FACTIBLIDAD DE INVERSION

INMOBILIARIA EN CHICLAYO

Lambayeque
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I. INTRODUCCION
Perú ha sido uno de los países más dinámicos de Latinoamérica en la presente década y ha
conseguido mantener la estabilidad de las principales variables macroeconómicas, lo cual ha
impulsado la confianza de la comunidad internacional. Además, el efecto de la crisis económica
internacional ha sido más reducido que en el resto de los países de la zona y las perspectivas de
crecimiento económico para los próximos años son muy favorables, esto se debe gracias al sector
de la construcción, ya que en el Perú es una de las actividades económicas más importantes.

Particularmente en la región Lambayeque la inversión pública en infraestructura también

contribuye a su crecimiento, lo cual logra activar la industria de la construcción y muchas otras
actividades económicas relacionadas con ella|

ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL

Es importante determinar puntualmente los participantes de este sector, para determinar cuál es
el rol que cumple actualmente cada uno de ellos en su desarrollo. Entre los principales
participantes podemos considerar al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, las
empresas constructoras, las entidades financieras y la población que necesita una vivienda. El
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, cumple con los siguientes roles:

• Mejorar las condiciones de vida de la población, facilitando su acceso a una vivienda adecuada
y a los servicios básicos; propiciando el ordenamiento, crecimiento, conservación, mantenimiento
y protección de los centros de población y sus áreas de influencia. Así mismo fomentando la
participación de las organizaciones de la sociedad civil y de la iniciativa e inversión privada.

 Impulsar la producción habitacional, reducir sus costos y facilitar su adquisición.

 Propiciar el ordenamiento territorial de la población y sus actividades, así como el
desarrollo integral de las ciudades.
 Impulsar la formalización e industrialización de la actividad constructiva tecnificada y
sostenible.
 Promover la sostenibilidad de los sistemas, la ampliación de la cobertura y el mejoramiento
de la calidad de los servicios de saneamiento.

El rol que desempeñan las empresas constructoras en este sector es desarrollar proyectos
inmobiliarios para su colocación en el mercado, sin embargo, estos proyectos, en la magnitud
necesaria para satisfacer la demanda habitacional, recién se vienen realizando gracias al apoyo
del gobierno a través de sus programas de vivienda. Las entidades financieras cumplen un rol

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importante en el desarrollo del sector, ya que apoyan a las empresas constructoras no sólo en el
financiamiento de los proyectos inmobiliarios, sino también en la colocación de estos. Actualmente,
estas entidades financieras dentro del programa de vivienda impulsado por el Estado vienen
cumpliendo un papel de vital importancia ya que son el nexo entre los fondos del Estado para
apoyar la construcción inmobiliaria, población y empresas constructoras.

En cuanto a la población que necesita una vivienda digna para vivir, podemos señalar que es un
gran número; pero también podemos decir que la mayoría de ésta cuenta con bajos niveles de
ingreso, lo que no le permitía en muchos casos, acceder a la compra de una vivienda adecuada,
debido a la inexistencia de una oferta formal comercializable de viviendas, concordantes con los
niveles de ingreso y expectativas poblacionales. Esta oferta comercializable, era para beneficiar
casi exclusivamente a los segmentos A1, A2 y B1 de la población. Actualmente, gracias al apoyo
del gobierno se está logrando que esta oferta de viviendas también pueda llegar a los niveles de
menores ingresos de la población y así contribuir a elevar el nivel de vida de todos los peruanos.

SECTOR CONSTRUCCIÓN SERÁ UNO DE LOS MÁS AFECTADOS POR CRISIS POLÍTICA.

El gerente de la Cámara de Comercio y Producción, Elmer Wagner Salazar, indicó que el sector
construcción será uno de los más afectados en Lambayeque por la crisis política que atraviesa el
país, tras la caída del expresidente Pedro Pablo Kuczynski.

"Los sectores más afectados serán el público y privado. La inversión pública de hecho va a caer y
la inversión privada también por la desconfianza, afectando en Lambayeque al sector
construcción", manifestó.

