LIMA METROPOLITANA: EL

MERCADO INMOBILIARIO
DE VIVIENDAS

Octubre 2013

B. 0
Ventas de viviendas nuevas cayeron en el 1S2013

LIMA METROPOLITANA: VENTA DE VIVIENDAS

NUEVAS EN EL PRIMER SEMESTRE, 2008-2013 • En el año 2012 se vendieron 24 143
12 000
(Unidades) -12% viviendas nuevas en Lima
Metropolitana, 12% más que en el
10 000
2011.
8 000
• Arranque bajo en la primera mitad del
6 000 2013:
1T2013: 22%
4 000
2T2013: -30%
2 000

0
1S08 1S09 1S10 1S11 1S12 1S13
Fuente: Tinsa

B. 1
Colocaciones de créditos de la banca cayeron en el 3T2013

COLOCACIONES DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DEL • El número de créditos hipotecarios

SISTEMA BANCARIO 1/ 2/ colocados de la banca cayó 13% en el
(Número)
12 000 3T2013 respecto del mismo periodo
del año anterior.
10 000

8 000 • Mayor cautela de los bancos para

otorgar créditos.
6 000

4 000 • Medidas de la SBS para

desincentivar compra de segunda
2 000
vivienda (mayor cuota inicial,
0 mayores tasas).
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T
2010 2011 2012 2013 • Aumento del tipo de cambio.
1/ A nivel nacional.
2/ Créditos para viviendas nuevas y usadas.
• El sistema bancario concentra el 90%
de las colocaciones de créditos
Fuente: SBS

hipotecarios del sistema financiero.

B. 2
Colocaciones de créditos MiVivienda continúan con su
dinamismo

COLOCACIÓN DE CRÉDITOS MIVIVIENDA

(Número)
• A nivel nacional, el número de
3 500 créditos MiVivienda colocados creció
3 000 16% en el 3T2013 respecto del
mismo periodo del año anterior:
2 500

2 000 Lima: 23%

1 500 Provincias: 7%
1 000
• 60% de las colocaciones están en
500 Lima.
0
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T
2010 2011 2012 2013
Fuente: FMV

B. 3
Moderación del crecimiento de las ventas de viviendas en el
2013 y 2014

LIMA METROPOLITANA: VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS 1/

(Unidades)

35 000
Crecimiento 10%-12%
promedio anual
30 000 6%-8%
15%

25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1/ Proyección realizada en octubre del 2013.
Fuente: Tinsa, APOYO Consultoría

B. 4
Viviendas de precios medios liderarán el crecimiento

LIMA METROPOLITANA: VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS LIMA METROPOLITANA: DEMANDA POTENCIAL DE VIVIENDAS
(Unidades) SEGÚN RANGOS DE PRECIOS, 2012 1/
(Miles de familias)
Precios medios 1/ Segmento de precios medios: 324 mil familias
30 000
250
Resto
210
25 000
200

20 000
150
55% 78%
15 000 78% 86% 114
85%
100
76
10 000

50
5 000 45%
4
22% 15% 14%
0
0
Entre US$8 000 y Entre US$20 000 y Entre US$60 000 y Más de US$150 000
2011 2012 2013 2014 US$20 0000 US$60 0000 US$150 000
1/ Entre US$20 mil y US$140 mil.
2/ Proyección realizada en octubre del 2013. 1/ Considera el precio máximo de vivienda al que puede acceder una familia.
Fuente: Tinsa, APOYO Consultoría
Fuente: Capeco

• Desarrollo de proyectos de gran escala en

distritos de la periferia como Ate y Carabayllo
(mayor disponibilidad de terrenos y alta
densidad poblacional).

B. 5
Crecimiento de los precios de departamentos se moderaría en
los próximos años

LIMA METROPOLITANA: PRECIO DE DEPARTAMENTOS POR M 2 1/ LIMA METROPOLITANA: PRECIO DE DEPARTAMENTOS POR M 2 1/
(2007=100) (2007=100)

350 300

300 250

250 200

200 150

150 100

100 50

50 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Barranco, Chorrillos, Surquillo
Miraflores San Isidro La Molina
1/ Índice de precios en dólares nominales. Fuente: Capeco 1/ Índice de precios en dólares nominales. Fuente: Capeco

• En el 2012, el precio promedio de departamentos en Lima Metropolitana creció 21%

respecto del año 2011.

B. 6
Riesgo de burbuja inmobiliaria en Lima Metropolitana se
disipa

NÚMERO DE AÑOS EN ALQUILER PARA RECUPERAR

PRECIOS PROMEDIO POR M2 DE DEPARTAMENTOS, 2012
(US$) EL PRECIO DE LA VIVIENDA 1/
3000
2 660 Distrito 2T2011 2T2012 2T2013
2500 San Borja 17,2 19,5 17,5
1 950
San Isidro 15,9 17,7 17,2
2000
Miraflores 14,0 17,0 16,5
Surco 15,8 16,7 16,3
1500
1 221 Jesús María 13,1 15,7 15,6
1000 San Miguel 15,9 15,3 14,8
La Molina 17,2 10,7 14,7
500 Lince 15,6 14,2 14,6
Magdalena 13,7 14,1 14,5
0
Pueblo Libre 15,6 16,5 14,3
Santiago de Chile Bogotá Lima Metropolitana
Metropolitano 1/ Ratio PER: Precio de venta / alquiler anual en
US$ por m2. Fuente: BCR
Fuente: Capeco, Global Property Guide, APOYO Consultoría

• El stock de créditos hipotecarios equivale a 4,8% del PBI mientras que en Chile representa 19%.

