Qué es el saneamiento fisico legal de predios El saneamiento es el conjunto de pasos orientados a la regularizacién y formalizacién del derecho de propiedad u otras derechos reales. Es deci, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre tun bien con la finalidad de que este quede “apto™ para su inscripcién en el registro, Entonces podemos decir que la finalidad ultima del saneamiento de [Weekos lalnscd EASES MORIA QU BXESAT SONS JOS THES A 445 Lis en los registros publicos. En qué consiste el saneamiento fisico legal de predios EI saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripcién. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisites (planos, informes, titulos) y seguir ‘meticulosamente una serie de trémites (Henado de formularios, elevacién de documentos a escritura publica) que nos conducen a la inscripcion del predio, ‘Ahora bien, la cantidad y las caracteristicas de los actos estarén determinados por el estado fisico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor seré también la cantidad y complefidad de los actos que tendran que realizarse. Ast por ejemplo, seré més complejo el proceso de saneamiento de un predio construido que no cuenta con titulo del terreno sobre el cual se erige en comparacién de uno que silo tiene. Porque hacer un saneamiento fisico legal Hasta el momento hemos dejado claro que la finalidad del saneamiento dejar los derechos “aptos” para su inscripcién. Sin embargo no hemos anotada las razones por las cuales esa la vez- importante inscribir el derecho de propiedad. ‘Annuestra criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predic: La primera esté relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo as, [a inscripcién en el registro protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien -por ejemplo-mediante unacompraventa, ya que, en ningiincaso, este, puede alegar desconocimienta de lo registrado La segunda est’ relacionada con un fin practico y esto es que la inscripcién del predio en el registra faclita ~en el mundo real su transferencia, ya que, los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo estan. Lo que dice la ley sobre el saneamiento fisico legal de predios urbanos Las normas que regulan el procedimiento por medio del cual se realiza el saneamiento es la ley 27 157, su reglamento y la ley complementaria 27 333. que esta ley regula 3 procedimientos: Enlineasgenerales, podemos deci 1) El procedimiento para la regularizaci6n de edificaciones Es decir, contempla el conjunto de pasos que deben darse para obtener un titulo apto para la inscripeién de departamentos en edificos.quintas, casas en copropiedad, centros y galeriascomerciales, y construcciones de propiedad exclusiva Los procedimientos variaran segin el tipo de predio que pretenda sanearse. Asi, por ejemplo, el procedimiento que debe seguir para el saneamiento de departamentos en edificos serd dlstinto al que debe seguirse pare una quinta o para un edifcio de uso comercial Asitambién variarén segtn el estado legal del bien. Por ejemplo, seran distintos los requisites y el procedimiento para el ssneamiento de un departamento en etificio que cuenta con el terreno registrado en comparacién de uno que no cuenta con él2) El procedimiento para la declaratoria de fabrica Este procedimiento se realiza cuando se pretende construir una edificacién sobre un terreno. La declaratoria de fabrica es el reconacimiento legal de la edifcaci6n. El procedimiento para obteneria esté divido en dos sus procedimientos: i) La obtencién de la licencia de obra yi la declaratoria de fébrica propiamente dicha, 3) El procedimiento para el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun La ley seniala que aquellos predios en los que existan éreas exclusives y areas comunes deben regirse por un tipo especial de propiedad, el régimen de propiedad exclusive y propiedad comin. En este régimen los que tengan dominio sobre algiinérea del edificio son -por decirlo de alguna manera doblemente propietarios, ya que son propietarios exclusives de una determinada rea (la cual puede ser una vivienda) y a la vez son propietarios comunes de algunas otras éreas , como por ejemplo , pasadizos ,escaleras , azoteas,etc Siendoas, la ley regula el procedimiento que tiene que seguirse para adscribirse a este tipo de propiedad, el cual consiste ‘en: ademas de presentar los documentos pertinentes- como titulos, planos ¢ informes, en elaborar un reglamento de junta de propietarios en el cual se regulen los derechos y obligaciones més importantes de los propietarios con la finalidad de lograr un ejercicio armonioso del derecho de propiedad. El saneamiento fisico legal de predios urbanos El saneamiento de predios urbenos es regulado por la ley 27157, su reglamento yla ley 27 233. ‘Ahora bien, el saneamiento de predios urbanos comprende una serie de procedimientos muy complejos. Dehecho, los pasos que se deben seguir para sanear legalmente un predio dependerén.en gran medida, de cual sea su estado legal. Por ejemplo, no sera lo mismo sanear un departamento en edificio que cuenta con terreno inscrito que hacer lo propio ‘con otro que no se encuentra registrado. Entonces, siendo asi, nsistimos en que e! pracedimiento a seguir para el seneamiento dependera de la situacién legal del predio, A efectos de ilustrar un poco Io mencionado, desarrollaremos cOmo se realiza el saneamiento de propiedad en 2 situaciones concretas: i) En los departamentos en edificios yi) En las propiedades de dominio exclusive. 