Derecho Inmobiliario Registral.

Generalidades del Derecho Inmobiliario Registral, Principios y

Generalidades de los Asientos registrales.

Elaborado por:

 Joyce Tatiana Sobalvarro Murillo.

Carrera:

Derecho.

Año:

3ro.

Docente:

Orlando Gutiérrez.

Turno:

Vespertino

Fecha de entrega:

Miércoles 14 de noviembre 2018

 Contenido
Introducción ...................................................................................................... 3
I. Derecho Inmobiliario Registral ................................................................ 4
A. Concepto ................................................................................................... 4
B. Finalidad ................................................................................................... 4
C. Autonomía ................................................................................................ 5
D. Relación con otras ramas del Derecho ..................................................... 6
II. Principios del Derecho Inmobiliario Registral .................................... 7
A. Importancia ............................................................................................... 7
B. Enumeración ............................................................................................. 7
C. Naturaleza y efectos .................................................................................. 8
III. Asientos Registrales ................................................................................... 9
A. Concepto ................................................................................................... 9
B. Tipos ......................................................................................................... 9
C. Para qué sirven ........................................................................................ 10
Conclusión ....................................................................................................... 11
Bibliografía...................................................................................................... 12
 Introducción

Roca Sastre, define el Derecho Inmobiliario Registral, como la norma que regula la
constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, en relación con el Registro de la Propiedad, así como las garantías estrictamente
registrales". En sí, debemos entender estas definiciones básicas y partir de ellas, para poder
comprender con mayor facilidad cada uno de los aspectos generales del Derecho
Inmobiliario Registral.

En el siguiente trabajo abarcaremos diversos aspectos referentes al tema de las

generalidades del Derecho Inmobiliario Registral, es muy importante conocer y profundizar
su concepto, su finalidad, su autonomía, y la relación que mantiene con las otras ramas del
derecho; tratando de desarrollar estas generalidades basándonos en el estudio de LEY
GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS, LEY No. 698, Aprobada el 27 de
agosto del 2009 y otras fuentes necesarias.

Abordaremos los principios por los cuales se rige esta rama del Derecho, la importancia de
estos explicando breve uno por uno; explicaremos cuál es su naturaleza y los efectos
jurídicos que conllevan.

Además, estudiaremos diversos aspectos referentes al tema de los asientos registrales, es

muy importante conocer y profundizar su concepto, las clases de asientos que se reconocen
en nuestra legislación y para qué sirven, como la inscripción, profundizando cada uno de
los aspectos mencionados para lograr la efectiva comprensión de dichos aspectos. Tratando
de desarrollar estas generalidades basándonos en el estudio realizado por el Dr. Iván Fornos
Escobar.
 I. Derecho Inmobiliario Registral

A. Concepto

Existen infinidad de definiciones con las cuales se han intentado definir el derecho
inmobiliario registral de manera relacionada. Por tanto, citaremos algunas de ellas.

 De Cossío: "Derecho regulador de la forma de constitución, modificación,

transmisión y extinción de las relaciones jurídicas reales que tienen por objeto un
bien inmueble, una finca".
 Hernández Gil: "Conjunto de normas de derecho civil de los actos de constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas".
 Falbo: "Es una disciplina jurídica que trata de los derechos reales en su aspecto
dinámico, procurando dar seguridad a los adquirientes de bienes inmuebles o a
quienes constituyan derechos reales sobre ellos".

En base a lo expresado por los ilustres tratadistas citados, podemos intentar la siguiente
definición: El Derecho Inmobiliario Registral, es el conjunto de normas de carácter civil y
administrativo; las primeras regulan el nacimiento, modificación, transferencia, extinción,
efectos y eficacia de las relaciones jurídicas reales inmobiliarios; y las segundas determinan
la organización, funcionamiento, principios y procedimientos del Registro de la Propiedad
como instrumento de publicidad.

