NIC 40 – Inversiones

Inmobiliarias

Expositor: Wilfredo Rubiños

 NIC 40 - Árbol de decisiones
Inicio

¿La propiedad esta destinada para la venta Sí

en el curso normal de los negocios?
Utilizar la NIC 2

No Utilizar la NIC 16 (métodos:

Sí referencial o alternativo permitido)
¿La propiedad está ocupada por su
propietario?
No
¿La propiedad está siendo construida o Sí Utilizar la NIC 16 (método
desarrollada? referencial o alternativo permitido)
No

La propiedad es una
inversión inmobiliaria

Modelo de costo
¿Cuál es el modelo escogido para la Utilizar la NIC 16 (método referencial con
valuación de todas las inversiones revelaciones de la NIC 40)
inmobiliarias?
Modelo del Valor Razonable
Utilizar la NIC 40

3
 Caso 1: Transferencia a inversión inmobiliaria de un
inmueble

ABC adquirió un inmueble el 30 de junio de 2010 por S/4,000,000

(S/2,500,000 por el edificio y S/1,500,000 por el terreno). A partir de
esa fecha, el inmueble se ha utilizado para la administración hasta
el 31 de enero de 2015, fecha en que es desocupado por la
compañía para ser alquilado a un tercero.
ABC ha decidido llevar la inversión inmobiliaria a su valor
razonable para lo cual contrató a un valuador independiente,
quién estableció que el inmueble tiene un valor razonable de
S/4,500,000 (S/2,800,000 por el edificio y S/1,700,000 por el
terreno).
La tasa de depreciación utilizada es del 3%.
Se pide aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos contables.

4
Solución 1: Transferencia a inversión inmobiliaria de un
inmueble

Razonamiento

• Un inmueble ocupado por su propietario debe ser contabilizado

según la NIC 16 – Inmuebles, maquinaria y equipo.

• Cuando dicho inmueble ocupado por el propietario es

transferido a Inversión inmobiliaria debe ser contabilizada a su
valor razonable. La diferencia entre el valor del inmueble según
libros y su valor razonable a la fecha de la transferencia a
inversión inmobiliaria debe ser tratada como si fuera una
revaluación.

5
Solución 1: Transferencia a inversión inmobiliaria de un
inmueble

Registro de la compra

S/. S/. S/.

Inmuebles, maquinaria y equipos 4´000,000

Terrenos 1´500,000

Edificios y construcciones 2´500,000

A Caja y bancos 4´000,000

30/6/10 Para contabilizar la compra del edificio

6
Solución 1: Transferencia a inversión inmobiliaria de un
inmueble
Cálculo de la depreciación

Del 30.06.10 al 31.01.15

Tiempo de uso: 43 meses

Depreciación mensual: S/2´500,000 x 0.03  12 = S/ 6,250

Depreciación acumulada: S/6,250 x 43 meses = S/268,750

Valor neto del edificio al 31.01.15 S/.

S/2´500,000 – S/268,750 2´231,250

Valor del terreno 1´500,000

3´731,250

7
 Solución 1: Transferencia a inversión inmobiliaria de un
inmueble

Transferencia a su valor razonable

Valor Valor
Contable Razonabl Ajuste
e
S/. S/. S/.
Edificio 2´500,000 2´800,000 300,000
Menos: Depreciación ( 268,750) 268,750
Terreno 1´500,000 1´700,000 200,000
3´731,250 4´500,000 768,750

8
Solución 1: Transferencia a inversión inmobiliaria de un
inmueble

Registro del ajuste al valor razonable

Dr. Cr.
S/. S/. S/.
Inmueble, maquinaria y equipo 500,000
Terrenos 200,000
Edificios y construcciones 300,000
Depreciación acumulada 268,750
A Excedente de revaluación 768,750

31/01/15 Para registrar la valuación entre el valor del inmueble llevado

según la NIC 16 y su transferencia a valor razonable.

