1) CRÉDITO HIPOTECARIO POR LA BANCA COMERCIAL

CONCEPTOS BÁSICOS

BANCA COMERCIAL.

3.1 DEFINICIÓN

Un banco comercial es un tipo de banco ó institución financiera que ofrece servicios tales
como la aceptación de depósitos, préstamos a la empresa y productos básicos de inversión.
Después de la Gran Depresión, el Congreso de Estados Unidos exigió que los bancos sólo
realizasen actividades bancarias, mientras que los bancos de inversión fueron limitados a
actividades en el mercado de capitales. Como ya no era necesario que los dos tipos de
bancos fueran propiedad de diferentes dueños de acuerdo a la ley de Estados Unidos,
algunos usaron el término "banco comercial" para referirse a un banco o a una división de
un banco que mayormente administraba depósitos y préstamos de corporaciones o grandes
negocios. En otras jurisdicciones, la estricta separación de banca de inversión y banca
comercial nunca se aplicó. Los bancos comerciales pueden también ser vistos separados
de los bancos minoristas, que cumplen la provisión de servicios financieros directamente a
los consumidores. Muchos bancos ofrecen servicios tanto de banca minorista como de
banca comercial.
Banco Comercial tiene dos posibles significados:
 Banco Comercial:

Es el término usado por un banco normal para distinguirse de un banco de inversión.

Esto es lo que la gente normalmente llama un "banco". El término "comercial" fue usado
para distinguirlo de un banco de inversión. Dado que los dos tipos de bancos ya no deben
ser compañías separadas, algunos han usado el término "banco comercial" para referirse a
bancos que se enfocan mayormente en compañías. En algunos países de habla inglesa
fuera de Estados Unidos, el término "banco de comercio" fue y es usado para nombrar a un
banco comercial. Durante la gran depresión a después del "crack" del mercado de valores
de 1929, el Congreso de Estados Unidos sancionó la Ley Glass-Steagall (Khambata 1996)
que exigiendo que los bancos comerciales sólo realicen actividades bancarias (aceptando
depósitos y otorgando préstamos, como también otros servicios con intereses), mientras
que los bancos de inversión fueron limitados a actividades en el mercado de capitales. Esta
separación ya no es obligatoria.
El banco gana fondos recibiendo depósitos de negocios y consumidores por vía de
depósitos de simple disponibilidad, depósitos de ahorro, y depósitos a plazo. También
hace Préstamos a negocios y particulares. Compra bonos corporativos y estatales. Sus
principales pasivos son los depósitos y sus principales activos son los préstamos y bonos.

 Banco comercial puede también referirse a un banco o una división de un banco que
comercia mayormente con depósitos y préstamos de corporaciones o grandes negocios,
como opuesto a individuos normales del público (banco minorista).

3.2 ROL DE LA BANCA COMERCIAL

Los Bancos Comerciales realizan las siguientes actividades:

 Procesar pagos a través de transferencias telegráficas, EFTPOS, Banca On-Line u

otros medios.
 Emitir letras bancarias y cheques.
 Aceptar dinero en depósitos a plazo.
 Prestar dinero por medio de Descubiertos, préstamos, u otros.
 Proveer letras de crédito, garantías, bonos de rendimiento, y otras formas de
exposiciones fuera de balance.
 Salvaguardar documentos y otros ítems en cajas de seguridad.
 Cambiar moneda.
 Venta, distribución o corretaje, con o sin asesoramiento, de seguros, fondos de
inversión y productos financieros similares como un “supermercado financiero”.
3.3 TIPOS DE PRÉSTAMOS PROVISTOS POR LA BANCA COMERCIAL

