UNIVERSIDAD NACIONAL

“SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO”

FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE ECONOMÍA

VALUACION DE PROPIEDADES EMPRESARIALES

CURSO:

PERITAJE ECONOMICO

DOCENTE:

RURUSH ASENCIOS, Roger

PRESENTADO POR:

- PEREZ VERGARA, Eduardo

- PRUDENCIO LEYVA, Judith
- VERA, Jorge

Huaraz - Ancash - Perú

2019
INDICE

PRESENTACION _______________________________________________________ 3
INTRODUCCIÓN _______________________________________________________ 4
CAPITULO I ___________________________________________________________ 5
BASE LEGAL DE LA VUALUACION DE PROPIEDADES EMPRESARIALES __ 5
1.1. EL MARCO JURÍDICO ______________________________________________ 5
ALCANCES Y FINES: ___________________________________________________ 5
1.2. Legislación aplicable a la valuación de propiedades empresariales ____________ 9
CAPITULO II __________________________________________________________ 10
MARCO TEORICO _____________________________________________________ 10
CONSIDERACIONES GENERALES DE LA VALORACIÓN EMPRESARIAL __ 10
2.1. Diferencia entre Precio y Valor:________________________________________ 10
2.2. Razones para la valoración de empresas _________________________________ 10
Compra-Venta _________________________________________________________ 10
CAPITULO III _________________________________________________________ 15
BASE CONCEPTUAL ___________________________________________________ 15
3.1. Concepto de valoración de empresas______________________________________ 15
3.2. Función de la valoración de empresas ___________________________________ 17
3.3. Diferentes tipos de valor ______________________________________________ 19
3.3.1. Valor de mercado __________________________________________________ 20
3.3.2. Valor justo o razonable _____________________________________________ 22
3.3.3. Valor económico ___________________________________________________ 23
3.3.4. Valor de liquidación ________________________________________________ 24
3.3.5. Valor acordado ____________________________________________________ 25
3.3.6. Factores que deben considerarse al valorar una empresa _________________ 26
3.4. Métodos de valoración de empresas_____________________________________ 27
CONCLUSIONES ______________________________________________________ 32
RECOMENDACIONES _________________________________________________ 34
BIBLIOGRAFIA _______________________________________________________ 35
ANEXOS ______________________________________________________________ 36
 PRESENTACION

Este trabajo de investigación presenta los fundamentos teóricos y prácticos acerca de la

valuación de propiedades empresariales bienes y muestra sus aplicaciones. Persigue el

objetivo de resumir los principales métodos de valoración de una empresa. Para ello se

analizarán sus características fundamentales y sus limitaciones, con el objetivo de culminar

con una implementación de los métodos más adecuados para los diferentes sectores de la

economía latinoamericana

Se ofrece un marco teórico sobre la evolución y definición de las valuaciones, así como un

conocimiento de la normatividad y reglamentación vigente. El estudio establece también la

importancia de las valuaciones de propiedades empresariales y define la forma de valuarlos.

Para lo cual es conveniente que el perito tenga el criterio adecuado en base a la experiencia

y capacitación, empleando para ello soluciones técnicas y legales.

 INTRODUCCIÓN

La valoración de empresas, muestra técnicas y herramientas para lograr una eficiente toma
de decisiones, para la administración del negocio. Estas herramientas pueden ser múltiples,
pero siempre habrá la herramienta más adecuada, para analizar y tomar decisiones.

Valoración en términos sencillo "asignar un monto monetario a las cosas", también se puede
decir que valorar es alcanzar un compromiso entre teoría y práctica, es una mezcla de técnica
y arte.

La valoración es un proceso mediante el cual se trata de asignar un monto monetario a las

cosas, esto es, intentar determinar el grado de utilidad que reportará a los usuarios o
propietarios de esas cosas. Por tanto, la valoración de una empresa es el proceso para
determinar un monto monetario para los usuarios o propietarios

La necesidad de la valuación de las empresas es cada día más necesaria debido

fundamentalmente al aumento de fusiones y adquisiciones de los últimos años. Se puede
definir la valoración de la empresa como el proceso mediante el cual se busca la
cuantificación de los elementos que constituyen el patrimonio de una empresa, su actividad,
su potencialidad o cualquier otra característica de la misma susceptible de ser valorada.
La medición de estos elementos no es sencilla, implicando numerosas dificultades técnicas.

Al valorar una empresa se pretende determinar un intervalo de valores razonables dentro del
cual estará incluido el valor definitivo. Se trata de determinar el valor intrínseco de un
negocio y no su valor de mercado, ni por supuesto su precio.

El valor no es un hecho, sino que, debido a su subjetividad, podríamos considerarlo como

una opinión. Se debe partir de la idea de que el valor es solamente una posibilidad, mientras
que el precio es una realidad. Las mayores diferencias entre precio y valor suelen generarse
por las relaciones de mercado entre compradores y vendedores.

Una valoración es una estimación del valor que nunca llevará a determinar una cifra exacta
y única, sino esta dependerá de la situación de la empresa, del momento de transacción y del
método utilizado.
 CAPITULO I

BASE LEGAL DE LA VUALUACION DE PROPIEDADES EMPRESARIALES

1.1. EL MARCO JURÍDICO

Resolución Ministerial Nº 73-2016-VIVIENDA, TITULO VI: VALUACION DE

PROPIEDADES EMPRESARIALES CAPITULO A

ALCANCES Y FINES:

ARTICULO 130.-tasacion de una empresa

La valuación de una empresa comercial o industrial deberá comprender todos sus bienes

tangibles e intangibles, tales como:

Bienes tangibles: valor de inmueble, sistemas y equipos industriales (procesos productivos,

maquinarias, herramientas, vehículos, etc.); muebles, enseres, equipos de oficina, materiales,

repuestos, productos y otros bienes que posean.

