395298886.doc Autor: MOLINARIAS.

UNIDAD Nº I: REALES PARTE GENERAL.

A) INTRODUCCIÓN. Matar Novelli.
La recepción de los DR es de “antigüedad” considerable, respondiendo a un “instinto natural” del hombre, lo cual se puede apreciar en la
actitud de un menor de corta edad respecto de “sus” juguetes; en los pueblos primitivos (clanes, tribus etc.,) se da respecto de sus
herramienta de labor, sus armas, primero con un sentido de propiedad directo, luego vinculado a la tierra, cuando dejaron de ser nómadas.
A través del tiempo han ocurrido cambios de regulación de los DR, en la edad media con el feudalismo, en la edad moderna con las
experiencias del capitalismo y su acento en la propiedad privada, y el comunismo con acento en la propiedad colectiva.

II) Importancia: (Cátedra)

1. los DR tienen valor institucional, lo cual implica que trascienden al ordenamiento jurídico, y se vinculan directamente con “la
estructura y organización de las sociedades”, incidiendo en los lineamientos políticos, económicos, y sociales de una comunidad.
Directamente se ponen en pugna las ideologías, produciendo conflictos: principalmente en los factores de producción, (la tierra, el capital
y el trabajo). La mala distribución de las riquezas y el abuso de sus detentadores, multiplican las fortunas, acentúan las luchas de clases,
y las consecuentes revoluciones.
- Efecto Institucional: trascendencia al orden jurídico. Objeto de estudio por diferentes POSTURAS IDEOLÓGICAS.
- Efecto Económico: ligados a las operaciones, y relaciones de valor pecuniario individuales y colectivas en un país.

2. Las experiencias en la historia demostraron el fracaso del comunismo, y el mantenimiento del capitalismo con marcado tinte liberal-
individualista, el cual fue atemperándose con las legislaciones posteriores incluyendo el concepto de FUNCION SOCIAL, criterio
moralizador en el uso, disfrute, y disposición de la propiedad, en virtud de un “interés general”.

I-Concepto de DR: 1.-``Son los Derechos subjetivos de contenido patrimonial, y que pone en vinculación inmediata a un sujeto con una
cosa, permitiéndole diferentes grados de aprovechamiento, donde se interesa el orden público y son oponibles erga omnes. ´´ (Cátedra).
2-.Caracteres. Análisis:
a- Dº SUBJETIVO: Por ser un ``Interés relevante, jurídicamente protegido´´. Rudolf Von Ihering: "jurídicamente" indica que la norma los
reconoce. El ``interés´´ se toma en sentido amplio, (moral, económico, ect). ¨Relevante¨ que tiene trascendencia social. El derecho
subjetivo asegurar al hombre un bien cualquiera, defiende sus intereses y concurrir al cumplimiento de los fines de su vida". Mouchet
b- PATRIMONIAL: Por ser Susceptible de valor económico.
c- DE ORDEN PÚBLICO: Reglados por normas no disponibles por voluntad de las partes, por su trascendencia social, interés general.
d- VINCULACIÓN INMEDIATA: Relación directa del sujeto con la cosa. Permitiéndole sacar multiples beneficios. (Aspecto interno).
e- OPONIBLE “ERGA OMNES” Sistema del titulo y modo, mas inscripción de los inmuebles en registros públicos. Generando el Deber
de abstención, de respetar la acción del titular. (Aspecto externo).
g-Y otorga a su titular: Acciones Reales que se pueden ejercer contra todos. -negatoria, -confesoria -reivindicatoria.

III. Pautas Constitucionales. Deslinde de Competencias. Intervención del Estado:

1-El legislador tuvo que encauzar y adaptar figuras adecuadas, con defensas suficientes. Hay una injerencia del Estado. Cada
Nación se ha reservado celosamente reglamentar los DR.
2-Artículo 75- Corresponde al Congreso de la nación. 12. Dictar los Códigos Civil…, sin que tales códigos alteren las
jurisdicciones locales, correspondiendo su aplicación a los tribunales federales o provinciales, según que las cosas o las personas cayeren
bajo sus respectivas jurisdicciones;
Competencia en legislación de “fondo”--------- corresponde a la Nación exclusivamente.

3-Artículo 121.- Las provincias conservan todo el poder no delegado por esta Constitución al Gobierno Federal, y el que
expresamente se hayan reservado por pactos especiales al tiempo de su incorporación.
Competencia en legislación de “forma”-------Provincias.

