FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS

VTOPIA ARQUITECTURA/INGENIERÍA/BIM

JEISSON ALEJANDRO RAMÍREZ TAPIAS

LAURA MARCELA ARBELÁEZ GÓMEZ

PRESENTADO A
LUIS GABRIEL AMADO RODRIGUEZ

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESCUELA AMBIENTAL
2017
1. Nombre del proyecto:
Vtopia Arquitectura/Ingeniería/BIM

2. Introducción

En la economía de un país, la Industria de la construcción es un área de vital

importancia, es así como muchos la consideran más que una actividad, un
verdadero motor que impulsa el desarrollo de la sociedad. Todos los seres humanos
son usuarios potenciales de los productos del sector de la construcción como es el
caso de las viviendas que poseen (obras de edificación) las cuales son resultado de
las acciones de los implicados de la industria de la construcción, ya sean arquitectos
o ingenieros.

En esta industria, las pérdidas en la productividad dependen de tres grandes

variables: Mano de obra, Diseños y administración. Es así como a lo largo de este
trabajo se presentará un estudio de prefactibilidad para Vtopia
Arquitectura/Ingeniería/BIM, la cual ofrecerá los servicios de diseño arquitectónico,
diseños de ingeniería para construcción y modelado BIM (Building Information
Modeling) que serán unas herramientas de confianza al momento de emprender
una obra.

3. Antecedentes del proyecto

3.1 De qué se trata el proyecto

Vtopia es un proyecto de interdisciplinaridad entre los actores de la construcción,

apoyados en metodología BIM, teniendo como objetivo dar soluciones en etapas de
diseño y coordinación de arquitectura, estructura y redes técnicas realizando una
construcción virtual del proyecto.
La idea no es sólo realizar un modelo tridimensional a modo de representación
gráfica, nuestro objetivo es entregar una herramienta de confianza para el momento
de emprender una obra, producto de un detallado análisis. Por ende, nuestro valor
agregado es ser conscientes de lo que es una construcción.

3.2 Qué bien o servicio se va ofrecer

 3.3 Aspectos que motivaron la idea de realizar el proyecto
Para la realización de este proyecto motivaron las falencias que hay en los procesos
constructivos del medio y sobre todo la necesidad de nuevos protocolos
responsables en las primeras etapas de un proyecto. A partir de esto es que usamos
un proceso ordenado de metodología BIM, haciendo que estas nuevas herramientas
sean un apoyo y no un nuevo problema.

4. Análisis sectorial y económico

4.1 Sector y subsector de la economía al que pertenece el proyecto

El objeto comercial que llevará a cabo Vtopia corresponde al código CIIU

(Clasificación Industrial Internacional Uniforme) 7110 cuya descripción es
“Actividades de arquitectura e ingeniería y otras actividades conexas de consultoría
técnica”, e incluye la realización de las siguientes actividades:
 La prestación de servicios de arquitectura, servicios de ingeniería, servicios
de dibujo de planos, servicios de inspección de edificios.
 Las actividades de consultoría de arquitectura: diseño de edificios y dibujo de
planos de construcción, planificación urbana y arquitectura paisajista.
 El diseño de ingeniería (es decir, aplicación de las leyes físicas y de los
principios de ingeniería al diseño de estructuras) y actividades de consultoría
relativas a proyectos de ingeniería civil.
 4.2 Tamaño, tasa de crecimiento y demás aspectos y variables de
relevancia relacionados con el sector

De acuerdo a la estadísticas en tema de construcción suministradas por el

Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), los despachos de
cemento gris en el mes de marzo de 2017 (1 millón 83 mil 300 toneladas) registraron
el nivel más alto para todos los meses de marzo en la serie histórica desde 2010
(ver figura 1).

Figura 1. Despachos nacionales de cemento gris. Fuente: DANE

Así mismo, de acuerdo al DANE la producción de cemento gris en el país en marzo

de 2017 llegó a 1 millón 121 mil 900 toneladas (ver figura 2), lo que representó una
variación de 9,4%, siendo el nivel más alto para todos los meses de marzo en toda
la serie histórica desde el 2010. En marzo de 2016 la producción fue 1 millón 25 mil
200 toneladas con una variación de -6,7%.

Figura 2. Producción de cemento gris total nacional. Fuente: DANE

Para identificar la tasa de crecimiento en el sector también es importante las

estadísticas en licencias de construcción ya que esto nos suministra cuales podrían
ser las proyecciones a futuro.

