EL DERECHO DEL TANTO

Si usted pretende adquirir una propiedad inmueble ya se trate de una casa,

departamento, terreno, local comercial, condominio, etc. Debe tener mucho
cuidado y tomar en cuenta entre otros muchos factores de los que ya hemos
venido comentando, el relativo al derecho del tanto o en su caso el derecho de
preferencia, ya que alguien puede tener más derecho que usted a comprar.

El derecho del tanto es la situación de beneficio que se constituye a favor de el

copropietario o coheredero cuando con motivo de la venta del inmueble de la
que se es condueño o coheredero, se tiene en igualdad de circunstancias con
respecto al comprador, el derecho a adquirir antes que un extraño; es decir que
si usted pretende comprar por ejemplo un departamento que se encuentra sujeto
a régimen de copropiedad o condómino (igual puede ser tratándose de una casa),
los demás copropietarios tienen derecho a adquirir antes que usted, para lo cual
resulta necesario notificarles a todos y cada uno de los condóminos o condueños
el posible contrato de compra-venta que se pretende realizar, con el propósito
de que ejerciten si para ello tienen interés el derecho del tanto y adquieran el
inmueble. Para esto se requiere notificar en forma legal es decir
fehacientemente a los copropietarios, la pretensión del vendedor de enajenar el
inmueble, a quién y en que cantidad, el copropietario tendrá derecho a ejercerlo
en un termino máximo de 10 días contados a partir de la notificación si alguno de
los notificados ejercita su derecho el presunto comprador ya no podrá adquirir.

Ahora bien si no se hace la notificación o se hace en forma defectuosa ya sea que

no se haga a través de notario o autoridad judicial o testigos y si la venta se ha
realizado sin el cumplimiento de este requisito, resultara afectada de nulidad y
alguno o algunos condueños o condóminos pueden demandar la nulidad del
contrato de compra que usted hizo; con la consiguiente molestia y gasto
innecesario toda vez que lo más seguro es que la demanda prospere y usted
pierda sin tener culpa alguna y posiblemente además de perder el derecho a
comprar el inmueble tenga que pagar en gastos y abogados porque tendrá que
demandar usted al vendedor ya que tendrá que recuperar los gastos pagados por
concepto de la compra-venta.

En el caso de que usted pretenda comprar un inmueble donde exista un inquilino

en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con quien pretende
venderle la propiedad, igualmente se deberá tener mucho cuidado porque el
inquilino tiene lo que se llama derecho de preferencia y el derecho de
preferencia significa que antes que cualquier comprador en igualdad de
circunstancias será preferente el arrendatario. Para aclarar si el arrendatario
ejercita o no su derecho habrá que notificarle igual que al copropietario en
forma legal a través de notario público o autoridad judicial porque en este caso
el inquilino tendrá un período de gracia de diez días para hacer valer su derecho
y exigir el valor de la operación, para acreditar que tiene la intención de adquirir
antes que nadie; para que este derecho pueda ser ejercitado por el inquilino o
arrendatario deberá estar al corriente en el pago de la renta correspondiente y
demostrar que ha realizado mejoras al inmueble y que el arrendamiento tenga
más de cinco años, en este caso tendrá derecho en igualdad de circunstancias a
ser preferido a cualquier otro arrendatario y gozara del derecho del tanto si el
propietario quiere vender la finca arrendada.

Puede suceder que en la compra que hizo se haya estipulado que el vendedor se
reserva el derecho del tanto, esto quiere decir que al venderse esa propiedad
tendrá la preferencia en la adquisición, el que vendió. También llamado pacto de
retro venta.

Ejemplo: en la escritura de antecedentes se estable una cláusula que dice: en

caso de que el comprador decida vender este inmueble, tendrá derecho a
adquirirlo antes que otro, el propio vendedor, en ese caso tendrá también que
notificarle al titular del derecho del tanto, si desea ejercerlo, dándole un plazo
de 10 días para que lo haga.
Todos estos casos pueden presentarse cuando se quiere adquirir una propiedad.
Lo correcto y aconsejable es acudir al notario de su confianza exponer el caso,
para que se estudien los documentos y se investigue en Registro Público de la
Propiedad y en el Catastro si no existen impedimentos, gravámenes o algún
aspecto relacionado con el patrimonio de familia, que como ya hemos
comentado es también una carga o gravamen que pueden tener los inmuebles.

Resulta común también que el inmueble según dice el vendedor está libre de
gravamen, sin embargo al momento de solicitar el certificado correspondiente,
aparece que si existe una fianza o hipoteca que afecta dicho inmueble y también
es posible que como afirma el vendedor, esa hipoteca ya esta pagada o la fianza
cancelada, no obstante sigue apareciendo el gravamen en dicha propiedad; lo
que pasa es que el dueño piensa que como ya pagó, automáticamente la
propiedad ya esta libre de gravamen, lo cual no es correcto, pues el acreedor o
afianzadora, tienen que enviar un escrito notariado al Registro Público,
haciéndole saber que el crédito ya fue cubierto o la fianza cancelada, para lo
cual hay que presentar dicho documento a iniciativa del dueño, pues al acreedor
ya no le interesa esa situación, pero al dueño sí, por lo cual tendrá que hacer
dicho tramite y pagar y los derecho correspondientes al Registro Público.