UNA

CISDA 2007

Turismo, mercado
inmobiliario y desarrollo
costero sostenible

Marcela Román Forastelli

11 de mayo, 2007
Estructura de la presentación

„ Actividad turística y dinamismo del sector

inmobiliario. El caso de Guanacaste.

„ Actividades productivas en la zona marino-

costera y preocupaciones ambientales.

„ Serias deficiencias en planificación del territorio

y regulación de las actividades.

„ Reflexiones finales.
 Actividad turística y
dinamismo del sector
inmobiliario
Indicadores de la actividad turística
Crecimiento del mercado inmobiliario
Empleo y pobreza
 La industria del turismo y sus posibilidades
de crecimiento parecen prometedoras

Indicador 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Turistas
1.088.075 1.131.406 1.113.359 1.238.692 1.452.926 1.659.071
internacionales
Divisas en millones
1.229,2 1.095,5 1.078,0 1.199,4 1.357,4 1.600,0
de US$
Inversión en
39,2 47,7 172,8 54,67 56,2 143,0
millones de US$
Número de
29.497 31.706 33.126 35.003 36.299 36.922
habitaciones
Número de cruceros 199 195 186 202 215 192
Visitantes en
189.814 188.596 222.496 275.585 318.103 280.017
cruceros

Fuente: XI Informe Estado de la Nación y CANATUR.

Poco crecimiento en el 2006

„ Contrario a las proyecciones, creció la cantidad de

turistas que arribaron al país durante el 2006, aunque
ese crecimiento (2,2%) es muy inferior al registrado el
año anterior (13%).
„ El ICT y empresarios del sector turismo hablan de una
notoria dinamización del sector desde mediados de
noviembre. La proyección para el 2007 es un crecimiento
de 4%.
„ Un aspecto clave que hace prever la mayor afluencia de
turistas es la disponibilidad creciente de vuelos
internacionales.
Factores externos que generan
interés creciente
„ La revista estadounidense Travel Weekly, especializada
en turismo y con 140.000 lectores, escogió a Costa Rica
como el mejor destino latinoamericano 2006.

„ Costa Rica ha sido nominada por World Travel Awards

2007 en las siguientes categorías:
… Principal playa de Centro y Latinoamérica: Playa Jacó.
… Principal destino para buceo en Centro y Latinoamérica: Islas
Catalinas, ubicadas en el Pacífico Norte de Costa Rica.
… Principal agencia de convenciones y turismo: Costa Rica Turismo
y Viajes.
Visita a las Áreas Silvestres
Protegidas
37%
700.000

600.000
Número de visitas

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Fuente: SINAC Residentes No residentes

Poás, Irazú y Manuel Antonio concentran el 60%

de lo recaudado por visitación a las ASP
Actividad turística e inmobiliaria le
cambia el rostro a las zonas costeras

Las zonas costeras son el principal escenario del

desarrollo turístico nacional, y en ellas se
observan grandes contrastes entre los
megaproyectos turísticos y los bolsones de
pobreza, que se agravan por la limitada
inversión en el mejoramiento y rentabilidad de
las actividades que realizan las comunidades
pesqueras.
XII Informe Estado de la Nación
 Gran número de desarrollos
inmobiliarios de vivienda turística
Cantones de Santa
Cruz y Garabito
concentran el 62% de
los proyectos y el
75% de la inversión

Fuente: ICICOR
 Guanacaste con alta concentración
de proyectos inmobiliarios turísticos

„ Durante el 2006 se construyeron poco más de un millón de

m2 en Guanacaste, un 21% de lo que se edificó en todo el
país y un 66% más que año pasado en esta región.
„ Las inversiones realizadas en los últimos 24 meses o por
ejecutar en los próximos tres años se estiman
aproximadamente en US$ 2.150 millones, el doble de lo
que recibió el país de inversión extranjera en el último
año.
„ 9.700 unidades residenciales entre lotes, condominios y
villas se construirían en la zona en 20 años.
„ 50% de los proyectos turísticos tienen socios (de forma
total o parcial) procedentes de Estados Unidos.
Fuente: El Financiero
 Guanacaste, una región plural y
fragmentada

„ Dinamismo económico, pero „ Guanacaste, es hoy en día un mosaico

territorialmente concentrado
(agroindustria, turismo).
„ Falta de encademanientos
productivos y diversificación
limitada.
„ Disminuye la población vinculada a
la agricultura.
„ Patrimonio natural rico, pero frágil
(recurso hídrico, bosque).
„ La pobreza se mantiene,
especialmente focalizada en sectores
campesinos y costeros.
„ Acciones dispersas y megaproyectos
caracterizan presencia estatal.
de pueblos y sistemas productivos. Es
una delicada unidad en la diversidad
que exhibe problemas de articulación:
… Entre zonas, actividades productivas,
sectores sociales, organizaciones,
proyectos e instituciones.
Fuente: VI Informe Estado de la Nación.
• Composición de la Población
ocupada por rama de actividad
en el 2005:
• Primario 25%, secundario
17%, 58% terciario.