B. Finalidad

Podemos considerar que la finalidad del Derecho inmobiliario registral es la regulación del
Registro Público, este; es una institución establecida con fines de dar publicidad formal a
determinados hechos, circunstancias o derechos, que funciona bajo regulación y control de
la Administración Pública, que prestan así un servicio en pro de la transparencia jurídica.
Podemos establecer que su principal finalidad es la Publicidad y la Seguridad Jurídica que
explicaremos brevemente a continuación.
Publicidad

La publicidad en si consiste en que cualquier persona puede tener acceso a la información

que se encuentra registrada. Así lo establece el Artículo 51 de la Ley 698. Esta procura al
tercer adquiriente la eliminación de los peligros inherentes a la clandestinidad en lo que
respecta a la verdadera situación de la finca, con lo que se evita respecto a terceros las nefastas
consecuencias del estelionato.

Seguridad jurídica

Al dar publicidad a los actos realizados se proporciona seguridad jurídica a todos los que van
a celebrar una transacción inmobiliaria o crediticia, porque saben a qué atenerse, conocen las
características del inmueble que desean adquirir, sus limitaciones, gravámenes, afectaciones,
etcétera. La seguridad jurídica es la garantía dada al individuo de que su persona, sus bienes y
sus derechos no serán objeto de ataques violentos.

C. Autonomía

Se puede hablar de autonomía de una rama jurídica al menos tres sentidos: la autonomía
didáctica o expositiva, la legislativa y la científica. Pues bien, de las tres autonomías, se podrá
decir que el Derecho Registral tiene autonomía “didáctica”, y por ello es una materia aparte,
una asignatura que forma parte del currículo. También se puede sostener que el Derecho
Registral goza de cierta autonomía “legislativa”. Y sostenemos la Ley 698, General de los
Registros Públicos, que es la que se encarga de regular los registros que existen en el país.

Jamás se podrá sostener que el Derecho Registral tiene autonomía “científica”, vale decir
que se trate de un sistema cerrado donde se encuentren todas las soluciones. Proclamar eso
sería intentar “reemplazar la ciencia del Derecho por una pluralidad de ciencias de los
Derechos particulares. En conclusión, como otras ramas del Derecho, el Inmobiliario
Registral goza de autonomía. Se desprendió del Derecho Civil.

No obstante, un fuerte sector doctrinal le niega independencia, por considerarlo parte de éste;
pero le reconoce el amplio campo que desarrolla, su autonomía didáctica y las modificaciones
que introduce sobre ciertos conceptos tradicionales del Derecho Civil.
 D. Relación con otras ramas del Derecho

a) Relaciones con el Derecho Civil

Es una rama desprendida del Derecho Civil, su relación es íntima y variada, con frecuencia
el Registrador, en su función calificadora, aplica sus normas.

b) Relaciones con el Derecho Administrativo

Ciertas entidades públicas (Estado, Municipios, etc.) pueden ser sujetos de derechos
inmobiliarios. También pueden ser objeto de inscripción los títulos administrativos. Por
otra parte, se manifiesta esta relación en la conexión del Registro con el Catastro y otras
oficinas administrativas.

c) Relaciones con el Derecho Mercantil

Se manifiesta, entre otras razones, ante la posibilidad de que las sociedades mercantiles
puedan ser sujetos de derechos reales inmobiliarios.

d) Relaciones con el Derecho Procesal

Los títulos judiciales pueden ser objeto de inscripción y son muchas las normas procesales
que contiene nuestro Reglamento. El Registro también abre sus puertas a ciertas medidas
cautelares que se conceden en el proceso (anotaciones preventivas).

e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado

Se manifiesta esta relación en cuanto a la capacidad de los extranjeros y a los títulos

otorgados por éstos.

f) Relaciones con el Derecho Fiscal

Aparte de las vinculaciones que en su historia ha tenido nuestra disciplina con el Derecho
Fiscal, en la actualidad el Registrador nicaragüense está obligado a controlar la existencia
de las solvencias fiscales.
g) Relaciones con el Derecho Constitucional

Nuestra constitución vigente incorporó el Registro Público al Poder Judicial. También

dispone que la Corte Suprema de Justicia nombrará a los Registradores por un período de
tres años. Señala las calidades para ser Registrador; y dispone que la superintendencia
directiva, económica y correccional, corresponde a la Corte Suprema de Justicia.

h) Relaciones con el Derecho Notarial

La mayor parte de los documentos sujetos a inscripción son notariales. El Registrador, al

revisar esos documentos en cuanto a la forma, aplica muchas disposiciones de la Ley del
Notariado. Además, el Registro es el archivo de los protocolos de los notarios fallecidos y
también recibe el índice de las escrituras otorgadas ante notario.