Wagner Salazar, dijo que el efecto será mínimo en el sector comercio, debido a que el 70 % son
microempresas y el 30 % son grandes empresas.

Por otro lado, precisó que la inestabilidad política que se vive hoy en día afectará
considerablemente la parte económica y social del país.

En lo económico, porque todo esto generará desconfianza y hará que las inversiones no se queden
en el país. Y en lo social, porque el aparato estatal no seguirá creciendo por la reducción de
la inversión pública y privada.

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Finalmente, el funcionario señaló que el proceso de reconstrucción se verá afectado aún más; sin
embargo, espera que la situación mejore con el nuevo presidente, Martín Vizcarra y su gabinete
ministerial.

II. SECTOR CONSTRUCCIÓN EN EL PBI REGIONAL

Lambayeque es una región con ubicación estratégica, por ser una zona de confluencia de agentes
económicos provenientes de la costa, sierra y selva, lo cual explica su intensa actividad comercial.
Es importante mencionar el futuro promisorio que tiene este departamento en el sector
construcción, el boom de la vivienda económica ha sido impulsado por diferentes iniciativas
estatales, las que facilitaron el acceso a créditos hipotecarios a segmentos de menores ingresos
y vienen promoviendo la industrialización de los procesos constructivos.

CUADRO Nº 01. PBI Lambayeque sector construcción Participación en soles y porcentual.

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El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprobó la primera convocatoria del

2018 para el otorgamiento de 314 Bonos Familiares Habitacionales(BFH), correspondiente al
programa Techo Propio en la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva, para los
damnificados por El Niño costero.

Mediante Resolución Ministerial N° 133-2018-Vivienda, publicada en el Diario Oficial El Peruano,

se convocó a la población damnificada con vivienda colapsada o inhabitable ubicada en las zonas
declaradas de riesgo no mitigable, como consecuencia de El Niño costero, acontecido en el 2017.

Según la norma, las zonas de intervención para el otorgamiento del Bono Familiar Habitacional en
la modalidad de Aplicación de Adquisición de Vivienda Nueva son: Áncash (Chimbote), La Libertad
(Ascope, Trujillo y Virú), Lambayeque (Chiclayo) y Piura.

Conforme a la legislación vigente, el valor del Bono Familiar Habitacional asciende a 8 Unidades
Impositivas Tributarias (UIT), equivalente a 32,200 soles.

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En determinadas ocasiones, dentro del mundo inmobiliario, se tiende a confundir, en muchos

casos, los conceptos de promotora inmobiliaria, constructora e inmobiliaria. Para los legos en la
materia el equívoco no suele tener mucha transcendencia, pero para las personas avezadas que
trabajan en el sector, estos equívocos no son admisibles.
Los tres conceptos que vamos a definir son fácilmente identificables porque cada uno de
ellos trabaja en un momento muy preciso dentro del proyecto de construcción. En primer lugar, a
la hora de realizar un proyecto de construcción es necesario ser poseedor del suelo dónde se
llevará a cabo el mismo. La adquisición del suelo, normalmente, suele ser labor de las promotoras
inmobiliarias en exclusiva.
Una vez que el suelo ya es propiedad de la promotora inmobiliaria puede comenzar el proceso de
construcción de él o los edificios. Es en esta parte del proceso dónde entra en juego la constructora
inmobiliaria. La constructora inmobiliaria tiene como juega un papel muy importante en la
construcción del edificio o los edificios.
En este proceso interviene una gran cantidad de personas, desde los diseñadores de la
construcción (arquitectos) los que llevarán a término la obra sobre los planos
diseñados (arquitectos técnicos) y por su puesto el conjunto de trabajadores que construirá la obra.
Todos ellos, debido a la situación de crisis en la construcción actual, han tenido que recurrir al Plan
E para poder seguir trabajando.
Una vez que las viviendas han sido construidas llega el momento de comercializarlas para lograr
venderlas y recuperar la inversión inicial y lograr beneficios. En esta labor se encuentran
especializadas las agencias inmobiliarias.

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En determinadas ocasiones, y cuando hablamos de empresas relevantes, estas suelen tener su

propia promotora, su propia constructora y también tienen una extensa red de oficinas
comerciales dónde ponen a la venta las viviendas que han construido.