Sobre esta realidad se asientan las nuevas actividades

dinámicas que profundizan algunas características del
desarrollo regional.
 Incidencia de la pobreza total en la
región Chorotega
60

50

40

30

20

10

0
1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005
Pobreza total Pobreza extrema

Fuente: Elaboración propia con datos de la EHPM del INEC.

 Población de 18 años o más con
secundaria completa o más (porcentaje)

35 32,0
30
25,0
25

20

15

10

0
1990 1995 2001 2002 2003 2004 2005

Chorotega Total país

Fuente: Elaboración propia con datos de la EHPM del INEC.

16 15,2 Población sin agua por tubería
14
dentro de la vivienda
(porcentaje)
12

10

4 3,4

0
2001 2002 2003 2004 2005

Chorotega Total país

30

25

20
Población sin servicio sanitario
15,4
por alcantarilla o cloaca o tanque 15
séptico (porcentaje)
10

4,8
5

0
2001 2002 2003 2004 2005

Fuente: Elaboración propia con datos de la EHPM del INEC. Chorotega Total país
Gran dinamismo del mercado
inmobiliario nacional

El Mercado Inmobiliario costarricense se encuentra

inmerso en un profundo proceso de transformación,
primero como resultado del auge habitacional
acontecido en la Gran Área Metropolitana de San
José durante la primera parte de la década del 2000
y luego con el dinamismo inmobiliario en la zona
costera, que inició en Guanacaste y continúa hacia
el Pacífico Central.
 El número de m2 construidos por año pasa
de cifras cercanas a 2.5 millones en el 2001
a 3.05 en el 2005
Evolución del área total construida y el número de permisos otorgados.
2001-2006
4,00 40.000
3,50 35.000
3,00 30.000

No. de permisos
Millones de m2

2,50 25.000
2,00 20.000
1,50 15.000
1,00 10.000
0,50 5.000
- -
2001 2002 2003 2004 2005 2006

Area Permisos
1/ Datos estimados con base en el primer semestre del 2006.
Fuente: Elaboración propia con base en INEC.
 Se estiman cerca de 4 millones de m2
efectivamente edificados en el 2006

Área en m2 Participación Crecimiento

2001 2005 2001 2005 2001-05 2005 2006 1/

Central 388.190 362.465 15,2 11,9 1,4 -11,8 -14,7

Este 330.295 235.805 12,9 7,7 6,5 -12,5 14,9
Oeste 299.070 332.339 11,7 10,9 2,1 58,2 1,3
Heredia 335.477 401.587 13,1 13,2 3,7 0,0 32,5
Alajuela 213.936 225.697 8,4 7,4 1,1 7,4 11,1
Guanacaste 106.339 219.297 4,1 7,2 15,6 3,0 50,8
Pacífico Central 142.742 275.108 5,6 9,0 14 43,8 44,6
Huetar Norte 115.142 173.083 4,5 5,7 8,5 25,4 -0,8
Limón 121.860 132.015 4,8 4,3 1,6 1,6 -16,5
Resto 508.745 695.904 19,9 22,8 6,5 26,7 13,5
Total 2.561.696 3.053.300 100 100 3,6 12,1 14,6
Fuente: Elaboración propia con base en INEC.
 Los 12 cantones que más m2
habitacionales construyen

Posición 2001 2005 2006

Cantón % Cantón % Cantón %
1 Escazú 6,3 Escazú 9,1 Garabito 6,9
2 Alajuela 6 Heredia 4,6 Sta Ana 5,8
3 Heredia 4,5 Garabito 4,2 Sarapiquí 5
4 La Unión 3,7 Sta Cruz 4,1 Alajuela 4
5 Curridabat 3,6 Per. Zeledón 3,8 Per. Zeledón 3,5
6 Sta Ana 3,6 San José 3,6 Carrillo 3,3
7 San Carlos 3,4 Alajuela 3,5 Escazú 3,2
8 San José 3,4 Carrillo 3,1 Curridabat 3,2
9 Desamparados 3,2 Cartago 3 Heredia 3
10 Cartago 3,1 San Carlos 3 San Carlos 2,7
11 Per. Zeledón 3 Sta Ana 3 San Rafael 2,6
12 Montes de Oca 2,5 Curridabat 2,3 Nicoya 2,5

Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

También aparecen cantones costeros en los
primeros lugares de construcción comercial
Los 12 Cantones más importantes en Construcción con destino
Comercial
2005 2006
Posición
Cantón ParticipaciónCantón Participación
1 San José 7.4 Heredia 16.1
2 Garabito 6.9 Garabito 14.5
3 Goicoechea 5.6 Liberia 8.4
4 San Carlos 5.5 Pérez Zeledón 7.6
5 Escazú 5.4 San Ramón 4.6
6 Alajuela 5.3 San José 4.5
7 Pérez Zeledón 4.8 Santa Cruz 4.4
8 Heredia 3.9 Escazú 3.6
9 Puntarenas 3.7 Santa Ana 3.4
10 Liberia 3.7 Carrillo 2.4
11 Curridabat 3.4 San Carlos 2.3
12 Osa 3.3 Goicoechea 2.2
Fuente: Elaboración propia con datos del INEC.
Principales características del mercado
inmobiliario nacional

„ Prioridad en vivienda.
„ Mayor concentración en la Gran Área Metropolitana.
„ Rápido crecimiento en zonas costeras.
„ Inversionista nacional es conservador (una casa).
„ Fuente creciente de atracción de inversión extranjera.
„ Limitaciones en la infraestructura y servicios públicos.
„ Mercado de creciente complejidad y sofisticación.
„ Importante diversificación de instrumentos
financieros.
„ Escasa regulación y lentitud en los trámites.
„ Poca preocupación por temas ambientales.
Grandes flujos de inversión externa
directa en el sector inmobiliario costero

„ El Banco Central estimó la inversión total de extranjeros

en el sector inmobiliario para el año 2004 en $176.6
millones, y para el año 2005 en $224.5 millones, para un
crecimiento anual del orden del 27%. Las estimaciones
preliminares del 2006 son de un monto cercano a los
$350 millones (56% de crecimiento).

„ En términos relativos, la inversión en el sector

inmobiliario en el 2004 representó un 22.5% del total de
la inversión extranjera directa para ese año, para el
2005 y 2006 un 25%.
Fuente: BCCR, 2006.
 Zonas costeras dominan la
Inversión extranjera directa
en el sector inmobiliario

Total Inversión Extranjera Inmobiliaria

2004-2005

$ In v e r . In m ob iliar ia # d e casos
Pr ov in cia 2004 2005 2004 2005
San Jo sé 36.958.954 37.770.848 591 598
Alaju ela 13.536.153 15.674.489 297 494
Car t ag o 5.015.604 9.574.637 104 174
Her ed ia 13.344.004 17.225.733 221 295
Gu an acast e 36% 64.413.638 37% 82.791.757 951 32% 1.523 34%
23% 25% 23% 27%
Pu n t ar en as 39.839.668 56.596.599 667 1.233
Lim ó n 3.455.364 4.902.245 134 168
Tot al: 1 7 6 .5 6 3 .3 8 4 2 2 4 .5 3 6 .3 0 8 2 .9 6 5 4 .4 8 5
Fu en t e: In v est ig ació n r ealizad a en el Ár ea d e Balan za d e Pag o s
Ban co Cen t r al d e Co st a Rica,2005
Actividades productivas en la
zona marino-costera y
preocupaciones ambientales

Protección y amenazas en el área costera

Actividades turísticas y problemas ambientales
Contaminación costera
Conflictos socioambientales
Áreas protegidas marinas y costeras

„ El área protegida marina Área de Área (ha)

representa un 16,52% de la conservación Costera Marino Total
superficie marina nacional. Guanacaste 46.391 46.391

De esta área protegida, un La Amistad-

„ 28.274 28.274
Caribe
88% está en parques
nacionales y un 3,9 en zona Marina Isla del
194.831 194.831
Coco
costera.
Pacífico Central 3.256 50.778 54.034
„ En términos de la zona Osa 13602 21089 34691
económica exclusiva (ZEE),
Tempisque 820 35022 35842
el área protegida marina
representa apenas un 0,9%. Tortuguero 52.682 52.682
Total 17.678 429.067 446.745
Península de Nicoya y costas de Guanacaste
con poco potencial para formar acuíferos
Amenazas diversas en la ZEE

„ Según la CZEE, Los recursos marino-costeros se encuentran

amenazados por factores naturales y antropogénicos, tales como
contaminación (sólidos, líquidos, sónica) del medio marino, la
sobreexplotación y la falta de planificación y regulación adecuadas
sobre el rápido desarrollo costero y sobre las pesquerías del país.