9
Solución 1: Transferencia a inversión inmobiliaria de un
inmueble

Registro del impuesto a la renta diferido

S/. S/.
Excedente de revaluación 230,625
A Pasivo diferido por impuesto a la renta 230,625

31/01/15 Para registrar el efecto de la diferencia

temporal en la determinación del impuesto a la renta
(30% de S/768,750)

10
Solución 1: Transferencia a inversión inmobiliaria de un
inmueble

Registro de la transferencia
Dr. Cr.
S/. S/. S/.
Inversión inmobiliaria 4,500,000
Inmueble, maquinaria y equipo 4,500,000
Terrenos 1,700,000
Edificios y construcciones 2,800,000

31/01/15 Para registrar la transferencia del inmueble

ocupado por el cliente a inversión inmobiliaria, el cual
será alquilado a un tercero.

11
Caso 2: Transferencia de inmueble construido a inversión
inmobiliaria

Don Jorge S.A.C. ha terminado de construir un edificio el 30 de

junio del 2014, fecha en que se entregó en alquiler.
El costo del inmueble es de S/360,000 (terreno S/60,000, y edificio
S/300,000). La Gerencia ha calificado este inmueble como
inversión inmobiliaria, y ha decidido llevarla a su valor razonable
de acuerdo a la NIC 40, para lo cual estableció una tasación por un
perito. Este valorizó el edificio en S/390,000 (terreno S/90,000 y
edificio S/300,000). Al 31 de diciembre de 2014, no hubo variación
de su valor razonable.
Al finalizar el año 2015 su valor razonable ascendió S/440,000
(terreno S/100,000, y edificio S/340,000).
Se pide aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos contables.

12
 Solución 2: Transferencia de inmueble construido a
inversión inmob.

A. Contabilización del inmueble como Inversión inmobiliaria a su valor razonable.

Terreno Edificio

S/. S/.

30.06.14 Valor razonable 90,000 300,000

30.06.14 Costo (300,000)

(60,000)
Por ajustar: 30,000 0

13
 Solución 2: Transferencia de inmueble construido a
inversión inmob.
Transferencia a Inversión inmobiliaria

S/. S/. S/.

Inversión inmobiliaria (*) 390,000
Terreno 90,000
Edificios 300,000
Inmuebles, maquinaria y
equipo
Terrenos 60,000
Trabajo en curso 300,000
Otros Ingresos 30,000

30.06.14 Por la transferencia de la construcción

terminada a inversión inmobiliaria a valor razonable.

Al 31 de diciembre del 2014 no hubo variación en el valor razonable.

14
 Solución 2: Transferencia de inmueble construido a
inversión inmob.

B. Ajuste y contabilización de las variaciones del valor razonable (Año 2015)

Terreno Edificio
S/. S/.
Valor razonable 31.12.15 100,000 340,000
Valor razonable 31.12.14 ( 90,000) (300,000)
Variación del valor razonable 10,000 40,000

15
 Solución 2: Transferencia de inmueble construido a
inversión inmob.

B. Ajuste y contabilización de las variaciones del valor razonable (Año 2015)

Por la variación del valor razonable

S/. S/. S/.

Inversión inmobiliaria 50,000
Terreno 10,000
Edificios 40,000
A Otros ingresos 50,000

31.12.15 Para el reconocimiento de la utilidad por la

variación del valor razonable del inmueble.

16
 Caso 3: Usos múltiples

Almacenaje S.A. propietaria de un edifico que

utiliza para fines de la administración, alquila los
aires a una importante empresa de alimentos que
ha colocado el mejor letrero de publicidad de la
ciudad. Por lo anterior, obtiene ingresos que
significan el 20% del total de las ventas del año de
la almacenera. Dado lo anterior, ¿el inmueble
debe ser registrado como inversión inmobiliaria en
los estado financieros de Almacenaje S.A. de
acuerdo con la NIC 40?