II. Principios del Derecho Inmobiliario Registral

A. Importancia

Los principios del Derecho Inmobiliario Registral son normas abstractas sobre las que se
rige un sistema registral. Facilitando su estudio e interpretación, que orientan al legislador,
concediendo una categoría científica a la disciplina registral y algunos tienen aceptación
general. Aunque el sistema de investigación fundamentado en ellos limita el campo que
debe corresponderle a la Institución del Registro dentro de una sociedad moderna y sujeta a
cambios constantes.

B. Enumeración

Sobre el número de los principios hipotecarios no existe unanimidad entre los autores, ya
que cada expositor señala los que, según generalidad e importancia, informan el sistema
registral que comenta. Diversos doctrinarios enumeran los distintos principios que rigen
esta rama del derecho de acuerdo a la influencia de los diversos sistemas que han
complementado esta área. A continuación, estudiaremos los principios más comunes que
coinciden dentro estos sistemas y que forjan una lista que desarrollaremos brevemente.
 C. Naturaleza y efectos

a) Principio de Inscripción

No es más que la acción propiamente dicha de registrar los derechos reales sobre los bienes
inmuebles con la finalidad de proteger estos bienes al que le pertenece para gozar de este
derecho de protección debe estar inscrita siguiendo el siguiente procedimiento.

b) Principio de Publicidad

Puede ser formal, y se refleja en los libros que son públicos y pueden ser mostrado a
personas que lo solicitan para enseñar los asientos; el objeto de dar a conocer el verdadero
dueño de acuerdo al registro y ver si no pasa sobre ella una hipoteca, una demanda, una
promesa de compra venta, y de manera material, que de acuerdo a la ley se inclina a los
procedimientos y pronunciamientos del registro como; la libertad de gravamen, el
certificado a manera de título o la negativa de bienes.

c) Principio de Rogación

Se refiere a inscribir a petición de parte; el registrador no actúa de oficio, por tanto, por
regla general es a petición de la parte interesada; dentro de las facultades del registrador
tenemos que puede acceder o no a inscribir una propiedad, y la solicitud debe ser
escrita. La persona que lleva los documentos que presume que es el dueño del bien.

d) Principio de Legalidad

Se refiere a que el registrador no puede actuar fuera de la ley tiene que tener un
fundamento legal para rechazar dicha inscripción. Le compete al juez, no al registrador
es una función administrativa acto de jurisdicción voluntaria

e) Principio del Tracto Sucesivo

Lo encontramos en los asientos, es un tratamiento que se le da para la cantidad de

dueño es decir determinar la cantidad de dueño principio más importante porque
garantiza la titularidad de la propiedad refleja la historia de la finca; es la cadena que
nos informa cuantos dueños ha tenido la propiedad.
 III. Asientos Registrales

A. Concepto

Se denomina asiento registral, en Derecho, a la constatación escrita en un registro y

derivada de un título. En concreto, se suele referir a la anotación de un título o de otras
situaciones derivadas de éste en el registro de la propiedad, y los asientos que pueden
hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y cancelaciones.

Propiamente, se entiende por asiento registral la constatación formal y solemne hecha en

los libros del Registro de aquellos hechos, actos y contratos que por su naturaleza pueden
tener acceso al Registro.

