MEMORIA DESCRIPTIVA

UBICACIÓN:

 Departamento: Lima

 Provincia: Lima

 Distrito: Carabayllo

 Urbanización: Residencial “las casuarinas”.

 Manzana: E

 Lote: 10

PROPIETARIO:

 SR. HECTOR MOISES JARAMILLO USNO

 SRA: SILVIA ROSA ROJAS GUTIERREZ

SITUACION LEGAL:

Propiedad registrada en la Municipalidad distrital de carabayllo.

OBJETO DE TASACION

Verificación del costo o valor de la propiedad

ZONIFICACION:

Zona Urbana
AREAS DE LA EDIFICACION Y AREA DE TERRENO:

LINDEROS:

 Por el frente colinda con la calle “los Juárez” con una línea de
ocho metros lineales (7.50m)

 Por el norte de la vivienda colinda con el lote 9 con 16 ml.

 Por el este de la vivienda colinda con el lote 7 con 7.50 ml.

 Por el sur la vivienda colinda con el lote 11 con 16 ml.

El perímetro del terreno es de 47 ml.

AREAS:

La superficie encerrada de los linderos antes descritos anteriormente

es de 120 m2.

 En la primera planta de la edificación tiene un área techada

de 92.48 m2 representando el 77.06% del área del terreno. Y
el área libre es de 27.52m2 representando el 22.94% de área
de terreno.

 En la segunda planta de la edificación tiene un área techada

de 85.26m2 representando el 92.19% del área del segundo
piso, el área libre es 7.22m2 representando el 7.81 % del
área del segundo piso.

DESCRIPCION DEL PREDIO

DESCRIPCION GENERAL:

El predio está destinada a ser una vivienda en una zona urbana al

tener los servicios básicos y las pistas, veredas cumpliendo los
requisitos para ser una zona urbana.
DISTRIBUCION DE PLANTA:

 La edificación tiene una antigüedad de 13 años con un estado de

conservación BUENO.

 En la primera planta de la edificación se cuenta con catorce (11)

habitaciones, las cuales son 02 dormitorios, 03 baños, 02 patios,
01 cocina, 01 sala-comedor, 01 cochera, 01 jardín.

 En la segunda planta de la edificación cuenta con 07 ambientes,

02 dormitorios, 02 baños, 01 hall, 01 sala de estudio, 01 sala de
estar.

 La edificación es de albañilería confinada donde los muros son

portantes y no portantes, las columnas son de refuerzo, la
cimentación es de concreto ciclópeo de cemento-hormigon +
30% de piedra grande, un sobrecimiento de concreto ciclópeo
de femento hormigon + 25% de piedra mediana.

 Tiene concreto de 210kg/cm2 en columnas, vigas, escaleras. El

techo aligerado de 20cm de espesor, con revestimientos de
mortero de cemento, pisos de cerámica.

 Las instalaciones eléctricas y sanitarias son empotradas, las

puertas son de madera, contraplacada en las habitaciones
interiores y maciza en la puerta principal. Las ventanas de vidrio
simple con marcos de aluminio.

FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION

La información es proveniente del Ministerio de Vivienda,

Construcción y saneamiento.
 VALUACIÓN DEL TERRENO

Valuación de Terreno (VT):

 La vivienda tiene un frente de 7.50 metros colindando con la calle “los

Juárez” el cual tiene un valor arancelario de s/. 42.00/m2 (ver
anexo).

• � � = 7.50 x 16.00 = 120.00 �2

2
• 3×� = 3×(7.5)2 = 168.75 �2

∴ � � < 3� 2

𝑉� = � � x ARANCEL
2
Pero arancel en 42.00/ �
2 2
𝑉� = 120.00 � x 42.00/ �

𝑉 � = �/. 5040.00

Cuadro de Valores Unitarios:

 Los Valores unitarios presentes en edificaciones para la costa,

pertenecen a la fecha Vigente desde el 01 al 31 de Agosto del 2017
que Fueron actualizados con el índice de precios al consumidor de lima
metropolitana.

Valuación de la Edificación:

 Para la Valuación se usará el Cuadro de Valores Unitarios

Actualizados, se distribuirá por áreas, ya que cada uno cuenta con
diferentes materiales, con cada detalle que le corresponde.
 PRIMER PISO:

1- cochera: (11.33 m2):

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante.

 Pisos: cemento pulido.

 Puertas y ventanas: puerta de madera maciza.

 Revestimientos: es de cemento-arena con acabado de

Pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas.

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

 𝑉𝑈� = 717.93 �2

 𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

 𝑉�� = 11.33×717.93

 𝑉�� = �/.8134.15
2-sala Comedor: (25.87 m2)

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante.

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: losetas de cerámica

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de vidrio

simple y marco de madera.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93 �2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 25.87×717.93
 𝑉�� = �/ 18572.85

3-cocina: (9.94m2 ):

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: losetas de cerámico

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de fierro.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas y sanitarias: empotradas.

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2
 𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 9.94×717.93

𝑉�� = �/ 7136.22

4-Baño 1: (2.20m2):

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante.

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor.

 Pisos: cemento pulido.

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de aluminio.

 Instalaciones sanitarias: empotradas

 Baños: completo con acabados de cerámica blanco.

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I
 𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 2.22×717.93

𝑉�� = �/.1593.80

5- Dormitorio 1: (12.66m2) :

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: loseta de ceramica

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de madera

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

frotachado con pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
 H
I

𝑉𝑈� = 717.93

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 12.66×717.93

𝑉�� = �/ 9089.00

6- Dormitorio 2: (11.80m2) :

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: losetas de ceramica

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de fierro.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

frotachado con pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
 E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 11.80×717.93

𝑉�� = �/ 8471.57

7- Baño 2: (4.88m2) :

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de aluminio.