17
 Solución 3: Usos múltiples

No corresponde registrar al edificio como

inversión inmobiliaria por lo siguiente:

 El edificio básicamente se utiliza para fines

administrativos de Almacenaje S.A. y
 El letrero utiliza los aires del edificio; y los
aires no deben considerarse como una
activo inmobiliario individual.

18
Caso 4: Registro de inversión inmobiliaria

Concepto En S/.

Valor del terreno de 1200 m2 600,000

Impuesto en la adquisición de inmuebles (6%)
72,000
Honorarios de corretaje
6,300
Honorarios de diseño inmobiliario
35,000
Valorización de la construcción realizada por JMT Ing.
5,500,000
Licencia Municipal 10,500
Seguridad y seguros 12,300
6,236,100
=======

19
Caso 4: Registro de inversión inmobiliaria

El terreno adquirido incluía un pequeño depósito cuyo

valor se estimó en S/. 52,000, pero al no ser útil para el
proyecto se destruyó a un costo de S/.18,500.

¿Cuál sería el registro contable para la inversión

inmobiliaria?

20
 Solución 4: Registro de inversión
inmobiliaria

En S/.

Inv. Inmob. Gastos

Valor del terreno de 1200 m2 600,000
Impuesto en la adquisición de inmuebles (6%) 72,000
Honorarios de corretaje 6,300
Honorarios de diseño inmobiliario 35,000
Costo de la destrucción de depósito 18,500
Valorización de la construcción realizada por JMT Ing. 5,500,000
Licencia Municipal 10,500
Seguridad y seguros 12,300
6,244,100
=======

21
 Caso 5: Valor razonable de inversión
inmobiliaria
Utilice el caso anterior como antecedente para
este caso. Al 31 de diciembre de 2014, concluida
la inversión inmobiliaria se ofrece en
arrendamiento oficinas. La Dirección decide que
la inversión se registre siguiendo el modelo del
valor razonable, para lo cual se solicitan
tasaciones a peritos expertos, con el siguiente
resultado:

22
 Caso 5: Valor razonable de inversión
inmobiliaria
Perito Detalle En Soles Comentarios
Según información del mercado vigente en
Pedro Quispe Valor de mercado 8,500,000
junio de 2014.

Incluye deducción del 8% del valor de

Valor de realización
Julia Mamaní 7,300,00 mercado por publicidad y comisión por
inmediata
venta del edificio.

Valor determinado según los planes de la

Raúl Flores Valor de mercado 9,800,000 Gerencia de construir un Centro de
Convenciones anexo al edificio.

Toma como valor referencial el valor de

expropiación de un edificio contiguo que se
Timmy Smith Valor de mercado 5,900,000
expropió para ampliar la vía de evitamiento
de la ciudad

Determinar cuál es el valor razonable según NIC 40

23
 Solución 5: Valor razonable de inversión
inmobiliaria

Perito Comentarios Respuesta

El valor de mercado no refleja condiciones recientes del No es valor
Pedro Quispe
mercado. razonable

Según la NIC 40, el valor de mercado no debe considerar No es valor

Julia Mamaní
ningún gasto relacionado con la disposición del inmueble. razonable

El valor de mercado debe considerar información que sea de

No es valor
Raúl Flores dominio de ambas partes, en este caso solo la Gerencia tiene
razonable
la información privilegiada.

La expropiación del edificio contiguo se considera una venta No es valor

Timmy Smith
forzada y no expresa el deseo libre de vender. razonable

24
 Caso 6: Contabilización al método del valor
razonable

En el caso antes revisado, los auditores

solicitaron como parte de su examen se les
proporcione al 31 de diciembre de 2014 un
peritaje a valores razonables conforme a la NIC
40. Según la tasación el valor del edificio
alcanza a S/. 8,050,000. (Terreno 850,000 e
Inmueble 7,200,000 ). Registrar la inversión
inmobiliaria según el método del valor
razonable

25
 Solución 6: Contabilización al método del valor
razonable

En soles
Terreno Inmueble
Valor razonable 850,000 7,200,000
Valor en libros 678,300 5,565,800
Mayor valor 171,700 1,634,200
======= =======