III. PRINCIPALES EMPRESAS QUE OPERAN EN EL SECTOR

CONSTRUCCION
La ciudad de Chiclayo, en la región Lambayeque, continúa siendo una buena plaza para adquirir
una vivienda, porque hay demanda y gente con capacidad para adquirirla, expresó el gerente
general del Fondo Mivivienda S.A., Gerardo Freiberg.

Por otro lado, el dirigente de Capeco-Lambayeque, manifestó que recientemente han ingresado a
Chiclayo cinco grupos grandes limeños apoyados por inversión extranjera, para hacer proyectos
inmobiliarios de envergadura en esta zona, agregó que las zonas hacia dónde apuntan son las
zonas ubicadas en la carretera a Pimentel, Ferreñafe y Pomalca.

Indicó que el problema que encuentran las empresas para la inversión son los deficientes
servicios de agua potable y alcantarillado de la ciudad de Chiclayo y otras localidades.
"Esto limita la inversión y el crecimiento".
Ana Reátegui opina que el impulso brindado al Fondo Mi Vivienda fue uno de los más acertados
instrumentos de política en este sector. «Su existencia permitió “fondear” a los bancos con
recursos de largo plazo, para que estos a su vez se los prestaran a las familias, quienes ante un
plazo mayor podían pagar menores cuotas mensuales».
Este programa permitió dar un gran impulso a la construcción de viviendas, situación que luego
fue fortalecida por los recursos propios del sector privado, dirigidos a familias de mayores ingresos.
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante capital del Fondo MiVivienda
promueve, en forma coordinada con las municipalidades, la edificación de viviendas a través de
diferentes programas como Techo Propio, Nuevo Crédito MiVivienda, Mi Construcción,
Mejoramiento integral de barrios y Generación de suelo urbano.

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Inmobiliarias En Chiclayo

 Sb Bienes Raíces
 Coramsa E.I.R.L.
 Cissac Inmobiliaria y Construcción
 Ingeniería Civil Montajes – ICM
 Altum S.A.C
 Servicios Inmobiliarios Ross
 Constructora Mpm
 Rcc Contratistas Generales
 Omega Trading E.I.R.L
 Alicia Polo Mas
 Adecon Inmobiliaria
 Vesika Inmobiliaria
 Jc & M Inmobiliaria S.A.C

IV. CARACTERIZACION DEL MERCADO INMOBILIARIO

En efecto, el mercado inmobiliario, en específico el de la vivienda, contiene diversas características
que lo hacen diferente con respecto a otros mercados. Entre dichas características se tienen las
siguientes:

 La vivienda satisface una necesidad básica de los individuos, como lo es el resguardo o

alojamiento, además, representa un bien de reconocida importancia en las decisiones de
consumo como ahorro de los agentes.
 Los bienes inmuebles son propiedades que poseen una importante durabilidad, por tanto son
bienes que pueden perdurar durante mucho tiempo, lo que implica que el stock de vivienda
no necesita un reemplazo constante.
 El mercado inmobiliario es altamente fragmentado, ya que dentro del mismo existen diversos
sub mercados, en donde se encuentra el mercado residencial, comercial, industrial, entre
otros, y a su vez dentro de estos existen diferentes segmentos. Asimismo, se pueden
encontrar otras divisiones por uso, por regiones, por tipo, entre otras.

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 Este mercado tiene un comportamiento cíclico, lo que puede ocasionar que se creen ciertas
expectativas cuando se inicia la construcción de una obra, y cuando la misma se termine, las
condiciones propias del mercado sean otras.

CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO:

a) Su localización fija o inmovilidad es la característica más relevante y específica el

análisis de la importancia relativa del sector se puede completar analizando la contribución
(directa e indirecta) del sector al aumento real del PIB y del empleo en Peru.

b) Importante capacidad de arrastre: La construcción es un sector estratégico y clave en

la economía, debido a la repercusión que las variaciones de su actividad tienen sobre el
resto de sectores. Hay que distinguir los efectos impulso del sector a través de su demanda
y los efectos estrangulamiento a través de las ofertas.

c) Sensibilidad al ciclo económico: La actividad constructora es claramente procíclica. Las

oscilaciones cíclicas son más acusadas en el sector de la construcción que en el conjunto
de la economía y se producen con cierto retraso respecto al ciclo económico, esto le
beneficia en los momentos de expansión pero le perjudica en los periodos recesivos.

d) Sensibilidad a la evolución de variables macroeconómicas: Las fluctuaciones de

demanda tienen un impacto notable sobre el sector.

e) Significativa influencia del sector público: El sector público es responsable de la

demanda pública de obra civil y de edificación para influir en el nivel de demanda agregada
de la economía.

V. OFERTA Y DEMANDA INMOBILIARIA EN CHICLAYO

5.1. ACTIVIDAD EDIFICADORA Y OFERTA DE EDIFICACIONES

 La producción de la actividad edificadora total para comienzos del año 2017

asciende a un total de 385 270 m2.
 La proporción relativa para las unidades en oferta asciende a 55,32% y 213 131 m2
en términos de metraje, mientras que las edificaciones vendidas obtuvieron una
participación porcentual con 20,55% y 79 192 m2.

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 La vivienda es el componente más importante de la actividad edificadora en la

provincia de Chiclayo con 352 149 m2 y una participación del 91,40%. Le sigue otros
destinos con 18 138 m2 (4,71%) y locales comerciales con 12 033 (3,12%).
 A la fecha del estudio se registró un total de 4 464 viviendas en proceso de
construcción las cuales estuvieron conformadas por 2 632 unidades para la oferta,
1 123 vendidas y 709 unidades no comercializables.
 La mayoría de viviendas en oferta en Chiclayo (67,97%) equivalentes a 1 789
unidades se ofrecen a precios intermedios (entre US$ 30 001 y US$ 80 000). La
cantidad de unidades de precios bajos (menores a US$ 30 000) ascienden a 17,29%
con 455 unidades. Las viviendas de precios altos (mayores a US$ 80 000) ascienden
a 14,74% con 388 unidades.
 El precio promedio de venta por metro cuadrado de casas en la provincia de Chiclayo
asciende a US$ 683 por m2 mientras que el de departamentos a US$ 792,
dependiendo del distrito, área y acabados de la vivienda.
 A nivel de estratos socioeconómicos, para el año 2017, el porcentaje de viviendas
en oferta para el segmento medio asciende a 50,42% con 1 327 unidades, para el
segmento medio bajo a 45,33% con 1 193 unidades, para el segmento medio alto a
4,10% con 108 unidades.
 El 35,10% de los metros cuadrados de viviendas en Chiclayo se ofrece en el
distrito de Pimentel; el 26,51% en José Leonardo Ortiz y el 19,21% en Chiclayo.
 En cuanto al mercado de locales comerciales el año 2017 se construyeron un total
de 12 033 m2, la mayoría de ellos para uso no comercializable. El precio promedio
de venta por m2 del local comercial en Chiclayo asciende a US$ 750 por m2.

5.2. DEMANDA INMOBILIARIA

 Para el año 2017, la demanda efectiva de vivienda, es decir de los hogares que
están interesados en comprar una solución de vivienda y que además cuentan con
los recursos suficientes para pagar la cuota inicial y asumir la cuota mensual del
crédito, asciende a 14 261 hogares que corresponde al 13,61% de hogares de la
provincia de Chiclayo los cuales se encuentran conformados por 104 763 hogares.
 Para el año 2017, el precio promedio de vivienda para los demandantes de los
segmentos socioeconómicos medios altos es de US$ 117 203; de los