 Préstamo asegurado
Un préstamo asegurado es un préstamo en el cual el prestamista toma algún bien
(como un vehículo o propiedad inmueble) como prenda o seguro para el préstamo.
 Préstamo hipotecario
Un Préstamo hipotecario es un tipo muy común de instrumento de deuda, usado para
comprar bienes inmuebles. Bajo este acuerdo, el dinero es usado para adquirir una
propiedad. Los bancos comerciales, sin embargo, son provistos de una caución
(embargo) en la Escritura de la vivienda hasta que la hipoteca es cancelada en su
totalidad. Si el acreedor Quiebra, el banco tendrá derechos legales para tomar posesión
de la propiedad y venderla, para recuperar el dinero remanente.
En el pasado, los bancos comerciales no han estado muy interesados en préstamos
para bienes raíces y han puesto sólo un relativamente pequeño porcentaje de sus
bienes en hipotecas. Como su nombre lo implica, estas instituciones financieras
aseguran sus ganancias primeramente por préstamos a comercios y particulares y
dejan la tarea mayor de financiación de viviendas a otros. Sin embargo, debido a
cambios en las leyes y políticas bancarias, los bancos comerciales están
crecientemente activos en la financiación de viviendas.
Los cambios en las leyes bancarias permiten ahora a los bancos comerciales realizar
préstamos hipotecarios con bases más liberales que nunca. Al adquirir hipotecas de
bienes raíces, estas instituciones siguen dos prácticas principales. Primero, algunos de
los bancos mantienen departamentos activos y bien organizados cuya función principal
es competir activamente en préstamos de bienes raíces. En áreas carentes de
instituciones financieras especializadas en préstamos para bienes raíces, estos bancos
se convierten en el origen de los préstamos hipotecarios residenciales y de grandes
extensiones (granjas). Segundo, los bancos adquieren hipotecas simplemente
comprándolas a banqueros o vendedores de hipotecas.
A su vez, compañías de servicios comerciales, que eran originalmente usadas para
obtener préstamos para prestamistas permanentes como los bancos comerciales,
quisieron ampliar su actividad más allá de sus áreas de influencia. En años recientes,
sin embargo, estas compañías se han concentrado en adquirir préstamos hipotecarios
móviles en volumen suficiente para los bancos comerciales y para asociaciones
dedicadas a préstamos y ahorros. Compañías de servicios obtienen estos préstamos
de comerciantes minoristas, usualmente con prácticas de apalancamiento. Casi todos
los contratos de bancos y compañías de servicios contienen una póliza de aseguro del
crédito que protege al prestamista si el consumidor quiebra.
 Préstamo no asegurado
Los préstamos no asegurados son préstamos que no están garantizados contra los
bienes del solicitante (no hay embargos involucrados). Estos pueden estar
disponibles en instituciones financieras bajo diferentes premisas o paquetes de
mercadeo:

 Deuda de tarjeta de crédito.

 Préstamos personales.
 Descubiertos bancarios.
 Facilidades de crédito o líneas de crédito.
 Bonos corporativos.
El sistema financiero peruano está compuesto por 64 instituciones financieras: 15
bancos, 10 empresas financieras, 13 Cajas Municipales de Ahorro y Crédito. De
los cuales Continental, Interbank, Banco de Crédito y Scotiabank figura en la lista
de los 25 mejores bancos de América Latina. Dichos bancos, además, son las que
 mayor cobertura tienen a nivel nacional y trabajan con las tarjetas más conocidas
a nivel mundial, como son Visa, Master Card, Diners club y American Express.

La gran mayoría de restaurantes, hoteles y establecimientos aceptan tarjetas de

crédito. El uso de travellers checks es limitado ya que solamente ciertos bancos y
hoteles los pueden cobrar, consulte antes en los establecimientos para saber si
son aceptados.

HIPOTECA

3.1 DEFINICIÓN

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el

cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que
confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble)
el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo
el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo
pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su
titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito
debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la
realización de los bienes hipotecados.
La crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de 2007, ha arrastrado tras sí,
aunque en menor medida, también una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la
desconfianza de los ciudadanos de algunos países en las entidades bancarias. En España
la crisis inmobiliaria ha provocado más de 185 000 desahucios, superando la cifra de 500
diarios.
3.2 LA HIPOTECA COMO UN CONTRATO

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, y como tal derecho real,
se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un contrato, de modo que en el
instante inicial, antes de su inscripción en el Registro de la propiedad, con la cual nace y
adquiere la condición de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato.
Las características en una y otra situación se resumen en las siguientes.

Como contrato:

 Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley.

 Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir
al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor
no contrae obligación alguna.
 Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo
cumplimiento asegura (préstamo o crédito).
 Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las
prestaciones.

Como derecho real:

 Es un derecho real de garantía, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y

no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el
acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa
hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligación
garantizada con la hipoteca.
 Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.
 Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que
garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.
 El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.
 Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor
puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor
hipotecario.

3.3 CLASES DE HIPOTECA

Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias. Son voluntarias las que se
constituyen por voluntad espontánea del deudor, o para cumplir una obligación impuesta por
el dueño de los bienes que se hipotecan. La hipoteca necesaria existe cuando se constituye
para cumplir una disposición legal.

3.4 FUNCIONAMIENTO ESENCIAL DE UNA HIPOTECA

Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o crédito habitualmente),

con la propia garantía (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo
garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolución. Sería algo así como si
mezclamos el automóvil con su seguro de reparación: ambos van unidos pero son cosas
distintas. Por tanto es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crédito y su
hipoteca son negocios jurídicos distintos. En tal sentido, sentado lo anterior, y como
institución de garantía, la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato
público, (en España escritura pública ante notario), y que, por no conllevar desplazamiento
posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, además del otorgamiento de la
citada escritura pública, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea
inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca nazca y
alcance eficacia entre las partes y frente a terceros- tras cuya perfección, su función exclusiva
será únicamente la de servir de garantía a una deuda de dinero, u otra obligación evaluable,
dado que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio
principal.
La realización del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en
subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolución
ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente
requerido, y además, en su caso, siguiéndose el mismo proceso contra el hipotecante no
deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de
la parte deudora, para el dueño del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora
el valor de dicho bien.
CRÉDITO HIPOTECARIO.

3.1 DEFINICIÓN

En un crédito hipotecario un cliente recibe dinero de un banco, comprometiéndose a

devolverlo en cuotas periódicas y con unos intereses asociados. Se realiza a medio o al largo
plazo, y se respalda con la hipoteca de una vivienda, en unas condiciones pactadas con el
banco y plasmadas en un contrato.

Existen varios tipos de crédito hipotecario, normalmente determinados por el tipo de cuotas
(ya que son abiertas y pueden variar con el tiempo, si el cliente lo solicita). Por ejemplo,
pueden establecerse más pequeñas al principio, para ir creciendo con los años. Esta
modalidad puede ser interesante si, por ejemplo, contemplamos un ascenso salarial. O
podría ser al revés: mayores en un primer momento, y decrecientes en el tiempo
(conveniente si, por ejemplo prevemos otro gasto a medio o largo plazo).

Un crédito hipotecario comparte muchas semejanzas con el préstamo hipotecario. Aunque

tienen la misma finalidad, funcionan de manera diferente. Es importante conocer las
particularidades de cada modalidad a la hora de decidirse por una u otra; hemos de elegir la
que mejor se adapte a nuestras condiciones.

Así, el préstamo hipotecario es cerrado: tiene unas condiciones fijas establecidas en un

contrato, que deberá modificarse si el cliente quiere cambiarlas –por ejemplo, para ampliar
el importe a financiar-. En cambio, en el crédito hipotecario se concede una cantidad de
dinero, y el titular puede disponer del total o de solo una parte de ese dinero concedido.
Cada vez que necesite más dinero puede utilizar el resto, siempre que la cantidad total que
esté utilizando no supere el límite de crédito que estableció el banco. A medida que el titular
devuelve el dinero prestado, puede volver a disponer de esas cantidades.

Por otro lado, hay varios factores más que distinguen ambos productos, tales como el tipo
de interés –generalmente mayor en los créditos-, las comisiones, o las subrogaciones. Si
vas a solicitar un crédito hipotecario, un buen consejo es que analices primero tu situación
financiera actual y futura, en la medida de lo posible. A la hora de devolverlo, es importante
planificar el pago, pues normalmente se devuelve en bastantes años, y hay que tenerlo en
mente a la hora de hacer cálculos. Contempla otros gastos que vayas a tener en el tiempo,
mira tu capacidad de ahorro y destina un porcentaje fijo de éste para devolver tu crédito.