& ©. 6-6 -@, foe © FUNDACION INSTITUTO DE MEJORAMIENTO PROFESIONAL, METODO DE INCIDENCIAS Instructor ARQ. MARIA EMILIA PEREIRA Caracas, 2009oO IMeTObe be IneibeNctas 4 PRESENTACION El tema METODO DE INCIDENCIAS, forma parte del Curso de Formacién Profesional de Avalio de Bienes Inmuebles Urbanos ‘Su proposito es desarrollar en el participante una actitud analitica y critica sobre los fundamentos conceptuales y técnicos que sustentan la formulacién de avalios de bienes inmuebles y dotarlo de las heramientas necesarias para su realizacion ‘mediante el conocimiento, comprensién y manejo de una de las técnicas de avaltio Gesarroliadas en nuestro pais, complementarias de los métodos universales de tasacion, El tema tiene una duracién de ocho (8) horas, desagregadas en charlas y andlisis de casos practicos de aplicacién e interpretacién de resultados. 2. OBJETIVOS TERMINAL Y ESPECIFICOS 2.4, OBJETIVO TERMINAL Al finalizar el Médulo, el participante estara en capacidad de comprender y aplicar el método de avaldo basado en la incidencia de cada uno de los componentes de un inmueble, como complemento de los enfoques universales de valuaciin y conocera sus limitaciones y alcances para una correcta obtencién de resultados 2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS a) Al finalizar el Médulo, el participante estaré en capacidad de comprender e identificar los fundamentos del método de incidencias, aplicados al campo inmobiliario en general b) Al finalizar el Médulo, el participante estard en capacidad de aplicar el método de incidencia, como un método complementario o sustitutivo de os métodos de comparacién directa, de aproximacién al costo, del ingreso 0 capitalizacién de la renta. ©) Al finalizar e! Médulo, el participante estaré en capacidad de utilizar e! método de incidencia solo o combinado con otros métodos . complementarigs 0 sustitutos 4‘ae NARA Ein PREVA COLLS erop0 OF INCIDENCIAS 3. PLAN DE TOPICOS Antecedentes. + Principio general © Concepto de Incidencia © Incidencia de Costo + Procedimiento general + Avaluo de edificios + Coeficiente restitutivo de areas comunes + Factor de correccién por area = Conclusiones + Ejerciotos 4, METODOLOGIA El tema tiene una duracién de ocho (8) horas a ser cubiertas en dos sesiones, a lo largo de las cuales se harén exposiciones apoyadas en gréficos y material escrito, y se desarrollardn casos practicos de aplicacién de lo expuesto NOTA Este material ha sido elaborado pot la Arg? Mt Emilia Pereira Cpl's, docente de ‘SOITAVE. Prohibida su venta sin autorizacién de su autora,CURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA - SOITAVE * Antecedentes EI Método de Incidencias nace en Id década de los "70, a partir de la inquietud generada en el antiguo Tribunal ‘de Apetaciones de inquilinato - Grganismo judicial que conocia en alzada de las Resoluciones de Alquiler emanadas de la Direccién de Inquilinato, adscrito entonces al desaparecido Ministerio de Fomeinto ~ ante la imposibilidad enfrentada en ciertos casos - para utilizar el método de comparacién' directa para la determination del valor de ciertos inmusbies y en especial de os terrenos, segun las determinaciones de ia entonces vigente Ley de Reguiacion de Alquileres (sancionada en 1980), la cust obligaba 2 darle valor por Separado a os terrenos y a la construccién, lo que planteaba un problema al momento de valorar las unidades sometidas @ regulacion de alquileres, adquiridas bajo el régimen de Propiedad Horizontal. Posteriormente se comprobé su utilidad para la valoracién de terrenos cuando no_existen_ feferenciales de operaciones de compraventa de inmuebles similares, o cuando no se ‘ocalizan en un periodo razonablemente cercano a la fecha dei estudio valorative que se realize, denominados métodos indirectos de valor resicluel, Método, que se enmarca dentro de Io S de la Sala Técnica de! Tribunal de inquilinato, Ingenieros fue desarroliado por los aseso: Néstor Belfort Vera y Edgar Gémez Rives (+), ambos distinguidos miembros y Expresidentes de SOITAVE, y su utllidad y aplicabilidad ha sido reconocida en el émbito nacional © internacional de la tasacion. A. Principio generat Cuando se compra _un epartamento, ofiing, local comercial u otf tpo de inmueble que forma parte de una edficgcién’ cualqui i i houses y_ condominios en general ), @n él precio total