ÍNDICE

UNO. ANTECEDENTES 3
DOS. DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA INFORMAR TÍTULOS 3
A. Estudio de Inmuebles 3
B. Estudio de Unidades en Edificios 5
C. Estudio de Predios rústicos 7
D. Vigencia de los documentos 8
E. Documentación interna 8
TRES.ANTECEDENTES ESPECIALES A CONSIDERAR EN EL
ESTUDIO DE TÍTULOS. 10
a) Solemnidades Ordinarias del contrato de compraventa de inmuebles. 10
b) Solemnidades Especiales del contrato de compraventa de inmuebles. 11
b.1. Expropiación por causa de utilidad pública. 11
b.2. Venta forzada hecha por la Justicia. 12
b.3. Venta de inmuebles comunes o de una sucesión 12
b.4. Venta de los inmuebles de uno de los cónyuges. 12
b.5. Venta de inmuebles de un extranjero. 15
b.5.1.- Necesidad de contar con R.U.T 15
b.5.2.- Régimen matrimonial 15
b.6. Venta de los inmuebles de un menor. 17
b.7. Venta de inmuebles de un ausente. 18
b.8. Venta de inmuebles de una Sociedad Anónima 18
b.9 Venta de bienes en terreno indígena 19
b.10. Venta de inmuebles propiedad de las Instituciones de la Iglesia Católica 20
b. 11. Venta de inmuebles de propiedad del Estado y Municipalidades 20
b.12. Venta de inmuebles limítrofes y fronterizos 20
c) Solemnidades de la Partición. 21
c. 1. Partición general de bienes inmuebles 21
c. 2. Partición de bienes inmuebles, con comuneros incapaces. 21
d) Inmuebles adquiridos por sucesión por causa de muerte. 22
d.1. Inmueble adquirido como heredero o legatario 22
d.2. Inmueble adquirido como cesionario de un heredero o legatario 23

1
d.3. Inmueble adquirido como heredero en transmisión 23
d.4. Inmueble adquirido como heredero en representación de su padre o madre 23
e) Poderes en el Contrato de Compraventa. 24
f) Subdivisión de Predios Rústicos: D.L. N°3.516 de 1980 26
g) Predios Agrícolas con deuda CORA y/o INDAP 26
h) Regularización de Predios Urbanos: Decreto Ley N° 2.695 28
i) Certificación de Asignación de Roles en Trámite 29
CUATRO. FINANCIAMIENTO BANCARIO 30
4.1. Normativa 30
4.2. Subsidio Habitacional 30
4.3. Beneficios Tributarios 31
4.4. Productos Hipotecarios 33
4.5. Créditos Caucionados. 34
4.6. Encadenamiento de Títulos 34
ANEXO N° 1 INFORME DE TÍTULOS TIPO 36
ANEXO N° 2 INFORME FINAL DE OPERACION DE CREDITO
HIPOTECARIO 42

2
 MANUAL PARA EL ESTUDIO DE LOS TÍTULOS PARA LAS OPERACIONES
HIPOTECARIAS
UNO. ANTECEDENTES.
“El estudio de títulos consiste en un examen acucioso de todos los antecedentes
de un inmueble para determinar su situación jurídica y la de los derechos que en él
recaigan” realizado por un abogado, cuyo objeto principal es determinar quién es
el actual propietario de un inmueble y si se encuentra en condiciones de transferir
válidamente su dominio pleno e irrestricto sobre el bien, sin que exista causa que
pueda dar lugar a evicción, sea por efecto de haberse declarado extinguidos o
encontrarse prescritos los derechos o acciones de terceros o por haberse
cumplido las exigencias legales en las anteriores transmisiones de dominio hasta
la que acredite su derecho de propiedad1.
El estudio de títulos reviste especial importancia para los Bancos, ya que las
operaciones de crédito que celebran con sus clientes, se garantizan con hipotecas
para seguridad de los mismos. Los artículos 2414 y 2415 de nuestro código Civil,
señalan que sólo podrá constituir hipoteca quien sea capaz de enajenarlos, esto
es, su dueño; de manera tal que previamente a la celebración del contrato de
hipoteca, debe necesariamente tenerse certeza acerca de quien es el propietario
del inmueble.
Para tal efecto, el abogado deberá estudiar los títulos correspondientes que
presente el cliente, durante un periodo de a lo menos diez años hacia atrás
contado desde la fecha en que se realiza y redactará un Informe de ellos, donde
se indique una relación de sus transferencias o transmisiones durante dicho
período, registrando las escrituras, inscripciones y certificados en que se funda.

DOS. DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA INFORMAR TÍTULOS2.

A. Estudio de Inmuebles
El estudio de los títulos de dominio de un inmueble comprende la revisión a lo
menos de los siguientes antecedentes:
• Copia o fotocopia de la escritura de compraventa, permuta u otro título traslaticio
o bien la inscripción de auto de posesión efectiva, en cuya virtud el constituyente o
su representante adquirió la propiedad.
• Certificado de Resolución de la Dirección de Obras de la Municipalidad
correspondiente, aprobando la subdivisión.
• Copia o fotocopia de la inscripción de dominio o de la inscripción especial de
herencia en su caso, con su correspondiente certificado de vigencia otorgada en la

1
Este concepto de estudio de títulos ha sido extractado de las “Pautas para el Estudio de Títulos de Inmuebles
Urbanos,” dictadas por el Colegio de Abogados.
2
Los plazos de vigencia señalados en las enumeraciones de documentos que se encuentran a continuación
deben ajustarse al tipo de operación de que se trate, conforme la definición que se indica más adelante.

3
correspondiente inscripción por el Conservador de Bienes Raíces correspondiente,
dentro de un período no superior a sesenta días a la fecha de presentación al
Banco3.
En el caso que por haber adquirido por sucesión por causa de muerte, se
acompañe la correspondiente inscripción especial de herencia, deberá tenerse a la
vista además copia de la inscripción del decreto de posesión efectiva donde
deberá constar al margen la subinscripción de la resolución que aprobó el pago
del impuesto de herencia o que declaró que la herencia se encuentra exenta de
dicho pago y en el evento que la posesión efectiva se hubiere otorgado por el
Director Regional de Servicio de Registro Civil, copia de la resolución
administrativa de ese servicio del Registro Nacional de Posesiones Efectivas. Pero
si además la sucesión fue testamentaria, deberá además, solicitarse una copia del
testamento y su respectiva inscripción en el correspondiente Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
• Copia o fotocopia del Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones
otorgado por el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, dentro de un
período no superior a sesenta días a la fecha de presentación al Banco.
• Copia o fotocopia de los títulos anteriores hasta 10 años hacia atrás. Esto
importa tanto las escrituras de compraventa, permuta o cualquier otro titulo
traslaticio o bien inscripción de decreto o resolución administrativa de posesión
efectiva, como también sus correspondientes inscripciones.
• Copia o fotocopia de la escritura pública de cancelación del saldo de precio
pendiente en las compraventas acompañadas, cuando correspondiere.
• Copia o fotocopia del plano de subdivisión en el que consten los deslindes del
lote que se ha subdividido y que se otorga en hipoteca, agregado al final del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, con
constancia de su archivo, en el caso que no exista aún un titulo de dominio con la
individualización del inmueble ya subdividido.
• Certificado de Resolución de la Dirección de Obras de la Municipalidad
correspondiente, aprobando la subdivisión.
• Certificado de Deudas de Contribuciones, otorgado por la Tesorería General de
la República y el recibo de pago de la última cuota de las Contribuciones de
Bienes Raíces.
• Certificado de Avalúo Fiscal.
• Certificado de Deudas de derechos de aseo, sin deuda, emitido por la
correspondiente Municipalidad.4

3
Debe tenerse presente la creación de nuevos Conservadores, que exigen la reinscripción en los nuevos
oficios de todos los inmuebles que se encuentren dentro de su territorio jurisdiccional como un requisito
previo a la constitución de gravámenes o a su enajenación. Los nuevos Conservadores no están autorizados a
cobrar sus derechos por las reinscripciones que se practiquen en sus oficios (Ley N° 20492).

4
• Certificados de No Expropiación otorgados por el SERVIU y por la Ilustre
Municipalidad en que está situada la propiedad, con no más de tres meses desde
su emisión.
• En el evento que exista un loteo o fusión de inmuebles, copia del plano de de
fusión, con constancia de su archivo en el Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Raíces competente.
• Copia del Certificado de la Resolución de la Dirección de Obras de la
Municipalidad correspondiente, que aprobó la subdivisión de la propiedad o la
fusión de las propiedades.
• Fotocopia del Certificado de Asignación de Roles en trámite, vigente5.
• En el evento que en el título de dominio no conste el número domiciliario de la
propiedad, debe acompañarse el Certificado de Número de la Propiedad, otorgado
por la Municipalidad correspondiente.
• Certificado de Matrimonio con constancia del régimen patrimonial del
constituyente, en el evento que éste sea persona natural, emitido con fecha no
anterior a 3 meses.
• Fotocopias de las escrituras públicas, donde constan las personerías de los
apoderados de las sociedades o de personas naturales, que han transferido la
propiedad, en un período de 10 años hacia atrás.
• En el caso de tratarse de unidades de un Condominio, Certificado de la
Administración que acredite que no existen deudas por concepto de Gastos
Comunes.

B. Estudio de Unidades en Edificios

Para el caso que lo estudiado corresponda a departamentos de Edificios y se trate
de las primeras transferencias, además deberá solicitarse:
• Plano del edificio de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Venta por Pisos
N°6.071 ó Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 19.5376, con constancia de su
archivo en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
competente.
• Copia del Certificado de la Resolución de la Dirección de Obras de la
Municipalidad correspondiente, que aprobó la subdivisión de la propiedad o la
fusión de las propiedades.

4
Sólo en caso que la propiedad no esté afecto a Contribuciones, se solicita este Certificado para las
compraventas. Los inmuebles pueden estar exentos del pago de los derechos de aseo, lo que, en todo caso,
debe acreditarse con el respectivo Certificado municipal.
5
Conforme la Resolución Exenta N° 4553/1996 del Servicio de Impuestos Internos, si se trata de la
enajenación de una vivienda nueva, el número de rol asignado debe consignarse obligatoriamente en la
escritura pública que se curse.
6
La Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, rige todas las comunidades de Copropiedad de Edificios,
a partir de la fecha de su publicación en el Diario Oficial, esto es, a partir del 16 de Diciembre de 1997.

5
• Fotocopia del Permiso de Edificación, modificaciones y su reducción a escritura
pública, si correspondiere (DFL N° 2/1959).
• Certificado de Número de la Propiedad, otorgado por la Municipalidad
correspondiente7.
• Certificado de Recepción Final del Edificio.
• Certificado de Urbanización Final del Edificio.
• Fotocopia del Reglamento de Copropiedad del Edificio y de su inscripción en el
Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces competente.
• Copia de la Resolución de la Dirección de Obras de la Municipalidad
correspondiente, que acogió el edificio a las disposiciones de la Ley 6.071 de
Venta por Pisos, o bien a la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y su Certificado
en el correspondiente plano.
• Fotocopia del Contrato de Construcción a Suma Alzada si procediere (DL N°
825)8.
• Fotocopia del Certificado de Asignación de Roles en trámite, vigente.

C. Estudio de Predios Rústicos

No obstante lo indicado en los puntos precedentes, para el caso que lo estudiado
corresponda a predios rústicos, además deberá solicitarse:
• Plano de subdivisión del inmueble, con constancia de su archivo en el Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente y aprobación del
Servicio Agrícola y Ganadero, en donde constan los actuales deslindes del
predio9.
• Certificado de Deuda CORA, salvo que en sus títulos conste que dicha deuda
está totalmente pagada, con no más de sesenta días desde su emisión.
• Certificado de Deudas INDAP, si la hubiere, con no más de sesenta días desde
su emisión.
• Fotocopia del Certificado de Asignación de Roles en trámite, vigente, si
correspondiere.
• Cuando el predio tuviere Derechos de Agua que se deban considerar en la
operación hipotecaria será necesario solicitar:
• Fotocopia de la inscripción de dominio de los Derechos de Agua o de la
Inscripción especial de herencia en su caso, como ya se indicó, emitida con
una fecha no superior a sesenta días a la fecha de presentación al Banco.
7
En el caso del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, el Certificado de Número municipal debe
acompañarse en original a la solicitud de inscripción.
8
Si no existiere contrato de construcción a suma alzada, debe tenerse presente que se tiene que exigir la
factura de la compraventa, acreditando así el pago del Impuesto al Valor Agregado. Esta factura debe tener la
misma fecha de la escritura de compraventa y adjuntarse a ella.
9
Si correspondiere de acuerdo a la fecha de la subdivisión o loteo.

6
 • Fotocopia del Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones de
los Derechos de Agua otorgado por el Conservador de Bienes Raíces
correspondiente, emitido con una fecha no superior a sesenta días a la
fecha de presentación al Banco, si tuviere derechos de agua.
• Certificado de no existir deuda con la Asociación de Canalistas o acreditar
el pago de patente, conforme lo dispuesto en el Código de Aguas.

D. Vigencia de los documentos10.

1.- Respecto de los certificados de matrimonios, y dada la importancia de poder
establecer el régimen patrimonial actualmente existente entre los cónyuges, o bien
si eventualmente se hubiere decretado la nulidad del matrimonio o se hubieren
divorciado, éstos certificados no deberán tener una fecha de otorgamiento superior
a los 60 días.

Al respecto, se reitera la importancia de disponer de estos certificados, no

pudiéndose enviar a escriturar ninguna operación si no se cuenta con este
antecedente.

2.- El hecho que una persona sea soltera constituye un estado civil que no tiene
ningún certificado oficial que permita acreditarlo fehacientemente. En
consecuencia, tradicionalmente se ha solicitado que mediante una declaración ad
– hoc, la persona dé cuenta de su estado civil. Existiendo diversas
interpretaciones respecto a la forma en que se prueba dicho estado, a
continuación se indica lo resuelto al respecto por Fiscalía del Banco de Chile.

- La Declaración de Soltería puede constar en alguno de los siguientes

documentos:
o Declaración en la misma solicitud de crédito, en el caso del cliente, y
siempre que ésta se encuentre firmada por el cliente.
o Una Declaración simple por escrito firmada (por el cliente, o por el
vendedor, o por el fiador, o por el garante hipotecario, etc.). Al efecto, no
es suficiente un correo electrónico enviado por alguno de los firmantes,
debe ser un documento suscrito.
o Una declaración jurada de 2 testigos autorizada ante Notario.

