen entre derechos reales registrables cuando
la ley exige la inscripción de los títulos en los registros que correspondan. En cambio,
son derechos reales no registrables los que no requieren que sus títulos sean
presentados a registros para su inscripción.
El tercer elemento que permite clasificar a los derechos reales es la posesión. (art.
1891) Así todos los derechos reales se ejercen por la posesión, salvo las servidumbres y
la hipoteca.

POSESIÓN Y TENENCIA:
POSESIÓN:
Habrá posesión cuando una persona por si, o por otro, tenga una cosa bajo su poder con
la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Elementos de la posesión
a) Corpus: elemento físico, tener la cosa, el contacto material o la posibilidad material
de hacer de la cosa lo que se quiera, impidiendo toda ingerencia de extraños.-
b) Animus: elemento subjetivo, la intención de ser dueño y comportarse como tal.-
La posesión se adquiere, por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como
suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisición de la cosa por sucesión, que se rige por
otras normas.- El artículo 2374 establece que la aprehensión debe consistir en un acto,
que cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con
la posibilidad física de tomarla, es decir que el contacto personal no es exigido de una
manera general. En su forma típica la posesión supone el contacto material, pero en la
práctica ese contacto no es indispensable. A veces sólo se produce accidentalmente
porque una persona puede ser poseedora de múltiples bienes y solo tiene posibilidad de
tener contacto directa e inmediatamente con muy pocos de ellos. Entonces el concepto
simple de posesión, es tener una cosa en su poder, usarla, gozarla, aprovecharla. El
ejemplo típico e histórico es la cosa que se tiene en la mano. Pero a medida que la
civilización se hace más compleja, también se complican los conceptos y las
instituciones jurídicas. Por lo tanto la posesión no requiere una permanente inmediatez
física, así por ejemplo yo poseo los muebles de mi casa aunque este ausente quizás a
muchos kilómetros de distancia.

Modos de adquirir la Posesión

a) Ocupación: Aprehensión de la cosa
Cosa sin dueño o abandonada por este.
Consiste en la aprehensión material de una cosa sin dueño, tal como ocurre con el
animal cazado o pescado o la colmena de abejas. Los artículos 2343 y 2527 del CC,
establecen cuales son las cosas susceptibles de posesión privada.-
b) Usurpación: Aprehensión de la cosa perteneciente a otro por clandestinidad o
violencia.
Cuando se ocupan las cosas muebles por hurto o los inmuebles por el ejercicio de actos
posesorios si fue violenta o clandestina, (ocultándose de las autoridades, escondiéndose,
furtivamente, o en la oscuridad). En el caso de la violencia, la nueva posesión comienza
en el mismo momento en que el acto de despojo ha tenido lugar. En el caso de
clandestinidad, la posesión antigua perdura un año y la nueva comienza recién cumplido
este plazo, si durante él, el anterior poseedor no realiza ningún acto para restablecerse
en la detención material de la cosa.
c) Tradición: Entrega voluntaria. El artículo 2377 del CC establece que habrá
tradición, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa y la otra
voluntariamente la recibiese.-
La tradición es un típico acto jurídico conforme al artículo 944 del CC, es decir es un
acto voluntario, lícito, destinado a producir efectos jurídicos entre las partes que lo
celebran. Es de naturaleza real, no basta con la mera declaración de darse el tradente
por desposeído o de que ha entregado la cosa al adquirente, sino que es necesaria la
entrega real de la cosa. Sin embargo, las declaraciones de voluntades, habitualmente
contenidas en las escrituras traslativas de dominio, de que se ha entregado la posesión,
no son inútiles, sino que valen como prueba de la existencia de la entrega efectiva de las
cosas, entre las partes.- Y la tradición deberá ser realizada según las formas autorizadas
por el código civil. La capacidad requerida para entregar la cosa es la necesaria para
disponer de ella. Para recibirla por si se requiere que el sujeto esté en pleno uso de la
razón y sea mayor de diez años.-

Posesión legitima
Posesión ilegitima
Clases de Posesión Principio
Posesión de buena fe
Posesión de mala fe
Posesión viciosa

Posesión legitima, según establece el artículo 2355, cuando sea el ejercicio de un

