LA HIPOTECA

ALUMNOS: Espinoza Vidal Erick Arnaldo

Quiñones poma Juan
Molina Ramirez Stiven Harry
Titto Acevedo Heidy
Velasquez Días Orestes

DOCENTE: LIC. CAROLINA CASTILLEJO VEGA

UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE

“FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS”
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHOS REALES

Huaraz, Ancash Perú

JULIO 2017
 A nuestros compañeros de clase quienes
han colaborado en la realización del presente
trabajo
 INDICE:

Introducción ............................................................................................................................... 5

LA HIPOTECA. ......................................................................................................................... 6

Concepto: ............................................................................................................................... 6

Caracteres. .............................................................................................................................. 6

Semejanzas y diferencias entre la prenda, anticresis y la hipoteca ........................................ 6

a. semejanzas ................................................................................................................ 6

b. diferencias ...................................................................................................................... 7

Clases ..................................................................................................................................... 7

Las hipotecas convencionales ............................................................................................ 7

Las hipotecas legales están establecidas por la ley, y en verdad vienen a ser “privilegios”
concedidos a determinados créditos para ser pagados preferentemente. ................................ 8

Extensión ................................................................................................................................ 8

Efectos .................................................................................................................................... 9

a. Con relación a las partes ........................................................................................... 9

b. Con relación a terceros............................................................................................ 10

Modificaciones ..................................................................................................................... 10

La cesión de la hipoteca ................................................................................................... 10

La ampliación ................................................................................................................... 10

La cesión de rango ........................................................................................................... 10

Reducción ............................................................................................................................. 10

Extinción. ............................................................................................................................. 11
 Por pago de la obligación principal .................................................................................. 11

Extinción por vía directa debido a la destrucción del inmueble ...................................... 11

Por prescripción de la obligación garantizada con hipoteca. ........................................... 11

Por renuncia expresa hecha por el acreedor a la garantía hipotecaria. ............................. 11

Por sentencia de liberación............................................................................................... 12

Por remate del inmueble hipotecado en caso de incumplimiento de la obligación

principal ................................................................................................................................ 12

Por consolidación cuando el acreedor adquiere la propiedad del inmueble hipotecado. . 12

Formas de su constitución .................................................................................................... 12

Conclusiones ............................................................................................................................ 14

Bibliografía .............................................................................................................................. 15
 INTRODUCCIÓN
Tal como veremos en el desarrollo del tema, la Hipoteca, es el derecho real que grava uno o
más inmuebles, sin que haya tradición, concediendo al acreedor el derecho de hacerlos embargar
al vencimiento del crédito si éste no es pagado y con prescindencia de quien fuera su propietario
en ese momento, para hacerse pago con el precio, preferentemente a otros acreedores del mismo
deudor.
La hipoteca es un derecho real accesorio, que recae sobre bienes inmuebles únicamente, no
hay tradición, el inmueble no se desplaza de manos del deudor a las del acreedor, lo que
evidentemente constituye una ventaja para el deudor, propietario del bien afectado.
La hipoteca, como los demás derechos reales accesorios, es indivisible, todo el bien y cada
una de sus partes están afectadas al pago total de la deuda hipotecaria, si hay un pago parcial,
aunque fuera del 99%, subsiste el gravamen hipotecario sobre la totalidad o integridad del bien o
bien hipotecados, la hipoteca tiene publicidad registral, esto es no hay hipotecas ocultas, otro
carácter es el denominado su especialidad, debe precisarse el monto de la obligación garantizada
sus intereses, acá debe incluirse las costas del juicio, abarcando las costas de remate, la
especialidad en cuanto al bien, se refiere a que el inmueble afectado debe individualizarse; a
quien bien alcanza el gravamen, y debe inscribirse cada bien, si varios inmuebles gravados deben
indicarse qué monto de la obligación principal grava a cada uno de varios bienes inmuebles.
En el trabajo que presentaremos a continuación el cual lleva como título “La hipoteca”,
trataremos sobre: concepto, caracteres, semejanzas y diferencias entre la prenda, anticresis y la
hipoteca, semejanzas, diferencias, clases, las hipotecas convencionales, noción, elementos,
reales, personales, formales, las hipotecas legales, extensión, con relación a la obligación
garantizada, con relación a los bienes gravados, efectos, con relación a las partes, antes del
vencimiento de la obligación principal, entre las partes después del vencimiento de la obligación,
con relación a terceros, modificaciones, la cesión de la hipoteca, ampliación, cesión de rango,
reducción, extinción, formas de su constitución, culminando el tema con las conclusiones.
Esperamos los comentarios de la Sra. Docente quien con sus aportaciones hará de este y de
futuros trabajos documentos ricos en conocimientos.