3.- Los certificados de dominio vigente y de hipotecas, gravámenes y prohibiciones

no deberán tener una fecha de otorgamiento superior a los 90 días.

Con todo, y si se trata de créditos destinados a pagar un anterior crédito otorgado

por el propio Banco de Chile (reprogramación interna) la Fiscalía o la Plataforma
Hipotecaria podrá autorizar en casos especiales que se acepten certificados
otorgados hasta 120 días de anterioridad.

10
Conforme a la Carta 33 de Fiscalía de fecha 17/12/2003.

7
4.- Los certificados de no expropiación podrán tener una fecha de otorgamiento de
hasta 120 días.

5.- El certificado de deuda otorgado por la Tesorería General de la República es

esencial a objeto de establecer si la propiedad mantiene deudas fiscales, sea en la
última cuota o bien de períodos anteriores, no pudiéndose aprobar los títulos ni
enviar a confeccionar la escritura a notaria sin contar con este antecedente.

Respecto del comprobante de pago de la última cuota de contribuciones de bienes

raíces, también es importante contar con este documento; como asimismo, si se
trata de una operación en que aprueben los títulos con posterioridad al día 15 de
los meses de abril, junio, septiembre y noviembre, se deberá solicitar, además,
que se acompañe el comprobante de pago de la cuota que vence el día 30 de ese
mismo mes. Con todo, la Plataforma Hipotecaria podrá instruir, y bajo su
responsabilidad, que no se solicite el comprobante de pago de la última cuota para
el caso que dicha línea comercial hubiere convenido que esta se pagará con
posterioridad.

E. Documentación Interna.
Adicionalmente, deberá el ejecutivo comercial que solicita la constitución de la
garantía, deberá acompañar:
• Informe de Tasación del inmueble. El abogado debe revisar el informe de
tasación, y en caso que se informe por el Tasador que la propiedad presenta
edificaciones o ampliaciones sin regularizar, se deberá solicitar la recepción final
de dichas obras.11
Si el informe de Tasación señalara que se tienen que constituir prenda sobre
algunos bienes, el abogado debe informar al especialista hipotecario que dicha
constitución de este tipo de garantías tiene que cursarse en un procedimiento
aparte, conforme lo definido por la Fiscalía del Banco, y no en la misma escritura
de crédito hipotecario.
Además, se debe examinar la tasación con el objeto de determinar si la propiedad
y sus deslindes, coinciden con los que aparecen en los títulos del inmueble.

Es necesario verificar que el inmueble tasado coincida exactamente con aquél

cuyos títulos estamos estudiando. Esta verificación se efectúa comparando
deslindes y demás antecedentes de la tasación con los títulos (dirección, número
municipal, rol de avalúo, etc.). Tratándose de unidades de un condominio, habrá
que verificar si se están incluidas todas las anexas (estacionamiento, bodega)
11
Esta solicitud de la recepción final corresponde en los casos que se trate de una compraventa. Si el objeto
de la operación fuere una vivienda nueva construida por el actual propietario, cuya compra sea financiada con
un crédito hipotecario, deberá acompañarse contrato de construcción a suma alzada, y si el dueño no lo
tuviere, se deberá acreditar el pago del IVA en la compraventa que se curse.

8
El omitir este examen, ha hecho que en más de una ocasión, se compre o
hipoteque parte de un predio, creyendo que se compra o se hipoteca la totalidad
del inmueble. Esto se debe a que hay propiedades que están formadas por varios
inmuebles, motivo por el cual debe sumarse la superficie de cada inmueble, para
ver si coincide con la superficie total de la propiedad tasada. O bien,
derechamente un inmueble completamente distinto.

Tratándose de tasaciones de predios agrícolas, habrá que verificar si el predio es

de riego o secano y consecuentemente con lo anterior, solicitar los antecedentes
de los derechos de agua para su estudio.

• Informe de Títulos.
Es esencial y obligatorio para el abogado informante y redactor de la escritura de
Mutuo e Hipoteca emitir un Informe de Títulos, que quedará acompañado en la
carpeta y suscrito12.

12
Ver formato en Anexo N° 1.

9
TRES. ANTECEDENTES ESPECIALES A CONSIDERAR EN EL ESTUDIO DE
TÍTULOS.
a) Solemnidades Ordinarias del contrato de compraventa de inmuebles.
Los contratos de compraventa de inmuebles, en conformidad con el artículo 1801
del Código Civil, son solemnes, ya que requieren -para que se perfeccionen ante
la ley- que se hayan otorgado por escritura pública13. Y la omisión de esta
solemnidad, vicia la compraventa con nulidad absoluta, conforme lo establece el
inciso primero del artículo 1701, artículos 1713 y 1682 del C. Civil.
Para estos efectos, entendemos por escritura pública, aquel instrumento en que
constan las declaraciones del comprador y vendedor, otorgadas con las
solemnidades legales14, ante el Notario competente e incorporado en su Protocolo
o Registro Público. Las razones que tuvo el legislador para exigir esta solemnidad,
es por la seguridad y certeza que entrega este instrumento, por cuanto es
otorgado ante un funcionario público, con resguardos que dificultan su falsificación
y porque otorga plena prueba tanto respecto de las partes como de terceros. Así,
con respecto a las declaraciones que hacen las partes, hacen plena prueba en
contra de ellos, como del hecho de haberlas formulado, tanto entre ellos como
respecto de terceros15.
Un punto no considerado en muchas compraventas es el hecho que no basta una
escritura pública que de cuenta de las condiciones de venta de un inmueble, sino
que se requiere que el acto jurídico se celebre y otorgue con las solemnidades de
una escritura pública, donde las partes a través de ese rito, manifiesten su
voluntad y consentimiento y que ello sea autorizado por el Notario. De esta forma,
toda reducción a escritura pública de una compraventa, debe ser otorgado por las
partes, expresando su voluntad y consentimiento y no es suficiente la declaración
unilateral de un tercero o parte que de cuenta de la celebración y cláusulas de un
contrato de compraventa.
Consecuencia de lo anterior, en el caso de los aportes de inmuebles para
aumentos de capital en una Sociedad Anónima efectuada en Junta Extraordinaria
de Accionistas, este aporte de inmuebles, entendemos que debe materializarse en
una escritura pública posterior, donde comparezcan el aportante y un

13
La norma del 1801 del C. Civil, tiene su excepción en las compraventas de inmuebles con Subsidio
Habitacional.
14
Las solemnidades legales de toda escritura pública son: (i) haberse escrito en idioma castellano, en estilo
claro y preciso (incisos 1° y 20 del Art 404 del C. Orgánico de Tribunales); (ii) haberse otorgado ante el
Notario, en forma manuscrita o mecanografiada; (iii) indicando lugar y fecha de otorgamiento,
individualización del Notario autorizante y nombre de las partes comparecientes, con expresión de su
nacionalidad, estado civil, profesión, domicilio y cédula de identidad o pasaporte (inciso10 del Art 405 del C.
Orgánico de Tribunales); (iv) firmada por las partes y el notario que la autoriza y (y) la autorización del
Notario al final de la escritura dando fe de ella.
15
La doctrina entiende que el inciso 10 del artículo 1700 del C. Civil, al señalar que este instrumento hace
plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha, pero no en cuanto a las verdad de las
declaraciones, ha querido decir que si hace plena fe en cuanto a que las declaraciones se hicieron en la forma
y con el contenido que se indica, independientemente de que esas declaraciones efectuadas por las partes sean
ciertas. De esta forma, es posible impugnar la verdad de las declaraciones, pero no se podría impugnar el
hecho de haberlas realizado.

10
representante de la sociedad que recibe el aporte, toda vez que la reducción a
escritura pública de la correspondiente Acta de la Junta, da cuenta de las
declaraciones que hace un mandatario, respecto del contenido de una Junta, pero
no constituyen una convención donde se manifiestan voluntades y se otorga un
consentimiento por las partes. Corresponde entonces, acordar el aumento de
capital con el acuerdo donde se indica que se transferirá el dominio de bien raíz,
instruyendo al Gerente General u otro apoderado con poder suficiente, para
suscribir la escritura pública de aporte con el aportante, donde se de cumplimiento
con el aporte ofrecido en la Junta.
Cosa distinta es la adjudicación de inmuebles que se hace en un juicio de partición
a uno de los comuneros, donde no hay una convención, sino un acto con efecto
declarativo en virtud del cual, se singulariza el bien como perteneciente a uno de
los comuneros, entendiendo que siempre lo ha sido en esta forma. Esta situación
es concordante con el artículo 1344 del C. Civil que señala: “cada asignatario se
reputará haber sucedido inmediata y exclusivamente al difunto en todos los
efectos que le hubieren cabido, y no haber tenido jamás parte alguna en los otros
efectos.”
El mismo criterio anterior, lo entendemos para la asignación de inmuebles
producto de una división de una sociedad anónima esto es, cuando producto de
una división societaria, acordada en Junta de Accionistas, se asigna el inmueble
estudiado, en la correspondiente distribución de patrimonio, a una sociedad
distinta a la que detentaba el título de propietaria inscrita. En efecto, entendemos
en este caso sólo hay una distribución de patrimonio, donde opera un efecto
declarativo en cuya virtud se entiende que esta “nueva” propietaria lo ha sido
desde el inicio de la inscripción de la antecesora.
En caso que la compraventa se celebre en el extranjero sobre bienes raíces
ubicados en Chile, se debe tener presente que este acto debe constar por
escritura pública otorgada ante el Cónsul de Chile correspondiente. Al efecto, no
es posible aceptar otro tipo de documentos, aunque se trate de un instrumento
público en el país en el que se celebre, salvo que se dé cumplimiento previamente
a lo previsto en el artículo 63 del Reglamento del Registro Conservatorio de
Bienes Raíces y se autorice judicialmente16.

b) Solemnidades Especiales del contrato de compraventa de inmuebles.

Otro tipo de solemnidades establecidas por el legislador, son las que
denominamos especiales, ya que sólo operan en algunas compraventas en
atención a las personas que intervienen en ellas o las condiciones especiales que
la rodean y éstas son:

16
El Art. 63 del Reglamento citado dispone: “Los documentos otorgados en país extranjero no se inscribirán
sin previo decreto judicial que califique la legalidad de su forma y su autenticidad, conforme lo dispuesto en
los artículos 16, 17 y 18 del Código Civil”.

11
b.1. Expropiación por causa de utilidad pública. “En Derecho, la expropiación
importa una venta forzada para fines de utilidad pública, y en lo que no sea
opuesto a su índole especial y a las disposiciones que particularmente la rigen, es
evidente que deben entenderse a ella incorporada las prescripciones generales de
los contratos y las de la compraventa civil.” 17
Los requisitos especiales18, con los cuales la venta queda perfeccionada son: a)
Declaración de utilidad pública de la propiedad por ley; b) Pago previo al dueño de
la indemnización acordada o determinada.
Si bien no es solemnidad de esta venta forzada que se otorgue una escritura
pública, una vez consignado el valor de la expropiación y pagado al propietario,
debe otorgarse dentro de segundo día una escritura pública.19

b.2. Venta forzada hecha por la Justicia. Son ventas de bienes de un deudor
ordenadas por un tribunal a petición de los acreedores, a fin de pagarse con su
producido, cuyos requisitos y formalidades se encuentran establecidas en los
Códigos de Procedimiento correspondientes y Ley de Quiebras en su caso.

b.3. Venta de inmuebles comunes o de una sucesión20.

Estas ventas requieren cumplir con las siguientes formalidades:
a) Tasación de los bienes que se van a subastar, salvo el caso del inc. 2 del Art.
657 del CPC21.
b) Publicación de avisos22.
c) Subasta pública ante un juez partidor23.

b.4. Venta de los inmuebles de uno de los cónyuges.

Las ventas de inmuebles de propiedad de uno de los cónyuges o de la sociedad
conyugal, deben haberse otorgado en cumplimiento con las disposiciones legales
y convencionales sobre regímenes patrimoniales del matrimonio, establecidos en
los artículos 141 y siguientes, 150, 166, 167 y 1749 y siguientes y del C. Civil y lo

17
REVISTA DE DERECHO Y JURISPRUDENCIA, tomo VI, sec. 1°, Pág. 432.
18
Ver artículos 915 al 925 del C. de Procedimiento Civil.
19
Ver artículo 919 del C. de Procedimiento Civil.
20
Esta venta puede hacerse de común acuerdo por todos los integrantes de la comunidad o sucesión. Si uno de
ellos no quisiere concurrir, deberá procederse de la forma que se señala a continuación.
21
El inciso 2° del artículo 657 del C. de Procedimiento Civil señala: “Podrá, sin embargo, omitirse la
tasación, si el valor de los bienes se fija por acuerdo unánime de las partes, o de sus representantes, aun
cuando haya entre aquéllas incapaces, con tal que existan en autos antecedentes que justifiquen la apreciación
hecha por las partes, o que se trate de bienes muebles, o de fijar un mínimum para licitar bienes raíces con
admisión de postores extraños.”
22
Ver artículo 658 del C. de Procedimiento Civil.
23
El acta de remate se extenderá con arreglo a lo dispuesto en el artículo 495 del C. de Procedimiento Civil.

