El Sistema Registral Francés se caracteriza por ser un sistema registral
facultativo, en el cual los derechos reales se constituyen antes de la inscripción, con el acuerdo de los contratantes. En el Sistema Registral Francés se ha establecido el Sistema Registral de la Transcripción en la Ley de Transcripción Hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la cual se creó el Registro Inmobiliario como un medio de publicidad para actos entre vivos. Por Ley de 30 de octubre de 1935 se incluyó la transcripción de los testamentos en el Registro y se dispuso la transcripción de las sentencias por las cuales se constituían derechos reales. Al igual que el Código Napoleón de 1804, la legislación hipotecaria francesa ha influido en el derecho positivo de muchos Estados. La transcripción no es constitutiva en el Sistema Registral Francés, y se protege al tercero registral que actúa de buena fé, cuando su adquisición ha sido a título oneroso. En este Sistema Registral se archiva el Título transcrito y el contenido de las transcripciones se presume exacto. En el Sistema Registral Francés los derechos reales se constituyen fuera del Registro y la transcripción en el Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los terceros civiles en cada contrato. En este Sistema Registral no todas las personas pueden acceder al contenido de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo el Sistema de Publicidad Incompleta. SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN En el Sistema Registral Alemán es necesario tener en cuenta la Ley de 24 de marzo de 1897 y el Código Civil Alemán (BGB) que entró en vigencia de 1900. El Sistema Registral Alemán se caracteriza por ser un sistema registral constitutivo, en el cual los derechos reales se constituyen con la inscripción en el Registro, es decir, no basta el acuerdo entre las partes para constituir derechos reales o transmitirlos. La traslación de dominio opera con la inscripción en el Registro. La traslación de dominio es abstracta en Alemania, es decir, la traslación de dominio se desliga de la inscripción. En este Sistema Registral se encuentra desarrollado el catastro en el cual se verifica la realidad física de los terrenos, mientras que en el Registro se verifica la realidad jurídica de los terrenos. Para transmitir el derecho de propiedad sobre inmuebles en el Sistema Registral Alemán, es necesario el acuerdo entre los contratantes y además la inscripción en el Registro. Las declaraciones del enajenante y adquiriente se presentan en presencia de ambos y pueden hacerse representar por apoderado. En el Sistema Registral Alemán para practicar una inscripción es necesario que el afectado por la inscripción la autorice. En Alemania tienen derecho a consultar y pedir copias del Registro todos los que acrediten tener interés en las inscripciones o en sus efectos. SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO El Sistema Registral Australiano se caracteriza por ser un sistema registral con validante, y también se le denomina Sistema Acta Torrens o Sistema Torrens. Fue creado por Roberto Torrens en Australia en el año 1858. En el Sistema Registral Australiano la primera inscripción de dominio es facultativa, pero una vez practicada la misma la inscripción es obligatoria para las posteriores traslaciones de dominio y también para las constituciones de derechos reales. En este Sistema Registral cada enajenación del inmueble implica que el mismo vuelve al dominio de la Corona. Cuando se inscribe una traslación de dominio la Corona le otorga el título a favor del nuevo propietario, siendo éste título inatacable, el cual ofrece mucha seguridad a los adquirientes. En este Sistema Registral cuando se inscribe una finca el Registro otorga un certificado y que para transmitir el derecho de propiedad sobre la finca puede ser endosado. Los Registros solamente son accesibles a las partes interesadas y existe un fondo de seguro que cubre los errores del Registro.