Concurrencia de acreedores de bien inmueble

Tratándose del derecho de propiedad no es jurídicamente admisible la coexistencia de dos

personas titulares del derecho real de propiedad por cuanto éste es excluyente; por lo que en
caso de concurrencia, para determinar quien es el propietario del bien se prefiere al
acreedor de buena fe cuyo título haya sido primeramente inscrito; o en defecto de
inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. En este último caso se prefiere el
título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

Expediente 789-92

Lima, siete de diciembre de mil novecientos noventa y tres

Vistos; interviniendo como vocal ponente el señor Bigio Chrem; con el acompañado que se
tiene a la vista; por sus fundamentos pertinentes y CONSIDERANDO que la nulidad de
escritura pública de compraventa celebrada entre la sociedad conyugal formada por don
Carlos Alfredo Miñano Mendocilla y doña Jeanette Reobsone Koebele, como vendedores,
y doña Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau, como compradora, por las causales de
finalidad ilícita y simulación absoluta no está acreditada en modo alguno por lo que, en
aplicación de lo dispuesto en el artículo trescientos treinta y ocho del Código de
Procedimientos Civiles, debe ser declarada infundada; que de otro lado, el Tribunal no
puede permanecer indiferente ante la situación jurídica que se somete a su conocimiento
por cuanto en este proceso a través de la demanda y de la pretensión de reivindicación
materia de la reconvención contenida en el primer párrafo del segundo otrosí del escrito de
fojas doce, trece y catorce, lo que en realidad se discute es el derecho de propiedad que
invocan recíprocamente las partes, razón por la que compete a esta Sala pronunciarse
acerca de a quien asiste el derecho de propiedad sobre el inmueble materia de juicio; que
está probado que don Carlos Alfredo Miñano Mendocilla transfirió la propiedad del
inmueble sito en el jirón Morona número cuatrocientos sesenta, del distrito de Breña, Lima,
según documento privado extendido con fecha cuatro de mayo de mil novecientos ochenta
y siete a favor de don Juan Manuel Miñano Vejarano, lo que dió origen a la interposición
de una acción sobre otorgamiento de escritura pública, la que fue interpuesta el ocho de
enero de mil novecientos ochenta y ocho y fue dirigida también contra la cónyuge del
vendedor, doña Jeanette Reobsone Koebele de Miñano; que del expediente acompañado
que se tiene a la vista se acredita, asimismo, que el fallo ejecutoriado que puso fin a dicho
proceso también comprendió a la citada cónyuge; que la escritura pública de compraventa
objeto de dicho proceso recién fue extendida el nueve de abril de mil novecientos noventa
como consta del testimonio corriente a fojas ochenta y cinco, que, con anterioridad a esta
última fecha, esto es, el veintidós de febrero de mil novecientos ochenta y ocho, el mismo
vendedor demandado, don Carlos Alfredo Miñano Mendocilla, celebró compraventa del
mismo bien con doña Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau, acto que fue ratificado por
minuta de veintisiete de abril del mismo año por doña Jeanette Reobsone Koebele; que en
esta virtud dicha sociedad conyugal vendedora se obligó a transferir la propiedad del
inmueble sub-litis a favor de doña Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau, la cual fue
inscrita en los Registros Públicos de Lima, el treinta y uno de mayo de mil novecientos
ochenta y ocho, según instrumento público de fojas sesenta y tres; que tratándose del
derecho de propiedad no es jurídicamente admisible la coexistencia de dos personas
titulares del derecho real de propiedad, por cuanto éste es excluyente; que, por tanto, en el
presente caso, para determinar quien es el propietario del inmueble materia de este proceso
debe recurrirse a la norma contenida en el artículo mil ciento treinta y cinco del Código
Civil que regula la concurrencia de acreedores de dar una cosa cierta sobre el mismo bien
por cuanto tanto los demandantes cuanto los demandados reconvinientes afirman ser
propietarios del inmueble sub-litis; que para este efecto el Tribunal considera determinante
apreciar la carta de fecha once de abril de mil novecientos ochenta y ocho, corriente a fojas
noventa y tres y noventa y cuatro, cursada por don Juan Manuel Miñano Vejarano a doña
Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau; que dicha carta fue cursada por conducto del
notario doctor Manuel Forero García Calderón el día quince de abril de mil novecientos
ochenta y ocho, según consta de la certificación del citado notario, a solicitud de este
Tribunal, obrante de fojas doscientos setenta y doscientos setenta y uno; que dicha carta, en
la que se hacía de conocimiento de la compradora la existencia de un proceso de
otorgamiento de escritura pública iniciado el ocho de enero de mil novecientos ochenta y
ocho, fue remitida con anterioridad a la fecha en que doña Jeanette Reobsone Koebele de
Miñano, cónyuge del vendedor don Carlos Alfredo Miñano Mendocilla, suscribió la minuta
de veintisiete de abril de mil novecientos ochenta y ocho que dio origen a la escritura