12
dispuesto en el artículo 1796 del mismo código que prohíbe la compraventa entre
cónyuges.
En un régimen de separación de bienes, desde su inicio, cada cónyuge es capaz
de vender por si sólo los bienes raíces comprendidos en su patrimonio. La única
excepción a la norma está en el inciso tercero del artículo 161 del C. Civil, que
establece que el marido es responsable, y sólo a prorrata del beneficio que
hubiese reportado de las obligaciones contraídas por la mujer, comprendiendo en
este beneficio el de la familia común, en la parte en que de derecho haya él debido
proveer a las necesidades de ésta24.
En un régimen de participación de los gananciales, los patrimonios del marido y la
mujer se mantienen separados y cada uno de los cónyuges administra, goza y
dispone libremente de lo suyo25 por lo que cada uno puede vender el bien raíz de
su propiedad sin requerir consentimiento ni autorización de nadie.
En un régimen de sociedad conyugal, todos los inmuebles adquiridos por el
hombre o la mujer, a título oneroso y durante sociedad conyugal, ingresan a ésta,
salvo las excepciones legales26. Entonces, si el bien raíz, es un bien de la
sociedad conyugal o un bien propio de la mujer, salvo excepciones, los administra
el marido y se requiere para su enajenación de la autorización de su mujer, que
debe ser específica, por escritura pública o interviniendo expresa y directamente
de cualquier modo en el contrato de compraventa. Si el bien raíz es un bien propio
del marido, éste puede venderlo sin requerir la autorización de nadie.
En un régimen de patrimonio reservado en virtud del Art. 150 del C. Civil, la mujer
casada en sociedad conyugal, puede vender libremente sus bienes, en tanto estos
formen parte de su patrimonio reservado, con estricto apego a lo establecido en el
artículo 150 del C. Civil, lo que importa por un lado cumplir con los requisitos para
que los terceros entiendan incorporado el bien en ese patrimonio y por otra parte
que la mujer acredite en la venta que hace que ese bien si ha cumplido con dichos
requisitos.
Para los efectos indicados, entendemos que la mujer debe acreditar, mediante
instrumentos públicos o privados (más de un instrumento) que ejerce o ha ejercido
un empleo, oficio, profesión o industria separado de su marido, con lo cual ha
adquirido el inmueble y de esta manera los terceros que contraten con ella
quedarán a cubierto de toda reclamación que pudiera interponer ella, el marido,

24
El inciso primero del artículo 48 de la Ley de Quiebras, señala al respecto: “La quiebra de la mujer casada y
separada total o parcialmente de bienes sólo comprenderá sus bienes propios, sin perjuicio de las
responsabilidades del marido y de la sociedad conyugal, en su caso,”
25
Ver artículo 2 de la Ley N° 19.335 sobre participación en los gananciales, publicada en el Diario Oficial el
23 de septiembre de 1994.
26
No ingresan a la sociedad conyugal los bienes raíces adquiridos por cualquiera de los cónyuges a título
donación, herencia o legado (Art. 1726 C.C.); los inmuebles que subrogan a otros inmuebles propios (Art.
1727 C.C.); los inmuebles que poseía con anterioridad a la sociedad conyugal, como proindiviso (Art. 1729
C.C.); los inmuebles adquiridos a título de donación u otro título gratuito (Art. 1732 C.C.) y los inmuebles
adquiridos conforme al artículo 1736 del C. Civil

13
los herederos o cesionarios fundados en que se actuó fuera de su patrimonio
reservado27.
No obstante lo anterior si la mujer casada es menor de edad, se requerirá siempre
autorización judicial donde el juez, con conocimiento de causa, autorice enajenar
el inmueble.
Y más aún, en el evento que la sociedad conyugal se haya disuelto28, la mujer o
sus herederos deben necesariamente antes de disponer de sus bienes:
i) Colacionar los bienes de su patrimonio reservado (Art. 150 C.C.) con el
haber social, para proceder a dividirlo en partes iguales; o bien
ii) Renunciar a sus gananciales, manteniendo como propio su patrimonio
reservado (Art. 150 C.C.). Esta renuncia debe hacerse mientras no haya
entrado en su poder ninguna parte del haber social29 y por escritura
pública ya sea la de separación de bienes u otra especial para tal efecto.
Pero en el caso que la mujer o alguno de sus herederos sea menor de
edad, debe cumplirse además con las formalidades que señala la ley30.
La renuncia de los gananciales debe ser pura y simple y si es hecha por
la mujer debe además ser total, pero si hecha por sus herederos puede
renunciar parcialmente31. También pueden haberse renunciado a los
gananciales en las capitulaciones matrimoniales32.

27
Para entender que estamos en la situación establecida en el artículo 150 del C. Civil, debe haberse invocado
por la mujer que está actuando en virtud del patrimonio reservado de la mujer casada establecido en el
artículo antes indicado, pudiendo además poner a cubierto a lo terceros, acreditando dicha circunstancia
mediante la inserción de a lo menos dos instrumentos que den cuenta de esa situación (Ej.: liquidaciones de
renta, declaración anual de impuesto a la renta, copias de boletas de honorarios, contratos de trabajo), con lo
cual se configura una presunción de derecho a favor de los terceros con lo que queda plenamente probada esta
circunstancia, no pudiendo con posterioridad la mujer, su marido, sus herederos o cesionarios, señalar que
ésta actuó fuera del régimen establecido en el mencionado artículo 150 C.C., conforme lo prescribe el inciso
cuarto del mismo artículo antes indicado. Por otra parte, si no se acredita en el acto, no obstante haberse
invocado, puede acreditarse con posterioridad. Lo que no puede hacerse es invocar dicho patrimonio en otra
oportunidad, no obstante sea por escritura pública subinscrita al margen de la compraventa correspondiente.
28
El artículo 1764 del Código Civil señala: “La sociedad conyugal se disuelve: 1. Por la disolución del
matrimonio; 2. Por la presunción de muerte de uno de los cónyuges, según lo prevenido en el título Del
principio y fin de las personas; 3. Por la sentencia de separación judicial o de separación total de bienes: si la
separación es parcial, continuará la sociedad sobre los bienes no comprendidos en ella; 4. Por la declaración
de nulidad del matrimonio; 5. Por el pacto de participación en los gananciales o de separación total de bienes,
según el Título XXII-A del Libro Cuarto y el artículo 1723.»
29
El artículo 1782 del Código Civil señala: “Podrá la mujer renunciar mientras no haya entrado en su poder
ninguna parte del haber social a título de gananciales. Hecha una vez la renuncie no podrá rescindirse, a
menos de probarse que la mujer o sus herederos han sido inducidos a renunciar por engaño o por un
justificable error acerca del verdadero estado de los negocios sociales. Esta acción rescisoria prescribirá en
cuatro años, contados desde la disolución de la sociedad»
30
18 El artículo 1781 del Código Civil señala: “Disuelta la sociedad, la mujer mayor o sus herederos mayores
tendrán la facultad de renunciar los gananciales a que tuvieren derecho. No se permite esta renuncia a la mujer
menor, ni a sus herederos menores, sino con aprobación judicial.”
31
El artículo 1785 del Código Civil señala: “Si sólo una parte de los herederos de la mujer renuncie, las
porciones de los que renuncian acrecen a la porción del marido. »
32
Ver artículo 1719 del C. Civil.

14
En definitiva, la venta de un inmueble que forma parte del patrimonio reservado de
la mujer casada conforme al artículo 150 del C. Civil, sin que exista renuncia
previa de los gananciales, puede no obstante ser válida, no transferir en su
totalidad el dominio del inmueble, ya que cuando se liquide dicha sociedad o se
otorgue la posesión efectiva de los bienes del marido muerto, este inmueble o
parte de él se colacionará y se asignará al otro cónyuge o a sus herederos, con el
efecto declarativo propio de toda adjudicación33.
En todos los casos, el o la cónyuge no propietaria deben concurrir en la escritura
en la que se constituyan gravámenes a favor del Banco, declarando, en
conformidad a lo dispuesto en los artículos 142 y siguientes del Código Civil, que
la propiedad no es bien familiar.

b.5. Venta de inmuebles de un extranjero.

b.5.1.- Necesidad de contar con R.U.T.:
En general, en Chile no existen restricciones significativas para que un extranjero
pueda invertir en el país, adquiriendo, entre otros bienes, inmuebles ubicados en
el país. Sin embargo, es necesario tener presente que cuando se adquiera un
inmueble o se desee enajenar, el extranjero debe necesariamente contar con su
número de inscripción en el Rol Único Tributario chileno. Este número de RUT es
necesario en conformidad a las normas que al respecto ha dictado el Servicio de
Impuestos Internos34, y debe contarse con él previo al curse de la operación
hipotecaria.

Puede ocurrir que un extranjero ni siquiera tenga residencia en Chile ni otras

inversiones en el país más que un inmueble (por ejemplo, en los casos en que
adquiera un bien raíz por sucesión por causa de muerte), pero la exigencia es
para todos, por lo que se debe advertir lo más pronto que sea posible de este
requerimiento tributario, para no tener inconvenientes al momento de cursar la
escritura de compraventa.

b.5.2.- Régimen matrimonial:

En general, para el caso de determinar el régimen patrimonial de los matrimonios
celebrados por extranjeros fuera de Chile, deberá aplicarse el actual inciso
segundo del artículo 135 del Código Civil, esto es, la disposición modificada por la
Ley N° 18.802 en el año 1989, por cuanto estamos ante una norma de orden
público aplicable a todos los matrimonios sin distinguir si el matrimonio fue
celebrado con anterioridad o después de la entrada en vigencia de la Ley. Lo
entendemos de esta forma, interpretando la norma en concordancia con el artículo
transitorio de la Ley N° 18.802, que sólo hace aplicable la antigua ley, a los juicios
pendientes cuyas demandas estén notificadas con ante a la vigencia de la Ley N
33
Ver artículo 1344 del C. Civil.
34
Circular N° 02/2000 en relación con la Circular N° 31/2007 del SII.

15
18.802. De esta manera, el legislador como regla general entiende que siempre se
aplica la mueva ley, ya sea que el matrimonio se haya celebrado en el extranjeros
con anterioridad o posterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley, y sólo de
manera excepcional, se aplica la norma antigua en estos juicios pendientes que se
hubieren notificado en el periodo de vigencia de la ley antigua. Así, a mayor
abundamiento, todas las demandas respecto de matrimonios celebrados con
anterioridad o posterioridad a la Ley N° 18,802, que se notifiquen después de la
entrada en vigencia de la nueva Ley, deberán regirse por ésta. Esta conclusión es
concordante con lo prescrito por el artículo 3 de la Ley sobre El Efecto Retroactivo
de las Leyes, que señala: El estado civil adquirido conforme a la Ley vigente a la
fecha de su constitución, subsistirá aunque ésta pierda después su fuerza; pero
los derechos y obligaciones anexos a él, se subordinarán a la Ley posterior, sea
que ésta constituya nuevos derechos u obligaciones, sea que modifique o derogue
los antiguos”.
Sin embargo, en el caso de los extranjeros que hayan adquirido bienes en Chile,
estimamos necesario realizar una distinción, a la luz de las modificaciones que ha
tenido en el tiempo el art. 135 inc. segundo del C. Civil:

1. Si el matrimonio no se encuentra inscrito en Chile en el Registro Civil y

el inmueble fue adquirido con anterioridad a la entrada en vigencia de la
Ley N° 18.802 de 1989: para determinar el régimen patrimonial aplicable
se deberá investigar cuál era el vigente a la fecha en que contrajo
matrimonio y que adquirió el bien.
2. Si el matrimonio se encuentra inscrito en Chile en el Registro Civil y el
inmueble fue adquirido con anterioridad a la entrada en vigencia de la
Ley N° 18.802 de 1989: se debe estar a lo que pactaron al momento de
inscribir su matrimonio, y si no hubieren pactado expresamente el
régimen de separación total de bienes, deberá investigarse cuál era el
régimen patrimonial existente en el país en el que contrajeron
matrimonio.
3. Si el inmueble fue adquirido con posterioridad a la entrada en vigencia
de la Ley N° 18.802 de 1989: si el matrimonio se encuentra inscrito en
Chile y en ese acto pactaron sociedad conyugal, deberán aplicarse las
normas de dicho régimen. Si el matrimonio no se encuentra inscrito en
Chile o si inscrito, nada dijeron sobre el régimen patrimonial, se aplicará
el inc. segundo del art. 135 del C. Civil, considerándose separados de
bienes para todos los efectos legales.

16
b.6. Venta de los inmuebles de un menor.
Las ventas de inmuebles de propiedad de un menor de edad35, deben haberse
otorgado en cumplimiento con las disposiciones legales establecidas en los
artículos 43, 250 y siguientes, 390 y siguientes y 1796 del Código Civil.
Para estos efectos, se requiere: a) Que el menor actúe debidamente representado
por su tutor o curador (representante legal); b) Que se cuente previamente con
autorización previa de la justicia; y c) Que la venta se haga en pública subasta.
Son tutores el padre o madre o quien designe la justicia36. La representación del
menor la ejerce el padre o madre que ejerza la patria potestad, ya sea por
disposición de la ley, de una convención o de la justicia37.
Es requisito fundamental, conforme lo establecen los artículos 254 y 393 del C.
Civil, la autorización judicial, así ya sea el padre o madre, tutor o curador o a
cualquiera que represente al menor para vender o hipotecar sus inmuebles,
siempre requerirá de autorización judicial previa, incluso tratándose de inmuebles
pertenecientes a su peculio profesional o industrial. En todos estos casos el juez
sólo puede autorizarlos con conocimiento de causa y/o “por causa de utilidad o
necesidad manifiesta”.
Y finalmente, en los casos en que la venta la realice el tutor o curador la ley exige
que la venta se realice en pública subasta38.
Por otra parte, debe tenerse presente que con el fin de proteger los intereses del
menor, la ley prohíbe al tutor o curador, a su cónyuge y a sus ascendientes y
descendientes comprar para sí inmuebles de propiedad del pupilo39; como
asimismo se prohíbe la compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a
patria potestad40, Y como toda norma prohibitiva entendemos que su trasgresión
vicia el acto de nulidad absoluta41.

35
Conforme con el artículo 26 del Código Civil es menor de edad aquel que no ha cumplido 18 años de edad.
36
Ver artículos 43, 428 y 437 del C. Civil
37
La patria potestad en principio la ejerce el padre, si no hay acuerdo, también la ejerce el padre, si existe
acuerdo designando al padre o a la madre o ambos en conjunto, este acuerdo debe constar por escritura
pública o acta extendida ante cualquier oficial del Registro Civil. Otra opción es que esta designación la haga
la justicia ya sea nombrando a uno de los padres o a ambos. En estos casos de acuerdo o resolución judicial,
estos deben quedar subinscritos al margen de la inscripción de nacimiento, dentro de un plazo de 30 días
desde su otorgamiento, todo en conformidad con lo prescrito en los artículos 243 y 244 del C. Civil. No
obstante lo anterior, debe tener presente que en el caso que los padres vivan separados, conforme al 225 inciso
1” del C. Civil, corresponde a la madre por el solo ministerio de la ley, el cuidado personal de los hijos, con lo
que se hace aplicable la disposición del 245 del C. Civil, y, en consecuencia, queda ésta además como titular
de la patria potestad del menor.
38
Ver artículo 394 del C. Civil. El hecho que la venta deba realizarse en pública subasta, hace impracticable
financiar la compra de este tipo de bienes con un crédito hipotecario, lo que deberá advertirse inmediatamente
de conocido el hecho de la existencia de un tutor o curador de los bienes.
39
Ver artículo 412 del C. Civil.
40
Ver artículo 1796 del C. Civil.
41
Aplicación de los artículos 10, 1464 y 1682 deI C. Civil,

17
Es importante que en el título, se incorpore la sentencia ejecutoriada que da
cuenta de esta autorización, como asimismo que el tutor o curador, dé cuenta que
obra en representación de su pupilo42.
Se aconseja en los estudios de estos inmuebles, tener a la vista un certificado de
nacimiento del menor.

b.7. Venta de inmuebles de un ausente.