B. 7
Crédito hipotecario seguirá creciendo a buenas tasas

STOCK DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DEL SISTEMA TASAS DE INTERÉS PROMEDIO DE CRÉDITOS

HIPOTECARIOS 1/
BANCARIO 1/2/
(%)
(Var.%) 10,5
Crecimiento promedio 2008-2012: Soles
25%
10,0 Dólares
40,0
9,5
35,0 Crecimiento
promedio 9,0
30,0 2013-2014:
17% 8,5
25,0

20,0 8,0

15,0
7,5
10,0 E M S E M S E M S E M S E M S E M S
2008 2009 2010 2011 2012 2013
5,0
1/ Sistema bancario.
0,0 Fuente: BCR

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1/ A partir del 2013 son proyecciones realizadas en octubre del 2013. • Tasas de interés en dólares todavía
2/ Créditos corregidos por efecto de tipo de cambio. no reflejan las restricciones al
Fuente: SBS, APOYO Consultoría
endeudamiento en dólares tomadas
por la SBS.

B. 8
Alto potencial en provincias

FAMILIAS QUE PUEDEN ACCEDER A UN CRÉDITO

HIPOTECARIO, 2012 1/
(número de familias)

Arequipa

La Libertad • El stock de créditos hipotecarios casi se

Piura
duplicó entre los años 2010 y 2013 en
provincias.
Lambayeque

Cusco • El 20% del stock de créditos

Ica hipotecarios está en provincias.
Ancash

Puno

Tacna

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000

1/ Principales provincias por departamento.

Fuente: Enaho – INEI, APOYO Consultoría

Familias que pueden acceder a un crédito

hipotecario pero no necesariamente están
interesadas en solicitarlo.

B. 9
Precios de terrenos tenderían a estabilizarse

PRECIO DE TERRENOS POR M2 SEGÚN DISTRITO

(US$)
3 200
2 800 • Menor competencia por terrenos lo que
2 400 moderaría el fuerte crecimiento de los
2 000 precios observado en años anteriores.
1 600
1 200 • Mayor desarrollo de proyectos de gran
800 escala: salida del mercado de las
400 empresas más pequeñas.
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1/ 1/
San Borja Miraflores San Miguel
La Molina San Borja

1/ Estimado. Fuente: Capeco

B. 10
Márgenes con tendencia a la baja

ESTRUCTURA DE INGRESOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA 1/

2008 2014 2/

Costos Terreno, Costos

administrativos y 8%-10% administrativos y Terreno,
financiamiento financiamiento 18%-20%
10% 10%

Margen,
20%-22%
Margen,
10%-12%

Costos de Costos de
60% 60%
construcción construcción

1/ Muestra de proyectos en Lima Metropolitana. Fuente: APOYO Consultoría

2/ Estimado. Preliminar.

• Los bancos, en su mayoría, no están interesados en proyectos inmobiliarios con

márgenes menores a 8%.

B. 11
 Perspectivas del mercado inmobiliario de viviendas

VIVIENDAS EN LIMA METROPOLITANA

2008 2009 2010 2011 2012 2013 (e) 2014 (p)

Venta de viviendas n.d 2,7 11,9 40,0 12,0 6,0 – 8,0 10,0 – 12,0
(Var.%)

Precio de
departamentos 100 110 130 136 165
(2008=100)

Precio de terrenos 100 151 177 230 216

(2008=100)

Márgenes de la
inmobiliarias

1/ Índice de precios en dólares nominales.

n.d.: no disponible Fuente: Tinsa, Capeco, APOYO Consultoría
(e): estimado en octubre del 2013.
(p): proyectado en octubre del 2013.

B. 12
Continuará dinamismo del sector de edificaciones

PRINCIPALES DRIVERS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN 1/

(Var. % real)

Peso 3/ 2013 2014

Inversión en minería e
20% 6,3 -9,0
hidrocarburos

Proyectos de
infraestructura de uso 10% 25,0 18,0
público

Edificaciones 2/ 15% 6,8 8,7

55% 5,0 4,3

Autoconstrucción

PBI Construcción 10,2 5,5

1/ Proyecciones realizadas en agosto del 2013.

2/ Viviendas, oficinas, centros comerciales, plantas industriales.
3/ En US$.
Fuente: APOYO Consultoría
B. 13
LIMA METROPOLITANA: EL
MERCADO INMOBILIARIO
DE VIVIENDAS

Octubre 2013

B. 14