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IV- Poder de Policía:

1- Concepto: ``Es el Atributo del Estado–otorgado por la Constitución-que restringe reglamentariamente los derechos y
libertades individuales, por una causa de utilidad pública o bien común. ´´
2--La CN lo recepta en forma “implícita”: en el, Artículo 14- ``Todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes
derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio; a saber:.. de usar y disponer de su propiedad;´´.
3--NO obstante, debe existir una razonable reglamentación: conforme el Art. 28: ¨¨Los principios, garantías y derechos
reconocidos… , no podrán ser alterados (en su esencia) por las leyes que reglamenten su ejercicio. ¨¨
Requisitos formales: Atribuciones (MANIFESTACIONES del poder de policía).
a- Validez de los reglamentos; a- Reglamentaria: Implica limitaciones, prohibiciones, exigencias,
conforme un interés general. vgr en Reglas sobre ordenamiento
b- Adecuación instrumental de Formas y medios: según del territorial. DGC. Es de carácter “general”,
organismo del cual emana, ej., decreto, ley (nacional o provincial), b- de Contralor: Verificación el cumplimiento de las
ordenanza, reglamento etc.-; y reglamentaciones.(ej., Dirección de Geodesia y Catastro), es de
carácter “particular”.
c- dictado en el marco de competencia del órgano emisor: c- Punitiva. Sanciones por incumplimiento (ej., multa, arresto o
generalmente se estipula en la ley de creación de la repartición, en apercibimiento). Suspensión del profesional por 1º año, sobre
su caso). errores en las constancias catastrales sobre la realidad parcelaria.

Además el art. 17 CN señala: ¨¨ La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en
virtud de sentencia fundada en ley.¨¨ Instituto de la expropiación, por causa de utilidad pública declarada por ley, y previa
indemnización.--Pero este derecho es relativo en la medida de las relaciones en sociedad, se subordina al interés general, introduciéndose
el concepto de función social como criterio moralizador en el uso, disfrute, y disposición de la propiedad.

B- METODO DEL COD. CIVIL:

I- El Libro III del C.c, no está dividido -como los demás- en secciones, sino directamente en títulos, en número de 16 dieciséis.
a---En los tres primeros se trata de las cosas (Tít. I), de la posesión (II) y de la protección posesoria (III), Vélez señala en la nota al Libro
III: " seguimos la opinión y el método de Mackeldey, porque las cosas y la posesión son los elementos de los derechos reales". Musto
señala como función principal: ser el contenido normal y forma de ejercicio de la mayoría de ellos.
b--En el Tít. IV, consta sólo de 4 artículos (2502 a 2505). Establecen las normas generales que serán la base, reducida por cierto, de una
teoría general de los DR.
c--Recién el Tít. V trata del primer DR: el dominio, para continuar en el VI con las restricciones y límites al dominio, el dominio
imperfecto (VII) y el condominio (VIII). Después de tratados estos DR sobre la cosa propia y antes de legislar los DR sobre cosa ajena,
en el Tít. IX el Código trata de las acciones reales. Debieron reglarse al principio, antes de regular el primer DR, o al final del Libro III,
ya que constituyen los medios de protección de todos los DR y no solamente de los que recaen sobre cosa propia.
d--A partir del Tít. X, y siguiendo el orden del art. 2503, están regulados los demás DR: usufructo (X), uso y habitación (XI),
servidumbres (XII), servidumbres en particular (XIII), hipoteca (XIV), prenda (XV) y anticresis (XVI).
Otras criticas: e--la reglamentación demasiado casuista de algunos DR como las servidumbres. f--la falta de armonía de algunas
soluciones, originada frecuentemente en las diversas fuentes consultadas por el codificador.

II- Teorías:
1- Doctrina. DUALISTA. CLÁSICA. Distinción neta entre derechos reales y derechos personales.
a- Demolombe (nota tít. IV, libro III). DR es aquel que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de forma que
existen dos elementos, la persona (sujeto activo) y la cosa (el objeto).El DP…crea una relación (mediata) entre la persona a la cual el
derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o un hecho cualquiera, de modo que en esa relación se
encuentran 3 elementos…
b- Crítica: al DR lo observa desde el punto de vista económico, mientras al DP lo observa desde el punto de vista jurídico.

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c-Nota de Ortolán al art. 497. “DP una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. DR… ninguna persona es individualmente
sujeto pasivo del derecho… “Un DP… da facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera (de dar, hacer o
no hacer). Un DR… da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor”. Art. 497.- A todo derecho personal
corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales.
d- En síntesis, la doctrina clásica distingue al DR por su carácter “absoluto” en el sentido de que es oponible erga omnes, se puede hacer
valer frente a todos, mientras que el DP sólo puede hacerse valer frente al deudor y sólo puede ser infringido por éste.