Bienes intangibles: valores del proyecto, gastos de supervisión, promoción, organización y

puesta en marcha; patentes, marcas de fábrica, franquicias, opciones, contratos, derechos a

servicios y otros.También comprende además partidas y otros elementos que puede integrar

su activo y pasivo; debiendo el perito agregar las observaciones que se estime conveniente

sobre la idoneidad de los bienes para la industria que lo ocupa.

ARTICULO-.131. informe técnico de la tasación

La valuación de una empresa comprende las siguientes etapas:

a) estudio de la documentación proporcionada por los propietarios o solicitantes de la

tasación; ficha registral o declaratoria de la fábrica y certificado de gravamen. planos actuales

de las edificaciones, instalaciones y obras complementarias; relación de maquinarias y

equipos, capacidad de producción, muebles, enseres, repuestos, vehículos, materias primas,

productos en proceso y terminados ,sus facturas de compra respectivas, lizas de

importación,etc.

b) inspección de campo: medir o comprobar las dimensiones de los locales, inspeccionar las

edificaciones, constatar los estados de conservación, calificándolos según las tablas de

depreciación.

c) verificar los equipos contra incendios, alarmas, cámaras de video, equipos de bombeo,

hidroneumáticos, de aire acondicionado, grupos electrógenos, etc.

Constatación y verificación de cada maquinaria y equipo, tomando los datos de marca, tipo,

modelo, número de serie, capacidad, año de fabricación estado de conservación, grado de

operatividad, obsolescencia, re potenciamiento, etc.

d) datos contables de los activos y pasivos dela empresa, toma de muestras fotográficas,

grabación o filmación de ser posible, de la visita de campo.

e) análisis y obtención de precios similares nuevos.

f) trabajo de gabinete: determinación de la metodología a utilizar en avaluación, cálculos,

formulas y fundamentos.

g) preparación del informe pericial, que comprende básicamente las etapas de inspección de

campo, memoria descriptiva y valorización de bienes.

ARTICULO -. 132.memoria descriptiva

La memoria descriptiva para la valuación de una empresa será similar especificada en el título

II, capitulo B y Titulo III, Capitulo G, del presente reglamento. debe incluir, por lo tanto, los

sistemas, instalaciones industriales móviles maquinarias y equipos:

Nombre del propietario, nombre de la persona que solicita la tasación, objeto de la

valuación, ubicación y uso actual del activo, sus características generales, edad, estado y

expectativa de uso productivo, observaciones. La valorización de los activos se efectuara

teniendo en cuenta como base la memoria descriptiva y de acuerdo a las pautas indicadas en

los siguientes artículos.

ARTICULO 133.- Información de la empresa

En las tasaciones de los bienes de una empresa, se consignan los datos necesarios para su

identificación, así como los derechos y restricciones legales que puedan recaer sobre los

mismos.

ARTICULO 134.- Tasación Parcial

A pedido del solicitante, el perito puede realizar la tasación parcial de los bienes de una

empresa, en cuyo caso, deja constancia de dicha circunstancia y describe de manera clara y

precisa los bienes que son objeto de la tasación.

ARTICULO 135.- Tasación de terrenos de propiedad de las empresas

La tasación de los terrenos de propiedad de las empresas se realiza, de acuerdo a los

procedimientos previstos para la tasación de terrenos urbanos establecidos en el Capítulo III

del Título II; o para los terrenos rústicos, eriazos y otros bienes agropecuarios establecidos

en el Capítulo III del Título III del presente Reglamento, según corresponda.
ARTICULO 136.- Tasación de las construcciones industriales, instalaciones fijas y

obras complementarias

Se realiza según los procedimientos señalados en el Título II, del presente Reglamento. En

la tasación de las instalaciones de una empresa, se distingue lo siguiente:

1. Instalaciones fijas y permanentes al inmueble, no recuperables, tales como las conexiones

de servicios básicos de agua, desagüe y energía, los conductos para aire acondicionado o

calefacción, las cimentaciones especiales, las pozas, las excavaciones y otras, cuya tasación

es incluida en el inmueble al que están fijas y su depreciación se estima en razón del período

de uso productivo futuro.

2. Instalaciones móviles o recuperables en caso de cambio o traslado de la industria, tales

como tuberías, conductores eléctricos externos, castillos, tanques de almacenamiento de

líquidos y otras estructuras móviles, que son depreciadas y valoradas en forma similar a los

equipos a los cuales sirven.

ARTICULO 137.- Tasación de maquinaria, vehículos, equipos, líneas de producción e

instalaciones móviles

Los procedimientos a aplicarse para tasar la maquinaria, vehículos, equipos, líneas de

producción e instalaciones móviles son los establecidos en el Capítulo I del Título V del

presente Reglamento.

La metodología :La metodología a aplicarse para tasar sistemas, instalaciones industriales

móviles, maquinarias y equipos consistirá en determinar el valor actual del bien, obtenido a

parir del valor de adquisición a la fecha de un similar nuevo, al que se aplicara un factor de
depreciación calculado a base de su edad y periodo de uso productivo futuro del equipo así

como por obsolescencia, teniendo como límite inferior el valor residual que pueda obtenerse

por el bien al ponerlo fuera de uso. A este valor actual de tasación del bien se le denomina

valor actual comercial de tasación, en razón a que la base del precio similar nuevo es el del

mercado en el momento dela valuación.

El perito sobre la base de este valor y a su criterio, previo estudio de mercado, puede afectar

dicho valor actual con un factor de mejoramiento o desmejoramiento debidamente

fundamentado, obteniéndose así un valor de mercado definitivo a la fecha.