Las ventas de inmuebles de propiedad de un ausente o desaparecido43, deben
haberse otorgado en cumplimiento con las disposiciones legales establecidas en
los artículos 80 y siguientes del Código Civil.
Para estos efectos, representa al ausente o desaparecido el curador que designe
la justicia y la venta debe hacerse en pública subasta, habiéndose decretado
previamente la posesión definitiva de sus bienes, por causa necesaria o de utilidad
evidente, declarada por el juez con conocimiento de causa, y con audiencia del
defensor de ausente que designe la justicia44.

b.8. Venta de inmuebles de una Sociedad Anónima

Las sociedades anónimas conforme a la Ley N° 18.046, son administradas por un
Directorio, órgano que tiene todas las facultades de administración y disposición,
pero que tiene límites en cuanto la enajenación o disposición de los bienes
comprendan más del 50% de su activo, de manera tal que debe distinguirse entre:
i. Venta de inmuebles que no signifiquen la enajenación del 50% o más del activo
de la SA., para lo cual sólo se requiere que el Directorio como órgano superior de
la administración delegue la facultad de vender y enajenar los inmuebles de la
sociedad.
ii. Venta de inmuebles que comprenden el 50% o más del activo de una S.A. o si
la venta del inmueble está comprendida dentro de un plan de negocios que
contemple la enajenación de más del 50% de los activos de la sociedad Conforme
a lo dispuesto por el artículo 67, inciso 2° y números 9 y 10 de la Ley N° 18.046
sobre Sociedades Anónimas, este tipo de negocio, requerirá de un acuerdo
especial de la junta extraordinaria de accionistas, que cuente con el voto conforme
de los 2/3 de las acciones emitidas con derecho a voto.
De esta forma debe tenerse especial atención en el estudio de compraventas
donde el vendedor sea una sociedad anónima.
Conforme a lo anterior, cuando el vendedor sea una sociedad anónima, se debe
exigir el cumplimiento de esta “formalidad habilitante”45 y en el caso que el

42
Ver artículo 411 del C. Civil.
43
Ver inciso segundo del artículo 88 del Código Civil.
44
Ver inciso segundo y tercero del artículo 88 del Código Civil.
45
Ver en este mismo título IX sobre Garantías, el capítulo 2, párrafo 9, precedente, sobre Sociedades
Anónimas y contrato de Hipoteca, Leyes N° 18.046 y N° 19105, su sanción y notas explicativas.

18
inmueble sea de un valor inferior al 50% del activo de la sociedad, esto debe
acreditarse con un Certificado del Gerente General y del Contador en original,
donde declaren que el valor del inmueble es inferior al 50% del activo de la
sociedad, declaración que hacen de acuerdo a los informes de contabilidad de la
empresa.
Este certificado debe insertarse en la escritura de compraventa y mutuo otorgado
por el Banco o bien citarse en la misma escritura donde consta su protocolización.

b.9 Venta de bienes en terreno indígena

Las tierras indígenas tienen un estatuto especial compuesto de una serie de
normas siendo la más importante la Ley N° 19.253 sobre Protección de los
Indígenas46, donde se establece entre otras materias, cuales son las tierras
indígenas, su constitución y limitaciones.
Al respecto, baste señalar que existe una regulación especialísima respecto de
propiedad indígena, de la cual sólo son titulares los indígenas.
Por una parte, de acuerdo al artículo 3 de la Ley citada, la calidad de indígena se
acredita mediante Certificado otorgado por la Corporación Nacional de Desarrollo
Indígena y por otra parte, se entiende por “tierras indígenas” las indicadas en el
artículo 12 de la misma ley.
Las tierras indígenas se inscriben en el Registro Público de Tierras Indígenas, que
mantiene la Corporación Nacional de Desarrollo Indígena47.
Estas tierra indígenas no podrán ser enajenadas, embargadas, gravadas ni
adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o personas indígenas de la
misma etnia. Los actos o contratos contrarios a lo indicado precedentemente
adolecerán de nulidad absoluta48.
Asimismo, las tierras no indígenas y los derechos de aguas para beneficio de
tierras indígenas adquiridas con recursos del Fondo de Tierras y Aguas Indígenas
no podrán ser enajenados durante 25 años. Esta prohibición opera por el sólo
ministerio de la Ley, pero además se inscriben en el Registro del Conservador de
Bienes Raíces, que realice la inscripción de dicha propiedad49.
En conclusión, todas estas normas en beneficio de la comunidad indígena, hacen
poco probable que un cliente no indígena pueda comprar o dar ese inmueble en
hipoteca a un Banco, ya que de acuerdo a la ley, dicha convención adolecería de
nulidad absoluta.

46
La Ley N° 19.253 sobre Protección, Fomento y Desarrollo de los Indígenas, y crea la Corporación Nacional
de Desarrollo Indígena, fue publicada en el Diario Oficial el 5 de octubre de 1993, constando su última
modificación en la Ley N° 20.117 publicada en el Diario Oficial el 8 de septiembre de 2006.
47
Ver artículo 15 de la Ley N° 19.253, antes citada.
48
Ver artículo 13 de la Ley N° 19.253, antes citada
49
Ver artículo 22 de la Ley N° 19.253, antes citada.

19
b.10. Venta de inmuebles propiedad de las Instituciones de la Iglesia Católica
La enajenación de inmuebles de propiedad de la Iglesia Católica, entendiéndose
por tal, tanto la venta como la constitución de hipotecas, requiere que cumpla con
los requisitos y solemnidades que establece el Código de Derecho Canónico, en
sus cánones 1291 al 1298 y a la Legislación Complementaria de la Conferencia
Episcopal de Chile, donde se establecen límites de monto, por sobre los cuales se
requiere una autorización de la Santa Sede para celebrar contratos en que se
enajene o afecte el patrimonio de la persona jurídica.
De esta forma, las enajenaciones de bienes cuyo valor exceda la cantidad de US$
500.000 (quinientos mil dólares norteamericanos), requerirán contar con la
Licencia de la Santa Sede (rescripto)50
Se recomienda insertar en la escritura el certificado o autorización.

b. 11. Venta de inmuebles de propiedad del Estado y Municipalidades

La enajenación de inmuebles de propiedad del Estado se encuentra regulada en el
Decreto Ley N° 193951 y básicamente está dentro de las atribuciones del
Ministerio de Tierras y Colonización52.
La enajenación o venta de los bienes del Estado debe ser previamente autorizada
por un Decreto o Resolución que debe contener la frase “Regístrese en la
Dirección de Tierras y Bienes Nacionales”, respecto del cual la Contraloría
General de la República debe haber tomado razón53.
El Presidente de la República, a través de su Ministerio de Tierras y Colonización
puede vender directamente o mediante subasta o propuesta pública o privada los
bienes fiscales, dando cumplimiento a los requisitos y formalidades que establece
el citado Decreto Ley N° 1939, en sus artículos 83 al 86 y demás disposiciones
pertinentes.

b.12. Venta de inmuebles limítrofes y fronterizos

Los inmuebles de propiedad del Estado situados a una distancia de 10 kilómetros,
medidos desde la frontera, solo pueden ser adquiridos por personas naturales o
jurídicas chilenas. Lo mismo respecto de las tierras fiscales situadas hasta 5
kilómetros de la costa, medidos desde la línea de más alta marea, salvo se
autorice a extranjeros domiciliados en Chile, previo informe favorable de la
Subsecretaria de Marina del Ministerio de Defensa Nacional. Con todo no podrán

50
Ver página 93 de la Legislación Complementaria de la Conferencia Episcopal de Chile al Código de
Derecho Canónico, 4ta. Edición de Marzo y artículo 547 y 586 del Código Civil.
51
El Decreto Ley N° 1939 que dictó las Normas sobre Adquisición, Administración y Disposición de Bienes
del Estado, fue publicado en el Diario Oficial de 10 de Noviembre de 1977 y su última modificación la hizo la
Ley N° 20.128, publicada en el Diario Oficial de 30 de Septiembre de 2006.
52
Ver artículo 1° del Decreto Ley N° 1939, citado en la nota precedente.
53
Ver artículo 5 del Decreto Ley N° 1939, citado en notas precedentes.

20
enajenarse los terrenos de playa situados dentro de una faja de 80 metros de
ancho, medidos desde la línea de más alta marea, salvo excepciones legales54.
Los inmuebles situados en las zonas declaradas fronterizas en virtud del D.F.L N°
4 de 1967 del Ministerio de Relaciones Exteriores55, por razones de interés
nacional no pueden venderse o cederse en posesión o tenencia a los nacionales
de los países limítrofes, salvo las excepciones que establezca la Ley56.

c) Solemnidades de la Partición.
c. 1. Partición general de bienes inmuebles. Ninguno de los coasignatarios de una
cosa será obligado a permanecer en la indivisión, según reza el artículo 1317 del
C. de Bello, ya que la indivisión debe ser la excepción, así, para provocar su
partición existen tres vías:
i) Por intermedio de la Justicia;
ii) Por el propio causante;
iii) De común acuerdo, por los asignatarios.
c. 2. Partición de bienes inmuebles, con comuneros incapaces. En estas
particiones, existen condiciones y normas especiales que deben considerarse, a
saber:
i) Los incapaces (menores) actúan debidamente representados por sus tutores o
curadores, pero en el caso especial que sean ellos los que accionan demandando
la partición, se requiere previamente una autorización judicial57 En el caso del
marido que administra bienes de su mujer, bastará que conste el consentimiento
de ésta, pero en el caso de no poder prestarlo, requerirá autorización de la
Justicia58.
ii) En esta partición siempre se requerirá tasación de los bienes por parte de un
perito y una aprobación judicial, no obstante se haga de común acuerdo59. Así,
conforme al artículo 1325 del C. Civil, hoy los comuneros pueden efectuar la
partición de común acuerdo, no obstante que existan entre ellos incapaces,
siempre que cumplan con los siguientes requisitos:

54
Ver excepciones legales en el artículo 6 del Decreto Ley N° 1939, citado en notas precedentes.
55
La nómina actualizada de comunas fronterizas se puede revisar en el sitio www.difrol.cl
56
Ver excepciones legales en el artículo 7 del Decreto Ley N° 1939, citado en notas precedentes.
57
De esta forma entendemos que en la partición en que hay menores entre los comuneros, sólo se requerirá
una autorización judicial previa, en el caso especial que sea el menor quién acciona demandando la partición,
no así en el caso cuando sean otros comuneros los que demandan la partición en la que además hay incapaces.
58
Ver artículo 1322 del C. Civil
59
Esta norma ha ido evolucionando, anteriormente el artículo 1325 del C. Civil disponía que los
coasignatarios no podían hacer la partición de común en tanto existieran entre ellos incapaces, caso en el cual
sólo podía solicitar la partición ante un partidor, razón por la cual el artículo 645 CPC sin modificarla dicho
artículo, autorizó a los consignatarios para hacer la partición de común acuerdo aún cuando entre ellos había
incapaces, siempre que cumplieran con ciertos requisitos. Posteriormente la Ley N 10.271 (D. Of. 02-abril-
1952), reformó el mencionado artículo 1325 y el Art. 645CPC refundiéndolos en el actual articulo 1325 del C.
Civil.

21
 a. Que no haya cuestiones previas que resolver; por ejemplo: controversias
respecto de quienes son los interesados o respecto de cuáles son los bienes
comunes que se van a partir.
b. Que los interesados estén de común acuerdo respecto a la forma de efectuar la
partición.
c. Que la tasación de los bienes se haga por un perito, so pena de viciar el acto
con nulidad relativa, salvo que por aplicación del 657 del CPC, esta tasación se
haga de común acuerdo y que existiendo bienes raíces o se trate de fijar un
mínimo para la subasta del mismo o bien cuando existan antecedentes fundantes
que pueden agregarse en la respectiva escritura. Por ejemplo, evalúo del bien
raíz, venta de una propiedad vecina en una cantidad similar o valor en que fue
adquirida en relación con su desvalorización de la moneda.
d. Que finalmente, la partición sea aprobada judicialmente60.
iii) En el caso que no se cumplan con los requisitos exigidos en los artículos 1322
y 1325 del Código Civil, en tanto son normas imperativas y no prohibitivas,
entendemos que su omisión lo vicia con la nulidad relativa. Tanto más cuanto se
trata de una omisión en relación al estado o calidad de las partes que lo ejecutan o
celebran, cuya omisión se sanciona con la nulidad relativa.
A mayor abundamiento, la propia ley nos ilustra al respecto, cuando el artículo
1348 del C. Civil señala:
“Las particiones se anulan o se rescinden de la misma manera y según las
mismas reglas que los contratos”.

d) Inmuebles adquiridos por sucesión por causa de muerte.

Una de los títulos más frecuentes después de la compraventa, son las herencias,
o sea, aquellos inmuebles que se adquieren por sucesión por causa de muerte.
Para tal efecto se requiere dar cumplimiento al artículo 688 del C. Civil, que exige
haber realizado el trámite de posesión efectiva de la herencia y a la Ley de
Herencia y Donaciones, que exige haber pagado el correspondiente impuesto de
herencia, salvo en los casos que la herencia se declare exenta.
d.1. Inmueble adquirido como heredero o legatario
Para que opere la transmisión del inmueble se requiere se haya efectuado la
correspondiente inscripción de herencia, donde se indica que el nuevo propietario,

60
Los artículos 396, 399, 1325 y 1342 del C. Civil, son normas excepcionales establecidas en beneficio de los
incapaces, para los cuales se exige siempre una aprobación judicial, donde el juez debe resolver con
conocimiento de causa y oyendo al defensor de menores o defensor público en su caso. Al respecto, Pablo
Rodríguez O., en su obra INSTITUCIONES DE DERECHO SUCESORIO, V. 2, 3ra. Ed., Pág. 309, señala
que la aprobación judicial tiene importancia para fijar el plazo de que disponen los interesados para apelar de
la sentencia de partición, ya que conforme lo que señala el artículo 666 del C. de Procedimiento Civil, si la
partición no es aprobada judicialmente, no surte efectos. Se requiere, entonces, la notificación de la resolución
del juez que la aprueba o modifica, para que la partición no quede pendiente y su fallo quede ejecutoriado.

