Inc.

A: “Determinación del terreno”

“UN INMUEBLE sito en la localidad de Sierra de la Ventana, Partido de Tornquist, calle

XX número XX, cuyo lote se designa en su título como PARCELA 9 de la manzana 5-b,
que mide: dieciséis metros de frente al Sud Oeste; cincuenta metros al Nord Oeste, y
cincuenta metros al Sud Este, con una superficie total de SETECIENTOS SESENTA Y
NUEVE METROS NOVENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (769.97 M2), lindando al
Sud Oeste con la Avenida Libertador General San Martín; al Nord Oeste con la parcela
10; al Nord Este con la parcela 7, y al Sus Este con la parcela 8.-“ (Página primera,
considerando primero).

Inc B: “Determinación de las unidades funcionales y complementarias”

“ARTÍCULO SEGUNDO: El edificio, según el plano confeccionado por el Agrimensor

PABLO CESAR SANCHEZ, y aprobado con fecha 28/11/2014 por el Departamento de
Propiedad Horizontal de la Dirección de Catastro de esta provincia, bajo la
característica “P.H.106-4-2014”, que tengo a la vista y en copia agrego a la presente. Se
compone por TRES PLANTAS a saber: Planta Baja: está integrada por siete (7)
unidades funcionales, de las cuales seis (6) son destinadas a locales comerciales con las
siguientes superficies y porcentuales de dominio: UNIDAD FUNCIONAL UNO:
Integrada por los polígonos 00-01 y 00-03: tiene una superficie cubierta y total de
66,50 metros cuadrados. Superficie total de los polígonos y Unidad Funcional: 66,50
metros cuadrados. Le corresponde sobre los bienes comunes una proporción del
8,63% del valor total del inmueble general.- UNIDAD FUNCIONAL DOS: Integrada por
el polígono 00-02: tiene una superficie cubierta y total: 43,31 metros cuadrados.
Superficie Total del Polígono y Unidad Funcional: 43,31 metros cuadrados. Le
corresponde sobre todos los bienes comunes una proporción del 6,05% del valor total
del inmueble general.-UNIDAD FUNCIONAL TRES: Integrada por los Polígonos 00-04 y
00-05: tiene una superficie cubierta y total de 69,18 metros cuadrados. Superficie Total
de los Polígonos y Unidad Funcional: 69,18 metros cuadrados. Le corresponde sobre
todos los bienes comunes una proporción del 9,04% del valor total del inmueble
general.-UNIDAD FUNCIONAL CINCO: Integrada por el Polígono 00-07: tiene una
superficie total y cubierta de 31,79 metros cuadrados. Superficie Total de los
Polígonos y Unidad Funcional: 31,79 metros cuadrados. Le corresponde sobre todos
los bienes comunes una proporción del 4,15 % del valor total del inmueble general.-
UNIDAD FUNCIONAL SEIS: Integrada por el Polígono 00-08: tiene una superficie
cubierta y total de 5,29 metros cuadrados. Superficie Total de los Polígonos y Unidad
Funcional: 5,29 metros cuadrados. Le corresponde sobre todos los bienes comunes
una proporción del 0,70% del valor total del inmueble general.- UNIDAD FUNCIONAL
SIETE: Integrada por el Polígono 00-09: tiene una superficie cubierta y total de 24,29
metros cuadrados. Superficie Total de los Polígonos y Unidad Funcional: 24,29 metros
cuadrados. Le corresponde sobre todos los bienes comunes una proporción del 3,18%
del valor total del inmueble general.- De las siete (7) unidades funcionales destinadas a
vivienda, una (1) se encuentra en la PLANTA BAJA con las siguientes superficies y
porcentuales de dominio: UNIDAD FUNCIONAL CUATRO: Integrada por el Polígono 00-
06: tiene una superficie descubierta y total de 100,29 metros cuadrados. Superficie
Total de los Polígonos y Unidad Funcional: 145 metros cuadrados. Le corresponde
sobre todos los bienes comunes una proporción del 19,07% del valor total del
inmueble general.- PRIMER PISO: Seis unidades funcionales destinadas a vivienda con
las siguientes superficies y porcentuales de dominio: UNIDAD FUNCIONAL OCHO:
Integrada por los Polígonos 01-01 y 01-08: tiene una superficie cubierta de 51,86
metros cuadrados; superficie semicubierta de 7,78 metros cuadrados y superficie
descubierta de 13,88 metros cuadrados. Superficie Total de los Polígonos y Unidad
Funcional: 73,52 metros cuadrados. Le corresponde sobre todos los bienes comunes
una proporción del 9,61% del valor total del inmueble general.- UNIDAD FUNCIONAL
NUEVE: Integrada por los Polígonos 01-02 y 01-07: tiene una superficie cubierta de
50,85 metros cuadrados; superficie semicubierta de 7,92 metros cuadrados y
superficie descubierta de 12,48 metros cuadrados. Superficie Total de los Polígonos y
Unidad Funcional: 71,25 metros cuadrados. Le corresponde sobre todos los bienes
comunes una proporción del 9,31% del valor total del inmueble general.- UNIDAD
FUNCIONAL DIEZ: Integrada por los Polígonos 01-03 y 01-06: tiene una superficie
cubierta de 50,51 metros cuadrados; superficie semicubierta de 4,21 metros
cuadrados. Superficie Total de los Polígonos y Unidad Funcional: 54,72 metros
cuadrados. Le corresponde sobre todos los bienes comunes una proporción del 7,15%
del valor total del inmueble general.-UNIDAD FUNCIONAL ONCE: Integrada por los
Polígonos 01-04 y 01-05: tiene una superficie cubierta de 52,04 metros cuadrados;
superficie semicubierta de 4,14 metros. Superficie Total de los Polígonos y Unidad
Funcional: 56,18metros cuadrados. Le corresponde sobre todos los bienes comunes
una proporción del 7,34% del valor total del inmueble general.-UNIDAD FUNCIONAL
DOCE: Integrada por los Polígonos 02-01 y 02-04: tiene una superficie cubierta de
50,64 metros cuadrados; superficie semicubierta de 9,98 metros cuadrados. Superficie
Total de los Polígonos y Unidad Funcional: 60,62 metros cuadrados. Le corresponde
sobre todos los bienes comunes una proporción del 7,92% del valor total del inmueble
general.-UNIDAD FUNCIONAL TRECE: Integrada por los Polígonos 02-02 y 02-03: tiene
una superficie cubierta de 50,09 metros cuadrados; superficie semicubierta de 9,98
metros cuadrados. Superficie Total de los Polígonos y Unidad Funcional: 60,07 metros
cuadrados. Le corresponde sobre todos los bienes comunes una proporción del 7,85%
del valor total del inmueble general.-“ (Articulo 2º ubicado en el final de la pagina
primera reverso, pagina segunda y reverso de pagina 2)