1.2. OTRAS NORMAS QUE DEBEMOS CONOCER PARA LA DETERMINACION

DEL VALOR DE UN BIEN

 (decreto legislativo n° 295 y sus modificatorias) código civil peruano

 (decreto supremo n° 008‐2000‐mtc del 16.02.00) reglamento ley 27157 de
regularización de edificaciones, el procedimiento para la declaratoria de fábrica y del
regimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común y
sus modificatorias (título i).
 Resolución Ministerial Nº 126-2007-VIVIENDA se aprobó el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú, el cual fue modificado por las Resoluciones Ministeriales
Nºs. 266-2012-VIVIENDA y 395-2014-VIVIENDA; Que, con Resolución
Ministerial Nº 73-2016-VIVIENDA.

 RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 172-2016-VIVIENDA Resolución Ministerial

que aprueba el Reglamento Nacional de Tasaciones

 Ley Nª 30156, Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Vivienda,

Construcción y Saneamiento y su Reglamento de Organización y Funciones,
aprobado por Decreto Supremo Nº 010-2014- VIVIENDA, modificado por Decreto
Supremo Nº 006-2015-VIVIENDA.
 CAPITULO II

MARCO TEORICO

CONSIDERACIONES GENERALES DE LA VALORACIÓN EMPRESARIAL

2.1. Diferencia entre Precio y Valor:

En muchas ocasiones se confunde el concepto de precio y valor, sin omitir que éstos pueden

coincidir, explicaremos claramente su diferencia.

El valor surge básicamente por el punto de vista, tanto del comprador cuánto del vendedor.

El vendedor atribuirá el valor al conjunto de potenciales1 que su empresa posee, a su vez el

comprador considerará aquel o aquellos aspectos que le representen algún aporte o utilidad.

Por otro lado, el precio es el acuerdo entre ambas partes luego del proceso de negociación,

en el cual pactan un monto de dinero, que represente el conjunto de elementos predominantes

en ambas partes, por el que se transfiere la empresa.

2.2. Razones para la valoración de empresas

Cuando la valoración es realizada por los directivos de la empresa, ellos están generalmente

motivados por las siguientes razones de carácter interno:

Compra-Venta

Se determina el valor mínimo a cobrar por parte del vendedor y el máximo a pagar por parte

del comprador y sirve de referencia para distintos compradores:

o Conocer la situación del patrimonio

Es imprescindible diferenciar y establecer los elementos del patrimonio y la

proporción en relación al mismo, para tomar decisiones adecuadas en cuanto a su uso,

aporte, distribución o en su defecto, a su deficiencia.

o Verificar la gestión llevada a cabo por los directivos

La valoración resume las acciones propiciadas por los directivos, por lo tanto es un

examen para comprobar si lo planificado ha sido aplicado.

o Establecer las políticas de dividendos

La política de dividendos de una empresa es un plan de acción que deberá seguirse

siempre que se decida en torno a la distribución de dividendos. La política debe,

considerarse tomando en cuenta dos objetivos básicos: maximizar el beneficio de los

propietarios de la empresa y proporcionar suficiente financiamiento.

o Reestructuración de deuda

Modificación de las condiciones previamente establecidas en un préstamo o crédito,

siempre de manera beneficiosa para el deudor, como puede ser una reducción del tipo

de interés, un aplazamiento del pago, etc. Las causas de la reestructuración pueden

ser la incapacidad del deudor para cumplir con las condiciones inicialmente pactadas,

o bien el aprovechamiento de nuevas condiciones del mercado más favorables.

o Reestructuración de capital

Es la transformación o cambio en la estructura del capital de una compañía, a través

de la venta, compra o recompra de deuda y/o valores de renta variable.

En la mayoría de los casos esta reestructuración de capital se origina para evitar una

posible quiebra de las empresas.

o Herencia, sucesión

Conjunto de bienes, derechos y obligaciones que son transmitidos de una persona

fallecida a un tercero o terceros que sobreviven, siempre que éstos acepten la

herencia3.

o Decisiones estratégicas sobre la continuidad de la Empresa

 De los informes arrojados de este estudio dependerán decisiones trascendentales

sobre el desarrollo de las actividades, tratando de hacer que las cosas tomen el curso

más favorable para lograr el crecimiento constante

o Gestión e identificación de los impulsores de valor

“Tradicionalmente el objetivo de las empresas ha sido la maximización del beneficio

contable, en la actualidad, los directivos persiguen el objetivo de la creación de valor

a través de los “value drivers” (conductores o vectores de valor)”4. Para empresas

que no cotizan en Bolsa que es nuestro caso, tienen que buscar mecanismos para

lograr este objetivo y básicamente lo tratan de lograr a través de un aumento de

ventas, la mejora del margen o la reducción del capital circulante. Mientras que para

empresas que cotizan en Bolsa, el precio de las acciones es un indicador suficiente

del grado de cumplimiento del objetivo de valor.

Lo anterior es una razón que justifica la realización de la valoración de empresas

 Planificación estratégica

En la valoración se refleja las capacidades de la empresa, se analiza el entorno, se

definen los objetivos de la empresa, se cuantifica anticipadamente los

resultados,entonces, es un buen punto de partida para realizar la Planificación

estratégica “la formulación, ejecución y evaluación de acciones que permitan que una

organización logre sus objetivos”

Comúnmente las empresas se encuentran en la obligación de exponer el valor de la

empresa ante terceros, ahí es cuando surgen razones externas para la valoración:

 Para fusiones y adquisiciones

 La fusión es el proceso de concentrar dos o más compañías que deciden juntar sus

patrimonios y formar una nueva sociedad para mejorar la eficiencia productiva

(reducir costes, ahorro investigación, etc.).