LOS ALUMNOS
 LA HIPOTECA.

Concepto:
Se denomina hipoteca el derecho real que grava uno o más inmuebles, sin que haya tradición,
concediendo al acreedor el derecho de hacerlos embargar al vencimiento del crédito si éste no es
pagado y con prescindencia de quien fuera su propietario en ese momento, para hacerse pago con
el precio, preferentemente a otros acreedores del mismo deudor.

Caracteres.
a) La hipoteca es al igual que la prenda y la anticresis un derecho real accesorio, que recae sobre
bienes inmuebles únicamente.
b) No hay tradición, como sí la hay en la prenda y en la anticresis. el inmueble no se desplaza de
manos del deudor a las del acreedor, lo que evidentemente constituye una ventaja para el
deudor, propietario del bien afectado.
c) La hipoteca, como los demás derechos reales accesorios, es indivisible. todo el bien
hipotecado y cada una de sus partes están afectadas al pago total de la deuda hipotecaria. si
hay un pago parcial, aunque fuera del 99%, subsiste el gravamen hipotecario sobre la
totalidad o integridad del bien o bien hipotecados.
d) La hipoteca tiene publicidad registral. esto es no hay hipotecas ocultas.
e) Otro carácter es el denominado su especialidad. esto es que, al constituirse la hipoteca, debe
precisarse el monto de la obligación garantizada sus intereses. acá debe incluirse las costas del
juicio, abarcando las costas de remate, etc. la “especialidad” en cuanto al bien, se refiere a que
el inmueble afectado debe individualizarse; a quien bien alcanza el gravamen, y debe
inscribirse cada bien. si varios inmuebles gravados deben indicarse qué monto de la
obligación principal grava a cada uno de varios bienes inmuebles.

Semejanzas y diferencias entre la Prenda, Anticresis y la Hipoteca

a. Semejanzas
1. La anticresis y la hipoteca recaen sobre inmuebles y deben ser inscritas en el registro de la
propiedad inmueble.
2. Entre la prenda y la anticresis, la semejanza radica en que, en ambos derechos reales de
garantía, hay tradición.
 3. Entre la prenda y la hipoteca hay de común que ambas pueden servir de garantía a
cualquier obligación principal, sea de dar, hacer o no hacer.

b. Diferencias
1. Entre la hipoteca, por un lado, y la anticresis y la prenda por otro, la diferencia radica en que
en la hipoteca no hay tradición; en tanto que en la anticresis y la prenda si la hay.
2. Entre la prenda, por un lado, y la anticresis y la hipoteca por otro lado, se advierte que en la
primera recae sobre los muebles y las dos últimas sobre inmuebles.
3. Entre la prenda y la hipoteca, por un lado, ellas se diferencian de la anticresis en que mientras
ésta última sólo se da para garantizar el préstamos o mutuo de dinero, las dos primeras se dan
para garantizar cualquier crédito u obligación.

