Ministerio Superintendencia Nacional

PERÚ de Justicia dejos Registros Públicos-SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 386-2018-SUNARP-TR-T

Trujillo, 19 de junio de dos mil diediocho.

APELANTE : ÁNGEL AUGUSTO CÁRPENA ANTEZANA

TÍTULO : 558474-2018 del 09.03.2018
RECURSO : 141-2018
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° II— SEDE CHICLAYO
REGISTRO : PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO (S) : COMPRAVENTA DE CUOTA IDEAL
SUMILLA
Transferencia de alícuota
Si en el Registro consta una determinada alícuota a favor del vendedor y en
el título de transferencia un porcentaje mayor, es posible el traslado de la
cuota inscrita en mérito de dicho título siempre que el interesado se desista
de registrar el resto de la cuota contenida en el documento traslativo de
dominio.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título apelado el señor Harold Reyes Lossio solicitó la
inscripción de la compraventa de la alícuota de 97.91% del predio
inscrito en la partida P10117043 del Registro de Predios de Chiclayo.
Para ello presentó el parte de la escritura pública de compraventa de
fecha 09.03.2018 otorgada ante el notario de Chiclayo Sergio Vera
Gonzales, por Pedro Antonio Salvador Cárpena Escobar,
representado por Juan Carlos Grández Orbegoso, a favor de Ángel
Augusto Cárpena Antezana.

DECISIÓN IMPUGNADA
El título fue observado mediante la esquela de fecha 14.03.2018,
suscrita por el registrador público Juan Manuel Ruiz Castillo, y tiene
el siguiente tenor:

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I- ACTO SOLICITADO: Compraventa de accions y derechos (10117043)

H.- IDENTIFICACIÓN DE DEFECTOS:

En la Plataforma de Servicios Institucionales de la SUNARP (Módulo Notario), se

verifica que el notario público que ha otorgado el parte notarial de la escritura pública
presentada, ha consignado que el Sr. Harold Lennin K. Reyes Lossio está facultado a
presentar la escritura pública N° 08 de fecha 09.03,2018; sin embargo la escritura
presentada corresponde a la número 18 del 09.03.2018, por lo que deberá rectificarse.

El vendedor transfiere el 97.91 % de sus acciones y derechos en el inmueble materia

de compraventa; sin embargo revisada la partida reuistral del predio, el vendedor sólo es
titular registra! del 58.30 % de acciones y derechos, por lo que previamemente deberá
registrar las transferencias en la que conste la adquisición de las acciones y derechos
restantes del inmueble.

111 - CITA LEGAL:

Art. 2011 del Código Civil.

IV.- SUGERENCIAS:
Sírvase solicitar al notario público rectificar la información ingresada en el módulo
notario, así corno adjuntar el parte notarial del instrumento público en el que conste la
adquisición de acciones y derechos por parle del Sr. Pedro Antonio Salvador Carpcna
Escobar.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El señor Ángel Augusto Cárpena Antezana interpuso recurso dé
apelación mediante escrito autorizado por el abogado Víctor Miguel
Calleja Vela. A continuación se resumen sus argumentos:
El comprador es legítimo propietario del 97.91% de acciones y
derechos del predio en cuestión, por haber adquirido de su
anterior propietario Pedro Antonio Salvador Cárpena Escobar,
quien —a su vez- adquirió la propiedad a través de contratos de
compraventa celebrados con los señores Del Castillo Escobar.
El expropietario adquirió el mencionado porcentaje mediante
contratos privados y procesos judiciales: división y partiCión y
otorgamiento de escritura pública. Adjunta copia simples de
resoluciones judiciales.
La ley es clara el titular de cuotas ideales tiene la libre disposición
de ellas (artículos 969 y 977 del Código Civil). No existiendo
afectación que limite la inscripción de la transferencia solicito que
el Tribunal Registral orden la inscripción de la compraventa de
acciones y derechos en el porcentaje registrado.

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ANTECEDENTE REGISTRAL
De acuerdo a la partida P10117043 del Registro de Predios de
Chiclayo, el señor Pedro Antonio Salvador Cárpena Escobar
(vendedor en el título apelado) es titular de la alícuota 58.30% del
predio. Esta situación fue comprobada por el registrador en la
esquela respectiva.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
El registrador observó el título por dos motivos: i) En el Módulo
Notario se aprecia un número de escritura pública diferente a la
presentada; y ii) El vendedor transfirió un porcentaje de 97.91%, pero
según el Registro solo es titular de una cuota de 58.30%, debiendo
inscribir previamente las transferencias restantes.
El recurrente obvió cuestionar el primer punto de la esquela, por lo
tanto, esta Sala únicamente se avocará a analizar el extremo ii) que
es materia de impugnación, quedando subsistente el asunto no
apelado. Con relación a la venta, el interesado manifiesta que no
existe impedimento para inscribir la transferencia en el porcentaje
registrado.
Estando a lo expuesto, corresponde determinar si es factible inscribir
la compraventa de la alícuota inscrita de 58.30% cuando el título de
transferencia versa sobre un porcentaje mayor.

ANÁLISIS:
1. El Registro es un mecanismo que sirve para publicar para terceros
situaciones relevantes que primero suceden en la realidad. Así
ocurre, por ejemplo, con la transferencia de la propiedad inmobiliaria.
En efecto, de acuerdo con el artículo 949 del Código Civil', la sola
obligación de trasladar el dominio del bien convierte en propietario al
acreedor. Como puede verse, la transferencia de la propiedad se
materializa fuera del Registro y éste luego exterioriza el
acontecimiento a través de la inscripción. Visto el asunto desde esta
óptica, cuando se inscribe la transferencia de la propiedad se
rectifica una inexactitud2 del Registro, es decir, se hace coincidir la
realidad con el Registro.