 Oferta Pública inicial de acciones

Operación bursátil consistente en la oferta pública de compra de acciones de una

sociedad a los tenedores de las mismas, por un valor superior al que se cotizan en el

mercado. El propósito de los oferentes es alcanzar un mayor control de la sociedad.

 Procesos de desinversión o segregación de negocios

La desinversión es el acto de liquidar una o unas inversiones que ya estuvieron

materializadas. En la segregación se transfiere en bloque una o varias

partes del patrimonio a otras tantas sociedades Cuando se habla de segregación

empresarial no debe entenderse como la venta simple y pura de activos; puede

segregarse en diferentes modos o divisiones departamentales, operativas o por áreas

geográficas. La segregación y la escisión son el mismo procedimiento de

reorganización empresarial, todo lo contrario, a la fusión y absorción.

 Transmisión de Propiedad

Es el cambio de propietario de una empresa, no implica que por esta operación sea

necesaria la transferencia de dinero, de esta manera queda claro que, la transmisión

de propiedad no debe confundirse con el acto de compra-venta, sin embargo en la

compra-venta está implícita la transmisión de propiedad.

 Resolución de disputas

Acuerdo dictado por la autoridad gubernamental, y providencias, autos o sentencias

dictadas por aquella autoridadjudicial a la que corresponda la decisión de

determinado asunto o cuestión.

 Valoraciones de empresas cotizadas en Bolsa Constantemente las empresas que

cotizan en Bolsa tienen la obligación de valorar sus empresas, ya que es

información imprescindible para tomar decisiones de inversión; también para lograr

una percepción con respecto a su situación frente a los negociadores, clientes y lograr

su posicionamiento.

 Salidas a Bolsa

Acto por el que una empresa acude a la Bolsa de Valores por primera vez de forma

que la totalidad o parte de sus acciones coticen en ella. La salida a Bolsa permite a

las empresas obtener financiación, pero para poder cotizar es necesario tener un

tamaño mínimo, así como cumplir una serie de requisitos.

 CAPITULO III

BASE CONCEPTUAL

3.1. Concepto de valoración de empresas

Según la definición de Caballer, V. (1998), se entiende por valoración de empresas a “aquella

parte de la economía cuyo objeto es la estimación de un determinado valor o valores de una

empresa con arreglo a unas determinadas hipótesis, con vistas a unos fines determinados y

mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico y económico”.

Se analizan los siguientes aspectos:

La valoración de empresas es una parte de la economía. Con ello se pretende dejar clara la

separación del enfoque económico con otros enfoques o perspectivas.

La valoración se apoya en unas hipótesis concretas. Las hipótesis se aceptan sin necesidad

de sustentarlas con una demostración, aunque conviene que reflejen una realidad concreta.

La valoración persigue unos fines dados. Es necesario especificar la finalidad de la

valoración.

Utiliza procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico y económico. Todas

estas informaciones influyen sobre el valor económico.

Según López Lubián, F. y De Luna Butz, W. (2001), valorar una realidad económica no es

tarea exclusivamente técnica: valorar es emitir una opinión, un juicio de valor, que siempre

es subjetivo. Y que, como toda opinión, puede o no estar suficientemente fundamentada. En

consecuencia, no existe un valor absoluto y único para una realidad económica.

Una valoración correcta es aquélla que está bien realizada técnicamente, y que se fundamenta

en supuestos razonables o correctos, teniendo en cuenta la perspectiva subjetiva bajo la que

se lleva a cabo la valoración. En este sentido diferenciamos:

 Valor para qué, ya que no es lo mismo valorar un activo para ser liquidado, que para

ser vendido o para ser reformado y reutilizado. Esta diversa finalidad en la valoración

no debe confundirse con la posibilidad de manipulación en el valor resultante final,

que se produce cuando no resulta razonable el fin de la valoración y los supuestos

utilizados

 Valor para quién, porque no es igual la perspectiva del comprador que la del

vendedor, o la del accionista minoritario que la de la entidad financiera que aporta

deuda.

 Valor en qué circunstancias, es decir, en qué momento del ciclo económico, en qué

sector, con qué tipo de negocio, etc. En este contexto, una de las cuestiones que

pueden plantearse es hasta qué punto las circunstancias del negocio determinan la

corrección del método de valoración empleado.

De estas afirmaciones se derivan consecuencias tales como:

- Para valorar correctamente una realidad económica hay que conocer esa realidad. En

otras palabras, no existen “valoradores” universales de cualquier negocio.

- Por consiguiente, para valorar un negocio hay que saber del negocio. Precisamente,

la utilidad de una valoración de un negocio es directamente proporcional al

conocimiento que tenga del mismo la persona que realiza la valoración.

- Para valorar correctamente hay que entender el modelo de valoración que se está

aplicando. Esto lleva consigo entender sus limitaciones conceptuales, los problemas
 que se derivan de aplicarlo a la realidad que se trata de valorar, la razonabilidad de

los supuestos teóricos y prácticos que se emplean.

- Precisamente el modelo de valoración que se emplee es tanto mejor cuanto más ayuda

a entender la realidad del negocio que se pretende valorar.

- Hay que explicitar las variables que se emplean en el modelo de valoración y emplear

supuestos razonables para su cuantificación.

- En el mundo empresarial, el proceso de valoración no es un ejercicio puramente

académico en el que se trata de demostrar las habilidades cuantitativas de la persona

que lleva a cabo la valoración. Toda valoración tiene un objetivo, un punto de vista y

debe contar con una realidad existente. Y debe llevarse a cabo para sacar conclusiones

operativas.