En los primeros dos meses del año 2017 se acumuló un área aprobada de 3.496.196
m2, lo que representó un aumento de 0,5%, frente al mismo período del año anterior.
De este metraje, 2.776.110 m2 (79,4%) correspondió a vivienda y 720.086 m2
(20,6%) a otros destinos (ver figura 3).

Figura 3. Acumulado año corrido del área aprobada. Fuente: DANE

Todos estos indicadores nos permiten conocer el comportamiento y la evolución del

sector de la construcción en el país, identificar el potencial de la actividad
edificadora; cuantificar el total de metros aprobados para construcción y el volumen
de recursos dirigidos a la misma.

4.3 Problemas e impactos asociados al sector

El mayor problema que presenta el sector de la construcción es la falta de

colaboración entre los actores involucrados y la productividad, ya que es necesario
que la empresa constructora tenga una alta productividad a fin de llevar a cabo un
término eficiente y eficaz de las obras en un mercado totalmente competido. El
proceso productivo será responsabilidad de todos aquellos que hacen parte de las
empresas y también de todos los involucrados en los proyectos de las obras en sus
diversas áreas (técnica, administrativa y operativa). El mejoramiento de la
productividad es una de las metas principales de la administración de una empresa,
proyecto u obra de construcción, la productividad es la medición de eficiencia con
que los recursos productivos son gestionados para completar un producto
específico, dentro de un plazo definido y con un estándar de calidad dado.

El objetivo de cualquier proyecto de construcción es tener un alto grado de eficiencia

y eficacia porque solo en dicha posición es posible lograr una alta productividad.
 4.4 Relación con otros sectores

El sector de la construcción está estrechamente relacionado con los servicios

financieros y empresas productoras para los materiales de construcción.

5. Planeación y alcance del proyecto

5.1 Antecedentes y diagnóstico de la situación actual del proyecto

En el mundo de la construcción lo habitual era dibujar los planos en un programa de

CAD, que no es más que un tablero de dibujo digital y luego esos planos se
“levantaban” en otro programa de diseño 3D para obtener imágenes virtuales o
vídeos para presentar a los clientes. Para realizar el cálculo estructural del proyecto
se debía crear de nuevo otro modelo 3D en otro software específico y de la misma
manera, los presupuestos y mediciones se llevaban a cabo en otro programa
midiendo a partir de los planos generados en CAD. Por supuesto, la planificación
de la obra y la gestión iban a parte. Gracias a programas BIM se obtiene toda la
información de un único modelo: planos, infografías, vídeos, mediciones, el modelo
para cálculo estructural y de instalaciones, planificación, etc.

Al ser una metodología nueva y la cual muchas empresas de arquitectura e

ingeniería aún no la han implementado, es la oportunidad para aprovechar esta
nueva metodología y hacer parte de las empresas pioneras totalmente dedicadas a
esta.

5.2 Análisis estratégico del proyecto

La estrategia es ser una empresa que le brinde al cliente confianza con el proyecto
a realizar, de manera que el cliente y los futuros clientes no duden en realizar la
inversión. La estrategía será cumplir a cabalidad los objetivos y metas planteadas
teniendo en cuenta siempre la Competencia Interna, competidores potenciales y los
clientes.

5.3 Formulación de los objetivos del proyecto

El objetivo principal de Vtopia Arquitectura/Ingeniería/BIM es que sea una oficina de

arquitectura e ingeniería apoyada en metodologías BIM donde a partir de una
simulación del proyecto se dan soluciones en las distintas etapas de una edificación.

Una vez realizado el modelo tridimensional podemos generar y gestionar por

completo los siguientes procesos de una edificación antes de que empiece a
construirse: diseño, coordinación, presupuestación, programación, representación
y construcción. Todo lo anterior se ve reflejado en costos.
 5.4 Horizonte total del proyecto

El período de evaluación del proyecto, está proyectado para 5 años, ya que de

acuerdo a la estabilidad que el proyecto presente en este período, se podrá decidir
si el proyecto será viable o no.

ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO

6 Estructura económica del mercado del proyecto

La estructura económica sería oligopolio, ya que como se mencionó anteriormente

al ser el BIM una metodología nueva aún la mayoría de empresas no la han
implementado y lo que están buscando es personas con dominio en el tema para
que realicen capacitación de los softwares utilizados como es el caso de Revit de
Autodesk.