2- Doctrinas Monistas (unificación entre DR y DP)

a-PERSONALISTA: Planiol señala que las relaciones jurídicas (sean personales o reales) se dan SOLO entre personas
(basándose en Kant), además en la teoría clásica se omite la obligación que pesa sobre toda la comunidad (aquella obligación de inercia,
sobre la comunidad). No hay Dº a una cosa, se llama así a lo que corresponde a uno que esta en comunidad de posesión. Crítica: la
palabra “obligación” se cofunde con el deber de respeto que tienen todos los derechos. (ej., función social de la propiedad).

b- REALISTA: Todos los d´ quedan dentro de la categoría de los DR, dando prevalencia al elemento prestación por sobre el
elemento personal. El DP no es respecto de una persona sino sobre una COSA, y en este sentido es sobre todo el PATRIMONIO del
sujeto. Crítica: confunde la prestación de las obligaciones con la garantía que es para el acreedor el patrimonio de su deudor (garantía
común de los acreedores, al decir de Llambías).

3- Doctrina de la INSTITUCIÓN: Para Hauriou una institución es una Idea de empresa que perdura en el tiempo y que los individuos se
unen para realizarla. Esta teoría se genera en el d´ público. Clasifica los Dº según la naturaleza de las normas que los protegen: a-
disciplinario (regulados por la ley, como los dº personalísimos, de familia). b- estatutario (regulados por la voluntad particular como los
DP . c-Los DR estarían entre MEDIO de estas dos clases. -Crítica: se limita a clasificar los DR, pero no responde sobre su esencia.

4) Doctrina del SUJETO PASIVO DETERMINADO. Sostiene esta teoría que en los DR también existe un “sujeto pasivo cierto”, y ello
se ve en el caso cuado se lesiona el derecho queda individualizado el s. pasivo. También en los DR sobre cosa ajena (ej., el propietario de
un fundo sirviente es sujeto pasivo de la servidumbre). Crítica: el d´ puede ser real, pero la obligación es meramente personal.

5) Otras teorías. ECLÉCTICA: destaca el aspecto interno –poder directo sobre la cosa- y externo –oponibilidad erga omnes- de los d´
reales; INTEGRAL (no difiere de la teoría clásica).

III- Comparación con los Dº Personales: manifestaciones del DR:

1- IUS PERSEQUENDI.: dº de Perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, con acciones reales, y las acciones
posesorias. 2- IUS PREFERENDI: derivado de la máxima “Primero en el tiempo, mejor en el derecho”, se presenta como: a-derecho de
Exclusión: en el caso de concurrir dº incompatibles y de distinta naturaleza, prevalece el que se constituyo en primer lugar. b- derecho de
Preferencia: (ej., en las hipotecas, otorgando un grado de preferencia) -el ius preferendi es un carácter de los DR, donde influye el tiempo
de constitución, incide directamente la voluntad particular. Cuestión que los diferencia de los privilegios que surgen directamente de la
“ley”, rompiendo la igualdad de los acreedores frente al patrimonio del deudor, en cuanto al cobro de sus créditos. Incide la voluntad
general-ley
3- Diferencias concretas.
a- relación directa e inmediata con la cosa, - poseen dos Elementos (el titular y la cosa-objeto).- el Objeto es una cosa y no una
prestación como en los DP.
b- tiene Creación legal bajo el sistema del numerus clausus. En los DP basta la voluntad particular.
c- tienen como límite el orden público, (en los DP los únicos límites son la moral, buena fe y buenas costumbres.)
d- En su Adquisición requieren de título y modo; en los DP basta el acto jurídico/fuente.
e- son Oponibles erga omnes, frente a toda la sociedad. Para ello requieren de la Publicidad.- gozan de Acciones reales que pueden ser
ejercidas contra todos. – gozan de el carácter de Exclusividad, solo una persona puede tener el dominio de una cosa, en los DP pueden
existir varios acreedores.

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f- se les aplica la Prescripción adquisistiva o USUSCAPION.

g- el titular puede librarse de las cargas por abandono o renuncia de la cosa.-Duración (los DR además de temporales, pueden ser
perpetuos).