- Para una misma realidad el valor económico correcto es único, con independencia del

método que se emplee. Esto es compatible con el hecho de que cualquier valoración

es subjetiva: precisamente, una valoración correctamente realizada permite

identificar los elementos subjetivos empleados para emitir esa opinión y, en el caso

de desacuerdo, establecer un diálogo razonable sobre temas concretos. Éste es un

aspecto especialmente relevante cuando se trata de valorar realidades económicas

bajo diversos puntos de vista.

- Finalmente, toda valoración debe contrastarse con los resultados. En la medida en

que una valoración es una opinión sobre el futuro, la prueba de fuego sobre el

realismo de la misma se fundamenta en la capacidad que existe de llevar a la práctica

el escenario elegido

3.2. Función de la valoración de empresas

Según Fernández, P. (2000), en general una empresa tiene distinto valor para diferentes

compradores y para el vendedor. Una valoración sirve para distintos propósitos:

o Operaciones de compra-venta: Para el comprador, la valoración le indica el precio

máximo a pagar; en cambio, para el vendedor, la valoración le indica el precio

mínimo por el que vender. También le proporciona una estimación de hasta cuándo

pueden estar dispuestos a ofrecer distintos compradores.

o Valoraciones de empresas cotizadas en bolsa: La valoración sirve para comparar

el valor obtenido con la cotización de la acción en el mercado y decidir vender,

comprar o mantener las acciones; para decidir en qué valores concentrar una cartera;

para establecer comparaciones entre ellas y adoptar estrategias.

o Salidas a bolsa: La valoración es el modo de justificar el precio al que se ofrecen las

acciones al público.

o Herencias y testamentos: La valoración sirve para comparar el valor de las acciones

con el de los otros bienes.

o Sistemas de remuneración basados en creación de valor: La valoración de una

empresa o una unidad de negocio es fundamental para cuantificar la creación de valor

atribuible a los directivos que se evalúa.

o Identificación de los impulsores de valor (value drivers): El proceso de valoración

de una empresa o una unidad de negocio es esencial para identificar y jerarquizar los

principales value drivers; asimismo, la valoración permite identificar las fuentes de

creación y destrucción de valor.

o Decisiones estratégicas sobre la continuidad de la empresa: La valoración de una

empresa y de sus unidades de negocio es un paso previo a la decisión de seguir en el

negocio, vender, fusionarse, crecer o comprar otras empresas.

 o Planificación estratégica: La valoración de la empresa y de las distintas unidades de

negocio es fundamental para decidir qué productos/líneas de negocio/países/clientes

mantener, potenciar o abandonar; del mismo modo, la valoración permite medir el

impacto de las posibles políticas y estrategias de la empresa en la creación y

destrucción de valor.

o Procesos de arbitraje: La valoración de la empresa es un requisito a presentar por

las partes en disputas sobre precios.

3.3. Diferentes tipos de valor

Según Sanjurjo, M. (2003), aunque con frecuencia se utilizan de forma indistinta, valor y

precio son conceptos diferentes. El precio no es más que el resultado de una transacción

concreta sobre un bien o derecho, en unas circunstancias también concretas. Es obvio que

sobre el precio inciden multitud de factores, relacionados tanto con los propios intervinientes

en su fijación (comprador y vendedor) como con las circunstancias exógenas que concurren

en dicha transacción.

Sin embargo, el valor viene definido fundamentalmente por la aplicación al negocio de

hipótesis determinadas, que no necesariamente son las que concurren en la determinación del

precio efectivamente pagado.

Fuente: Guía de Valoración de Empresas (Sanjurjo y Reinoso)

Las dificultades de aplicación de ciertos métodos de valoración, la vulnerabilidad de algunos

instrumentos utilizados y los problemas para entender las diferencias entre precio y valor,

producen un cierto escepticismo sobre el resultado de las valoraciones que puede llevar a

concluir que cualquier resultado es posible al valorar un negocio.

En función de la situación en la que se produce la necesidad de la valoración y de las bases

de aproximación y de análisis empleadas, podemos distinguir entre los siguientes tipos de

valor.

3.3.1. Valor de mercado

Se trata del precio que se puede razonablemente esperar obtener por una sociedad en una

operación de venta en un mercado libre, entre un comprador libre y un vendedor libre, ambos

con un conocimiento similar sobre los negocios y los mercados en los que opera la sociedad,

y actuando cada uno de ellos en su propio interés y beneficio. El valor de mercado asume,

asimismo, que se dispondrá de un plazo razonable de tiempo para efectuar una venta

ordenada y que ningún comprador tendrá un interés especial en el negocio.

Como se puede apreciar en los elementos que la componen, la definición anterior asume una

serie de hipótesis relacionadas con la ausencia de presiones en los intervinientes de la

transacción y de intereses especiales, que en muchas ocasiones no se presentan absolutamente

puros.

Las características de ese comprador hipotético serían, entre otras:

 Estar totalmente informado sobre el negocio y el mercado.

 Ser un inversor prudente.
 No tener limitación de recursos.
 Estar dispuesto a pagar el valor de mercado antes de dejar pasar la oportunidad.
 No tener circunstancias concretas que le hagan estar en situación de obtener sinergias
o reconocer valores especiales.

Pesar de lo anterior, esta concepción de valor es, sin duda, la que más se utiliza tanto en las

relaciones empresariales, por las autoridades de control y supervisión, como en el mundo

académico, por las razones siguientes:

o La primacía del mercado, en todos los órdenes, como regulador de la actividad

económica.

o Es la que más puede acercarse a la realidad, si se efectúan los análisis con rigor.

o Es la que solicitan determinados agentes e instituciones, destinatarias de informes de

valoración.

o El valor de mercado, como base de las valoraciones realizadas, se emplea

habitualmente en las siguientes situaciones:

o Como referencia para una de las partes, cuando se está analizando la conveniencia de

efectuar una inversión/compra-venta.