Inc. C: “Enumeración de los bienes propios”

“ARTÍCULO SIETE (COSAS Y PARTES PROPIAS): Son necesariamente propias con

respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado
por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas,
ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso los balcones. También son propias las
cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en
el reglamento de propiedad horizontal, sin prejuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada.” ( Articulo 7mo, ubicado en el final de la página 3 reverso y
principio pagina 4).

Inc. D: “ Enumeración de las cosas y partes comunes”

“ARTÍCULO OCHO: Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las
cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y
las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes
cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes
ningún propietario puede alegar un derecho exclusivo, sin prejuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y
parte comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los
otros propietarios. Son cosas y partes necesariamente comunes de conformidad con el
Art. 2041 del CCyC de la Nación: el terreno, los pasillos, vías o elementos que
comunican unidades funcionales entre sí y a éstas con el exterior, los techos, azoteas,
terrazas y patios solares, los cimentos, columnas, vigas portantes, muros maestros y
demás estructuras, incluso la de los balcones, indispensables para mantener la
seguridad; los locales e instalaciones de lo servicios centrales: las cañerías que
conducen fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados
hasta su ingreso en la unidad funcional; los locales para alojamiento del encargado; los
ascensores, montacargas y escaleras mecanicas, los muros exteriores y los divisorios
de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; las instalaciones necesarias para el
acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad
funcional y las vías de evacuación alternativas para casos de incendios. […]”

Inc. E: Determinación del patrimonio del consorcio

ARTÍCULO PRIMERO: […] “La composición del patrimonio se conformara inicialmente

con un importe de pesos diez mil ($10.000.-), que aportarán los consorcistas de
acuerdo a los porcentuales establecidos en el presente. Dicho valor se podrá aumentar
si el patrimonio mínimo exigido por la autoridad de aplicación fuere superior. […]”

Inc. F: Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad

ARTÍCULO SEGUNDO.