„ El X Informe Estado de la Nación reportó la sobreexplotación de

algunas especies pesqueras. En el 2004, la producción acuícola
superó en el 2004 por primera vez el volumen de la pesca total
realizada en la zona costera y mar adentro.

„ La CZEE señala que esta actividad acuícola es la principal amenaza

para los manglares, pues implica tala, contaminación de aguas,
acidificación de suelos, entre otros.
 Actividades turísticas con pocos
controles ambientales
„ Las divisas generadas por la industria turística continúan superando
las exportaciones de productos tradicionales como café, carne, azúcar
y banano; en el 2005 este sector logró el segundo aporte más
importante al PIB desde 1994 (7,8%).

„ El dinamismo mostrado por esta actividad no ha sido acompañado por

sistemas de medición unificados que permitan evaluar sus efectos,
especialmente en cuanto a la distribución de sus beneficios y la
minimización de sus impactos ambientales.

„ Al 2005, solo 59 hoteles poseen el Certificado para la Sostenibilidad

Turística que otorga el ICT, de un total de 424 establecimientos con
declaratoria turística en el país. Este certificado garantiza al huésped
que el hotel cumple con una serie de estándares ambientales,
culturales y sociales.

„ La actividad de “sol y playa” sigue ocupando el primer lugar entre las

preferencias más mencionadas por las y los turistas (61%).
 Actividades turísticas con pocos
controles ambientales
„ En el 2005 se promulgó un decreto sobre cetáceos y turismo
(nº32495-MINAE-MOPT-MSP-MAG), el cual prohíbe el cautiverio de
delfines, así como nadar o bucear con estos animales; además
establece requisitos para la observación, investigación y turismo con
estos mamíferos.

„ Sobre las islas e islotes del golfo de Nicoya, existen proyectos de ley
que promueven un cambio en el régimen de propiedad y la reducción
de la Zona Marítimo Terrestre para su uso turístico, que han generado
oposición en algunas organizaciones, universidades y grupos.

„ El buceo se da en trece zonas arrecifales del país, más de la mitad de

ellas está dentro de áreas protegidas. Solo hay seis empresas de la
región de Guanacaste inscritas en el ICT, pocas en relación a la
cantidad de zonas visitadas.

„ En el 2005, 57 playas fueron premiadas con la Bandera Azul

Ecológica, 7 más que en el 2004.
Las 21 marinas permitirían el atraco de
más de 5.500 embarcaciones

La Nación, 26 de
marzo del 2007.
 Evidencias de contaminación
costera
„ Con muestras tomadas entre 1996 y 2003 en bahía Culebra, el golfo
Dulce, el golfo de Nicoya y Limón se documenta la presencia de
concentraciones de compuestos industriales llamadas PCB.
„ Los PCB tienen una vida media sumamente larga en peces adultos,
provocan perturbación endocrina y conllevan efectos carcinógenos.
Costa Rica prohibió su uso en el 2001, pero se mantienen desechos sin
manejo que continúan impactando los cursos de agua.
„ La actividad turística ha repercutido en los recursos hídricos
subterráneos de las líneas costeras, debido a la extracción en más de
treinta pequeños acuíferos costeros.
„ Evaluación en Tamarindo, Jacó, Sámara y playa del Coco evidencian que
la sobreexplotación, la disminución de la recarga y la contaminación
(antrópica y natural) de los acuíferos costeros han provocado en algunos
casos contaminación e intrusión salina, con la consecuente pérdida de la
calidad del agua y el riesgo para el abastecimiento de la población.
Playas de Guacalillo, Quepos, Golfito,
Portete y Limón centro presentan altas
concentraciones de coliformes fecales
Conflictos socioambientales

„ El uso del agua ha generado conflictos entre

comunidades y actividades turísticas. Un caso se dio en
Santa Cruz sobre el uso del acuífero del río Nimboyores
para proyectos hoteleros, debido a la variada demanda
para uso doméstico, agrícola y turístico.
„ Se han presentado diversos casos relacionados con
construcciones ilegales en la ZMT, tales como el cierre
de la marina Flamingo, que fue abierta en una zona
pública y cerrada por el Tribunal Ambiental
Administrativo durante más de dos años.
„ La construcción y el movimiento de tierras son las
mayores causas de denuncias ambientales en el país.
 Casos penales por infracción a la
Ley de la Zona Marítimo Terrestre
„ De los casos penales que ingresan a la Fiscalía Ambiental por infracción
a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, casi todos corresponden a
construcciones en la zona pública y la zona restringida.

