El negocio de comprar, reciclar

y vender un departamento

Ana Orfano, 2 de junio de 2018

https://www.lanacion.com.ar/2140146-el-negocio-de-comprar-reciclar-y-vender-un-
departamento

El análisis del estado de la unidad, la luz natural de los

ambientes, el potencial de la zona en la que está ubicada y
el tiempo que demandará la remodelación es fundamental
para que los números cierren.

Un negocio que promete una ganancia de hasta 30 por ciento en

dólares y que puede estar listo para salir al mercado en menos de
cinco meses. De eso se trata restaurar departamentos, una tendencia
en alza que implica encontrar la oportunidad y, una vez embarcado,
estar dispuesto a encontrarse con sorpresas durante los trabajos,
gastos inesperados y hasta de tener que aceitar los vínculos con los
vecinos.
Antonio Pecora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, considera
que es fundamental encontrar un departamento que represente una
verdadera oportunidad. "Hay que comprar bien antes del reciclado.
No todo el mundo porque tiene el departamento en malas condiciones
lo regala, hay que encontrarlos", explica a la nación y pone como
ejemplo de buenas oportunidades aquellas viviendas que se
encuentran en proceso de sucesión entre varios miembros de una
familia que prefieren vender y resolver la cuestión en lugar de
encarar trabajos de refacción. "Todo departamento es restaurable, a
menos que tenga una muy mala ubicación de las partes", agrega y
pone como ejemplo de mal negocio una unidad que de a un aire luz.
"La reventa será muy difícil. En cambio, una unidad con buena luz y
una mala distribución de los ambientes se puede modificar", aclara el
arquitecto que sostiene que con $20.000 se puede "hacer magia" en
materia de restauración.

Para Augusto Golletti, al frente del estudio que lleva su nombre,

restaurar departamentos para luego venderlos es aún un buen
negocio. "Se puede hacer una diferencia de entre 20 y 30 por ciento
del valor de compra. Todo depende la zona donde esté ubicado, el
valor del metro cuadrado y el estado general en el que se encuentre".

Por su parte, la arquitecta Andrea Neme coincide en que la clave es el

barrio en el que esté ubicado, aunque advierte que, en los últimos
meses, los precios se encarecieron por la alta oferta de créditos
hipotecarios. "Antes encontrabas en Almagro y Villa Crespo muy
buenos precios y si reciclabas te quedaba fantástico, pero Buenos
Aires cambió, se puso cara", sentencia. En ese sentido, estimó que
comprar una unidad en mal estado puede significar un ahorro de
entre US$10.000 y US$15.000.

La paciencia es otro de las variables que entran en juego. Los tiempos

de una remodelación abarcan entre dos y cinco meses dependiendo
del estado del inmueble. En algunos casos, los profesionales optan por
tramitar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires un "aviso de
obra" que si bien demora unos 60 días evita inconvenientes futuros.
"Lo más recomendable para tener una obra en paz es tramitarlo. Te
permite mover cierta cantidad de escombros, revestimientos, pintar y
cambiar ventanas. Además, estas avisando a los vecinos que estás en
obra", considera Golletti.
El desafío de los históricos
"La gente quiere vivir en edificios antiguos, pero con un confort
contemporáneo", repasa Golletti. Con una premisa similar el
arquitecto Rodrigo Fernández Prieto, director de la desarrolladora
Fernández Prieto y Asociados restauró el Palacio Raggio - construido
en 1910 por el arquitecto Lorenzo Siegerist- ubicado en la intersección
de las calles Moreno y Bolívar en el barrio de Monserrat. Los trabajos
demoraron cuatro años y no estuvieron exentos de sorpresas.

El empresario recuerda que cuando adquirieron el edificio en 2006

"estaba deteriorado. Se caían las partes interiores por la lluvia y los
años, la estructura estaba totalmente roída y las losas al borde de la
precipitación".