22
por herencia o legado, el dueño del inmueble estudiado y además que se acredite
el cumplimiento de los impuestos que gravan la herencia o legado61.
d.2. Inmueble adquirido como cesionario de un heredero o legatario
Se pueden haber adquirido además, los derechos de un heredero y legatario, caso
en el cual debe haberse inscrito además el título de la cesión.
d.3. Inmueble adquirido como heredero en transmisión
Una vez deferida una herencia y/o legado, son llamados a aceptada o repudiarla
los herederos y/o legatarios pero si éstos, no obstante existir al momento de
deferirse la herencia, mueren antes de aceptarla o repudiarla, entonces transmiten
(transmisor) ese derecho a sus herederos (transmitidos).
Este transmisor, poseedor de una herencia o legado62 ya sea abintestato o
testamentaria, que no alcanzó a aceptarla o repudiarla, debe ser capaz y digno de
suceder al causante.
Por otra parte el transmitido, que es heredero del transmisor, debe ser digno y
capaz de suceder al transmisor y haber aceptado la herencia del transmisor63.
d.4. Inmueble adquirido como heredero en representación de su padre o madre
Otra situación es cuando en una herencia intestada, son llamados a la sucesión
los herederos, los que pueden aceptarla por sí o representados por las personas y
en los casos que señala la ley64.
Esta representación ocurre entonces, cuando el representado llamado a suceder
al causante, no puede, por incapacidad (como el que no existe al momento de
deferirse la herencia) por indignidad, por desheredación; o bien, no quiere o sea
repudia la herencia. Pero estos casos están claramente establecidos en la ley.
Ocurrido la situación anterior, es llamado a suceder el descendiente de este
asignatario que no pudo o no quiso suceder al causante, por estirpe, pero si hay
en estos descendientes quien no puede o no quiere ejercer este derecho,
entonces puede representarlo también su descendiente y así sucesivamente.

61
En caso que se haya tramitado la posesión efectiva ante el Registro Civil debe acompañarse el Certificado
emitido por el SII que acredite la exención o el pago del impuesto a la herencia. Si fue tramitada
judicialmente, debe acreditarse el pago o la exención con la correspondiente anotación marginal que así lo
certifique.
62
El artículo 722 del C. Civil señala: “La posesión de la herencia se adquiere desde el momento en que es
deferida, aunque el heredero lo ignore. El que válidamente repudia una herencia se entiende no haberla
poseído jamás.”
63
El artículo 957 del C. Civil señala: “Si el heredero o legatario, cuyos derechos en la sucesión no han
prescrito, fallece antes de haber aceptado o repudiado la herencia o legado que se le ha deferido, transmite a
sus herederos el derecho de aceptar o repudiar dicha herencia o legado, aun cuando fallezca sin saber que se le
ha deferido. No se puede ejercer este derecho sin aceptar la herencia de la persona que lo transmite.’
64
El artículo 984 del C. Civil señala: “Se sucede abintestato, ya por derecho personal, ya por derecho de
representación. La representación es una ficción legal en que se supone que una persona tiene el lugar y por
consiguiente el grado de parentesco y los derechos hereditarios que tendría su padre o madre, si éste o ésta no
quisiese o no pudiese suceder. Se puede representar a un padre o madre que, si hubiese querido o podido
suceder, habría sucedido por derecho de representación’.

23
Esta institución, de derecho estricto, sólo opera en la sucesión abintestato, sólo
respecto de los descendientes y hermanos del causante y sólo pueden ser
representantes, los descendientes del representado65.
Para efectos del pago de impuesto de herencia, el representante, pagará el mismo
impuesto que le habría correspondido a la persona representada66.

e) Poderes en el Contrato de Compraventa.

También es parte de todo estudio de títulos analizar si en las compraventas que
forman parte de cada título, han participado apoderados, esto es, mandatarios que
obran en virtud de un poder otorgado por el vendedor o comprador.
Al respecto deben tenerse presente tres cuestiones:
(1) Los poderes deben haber sido otorgados por escritura pública o documentos
reducidos a escritura pública ya que estos poderes deben cumplir con la misma
solemnidad de la compraventa. Al efecto, se aplica lo indicado precedentemente
en el sentido que si se trata de un mandato otorgado en el extranjero para ser
aplicado a una compraventa de bienes raíces ubicados en Chile, deberán
otorgarse por medio de una escritura pública suscrita ante el Cónsul de Chile
correspondiente67.
(2) Los poderes deben ser expresos y específicos, vale decir, debe haberse
conferido específicamente la facultad de vender bienes inmuebles68. No es
necesario que en el poder se indique detalladamente cuál es el bien que se faculta
vender o comprar69 como tampoco que señale expresamente que también se le
faculta para recibir el precio70.

65
Ver artículo 986 del C. Civil.
66
Ver artículo 3 inc. 2 de la Ley N” 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, antes
citada.
67
Ver supra letra a) de este Título y nota 16.
68
Entendemos conferida la facultad de vender bienes raíces, sólo en cuanto se utilice la expresión ‘vender
bienes raíces o bienes inmuebles” y también cuando se otorga en forma singular sólo la facultad de “vender
todo tipo de bienes”, no así, si lo conferido es “se otorgan todas las facultades de disposición o libre
disposición de los bienes del mandatario’ o “facultad para transferir bienes raíces o inmuebles” y tampoco
cuando se otorga la ‘facultad para enajenar bienes inmuebles”.
69
Las excepciones son: 1.- la autorización que requieren las S.A. conforme a los artículos 57 N° 4 y 67 N° 9
de la Ley de Sociedades Anónimas, como se indica en un párrafo más adelante; 2.- el poder conferido para la
enajenación de bienes inmuebles integrantes de la sociedad conyugal.
70
Ver el artículo 2.142 del C. Civil que señala: “El poder especial para vender comprende la facultad de
recibir el precio.” Con respecto a este tema, se discute si un poder “general” donde se otorga la facultad para
vender, comprende también la facultad para recibir el precio al igual que lo hace el poder especial que señala
el artículo antes indicado; por nuestra parte creemos que sí, asimismo como también creemos comprendida la
facultad de hacer la tradición de la cosa vendida, ya que como lo señala Stitchkin en su obra El mandato Civil
(4ta. Ed., Pág. 277) “Sólo es preciso que la voluntad del mandante en orden a conferir tales o cuales
facultades aparezca claramente manifestada...”. Sin perjuicio de lo anterior, se aconseja, para evitar malas
interpretaciones, que al otorgar mandato para vender, se incluya expresamente la facultad de enajenar el bien
(hacer la tradición del bien), recibir y/o percibir el precio, renunciar a las acciones resolutorias y celebrar
contrato de promesa de venta del inmueble.

24
(3) Debe acreditarse que el poder estaba vigente al momento de celebrarse la
compraventa.
La doctrina y jurisprudencia han sido uniformes en orden a entender que “Si en el
mandato no se da expresamente al mandatario la facultad de vender, es nula la
venta de bienes del mandante hecha por el mandatario con ese poder”71. Al
respecto, es necesario tener presente las normas de los artículos 674 y 704 del C.
Civil, que privan de validez a la tradición hecha por mandatarios o representantes
legales, que obran fuera de los límites de su mandato, como asimismo, declaran
como título injusto a aquel conferido por un persona en su calidad de mandata o
representante de otra sin serlo. En estos casos, entendemos que la actuación del
mandatario le es inoponible al mandante, salvo lo ratifique u opere la prescripción
extraordinaria de 10 años.
En el caso que el poder se otorgue en el extranjero necesariamente éste debe
otorgarse por escritura pública ante un Cónsul chileno, luego legalizarse y
protocolizarse conforme al Art. 420 del C.O.T.72 o bien, debe haberse autorizado
por un tribunal chileno competente.
Además, debe tenerse en especial consideración, cuando el otorgante del poder
para vender es una sociedad anónima, ya que en este caso debe verificarse si la
venta del inmueble significa una enajenación del 50% o más del activo de la
sociedad o si la venta forma parte de un plan de negocios que contemple la
enajenación de activos de la sociedad, que comprenden más del 50% de su activo
social, casos en los cuales se requerirá adicionalmente que una Junta
Extraordinaria de Accionistas autorice en particular dicha enajenación, con un
quórum de a lo menos 2/3 de sus acciones emitidas con derecho a voto, estos es,
señalando qué inmueble es el que se autoriza enajenar, conforme los artículos 57
N° 4 y 67 N° 9 de la Ley de Sociedades Anónimas73 74.
Finalmente, debe tenerse presente en el caso que los poderes se estudien para
vender una propiedad, deben haberse conferido además de la facultad para
vender, la facultad de renunciar a la acción resolutoria por parte del vendedor, en
especial cuando el pago del precio se pacte a plazo, caso en cual no podrá
aprobarse el título en tanto no se acredite una renuncia de la acción resolutoria o
la existencia de una escritura de cancelación total del saldo de precio, otorgada
por escritura pública.

71
Este criterio lo manifiesta David Stitchkin, en su obra El Mandato Civil (4ta. Ed., Pág. 272), al citar una
jurisprudencia de la Corte Suprema (Rey, de Derecho y Jurisprudencia, tomo XXXVIII, sec. Ira., Pág. 456.)
72
Ver numeral 9 del Capítulo II de este manual.
73
Para la autorización para enajenar de los artículos 57 N° 4 y 67 N 9 de la Ley de Sociedades Anónimas, se
requiere que se individualice el inmueble, de modo que inequívocamente se entienda qué bien es, su
ubicación e inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente. No
significa con ello que debe necesariamente indicarse su inscripción en el Registro de Propiedad.
74
Se acepta que, en caso que el bien que se enajena no represente más del 50% del activo social, el Gerente
General emita un Certificado indicando dicha situación, el que debe insertarse en la respectiva escritura.

25
f) Subdivisión de Predios Rústicos: D.L. N°3.516 de 198075
Para evacuar el informe de títulos de un predio rústico, resultante de una
subdivisión practicada con posterioridad al 1° de diciembre de 1980 será necesario
solicitar todos los antecedentes necesarios para verificar que en todas las
escrituras en que conste su enajenación se ha incorporado la cláusula de
prohibición de cambio de destino agrícola
Si se hubiere omitido la citada cláusula de prohibición de cambio de destino
agrícola y el vicio de nulidad no se encontrare prescrito, deberán repararse los
títulos respectivos.
Si en la escritura en que se constituye hipoteca en favor del Banco, además se
enajena el predio, deberá verificarse que se encuentra incluida la cláusula de
prohibición de cambio de destino agrícola.
Para evitar problemas de interpretación se ha estimado que el término
‘enajenación” utilizado por la ley debe ser interpretado en la forma más amplia,
abarcando aportes a sociedades, la venta o aporte de derechos sobre inmuebles,
e incluso las adjudicaciones. Lo anterior, debido a que el criterio utilizado por las
fiscalías de los distintos Bancos de la plaza no es uniforme.
Por último, debe verificarse que los planos de subdivisión a partir del 5 de enero
de 1994 cuenten con la autorización del Servicio Agrícola y Ganadero (S.A.G.),
quién certificará el cumplimiento de la normativa vigente en el mismo plano76.

g) Predios Agrícolas con deuda CORA y/o INDAP

Al estudiar los títulos de un predio que originariamente hubiere sido asignado por
la Ex Caja de Colonización Agrícola, la Corporación de la Reforma Agraria, la
Oficina de Normalización Agraria y el Servicio Agrícola y Ganadero o que hayan
sido adjudicados o que se adjudiquen con motivo de la disolución de Cooperativas
de Reforma Agraria, deberá verificarse que se ha dado cumplimiento a las normas
que la regulan, esto es, entre otras el Decreto Ley N° 3.262 de 198077.
Como norma general debe tenerse presente la prohibición establecida por el
artículo 1 del D.L. N° 3262, antes citado, que señala:

75
Decreto Ley N° 3516 de 1980, establece normas sobre subdivisión de predios rústicos, fue publicado en el
Diario Oficial de 1 de diciembre de 1980 y modificado por las siguientes le Ley 19.118 de 3 de febrero de
1992, Ley 19.428, publicada en el Diario Oficial de 6 de Diciembre de 1995 yLey 19.807, publicada en el
Diario Oficial de 12 de junio de 2002.
76
El numeral 7 del artículo 1 de la Ley N° 19.283. publicada en el Diario Oficial N°34.756 desde enero de
1994, modificó el artículo 46 de la Ley N° 18.755, sobre organización y atribuciones del Servicio Agrícola y
Ganadero, estableciendo como requisito para el cambio de uso de suelos en el sector rural, un informe
favorable del S.AG., fundado y público, expedido dentro del plazo de 30 días de requerido, lo que el S.A.G.
debe certificar en el plano de subdivisión correspondiente.
77
Decreto Ley N° 3.262, que establece normas sobre enajenación de tierras asignadas por la Caja de
Colonización Agrícola, la Corporación de la Reforma Agraria, la Oficina de Normalización Agraria y el
Servicio Agrícola y Ganadero y de tierras adjudicadas a la disolución de Cooperativas de Reforma Agraria,
publicada en el Diario Oficial N° 30.648 de 24 de abril de 1980.