derecho real constituido en conformidad a las disposiciones de este código. Aquella
adquirida por justo titulo y que asegure el derecho del poseedor contra toda pretensión
de un tercero a la posesión de la cosa.- Se considera legítima, la adquisición de la
posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
Posesión ilegitima, aquella posesión que se tenga sin titulo, o por un titulo nulo o
adquirida de un modo insuficiente o de quien no tenia derecho a transmitirla, salvo los
derechos de los terceros adquirente de buena fe y a titulo oneroso sea el acto nulo o
anulable.
La ley le asegura al poseedor legitimo, que no podrá ser privado de la posesión por vías
legitimas (porque siempre cabe la posibilidad de ser despojado de su posesión por vías
de hecho). El poseedor legítimo puede repeler cualquier acción posesoria. Este principio
ha sufrido algunas modificaciones por la ley 17711: a) así el artículo 2505 establece que
la adquisición o transmisión de derechos reales, no serán oponibles a terceros mientras
no estén registrados en los registros respectivos.- b) quien ha adquirido un inmueble de
buena fe mediante boleto de compraventa y ha recibido la posesión, es poseedor
legitimo y su posesión es oponible al vendedor, quien no podrá reivindicar y es
igualmente oponible a los terceros a quienes el vendedor haya firmado otro boleto de
compraventa, salvo los derechos de los acreedores hipotecarios.
Principio: presunción de legitimidad.
La posesión se presume legítima, quien pretenda desplazar al poseedor deberá probar
que posee mejor título. Artículo 2363 CC

Posesión de buena fe
Cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Cuando el poseedor tiene la creencia, la convicción de ser poseedor de buena fe,
aunque no lo sea. Pero para que haya buena fe se requiere: Justo título: aquel titulo que
es apto para transmitir el dominio, usufructo, uso o anticresis. Esto no excluye la
posibilidad de que ese título, resulte nulo y que un tercero demuestre su mejor derecho a
la cosa, aunque vencido en el petitorio el poseedor será de buena fe. En materia de
muebles, el justo titulo consiste en la mera tradición, salvo que las leyes especiales
requieran el cumplimiento de ciertas formalidades, pero la posesión debe ser de buena
fe y a titulo oneroso.- En materia de inmuebles, mediando justo titulo y buena fe, la
prescripción adquisitiva opera a los diez años. En cambio si hay mala fe se requiere
veinte años.
Posesión de mala fe
En caso de no reunir los requisitos mencionados anteriormente. La posesión de mala fe
puede o no ser viciosa. Será viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por
hurto, estelionato, o abuso de confianza y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida
por violencia o clandestinidad, y siendo precaria cuando se tuviese por un abuso de
confianza (cuando se recibe la cosa por un titulo y posteriormente la cambia para
mejorar su posesión).-
Violencia: cuando el anterior poseedor fue sacado del mismo por la fuerza o
intimidación.
Clandestinidad: por actos ocultos o en ausencia del poseedor o con precauciones para
sustraerlas al conocimiento de los que tenían derecho a oponerse.
Hurto: consiste en el apoderamiento ilegítimo de una cosa mueble total o parcialmente
ajena. Si ha habido violencia en las personas o en las cosas entonces existe robo. Pero
cuando el artículo 2364 CC menciona el hurto entre los vicios de la posesión comprende
tanto el hurto como el robo.-
Estelionato: el que hubiese contratado sobre cosa ajena como propias, quien contratare
de mala fe sobre cosas litigiosas, hipotecadas, embargadas como si estuviesen libres y
siempre que la otra parte hubiese aceptado las promesa de buena fe.-
TENENCIA:
Se considera tenedor a quien tiene en su poder una cosa reconociendo en otro el derecho
de posesión.-
El tenedor tiene el corpus y el poseedor tiene el corques y el animus.-
Ejemplo de tenedores: el comodatario, el locatario.
La tenencia se adquiere por la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna.
El tenedor, tiene la obligación de conservar la cosa y de restituirla al poseedor.

*El articulo 1908 CC y C “…las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesión y la tenencia”.
Art. 1909 “… hay Posesión, cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea
o no”.
Art. 1910“… hay Tenencia, cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor”.
Estos tres artículos tratan y definen globalmente y de manera sintética, a la posesión y
a la tenencia y los enmarca en el término relación de poder. Con mejor técnica se
podría haber utilizado la expresión “relación real” en lugar de “relación de poder”, ya
que es mas amplia.

Algunas innovaciones del Código Civil y Comercial en materia de derechos reales.

Es de observar que se incorporan nuevos tipos de derechos reales:

Los conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados, se amplia el ámbito del
derecho real de superficie legislado hasta ahora solo como superficie forestal e incluye
en esta enumeración derechos que estaban legislados por leyes posteriores a la sanción
del Código Civil como propiedad horizontal, y tiempo compartido.

Al respecto es importante destacar que el derecho real de superficie forestal resultaba

insuficiente para la realidad actual por lo cual siguiendo las propuestas de la doctrina
y de los reiterados eventos académicos se ha ampliado incluyendo la facultad de
construir (art. 2114 y siguientes) pudiendo llegar a constituir un factor relevante para
contribuir a resolver el déficit habitacional.
En cuanto a los conjuntos inmobiliarios, el mérito del art. 2073 es el criterio
abarcativo de la norma, que permitirá en el futuro incluir nuevas formas edilicias que
los estilos comerciales y arquitectónicos van creando.
Esta postura se evidencia al considerar como tales los clubes de campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales o naúticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales”.