de venta esté incluida la parte alicuota de las éfeas comunes 0 nO Vendibles de la edificacion, definides como tales en los respectivos Documentos de Condominio de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal "GO. N°3.241 del 18 de Agosto de 1983, ‘Wedito 03.05 - METODO DE INCIDENGIAS - ‘Notes Docentes Argh WM? Emilia Perera Cols 5CURSO PROFESIONAL DE VALUAGION INMOBILIARIA - SOITAVE Esto significa, que cada metro Suedirado construido que se destina @ la venta lleva consigo 'a carga del costo de los elementos y cosas comunes de la edificacién, asi como del costo del terreno y de todos los componentes directos @ indirectos utiizados en su ejgcuci6n. La relacién entre las areas rentables 0 vendibles de fa edificacién y ef area brute de la construccion qué las envuelve, expresada en términos porcentuales, viene a ser el aprovechamionto real. del inmueble, el cual, puede ser igual, mayor o menor a los orcentajes netos de constucsién, segin hayan sido adecuadamente consideradas las Premisas de disefio y optimizacién de la aplicacién de las Variables Urbanas Correspondientes, concepto visto en el médulo correspondiente a Planificacién Urbana Aprovechamiento real = Area neta, util o vendible / Area bruta de construccién Esto significa, en otras palabras, que de cada metro cuadrado que se constuye, se destina 8 la venta sélo un porcentaje de éste, que viene a ser el aprovechamiento, Cuanto mejor “aprovechado” sea el edificio este factor tenderd a ser igual a 1, como es el caso de las \iviendas unifamilares tipo quinia, 0 de unidades individuales de cualquier uso exclusive tales como locales comerciaies aislados (tipo Me Donald o similar), galpones industriates, u otros de similar caréeter, donde ! no existir éreas compartidas fa relecién entre rea Vendible y area bruta se hace iguat a la unidad = Concepto de Incidencia Cuando se dice que un metro cuadrade de local, cualquiera que sea su uso (vivienda, comercio, industria, etc.) tiene un precio de, por ejemplo, 500.000 Bs/m?, se esta afirmando que la-suma de todos los insumos necesarios Para la conformacién de ese metro cuadrado Ge local es de.Bs. 500.000, tomando en cuenta que en él estén particisando el terreno, la Construccién, los “equipos, las. obras extras ¥ exteriores,-y todos los ottos componentes indirectos 0 asociedos, incuida la utlidad del inversionista , lo que, de acuerdo a lo anotado anteriormente, toma la forma de la siguiente expresién matematica: VI= VT + (VC + VEq + Vex) ‘Modulo 03.05 - METODO DE INCIDENCIAS - ‘Notas Docentes Arq? M Emilia Pereira Cols 6CURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA - SOITAVE Donde: VI_= Valor total del inmueble o unidad construida ee ee ee ne OU ewer VT_= Vaior dei terreno : VC _= Valor de la construccion VEq = . Valor de los equipos e instalaciones especiales VEx = Valor de obras exteriores, jardines, etc. : En esta formula se encuentran agrupados dentro del paréntesis aquellos elementos cuyo valor se puede determinar en cualquier momento, ya sea por apreciacién directa de sus caracteristicas fisicas, magnitud, calidad, materiales, es decir, mediante la comparacién directa © de mercado, o por consulta de proveedores 0 publicaciones especializadas, por lo que se les considera como la parte tangible de la edificacién al ser mensurable y comprobable directamente. No pasa lo mismo con el valor atribuible al terreno, el cual, salvo de tener conocimiento ‘@1pre50 del caso, no es posible apreciar de manera directa a partir de la simple observacion, ¥ que, como ha quedado demostrado en temas anteriormente tratados, el valor de la tierra Sepende de un conjunto de factores, algunos inherentes al inmueble y otros provenientes del entomo fisico, social y legal que lo envuelve, por lo que se considera que el valor de la tierra Siempre tiene un caracter residual, en el cual tiene definitiva importancia el régimen tabanistico que le es aplicabie. Es por ello, que aplicando e! método de incidencias, mediante la consideracién del ‘Comportamiento de Tas Ventas comparables al objeto de estudio, relativas al mercado de unidades finales ouesias en venta. es posible obtener el valor de la tierra, despejando de la (VC + Veq + Vex) Es decir, que conocido el valor total de un inmueble cualquiera: casa, quinta, apartamento, local comercial r a construccién, =quipos, obras