26
“Salvo en los casos previstos en el presente decreto ley y mientras se mantengan
las deudas a que se refiere el artículo siguiente, se prohíbe la celebración de
contratos de compraventa, promesas de compraventa, adjudicaciones,
constitución de comunidades o sociedades y, en general, cualquier contrato o acto
destinados a transferir el dominio de parcelas, huertos o sitios vendidos o
asignados o que se asignen por la Caja de Colonización Agrícola, la Corporación
de la Reforma Agraria, la oficina de normalización Agraria o el Servicio Agrícola
Ganadero, como asimismo el de las tierras adjudicadas o que se adjudiquen con
motivo de la disolución de cooperativas de reforma agraria, incluyendo los demás
derechos incorporados al patrimonio del asignatario o adjudicatario en virtud de la
asignación o de la adjudicación.”
“Los actos y contratos que se celebren en contravención al presente artículo serán
absolutamente nulos, sin pe de las responsabilidades del asignatario o
adjudicatario por infracción a las obligaciones y prohibiciones contenidas en el
respectivo título o establecidas en la ley.”
“Lo dispuesto en los incisos anteriores es sin perjuicio de la formación de
comunidades originadas por sucesión por causa de muerte, disolución de la
sociedad conyugal o adquisición del dominio por dos o más personas, conforme a
lo dispuesto en este decreto ley. Igualmente quedan excluidos los actos de
adjudicación que deriven de la liquidación de tales comunidades.”
“Corresponderá al Consejo de Estado ejercer las acciones que procedan en
conformidad con lo dispuesto en el presente artículo, sin perjuicio de los derechos
de las parte o de terceros”.
Así debemos distinguir, respecto de estos predios indicados precedentemente,
dos situaciones:
a) La celebración de actos y contratos destinados a transferir el dominio de un
predio con deuda CORA morosa (compraventa, promesa de compraventa,
adjudicación, constitución de comunidades o sociedades)78 los cuales requieren
para poder celebrarse haber pagado previamente todas sus deudas por saldos de
precio bajo sanción que dicho acto o contrato sea absolutamente nulo79. Ahora
bien, no obstante lo anterior, este pago puede efectuarse directamente por el
adquirente al momento de suscribir el contrato en cuyo caso el Notario público
ante quien se otorgue el contrato, deberá enterar el importe al Servicio de
Tesorería80.
b) La celebración de actos y contratos destinados a transferir el dominio de un
predio con deuda CORA no vencidas, o sea, donde el propietario se encuentra al
día en el pago de su deuda; los cuales podrán celebrarse, ya sea para enajenar el
predio o derechos, siempre que se cumplan con lo siguiente: (i) Que el adquirente
haga suyas las deudas no vencidas (ii) Que el adquirente se obligue a pagarlas en
un plazo no superior a 16 años contado desde la fecha del contrato de
enajenación, ni tampoco superior al plazo que reste al adquirente original para el
78
Artículo 4, a) de la Ley N° 18.658.
79
Actual inciso 2° del Artículo 1° del Decreto Ley N°3262, ya citado
80
Artículo 2° del Decreto Ley N° 3262, ya citado.

27
pago de la deuda81 y (iii) Que se deje constancia que la deuda se asume con un
interés del 7% anual o del 9% anual, en caso de mora, con los reajustes que
correspondan. Los mismos requisitos se aplican para las transferencias
posteriores.
Además, deberá tenerse presente lo establecido en la Ley N° 19.59082, modificado
por la Ley N° 19.69083, donde se dispone que en las enajenaciones de bienes
derivados de la Reforma Agraria ya indicados, deberá indicarse el valor individual
de cada uno de ellos, ya sea que dichos actos o contratos sean a título gratuito u
oneroso. Para tal efecto deberán individualizarse en forma separada cada uno de
los bienes y derechos incluidos en el acto o contrato y su respectivo precio o valor.
Finalmente, en las transferencias antes indicadas, deberá insertarse en sus
escrituras un Certificado emitido previamente por el Servicio de Tesorerías, en el
cual se indique que el deudor se encuentra al día en el pago de la deuda CORA,
indicando además su monto y condiciones, emitidos con fecha no anterior a 30
días a la fecha de la escritura correspondiente.
Lo mismo en el caso de constitución de hipotecas sobre los predios y derechos
indicados precedentemente, en que deberá verificarse previamente mediante los
certificados de deudas emitidos por el Servicio de Tesorerías e INDAP que el
servicio de la deuda ex-CORA se encuentra al día, y que el asignatario no registra
deudas con el citado Instituto.
Los citados certificados deberán ser insertados en la escritura y deben haber sido
emitidos con una fecha no anterior a 30 días.

h) Regularización de Predios Urbanos: Decreto Ley N° 2.695.

Con el fin de sanear el dominio de la pequeña propiedad raíz, el Legislador ha
establecido un procedimiento especial, regulado por el DL. N° 2.69584 que fija las
normas para su regularización.
Para tal efecto, necesariamente debe tratarse de inmuebles rurales o urbanos,
cuyo avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a 800 o a 380
UTM85 respectivamente. Se excluyen de este procedimiento los inmuebles
ubicados en poblaciones declaradas en situación irregular según la Ley N° 16.741,
la propiedad indígena regida por la Ley N° 17.729, las comunidades regidas por el
D.F.L. 5 de 1967, los inmuebles de la Isla de Pascua y otras propiedades fiscales86

81
Artículo 3° del Decreto Ley N° 3262, ya citado.
82
Artículo 1°de la Ley N° 19.590, publicada en el Diario Oficial de 13 de noviembre de 1998.
83
Artículo único de la Ley N° 19.690, publicada en el Diado Oficial N° 36.785 de 12 de octubre de 2000.
Además en un artículo transitorio se sanean los vicios de nulidad que se derivaron de las infracciones a lo
dispuesto en el anterior artículo 1°.
84
El Decreto Ley N° 2.695, que fija las Normas para Regularizar la Pequeña Propiedad Raíz y para la
Constitución de Dominio sobre ella, fue publicada en el Diario Oficial N° 30,420 de 21 de Julio de 1979.
85
Ver tabla de UTM, en el sitio www.sii.cl .
86
Artículos 7 y 8 del D.L. N” 2965

28
El procedimiento tiene por finalidad otorgar -primeramente- la posesión regular del
inmueble que para este caso se obtiene en forma especial, con la inscripción de la
resolución administrativa de la Dirección de Tierras y Bienes Nacionales, donde
dicha resolución se considera como justo título y después, “transcurrido un año
completo de posesión inscrita no interrumpida, contado desde la fecha de
inscripción” como consecuencia, “el interesado se hará dueño del inmueble por
prescripción, la que no se suspenderá en caso alguno”87
Expirado el plazo de un año indicado precedentemente, prescribirán las acciones
emanadas de los derechos reales de dominio, usufructo, uso o habitación,
servidumbres activas y el de hipotecas. Asimismo, las anteriores inscripciones de
dominio sobre el inmueble, así como la de los otros derechos reales mencionados,
las de los gravámenes y prohibiciones que lo afectaban, se entenderán
canceladas por el sólo ministerio de la Ley.88
Ahora bien, no obstante lo anterior, este derecho del poseedor regular y de buena
fe, que después de un año adquiere el dominio por prescripción, conforme al
inciso segundo del artículo 15 del citado Decreto Ley, puede discutirse en el
ámbito constitucional o mediante una acción reivindicatoria. En efecto, nuestra
Corte Suprema conociendo de una acción de inaplicabilidad por
inconstitucionalidad del Decreto Ley de marras89 acogió la tesis de entender que
disposiciones de dicho DL. son inconstitucionales, por cuanto “abrogan por una
parte las normas sobre posesión y dominio establecidas en el Código Civil,
destruyendo las garantías de la posesión inscrita que es presunción de dominio”,
como en otra ocasión90 entendió que más que un caso de inaplicabilidad se
trataba de un problema de derogación de la Ley, donde nuestra Constitución
Política derogaba las disposiciones del citado Decreto Ley.
En consecuencia, vistos los efectos de dicha inscripción en el Conservador de
Bienes Raíces, debemos entender al estudiar un título de dominio que se funda
este tipo de inscripción que transcurridos un año completo de posesión inscrita no
interrumpida, contados desde la fecha de inscripción, el poseedor necesariamente
adquirirá el dominio por prescripción extraordinaria, conforme al artículo 2510 del
Código Civil, lo que constituye un título de dominio originario esto es, irredargüible.
Ante esto, estudiar más atrás de la fecha de la correspondiente inscripción de
dominio, parece del todo inoficioso.
No obstante lo anterior, se aconseja, evaluar caso a caso con Fiscalía, este tipo de
títulos91.

87
Artículo 15 del D.L. 2695, ya citado.
88
Artículo 16 del DL. 2695, ya citado. Con todo, considerando que los Conservadores no actúan de oficio,
debe acreditarse fehacientemente que las inscripciones anteriores están efectivamente canceladas.
89
Corte Suprema, sentencia de 8 de junio de 1990, Revista Fallos del Mes 379, pág. 285.
90
Corte Suprema, sentencia de 5 de diciembre de 1986, Revista Fallos del Mes 337, pág. 867.
91
Existe entre las distintas Fiscalías una diversidad de opiniones respecto al plazo de prescripción y la
seguridad jurídica exigida por los distintos Bancos. Una posición mayoritaria sólo acepta operar con este tipo
de inmuebles una vez transcurridos 5 años desde la inscripción.

29
i) Certificación de Asignación de Roles en Trámite.
De conformidad con las resoluciones vigentes del SII. sobre la materia, tratándose
de primeras transferencias, deberá solicitarse para aprobar los títulos, el
correspondiente certificado de asignación de roles en trámite, o en su defecto, la
autorización especial otorgada por el SII para escriturar sin presentar ese
certificado.
Se debe insertar en la escritura el certificado o autorización.

CUATRO. FINANCIAMIENTO BANCARIO.

4.1. Normativa
El Banco puede otorgar créditos con garantía hipotecaria que se encuentran
enmarcados dentro de la normativa general de los contratos involucrados (mutuo,
hipoteca y/o compraventa) y por la siguiente regulación específica:

• Ley General de Bancos.

• Normas sobre la emisión de letras de crédito (Cap. 9.1 Recopilación
Actualizada de Normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras)92.
• Mutuos Hipotecarios Endosables (Cap. 8.4 RAN SBIF).
• Normas particulares del contrato.
• Subsidio Habitacional.
• Circular SBIF 3513

Los destinos de los préstamos pueden ser: financiar la compra de una vivienda,
refinanciar un crédito existente o fines generales.
El crédito será de vivienda si su destino es financiar la adquisición, construcción,
reparación o ampliación de una vivienda, o bien el pago de una obligación anterior
que hubiere tenido, a su vez, la misma finalidad de vivienda.
Cualquier otro destino que tenga el crédito se lo considera normativamente como
de fines generales o de libre disponibilidad.
En el crédito de vivienda el deudor debe adquirir para si la vivienda, o por lo
menos adquirir derechos de dominio en el inmueble en igual proporción al del
financiamiento en relación al precio total de la compraventa.
Si se trata de un crédito destinado a construir o a ampliar, dicha vivienda también
debe ser de dominio del deudor, sea total o en parte de los derechos.

92
Los Capítulos de normativa citados pueden consultarse en el sitio www.sbif.cl

30
Tipos de garantía que se pueden constituir sobre un inmueble:
1.- Hipoteca específica.
2.- Hipoteca de garantía general.93
3.- Prohibición.

Tipos de garantía en relación con las personas que intervienen en el acto o

contrato:
4.- Fianza94.
5.- Codeudoría solidaria.95

4.2. Subsidio Habitacional96:

1.- Subsidio: es una ayuda estatal directa, que se otorga por una sola vez al
beneficiario, sin cargo de restitución por parte de éste, y que constituye un
complemento del ahorro que debe tener el beneficiario, y, si lo necesitare, del
crédito hipotecario que obtenga, para financiar la adquisición o construcción en
sitio propio de una vivienda.
2.- Hoy en día, el Subsidio Habitacional se encuentra regulado en el D.S. 01 de
2011

4.3. Beneficios Tributarios:

1.- Beneficios de la Ley de Impuesto a la Renta

A.- Ley 19.622.

Esta ley rigió entre junio de 1999 hasta el mes de junio de 2001, y consiste en que
respecto de las personas naturales que hubieren adquirido en dicho período una
vivienda nueva acogida al D.F.L. 2 del año 1959, con un financiamiento bancario,
pueden deducir de la base imponible de su global complementario el total del
dividendo que se pague.

93
Conforme la normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, el cliente puede
elegir libremente qué tipo de garantía desea que se constituya sobre el inmueble.
94
El Banco exige que la fianza se constituya en conjunto con la solidaridad.
95
El garante hipotecario, esto es, el propietario que no contrata el crédito, debe constituirse en fiador y
codeudor solidario conforme la normativa de riesgo del Banco.
96
Se encuentra regulado en el D.S. 40/2004 V. y U. Se encuentra en tramitación una modificación al sistema
de subsidio habitacional, contenido en el D.S. 1/2011 V. y U., próximo a su publicación.

31
Si el deudor solicita un nuevo crédito destinado a prepagar el anterior, el nuevo
crédito se encuentra también afecto al beneficio de esta ley 19.622. En la escritura
del nuevo crédito, se debe señalar expresamente que dicho mutuo tiene por objeto
prepagar uno anterior acogido a la ley 19.622, motivo por el cual el deudor declara
que continua acogido a dicho beneficio.

B.- Art. 55 bis de la Ley de la Renta.

Este beneficio es de carácter permanente, y consiste en que respecto de las
personas naturales que mantengan un crédito hipotecario de vivienda, pueden
deducir de la base imponible de su global complementario el total de los intereses
que se paguen con motivo del crédito.

La ley en general no exige al respecto ninguna declaración especial en la escritura

pública contentiva del crédito hipotecario. Basta que se trate de un crédito de
vivienda de una persona natural para que rija el beneficio. Sin embargo, si el
crédito es bipersonal y la propiedad se adquiere en comunidad, sólo uno de los
titulares puede hacer uso del beneficio, debiendo indicarse expresamente en la
escritura el nombre del beneficiario97.

2.- Beneficio de exención del D.L. 3.475, sobre Impuesto de Timbres y Estampillas

Art. 24 N° 17 del D.L. 3.475

Establece la exención del impuesto de timbres y estampillas respecto de los
nuevos créditos que soliciten personas naturales o jurídicas destinados a prepagar
anteriores créditos, en tanto dichos préstamos no correspondan al uso de una
línea de crédito.