7 Definición del bien o servicio

7.1 Características

Se realiza una construcción virtual del proyecto teniendo como objetivo dar
soluciones en etapas de diseño y coordinación de arquitectura, estructura y redes
técnicas que nos permita desarrollar:
 Ajuste de colisiones entre disciplinas.
 Programación de obra.
 Cuantificación.
 Presupuestación.
 Generación de Planimetrías 2D y detalles 3D.

7.2 Especificaciones técnicas o propias del servicio

Solucionar en proporción problemas constructivos en las distintas etapas de un

proyecto, nos cuesta según teóricos de la construcción:
ETAPA BIM: $1 / Construcción Virtual del proyecto
ETAPA BAM: $20 / Construcción Física del proyecto
ETAPA BOOM: $60 / Uso y habitación del proyecto
 7.3 Logo de Vtopia

8 Análisis del entorno

8.1 Mercado proveedor

La gran mayoría de Insumos se pueden obtener de la web y localmente hay lugares

para la distribución de equipos de cómputo, por ejemplo el centro comercial
Monterey.

Software

 Autodesk ( civil 3D, Revit, Autocad)

Hacer algo. Autodesk fabrica software para las personas que hacen las cosas.
Si alguna vez condujo un coche de alto rendimiento, admiró un rascacielos, usó
un Smartphone o vio una gran película, es probable que haya experimentado lo
que millones de clientes de Autodesk están haciendo con nuestro software.

 CYPECAD

Ha sido concebido para realizar el diseño, cálculo y dimensionado de

estructuras de hormigón armado y metálicas para edificación y obra civil,
sometidas a acciones horizontales, verticales y a la acción del fuego.
 Estas estructuras pueden estar compuestas por: pilares (de hormigón, de acero
y mixtos), pantallas y muros; vigas de hormigón, metálicas y mixtas; forjados de
viguetas (genéricas, armadas, pretensadas, in situ, metálicas de alma llena y de
celosía), placas aligeradas, losas mixtas, reticulares y losas macizas; y
cimentaciones por losas, vigas de cimentación, zapatas y encepados. También
dimensiona y comprueba uniones metálicas soldadas y atornilladas (incluidas
las placas de anclaje).
Es posible incluir en la estructura de CYPECAD obras de CYPE 3D integradas
(perfiles de acero, aluminio y madera), para su dimensionamiento y optimización
de secciones desde el propio CYPECAD.

 SketchUp

Es sinónimo de un software amable e indulgente de modelado en 3D. No

sacrificamos la facilidad de uso por la funcionalidad. Comienza dibujando líneas
y figuras. Empuja y jala superficies para convertirlas en figuras en 3D. Estira,
copia, gira y pinta para construir lo que quieras.

Tecnología y Comunicaciones

 Monterrey

Es un Centro Comercial Temático con una oferta basada en la

diversidad comercial y tecnológica.

8.2 Área del mercado

Se pretende impactar principalmente a empresas y personas que tienen en mente

un proyecto de construcción, en el valle de aburra y oriente cercano, que tienen la
curiosidad de conocer nuevas metodologías que de esta manera les va a ahorrar
engorrosos trámites además de ahorrar costos. La capacidad económica de
nuestros clientes es media-alta lo que proyecta una alta demanda en el sector para
el consumo de los servicios ofrecidos, que cuenta con un excelente servicio por
parte del personal encargado.

8.3 Segmentación del mercado

Los servicios que ofrece la oficina de proyectos “Vtopia Arquitectura/ingeniería/BIM”

va dirigido al público en general; aunque se presenta una segmentación en el
mercado dado que se busca que el producto sea adquirido principalmente por
Industrias constructoras tanto locales como extranjeras quienes son los que más
construyen en el medio; además de obtener varios beneficios como lo es bajar
costos y conocer en detalle el avance del proyecto evitando en gran medida atrasos
y previendo sucesos.

9 Análisis de la demanda

9.1 Fuentes de información utilizada

Como fuente de información se utilizará un informe mensual de ventas realizado

por coordenada urbana para Camacol (cámara colombiana de construcción),
considerado como una fuente primaria por la veracidad de los datos y fiabilidad de
la información además de la cercanía en el tiempo, cantidad de datos y duración del
estudio en seguimiento de dicha información. Dándonos así una información fiable
y mostrando un panorama de la construcción.