exteriores y cualquier otro insumo, se obtiene de manera residual el valor de Meas 0305 - METODO DE INGIDENCIAS. ‘Notas Docentes Arg? M? Emilia Perera Cols 7/RSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA - SOITAVE Ja tien. Es entendido que en el rubro construccién estén incluides obras preliminares, estructura, paredes, revestimientos, electricidad, plomeria, artefactos sanitarios.ete, asi como honorarios profesionales, impuestos, derechos de incorporacién y cualquier otro costo asociado a la misma ; Avobjeto de comprender el concepto general de incidencia, se hara a partir del siguiente ejemplo. ‘Sobre un terreno de 1.000 m’ de superficie, se tiene un edificio cuya area bruta es de 700 m’, conformado por diez (10) apartamentos de 50 m* clu, para cuya construccion fue necesario hacer la siguiente inversion: Cast me Bsim? Bs TERRENO 1.000 * 200.000 == —200.000.000 CONSTRUCCION 700 * 350.000 = = ~—245,000.000 EQUIPOS (s.g.) = 100.000.000 OBRAS EXTERIORES (5.g.) = '50.000.000 SUB-TOTAL Bs. 595,000,000 Seguin la teoria, el precio se compone de los costos y gastos més la utilidad esperada. En et presente caso se ha supuesto una utilidad del inversionista del 30% Precio total esperado = Monto total de la inversion * Utilidad = Bs, 595.000.000 * 1,30 = Bs, 773.500.000 ‘Area total vendible = 10 apartamentos * 59 m?/ apartamento = 500 m? Precio de venta apartamento = Precio total / N° de unidades = P.Venta = Bs. 773.500,000 / 10 = Bs. 7.350.000 clu y como el 4rea por apartamento es de 50 m?, su precio unitario sera Wotas Docenies Arg? W Erila Perera Cols 8 ‘Wodulo 03.05 - METODO DE INCIDENCIAS -(CURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA - SOITAVE Bs. 77.350,000 / 50 m? = 1.547.000 Bs/m? La incidencia viene a ser la participacion de cada uno de los componentes de la edificacion dentro del precio final de venta, para cuyo célculo se procede de la siguiente manera: Incidencia Calculando para cada uno de Ibs items: incidencia de terreno: It = (Bs. 200,000,000 * 1,30) / 500 m? = 520.000 Bs/m? Incidencia de construccién: Ic = (Bs. 245.000.000 * 1,30) / 500 m? = 637.000 Bs/m? lncidencia de equipos: eq = (Bs. 100,000,000 * 1,30) / 500 m? = 260,000 Bs/m? incidencia de obras exteriores: ex = (Bs 50,000,000 * 1,30) / 500 m? = 130.000 Bs/m* ea incidencia total = Ito \cidencias parciales = It+ Ic + leq + lex lo = 520.000 Bs/m* + 637.000 Bsim* + 260,000 Bs/m? + 130.000 Bs/m? 4.547.000 Bs/m* Pousteihar Lise Resultado que coincide con el precio unitaria calculado por metro cuadrado de apartamento. Nétese que se habla de precio, toda vez que lleva incluida la utilidad del inversionista 0 promotor. = Incidencia de Costo a Moailo 0305 - WETODO DE INGIDENGIAS- Totas Daceniea Arg AF Emilia Perea Cola 9(CURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA- SOITAVE Para establecer la incidencia de costos, se debe hacer el caicuio sin considerar la utilidad del ® inversidnista,"o cual quedaria estructurado aah qi Incidencia de Costo de terreno. ICt= Bs. 200:000000 / 500 m? = 400.000 Bim? incidencia de construccién, . = ICc= Bs. 245.000,000 / 500 m* = 490,000 Bsim* Incidencia de equipos: !Ceq = Bs. 100.000.000 500 m? = 200.000 Bs/m? Incidencia de obras exteriores. Cex = Bs.50.000.000 / 500 m? = 100.000 Bs/m* Incidencia total de Costos = |Cto = 2 incidencias parciales = ICt + ICc + ICeq + ICex = \Cto = 400.000 Bs/m? + 490.000 Bs/m? + 200.000 Bs/m? + 100.000 Bs/m? = ICto = 1.190.000 Bsim* Las incidencias del costo por metro cuadrado asi calculadas, determinan la participacién directa de cada uno de los componentes en el costo unitario total de la inversion. 8B. Procedimiento general Conocido el concepto de incisencia, @ continuacién se definen las premisas que habrin de aplicarse pard su correcta deduccién y aplicacién. 1. Clasificacion un fos _usos presentes, sdlos o combinados, en la edificacién en estudio ombinados, en Ja edificacion en estudio + Residencial . Unifamiliar - Multifamiliar * Comercio oe ‘Module 0305 ~ METODO OE INGIDENCIAS- Notas Docentes Arq? hr Ema Pereira Cols 10CURSO PROFESIONAL DE VALUAGION INMOBILIARIA - SOITAVE © ladustria + Oficinas 2. De acuerdo con los uses detectados y aplicande las técnicas vistas en el Método de'Comparacion Directa, proceder con la busqueda y seleccién de referenciales en : las Oficinas de Registro, en el periodo considerado, de operaciones de compra- venta de: Apartamentos: Casas, quintas Locales comerciales Locaies indusiriaies Oficinas. 