26
Solución 6: Contabilización al método del valor
razonable
S/. S/.
31 Inversiones Inmobiliarias - Valor razonable
311 Terrenos 171,700
312 Edificaciones 1,634,200
76 Ganancia de activos no financieros
a valor razonable
761 Inversiones inmobiliarias 1,805,900

Registro por mayor valor razonable de inversiones Inmobiliarias

27
Caso 7: Transferencia de inversión inmob. a activo fijo o
existencias

Almacenaje S.A. tiene tres terrenos en la ciudad de Lima uno

lo utiliza para sus operaciones comerciales y los otros dos
terrenos, están registrados como inversión inmobiliaria al
valor razonable. En el año 2014, los alquileres disminuyen
significativamente y se decide vender uno de los terrenos y
utilizar el otro para sus operaciones comerciales.

Dar efecto en los registros contables a la decisión tomada.

Para lo anterior, considere el valor de los terrenos en libros
alcanza a S/.500,000 cada uno; en base al último valor
razonable determinado al cierre del año 2013. El valor
razonable actualizado de cada terreno a la fecha de la
decisión es de S/. 480,000.

28
Solución 7: Transferencia de inversión inmob. a activo fijo
o existencias

20 Mercaderías inmuebles 480,000

33 Edificaciones 480,000
66 Pérdida por medición de activos no
financieros al valor razonable 40,000
31 Inversiones Inmobiliarias 1,000,000
312 Valor razonable 40,000
312 Costo 960,000
Transferencia de las inversiones inmobiliarias
a activo fijo y existencias

29
 Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a
inversión inmob.

Inmuebles S.A. tiene dos oficinas comerciales en el

centro cívico de Lima, una de las cuales (cuyo valor
en libros es de S/100,000) estaba en venta y el otro
(con un costo de S/. 80,000, neto de depreciación de
S/. 20,000) lo utilizan en sus operaciones.
Debido a una ventajosa propuesta de alquiler por 10
años de la Compañía AEROPERU, firma un contrato
de arrendamiento por dicho plazo por ambas
oficinas.
Registrar la transferencia de ambos locales. S/.
160,000 es el valor razonable de cada oficina.

30
 Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a
inversión inmob.

------------------------ Asiento 1 ------------------------

31 Inversiones inmobiliarias 160,000
312 Edificaciones
3121 Valor razonable 60,000
3121 Costo 100,000
21 Productos terminados
214 Productos inmuebles 100,000
76 Ganancia por mayor valor de activos no
financieros por valor razonable
762 Activo inmovilizado
7621 Inversiones inmobiliarias 60,000
Por el registro de la transferencia de la oficina
en venta como inversión inmobiliaria

31
 Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a
inversión inmob.

------------------------ Asiento 2 ------------------------

31 Inversiones inmobiliarias 160,000
312 Edificaciones
31212 Costo 80,000
31213 A valor razonable 80,000
39 Depreciación acumulada.
391 Depreciación acumulada
39131 Edificaciones 20,000
33 Inmuebles, maquinaria y equipo
332 Edificaciones
3321 Edificaciones administrativas
33211 Costo de adquisición o construcción 100,000
57 Excedente revaluación/mayor valor razonable 80,000
Por el registro de la transferencia de activo fijo a inversión inmobiliaria

32
 Caso 9:Transferencia de activo fijo a inversión
inmobiliaria

Inmobiliaria Distriluz S.A. propietaria de un inmueble

para sus oficinas administrativas, con un valor en
libros de S/.100,000 para el terreno y S/. 500,000 para
la construcción (neto de una depreciación acumulada
de S/.150,000). El inmueble se revaluó en años
anteriores originando un excedente de revaluación
por S/. 100,000.

Registrar la transferencia del inmueble a inversión

inmobiliaria si se desocupan las oficinas y se firmar
un contrato de alquiler con un tercero. El valor
razonable de la inversión inmobiliaria es de S/.
350,000.