Clases
De acuerdo con nuestra vigente ley civil es posible reconocer fundamentalmente, dos clases
de hipotecas:

Las hipotecas convencionales

A hipoteca convencional o voluntaria es aquella que se establece por expreso acuerdo entre
acreedor y deudor hipotecario o por voluntad unilateral, aunque excepcionalmente (por
testamento). lo más usual es que sea por voluntad bilateral por:
1. Noción
Diremos que son aquellas hipotecas que surgen ya sea por acto jurídico unilateral, o por
acto bilateral, o plurilateral; esto es, por la concurrencia de dos voluntades; la del acreedor y
la del deudor celebrantes de un contrato oneroso. para asegurar la obligación principal que
emerge de este contrato, las partes acuerdan, estipulan que el obligado a de ofrecer una
garantía real que incida en un inmueble con el carácter de garantía hipotecaria.
2. Elementos
a) Reales: conciernen a la obligación principal que se trata de asegurar; y también a los
bienes hipotecables. son bienes hipotecables todos los bienes que pueden venderse. hay
naturalmente una serie larga de inmuebles que no podrían ser susceptibles de ser
hipotecados, como los inmuebles de uso público, las aguas. en cuanto a los bienes futuros,
no se puede constituir hipoteca sobre ellos. es más, un bien inmueble para poder ser
 hipotecado debe ser embargable, porque de lo contrario haría ilusorio el derecho del
acreedor, en caso de incumplimiento.
b) Personales son el acreedor y el deudor hipotecarios. el deudor hipotecario deber ser dueño
del inmueble a hipotecarse y tener no sólo la capacidad civil de ejercicio, para gravar
personalmente el bien de su propiedad, sino que debe tener la libre disposición del bien a
hipotecarse. en cuanto a que sean los representantes legales de los deudores incapaces
quienes intervengan (padres, tutores, curadores), será necesaria la previa autorización
judicial.
c) Formales para su plena validez la hipoteca voluntaria requiere, aparte de los elementos
reales y personales, el elemento de la forma y revestimiento exterior del acto que la
origina. Debe constituirse necesariamente por escritura pública. es un acto solemne.

Las hipotecas legales están establecidas por la ley, y en verdad vienen a ser
“privilegios” concedidos a determinados créditos para ser pagados preferentemente.
Hay tres casos de hipotecas legales:
a) La del inmueble enajenado sin que su predio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con
dinero de un tercero. el vendedor y, en su caso, el tercero que proporcionó el dinero para
pagar el precio, tiene preferencia frente a otros acreedores.
b) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado materiales o
trabajo por el contratista y por el monto que comitente se haya obligado a pagarle. es un
supuesto, puesto que se posibilita la fabricación o “edificación”, como dice el actual código o
su reparación, y se garantiza al empresario el haber proporcionado trabajo o materiales para
tales fines.
c) La de los inmuebles adquiridos en una partición, con la obligación de hacer amortizaciones en
dinero a otros de los copropietarios. ello implica, que quienes se adjudican mediante la
partición, bienes de mayor precio, tendrán que hacer reintegros en dinero a los coherederos
copropietarios que se han adjudicado otros bienes de menor costo o menor precio.

Extensión

Con relación a la obligación garantizada:

La regla general es que la hipoteca cubre el pago total, integral de la obligación principal; si
ésta consistiera en una obligación de dar sumas de dinero, la hipoteca cubrirá el pago total del
 capital, más los intereses de que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las
costas del juicio.

Con relación a los bienes gravados:

Hay que atenerse a lo previsto por el art. 1101° del código civil. sin son varios los inmuebles
hipotecados para garantizar una obligación común, todos ellos quedarán afectados, pero el
acreedor hipotecario puede, a su elección, limitar la ejecución a sólo o algunos de tales
inmuebles, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o
existieren otras hipotecas.