B. Tipos

a) En cuanto a su estructura:

Se sigue el sistema de la inscripción, según el cual el asiento es un extracto del título.

b) Atendiendo a sus características

Roca Sastre hace la clasificación siguiente:

1. Asientos principales y accesorios

Según tengan subsistencia propia como las inscripciones o estén al servicio de otros, como la
nota marginal.
2. Asientos definitivos y provisionales
Según sean de duración indefinida, como la inscripción y cancelación, o bien tengan una vida
transitoria o efímera, por estar destinados a convertirse en asientos definitivos o a quedar
caducados, como las anotaciones preventivas.
3. Asientos de carácter positivo y negativo
Según exterioricen un derecho en plena vida o nacimiento, como las inscripciones, o bien
constaten la extinción o muerte de un derecho.
4. Asientos de libros de inscripciones y del libro Diario
Según se extiendan en los libros principales, como las inscripciones, anotaciones preventivas o
cancelaciones, o bien en el libro Diario, como el asiento de presentación.
5. Asientos de derechos y de hechos
En general, los asientos registrales son derechos, pero caben asientos de simples hechos, como
la obra nueva, el cumplimiento de condiciones suspensivas y resolutorias, etc.
6. Asientos preparatorios y definitivos
Según preparen una inscripción definitiva, como las anotaciones preventivas por suspensión y
análogas, o bien que desde un principio constituyan un asiento duradero.

C. Para qué sirven

Las legislaciones suelen considerar que las inscripciones son los principales asientos
porque dan fe de los datos más importantes y cuya constancia son el objetivo principal de
este registro, como el nacimiento de un individuo, la fundación de una asociación, el
cambio de estado civil, la defunción de una persona o la disolución de una sociedad
comercial, etcétera.
Algunas legislaciones establecen las anotaciones marginales que se refieren a otros datos
que la ley estima conveniente que tengan esta clase de asiento, como pueden ser un
embargo sobre una finca u otro bien, asimismo las anotaciones no tienen en realidad un
valor informativo para quien revise el registro. Las notas marginales suelen ser asientos
que sirven para relacionar diversas inscripciones; las cancelaciones por su parte son
asientos que declaran la nulidad de cualquiera de los otros asientos.

El asiento está constituido por las situaciones inscritas, y no debe confundirse con el título,
que es el documento donde se fundamenta un derecho o un acto. Así un contrato de compra
y venta sobre un inmueble (una casa o finca, por ejemplo) puede ser calificado como
"título", pero para inscribir tal contrato en el registro es necesario hacerlo en un asiento
registral, el cual resume los datos fundamentales contenidos en el título.
 Conclusión

En conclusión, en base a lo recopilado en este trabajo, podemos afirmar que el Derecho

Inmobiliario Registral es una rama del derecho, que tiene como finalidad la regulación de la
administración de los registros públicos.

Se define, es el conjunto de normas de carácter civil y administrativo; las primeras regulan

el nacimiento, modificación, transferencia, extinción, efectos y eficacia de las relaciones
jurídicas reales inmobiliarios; y las segundas determinan la organización, funcionamiento,
principios y procedimientos del Registro de la Propiedad como instrumento de publicidad.

Y su principal finalidad se dirige a la publicidad, es decir que todos tienen derecho de acceder
a la información pública que se encuentra inscrita, sin perjudicar a otros, pero siempre
dirigiéndolo a la seguridad de esta misma información

Además, es una rama que goza de cierta autonomía, como lo es la autonomía legislativa, ya
que posee su propia normativa, que es la Ley 698, Ley de los Registros Públicos, y que su
ámbito de aplicación está centralizado en la materia registral.

Otro aspecto general de mucha importancia es la relación que surge con otras materias del
derecho, y como estas se subordinan las una con las otras. Reiterando que el derecho
inmobiliario se completa con las normas civiles.

Además, abordamos que los asientos registrales, son una constatación formal y solemne hecha en
los libros del Registro de aquellos hechos, actos y contratos que por su naturaleza pueden tener acceso
al Registro. Pueden clasificarse en cuanto a su estructura y atendiendo a sus características.
 Bibliografía

 Código Civil de la Republica de Nicaragua

 Derecho Inmobiliario Registral y Registro de la Propiedad Inmueble, Eduardo I.

Caicedo Escobar.

 Oliver Bienvenido. Derecho inmobiliario· Español Tomo l. Madrid 1892. Pags 879
y ss.

 Alberto D. Molinario. En Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Ministerio de

Justicia, República de Argentina. Op. cit. Pág. 15

 Ley 698, Ley General de los Registros Públicos

 Reglamento de la Ley 698, Ley General de los Registros Públicos

 Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense, Iván Escobar Fornos