Aprovechamientos y obligaciones urbanísticas.

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Los aprovechamientos se fijan en índices de construcción o altura, índices de
ocupación y densidades habitacionales. Se establecen las siguientes definiciones:
Área bruta. Es el área total del lote objeto de una actuación urbanística o área
del polígono en caso de un desarrollo mediante plan parcial.
Área neta
Área útil. Es el área resultante de restarle al área neta,
Densidad habitacional. Es la cantidad máxima de unidades de vivienda por
hectárea que se define para un territorio y se fija de manera diferencial para
cada polígono.
Índice de Construcción. Es el número máximo de veces que la superficie de
un lote puede convertirse por definición normativa en área construida, y se
expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción
por el área del lote.
Índice de Ocupación. Es la porción del área de suelo que puede ser ocupada
por la edificación en primer piso bajo cubierta, y se expresa por el cociente que
resulta de dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso
por el área total del lote.
Área construida total. Es la suma de todas las áreas cubiertas en una
edificación con cualquier tipo de material
Unidad de piso. Es la distancia vertical con unidad de medida en metros
lineales, tomada desde el nivel de un piso acabado hasta el nivel de piso
acabado superior inmediato o nivel de enrase cuando se trate de cubiertas en
techo.
Patios y vacíos: Son los espacios libres que se requieren para garantizar la
iluminación y ventilación, salubridad, seguridad y privacidad de los espacios
interiores.
Sótano:
Semisótano: Piso el cual tiene una altura máxima sobre el nivel del anden de
1,50m
Retiro
Áreas de Manejo Especial. Son sectores al interior de un área a desarrollar
mediante plan parcial y/o macroproyecto, cuya conformación urbanística es
diferente al resto del polígono.
los criterios para concretar las normas generales de
aprovechamientos:
Asignación de densidades habitacionales menores en el borde (laderas), en
coherencia con las densidades metropolitanas y las restricciones topográficas,
geológicas, hidrográficas y ambientales del suelo, condiciones que en su conjunto
determinan situaciones de riesgo para la población, evitando mayores costos
económicos y ambientales que implican la dotación de infraestructuras y
sostenibilidad de estos territorios.
Concentrar los mayores aprovechamientos en los sectores con tratamiento de
Renovación Urbana, localizados en el Ámbito del Río, los cuales por sus
ventajas de localización, presentan condiciones favorables para su
transformación.
Densidad Habitacional máxima.
Los topes máximos por polígono para las franjas de densidad, son los siguientes:
1. Densidad Baja: Hasta 100 viviendas por hectárea.
2. Densidad Media: Baja: De 101 a 220 viviendas por hectárea.
3. Densidad Media – Alta: De 221 a 300 viviendas por hectárea.
4. Densidad Alta: De 301 a 400 viviendas por hectárea.
En polígonos de renovación localizados en la franja de densidad alta,
esta densidad podrá ser como máximo 420 viviendas por hectárea neta
Estos polígonos sólo podrán utilizar el máximo aprovechamiento definido
en este plan, una vez haya sido adoptado el plan parcial y/o macroproyecto. En
ningún caso, se superará el índice de construcción de cinco (5,0).
Tendrán un índice de construcción de (0,20) adicional, las áreas
localizadas en los corredores de alta intensidad
Los proyectos receptores de población en proceso de reasentamiento
en sitio, cuya altura no supere los siete (7) pisos no tendrán la necesidad de
ascensor, siempre y cuando no se supere cinco (5) pisos de altura desde el nivel
de acceso (primer piso) y seis (6) cuando al quinto piso se acceda a unidades
habitacionales tipo dúplex.
En áreas con restricciones de altura por el cono de aproximación al aeropuerto
Enrique Olaya Herrera, el índice de ocupación será el 70% del área neta del lote
en áreas residenciales para vivienda multifamiliar y 85% en áreas comerciales

Índices de ocupación.
Se contabilizará el 50% de las áreas destinadas a parqueaderos de visitantes
y privados que presenten algún tipo de cubiertas en primer piso, y no tengan
cerramientos laterales.

Cálculo del Índice de Construcción.

1. Las áreas construidas privadas, incluyendo mezanines, balcones y terrazas,
que presenten cubiertas de cualquier material y los cuartos útiles.
2. Estructura, muros internos y externos.
3. Los parqueaderos privados y de visitantes al servicio del proyecto, que
excedan el tope máximo establecido por norma.
No se contabilizan para este índice, los parqueaderos privados y de visitantes al
servicio del proyecto, No se contabilizan para este índice, la circulación peatonal,
escaleras, corredores y porterías. Tampoco las proyecciones de marquesinas,
voladizos o tapasoles y azoteas sobre primeros pisos, ni se contabilizarán las
áreas técnicas tales como cuartos de máquinas y cuartos de basuras.

En el tratamiento de Renovación (R), en ningún caso la redistribución de

densidades superará las cuatrocientas cincuenta (450) viviendas por hectárea
en una unidad de actuación urbanística, a excepción del Macroproyecto de
Rio Norte donde se podrá alcanzar el tope máximo de quinientas (500)
viviendas por hectárea en una unidad de actuación urbanística.

Altura de las edificaciones.

Para la aplicación de la edificabilidad por alturas la dimensión de una unidad
de piso será de máximo tres con cincuenta metros (3,50 m.) para el uso
residencial.

La dimensión de una unidad de piso en los usos comercial, de servicios y

dotacional, será de máximo cinco metros (5,00 m.) contados hasta el caballete
cuando la cubierta sea en techo, en el caso de que al interior de esta altura se
generen mansardas o mezanines, se contabilizarán como área construida para
índice.
La altura para las edificaciones industriales podrá ser de hasta seis metros
(6,00 m.) contados hasta el caballete cuando la cubierta sea en techo.