Para comprobar que una transacción ya realizada, aparentemente en unas condiciones de

mercado restringido, ha sido efectuada dentro del rango de los valores que hubiera arrojado

una operación en el mercado abierto. En esta situación podrían encontrarse:

a) Los directivos de alto nivel o consejeros de grandes corporaciones, ante operaciones

pactadas y pendientes de aprobar de forma definitiva.

b) Las autoridades fiscales o cualquier otra institución que deba supervisar que las

transacciones se efectúan en condiciones normales de mercado.

Como indicador del valor generado por un negocio o actividad empresarial, considerando

como tal la diferencia entre las estimaciones del valor de mercado en dos momentos

diferentes del tiempo.

El concepto de valor de mercado asume que el negocio en cuestión se encuentra en situación

de “empresa en funcionamiento”, de otro modo habría que aplicar otra base de valoración.

3.3.2. Valor justo o razonable

Es aquél que el experto determina como tal (es decir, justo o razonable), considerando el

conjunto de condiciones que se producen en el contexto de la transacción, tratando en todo

caso de ser equitativo y justo para ambas partes.

Es decir, el valor justo (fair value) invoca el deseo del valorador de tratar de manera razonable

a un comprador y a un vendedor que se encuentran, de alguna manera, “obligados” a

participar en una transacción.

Normalmente, el valor razonable o justo se determina considerando y ponderando otras

concepciones o bases de valoración: el valor de mercado, el valor económico y el valor de

los activos de la empresa en cuestión.

Algunas situaciones donde se utiliza el valor razonable o justo son las siguientes:

o En encargos efectuados por la autoridad judicial para dirimir conflictos entre dos
partes.
o En situaciones de arbitraje voluntario solicitado por las partes, ante la dificultad para
determinar un precio justo.
o En algunos países, como soporte del valor reflejado en la información financiera que
divulgan las empresas.
o En aplicación de cláusulas estatutarias, relacionadas con derechos preferentes de
adquisición de acciones o derechos de tanteo.
o Lo esencial, por tanto, de la concepción que subyace en el valor justo o razonable es:
Independencia del valorador, que deberá en todo momento intentar ser justo con las
partes, atendiendo a las circunstancias de ambas.
o Normalmente es referido a una transacción que no se produce en el mercado abierto.

3.3.3. Valor económico

Es el valor del negocio para el propietario actual. Dicho valor representa la compensación

que éste requeriría por no poseer el negocio, incluyendo aquí una compensación por cualquier

consecuencia indirecta.

Visto de otro modo, el valor económico se define como el valor del negocio para el futuro

propietario y representa el valor atribuible a dicha oportunidad en las circunstancias concretas

del momento de la valoración.

Las definiciones anteriores muestran claramente que el valor económico se encuentra

absolutamente determinado desde la perspectiva de una de las partes, normalmente el

vendedor.

Suele estimarse, a requerimiento de los propietarios del negocio, para evaluar ofertas

recibidas para la adquisición de su sociedad. Este enfoque de valoración se ha utilizado

también para evaluar la conveniencia de realizar determinadas privatizaciones de empresas

públicas.
3.3.4. Valor de liquidación

Se puede definir como una estimación del producto obtenido a partir del proceso de

liquidación de una empresa, asumiendo que cesará la actividad del negocio.

Es evidente que este enfoque de aproximación al valor de una empresa queda restringido a

aquéllas que se encuentran ya en proceso de liquidación o cierre, o en una fase en la que se

considera que ése será su futuro próximo.

Hay que tener en cuenta que no sólo en las situaciones de crisis es apropiado este enfoque.

También se produce este tipo de valoraciones, por ejemplo, en la disolución de joint-ventures

y en otro tipo de ceses voluntarios de actividad.

La estimación del valor de liquidación de una empresa se efectúa de acuerdo con el siguiente

proceso:

 Valor de realización de activos

 Valor de los pasivos

 Costos de cierre

 Valor de liquidación

El enfoque del valor de liquidación es básicamente estático, puesto que se considera la

situación de sus activos y pasivos en el momento de la valoración y no su evolución futura.

Únicamente se consideran las posibles operaciones que puedan producirse durante el periodo

de liquidación.

Si el periodo de liquidación fuese potencialmente largo será necesario preparar un plan de

liquidación que sitúe en el tiempo los cobros y los pagos correspondientes a la liquidación y

sirva para estimar, en su caso, su valor actual.

  Valor de liquidación ordenada

Es el estimado de acuerdo con el planteamiento resumido en los párrafos precedentes,

pero considerando que no existe una urgencia drástica en la liquidación de la empresa

y que, en consecuencia, ésta se podrá realizar de manera ordenada y empleando el

tiempo necesario, por ejemplo, para obtener un precio de mercado en la realización

de los activos.

Es en este tipo de liquidaciones en las que puede ser conveniente preparar el Plan de

liquidación antes mencionado, para realizar la valoración.

 Valor de liquidación forzosa

En este caso la liquidación deberá efectuarse con urgencia y, en consecuencia, es

probable que el valor de realización de los activos se vea sustancialmente reducido.

En este tipo de situaciones pueden encontrarse empresas cuando se den alguno o

varios de los siguientes supuestos:

a) Declaración de quiebra.

b) Mandato judicial.

c) Subasta pública o privada.

d) Decisión de los propietarios de liquidar en el menor tiempo posible ante la

magnitud de las pérdidas generadas.