250 231

200

150
119
99 93
90 86
100 82 76
70
60 62
52 46
50

0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
 Serias deficiencias en
planificación del territorio y
regulación de las actividades
Un mercado poco regulado

„ El dinamismo de la actividad turística e inmobiliaria

se da un contexto de limitadas capacidades
institucionales para la regulación y el control.
„ El marco jurídico vigente para la planificación del
territorio está disperso y no posee la concordancia
jurisprudencial correspondiente.
„ La Ley de Planificación Urbana, Ley de
construcciones, el Reglamento a la Ley Sobre la
Zona Marítimo Terrestre y Ley Orgánica del
Ambiente, los principales instrumentos.
Un complejo marco normativo

„ Al menos en 45 leyes, reglamentos o decretos contienen

algún aspecto relacionado la planificación y control del
uso del suelo.
„ 32 contienen aspectos directamente relacionados con el
tema de desarrollo urbano, 7 con infraestructura, 6 con
la zona marino costera, 21 incluyen normas sobre
manejo de agua, saneamiento y salud pública, en 17 de
ellas se refieren a la protección y manejo de recursos
naturales, 36 especifican alguna responsabilidad
municipal en el manejo del suelo, en 15 se mencionan
asuntos de prevención y atención de emergencias, 22
tratan el tema de expropiaciones y servidumbres y 8 se
refieren al manejo de cuencas hidrográficas.
 La ley data de 1968, al iniciar del año 2007
la mayoría de las municipalidades no poseen
planes reguladores
Situación de los Planes Reguladores al 3 de enero del 2007

Total Gobiernos %
locales
Con plan regulador para todos los 16 18
distritos
Planes reguladores parciales 20 22
Sin plan regulador 53 60
Planes con más de cinco años de haber 28 78
sido publicados

Planes que desde hace más de cinco 7 19

años no se modifican
Nota: incluye 81 municipalidades y 8 consejos de distrito.
Fuente: CGR, 2007, a partir de información brindada por el INVU.
Algunas reflexiones finales
Reflexiones finales: factores que
contribuyen o limitan el desarrollo del
mercado inmobiliario
Contribuyen: Obstaculizan:
„ Posicionamiento de la „ Empiezan signos de escasez de RRHH.
marca país que genera „ Disponibilidad de maquinaria y equipo.
la actividad turística. „ Preocupa el manejo del recurso hídrico y
„ La situación demográfica el débil control ambiental.
en Estados Unidos. „ Infraestructura pública: origen de los
„ Bajo precio relativo de la recursos y participación del sector
propiedad inmobiliaria privado.
para el segmento „ Muchos y lentos trámites atrasan las
extranjero. obras.
„ Buenas condiciones para
„ Nuevos productos en el mercado
el endeudamiento de los requieren de nuevas regulaciones.
locales.
„ Débiles e insuficientes instrumentos de
„ Mayor participación del
Sector Financiero. planificación del territorio.
„ Seguridad jurídica y materia registral.
„ La amenaza de una desaceleración
brusca del mercado de la vivienda de
Estados Unidos.
 Finalmente…

„ El dinamismo del sector inmobiliario y turístico está cambiando la cara

de las zonas costeras, en términos de uso del territorio, inversión y
actividad económica. De momento no parece que cambie también las
características estructurales de las regiones.
„ Sin embargo, esto no ha sido acompañado de una planificación
adecuada, que considere los impactos ambientales de dicho
crecimiento y las capacidades locales para suplir de servicios públicos
básicos a la población, y mantener la protección de los recursos
naturales involucrados.
„ Además, las poblaciones no parecen verse beneficiadas de estos
cambios, manteniendo altos niveles de pobreza, e incluso
aumentándolos (como es el caso de Guanacaste en el presente año).
„ Falta en general mucha información para poder medir la magnitud del
impacto que este crecimiento tiene en el presente y futuro, en
términos de sostenibilidad ambiental, distribución de los beneficios
sociales y económicos y planificación territorial.