La ley 20.130 que modificó el N° 17 del art. 24 de la Ley de Timbres y Estampillas

estableció que para hacer uso de este beneficio, debe insertarse un Certificado
emitido por el acreedor que informe del monto del préstamo que se está
prepagando. Este Certificado es de obligatoria inserción en la escritura pública que
se curse.98

97
El Servicio de Impuestos Internos ha normado la cláusula que debe insertarse en la escritura pública,
definiendo el texto en la Circular N° 87/2001, la que debe utilizarse obligatoriamente y que es la siguiente:
"La rebaja por concepto de intereses a que se refiere el artículo 55 bis de la Ley de la Renta que se paguen con
motivo del crédito con garantía hipotecaria que se otorga mediante la presente escritura para la adquisición o
construcción de una o más viviendas destinadas a la habitación, será utilizada en su totalidad por el comunero
y deudor Sr. ................................., RUT. ......................., individualizado en la cláusula........... de esta escritura
pública."
98
Los Bancos e instituciones financieras están obligadas a emitir este Certificado en un plazo máximo de 5
días y en caso que no cumplan con este plazo, el SII puede imponer una multa al infractor.

32
3.- Beneficios asociados al D.F.L. N° 2/1959.

En el caso que se esté adquiriendo una vivienda construida conforme con las
normas del D.F.L. N° 2/1959, sólo estarán acogidos a los beneficios de la rebaja
del impuesto al mutuo hasta dos viviendas de propiedad de una misma persona,
adquiridas dentro de los dos primeros años contados desde la Recepción Final,
por lo que el cliente debe declarar si está comprando su primera o segunda
vivienda acogida a este beneficio.99

4.4. Productos Hipotecarios.

 Mutuo Hipotecario Plus: crédito a tasa fija

 Mutuo Hipotecario Tasa Mixta (1 - 3 - 5 Años): préstamo con una tasa fija
por un período de 1, 3 ó 5 años y el resto variable, sin techo, permite un
mes de exclusión del pago del dividendo al año.

 Mutuo Hipotecario Tasa Variable: tasa variable (base TAB) durante toda la
vigencia del crédito, sin techo, en pesos o U.F., permitiéndose cambiar a
Tasa Fija por una sola vez.
 Mutuo Hipotecario Integral: Es la unión de 2 productos, uno de vivienda con uno de
fines generales, que se firman en una sola escritura.

 Mutuo Hipotecario Endosable: este producto permite financiar hasta el 80%

del menor valor entre la tasación y el precio de venta. Se constituye
hipoteca específica. Se puede endosar.
 Mutuo Hipotecario en Pesos: tasa fija en pesos.
 Mutuo Hipotecario Anual: pago de dividendo anual, sólo para empresas.
 Mutuo Hipotecario Flexible: permite optar por 3 opciones de dividendo:
plazo inicial, plazo inicial menos 5 años o plazo inicial más 5 años.
 Crédito Hipotecario con Letras: préstamo otorgado con la emisión del
instrumento letras de crédito, que se transan en el mercado. El Banco no
asegura la recompra, por lo que se venden a su valor par, debiendo el
cliente soportar la diferencia bajo par. En los meses en que se produce
sorteo no se puede prepagar. La Tasa final del crédito es compuesta por la

99
Si la vivienda que se adquiere es la tercera o superior, no se aplica la rebaja del impuesto al mutuo y no es
necesario efectuar ninguna declaración al respecto en la escritura pública que se curse.

33
 tasa de carátula de la letra más la comisión. Se financia hasta el 75% del
menor valor entre el precio de venta y la tasación, pudiendo llegar al 100%
con un crédito complementario.

4.5. Créditos Caucionados.

El Banco ha determinado cursar en forma especial algunos créditos de

reprogramación interna, a las que se les ha dado el nombre de operaciones
caucionadas, en razón que no ingresan al Conservador de Bienes Raíces,
amparándose el crédito en la hipoteca general constituida a favor del Banco.
Es responsabilidad del Abogado encargado determinar si una operación es o
no caucionada.

Las operaciones sólo pueden cursarse caucionadas si:

o Existe una hipoteca general constituida a favor del Banco de Chile
que grava al inmueble objeto de la operación;
o Que haya sido constituida a contar del año 2002;
o Debe existir identidad en el propietario y el deudor originales;
o Puede cursarse de esta forma una operación de reprogramación
interna o de fines generales.

Si no se cumplen los requisitos anteriores, el Abogado debe informar al

ejecutivo especialista hipotecario que la operación NO se cursará como
caucionada (es decir, la escritura deberá ingresar al Conservador), en forma
expresa y tan pronto sea posible (primer reparo).

4.6. Encadenamiento de Títulos

El Banco ha definido un tratamiento especial para las operaciones hipotecarias

que provengan de Proyectos inmobiliarios que hayan sido financiados por el
Banco de Chile y que registran, por lo tanto, gravámenes constituidos a su
favor. Al respecto se han tomado las siguientes decisiones:
o El Proyecto que se encuentre hipotecado a favor del Banco de Chile
sólo será estudiado en una operación de crédito hipotecario para los
efectos de realizar la actualización correspondiente a las vigencias
respectivas, y al análisis y solicitud de todos los antecedentes
técnicos y municipales necesarios para poder cursar una escritura de
compraventa de las unidades individuales resultantes del proyecto.
Es decir, para estos efectos se valida el estudio de títulos realizado
por el Abogado externo del Banco encargado de constituir la
hipoteca general respectiva, sin solicitar ningún documento adicional
relacionado con la historia de los títulos.

34
 o El Banco se ha propuesto como meta que, una vez que sea posible
iniciar el proceso de escrituración de las operaciones asociadas al
proyecto, las que ingresen para la tramitación de un crédito
hipotecario se deberán encontrar disponibles para la firma del cliente
en un plazo máximo de 72 horas contado desde su ingreso a la
plataforma de post-venta, lo que conlleva que el proceso de
escrituración acorta su plazo a 1 día hábil.

Previo al curse del borrador de las operaciones asociadas a un proyecto que se

encuentra gravado a favor del Banco, debe solicitarse el “MAC de alzamiento”
debidamente visado.

_______________________
________
§

35
 ANEXO N° 1

INFORME DE TÍTULOS TIPO100

I DATOS CLIENTE.

Nombre : ________________________________.
RUT. : ________________________________.
Nacionalidad : ________________________________.
Estado Civil : ________________________________.
Representante : ________________________________, actuando
_________________.
Poder : Escritura pública otorgada con fecha fecha ___-____-
______, ante el notario público de Santiago don
______________________.

DATOS PROPIETARIO:
Nombre : ……
RUT : ……
Nacionalidad : ________________________________.
Estado Civil : ________________________________.
Representante : ________________________________, actuando
_________________.
Poder : Escritura pública otorgada con fecha fecha ___-____-
______, ante el notario público de Santiago don
______________________.
INMUEBLE : ___
COMUNA : ……
ROL DE AVALUO : ……
EJECUTIVO : ___
TIPO OPERACIÓN : CREDITO CON (SIN) COMPRAVENTA
CUENTA GASTOS : ___
BANCO ACREEDOR : NO (SI)
DEUDOR BANCO ACREEDOR:
RUT :
DEUDOR ASOCIADO BANCO ACREEDOR:
RUT :

100
Debe ajustarse al tipo de propiedad y operación.

36
BENEF. TRIBUT. : LEY 20130/ Art. 55 bis / LEY 19.622
ABOGADO :
TIPO ALZAMIENTO : CON CARTA RESGUARDO / SIN CARTA DE
RESGUARDO / ALZAMIENTO SIMPLE / NO EXISTE ALZAMIENTO

II. INMUEBLES:

1.a.- Lote …… es dueño de la propiedad ubicada en calle _____ Nº _____, hoy

calle _____ Nº ______, que corresponde al lote número __________ manzana
_________, del Conjunto _______, formado por el Lote ________, de la
subdivisión del lote ______, proveniente de la división del lote ______ que
corresponde a __________ que se fusionó con el lote _________, de la
subdivisión del _______ de una superficie de _______ metros cuadrados, ubicado
en calle _____ Nº _____, hoy calle _____ Nº ______, de la Comuna de _______,
Provincia (Región) _______, que según plano de subdivisión y fusión archivado al
final del Registro del Conservador de _____ del año ____, bajo el Nº ____, tiene
una superficie total aproximada de ______ metros cuadrados y deslinda: Al
Norte, ________ ; Al Sur, _______; Al Oriente, ________ y Al Poniente,
_____________.

1.b.- Depto.

Don …(A3)… es dueño del departamento Nº ______ del ____ piso, sector _____,
del Edificio o Torre _______, del (Condominio “____________”) ubicado en calle
_____ Nº ______, de la Ciudad de ________ y Comuna de _________, de
acuerdo al plano archivado con el número _________ al Registro de Documentos
de ______; y dueño además de derechos en proporción al valor de lo adquirido en
unión de los otros adquirentes en los bienes comunes entre los cuales se
encuentra el terreno que corresponde ________ y demás bienes que se reputan
comunes conforme a la ley de Copropiedad Inmobiliaria y al Reglamento de
Copropiedad del Edificio (Condominio). Dicho Edificio (Condominio) se levanta en
el lote ____________, ubicado en calle ______ Nº ______, del Barrio _________,
Población __________, de la Comuna de __________, resultante de la fusión de
_________ inmuebles, con una superficie de ________ metros cuadrados, y, que
deslinda: Al Norte, en ____ mts. con ______; Al Sur, en ____ mts. con ______;
Al Oriente, en ____ mts. con ______; y Al Poniente, en ____ mts. con ______;

1.c.- Proyectos Inmobiliarios :

1.c.1.- Proyectos Inmobiliarios acogidos a la ley de Copropiedad Inmobiliaria

La sociedad …(A3)… es dueña de los siguientes inmuebles:
- Inmueble formado por el Lote ________, de la subdivisión del lote ______,
proveniente de la división del lote ______ que corresponde a __________
que se fusionó con el lote _________, de la subdivisión del _______ de una
superficie de _______ metros cuadrados, ubicado en calle _____ Nº _____,
hoy calle _____ Nº ______, de la Comuna de _______, Provincia (Región)
_______, que según plano de subdivisión y fusión archivado al final del

37
 Registro del Conservador de _____ del año ____, bajo el Nº ____, tiene
una superficie total aproximada de ______ metros cuadrados y deslinda: Al
Norte, ________ . Al Sur, _______ Al Oriente, ________. Al Poniente,
_____________.

- Inmueble formado por el Lote ________, de la subdivisión del lote ______,

proveniente de la división del lote ______ que corresponde a __________
que se fusionó con el lote _________, de la subdivisión del _______ de una
superficie de _______ metros cuadrados, ubicado en calle _____ Nº _____,
hoy calle _____ Nº ______, de la Comuna de _______, Provincia (Región)
_______, que según plano de subdivisión y fusión archivado al final del
Registro del Conservador de _____ del año ____, bajo el Nº ____, tiene
una superficie total aproximada de ______ metros cuadrados y deslinda: Al
Norte, ________ . Al Sur, _______ Al Oriente, ________. Al Poniente,
_____________.

-
Antecedentes de la fusión y construcción:
Los inmuebles precedentes singularizados fueron fusionados de acuerdo a la
Resolución Número ………..de fecha……..emanada de la I. Municipalidad de
…………todo de acuerdo al plano de fusión que se agregó al Registro de
Propiedad bajo el número………con fecha………..
Sobre el inmueble (los inmuebles fusionados ) singularizados precedentemente la
sociedad …(A3)…, proyectó la construcción de un edificio denominado
“………………..” acogido al Decreto con Fuerza de Ley Número Dos de Mil
Novecientos Cincuenta y Nueve, según contrato de construcción a Suma Alzada
de fecha_________, y cuya edificación se encuentra autorizada por la Dirección
de Obras de la I. Municipalidad de ……………..según Permiso de Edificación N°
_______, de fecha ________. La reducción a escritura pública de dicho permiso,
se practicó con fecha _______, en la Notaría de _____, de don _______. La
recepción final fue aprobada según certificado Nº _____, de fecha ________,
otorgada por la Dirección de Obras de la Municipalidad de _______. Mediante
Certificado Nº ___________ de la Dirección de Obras ya mencionada se acogió el
Edificio a la Ley Diecinueve Mil Quinientos Treinta y Siete de Copropiedad
Inmobiliaria. Los planos correspondiente a la Ley 19537 se inscribieron bajo los
Números__________ con fecha __________ en el Registro respectivo del
Conservador de Bienes Raíces de _________. El Reglamento de Copropiedad se
otorgó por escritura pública de fecha _____________ en la notaría de _________
de don ____________ y se inscribió en el Registro respectivo del Conservador de
Bienes Raíces de ______ a fs. _____ Nº ____ año _______. El certificado de
Número, fue otorgado por la Municipalidad de ________ con fecha ________.

1.c.2.- Del Loteo con Construcción Simultánea:

La sociedad ………..es dueña del inmueble formado por el Lote ________, de
la subdivisión del lote ______, proveniente de la división del lote ______ que
corresponde a __________ que se fusionó con el lote _________, de la
subdivisión del _______ de una superficie de _______ metros cuadrados,

38
 ubicado en calle _____ Nº _____, hoy calle _____ Nº ______, de la Comuna
de _______, Provincia (Región) _______, que según plano de subdivisión y
fusión archivado al final del Registro del Conservador de _____ del año ____,
bajo el Nº ____, tiene una superficie total aproximada de ______ metros
cuadrados y deslinda: Al Norte, ________ . Al Sur, _______ Al Oriente,
________. Al Poniente, _____________.
Sobre el inmueble singularizado precedentemente la sociedad …(A3)…, proyectó
la construcción del Conjunto Habitacional __________, Etapa ______, acogido al
Decreto con Fuerza de Ley Número Dos de Mil Novecientos Cincuenta y Nueve (y
al Decreto Ley Dos Mil quinientos Cincuenta y Dos del año Mil Nueve Setenta y
Nueve sobre Viviendas Sociales), que comprende la urbanización y edificación
simultánea, de _____ viviendas, según los planos y especificaciones técnicas
elaboradas por los arquitectos ___________. La autorización de Loteo consta de
la resolución N° ____, de fecha _______, otorgada por la Dirección de Obras
Municipal de ______, del cual resultan _____ lotes destinados a viviendas. Se
destina una superficie a Áreas Verdes, y se consulta además, _______ lote
destinado a equipamiento, Cesión Municipal. El Plano de loteo correspondiente,
a la ______ etapa se encuentra archivado en el Conservador de Bienes Raíces de
_______, bajo el N° ______, con fecha _______.La recepción (parcial) de
urbanización de la ________ etapa del conjunto, fue aprobada según certificado
Nº ______ de fecha ___________, otorgada por la Dirección de Obras de la
Municipalidad de ______. La recepción final de las viviendas que integran la
_____ etapa del conjunto, fue aprobada según certificado Nº _____, de fecha
________, otorgada por la Dirección de Obras de la Municipalidad de _______.
1.c.3.-Loteos:
La sociedad ………..es dueña del inmueble formado por el Lote ________, de
la subdivisión del lote ______, proveniente de la división del lote ______ que
corresponde a __________ que se fusionó con el lote _________, de la
subdivisión del _______ de una superficie de _______ metros cuadrados,
ubicado en calle _____ Nº _____, hoy calle _____ Nº ______, de la Comuna
de _______, Provincia (Región) _______, que según plano de subdivisión y
fusión archivado al final del Registro del Conservador de _____ del año ____,
bajo el Nº ____, tiene una superficie total aproximada de ______ metros
cuadrados y deslinda: Al Norte, ________ . Al Sur, _______ Al Oriente,
________. Al Poniente, _____________.
1.c.3.a.- Loteo Municipal: El inmueble antes singularizado fue subdividido en
……. lotes de acuerdo a la Resolución Nº………..de fecha………emanada de la I.
Municipalidad de ………….. según consta del plano inscrito con
fecha……………bajo el Número …………….en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de……………….y de acuerdo al certificado de
urbanización Número ………de fecha………..emanado de la I. Municipalidad
de……..