Efectos

Con relación a las partes

Los efectos de la hipoteca voluntaria entre las partes, precisa distinguirlos en dos momentos
sucesivos:
1. Antes del vencimiento de la obligación principal en virtud de la hipoteca el propietario
del inmueble, vale decir el deudor hipotecario no se coloca en situación de “ya no poder
vender su inmueble”; ni siquiera se restringe su derecho de dominio a que a de poder,
posteriormente volver a gravar ese mismo inmueble. vale decir que, entre las partes, el
ejercicio por el deudor de sus derechos como propietario no quedan afectados, sino
únicamente se le prohíbe o se le limita el ejercicio “abusivo de su derecho” en suma,
constituida una hipoteca el deudor hipotecario puede enajenar su inmueble hipotecado;
volverlo a gravar con nuevas hipotecas; usarlo, darlo en arrendamiento, o en usufructo o
explotarlo económicamente; hacer reparaciones o sea, mejoras necesarias, útiles o de
recreo o puede establecer servidumbres activas o pasivas.
2. Entre las partes después del vencimiento de la obligación si una vez vencido el plazo de
la obligación principal, no la cumple el deudor, el acreedor tendrá derecho de hacerse pago
con el precio del inmueble vendido, previa ejecución. acá, no es admisible el “pacto
comisorio” como igualmente no lo es en la prenda y la anticresis. el acreedor hipotecario
tiene una doble acción:
a) Una acción personal, prescribible ahora a los 10 años;
 b) Una acción real, prescribible hoy en igual plazo que la personal, que irá dirigida contra
el poseedor del inmueble en el momento en que se ejercita la acción de cumplimiento o
pago de la obligación garantizada con la hipoteca.

Con relación a terceros

Son terceros todos quienes no han intervenido en un acto jurídico, en un contrato; en el
presente supuesto lo serán quienes sean ajenos a la persona del acreedor o del deudor
hipotecarios. es un principio fundamental “la preferencia de que goza el acreedor hipotecario
frente a otros acreedores”.

Modificaciones

La cesión de la hipoteca
Consiste en que el acreedor hipotecario transfiere su crédito como cedente, a otra persona,
como cesionario. acá el cesionario se subroga en todos los derechos del cedente o primer
acreedor, lo sustituye. se hace por escritura pública y se inscribe. el deudor debe consentir

La ampliación
Es procedente para cuando disminuye el valor de los inmuebles hipotecados.

La cesión de rango
Consiste en que, habiendo varios acreedores, uno que sea preferente, pospone su derecho en
favor de otro acreedor, también hipotecario, que no es preferente. Una hipoteca de rango.

Reducción
El monto de una hipoteca convencional puede ser reducido por acuerdo entre el acreedor y
deudor hipotecarios y para que surta efectos frente a terceros, deberá adoptar la misma forma
solemne que la constitución de este gravamen; es decir, por escritura pública a fin de que se
inscriba en el registro y sólo desde ese momento surte efectos contra tercero. en realidad, hay o
pueden presentarse dos figuras o modalidades en la reducción de la hipoteca; una, restringiendo
la suma, el monto de la garantía. otra modalidad de la reducción se produce cuando
posteriormente se limita la garantía a una parte únicamente del inmueble x, o de determinado o
determinados inmuebles, si fueran varios los inmuebles hipotecados, para asegurar el
cumplimiento de una obligación principal. en el primer supuesto o modalidad: yo debo 100
millones de soles y constituyo una garantía hipotecaria en un inmueble de mi propiedad. si yo he
pagado ya 70 millones u 80 millones de los cien originalmente adeudados, sería equitativo que el
monto del gravamen ya no permanezca por el total de la obligación, sino por el saldo. la otra
modalidad va contra el principio de individualidad que constituye uno de los caracteres de la
hipoteca, pero que, si está reconocida por algunos códigos extranjeros, como el de Italia.

Extinción.
Hay varios supuestos en la doctrina:

Por pago de la obligación principal

Es que la hipoteca, como todo derecho real de garantía, es un derecho accesorio que sigue
la suerte del derecho u obligación al cual garantiza. incluso puede extinguirse mediante una de
las figuras del pago que se denomina “pago por subrogación”. acá la obligación se extingue
para el acreedor, mas no para el deudor, el cual sigue debiendo, pero ya a un nuevo acreedor.

Extinción por vía directa debido a la destrucción del inmueble

Como sería el caso de una nave o una aeronave. en el caso de una construcción, si ésta se
destruye, la hipoteca subsistirá sobre el suelo y no sobre los materiales que formaban parte del
edificio, porque dejan ya de ser “partes integrantes” del edificio. si el edificio fuere
construido, se volverá a gravar con hipoteca. nada dice el código al respecto.

Por prescripción de la obligación garantizada con hipoteca.