pública de compraventa de veintinueve del mismo mes y año, corriente a fojas setenta y
ocho y setenta y nueve, que fue la fecha en que la sociedad conyugal vendedora prestó su
consentimiento para la venta del inmueble materia de este proceso que, por tanto, doña
Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau, tuvo conocimiento de la existencia de la venta
realizada con anterioridad por la misma sociedad conyugal vendedora a favor de don Juan
Manuel Miñano Vejarano; que dicha circunstancia permite concluir que doña Yolanda
Guzmán Fajardo viuda de Lau carecía del requisito de buena fe al momento de haberse
celebrado la compraventa a su favor el veintisiete de abril de mil novencientos ochenta y
ocho, por lo que su derecho no puede ser considerado preferente a pesar de haberse inscrito
su derecho en primer lugar en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima; que, por
consiguiente, cuando la sociedad conyugal vendedora transfirió el inmueble en referencia a
doña Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau, con anterioridad había sido transferido en
propiedad a don Juan Manuel Miñano Vejarano, quien adquirió el derecho de propiedad
conforme a lo dispuesto en el artículo novecientos cuarentinueve del Código Civil; que
nuestro ordenamiento jurídico no exige la inscripción en el Registro como requisito
esencial para la adquisición del derecho de propiedad; que, a doña Yolanda Guzmán
Fajardo viuda de Lau no le favorece la presunción de buena fe contenida en el artículo dos
mil catorce del Código Civil, por lo que resulta irrelevante que haya inscrito su derecho de
propiedad en primer lugar; que siendo la acción reivindicatoria la que dirige el propietario
no poseedor contra el poseedor no propietario y no siendo propietarios del bien materia de
este proceso los herederos de doña Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau este Tribunal
considera improcedente dicha pretensión; que si bien es cierto, como queda dicho, no
procede amparar la demanda en el extremo relativo a la nulidad de compraventa por
simulación absoluta y finalidad ilícita, es menester tener en cuenta que como consecuencia
de lo resuelto en esta sentencia, por economía procesal, y de conformidad con lo que
dispone el artículo sétimo del Título Preliminar del Código Civil, los jueces tienen la
obligación de aplicar la norma pertinente, aunque no haya sido invocada en la demanda, por
lo que procede declarar la nulidad de la inscripción del asiento extendido en el Registro de
la Propiedad inmueble de Lima que inscribe el derecho de propiedad a favor de doña
Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau; que el anterior considerando resulta tanto más
necesario, a juicio de este Tribunal, si se tiene en cuenta especialmente que, en relación al
inmueble materia de este proceso, se han seguido procesos de otorgamiento de escritura
pública y aviso de despedida y que en éste se pretende, en vía de demanda la nulidad de la
escritura pública otorgada a favor de la causante de los demandados y éstos, por su parte
reconvienen reivindicación del inmueble materia de juicio y que nada justifica que se
prolongue por más tiempo la incertidumbre jurídica que pende sobre las partes; que, a
mayor abundamiento, el conflicto de intereses resultante de las sucesivas ventas efectuadas
por don Carlos Alfredo Miñano Mendocilla y su cónyuge, ambos fallecidos, requiere de
una solución definitiva, que establezca los derechos que asisten a las partes, con el
agravante que los sucesivos compradores también se encuentran fallecidos; que en lo que
respecta a la indemnización que se pretende conforme a la reconvención del otrosí del
escrito de fojas doce, trece y catorce, es infundada, en razón que la parte demandada no ha
probado los daños y perjuicios alegados, por lo que en aplicación del artículo trescientos
treinta y ocho del Código de Procedimientos Civiles debe desestimarse este extremo de la
reconvención, CONFIRMARON la sentencia apelada de fojas ciento sesenta y ocho, su
fecha veintisiete de febrero de mil novecientos noventidós en cuanto declara infundadas las
excepciones de falta de personería y prescripción, deducidas a fojas treinta y cinco e
infundada en todos sus extremos la demanda; REVOCARON dicha sentencia en la parte
que declara fundadas las pretensiones de reivindicación e indemnización contenidas en la
reconvención planteada en el otrosí del escrito de fojas doce, trece y catorce, las que
declararon infundadas; y con la facultad contenida en el artículo sétimo del Título
Preliminar del Código Civil declararon NULA la inscripción del asiento de dominio sobre
el inmueble sub-litis a favor de doña Yolanda Guzmán Fajardo viuda de Lau, debiéndose,
en ejecución de sentencia, cursarse partes al Registro de la Propiedad Inmueble de Lima
con tal objeto, dejaron a salvo el derecho de los herederos de esta última para reclamar la
correspondiente acción de saneamiento por evicción contra los herederos de la sociedad
conyugal vendedora; con lo demás que contiene, en lo que es materia del grado y los
devolvieron.

VASQUEZ CORTEZ - MIRANDA CANALES - BIGIO CHREM