Camacol Antioquia

Es una asociación gremial sin ánimo de lucro, que agrupa y representa a

las empresas y entidades de la cadena productiva de la construcción y contribuye
significativamente a la consolidación de la actividad edificadora, a la dinamización
del sector y al desarrollo de Antioquia. El Gremio se constituyó el 14 de junio del
año 1957, con la participación de 22 empresas, gracias a la iniciativa de un grupo
de empresarios de la construcción quienes se asociaron y motivaron a sus colegas
para defender tanto sus intereses profesionales como los de este importante sector
económico. Igualmente, por la preocupación de la problemática que enfrentaba la
ciudad y el país por esta época en materia de construcción.

9.2 Proyección de la demanda en el horizonte del proyecto

Los clientes potenciales de la empresa “Vtopia Arquitectura/ingeniería/BIM” son

empresas del sector construcción. Según información obtenida de la cámara
colombiana de construcción se vendieron 29.284 viviendas en el 2016, para el
caso se asumirá que en 2017 no va a ver crecimiento y que las ventas de viviendas
para 2017 van a ser iguales que para el año 2016.
Figura 4. Acumulado anual de ventas de vivienda nueva febrero 2015 - enero 2016.
Fuente: CAMACOL

Figura 5.Dinámica de la vivienda nueva en Antioquia. Fuente: CAMACOL

 Año 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 promedio
Crecimiento 31% 23% -0.5% 4% -9% 45% 0% 13.35%
Tabla 1. Crecimiento anual. Fuente: CAMACOL

9.2.1 Mercado meta

Inicialmente “Vtopia Arquitectura/ingeniería/BIM”, propone abarcar el 3% del

mercado potencial definido, se está hablando de alrededor de 879 viviendas (ver
tabla 2).

% de
Tipo de proyecto viviendas
participación
Proyectos de 200
91% 800
apartamentos
Proyectos de 20
7% 60
apartamentos
Proyectos familiares 2% 19
TOTAL 100% 879
Tabla 2. Mercado meta

9.2.2 Proyección de ventas

Para estimar el incremento de las ventas anuales, se tomó una tasa de crecimiento
del 10% tomando como base el crecimiento promedio del sector enunciado en la
tabla 1, teniendo en cuenta que el crecimiento poblacional es constante y que a
pesar de las crisis económicas el sector de la construcción se mantiene estable, la
proyección de la demanda para las ventas anuales durante los próximos 5 años
sería:

Tipo de producto 2017 2018 2019 2020 2021

Proyectos de 200
Apartamentos 4 4 5 5 6
Proyectos de 20
Apartamentos 4 4 5 5 6
Proyectos
Familiares 19 21 23 25 28
Total Viviendas
879 901 1123 1125 1348
Tabla 3. Estimación de proyectos
 10. Análisis de la oferta

10.1 Principales oferentes o competencia del producto.

Integral
Desarrollamos soluciones integrales de ingeniería para entidades
públicas y privadas, participando en todas las fases de desarrollo
de los proyectos, desde su identificación y concepción básica,
hasta la puesta en marcha de los mismos.

M+Group
La experiencia acumulada a través del tiempo nos da la capacidad y
disposición para romper con los esquemas, creando agradables espacios
donde antes no existían, iluminando donde antes sólo había oscuridad,
llenando de vida lugares donde únicamente existía soledad, haciendo una
mezcla perfecta de lo natural con lo urbano y lo convencional con lo innovador.
Dando lo mejor de nuestra experiencia en diseño y arquitectura para que éstos
prevalezcan en el tiempo.

MicroCAD
Fundada en Septiembre 21 de 1988, MicroCAD,
comienza con la representación autorizada de fabricantes extranjeros de hardware
y software, con destino a satisfacer la demanda generada por los proyectos de
automatización de oficinas en las empresas de la ciudad de Medellín. Durante esta
primera etapa, la compañía se consolida como un integrador de sistemas para el
mercado de la ofimática, el diseño asistido por computador, el diseño gráfico, entre
otros.

10.2 Nombre de la empresa, participación en el mercado, localización,

planes de ampliación

VTOPIA ARQUITECTURA / INGENIERÍA / BIM

Se pretende liderar la ola BIM en Colombia para ganar una gran participación en el
mercado dado que la metodología es probada y traída de los estándares
americanos de construcción así como nuestras normas de construcción, lo que se
vuelve atractivo para inversionistas y constructoras de tradición con recorrido en el
mercado.