1.c.3.b.- Loteo Agrícola: El inmueble antes singularizado fue subdividido en …….

lotes de acuerdo a la Resolución Nº………..de fecha………emanada del Servicio
Agrícola y Ganadero según consta del plano inscrito con fecha……………bajo el

39
Número …………….en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de………………..

2.b.- En caso de sucesión por causa de muerte:

2.b.1.- Judicial:
Los primeros adquirieron sus derechos en esta propiedad mediante sucesión por
causa de muerte en la herencia quedada al fallecimiento de don (ña)
____________ (y la última, además, en su calidad de cónyuge sobreviviente),
según auto de posesión efectiva inscrito a fojas_______ Número ______ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ______ del año
_____. La inscripción especial de herencia rola inscrita a fojas_______ Número
……………..en el Registro de Propiedad del mismo año y Conservador.
Al margen de esta inscripción se dejó constancia de lo siguiente: “Por Resolución
del ___ Juzgado Civil de ______ de _____ (día) de ___(mes) de ____(año) se
declaró exenta (se acreditó el pago) del pago de impuesto de herencia respectiva.

2.b.2.- Administrativa:
Los primeros adquirieron sus derechos en esta propiedad mediante sucesión por
causa de muerte en la herencia quedada al fallecimiento de don (ña)
____________ (y la última, además, en su calidad de cónyuge sobreviviente,
según Posesión Efectiva otorgada por Resolución Exenta Nº______ de fecha ___
de _____del ____ del Director(a) Regional del Servicio de Registro Civil e
Identificación Región Metropolitana, Inscripción Nacional Nº____ del año _____,
inscrita a fojas ___ Número _____ en el Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Raíces de…………….. del año ______. La inscripción especial de
herencia rola inscrita a fs.____ Nº _______ en el Registro de Propiedad del
mismo año y Conservador.
Según Certificado de Exención Impuesto de Herencia Nº____ otorgado por el
Servicio de Impuestos Internos con fecha ____ de __________ del_______, y que
se inserta al final, la herencia quedada al fallecimiento de don ______________
se encuentra exenta del pago de impuesto establecido en la Ley Nº 16271 sobre
Herencia, Asignaciones y Donaciones.
Al margen de la inscripción del auto de posesión efectiva se tomo nota del
certificado indicado precedentemente.

2.c.- En caso de liquidación de sociedad conyugal:

Lo adquirió doña………por adjudicación en la liquidación de sociedad conyugal
habido con don…………según consta de la escritura pública de
fecha………..otorgada en la notaría de ………….inscrita a fojas ………Nº………del
año ………del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de
………..

III. ACTUAL POSEEDOR:

a) Lo es _____________________________, según inscripción que rola a

fojas ______ Nº ______ en el Registro de Propiedad de ______ del

40
 Conservador de Bienes Raíces de _______________. (vigente al __-____-
___).

Lo adquirió, por _______________ que le hizo a

__________________________, según consta de escritura pública de
fecha ___-___-______, extendida en la notaría de Santiago de don
__________________________.

3.1. Precio ( dejar la opción que corresponda)

3.1.a.- Al contado: El precio de la compraventa fue la suma de $ ____________ pagados

de contado y en dinero efectivo.- El vendedor declaró recibir a su entera conformidad la
totalidad del precio de la compraventa, dándolo por íntegramente pagado.-
- Las partes renunciaron expresamente a las acciones resolutorias que pudieran emanar
del contrato de compraventa.-

3.1.b.- A plazo: El precio de la compraventa fue la suma de $ _______________,

pagados de la siguiente forma:

a) Con $ ________________, pagados de contado y en dinero efectivo a la fecha del

contrato.
b) Con $ ________________, a pagarse en ______________ cuotas mensuales
(anuales, etc), iguales y sucesivas venciendo la última de ellas el día ________.

Se acreditó el pago del saldo de precio mediante escritura pública de fecha

________________, otorgada en la Notaría de …………..de don _______________
mediante la cual la parte vendedora don…………..declaró íntegramente pagado el precio
de la compraventa.

3.1.c.- Adjudicación: El precio de la adjudicación fue la suma de $ _____________,

pagados con cargo al haber del respectivo cónyuge (comunero).-
- Se pagaron la totalidad de las hijuelas no quedando alcances en contra.
- No se pagaron la totalidad de las hijuelas, pues quedó un alcance en contra de
………..por la suma de ………..a pagarse……………. Se acreditó el pago del
alcance mediante escritura pública de fecha ________________, otorgada en la
Notaría de …………..de don _______________ mediante la cual don……..declaró
íntegramente pagado el alcance quedado en su favor.

3.2.- CAPACIDAD DE LAS PARTES EN EL TÍTULO VIGENTE

3.2.a.- Compradora

- Declaró en la escritura tener a esa fecha el estado civil de soltero.-

- Acreditó ser casado y separado totalmente de bienes.-
- La sociedad compareció debidamente representada por don __________ según
personería que consta en la escritura pública de fecha ____________, otorgada

41
 en la Notaría de Santiago de don ____________, la que no se inserta por ser
conocida de las partes y del Notario que autoriza.-

3.2.b- Vendedora

- Declaró en la escritura tener a esa fecha el estado civil de soltero.-

- Acreditó ser casado y separado totalmente de bienes.
- A la escritura se encontraba casado bajo régimen de sociedad conyugal con doña
________________, la cual compareció en la escritura autorizando a su cónyuge
a vender la propiedad materia de este informe.
- La sociedad vendedora compareció debidamente representada por don
__________, con facultades suficientes para vender, según personería que consta
en la escritura pública de fecha ____________, otorgada en la Notaría de
Santiago de don ____________, la que no se inserta por ser conocida de las
partes y del Notario que autoriza.-
Este título no se informa en mayor detalle por encontrarse
actualmente informados por el BCH/BAE/CITI (carpeta N°
___________).

IV. POSEEDORES ANTERIORES:

a) Lo fue _____________________________, según inscripción que rola a

fojas ______ Nº ______ en el Registro de Propiedad de ______ del
Conservador de Bienes Raíces de _______________.

Lo adquirió, por compraventa que le hizo a

__________________________, según consta de escritura pública de
fecha ___-___-______, extendida en la notaría de Santiago de don
__________________________.

b) Lo fueron ________________________________, según inscripción

especial de herencia que rola a ______ Nº ______ en el Registro de
Propiedad de ______ del Conservador de Bienes Raíces de
_______________.

Lo adquirieron, por herencia de don

________________________________, según consta del auto de posesión
efectiva de fojas ______ Nº ______ en el Registro de Propiedad de ______
del Conservador de Bienes Raíces de _______________.

 La herencia fue declarada exenta del pago del Impuesto a la

herencia.

Este título no se informa en mayor detalle por tener más de diez

años.

V. GRAVAMENES Y PROHIBICIONES

42
 Se acreditó con el correspondiente Certificado de Gravámenes y
Prohibiciones, de fecha ___-____-______, que la propiedad tiene los
siguientes gravámenes y prohibiciones:

 Hipoteca: a fojas ______ Nº ______ Registro de Hipotecas del

año ______ del Conservador de Bienes Raíces de
_______________, por __________, a favor del Banco
______________.
 Prohibición de gravar y enajenar: a fojas ______ Nº ______
Registro de Prohibiciones del año ______ del Conservador de
Bienes Raíces de _______________, por __________, a favor del
Banco ______________.

No hay embargos, ni medidas precautorias, como tampoco hay juicios

pendientes.

Se acreditó con el correspondiente Certificado de Gravámenes y

Prohibiciones, de fecha ___-____-______, que las propiedades se
encuentran libres gravámenes, prohibiciones, embargos y medidas
precautorias, como tampoco hay juicios pendientes.

VI. FUTURAS EXPROPIACIONES

Se acreditó con los correspondientes Certificados emitido por el SERVIU de

la Región Metropolitana (de fecha __________) y por la I. Municipalidad de
_____________, (se fecha………………) señalando que las propiedades
no están incluidas dentro de los programas de adquisición o expropiación
de dichos servicios.

VII CONTRIBUCIONES Y FORMA DE TRIBUTACION.

1.- Según certificado de deuda total de contribuciones de fecha ……… y comprobantes de

pago de las cuotas ………. se acreditó que la propiedad no registra deuda en materia de
contribuciones .
2.- Si/no se ha tenido a la vista el comprobante de pago correspondiente a la …………
cuota de contribuciones del año …….
3.- ROL Nº …….. de la Comuna de ……..

VIII COMPARECENCIA

1.- Vendedor: Personalmente / Representado.

2.- Comprador: Personalmente / Representado
3.- Cónyuge del vendedor
4.- Cónyuge del comprador
5.- Representante(s) de la sociedad vendedora.

43
6.- Representante(s) de la sociedad compradora.

ANTECEDENTES SOCIEDAD PROPIETARIA (sin IUV).

La sociedad vendedora, fue constituida por escritura pública de fecha

____________, otorgada en la Notaría de Santiago de don ______________. Su
extracto fue inscrito a fojas __________ número _________ en el Registro de
Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago con fecha
____________, y publicado en el Diario Oficial número ____________ con fecha
______________.- La sociedad fue modificada según da cuenta la escritura
pública de fecha ____________, otorgada en la Notaría de Santiago de don
______________ cuyo extracto fue inscrito a fojas __________ número
_________ en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de
Santiago con fecha ____________, y publicado en el Diario Oficial número
____________ con fecha ______________.-
Se acreditó su vigencia al día _______________.-
Conforme al pacto social son sus socios don ________________, don
__________________,

El uso de la administración y razón social corresponde al socio

________________________ don _________________, los que actuando
individual y separadamente (conjuntamente) podrán representar a la sociedad con
las más amplias facultades, entre las que se encuentran vender bienes raíces,
cobrar y percibir el precio, conferir mandatos, otorgar finiquitos y cancelaciones.-

Acuerdo para Enajenar en caso de sociedades Anónimas: El acta que da

cuenta de la junta extraordinaria de accionistas de la sociedad celebrada con
presencia del Notario ________________, en que consta la autorización para
vender y enajenar el inmueble en estudio, de conformidad a lo prescrito en el
artículo 67 Nº 9 de La Ley de sociedades anónimas, se redujo a escritura pública
de fecha ________________ otorgada en la notaría de ___________ de don
___________ .

Según certificados emitidos por el gerente general y el contador de la sociedad

vendedora de fechas ____________ se acredita que el inmueble no representa
más del 50 % de los activos de la sociedad.

IX BENEFICIO TRIBUTARIO

Ley 19622 Si................No.............. Puede acogerse al beneficio

Si................No..................

Art. 55 bis

Ley 20130

44
D.F.L. 2 Si…….. No……….. Fecha recepción Final ………….. N° Certificado
Asignación de Roles ………………………

X TASACIÓN

El inmueble fue tasado en la suma de $ _____________, de acuerdo a informe de

tasación emitido con fecha _________ y que se ha tenido a la vista

XI OBSERVACIONES

Sin observaciones / Con las siguientes observaciones:

-
-

Los títulos estudiados corresponden a la propiedad objeto de la tasación y a la solicitud.

XII CONCLUSION

Los títulos se encuentran ajustados a derecho.

_____________
Abogado

45
 ANEXO N° 2

INFORME FINAL DE OPERACION DE CREDITO HIPOTECARIO101

Operación N°

I. Deudor del crédito y constituyente de la hipoteca.

A.- Nombre :
B.- Rut :

II.- Título del crédito hipotecario.

A.- /Compraventa con/ Mutuo Hipotecario __________

Monto U.F. :
Tasa de Interés :
:
Plazo :
B.- Notaría :
Fecha escritura :
C.- Nombre vendedor :
Rut :

III.- Descripción del inmueble objeto de la garantía.

A.- Propiedad:
B.- Comuna:
C.- Rol del Inmueble:

IV.- Inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces.

A.- Inscripción de dominio a Fs. Nº del Registro de Propiedad

correspondiente al año del Conservador de Bienes Raíces de .
B.- La Hipoteca Específica / General del Banco de Chile, a fs. N° del
año .
C.- La Prohibición de gravar y enajenar a favor del Banco de Chile a fs. N°
del año .

V.- Fiadores y codeudores solidarios.

A.- Nombre :
B.- Rut
101
Toda operación terminada debe contar con este informe final debidamente suscrito por el abogado
encargado. Asimismo, se debe adjuntar a la operación en el sistema de seguimiento computacional, junto con
la copia de la inscripción de dominio y del certificado de hipotecas y gravámenes.

46
VI.- Beneficios Tributarios.

/ El beneficiario del artículo 55 bis es:

A.- Nombre
B.- Rut /

/ La reprogramación se encuentra acogida a la Ley 19.622 /

/ Ley 20130 /

VII.- Observaciones.

La garantía se constituyó conforme a derecho.

Se adjuntan: (A la Unidad de Control de Garantías)

Copia o fotocopia escritura (n)

Copia inscripciones:
- Dominio (n)
- Hipoteca (n)
- Prohibición (n)
Certificado Gravámenes y Prohibiciones (n)

En a de de

Abogado

47