En materia de tiempo compartido, donde proliferaban los litigios, es elogiable la

precisa determinación de los deberes del emprendedor, de los usuarios y del
administrador y la norma del art. 2100 que somete dichas relaciones a la regulación
de consumo.

Encuadrar como derecho real los cementerios privados ha sido reconocer la realidad
existente desde muchos decenios en este tipo especial de inmuebles, confiriendo la
seguridad jurídica de un derecho real.

La propiedad horizontal desestimada por Vélez Sársfield en el art. 2617 y creada en

1948 por la ley 13.512, adquiere en el nuevo código un perfil actualizado, acorde a las
necesidades de la comunidad.
La proliferación de la construcción y la existencia de grandes complejos conformados
por distintas torres, centenares de departamentos, el agregado de piscinas, salones de
uso múltiples, gimnasios, etc. que caracterizan los nuevos sistemas de edificación
requerían llenar los vacíos legales que la jurisprudencia ha tratado de cubrir pero que
ahora están plasmados en aras a proporcionar soluciones concretas a los distintos
problemas que surjan en la materia.
En primer término deja de lado la antigua discrepancia doctrinaria y acoge las
decisiones jurisprudenciales, entronizando a la propiedad horizontal como verdadero
derecho real autónomo.
Por otra parte confiere al consorcio la calidad de persona jurídica acorde con el art.
148 inc .h que así lo considera.
Define con precisión los conceptos de unidad funcional (art.2039); cosas y partes
comunes (art 2040); cosas y partes necesariamente comunes; cosas y partes comunes
no indispensables (art.2042) y cosas y partes propias (art. 2043).
Atribuye fundamental importancia para sostener el sistema a los gastos y
contribuciones - expensas comunes y extraordinarias- otorgando al certificado de
deuda emanado por el administrador el carácter de título ejecutivo (art. 2048). Esta
postura no contenida en la ley 13.512, debía contemplarse en los Reglamentos de
Copropiedad y Administración aunque la mayoría de los Código Procesales fueron
incluyendo normativas que habilitaban la vía ejecutiva para este tipo de deudas.
Incorpora el consejo de propietarios admitido en la realidad y delimita sus funciones
(art. 2064) facultando a ejercer la administración (inc. D) en caso de vacancia o
ausencia del administrador, con la obligación de convocar a asamblea dentro de los
treinta días en caso de vacancia.
La otra cuestión interesante es la admisión de los subconsorcios con independencia
funcional o administrativa dejando a salvo que frente a terceros responde la totalidad
del consorcio.
En cuanto a los derechos reales de uso y goce sobre la cosa ajena se siguen en general
los lineamientos del Código de Vélez y del Proyecto de 1998, evitando normas
redundantes, con una mejor sistematización, suprimiendo el usufructo legal por
considerarlo innecesario y el “cuasi usufructo”-
A la vez establece que el usufructo puede recaer sobre un derecho en los casos en que
la ley lo prevea (art. 2130, inc. b) .
El Título XII sobre Derechos Reales de Garantía contiene un capítulo destinado a
disposiciones comunes (arts 2184 a 2204) aplicables a hipoteca, prenda y anticresis
que facilita la comprensión de los institutos y evita repeticiones.
Sigue rigiendo la imposibilidad de constituir derechos reales de garantía judiciales,
tácitos o legales, ni a través de testamentos.
Admite para los derechos reales de garantía que dentro del monto del gravamen se
garantiza además del capital, los intereses y costas. (art. 2193)
El art. 2232 incorpora la prenda de créditos, figura importante para la realidad
negocial actual.

El Título XIII sobre Acciones posesorias y acciones reales diferencia con exactitud la
turbación del desapoderamiento y la acción extrajudicial de las acciones posesorias
judiciales (acción de despojo y acción de mantener la tenencia o la posesión).
En cuanto a las relaciones entre el petitorio y el posesorio, en principio mantiene las
disposiciones del Código de Vélez y agrega que quien intenta una acción real podrá
utilizar las acciones posesorias en defensa de hechos o ataques posteriores, recogiendo
la jurisprudencia de la materia.
Resuelve el tema de la legitimación activa ya que confiere las acciones a poseedores y
tenedores. Con esta mecánica desaparecen todas las discusiones existentes sobre
legitimación, ampliadas además en el art. 2245.
Para la defensa extrajudicial amplia su aplicación ya sea que haya que repeler una
agresión o toda violencia.
Legisla la acción real reivindicatoria, (art. 2252); la acción real negatoria (art.2262);
la acción real confesoria ( art. 2264) y la acción de deslinde (art. 2266).
Los ámbitos de aplicación de cada una quedan claramente definidos y en materia de
alcances de la acción reivindicatoria el art. 2260 prescribe los límites, evitando así las
dificultosas interpretaciones que tanto con el art. 2758 como con los arts. 1051 y 2777
y 2778 (“a contrario sensu”) del Código de Vélez requerían esfuerzos de interpretación
para lograr coherencia en la aplicación.