C) CLASIFICACION DE LOS DR: son Dº subjetivos absolutos (oponibles erga omnes) y patrimoniales (por su contenido).
-Sobre COSA PROPIA: AJENA.
- DE GOCE— -DE GARANTIA –
Domi, Condomi y PH. - (usuf, uso-hab y servid) hipo, pren, anticue, censos).

ACCESORIOS PRINCIPALES
: DR de garantía son siempre accesorios de un crédito. Los restantes.

-Según su duración: PERPETUOS. TEMPORARIOS

Vitalicios--- No Vitalicios---
4domi, condomi, ph, servidumbres reales.
(usufru,uso-habi, (hipo, pren, anticre, servid a
servidumbres personales); plazo, censos).

-Contenido: SUSTANCIA. UTILIDAD (DR de uso y goce). VALOR (DR de garantia.)

Dominio, condominio.
-OBJETO: Cosa. muebles o inmuebles. Fungibles o no fungibles.
-Muebles: prenda. -Sobre ambas: dominio, condominio y prenda.
-Inmuebles: hipoteca, anticresis, servidumbres, ph, hab, censos. -Los restantes: cosas no fungibles (el usufructo sobre cosas
-Ambos: domi, condomi, usufru, uso. fungibles se desnaturaliza, llamándose cuasiusufructo)

- Transmisibles. Intransmisibles
- (entre vivos o mortis causa): -usufru, uso-habi. (El ejercicio del d´ de usufructo puede cederse
domi, condomi, ph. cuando fue constituido a título oneroso).

D ) CREACION DE LOS DR. I) Sistemas:

1--del numerus CLAUSUS: -los DR son limitados/enumerados por la LEY, ya sea por el Cód. Civil o por otra leyes especiales
(ej., Ley de PH). -El Art. 2502 - Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. (Prevalece la norma gral abstracta ) ``Si los
particulares constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, Valdrá sólo como constitución de
derechos personales, si como tal pudiese valer.´´ 2º parrf del art 2502. - Critica Otorga mayor seguridad jurídica, pero le “falta
dinamismo” en relaciones, según las exigencias actuales de la sociedad.
2--del número APERTUS: - los PARTICULARES puedan crear DR distintos o al margen de los reconocidos/enumerados por la
ley. Critica: -Prevalece la voluntad particular. Genera “inseguridad JURIDICA”.
3--Fundamento del numerus Clausus (Nota art. 2502): la multiplicidad de DR sobre un mismo bien produce “complicaciones y
pleitos, perjudica la explotación y la libre circulación de propiedades”.

II ) Derechos RECEPTADOS. Estos están enumerados en el Art. 2503.- Son derechos reales: 1. El dominio y el condominio; 2. El
usufructo; 3. El uso y la habitación; 4. Las servidumbre activas; 5. El derecho de hipoteca; 6. La prenda; 7. La anticresis. 8. Superficie
forestal. (Critica crea un DR para una actividad especifica, incongruencia con el sistema general de los DR.)

III) Receptados por leyes ESPECIALES fuera del código. 1) Ph. 2) Prehorizontalidad. 3) Hipo bancaria. 4) Hipo naval. 5)
Hipoteca aeronáutica. 6) Prenda con registro. 6) Warrants y Debentures.

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IV) Derechos PROHIBIDOS Y RESTRINGIDOS: Art.2614.- ``Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos
derechos enfitéuticos, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera que sea el fin de
la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna. ´´

1-PROHIBIDOS
a- ENFITEUSIS: en este caso se Enajena el dominio útil –perpetuamente o por largo tiempo- de un inmueble rural a cambio de
un precio llamado canon, generalmente anual, cierto e invariable. Si se celebra por acto entre vivos: i -el propietario conserva el derecho
de preferencia en la venta (tanteo), ii- si se vende a un tercero a percibir un porcentaje (laudemio).
b- VINCULACIÓN: se sujetan bienes, un patrimonio o una parte alícuota, al dominio perpetuo de una familia, estableciendo
un ORDEN SUCESORIO determinado y con PROHIBICIÓN DE ENAJENAR (MAYORAZGO, primogénito varón). También las cargas
perpetuas que se imponen en algunas fundaciones (CAPELLANIAS), donde los bienes quedan sujetos al cumplimiento de misas y otras
cargas pías.