3.3.5. Valor acordado

En ciertas ocasiones las partes intervinientes en una transacción presente o prevista para el

futuro fijan para la ocasión determinados procedimientos de valoración que normalmente

están expresados a través de fórmulas matemáticas más o menos sencillas.

Este procedimiento es relativamente común que se incluya en los Estatutos de algunas

sociedades y en cláusulas introducidas en contratos de compra-venta que recogen ajustes al

precio inicialmente acordado, opciones de compra o venta, o simplemente pactan posibles

transacciones futuras de acciones.

Normalmente las fórmulas utilizadas hacen referencia a variables fundamentales del negocio,

sobre las que aplican determinados factores.

Aunque, en ocasiones, estas fórmulas se asemejan a la aplicación de metodologías de

valoración comúnmente aceptadas, en rigor no se pueden considerar como valoraciones en

sentido estricto, sino únicamente como la aplicación de unas fórmulas previamente

establecidas.

Sin embargo, normalmente es necesaria la intervención de un experto independiente para su

estimación, al objeto de asegurar la equidad e imparcialidad.

3.3.6. Factores que deben considerarse al valorar una empresa

La empresa no es un ente aislado que funciona independientemente del entorno que lo rodea,

por eso al abordar la valoración de una propiedad empresarial se debe detener en cuenta

multitud de factores tanto como internos como externos, en principio todos ellos pueden

afectar el valor bien sea positiva o negativamente.

FACTORES EXTERNOS FACTORES INTERNOS

Evolución de la economía del país donde se Historia de la empresa
ubica la propiedad o a empresa Entorno en el que opera
Factores comerciales(ventas, evolución de
las mismas ,clientes ,competencias)
 Evolución de la economía de los país donde Factores técnicos (capacidad productiva,
a empresa trabaja tipo de tecnología ,patentes)
Factores humanos (tipo de dirección
,formación de los trabajadores, motivación)
Evolución de la economía del sector a que Factores financieros(equilibrio, tesorería
pertenece la empresa. ,beneficios ,flujo caja)
Otros factores :jurídicos ,administrativos

3.4. Métodos de valoración de empresas

o VALUACION DE INMUEBLES DE LA EMPRESA

La valuación de los terrenos dedicados a empresas se hará de acuerdo con las

disposiciones del Reglamento Nacional de Tasaciones, según los procedimientos

señalados del Título II, Capítulo B y Título III, Capítulo J.

La valuación de las construcciones industriales, instalaciones fijas y obras

complementarias, se hará según los procedimientos señalados en el Título II, del

presente reglamento. El perito deberá tener en cuenta las características y condiciones

especiales de la construcción, materia de la valuación.

o VALUACIÓN DE INSTALACIONES DE LA EMPRESA

En la tasación de las instalaciones de una empresa, deberá distinguirse de las

siguientes:

a) Instalaciones fijas y permanentes al inmueble, no recuperables, tales como

conexiones de servicios básicos de agua, desagüe y energía, conductos para aire

acondicionado o calefacción, cimentaciones especiales, pozas, excavaciones y otras,

las cuales se tasarán con el inmueble al que están fijas y su depreciación se estimará

en razón del periodo de uso productivo futuro.

b) Instalaciones móviles o recuperables en caso de cambio o traslado de la industria,

tales como tuberías, conductores eléctricos estrenos, castillos y otras estructuras

metálicas, etc. las que serán tasada y depreciadas en forma similar a los equipos a los

cuales sirven.

o VALUACION DE SISITEMAS, INSTALACIONES MÓVILES,

MAQUINARIA Y EQUIPOS
El informe valuatorio de sistemas y procesos productivos que comprendan

maquinaria, equipos y elementos complementarios, o de un solo equipo de manera

individual, deberá comprender lo siguiente:

- Descripción del equipo, con sus características.

- Precio original.

- Fecha de fabricación, de adquisición y de instalación (para determinar su edad).

- Estado actual:

o Muy bueno

o Bueno

o Regular

o Malo

- Expectativa de vida útil.

- Valor del equipo similar nuevo.

- Depreciación y mejoras.

- Valor actual comercial del equipo dado.

El estado actual debe considerar las condiciones físicas y oporativas del equipo,

calificándolas como muy bueno. Bueno, regular o malo, asignándole el perito un factor

de 1.00 y 0.10.
La depreciación será calculada de acuerdo a la siguiente fórmula:

𝐸
D = (Vsn – R) x 𝑇

En donde:

D = Monto calculado de la depreciación.

Vsn = Valor similar nuevo.
R = Valor residual, valor del equipo al final de su vida útil, en el momento de
dársele de baja.
E = Edad del equipo al momento de la valuación (para más de 6 meses
considerar un año)
P = Expectativa de vida útil que tiene el equipo a partir de su edad y estado de
conservación.
T = Sumatoria de la edad del equipo y la expectativa de vida útil. ( T = E + P)

En caso de no ser aplicable la fórmula de depreciación precitada, esta podrá calcularse

por otro método, para lo cual el perito sustentará obligatoriamente la procedencia de su
aplicación.

El valor comercial (VC) del sistema, instalación industrial, maquinarias o equipos, será
igual al valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciación (D) calculada, afectada por
un coeficiente o grado de operatividad (Go), tal como sigue.

𝑉𝐶 = (𝑉𝑠𝑛 − 𝐷)𝐺𝑜

Adicionalmente se podrá aplicar factores de mercado u otros los cuales deben ser

sustentados por el perito.