Tras dos años de lidiar con el desalojo de 1000 personas que vivían
como ilegales en el edificio, en 2008 comenzaron las obras que se
demoraron cuatro años. Es que Fernández Prieto se encontró con una
serie de imprevistos vinculados directamente al hecho de que estaban
restaurando un edificio con casi 100 años de antigüedad. "Lo peor
eran las bases, hubo que recalzarlas por completo. Tenían un tamaño
determinado y una fundación, que es el peso que tolera toda la
estructura, preparadas para un sistema constructivo de otra época.
Tuvimos que hacer pozos gigantes para apuntalar. Hubo que recalzar
las bases, alrededor de las que había generar estructuras nuevas para
poder lograr que se sostengan las futuras mejoras", recuerda.
Además, se encontraron con que el peso de la estructura se recostaba
sobre muros portantes en lugar de vigas como sucede comúnmente.
"Tener que eliminar los muros y reemplazarlos por vigas fue un
proceso complicado de apuntalamiento", detalla.

La luz natural
es una de las
variables que
mejor defiende
el valor de una
propiedad
Los costos
Pese a que las propiedades se encarecieron por la abundancia de
créditos, los costos de restaurar un departamento no se han disparado
en lo que va de 2018. En los tres primeros meses del año, el índice del
costo de la construcción en el Gran Buenos Aires que mide el Indec - y
que releva la evolución del precio de los materiales y la mano de obra,
entre otras variables- aumentó 5 por ciento, una cifra menor al 6,7
por ciento que marcó la inflación.

A la hora de ahorrar presupuesto, cada arquitecto tiene sus propias

estrategias basadas en el uso o destino que tenga el departamento una
vez finalizada la obra. Neme considera que "si uno adquiere un
departamento de 40 metros cuadrados no tiene sentido invertir en
una grifería de $70.000 porque nunca lo vas a recuperar".

Según su experiencia, Pecora afirma que lo más caro en una

restauración son los trabajos de plomería, gas y electricidad. "Si se
pueden evitar, el gasto será menor", afirma. "Hay decisiones que
pueden abaratar o encarecer el presupuesto como por ejemplo el
reemplazo de la bañera por un receptáculo con una mampara de
vidrio que está muy de moda. Además, la mano de obra para colocarla
es más barata si se la compara con la instalación de una bañera",
explica.

Otra forma es aprovechar "lo que hay". Para el Palacio Raggio se

aprovecharon materiales de la obra original para mantener el espíritu
del lugar. En ese sentido, se mantuvieron pisos originales de pinotea
en algunos accesos, se reutilizaron baldosas de cerámicas cocidas a
principio de siglo para sanitarios y cocinas y se recuperó todo lo
relativo a la herrería de balcones y del interior del edificio con la
ornamentación de la época que hoy se destinan a los locales de la
planta baja. Por su parte, Neme evalúa que lo que "se gasta en
materiales es la tercera parte del total, el resto es mano de obra". En
esa línea, Golletti sugiere prestar atención a lo que él llama la
ecuación tiempo: "A veces conviene salir rápido de una obra, ponerla
a la venta y así ahorrar en jornales. En vez de levantar un piso y
hacerlo de nuevo, directamente haces un microcemento. Entrás,
embelleces un ambiente con no poca plata, pero con la ventaja de que
te permite rápidamente ponerlo en ejecución".
Llevar la obra a buen puerto requiere además una cuota de suerte
para no encontrarse con imprevistos como los que pueden aparecer
cuando se realizan trabajos en altura o fuera de los horarios en los
que no están permitidos los ruidos fuertes. En ocasiones, los
arquitectos apelan a un buen trabajo previo de relaciones públicas
con los vecinos para que reine la paz. "Muchas veces les contamos el
trabajo que realizaremos y generamos una buena relación para lograr
buena predisposición. Además de comprometernos a realizar los
arreglos que puedan surgir durante la restauración", revela Golletti.

Pecora prefiere tomarse con humor el final de obra: "Es muy difícil
que el dueño termine diciéndote '¡Quedó buenísimo!', pero después
invita a todos sus amigos para mostrar lo lindo que está".