33
Solución 9:Transferencia de activo fijo a inversión
inmobiliaria
Antecedentes:

Terreno Inmueble Total

Costo 100,000 550,000 650,000

Depreciación acumulada - (150,000) (150,000)
Revaluación 100,000 100,000
Costo neto 100,000 500,000 600,000
===== ===== =====

34
Solución 9:Transferencia de activo fijo a inversión
inmobiliaria

31 Inversiones inmobiliarias 350,000

31112 costo terreno 100,000
31212 Inmueb-costo 250,000
39 Depreciación acumulada
3931 Inmuebles 150,000
57Excedente de revaluación 100,000
66 Pérdida por medición de activos no financieros
662 Inversiones inmobiliarias 150,000
33 Inmueble, maquinaria y equipo
331 Terrenos
33111 Costo
100,000
332Inmueble administrativo
650,000
33211 Costo 550,000
33212 Revaluación 100,000
Por la transferencia a Inmueble administrativas de inmueble registrado
originalmente como activo fijo.
.

35
 Caso 10: Medición posterior

Una Compañía posee un terreno con un valor estimado de

US$10MM al 1° de enero de 2009, el cual está registrado como una
inversión inmobiliaria. La Compañía aplica el modelo del valor
razonable y debe reportar el 31 de diciembre de 2009.
El terreno estaba deshabilitado hasta que, el 30 de diciembre de
2009, un contrato de arrendamiento de 50 años fue concedido a
título oneroso por US$9.5MM. Se trataba de un arrendamiento
operativo. No se reconocieron ingresos por alquiler en el 2009 ya
que se consideró inmaterial. Un tasador externo estimó que,
después de la concesión del arrendamiento, el valor razonable de
los intereses de la Compañía en el terreno al 31 de diciembre de
2009 fue de US$1MM. Al 31 de diciembre de 2010, el tasador
externo estimó el valor de mercado de los intereses en la
propiedad por US$1.2MM.

36
 Solución 10: Medición posterior
Los asientos contables resultantes se resumen a continuación:

Extractos de los libros contables al 31 de diciembre de 2009:

Al 31 de
Al 1° de enero diciembre de
de 2009 Asiento (1) Asiento (2) Asiento(3) 2009

Inversión inmobiliaria 10.0 - (9.0) 9.5 10.5

Caja - 9.5 - - 9.5
Ingreso diferido - (9.5) - - (9.5)
Activos netos 10.0 - (9.0) 9.5 10.5

Patrimonio 10.0 - - - 10.0

Resultados acum. - - (9.0) 9.5 0.5
Total patrimonio neto 10.0 - (9.0) 9.5 10.5

(1) Resultado del arrendamiento (US$9.5MM recibidos)

(2) Reducción de la inversión inmobiliaria a US$1MM de la valorización externa
(3) Registro del importe en libros de la propiedad por el ingreso diferido no cancelado, en el estado de situación

37
 Solución 10: Medición posterior
Los asientos contables resultantes se resumen a continuación:

Extractos de los libros contables al 31 de diciembre de 2010:

Al 1° de Al 31 de
enero de Asiento (1) Asiento (2) Asiento (3) diciembre de
2010 2010

Inversión inmobiliaria 10.5 - (9.3) 9.31 10.51

Caja 9.5 - - - 9.5
Ingreso diferido (9.5) 0.19 - - (9.31)
Activos netos 10.5 0.19 (9.3) 9.31 10.7

Patrimonio 10.0 - - - 10.0

Resultados acum. 0.5 0.19 (9.3) 9.31 0.7
Total patrimonio neto 10.5 0.19 (9.3) 9.31 10.7

(1) Renta de alquiler cancelada en un año de los US$9.5MM recibidos en 50 años

(2) Reducción de la inversión inmobiliaria a US$1.2MM de la valorización externa
(3) Registro del importe en libros de la propiedad por el monto del ingreso diferido no cancelado, en el estado de
situación (US$9.31MM)

38
NIC 40 – Inversiones
Inmobiliarias