El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que será aplicado al valor actual o valor

de tasación (VT) obtenido para un sistema, instalación industrial, maquinaria o equipo

a partir de los dos tercios de su periodo de uso productivo (T); o cuando, a criterio del

perito, el sistema, instalación industrial, maquinarias o equipos no cumplen con los

requisitos de: facilidad de obtención de repuestos y accesorios, capacidad de

ampliación o de modernización y confiabilidad, debiéndose tener en cuenta la siguiente

escala de grados de operatividad del equipo o sistemas de repuestos, accesorios,

capacidad de ampliación y confiabilidad:

La aplicación del grado de operatividad (go) es una atribución del perito para reajustar

el valor de tasación (VT) del sistema, instalación industrial, maquinarias o equipos y

en su informe deberá indicar criterios y conceptos considerados que fundamenten el

uso de este coeficiente.

Cuando se determina el valor de tasación de un sistema, instalación industrial,

maquinaria o equipo y, a criterio del perito, estos bienes cumplen con todos los

requisitos de repuestos, accesorios, capacidad de ampliación o modernización y

confiabilidad, el grado de efectividad (Go) será igual a la unidad (Go = 1). En caso

contrario se sumarán los valores obtenidos de cada uno de estos factores y el resultado

de la suma se restará de la unidad.

Cuando el valor de tasación de un sistema, instalación industrial, maquinaria o equipos,

sea menos que el valor residual; al aplicar el grado de operatividad (Go) se tomará

como valor de tasación su valor residual.

o VALUACIÓN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE OFICINA Y
REPUESTOS
Para los muebles, enseres, equipos de oficina y repuestos de una industria, el valor de

tasación (VT) será el producto del valor similar nuevo (VSN) por un factor de

depreciación (FD) que, según el estado de conservación, tendrá los siguientes valores:

1.00 para Muy Bueno; 0.70 para Bueno; 0.40 para Regular y 0.10 para Malo.

El perito podrá modificar los factores de depreciación, fundamentándolos de acuerdo

a su experiencia y conocimientos sobre bienes semejantes.

o VALUACIÓN DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA

Las materias primas, los materiales en proceso y los productos de la industria, se

tasarán al costo y de acuerdo al estado en que se encuentren. El perito deberá estimarle
un coeficiente por concepto de depreciación.
El activo exigible y el pasivo de una industria serán valuados por el perito de acuerdo
a los valores actuales de los diversos débitos y créditos que cuando no devenguen
intereses, estará, dados por la formula siguiente.

𝑉𝐹
𝑉=
(1 + 𝑖)𝑛

En donde:

V = Valor actual
VF = Valor final
N = Número de años de plazo del débito o del crédito a partir de la fecha de
tasación
I = Interés correspondiente a la industria considerada
El valor encontrado para el activo exigible podrá ser castigado por el perito en un
porcentaje prudencialmente fijado, para hacer frente a posibles deudores morosos o
deudas incobrables.
Los activos intangibles de una empresa (valores agregados que no tienen presencia
material), sujetos a valuación mediante esta reglamentación son los siguientes:

a) Marcas de fábrica
b) Patentes
c) Franquicias y contratos de derecho a servicios

Para ser objeto de valuación estos activos deben cumplir con las condiciones siguientes:

1. Pueden ser descritos e identificados en forma precisa.

2. Se existencia debe estar documentada legalmente.
3. Deben ser susceptibles de transferencia o comercialización.

Para la valuación de los bienes intangibles se recurrirá a los métodos establecidos en el

capítulo J del título V del Reglamento Nacional de Tasaciones.

Se considerará depreciación de los bienes intangibles cuando estos se encuentren

embargados, prendados, sujetos a gravamen o a cualquier otra situación que limite su

comercialización.
 CONCLUSIONES

 La valuación de los bienes fijos, debe de ser sometida a un buen método de

depreciación con la finalidad de que no altere los costos y, en consecuencia, los

resultados de las operaciones de las empresas.

 Dentro de la valuación de las maquinarias y equipos de una empresa se debe de tener

muy en cuenta la estimación de la vida útil de un bien el cual es un factor importante

en la aplicación de cualquier método de depreciación.

 Tanto en teoría como en la práctica, la estimación del valor residual de los bienes

tangibles se determina con base arbitraria, de acuerdo a las políticas de la empresa.

Las cuales pueden variar de empresa a empresa.

 Las empresas adjudican al método de línea recta ventajas sobre otros métodos,

porque sus cargos son sistemáticos, lo que permite asignación de costos razonables

y la toma de decisiones sobre resultados también razonables.

 RECOMENDACIONES

 Se debe de tener en cuenta que, los rubros de activos fijos depreciables deben ser

sometido a revisión continua para no incurrir en una imprevisión al momento de

reemplazarlos.

 Las empresas de una misma rama deberían de unificar criterios para efectos

financieros, la estimación de la vida útil de bienes similares que redunden en tasas

de depresión uniformes que les permita efectuar comparaciones de la situación

financiera con otras empresas similares.

 Es importante que en el acceso de la adquisición, venta, custodia y registro de los

activos de la empresa, se limite mediante la separación de funciones que protejan

los bienes contra todo tipo de pérdidas.

 BIBLIOGRAFIA

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Financieros y Valoración de Empresas del Máster en Dirección Financiera y Fiscal.
Valencia: Universidad Politécnica de Valencia.

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 AMPER, S.A. (2012) Proveedores de soluciones en el ámbito de las

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(Consulta: 16/07/2012)

 Resolución Ministerial que aprueba el Reglamento Nacional de Tasaciones de:

https://bienesraicess.com/blogs/nuevo-reglamento-nacional-tasaciones-del-peru/

 RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 172-2016-VIVIENDA piblicada el Lima, 19 de

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 http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/valuaciones/normas_interes/R_N_T.pdf
ANEXOS