Localización:
Carrera 38 # 9A - 26 Of: 308
Centro Ejecutivo Parque Lleras
Medellín, Colombia
Se analizará si se desea y es conveniente realizar una ampliación al quinto año,
cuando se cumpla los 5 años del análisis del presente estudio.

11. Análisis del precio

11.1 Determinación del precio actual

Unidades de
Cantidad Precio Actual Valor
Desde 0 a 100 m2 40.000 COP/m2 10
Desde 100 a 200 m2 28.000 COP/m2 7
Desde 200 a 400 m2 24.000 COP/m2 6
Desde 400 a 1.000 m2 20.000 COP/m2 5
Desde 1.000 a 1.500 m2 14.000 COP/m2 3,5
Desde 1.500 a 2.000 m2 10.000 COP/m2 2,5
Desde 2.000a 3.000 m2 8.800 COP/m2 2,2
Desde 3.000 a 6.000 m2 7.600 COP/m2 1,9
Desde 6.000 a 10.000 m2 6.800 COP/m2 1,7
Más de 10.000 m2 6.000 COP/m2 1,5
Tabla 4. Unidad de valor a partir de los m2

Hoy la unidad de valor se estima en 4.000 COP valor el cual variara con la inflación,
haciendo reajuste gradual en el precio.
 11.2 Proyección del precio en el horizonte del proyecto

Unidades
Cantidad de Valor 2017 2018 2019 2020 2021
Desde 0 a 100 m 2 10 $40.000 $42.000 $44.000 $46.000 $48.500
Desde 101 a 200 m 2 7 $28.000 $29.400 $30.800 $32.200 $33.950
Desde 200 a 400 m 2 6 $24.000 $25.200 $26.400 $27.600 $29.100
Desde 400 a 1.000 m 2 5 $20.000 $21.000 $22.000 $23.000 $24.250
Desde 1.000 a 1.500 m 2 3,5 $14.000 $14.700 $15.400 $16.100 $16.975
Desde 1.500 a 2.000 m 2 2,5 $10.000 $10.500 $11.000 $11.500 $12.125
Desde 2.000a 3.000 m2 2,2 $8.800 $9.240 $9.680 $10.120 $10.670
Desde 3.000 a 6.000 m 2 1,9 $7.600 $7.980 $8.360 $8.740 $9.215
Desde 6.000 a 10.000 m 2 1,7 $6.800 $7.140 $7.480 $7.820 $8.245
Más de 10.000 m 2 1,5 $6.000 $6.300 $6.600 $6.900 $7.275
Variación de las unidades de valor
asumiendo una inflación constante
del 5% $4.000 $ 4.200 $ 4.400 $4600 $4850
Tabla 5. Proyección del precio año 1 a año 5, inflación 5%

12. Determinación de ventas proyectadas

2017 2018
Categoría m2
Proyectos Valor Proyectos Valor

Más de 10.000 m2 15.000 4 $ 360.000.000 4 $ 378.000.000

Desde 1.500 a 2.000 m2 1.500 4 $ 168.000.000 4 $ 176.400.000

Desde 101 a 200 m2 150 19 $ 79.800.000 21 $ 92.610.000

Totales 68.850 $ 607.800.000 69.150 $ 647.010.000

2019 2020
Categoría m2
Proyectos Valor Proyectos Valor

Más de 10.000 m2 15.000 5 $ 495.000.000 5 $ 517.500.000

Desde 1.500 a 2.000 m2 1.500 5 $ 82.500.000 5 $ 86.250.000

Desde 101 a 200 m2 150 23 $ 106.260.000 25 $ 120.750.000

 Totales 85.950 $ 683.760.000 86.250 $ 724.500.000

2021
Categoría m2
Proyectos Valor

Más de 10.000 m2 15.000 6 $ 654.750.000

Desde 1500 a 2000 m2 1.500 6 $ 109.125.000

Desde 101 a 200 m2 150 28 $ 142.590.000

Totales 103.200 $ 906.465.000

Tabla 6. Proyección de ventas

13. Análisis de comercialización

13.1 Canales de distribución

13.2 Publicidad
La publidicidad de Vtopia Arquitectura/Ingeniería/BIM se realizará por medio
de: brochure, tarjetas de presentación, redes sociales, entre otros.