 Instalaciones sanitarias: empotradas

 Baños: completo con acabados de cerámica blanco

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
 C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 4.88×717.93

𝑉�� = �/ 3503.50

8- Baño 3: (4.10m2) :

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de aluminio.

 Instalaciones sanitarias: empotradas

 Baños: completo con acabados de cerámica blanco

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
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MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S
 A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 4.10×717.93

𝑉�� = �/ 2943.51

9- Jardín: (5.54m2):

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de fierro.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

frotachado con pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas.

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
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SANITARIA
S
 MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 5.54×717.93

𝑉�� = �/ 3977.33

10- PATIO 1: (4.00 m2)

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido
 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de fierro.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

frotachado con pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
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A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 4×717.93

𝑉�� = �/ 2871.72

11- PATIO 2: (9.25 m2)

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido
 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de fierro.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

frotachado con pintura lavable.

  Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 9.25×717.93

𝑉�� = �/ 6640.85

SEGUNDA PLANTA

1- Dormitorio 1: (18.11m2):

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de fierro.
  Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de
frotachado con pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
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B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 18.11×717.93

𝑉�� = �/ 13001.71

2- Dormitorio 2: (13.88 m2):

 Columnas de concreto armado.

 Techo de losa aligerada.

 Piso de cemento pulido.

 Ventanas de Fierro, con puertas de madera.

  Revestimiento de tarrajeo frotachado, con pintura lavable.

 Instalaciones de agua fría.

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
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SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 13.88×717.93

𝑉�� = �/ 9964.87

3- Baño 1: (3.6 m2)

 Muros y columnas: las columnas de concreto de f’c=210kg/m2,

y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

  Pisos: cemento pulido

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de vidrio

simple y marco de aluminio.

 Instalaciones sanitarias: empotradas

 Baños: completo con acabados de cerámica blanco

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 3.6×717.93

𝑉�� = �/ 2584.55

4- Baño 2: (6.36m2):

 Muros y columnas: las columnas de concreto de f’c=210kg/m2,

y muro portante
  Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de vidrio

simple y marco de aluminio.

 Instalaciones sanitarias: empotradas

 Baños: completo con acabados de cerámica blanco

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
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A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 6.36×717.93

𝑉�� = �/ 4566.03

5- Sala de estar (23.47m2):

  Muros y columnas: las columnas de concreto de f’c=210kg/m2,
y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de vidrio

simple y marco de fierro.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

frotachado con pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
SY
SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
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B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 23.47×717.93

𝑉�� = �/ 16849.82
6- Sala de estudio (9.94 m2):

 Muros y columnas: las columnas de concreto de f’c=210kg/m2,

y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido

 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de vidrio

simple y marco de fierro.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

frotachado con pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
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SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 9.94×717.93

𝑉�� = �/ 7136.22
7- Hall : (3.22m2)

 Muros y columnas: las columnas de concreto de

f’c=210kg/m2, y muro portante

 Techos: losa aligerado de 20cm de espesor

 Pisos: cemento pulido
 Puertas y ventanas: puerta de madera y ventanas de

vidrio simple y marco de fierro.

 Revestimientos: es de cemento-arena con un acabado de

frotachado con pintura lavable.

 Instalaciones eléctricas: empotradas

CATEGORIA VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INST.
ELECTRICA
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SANITARIA
S
MUROS Y TECHOS PISOS PUERTA Y REVESTIMIENT BAÑOS
COMUNA VENTANA O
S S

A
B
C 156.13 49.66
D 204.69 89.02 77.24
E 82.78 58.46
F
G
H
I

𝑉𝑈� = 717.93�2

𝑉�� = ��×𝑉𝑈�

𝑉�� = 3.22×717.93
 𝑉�� = �/ 2311.73

CUADRO DE RESUMEN VSN

HABITACION VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

DORMITORIOS 17560.57

SALA-COMEDOR 18572.85

1º PISO PATIO 9512.57

COCHERA 8134.15

BAÑOS 8040.81

COCINA 7136.22

JARDIN 3977.33

DORMITORIOS 22966.58

2º
SALA DE ESTAR 16849.82
PISO

HALL 2311.73

SALA DE ESTUDIO 7136.22

BAÑOS 7150.58
 TOTAL 129349.43

 DEPRECIACIÓN:
Se ve de acuerdo que tan antigua es la vivienda, para este caso su
estado de conservación es de Regular buena y una antigüedad de 13
años, y se hará la depreciación con el siguiente cuadro:
LA DEPRECIACION ES:
%= 14% (Según tabla)

𝑫 = 𝑽𝑺𝑵×%�
𝑫 = 𝑺/. 129349.43×�4%
 𝑫 = 𝑺/. 18108.92
𝑽𝑬 = 𝑽𝑺𝑵 − 𝑫
𝑽𝑬 = 129349.43 − 18108.92

𝑽𝑬 = 𝑺/. 111240.51

VALOR DE TASACION DE LA EDIFICACION TOTAL

𝑉�� = 𝑉� + 𝑉�

𝑉�� = �/.5040.00+ �/.111240.51

𝑉�� = �/.116280.51

ANEXO

VALOR ARANCELARIO DEL DISTRITO DE CARABAYLLO-

RESIDENCIAL CASUARINAS