1) La regularizacién del derecho de propiedad en los departamentos en edificio Esta situacién supone la existencia de una edificacién. Ahora bien, pare que pueda emprenderse la labor de regularizaciOn es imprescindible contar con la aprobacion de la mayoria simple de los propietarios, Una vez adoptado el acuerdo, recién se podran iniciar los trémites, ‘Ahora, os tramites siguientes dependerén de sil terreno sobre el cual se erige el edificio esté registrado ono. Situaci6n 1: el terreno estd registrado Siel terreno esté registrado se deberéllenar el formulario registral (FOR) junto con todos sus requisitos.ademés del ‘que acredite la propiedad sobre el bien. Los documentos que deben acompafiar al FOR son: 1. Los planos de localizacién y ubicacién, debiéndose indicar de forma precisa los linderos y medidas perimétricas del terreno. 2. Los planes de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura. 3.) Certificado de parémetrosurbanisticos y edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva 4.) Copia literal de dominio © docurnento piiblico 0 privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solictante. 5.d) Informe técnico de verificacion.Situaci6n 2: el terreno no esta registrado El procedimiento para regularizar departamercos en edificio que na cuenta con terreno inscrito serd dictinta, Aqul ce deberd precentar el FOR acompafiado de los raquisitos mencionados en los parrafos precedentes, ademas de la declaracién notarial que certifique el derecho de propiedad del solicitante. Una vez acreditados estos requisitos, el registrado procederd a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios en calidad de bien comin y, posteriormente, le propiedad de cada una de las unidaces inmobiliarias 2) La regularizaci6n de las propiedades de dominio exclusiva AA igual que ef caso anterior, pueden presentarse dos situaciones: i) Si el bien cuenta con él terreno registrado y i) Si el terreno no esti registrado, Si el terreno esté registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberd presentar ef FOR adjuntande las requisitos exighdos por lay. Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR mé ftulo det Ja declaracion notarial que acredite el interesado, El saneamiento fisico legal de predios rurales Debido a su naturaleza y su uso distinto, el saneamiento de predios rurales se regula por medio de una normatividad distinta a la comentada hasta el momento. Siendo asi, el saneamiento de predios rurales esté regulado por el! decreto Legislative 667 y la ley 27 161. Estas normas establecen los procedimientos que tuscan perfeccionar les derechos posesorios 3 efectos de garantizar su inscripcién, Como se ve, al igual que el caso anterior, el fin que se persigue con a realizacion de los pesos propios del saneamiento €s la inscripcién, Esta ley, estable dos procedimiento para la realizacién del saneemiento: La inscripcién del derecho de posesién de predios rurales en propiedad del Estat Para sanear la posesién sobre predios rurales que se encuentran en propiedad del Estado, se requiere llenar el formulario registral, ademas de acreditar que se ha poseldo directa, publica, continua y pacticamente el predio por un periodo mayor a un ao. En otras palabras de lo que se requiere es cumplir con todos los requisitos que exige la ley para la prescripcién adquisitva, La inscripcién del derecho de posesién de predios rurales en propiedad de particulares Para sanear la posesin sobre predios rurales que se encuentran en propiedad de particulares se req llenar los formularios registrales, ademas de, acreditar la explotacion econémica y posesién directa, continua, pacifica publica y como propietario del predio por un periodo mayor a 5 aos. Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento fisico legal No solamente es mejor, sino que, es imprescindible acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario para realizar el saneamiento del predio. re -también- EI saneamiento de un predio es uno de los procedimientos mas complejos que existe en nuestro medio legal. Por fo tanto, emprenderio correctamente pasa, fundamentalmente, por contar con un conocimiento cabal y minucioso de los requisites y procedimientos técnico-legales que deben seguirse. Se tiene que saber por ejemplo si los informes técnicos, planos, licencias no tienen ningtin defecto o si las medidas perimétricas del terreno coinciden con lo que esta registrado, etc. Desde esta dptica-insistimos- en que solamente un abogado, y no un simple abogado, sino uno especializado en derecho Inmobiliario se encontraran en la capacidad de orientarnos para afrontar satisfactoriamente el proceso.