Para edificaciones con uso residencial entre un (1) piso y cuatro (4) pisos, la
cubierta del último nivel deberá ser en teja o en losa inclinada; únicamente se
permitirán terrazas que no superen el 25% del área de dicho piso y deberán
estar ubicadas en la parte posterior de la edificación.

Las áreas para locales ubicados en Áreas de Baja Mixtura con uso residencial
predominante, serán mínimo de nueve metros cuadrados (9,00 m2). En todos
los casos, deberán cumplir con las demás disposiciones que regulen la
actividad.

En lotes con un área neta menor o igual a quinientos metros cuadrados (500,00
m2), podrá ser aprobado máximo un (1) local por cada lote, con un área mínima
de nueve metros cuadrados (9,00 m2) y máxima de cincuenta metros
cuadrados (50,00 m2).
En lotes con un área neta superior a quinientos metros cuadrados (500,00 m 2)
e igual o inferior a dos mil metros cuadrados (2.000,00 m 2), podrán ser
aprobados máximo cuatro (4) locales por cada lote. La suma de las áreas de
estos locales, en ningún caso superarán los doscientos metros cuadrados
totales (200,00 m2), ni superarán el primer piso (cada local no podrá tener una
superficie inferior a nueve metros cuadrados (9,00 m2).
Los locales tendrán un frente mínimo de tres metros (3,00 m.), deberán cumplir
con las demás disposiciones que regulen la actividad y tener acceso
independiente al de la vivienda, directo desde la vía pública.
OBLIGACIONES URBANÍSTICAS

Criterios para la asignación de obligaciones urbanísticas.

Contribución a la consolidación de los Subsistemas de Espacio Público de
Esparcimiento y Encuentro y de Equipamientos,

El derecho ciudadano a tener vías de acceso directo a las edificaciones, a los

sistemas y modos de transporte y la garantía de la movilidad vehicular y
peatonal adecuada, con prioridad para las personas en situación de
discapacidad.

El derecho ciudadano a tener espacios públicos dotados de servicios públicos,

alumbrado, mobiliario urbano, arborización, zonas verdes, senderos y demás
elementos de dotación dispuestos para la movilidad, el goce y encuentro
ciudadano y también para los espacios dispuestos para el uso común en
condominios.

En desarrollos no sujetos a plan parcial, las obligaciones urbanísticas podrán

cumplirse en el sitio, en otro sitio o en dinero. La disposición del suelo para la
construcción de parques, plazas, plazoletas, zonas verdes y/o para la
construcción de equipamientos, será definida por el Departamento
Administrativo de Planeación.

La cesión de suelo para espacio público de esparcimiento y encuentro

no podrá en ningún caso ser inferior al 18% del área neta o bruta del lote, acorde
con el tratamiento en que se ubica.

No se exigen áreas de cesión de suelo para espacio público de esparcimiento

y encuentro y equipamiento, en actuaciones urbanísticas destinadas al uso
residencial, que se encuentren localizadas en estratos 1, 2 y 3, en cualquiera
de los tratamientos urbanísticos definidos en este plan, siempre que no
superen las cuatro (4) unidades de vivienda.

Se incluirá para el cálculo de la obligación de construcción de equipamiento,

aquellas áreas que propician la permanencia de los usuarios como son:
plazoletas de comidas, plazoletas para la realización de actividades lúdicas o
recreativas, auditorios y salas de cine, áreas administrativas+

Características de los suelos a ceder o a comprar

destinados al Espacio Público de Esparcimiento y Encuentro
El frente mínimo del predio a ceder o a comprar, que dé hacia la vía pública
construida, ya sea peatonal o vehicular, deberá tener como mínimo, diez
metros (10,00 m.) de ancho.
Los nuevos espacios públicos deberán estar dotados de redes de servicios
públicos domiciliarios. En el caso de no tenerlos, el desarrollador deberá
realizar toda la infraestructura requerida, incluyendo el alumbrado público.

Suelos que no constituyen áreas de cesión pública.

Las áreas de inundación, humedales, nacimientos de quebradas y sus áreas
de influencia y los retiros a estructuras hidráulicas.

Las zonas verdes que hacen parte de las secciones de las vías peatonales y
vehiculares, zonas verdes asociadas a intercambios viales, retornos, viaductos
y puentes

Los terrenos con pendientes superiores al 25%.

Requisitos para entregar los suelos destinados a Espacio

Público de Esparcimiento y Encuentro, y Equipamientos.

El interesado delimitará claramente las áreas a ceder en planos con su

respectivo cuadro de áreas, definiendo su destinación como suelo de cesión
para Espacio Público de Esparcimiento y Encuentro, y equipamiento básico
social y/o comunitario, con el fin de discriminarlas como bienes que se
incorporarán a los de uso público y se consignará en el plano de la constitución
de la urbanización, en el evento de existir ajustándose, en todo caso, a la
reglamentación nacional vigente.

se deberán entregar engramados, con iluminación, arborización, senderos, pisos

duros, amoblamiento urbano y condiciones necesarias para su adecuado
funcionamiento

Las vías públicas vehiculares de acceso deberán construirse con una calzada
mínima de seis metros (6,00), zonas verdes laterales adyacentes a la calzada de
uno con cincuenta metros (1,50 m.) y de andenes laterales de dos metros (2,00
m.), para una sección total, de trece metros (13,00).

Suelo para áreas verdes privadas de uso común.

Todo desarrollo urbanístico y constructivo deberá dejar una zona verde privada de
uso común mínima equivalente al 10% del área neta del lote.