4 3. De ser _necesario, sectorizar_los_referenciales tomando en cuenta las caracteristicas y similitud de urbanizaciones, bajo el criterio de “evaluacion de a eee nee oer be or content ei evan Oe vecindario” 4. Analizar la muestra, aplicando el método del valor residual que @ continuacién se © ‘expone. ‘5_Determinar las it ndientes a terreno, construccion u otras. 6. Caiculo del vator del inmueble, c. Coeficiente restitutivo de areas comunes Anteriomente se sefialé que cuando se compra un apartamento, oficina, local comercial u oto tipo de inmueble que forma parte de una edificacién (propiedad horizontal, multipropiedad, etc.), en ei precio de venta o incidencia total esta inciuida ia parte alicuota de las areas comunes 0 no vendibles de ta edificacion, cuya relacién es posible conocerla a , partir del frea bruta de construccién, mediante la siguiente expresin: Area neta / Area_bnuta = Indice de aprovechamiento enel ejemplo: 500 m?/ 700 m? = 0,7143 Maaie 0305 - METODO DE INCIDENCIAS Watas Gocentes Arg i Ema Perera Colle nCURSO PROFESIONAL DE VALUACION INMOBILIARIA - SOITAVE lo que significa que por cada alla venta 0,7143, 0 sea, €171,43 %. El inverso de este indice, resulta ser ei coeficiente restitutivo de 4reas comunes, asi i / Indice de Aprovechamiento = 1 / 0,7143 = 1,40 Coeficiente restitutivo Si muttiplicamos el area util 0 vendible por el coeficiente restitutivo de reas comunes, se Obtiene el area bruta de construccién, ‘Area titi! = 500 m? A. bruta de const. = A.util 0 vendible * Coef. restitutivo = 500 m* * 1,40 = 700 m? El coeficiente restitutivo tiende a ser més alto cuanto menor es el aprovechamiento, y de forma generalizada se puede establecer ra cada uno de los usos mas frecuen Guin Letrncad uso COEF. RESTITUTIVO VIVIENDA UNIF- BIFAMIL 4,00 Pat ane APARTAMENTOS Comore 4,15 a at cc Raaa’esaks cous oan CONJUNTOS RESID, Cagaat, Cus 4,30 LOCALES COMERCIALES 4,10 CENTROS COMERCIALES 1,30 - 1,50 LOCALES INDUSTRIALES 1.10 Sin embargo, esta guia debe tomarse en sentido general, ya que sdlo a través de la cuantificacién real ée las areas vendibles, verfficables por consulta en idS respectivos documentos de condominio, y el conocimiento o calculo de las areas brutas de construccién, or verificacién de planos 0 mediciones en sitio, se puede determinar fehacientemente y sin margen de error, estos coeficientes restitutivos. ‘Medulo 0505 ~ METODO DE INCIDENCIAS- zi TWotas Doceries Arg? M* Emilia Peveva Cole nCURSO PROFESIONAL DE VALUAGION INMOBILIARIA - SOITAVE No obstante, puede afirmarse que Ia tabla se ajusta a las tipologias constructivas mas tradicionales. Cuanto mas especializadas o mas lujosas y dotadas de servicios extraordinarios que representen mayores cargas a las 4reas comunes,sean las edificaciones Gardines, piscinas, gimnasios, residencias para el servicio y choferes, salas de fiesta, canchas, puestos varios de estacionamiento, etc), mas altos seran los coeficientes restitutivos. Lo mismo se observa en relacién con el uso comercial, segiin se trate de locales convencionales aislados 0 formando parte de las plantas bajas de edificaciones convencionales, o de grandes centros comerciales con generosas areas comunes, de crculacién y de esparcimiento, cuyos coeficientes deben ser determinados en cada oportunidad, segtin la informacién disponible. o. Factor de correccién por area Otro aspecto a tomar en cuenta, es que las incidencias son inversamente proporcionales al rea. Es evidente que en el caso de las instalaciones eléctricas y sanitarias, cuyo proyecto ¥ Magnitud responde a Jas normas de disefio respectivas. cuanto mas pequefio sea el local, {2 participacion de esos ante: iS alto que a un local mayor. = Fundamentados en este principio y mediante el estudio y seguimiento de mas de 5,000 casos de inmuebles estudiados en el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, los Ingenieros Betfort y Gomez encontr amiento de dichas incidencias en funcion del rea_correspondian a una familia de_curvas exponenciales, cuya expresion matematica es ig scxserte_ donde: FCA = Factor de coreccién por area Kiy Ke= Constantes —— A= Area considerada MMeciie 0305 - METODO DE INGIDENCIAS - ‘Notas Docentes Arq? MF Emilia Pereira Coils 13