1) PLANTA BAJA: UNIDAD FUNCIONAL UNO: “[…]Le corresponde sobre los bienes
comunes una proporción del 8,63% del valor total del inmueble general.-“
UNIDAD FUNCIONAL DOS: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 6,05% del valor total del inmueble general.-“
UNIDAD FUNCIONAL TRES: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 9,04% del valor total del inmueble general.-“.
UNIDAD FUNCIONAL CINCO: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes
una proporción del 4,15% del valor total del inmueble general.-“.
UNIDAD FUNCIONAL SEIS: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 0,70% del valor total del inmueble general.-“.
 UNIDAD FUNCIONAL SIETE: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 83,18% del valor total del inmueble general.-“.
UNIDAD FUNCIONAL CUATRO: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes
una proporción del 19,07% del valor total del inmueble general.-“

2) PRIMER PISO:
UNIDAD FUNCIONAL OCHO: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 9,61% del valor total del inmueble general.-“.
UNIDAD FUNCIONAL NUEVE: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes
una proporción del 9,31% del valor total del inmueble general.-“
UNIDAD FUNCIONAL DIEZ: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 7,15% del valor total del inmueble general.-“
UNIDAD FUNCIONAL ONCE: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 7,34% del valor total del inmueble general.-“
UNIDAD FUNCIONAL DOCE: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 7,92% del valor total del inmueble general.-“
UNIDAD FUNCIONAL TRECE: “[…]Le corresponde sobre los bienes comunes una
proporción del 7,85% del valor total del inmueble general.-“

Inc. G: Determinación de la proporción en el pago de expensas comunes.

Inc. H: Uso y goce de las cosas y partes comunes.

Inc. I: Uso y goce de los bienes del consorcio

Inc. J: Destino de las unidades funcionales

“ARTICULO TERCERO: Las unidades funcionales serán destinadas, por sus respectivos
propietarios, para vivienda familiar, exclusivamente las ubicadas en el primer piso y en
el segundo piso ( Unidades Funcionales Nº 8,9,10,11,12 y 13) y la Unidad Funcional
designada como Nº4, ubicada fuera del bloque que comprende el edificio según el
Plano de Mensura citado en Articulo segundo. Se destina exclusivamente a uso
comercial las Unidades Funcionales ubicadas en Planta Baja (UF Nº 1,2,3,5,6, Y 7), con
las limitaciones en cuanto a la actividad a desarrollarse en ellas que se establece en
clausula aparte […]”
Inc. K: Destino de las partes comunes

“ARTICULO OCHO: […]. Cada propietario puede usar las cosas y parte comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios
[…]”

Inc. L: Facultades especiales de la Asamblea de Propietarios

“ARTÍCULO DECIMO QUINTO (Asamblea): La asamblea es la reunión de propietarios

facultada a resolver: a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por ley o por
el reglamento de propiedad horizontal; b. las cuestiones atribuidas al administrador o
al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien
representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al
conjunto; c. las cuestiones sobre a conformidad con el nombramiento y despido del
personal del consorcio; d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del
administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere. […]”

Inc. M: Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su

periodicidad y forma de determinación

“ARTÍCULO DECIMO QUINTO: […] CITACION Y LUGAR: Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea fehacientemente ya sea por medio de su conformidad con
el libro de “notificaciones de asamblea”, que obligatoriamente debe llevar el
administrador, o, en caso de fracaso de esto ultimo, por Carta Documento enviada al
administrador al domicilio de la Unidad Funcional del citado, con una anticipación no
menor de 10 dias corridos para Asambleas Ordinarias y no menor de 5 dias para
Asambleas Extraordinarias. Dicha citación contendrá la transcripción del orden del dia,
el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros
temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratar el tema. Los copropietarios podrán asimismo constituir un domicilio especial
para las notificaciones, que deberá ser asentado en el libro de asamblea debiendo el
administrador dar constancia de los domicilios denunciados a cada copropietarios. No
obstante, cada propietario puede asentar en dicho libro su correo electrónico para ser
anoticiado del envio de la notificación de convocatoria […]”
Inc. N: Especificacion de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas.

“ARTICULO DECIMO QUINTO. G.-REPRESENTACIÓN: Los propietarios podrán hacerse

representar en las reuniones por mandatarios, para lo cual será suficiente la
presentación de una carta poder con la firma certificada por escribano publico. Un
mismo mandatario no podrá actuar como representante de mas de un propietario.en
caso de existir establecido un condominio por alguna de las unidades, los titulares
deberán unificar representación [...]”