Esa prescripción tiene que ser declarada judicialmente, a pedido de parte interesada (del
deudor hipotecario). esta forma de extinción de la hipoteca se explica en base al carácter
accesorio de la hipoteca.

Por renuncia expresa hecha por el acreedor a la garantía hipotecaria.

Sin renunciar, claro está, a la obligación principal, igual que en la anticresis y la prenda.
registralmente hay que proceder a inscribir esta renuncia en el registro de la propiedad
inmobiliaria, para que el gravamen hipotecario quede extinguido.
 Por sentencia de liberación.

Por remate del inmueble hipotecado en caso de incumplimiento de la obligación

principal
El inmueble pasa al dominio de quien se adjudicó ese inmueble, y ya libre de gravamen
hipotecario.

Por consolidación cuando el acreedor adquiere la propiedad del inmueble

hipotecado.
El código civil vigente menciona que son:
a) Extinción de la obligación que garantiza. (Sea cual fuere el modo de extinción)
b) La anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
c) renuncia escrita del acreedor. se entiende que debe ser por escritura pública, para su
posterior inscripción en el registro de la propiedad inmobiliaria.
d) Por destrucción total del inmueble.
e) Por consolidación, que es uno de los modos extintivos de las obligaciones.

Formas de su constitución
Hay casos en que la forma de constitución de la hipoteca legal ya consta de su inscripción, sin
que se haga referencia expresa ella; así, por ejemplo, en una compra-venta inscrita, en que conste
la circunstancia de no haberse satisfecho o cancelado la totalidad del precio del inmueble
vendido. acá ya no se requerirá de una escritura de constitución otro caso o supuesto sería el de
una “declaratoria de fábrica, en que conste que el importe de la construcción o edificación aún no
está totalmente cancelado” ahora, en los casos en que la hipoteca no aparezca de la inscripción,
es forzoso e indispensable el otorgamiento de la escritura de constitución, a fin de lograr su
inscripción y poder de esta manera, ser opuesta a terceros, es en estos últimos casos en que opera
el derecho de las personas a cuyo favor establece la ley, la “hipoteca legal”, a exigir el
otorgamiento de la escritura pública y la respectiva inscripción del documento en que haya de
formalizarse la hipoteca en los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de
las hipotecas legales en el registro. las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas,
pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción. Hipoteca de
sábana así, mientras la norma general contenida en el art. 1099º del código civil establece que
constituye un requisito para la validez de la hipoteca que asegure el cumplimiento de una
obligación determinada o determinable (numeral 2), esta exigencia de especialidad de las
obligaciones garantizadas no rige para la hipoteca que constituye el deudor en favor de una
entidad del sistema financiero. Para esta, rige la norma especial conforme a la que los bienes
dados en hipoteca respaldan todas las deudas y obligaciones propias, existentes o futuras
asumidas para con ella por el deudor que los afecta en garantía, siempre que así se estipule
expresamente en el contrato. En tal sentido actualmente, en las hipotecas sabanas constituidas
por el deudor a favor de instituciones del sistema financiero, no es necesario identificar a cada
una de las obligaciones que quedan garantizadas con la hipoteca: las obligaciones garantizadas
no requieren ser determinadas ni determinables al momento de constitución de la garantía.
 CONCLUSIONES
- La Hipoteca garantiza que el acreedor no pierda el dinero dado como préstamo
- La Hipoteca permite que el deudor pueda gozar del inmueble producto de la transacción.
- En nuestra legislación sólo se permite la Hipoteca de bienes inmuebles, la cual es distinto
a otras legislaciones como la Española.
- La Hipoteca debe de ser inscrita en los registros correspondientes para que surta efecto.
- En nuestra legislación no procede la Hipoteca oculta
 BIBLIOGRAFÍA
Jurídica, C. (2009). COMENTARIOS AL PROCESO CIVIL. Lima: CASETA JURÍDICA S.A.
JURISTASEDITORES. (2015). CÓDIGO CIVIL. LIMA: JURISTAS EDITORES.

JURISTASEDITORES. (2015). CÓDIGO CIVIL. LIMA: JURISTAS EDITORES.