1 Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
2 Artículo 75 del Reglamento General de los Registros Públicos (RCRP): "Se entenderá por

inexactitud todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral.

Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida
registra!, se rectificará en la forma establecida en el presente Título.
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Precisamente porque el Registro es sólo un reflejo de la realidad
puede ocurrir que éste no esté publicando adecuada o fielmente lo
acaecido en los hechos. Ello se presenta, a modo de ejemplo,
cuando una persona adquiere derechos de quien aún no ha
regularizado su inscripción en el Registro, es decir, su vendedor es
inexistente para el Registro o solamente logró inscribir una parte de
su derecho. El caso apelado se relaciona con esto último
manifestado: conforme con el Registro, el vendedor únicamente es
propietario de una alícuota de 58.30%, sin embargo —de acuerdo a
su título de dominio- el porcentaje adquirido es superior al inscrito.
El inciso a) del artículo 32 del TUO del RGRP3 impone como una de
las obligaciones del registrador el confrontar la adecuación del título
con el contenido de la partida registral pertinente. En nuestro caso a
simple vista existe discrepancia en cuanto al objeto de transferencia
entre el Registro (58.30%) y el título de propiedad (97.91%); sin
embargo, la inadecuación es parcial porque el vendedor sí tiene
una porción inscrita de 58.30%. El inconveniente se presenta
debido a que no puede inscribirse el íntegro de la cuota transferida
en el título, porque se halla en litigio, según se detalla en la cláusula
segunda del título apelado, por esta razón carece el comprador de
los documentos indispensables para inscribir la cuota ideal restante.
Empero, ¿ello significa que ha dejado de ser propietario de 58.30%
por dicho motivo o que solo será propietario de esa alícuota si
inscribe la adquisición del 97.91%? Definitivamente no, es propietario
de la alícuota de 58.30%.
La cuota ideal transferida (97.91%) puede ser materia de
desmembración o de derechos singulares. Vale decir, el comprador —
propietario- podría disponer libremente de ella en fracciones
menores4. Así, verbigracia, 20%, 25% y 58.30% de su 97.91%. De
este modo, conservaría en su poder 77.91%, 72.91% y 39.60%,
respectivamente. En otras palabras, con el ejemplo queremos
demostrar que es posible separar la alícuota de 39.60% que no
puede ser inscrita por inadecuación con la partida y solo registrar el
58.30% al existir armonía con el Registro, sin que el acto jurídico

La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en

mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad."
3 Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP).
4 Artículo 977 del Código Civil: "Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los
respectivos frutos. Puede también gravarlos".
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contenido en el título apelado se vea afectado6. En su día, cuando el
comprador obtenga los documentos suficientes que acrediten la
propiedad de su vendedor respecto a la cuota de 39.60% y los
inscriba, entonces, podrá solicitar que se registre dicha porción
faltante. No obstante, para inscribir acorde a lo señalado es preciso
cumplir la formalidad que se indica en el considerando siguiente.
Dejamos constancia que un caso similar al recurrido se absolvió en
la Resolución N° 512-2018-SUNARP-TR-L del 05.03.20186.
5. El artículo 13 del TUO del RGRP prescribe que el solicitante puede
desistirse parcialmente de la inscripción mediante escrito con firma
legalizada por notario o fedatario de esta entidad. En este sentido,
para lograr la inscripción deberá reunirse ese requisito. En
consecuencia, se revoca la observación y se dispone que el título es
inscribible siempre que se acompañe el mencionado pedido de
desistimiento parcial y se paguen los derechos registrales
correspondientes, de ser el caso.

Intervienen como vocales (s) Daniel Fernando Montoya López y José

Arturo Mendoza Gutiérrez, autorizados mediante la Resolución N°
278-2017-SUNARP/PT del 27.12.2017 y Resolución N° 134-2018-
SUNARP/PT del 01.06.2018, respectivamente.

Estando a lo acordado por unanimidad se expide el siguiente

pronunciamiento:

VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR la esquela de observación de la primera instancia; DISPONER
que el título resulta inscribible en la forma señalada en el cuarto
considerando (58.30%), siempre que se alcance el escrito de desistimiento
parcial, y DEJAR SUBSISTENTE el extremo que no fue materia de
apelación, por los fundamentos vertidos en el análisis de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.

5 Ciertamente, el precio de venta es 5/41,000.00 por la alícuota de 97.91%, por lo tanto, el 58.30%
también tendrá una proporción de dicho monto.
6 En esta resolución se analizó la compraventa de un lote hecha por tres hermanos copropietarios del

bien. Conforme al título, un hermano intervino en nombre propio y en representación de sus dos
hermanos, sin embargo, los poderes otorgados eran insuficientes para transferir. Ante esta situación,
el interesado pidió la inscripción solamente de la cuota ideal equivalente a un 1/3 del predio del
hermano que actuó en nombre propio. La Sala dispuso la inscripción siempre que se desista
parcialmente de los porcentajes de los dos hermanos.
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NIEL F O
Preside a Sala
egistral

GAN PLAZA JOSÉ A. ENDOZ GUTIÉRREZ

nal Registral Vocal s) del Tri unal Registral

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