Inc. Ñ: Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones.

ARTICULO DECIMO QUINTO- CLASES DE ASAMBLEA:

1. Asambleas Ordinarias: se tendrá lugar una vez al año, contando desde

la realización de la 1ra a los 90 dias de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento. Serán considerado temas que hacen a las
cuestiones regulares y cotidianas del inmueble.
1ra convocatoria: se requiere un quórum, establecido en el mismo art.
En le sección 5: “El quórum necesario para poder sesionar se establece
con la presencia de un numero de integrantes del consorcio cuyos votos
representen mayoría absoluta”
2da convocatoria: se realizara media hora después de la primera
convocatoria y tendrá lugar cualquiera sea el numero de propietarios
presentes.
2. Asambleas extraordinarias: se celebraran cada vez que el asunto a
tratar lo requiera. Las autoconvocadas se celebraran si el temario es
apobadas por los dos tercios de la totalidad de propietarios y las
decisiones tomadas requieren unanimidad del total de propietarios.

Inc. O: Determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento.

“ARTICULO DECIMO QUINTO. F- MAYORIAS NECESARIAS-MAYORIA DE DOS TERCIOS:

[…]c) Para reformar el presente reglamento. […]”.
Inc. P: Forma de computar las mayorías

“ARTICULO DECIMO QUINTO-F.- MAYORIAS NECESARIAS. UNANIMIDAD: Se requiere

el voto de todos los integrantes del Consorcio para resolver los siguientes temas: a)
Modificar y/o resolver sobre la calidad de la ocupación asignada a las respectivas
partes del inmueble y para modificar y/o resolver sobre lo porcentuales establecidos
para cada unidad de propiedad exclusiva en consideración al todo. B) si la mejora u
obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aaun cuando no importe elevar nueve pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de manera sustancial[…]

MAYORIA DE DOS TERCIOS: Se requieren 2/3 de votos de integrantes del Consorcio

para resolver las siguientes cuestiones: a) Para la realización de innovaciones y/o
mejoras en el edificio; b) para el nombramiento o remoción del Administrador; c) para
reformar el presente reglamento […].

MAYORIA ABSOLUTA: Se requiere el voto de la simple mayoría absoluta de los

presentes en la asamblea para resolver cualquier asunto del Orden del Dia.

Inc. Q: Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de

unidades complementarias hacia terceros no propietarios.

Inc. R: Designacion, facultades y obligaciones especiales del Administrador

“ARTICULO DECIMO CUARTO: […]El administrador es representante legal del

consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero,
persona humana o jurídica. El administrador designado en el reglamento de propiedad
horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. […]

El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento

y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar
el orden del dia; b) ejecutar decisiones de la asamblea; c) atender la conservación de
las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio; d) practicar la
cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas; e) rendir
cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha del cierre de ejercicio
financiero; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la
asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la
legislación laboral, previsional y tributaria. […]

Inc. S: Plazo de ejercicio de la función del Administrador.

“ARTICULO DECIMO CUARTO: […]Se designa como Administrador al Sr. XXXXX cuyo
mandato durara hasta la celebración de la primera asamblea, donde podrá ser
ratificado en el cargo o designarse nuevo administrador. El nuevo administrador
durara en su mandato dos años, salvo remoción […]”

Inc. T: Fijacion del ejercicio financiero del consorcio.

“ARTICULO DECIMO PRIMERO: Se crea el fondo de reserva a los fines de atender los
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios cuya utilización podrá hacer uso el
administrador previa autorización de la asamblea. En casos urgentes el administrador
podrá hacer uso directo del fondo debiendo comunicar dentro de las 48 horas a los
consorcistas con la debida rendición de cuentas. El fondo de comenzara a constituir
con el pago de la primera cuota 1 de expensas ordinarias comunes y asi sucesivamente
hasta alcanzar el monto de pesos cien mil ($100.000.-). Para ello se determina el cinco
por ciento (5%) sobre el valor final de la liquidación de expensas de cada mes. La suma
resultante se adiciona a la liquidación de expensas como rubro “fondo de reservas”
[…]”

“ARTICULO DECIMO SEGUNDO: La asamblea tiene la potestad de crear fondos

especiales para la realización de obras de conservación o mejoramiento del edificio"

Inc. U: Facultades especiales del consejo de propietarios.