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segmentos socioeconómicos medios es de US$ 70 198 y de los segmentos

socioeconómicos medios bajos de US $ 22 792.
 La demanda insatisfecha de vivienda asciende a 11 903 hogares que no
satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado de edificaciones urbanas en
la ciudad de Chiclayo, los cuales corresponden al 83,47% del total de hogares
considerandos como demandantes efectivos de vivienda.
 El 70,59% de la demanda insatisfecha en la provincia de Chiclayo corresponde
a viviendas menores de US$ 30 000. El 26,17% corresponde a viviendas
comprendidas entre US$ 30 001 y US$ 80 000. El 3,24% de la demanda insatisfecha
se ubica en rangos de precio superiores a US$ 80 000.
 Los distritos de mayor demanda para el año 2017 son: Chiclayo con 56,91%
seguido de La Victoria con 14,91%, Pimentel con 13,61% y José Leonardo Ortiz con
7,90% dependiendo del segmento socio económico y precio de la vivienda deseada.
 Los hogares demandantes efectivos de vivienda prefieren mayoritariamente
unidades de viviendas de tres dormitorios (46,15%) y dos baños (58,93%). Deben
estar situados cerca a zona comercial (47,52%).

5.3. TERRENOS

Los mayores precios promedio de venta por m2 de terreno en Chiclayo ascienden a

enero de 2016 en el distrito de Chiclayo con US$ 936 y La Victoria con US$ 546.

5.4. DATOS MÁS DESTACADOS

 La vivienda en oferta más barata en Chiclayo: US$ 20 667 en José Leonardo Ortiz
(casa) de 33 m2
 La vivienda en oferta más cara en Chiclayo: US$ 287 000 en Pimentel (departamento)
de 287 m2
 La vivienda en oferta más chica en Chiclayo: Casa de 33 m2 en José Leonardo Ortiz
(US$ 20 667)
 La vivienda en oferta más grande en Chiclayo: Departamento de 200 m2 en Pimentel
(US$ 160 000)
 El edificio más alto: De 12 pisos “Edificio de departamentos Colibrí” en el distrito de
Chiclayo. Área: 6 796 m2 De 11 pisos “Condominio Cellerini” en Pimentel (edificio de

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departamentos) Área: 5 533 m2 / “Edificio Mar Azul” en Pimentel (edificio de

departamentos) Área total: 2 222 m2
 Los distritos donde más se viene construyendo: Chiclayo: 119 280 m2 (26,5 % del
total), Pimentel: 103 865 m2 (15,3 % del total), José Leonardo Ortiz: 76 440 m2
(15,1 % del total)
 Los distritos con más proyectos de vivienda: Chiclayo: 78 proyectos de vivienda,
Pimentel: 36 proyectos de vivienda, La Victoria: 24 proyectos de vivienda.
 El proyecto con más viviendas en construcción (en número): 216 viviendas
(departamentos) en La Victoria – (entre 74 m2 de US$ 44 333 (mínimo) y 88 m2 de
US$ 66 667) – Edificio de departamentos “Jockey Residencial Chiclayo”.

VI. CONCLUSIONES
 Por lo tanto, después de haber realizado todo este análisis llegamos a la conclusión
que la actividad constructora en nuestra región está mostrando un renovado
dinamismo en lo que va del año. Pues este sector tiene numerosos eslabonamientos
con el resto de la economía, por lo que es un importante generador de empleo.

 Las perspectivas futuras del sector inmobiliario peruano son favorables. En este
sentido, se espera que la demanda efectiva de vivienda continúe elevándose en los
próximos años, de la mano del crecimiento económico previsto; siempre y cuando el
gobierno monitoreo a los operadores financieros.
 Como toda actividad económica, la actividad inmobiliaria enfrenta riesgos, es un
sector altamente volátil. Adicionalmente, que aun consolidar en el país la
institucionalidad política, de tal manera que se reduzca la incertidumbre para
ofertantes y demandantes de vivienda y se favorezca así el desarrollo del sector.

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VII. BIBLIOGRAFIA Y LINKOGRAFIA

 https://elcomercio.pe/economia/dia-1/chiclayo-situacion-sector-inmobiliario-noticia-498444
 http://archivo.elcomercio.pe/economia/peru/provincias-son-mercado-atractivo-inmobiliarias-
noticia-1788690
 https://larepublica.pe/economia/730735-crece-la-oferta-inmobiliaria-en-trujillo-chiclayo-y-
piura
 https://www.alegrapromotora.com/capeco-region-lambayeque-es-una-gran-plaza-para-la-
industria-de-la-construccion/

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