2- RESTRINGIDOS-o limitados: la RENTA.

a. COMO DP: i- no hay afectación de un cosa a su cumplimiento. ii- es Vitalicia
b-COMO DR: el llamado –CENSO- cuando la i- Obligación asumida como carga de un inmueble. El C. C. habla de Censo:
---“modalidad reservativa” enajena un inmueble y el adquirente se obliga a pagar una renta o pensión, quedando afectado el mismo
inmueble.---“modalidad consignativa” sin transmisión de la propiedad, y como garantía de una deuda, se constituye un censo afectando
un bien. ii- Plazo de admisión: 5 AÑOS.

IV- Derechos NO LEGISLADOS: Son aquellas instituciones que en la práctica, o en las legislaciones provinciales existen, y respecto de
las cuales LA LEGISLACION Civil nacional mantiene silencio. v.gr.: los barrios privados, cementerios privados, clubes de campo, etc.

Derecho de SUPERFICIE: Se enajena la facultad de sembrar o edificar en un inmueble ajeno, a cambio de un pago
anual llamado solarium. Sobre lo sembrado o edificado habrá ya un verdadero DR. Es un DR “no legislado”.

E) AQUISICION DE DR. ORIGINARIA. DERIVADA.

I) DERIVADA. Para producir la mutación real se requiere que concurran 2 elementos: título suficiente y modo suficiente.
1. TÍTULO SUFICIENTE: (determina la adquisición)
a-Es el acto jurídico IDÓNEO para transmitir un DR como lo son una compraventa, una donación. b- PROPIO del disponente CAPAZ y
legitimante al efecto, es decir con los requisitos de fondo. c- Formalº valido, según ley para alcanzar el fin previsto con los requisitos de
Forma, la ESCRITURA pública en los inmuebles, salvo que sea hecha en subasta pública. d- APLICADO al objeto de la relación.

2. MODO SUFICIENTE: (efectiviza la adquisición)

a-Es la manera en que se realiza la mutación del derecho, en función del título que le sirve de causa. -Se relaciona íntimamente con la
cuestión publicitaria. b-En los DR que se ejercen por posesión la tradición es el modo, es decir: la entrega material de la cosa del tradens
al accipiens. c-El art. 577 nos dice que “antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún d´ real ”. d-Para
Mariani es constitutiva del derecho, es decir, le da nacimiento.

3. INSCRIPCIÓN REGISTRAL: De los DR que recaen sobre inmuebles, con el fin de dar oponibilidad y de
perfeccionamiento a los actos que los tienen por objeto. Art. 2505 Ley 17.711

Formalidades instrumentales:
a-Actos que ingresan al registro:--i-Escrituras notariales, Sentencias judiciales, Resoluciones administrativas, --ii-Instrumentos privados
con firma certificada.
b-Deben ser auténticos y dar plena fe.

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II- DR que no se ejercen por posesión, no se requiere tradición: se distingue:

1—inscripción registral: en la hipoteca o la prenda registral. 2-- uso que se hace de la heredad: en la servidumbre.

III- Transmisión MORTIS CAUSA: a- No es requisito la tradición, por la ficción de que el heredero continua la persona del difunto. b-
Tampoco se requiere la posesión, lo que se llama posesión hereditaria es el “reconocimiento” de la calidad de heredero, ya sea por vía
legal o por vía judicial. También llamada envestidura de titulo.

IV) Adquisición ORIGINARIA: A. M. Bartolatto. señala los casos de: Aprehensión, Ocupación, Usucapión.

IV) CONVALIDACIÓN: El principio es que “quien transmita el derecho, debe ser su titular”.
1) El art. 3.270 ( principio nemo plus iuris): Nadie puede transmitir un d´ mejor o más extenso del que gozaba. Excepciones:
En virtud del tráfico comercial y la buena fe de los 3º contratantes: 2412. 1051. 2504.
2) El art. 2.504: “Si el que transmitió o constituyó un DR que no tenía…, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o
constituyó un DR verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la trans’ o consti”.
Definición: validación retroactiva del acto al momento en que se otorgó, cuando se cumplen los requisitos exigidos.
-NO se aplica la hipoteca1. Además el perfeccionamiento del sistema de registros ha hecho perder importancia a este principio.
Diferencias:
Conversión: Confirmación Ratificación
Por contrato o disposición de última Subsana un vicio de carácter relativo, por Cuando se valida el acto celebrado a
voluntad que constituyese otros derechos quien tenia el derecho pero restringido. nombre de otro, sin que mediare mandato.
reales, o modificase los que por este
Código se reconocen,

Valdrá sólo como constitución de DP, si

como tal pudiese valer. 2º parrf del art
2502.

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Hipoteca. Art. 3119.- Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles; Art.
3126.- La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la
circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal.