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Apuntes D. Civil-III. Sonia
Apuntes D. Civil-III. Sonia
APUNTES 2015-2016
BASADOS EN LOS APUNTES DE LOLI FERNANDEZ FERNANDEZ
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TEMA 1
CAPITULO 1
EL DERECHO DE PROPIEDAD
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4.2. ATRIBUCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LOS FRUTOS
La distinta y variada naturaleza de los bienes objeto de propiedad privada obliga a distinguir entre bienes
fructíferos y los que no lo son. Uno de los problemas que puede plantearse es a quién le corresponde la
atribución y adquisición de los frutos:
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A. La insuficiente regulación en el Código Civil
El CC no recoge ninguna norma que trate de forma sistemática las relaciones de vecindad, sino algunos
artículos que tratan aspectos aislado.
Servidumbre natural de aguas: también llamada vertiente natural de aguas. Art. 552 CC: “los predios
inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los
predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastren en su curso. Ni el dueño del predio inferior
puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.”
Servidumbre temporal por obras o derecho temporal de paso: art. 569 CC
Preceptos relativos a luces y vistas: art. 581-583 CC
Recogida de aguas pluviales en el propio fundo: art. 586 CC
Prohibición de inmisiones y obligación de guardar las distancias debidas: art. 590
Distancias preestablecidas entre plantaciones: no se puede plantar árboles cerca de una finca ajena
(distancia autorizada por las ordenanzas o las costumbres, en su defecto 2 m si son árboles altos o 50
cm si son arbustos).
En materia de Responsabilidad Civil los propietarios responderán por humos excesivos o nocivos, por
emanaciones de cloacas o depósito de materiales infectantes construidos sin las precauciones adecuadas.
6.- LA MEDIANERÍA
Se refiere a la utilización en común entre propietarios de predios vecinos de paredes, cercas o vallados.
La medianera, a pesar de ser regulada en sede de servidumbre, no debe ser catalogada como tal, pues no
hay predio dominante y predio sirviente, sino más bien una situación de beneficio común y simultáneo que
provoca el nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos propietarios.
Tampoco es copropiedad o comunidad ya que es inexistente la acción de división sobre la pared
medianera. Doctrina y jurisprudencia consideran que es una manifestación más de las relaciones de vecindad.
Art. 571-79 CC muy prolijo: aunque las reglas de construcción actuales desaconsejan apoyarse en muros
medianero esto era antes muy frecuente y aún se están resolviendo muchos litigios en este sentido, donde los
informes periciales con trascendentales.
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11.- REFERENCIA A LAS PROPIEDADES RUSTICA Y URBANA
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El régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística, que es una actividad económica
de interés general (afecta al derecho de la propiedad y a la libertad de empresa)
El estatuto de la propiedad del suelo, que es una combinación de facultades y deberes, donde no se
define el derecho de urbanizar.
Una modificación a la ley fechada en el 2013 establece el deber legal de conservación en tres niveles:
1. Exigiendo que el destino del suelo sea compatible con la ordenación territorial y urbanística
2. Recalcando que se deben realizar los trabajo y obras necesarios para adaptar y actualizar
progresivamente las edificaciones
3. Definiendo y perfilando el carácter de las obras adicionales incluidas, por motivos de interés
general, dentro del propio deber de conservación.
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CAPITULO 2
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La Ley de Montes ha sido reformada por la Ley 21/2015 que introduce la figura de los montes de
socios, para evitar el abandono del monte y esclarecer la titularidad de las cuotas. Se refiere a cuando la
titularidad es pro indiviso y alguno de los titulares en desconocido. En estos casos, cualquier
propietario, tenga la cuota que tenga, puede promover la constitución de una junta gestora que
gestionará la comunidad mientras haya cuotas vacantes, también promoverá la investigación de las
cuotas vacantes. Los acuerdos se tomaran por mayoría de los votos de los propietarios de las cuotas
conocidas.
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7.3. DIVISIÓN JUDICIAL
Los procedimientos anteriores requieren acuerdo unánime de los copropietarios. En caso de desacuerdo o
en supuestos de imposibilidad por no contar momentáneamente con alguno de los dueños, la división requiere
instar el correspondiente proceso judicial (o laudo arbitral, más raro después de tanto desacuerdo).
Nuestra legislación no prevé procedimiento especial para la división de la cosa común. Algunos autores
proponen el juicio voluntario de testamentaria, pero para Lasarte es más adecuado el procedimiento ordinario,
en atención a la cuantía, esto se debe a que el testamento se centra más en pluralidad de bienes y no en
copropiedad como en los casos de comunidad.
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9.2. ESTATUTOS Y NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR
El art. 396 CC dice que esa propiedad horizontal se rige por las disposiciones legales especiales y en lo que
las mismas permitan por la voluntad de los interesados. Es decir los estatutos.
Los estatutos suelen ser inobservados, pero cuando forman parte del título constitutivo de la propiedad, su
modificación requiere unanimidad y si se inscribieron en el registro de la propiedad, sus normas vinculan y
perjudican a terceros.
También pueden existir normas de régimen interior u ordenanzas que regulan la convivencia y la
utilización de cosas comunes (animales domésticos, uso de piscina…). Su aprobación es por mayoría simple,
aunque también pueden incorporarse al título constitutivo.
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La alteración de las cuotas atribuidas solo podrá variarse por acuerdo unánime. Pese a esta
afirmación se permite la alteración de las cuotas sin acuerdo unánime para la supresión de
barreras arquitectónicas.
12.2. POSIBILIDAD DE IMPUGNACIÓN DE LA CUOTA INJUSTA
Para fijar la cuota se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a
efectuarse de los servicios o elementos comunes. Estos criterios son objetivos e imperativos.
Cabe la impugnación de la cuota injusta. Tal impugnación no está sometida a plazo de prescripción o
caducidad ni se le puede oponer la doctrina de los actos propios.
13.2. EL PRESIDENTE
Órgano unipersonal, que gestiona o ejecuta los acuerdos adoptados por la Junta y que la representa.
Elegido por Junta anualmente, para evitar dejarlo vacante se puede adoptar un acuerdo de rotación anual.
Funciones:
1. Gestión y representación de la comunidad
2. Convocar la Junta (si el presidente no la convoca lo pueden hacer la cuarta parte de los propietarios o
un número de propietarios suficientes que representen el 25% de las cuotas de participación
13.3. EL SECRETARIO
Puede ser cualquiera, no necesita ser propietario, pero si no lo es no tendrá derecho a voto.
Funciones:
- Levantar actas de las sesiones
- Emitir certificaciones de los acuerdos o de lo tratado en la Junta
- Custodiar la documentación de la comunidad.
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13.4. EL ADMINISTRADOR
No tiene que ser propietario, si no lo es no tendrá derecho a voto.
Funciones:
a. Velar por las instalaciones y servicios
b. Preparar los presupuestos
c. Conservar y mantener el inmueble, afrontando reparaciones ordinarias y extraordinarias
d. Ejecutar los acuerdos en materia de obras
e. Ejecutar los pagos y realizar los cobros
f. Otras atribuciones que le confiera la Junta
En general la función de Administrador se ha profesionalizado y la desarrollan gestores que cobran una
cantidad mensual, son los Administradores de Fincas, que están colegiados (Colegio Nacional de
Administradores de Fincas)
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TEMA 4
CAPITULO 4
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1.5. LA GENERALIDAD DEL FENÓMENO POSESORIO : LA POSESIÓN COMO HECHO Y COMO DERECHO
Aunque coloquialmente se identifique la posesión con la propiedad, jurídicamente no es exacto. Poseer
significa tener una cosa y es la tenencia material la nota más característica de la posesión; aunque, no
obstante, la legislación reconoce supuestos en los que se reconoce la cualidad de poseedor a personas que,
materialmente, no poseen la cosa (resulta grave afirmar que el propietario de un piso al alquilarlo pierde de
forma absoluta la posesión del mismo o el derecho a ella)
Definiciones:
Tenencia material de la cosa, posesión de hecho: ius possesionis
Puro derecho a poseer, posesión de derecho: ius possidendi.
Poseedor mediato: el que tiene derecho a poseer (ej. propietario) y poseedor inmediato, a quien cuenta
con la tenencia material, arrendatario.
El CC considera a veces la posesión como un mero hecho y otras como un derecho. En principio el
poseedor tiene derecho a ser mantenido en su posesión, situación fáctica provisionalmente tutelada, que
decaerá frente a derechos de mejor grado.
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Tutela interdictal viene de la prohibición de la violencia, consecución de la paz social y del orden
constituido
Protegiendo la posesión también se protege la propiedad de forma indirecta.
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CAPITULO 5
DINÁMICA DE LA POSESIÓN
1.-SUJETOS DE LA POSESIÓN
1.2. LA COPOSESIÓN
El art. 445 CC establece que la posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades
distintas, salvo en los casos de indivisión. Por tanto, la única posibilidad de coposesión es en los casos de
indivisión. Coposesión, paralela a la situación de copropiedad.
3.-ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN
Dice el art. 438 CC que la posesión se adquiere
por la ocupación material de la cosa o derecho poseído,
por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad,
por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho
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5.2. PRESUNCIÓN DE CONTINUIDAD POSESORIA
El art. 436 CC establece que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió,
mientras no se pruebe lo contrario (iuris tantum), es decir, conforme al concepto posesorio inicial, dueño,
usufructuario, arrendatario, comodatario…
La prueba en contra puede interesar al poseedor actual (ej. el comodatario viendo la utilidad que le
proporciona la cosa, opta por arrendarla o comprarla al dueño, sigue poseyendo en concepto distinto, en mejor
condición) o también puede interesar al poseedor mediato, ante cualquier alteración o modificación del
concepto posesorio.
Las modificaciones de estas situaciones se llaman inversión o intervención del concepto posesorio.
6.3. POR DESTRUCCIÓN O PÉRDIDA TOTAL DE LA COSA, O POR QUEDAR FUERA DEL COMERCIO
Como regla general es involuntaria, pero la pérdida total (interitus rei) puede ser por voluntad del propio
poseedor, el amante despechado que rompe el florero. En relación con las cosas muebles el art. 461 CC dice
que la posesión no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque este ignore
accidentalmente su paradero. La pérdida total es equiparable según el art. 460 CC a quedar la cosa fuera de
comercio, dicha equiparación es problemática y dudosa, ya que la extracomercialidad sobrevenida no acarrea
la pérdida, al menos, de la posesión de hecho.
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Usucapion: art. 1944 CC, se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa
en ella más de un año.
Prescripción: art. 1968 CC, prescribe al año la acción para retener o recobrar la posesión, la cual
tendrá que materializarse mediante interdicto, bien de retener, bien de recobrar la posesión.
Art. 1653 CC, el juez debe admitir la demanda si se hubiera presentado antes del año a contar desde el
acto que la ocasione.
Esta normativa (art. 460.4 CC) parece contradecir lo dispuesto en los art. 441-444 CC respecto de la
erradicación de los actos posesorio violentos y o clandestinos. Es preciso encontrar pautas de regulación del
conflicto de intereses.
La posesión como hecho la detenta el despojante mientras que el despojado (durante un año) sigue siendo
el verdadero poseedor, de derecho. Técnicamente se usa la perífrasis de posesión incorporal del despojado. El
despojado debe para no perder la posesión, antes del año, ejercer la acción interdictal de recuperación de la
posesión y nunca el recurso a la violencia. Si no lo hace conforme a derecho se convierte a su vez en
despojante, por lo que perdería la presunción a su favor.
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EFECTOS DE LA POSESIÓN
C. Gastos suntuarios
Gastos de lujo o de puro recreo. No incrementan el rendimiento de la cosa fructífera.
2.7. LA VIRTUALIDAD DE LAS REGLAS DEL CC SOBRE LA LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO
En relación con la liquidación del estado posesorio el CC establece normas:
a. Aplicabilidad general, para cualquier tipo de posesión, lo mismo se posee una empresa sometida a
derecho mercantil o una concesión administrativa, que es un derecho. Se aplica no solo a los
supuestos sometidos a derecho civil.
b. Las normas sobre liquidación del estado posesorio tienen carácter dispositivo. No anula la autonomía
privada, las partes pueden acordar sustituir la regla general por otra.
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propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle
contra el que los vendiere indebidamente. El Código de Comercio lo deja claro aunque choca con el CC.
A. Tesis romanista
Entiende que solo es justo título a efectos de usucapión. La mera posesión de los bienes muebles no puede
privar al verdadero propietario de las facultades de reivindicación de nuestra tradición histórica.
B. Tesis germanista
Consagra la adquisición al poseedor de buena fe, salvo los supuestos de pérdida, hurto o robo (teoría
dominante). Se basa en los códigos latinos, por ejemplo el francés. Es la tesis dominante.
C. La Jurisprudencia
Establece que el adquirente ha de considerarse propietario salvo que el verdadero dueño:
- Hubiera perdido la cosa mueble
- Hubiera sido privado de ella ilegalmente
En esos casos el verdadero dueño está legitimado para reivindicar la cosa. El TS ha interpretado tan
ampliamente “privación ilegal” que prácticamente ha privado de sentido la asimilación entre adquisición de
muebles de buena fe, y titulo de propiedad, conocida como adquisición a non domino. Esto es criticable.
En realidad la privación ilegal excluyente de la adquisición a non domino debe reconducirse a supuestos de
hurto y robo. Resulta más coherente afirmar que la exclusión de la firmeza de la adquisición a non domino
solo encuentra motivación en casos de pérdida o sustracción. La adquisición a non domino requiere:
Posesión efectiva del adquirente
Buena fe, que ignore la deficiencia de la facultad del transmitente
Trasmisión del bien mediante un negocio válido, donación, compraventa, dación en pago…
Cumplidos estos requisitos, la posesión de bienes muebles de buena fe determina la irreivindicabilidad del
anterior titular, como sentencia finalmente el TS
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4.2. LA ACCIÓN PUBLICIANA
El derecho romano se caracterizaba por tener formas especiales y solemnes de transmisión de la propiedad,
de tal forma que si no se cumplían el propietario no era iure civile, sino bonitario, el cual solo podía
consolidar su adquisición a través de la usucapión, pero si perdía la posesión antes de haber usucapido no
podía ejercer acción reivindicatoria.
Para evitar esto el pretor Quinto Publicio estableció la ficción de considerar transcurrido el periodo de
usucapión, asimilando los conceptos de propietario bonitario y civil. A esto se le llamo acción publiciana, este
nombre ha llegado hasta nuestros tiempos.
La cuestión que se plantea es que si el poseedor, además de contar con los interdictos puede recurrir a un
proceso declarativo para determinar judicialmente si su título posesorio es de mejor condición que cualquier
otro que le contradiga. La respuesta es afirmativa, tenga el nombre que tenga (LEC 2000 no utiliza el término
acción publiciana). El art. 447 LEC priva de efectos de cosa juzgada a las sentencias que pongan fin a los
juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión.
También la jurisprudencia está a favor del proceso declarativo del derecho a la posesión definitiva o a la
mejor posesión, aunque la institución no está recogida en nuestro ordenamiento jurídico. Se suele analizar
como una de las facetas de la acción reivindicatoria que permite al actor probar su mejor título.
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2.5. LA USUCAPIÓN
También llamada prescripción adquisitiva. Se puede adquirir tanto la propiedad como los demás derechos
reales susceptibles de posesión.
2.6. LA OCUPACIÓN
Resulta inhábil para transmitir el propio dominio, tampoco sirve como medio de nacimiento y adquisición
de los demás derechos reales. Sólo legitima la adquisición de la propiedad
2.7. LA ACCESIÓN
El art. 609 CC no lo contempla, sin embargo si es un modo de adquirir las cosas accesorias que se
incorporen a la principal.
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3.-ADQUISICIÓN ORIGINARIA Y DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES
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4.3. REFERENCIA AL SISTEMA FRANCÉS Y ALEMÁN
El derecho francés elimina la tradición, puede transmitirse por mero consentimiento, espiritualización de la
tradición. El derecho alemán, llegó a la conclusión antagónica, el titulo causal es irrelevante, basta con el
mero acuerdo abstracto.
5.- LA TRADICIÓN
Traditio brevi manu y Constitutum possesorium estarían reguladas por el art. 1463 que se refieren solo a
la entrega de bienes muebles, aunque generalmente se considera que son aplicables en cuanto formas de
tradición a los bienes inmuebles. Además ambas formas se basan en:
Circunstancia posesoria
Acuerdo o conformidad de los contratantes (preferiblemente manifestado de forma expresa)
C. El simple acuerdo traslativo: traditio ficta: Se deduce del art. 1463 CC que «la entrega de los bienes
muebles […] se efectuará […] por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no
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puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta». Es importantísimo, pese a que su
aplicación solo cabe respecto de los bienes muebles:
1. Manifiesta la espiritualización de la tradición en nuestro derecho: en cuanto contradice el alcance
general del «dominia rerum, non nudis pactis trnasferuntur» (la propiedad de las cosas no es transferida
por mero pacto).
2. Alcance práctico: existiendo acuerdo entre transmitente y adquiriente en la transferencia del derecho
real, será su titular el adquiriente desde «el instante de la venta (transmisión) siempre y cuando la cosa
vendida no pueda trasladarse a poder del comprador (adquiriente) en aquel instante» (aplicable a
muchos contratos de compraventa e incluso a las compraventas mercantiles).Espiritualiza la tradición
en nuestro derecho.
D. La cuasitradición o tradición de derechos: Se aplica a los bienes incorporales (derechos de autor) y a los
bienes susceptibles de posesión, excluyendo la propiedad sobre las cosas. Se aplica las reglas generales sobre
la tradición instrumental y simbólica a través de los títulos de pertenencia. En su defecto se aplicará el uso
consentido.
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CAPITULO 8
1.- OCUPACIÓN
5.-ANIMALES ESCAPADOS
“Los animales fieros solo se poseen mientras se hallen en nuestro poder; los domesticados o amansados se
asimilan a los mansos o domésticos si conservan la costumbre de volver a casa del poseedor (animus
revertendi)” (art. 465 CC).
El régimen jurídico de los animales domésticos es el mismo que el de las restantes cosas muebles, con las
siguientes salvedades:
El art. 612 CC atribuye al propietario de un enjambre de abejas el derecho a perseguirlo en fundo
ajeno durante dos días, indemnizando por los daños causados. Si pasa el plazo el propietario del fundo
ajeno puede ocuparlo o retenerlo. Supuesto de ocupación
El art. 612.3 CC establece que el propietario de los animales amansados podrá reclamarlo en el plazo
de veinte días; pasado ese plazo pertenece a quien los haya cogido y conservado. Supuesto de
ocupación.
El art. 613 CC establece que las palomas, conejos y peces que pasen de un criadero a otro, serán
propiedad del nuevo dueño, salvo que hayan sido atraídos por algún artificio o fraude. Supuesto
especial de accesión.
6.- LA ACCESIÓN
Art. 353 CC: “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen o se les une
o incorpora, natural o artificialmente”. La accesión constituye un modo de adquirir la propiedad de las cosas
accesorias.
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6.2. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE
Art. 358 CC: “lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en
ellos pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”.
Superficies solo cedit. El art. 359 CC refuerza con una presunción iuris tantum al establecer que todas las
obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa. Si se prueba que fue hecha
por persona distinta al propietario, sobre todo si ha sido de buena fe, hay que considerar estos supuestos:
C. Especificación
Una persona mediante su trabajo modifica o transforma una cosa (p.ej. crear una estatua de un trozo de
mármol).
Si actúa de buena fe:
- El material utilizado tiene más valor que la obra resultante: el dueño del material podrá elegir
quedarse con la obra indemnizando por el trabajo o pedir indemnización por la materia.
- El material tiene menos valor que la obra ejecutada (más frecuente), el artista hará suya la
obra, indemnizando el valor de la materia al dueño de esta.
Si actúa de mala fe, el dueño del material se queda con la obra sin indemnizar o puede exigir del autor
que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan producido.
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7.4. CLASES DE USUCAPIÓN : ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA
La continuidad posesoria es el requisito mínimo y común, el sistema positivo distingue entre usucapión
ordinaria y extraordinaria.
Ordinaria: se establecen plazos más cortos de prescripción, si bien es necesario que exista buena fe
(creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña) y justo título (el que legalmente baste
para transferir la propiedad).
Extraordinaria: los plazos son más largos, si bien, no es preciso acreditar buena fe y justo título.
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8.2. POSESIÓN PÚBLICA
La actividad debe acreditarse mediante la realización de actos posesorios que manifiesten ante los demás la
creencia de que el usucapiente está ejercitando facultades que le competen. Si actúa de forma oculta o
clandestina su posesión es irrelevante a efectos de usucapión. Es decir, los actos ejecutados clandestinamente
no afectan a la posesión.
9.1. BUENA FE
Art. 1950 CC: “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa
era dueño de ella y podía transmitir su dominio”. El art. 433 CC dice “se reputa poseedor de buena fe al que
ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo impida”.
Ambos artículos, el positivo y el negativo, son compatibles y complementarios. El poseedor de buena
fe ha de tener creencia de legitimidad posesoria, y simultáneamente, ignorancia de ilegitimidad posesoria. Es
decir, que se cree a sí mismo, dueño de la cosa o titular del derecho real.
La buena fe ha de demostrarse en términos objetivos cuando se dan dos circunstancias legalmente
requeridas:
Que el usucapiente adquirió de quien tenía facultades transmisivas suficientes.
Que el acto o título transmisivo pueda considerarse válido
La buena fe ha de ser continuada y persistir durante todo el período de la posesión, es decir que no exista
mala fe sobrevenida.
No obstante, hay que establecer que la buena fe se presume, es una presunción iuris tantum que acepta
prueba en contrario, según el art. 434 CC. Además, según el art. 435 CC la posesión inicial de buena fe se
sigue considerando de buena fe salvo que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la
cosa indebidamente.
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La jurisprudencia ha matizado que, a efectos de usucapión, será justos títulos los títulos válidos, incluso si
por algún motivo de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución, no originan el derecho de propiedad de
forma automática. Sin embargo, no se podrá entender como justo título aquellos que sean nulos de pleno
derecho, por ejemplo la venta de bienes de menores sin autorización judicial o la donación de bienes
inmuebles en documento privado.
C. Cómputo de plazo
El día en que comienza a contar se tiene por entero, el último día debe cumplirse en su totalidad.
Se utiliza el cómputo civil o continuo, contando los días inhábiles.
Si el plazo es anual, el día final será el anterior al día del plazo (si comienza el 15 de enero, el plazo
anual expira a las 24 horas del día 14 de enero del año siguiente).
11.-RENUNCIA DE LA USUCAPIÓN
“Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada, pero no al derecho a
prescribir para lo sucesivo” (art. 1.935 CC). La renuncia puede ser expresa o tácita, con actos que hagan
suponer el abandono del derecho adquirido.
Esto significa que el poseedor usucapiente habiendo obtenido a su favor la usucapión (usucapión ganada,
puede renunciar a ella siempre que no lo haga en perjuicio de terceros. Por el contrario el precepto prohíbe
radicalmente la renuncia a la usucapión futura.
Si se renuncia a una usucapión en curso, incompleta habría que atenerse a lo dispuesto en el art.1948, al
renunciar al plazo incompleto, el poseedor usucapiente estaría haciendo en realidad un reconocimiento
expreso o tácito del derecho del dueño, que interrumpe la usucapión en curso.
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TEMA 9
CAPITULO 9
2.- EL USUFRUCTO
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se realice de forma simultánea o sucesiva. También pueden ser usufructuarias las personas jurídicas. Así
tenemos usufructos múltiples, los cuales puedes ser usufructos simultáneos y usufructos sucesivos.
A. Reglas de capacidad
El propietario debe tener libre disponibilidad y facultad de disposición sobre el bien objeto del usufructo.
El usufructuario deberá tener capacidad suficiente en relación con el acto o contrato que sirva de título
constitutivo (convenio inter vivos, adquisición mortis causa o usucapión).
B. Usufructos simultáneos
El usufructo lo ostentan varias personas de forma simultánea. Para su constitución se exige que todas las
personas estén vivas. En caso de ser vitalicio, no se extinguirá hasta el fallecimiento de la última de ellas
(salvo que se estipule lo contrario). También es posible a favor de personas aún no nacidas
C. Usufructos sucesivos
Son generalmente testamentarios (dejo el usufructo a mi hija, y si ella faltase a mi nieto). La doctrina dice
que el usufructo sucesivo deberá darse entre personas vivas, y en extremo, si no han nacido aún, hasta el
segundo grado de parentesco. En caso contrario, perderían al carácter temporal.
3.4. LA DISPENSA
En el resto de los casos cabe dispensa de estas obligaciones, bien porque se plantea así, bien porque el
nudo propietario no reclama las mismas. Art. 493 CC: el usufructuario cualquiera que sea el titulo de
usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de hacer inventario o prestar fianza, si no se perjudica a
nadie.
4.2. OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO RELATIVAS A LA CONSERVACIÓN DE LOS BIENES OBJETO
DE USUFRUCTO
El abono del coste de las reparaciones extraordinarias.
El pago de los tributos e impuestos que le competan: como son los tributos que se devengan con cargo
al capital (Patrimonio). El usufructuario podrá abonar dichos tributos y podrá recibir dicho importe al
final del usufructo (lo cual no beneficia nunca al usufructuario)
7.3. LA PRESCRIPCIÓN
La prescripción extintiva del derecho de usufructo se produce cuando el titular no ejercita sus derechos en
el plazo de 6 años si son bienes muebles, o 30 años si se trata de inmuebles.
No obstante, la falta de ejercicio de tales derechos o de las correspondientes acciones en defensa de los
mismos frente a actuaciones de terceros o del nudo propietario, pueden provocar que en los correspondientes
plazos de usucapión ordinaria (3 y 10 años respectivamente) puede quedar el derecho de usufructo extinguido.
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TEMA 10
CAPITULO 10
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A. Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas
El propietario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público tiene derecho a exigir
paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Para la indemnización distingue
entre el uso continuo o esporádico de la servidumbre.
La servidumbre deberá hacerse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuera
posible, por donde sea menor la distancia. El ancho será el que baste para las necesidades del predio
dominante.
El CC la considera esta servidumbre indefinida y tendencialmente perpetúa salvo que por circunstancias
diversas la finca deje de estar enclavada o desaparecen los presupuestos de servidumbre. En estos casos el
predio sirviente habrá de devolver la indemnización obtenida.
B. En particular, finca enclavada entre fundos del transmitente
Si adquirida una finca, quedare enclavada entre otras del transmitente, éste está obligado a dar paso sin
indemnización, salvo pacto en contrario.
C. La servidumbre temporal de obras
El dueño de predio ajeno está obligado a consentir el paso o colocación de materiales que sean necesarios
para realizar obras, recibiendo la correspondiente indemnización. Es dudoso si esto es una servidumbre o una
relación de vecindad. Se refiere a fincas urbanas, ya que las obras se realizarán en “edificios”.
D. Servidumbre de paso para ganado: las vías pecuarias
Se rigen por las ordenanzas o reglamentos del ramo y en su defecto por usos y costumbres del lugar.
Las vías pecuarias (cañada, cordel y vereda) no son servidumbres sensu estricto, son bienes de dominio
público de las CCAA, inalienables, imprescriptibles e inembargables. Tienen establecida su anchura en la Ley
de Vías pecuarias y en el CC que sería:
Cañadas: 75 m
Cordeles: 37.5 m
Veredas: 20 m
En el caso de servidumbres reales de paso de ganado, la anchura no podrá exceder de 10 metros.
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4.- LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS
11.- LA SUPERFICIE
1.- INTRODUCCIÓN
2.3. LA ESPECIALIDAD
Según el art.1860.5 CC, las cosas gravadas responden especialmente. Cuando se habla de especialidad de
los derechos reales de garantía se pretende dar a entender que el objeto sobre el que recae la garantía se ha de
encontrar especialmente determinado.
Históricamente, las garantías reales, sobre todo las hipotecas podían ser tanto especiales si quedaban
afectos a la garantía algunos bienes concretos del deudor, o generales, si se acordaba que llegado el momento
de ejecución, el titular real podría promover la enajenación coactiva de aquellos bienes del deudor que
quisiera, lo que llevaba a la inseguridad del sistema, hay que nunca podía determinarse con exactitud la
situación patrimonial de una persona.
Erradicado este carácter general de los derechos de garantía, en la actualidad todos los derechos reales de
garantía se caracterizan por su especialidad, recaen sobre los bienes gravados, no sobre la totalidad de los
bienes del deudor. Si la obligación asegurada no ha sido íntegramente satisfecha con lo obtenido, por el resto
de lo debido el titular de la garantía real habrá de conformase con su mera condición de acreedor común.
2.4. LA REIPERSECUTORIEDAD
El acreedor puede ejercitar sus facultades frente a terceros o poseedor de promover la enajenación del bien
gravado y de cobro preferente. En acreedor no puede reivindicar la cosa, carece de legitimación para ello.
El acreedor hipotecario goza pues de la reipersecutoriedad activa y puede promover la enajenación del
bien gravado sea quien sea su actual adquirente, siempre y cuando la transmisión dominical del bien afecto a
la hipoteca sea posterior a la inscripción de esta.
En cambio, el acreedor pignoraticio, en cuanto la prenda presupone inexorablemente la posesión de la
cosa, no tiene que restituir la cosa más que cuando haya sido íntegramente retribuido (acreedor pasivo). Es
más dudoso que el acreedor pignoraticio ostente reipersecutoriedad en el supuesto de que haya perdido la
posesión de la cosa, aunque si se encuentra legitimado para el ejercicio de la acción interdictal.
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3.-LAS FACULTADES DE VENTA DEL BIEN GRAVADO Y DE COBRO PREFERENTE
Salvo pacto en contrario, los derechos reales de garantía no conceden al acreedor la facultad de goce y uso
de la cosa, aunque exista desplazamiento posesorio, la finalidad de estos derechos es únicamente garantizar el
cumplimiento de la obligación asegurada. Lo cual se consigue atribuyendo al acreedor las facultades de venta
coactiva y el derecho preferente de cobro.
Esa falta de transmisión de facultades de goce del dueño del bien gravado al titular de la garantía ha sido
utilizada por algunos autores para negar el carácter de derecho real a estas figuras, suponen que para que sea
un derecho real habría que transmitirse alguna facultad dominical. Pero esto no se sostiene, basta resaltar que
la enajenación del bien gravado por incumplimiento de la obligación incide de forma mucho más radical sobre
las facultades dominicales del propietario que aquellas que otorgan un derecho real de disfrute. Así pues el
acreedor pignoraticio o hipotecario tiene las facultades de instar la venta coactiva del bien gravado y el
derecho preferente de cobro.
5.-LA PRENDA
Según el art. 1.864 CC pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal
que sean susceptibles de posesión.
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La prenda garantiza el cumplimiento de una obligación cualquiera. El deudor pignorante seguirá siendo, en
principio dueño de la cosa. El acreedor pignoraticio será un mero poseedor. Si la cosa pignorada produce
intereses, el acreedor pignoraticio los hace suyos para ir cobrando lo que se le debe.
Precisamente su consecuencia negativa es que sustrae del tráfico y del mercado el aprovechamiento de las
cosas objeto de pignoración pues el acreedor la tiene pero no puede usarla ni aprovecharla. Por ello surgen
nuevas figuras mobiliarias de derechos reales de garantía. Sin embargo los preceptos del código de la prenda
ordinaria o común, pese a su poca transcendencia práctica, constituyen en el esquema básico de otros
supuestos de prenda que suelen denominarse especiales:
Prenda irregular
Prenda de derechos
Prenda de créditos
Prenda de valores
Prendas constituidas a favor de los Montes de Piedad.
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La posesión de garantía del acreedor pignoraticio es una posesión interina, que debe estar presidida por la
idea de escrupulosa conservación de la cosa ajena. Por tanto, el acreedor pignoraticio está obligado a:
No usar la cosa, salvo autorización del propietario, si lo hiciera el deudor puede pedir que se la
constituya en depósito.
Conservar la cosa pignorada con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo de su
pérdida o deterioro.
Si el deudor lleva a cabo el total cumplimiento de la obligación, el acreedor pignoraticio tiene el deber
de restituir la cosa.
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TEMA 12
CAPITULO 12
LA HIPOTECA
1.4. LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL SIN DESPLAZAMIENTO POSESORIO : RELACIONES ENTRE EL
CRÉDITO Y LA HIPOTECA
El ejercicio de la acción hipotecaria permite que el acreedor cobre su crédito en caso de incumplimiento de
la obligación garantizada, enajenando los bienes hipotecados mediante subasta pública. Si el precio obtenido,
resulta insuficiente para abordar el pago de la obligación, el acreedor hipotecario seguirá siendo acreedor,
pero ya común, del resto de la deuda.
Esta dinámica del crédito hipotecario es una consecuencia del carácter real del derecho de hipoteca. Se
trata de un derecho real de garantía.
Una vez constituida la hipoteca, el derecho de crédito sigue existiendo, pero el acreedor suma a su
condición la de ser titular de un derecho real que le atribuye más protección a su crédito.
Este derecho real atribuye facultades directas e inmediatas sobre la cosa si el deudor incumple (ius
distrahendi), pero para proteger a ciertos colectivos vulnerables se establece la suspensión de
lanzamientos (desahucios) hasta 2017, por el RD Ley de Segunda Oportunidad. Es decir, la condición
de acreedor justifica la prerrogativa de la titularidad real, pero su actuación carece de sentido en
nuestra realidad actual.
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Las hipotecas judiciales anteriores a la Ley Hipotecaria fueron sustituidas por anotaciones
preventivas.
De acuerdo con naturaleza y características de la obligación asegurada
De acuerdo con el objeto propio del gravamen hipotecario (se ven el curso que viene)
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2.5. LA NATURALEZA DE LOS CRÉDITOS PREFERENTES
A la preferencia de los créditos tributarios o de los créditos de los aseguradores, la denominan algunos
autores, hipoteca legal tácita, dado que los créditos preferentes señalados no necesitan inscripción alguna para
desplegar plenamente sus efectos, incluso en perjuicio de tercero.
Dicha denominación es inadecuada e impropia, dado que la preferencia para el cobro no dimana de la
presunta existencia de hipoteca alguna (que requeriría en todo caso la correspondiente inscripción registral),
sino de la existencia de un crédito preferente, en razón de una preferencia privilegiada.
En todo caso, en r elación con el contrato de seguro, se considera derogado el conjunto normativo propio
de la Ley Hipotecaria, el planteamiento contemporáneo es considerar que cuando se produzca el impago de la
prima el asegurador puede dar por resuelto el contrato o determinar la suspensión de la cobertura.
6.1. INTRODUCCIÓN
La LH parte del presupuesto de que, si la obligación garantizada produce intereses remuneratorios, la
hipoteca también cubre el pago de ellos. En caso de no existir pacto expreso (cosa extremadamente rara),
entrarán en juego los intereses legales. Conforme a la LH en relación con la obligación de intereses se hace
necesario distinguir entre los dos siguientes supuestos:
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4. Respecto de las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual, los intereses de demora que pueden
exigir las entidades de crédito deben quedar, en todo caso, limitadas al triple legal del dinero, fijado
en los últimos años en el 4%, como es sabido. En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda
habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5% de la cantidad que se
reclama en la demanda ejecutiva, establece el art. 575.1 bis, incorporado por la Ley 1/2013.
Una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 2015 establece que si los intereses son
abusivos, el Juez, sin necesidad de nuevo cálculo, puede declararlos nulos.
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8.4. LA SUBHIPOTECA
Se refiere a hipotecar el propio derecho de hipoteca, es decir, la hipoteca del derecho de hipoteca
voluntaria o subhipoteca. No es lo mismo que hipotecas sucesivas. Quedan excluidas las hipotecas legales.
El acreedor hipotecario, titular de un derecho real inmobiliario, convierte su derecho de hipoteca en objeto
de una nueva hipoteca y pasa a ser subhipotecante o deudor subhipotecante, en cambio, el titular de la
subhipoteca pasa a ser acreedor subhipotecario o subhipotecario.
8.7. LA HIPOTECA DEL RETRACTO CONVENCIONAL Y DE LOS BIENES VENDIDOS CON PACTO DE RETRO
Ambas eventualidades se refieren al mismo supuesto desde perspectivas contrapuestas, en ambos casos es
posible la hipoteca.
El vendedor se reserva, por el retracto convencional el derecho de recuperar la propiedad de los bienes
vendidos, mediante el pago del precio de venta y los gastos complementarios, durante un plazo inferior a 10
años. La hipoteca del derecho de retracto convencional limita sus efectos a la posibilidad de que el acreedor
hipotecario, subrogándose en la posición del vendedor lleve a efecto el pacto de retro y retraiga los bienes.
Por el pacto de retro es el comprador el titular del derecho a devolver los bienes pagando los gastos
estipulados. En ese caso el comprador ha de limitar la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de
resolverse la venta y tiene que dar conocimiento de la hipoteca al vendedor, a fin de que si se retraen los
bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor hipotecario.
8.10. LA HIPOTECA DE LOS PISOS Y/O LOCALES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Es el supuesto más generalizado.
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9.- LOS DERECHOS REALES NO HIPOTECABLES
La Ley hipotecaria los considera inidóneos para ser hipotecados, serían las servidumbres, los usufructos
legales y los derechos de uso y habitación.
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TEMA 13
CAPITULO 13
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hipotecados en cuanto la posible ejecución le puede acarrear la pérdida de ellos, por el impago de las
amortizaciones hipotecarias devengadas con posterioridad al acto de adquisición.
El tercer poseedor no es deudor. El vendedor sigue siendo el deudor de la obligación de reintegrar el
crédito, el acreedor seguirá reclamando al deudor como si la transmisión no se hubiese realizado. Sin
embargo, el verdadero interesado en que no se produzca el impago es el tercer poseedor, ya que la eventual
ejecución afecta a un bien que ya es suyo.
En la práctica, suele ocurrir que el deudor hipotecante y el adquirente de la finca hipotecada (si optan por
la continuidad de la hipoteca y no se exige la precia cancelación o no se produce la subrogación antes
considerada) valoran el bien enajenado descontando el importe de las amortizaciones hipotecarias restantes.
El vendedor sigue siendo el deudor de la obligación personal de reintegrar el crédito, el acreedor no tiene
porqué conocer ni consentir la operación realizada y seguirá reclamando al deudor hipotecario como si no se
hubiera producido la transmisión. Pero si el deudor hipotecario es el que efectivamente paga (sin haber sido
pagado dado el descuento de las cantidades correspondientes a las amortizaciones posteriores a la venta) se
subroga legalmente en la posición del acreedor hipotecario, es decir el deudor hipotecario pasa a ser acreedor
hipotecario de la persona a quien ha vendido el bien hipotecado.
Al deudor enajenante ya no le interesa la suerte del bien hipotecado y por ello puede no atender el pago de
las amortizaciones futuras. En caso de impago el acreedor hipotecario ejercitará normalmente la acción real
que afecta a la suerte de los bienes, en vez de perseguir personalmente al deudor enajenante. Por tanto, el
verdaderamente interesado en que no se produzca impago es precisamente el tercer poseedor, que se ha
beneficiado del descuento en la transmisión del bien.
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notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se consignará su importe judicialmente hasta que
llegue el vencimiento de la obligación asegurada.
Las entidades bancarias suelen estipular que el banco sea el beneficiario de tales indemnizaciones para
evitar que las aseguradoras o la administración paguen directamente al deudor hipotecario.
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Hay que destacar:
Todos son títulos valores de fácil transmisión, cada uno con sus características especiales
El conjunto del mercado hipotecario se encuentra intervenido por las autoridades económicas y es
objeto de control administrativo, de forma particular, por la Dirección General del Tesoro y Política
Financiera.
Los titulares de cédulas y bonos cuentan con un crédito preferente, acción ejecutiva y una “hipoteca”
sobre los créditos hipotecarios a que afectan, todo ello como garantía de recuperación del capital
invertido y sus intereses.
Los titulares de las participaciones hipotecarias se asemejarían a la figura de cotitular del crédito
hipotecario junto con la entidad emisora, aunque según el Registro de la Propiedad el banco sería el
único titular. Se establece un régimen paralelo al de la cesión, sin necesidad de escritura pública ni de
inscripción, el partícipe solo podrá instar la ejecución del crédito hipotecario si la entidad financiera
no la promueve cuando resulte procedente.
Las participaciones son nominativas, las cédulas y los bonos pueden ser nominativos, al portador o al
orden.
Los títulos hipotecarios pueden transmitirse sin necesidad de escritura pública, ni intervención de
fedatario público alguno (Notario o Corredor de comercio). Pueden transmitirse incluso sin necesidad
de notificación al deudor, salvo las participaciones
El mercado hipotecario es un instrumento específico del sistema financiero que no altera las reglas
constitutivas de la hipoteca como derecho real de garantía. No deroga ningún precepto del CC o de la Le
Hipotecaria.
10.2. LA PROTECCIÓN DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS : REALES DECRETOS LEYES
8/2011, 6/2012 Y 27/2012
La situación de crisis económica de los últimos años ha obligado a los últimos gobiernos a suavizar las
consecuencias de ejecución y consiguiente lanzamiento de los deudores hipotecarios en condiciones
económicas precarias, aunque sin llegar a derogar el régimen normativo preexistente.
RD-L 8/2011, de 8 de julio, dedicado, entre otras cosas, a procurar el apoyo a los deudores
hipotecarios en apuros. Estableció un importante incremento de la cantidad inembargable en caso de
ejecución hipotecaria, al tiempo que modificó sustancialmente la LEC en relación con las subastas.
RD-L 6/2012, de 8 de marzo, denominado oficialmente de medidas urgentes de protección de
deudores hipotecarios sin recursos, establece medidas de mayor calado, aunque de carácter voluntario
para las entidades financieras de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Deudores hipotecarios sin recursos son sólo aquellos que cumplen todas las circunstancias exigidas en
el artículo 3 del RD-L, en el denominado umbral de exclusión, que serían los únicos destinatarios de
la disposición legislativa referida. Para los restantes deudores hipotecarios no hay modificación
alguna en las normas relativas a la exigencia de la acción real y personal, ni a las previsiones relativas
a la ejecución hipotecaria.
Para paliar este problema socioeconómico el Código incluye tres fases de actuación:
- La reestructuración viable de la deuda hipotecaria.
- Fase de posible quita sobre el conjunto de la deuda por parte de las entidades financieras, pero de
manera voluntaria y con carácter potestativo por parte de ellas.
- En caso de que las dos medidas anteriores no lleguen a ser viables, los deudores podrán solicitar,
y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda,
aunque en tal caso las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años
satisfaciendo una renta asumible.
RD-L 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, ha establecido la suspensión inmediata, y por un plazo de dos años, de los desahucios de
las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión o vulnerabilidad.
10.3. LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO, DE MEDIDAS PARA REFORZAR LA PROTECCIÓN A LOS DEUDORES
HIPOTECARIOS , REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL
La aprobación de los Decretos Leyes descritos no ha traído consigo protección efectiva, frente a los
desahucios o lanzamientos generalizados.
Además la Sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013 que ha determinado la existencia de cláusulas
abusivas contrarias a los intereses de los consumidores, alcanzando naturalmente una gran resonancia
mediática y popular.
Ante ello, el Gobierno ha reaccionado promoviendo la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de
medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social,
publicada en el BOE y vigente desde el propio día 15 de mayo del mismo año.
Dicha Ley consolida las medidas de los Reales Decretos Leyes que han sido expuestas con anterioridad,
armonizándolas y mejorándolas en bastantes aspectos, al tiempo que modifica la legislación hipotecaria y la
procesal para atender al fallo de la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013. En particular se recogen las
oportunas modificaciones del procedimiento ejecutivo, de manera tal que, de oficio o a instancia de parte, el
órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como
consecuencia de ello, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación
de aquellas cláusulas que deban ser consideradas efectivamente abusivas.
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El objetivo es establecer el dinero fresco después del concurso, una especie de condenación de deudas
pendiente a excepción de algunas como las prestaciones alimenticias.
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TEMA 14
CAPITULO 14
Son derechos que tienen, como nota común, otorgar a su titular la facultad de adquirir, con preferencia
frente a cualquier persona, la propiedad de una determinada cosa en caso de que su propietario decida
enajenarla. Tales derechos son, básicamente, el tanteo, el retracto y la opción.
Los derechos reales de adquisición preferente se perfilan como supuestos excepcionales que constriñen la
facultad de disposición del propietario.
2.1. CONCEPTO
El derecho de tanteo (del latín tantundem: una misma cantidad): es la facultad de que goza una persona
para adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad y en
las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero.
El derecho de retracto es la facultad de adquisición preferente, por el que el titular de un derecho,
abonando el tantundem, puede dejar sin efecto la transmisión realizada a favor de un tercero.
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4.2. TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DEL ARRENDATARIO DE FINCAS URBANAS
Se otorgan tales derechos tanto a arrendatarios de viviendas o de locales de negocio, se requiere ocupación
efectiva por el inquilino.
4.3. TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DEL ARRENDATARIO DE LOCALES DE NEGOCIO (TR-LAU 1964)
Se refiere a locales que van a ser traspasados. En caso de ejercitar el tanteo el arrendador habrá de abonar
el precio del traspaso y en caso de retracto, dicho precio y los gastos complementarios.
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TEMA 15
CAPITULO 15
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Con la nueva reforma se establece que serán inscribibles sin necesidad de previa inscripción y siempre que
no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados
por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título
inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no
habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se
pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de
dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de
hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los
propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y,
caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al
Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio
en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.
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8.- MODIFICACIONES DE LA FINCA REGISTRAL
Las fincas inscritas pueden sufrir modificaciones: puede comprarse la finca colindante, dividirse a causa de
una herencia, adquirirse solo una parte de una finca inscrita, etc.
Cualquiera de estas eventualidades se contemplan en el Reglamento Hipotecario, que señala que se
practicarán en el Registro en virtud de escritura pública, señalando las fincas a las que afecten, las resultantes,
las porciones restantes, modificaciones de la extensión, linderos, etc.:
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11.1. LA INSCRIPCIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES
Son inscribibles los arrendamientos de bienes inmuebles:
Por un período de más de 6 años
Aquellos en los que se haya anticipado la renta de tres o más
Cuando se hubiese convenido expresamente por las partes que se inscriban.
También son inscribibles según el Reglamento Hipotecario:
Los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos
El arrendamiento con opción de compra
El derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas
Para inscribir el arrendamiento urbano solo es necesario elevar a escritura pública el documento privado
del contrato de arrendamiento.
El arrendamiento de fincas rústicas también podrá acceder al Registro conforme a las normas generales (6
años de duración…).
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TEMA 16
CAPITULO 16
La duración de vigencia del asiento de presentación es de 60 días contados desde el siguiente al de la fecha
del mismo asiento, no computa desde el denominado libro de entrada, sino propiamente hablando del asiento
de presentación en el libro Diario. Reglamentariamente se encuentran previstos supuestos de prórroga de este
plazo, haciendo constar dicha circunstancia mediante nota marginal en el asiento de presentación.
El asiento de presentación determina tanto la prioridad en sentido formal como en sentido material, de ahí
su importancia. La prioridad depende de la forma y del momento de presentación:
1. Si la presentación se realiza de forma telemática: tiempo exacto. Si se realiza fuera de horas de
oficina, cada uno gana prioridad respecto del posterior presentante, y todos la ganan respecto de los
faxes fuera de horas, y respecto de los que se presenten al día siguiente.
2. Si la presentación tiene lugar de manera física, por correo o por fax:
a. Si se lleva a cabo en horas de oficina: tiempo exacto de la presentación física, apertura de
correo, o recepción del fax
b. Si es fuera de horario oficial: al abrir el diario del día siguiente, sin ganar prioridad ni entre
ellos (los posibles presentantes antagónicos, ni respecto de los que se presenten físicamente
en la apertura del diario del día siguiente
Es decir, fuera de horas hábiles, solo se adquiere prioridad por presentación telemática
Prioridad en sentido formal. Determina el orden en el que el Registrador va a despachar y calificar
los títulos.
Prioridad en sentido material. Si los títulos son incompatibles entre sí, el primero presentado goza
de prioridad. No obstante, según la Ley 13/2015, la prioridad en las cargas o gravámenes, cuando se
hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique, se decidirán atendiendo
a las normas de preferencias establecidas por la legislación civil y la normativa específica según la
naturaleza del crédito, si fueran incompatibles se hará anotación preventiva hasta que los Tribunales
decidan.
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3.- LA DINAMICA DE LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES
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En el caso de que el nuevo adquiriente lo fuera directamente del titular o sus herederos, no se entiende
producida la interrupción de tracto. En este caso la inscripción podrá practicarse mediante la presentación del
documento en que se hubiera formalizado la adquisición objeto de la inscripción solicitada.
Si es necesario reanudar el tracto habrá de aportarse el título de propiedad y la certificación catastral,
documentos justificativos de titularidad intermedia, debe ser citado el último titular inscrito del dominio o sus
herederos. No se contempla el acta de notoriedad como procedimiento para reanudar el tracto sucesivo, sino
únicamente el expediente de dominio.
La reanudación del tracto sucesivo para el caso de que se trate de Administraciones Públicas o de
entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia podrá realizarse por procedimiento registral
ordinario o mediante certificación administrativa.
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5.1. NOCIÓN INICIAL DE LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL
La legitimación registral o principio de legitimación registral, consiste en que, como regla general, y salvo
prueba en contrario, la inscripción refrenda o autentifica al titular registral como verdadero titular del derecho
inscrito. Es una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario).
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B. Titular registral con condición de tercero hipotecario
En este caso la prescripción del usucapiente es irrelevante; prima la fe pública registral sobre la usucapión.
La protección del tercero hipotecante alcanza incluso hasta el hecho de excluir la usucapión consumada en
relación con la finca registral.
No obstante la LH plantea el tema al revés, plantea los dos supuestos tasados en los que la usucapión tiene
tratamiento preferente respecto de la condición de tercero hipotecario: solo prevalecerá la prescripción
adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición en los dos
supuestos siguientes:
Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios para conocer, antes de perfeccionar su
adquisición, que la finca estaba poseída de hecho y a titulo de dueño por otra persona distinta a su
transmitente.
Siempre que no habiendo conocido ni podido conocer tal posesión de hecho, el adquirente inscrito la
consienta, expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a la adquisición.
El sentido de estos dos supuestos es que en estas condiciones decae la buena fe del adquirente y por
consiguiente, carece verdaderamente de la condición de tercero hipotecario.
Según la STS 84/2013, como no hay distinciones se debe entender que afecta a la prescripción ordinaria y
a la extraordinaria.
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TEMA 17
CAPITULO 17
LA FE PÚBLICA REGISTRAL
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3.3. LA ADQUISICIÓN DEL TITULAR REGISTRAL ANTERIOR
Este requisito es evidente, la adquisición debe proceder de la persona titular o con facultades para enajenar
según lo dispuesto en el Registro, corolario imprescindible del tracto sucesivo. Esto implica que está excluido
el supuesto de inmatriculación.
La ley 13/2015 que reforma la Ley Hipotecaria, en relación con las inscripciones de dominio a
consecuencia de los procesos de inmatriculación establecía que no surtirán efectos respecto a tercero hasta
transcurridos dos años desde su fecha.
Este “tercero” puede dar lugar a dudas. Según algunos autores se refiere a cualquier persona que se hubiera
visto perjudicado por la inmatriculación conseguida. Los dos años funcionan como periodo cautelar, no como
plazo de suspensión de la fe pública registral.
Pero para otros autores, en función de los art. 205 y 206 LH, según la cual la limitación de dos años se hará
constar expresamente en el acta de inscripción y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de
dicha limitación, desde esta perspectiva, el tercero en liza se refiere al tercero hipotecante.
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TEMA 18
CAPITULO 18
La anotación preventiva es un asiento registral que no tiene carácter estable o definitivo, sino que pretende
solo asegurar, previéndolo, el resultado por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a
afectar a algún bien o derecho inscrito. Supongamos que una persona reclama una finca, para evitar que el
titular registral pueda enajenarla, el demandante puede solicitar al Registrador que realice una anotación
preventiva y así evitar que un eventual adquiriente se convierta en tercero hipotecario.
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4.4. LOS EFECTOS DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
La anotación preventiva desplegará sus efectos hasta que recaiga sentencia firme, durante la fase de
pendencia del proceso judicial, la anotación preventiva de demanda destruye la posible eficacia de la fe
pública registral respecto de terceros adquirentes posteriores a la anotación, sin obviamente limitar la
capacidad transmisiva del titular registral.
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