8/11/2017 READECUACIONDEFIDEICOMISOSALNUEVOCDIGOCIVILYCOMERCIALDELANACIN.PORELDR.

DANIELENRIQUEBUTLOW

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READECUACIONDE
FIDEICOMISOS
ALNUEVOCDIGOCIVILYCOMERCIALDELANACIN
(*)porelDr.DanielEnriqueButlow.
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Qurgimenlegalseaplicaalosfideicomisosinmobiliariosrealizadosantesdel1
deAgostode2015?Hacefaltareadecuarelcontrato?Esassonlaspreguntas

1. ANTES:Si bien tanto el Cdigo Civil de Vlez y otros antecedentes

permitanelusodelafiguradelfideicomisoinmobiliario,esrecinconlasancinde
la ley 24.441 que el tema adquiere verdadera trascendencia por tratarse de una
herramienta til, asombrosamente elstica y por sobre todo econmica para realizar
negociosyenparticularlosdeproyectoyconstruccindeobras.

Su expansin fue imprevisible incluso para los que participamos en la

confeccindelaLeyaunquetambin,elabusodelafigura,lacreacindefideicomisos
pantallayladeficienteinterpretacindesuobjetivoqueeraelfinanciamientodela
viviendaylaconstruccinsetransformaranenmonedacorriente.

2. DESPUES: El nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

sancionadoporLey26.994publicadaenlaedicindel8/10/2014delBoletnOficialy
laLey27.077del19/12/2014decretaronlavigenciadelnuevotextoapartirdel01de
Agostode2015,derogandolosArts.1a26delaLey24.441(esdecir,losreferidosal
fideicomiso)ysustituyendosucontenidoporlosArts.1666ss.yc.c.delnuevocuerpo
legal.Haycambiosquesonfundamentalescomoporejemplolanormaquepermiteal
fiduciario ser beneficiario del fideicomiso (Art. 1671, 1 prrafo y 1673, 3 prrafo
CCyCom)loqueseencontrabaprohibidoconanterioridad(Art.7Ley24.441).

El problema que se plantea, es entonces, un problema de derecho

transitorioparasabersobrelaaplicacindelCdigoCivilyComercialalasrelaciones
ysituacionesjurdicasexistentes.

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Estamos hablando de la eficacia temporal de las leyes que tiene su

respuesta en el Art. 7 del nuevo cuerpo legal y que textualmente dice Eficacia
temporal.Apartirdesuentradaenvigencia,lasleyesseaplicanalasconsecuencias
de las relaciones y situaciones jurdicas existentes. Las leyes no tienen efecto
retroactivo, sean o no de orden pblico, excepto disposicin en contrario. La
retroactividadestablecidaporlaleynopuedeafectarderechosamparadosporgarantas
constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en
cursodeejecucin,conexcepcindelasnormasmsfavorablesalconsumidorenlas
relacionesdeconsumo.

Como puede apreciarse, la regla contina siendo la irretroactividad de la

ley y la no aplicacin de las leyes supletorias a los contratos en curso de ejecucin,
peroeltemaesmscomplejoaunporcuantolanuevaleyseaplicaalasconsecuencias
delasrelacionesysituacionesjurdicasexistentes(Art.7,1prrafo)yaloscontratos
en curso de ejecucin cuando haya normas ms favorables al consumidor en las
relacionesdeconsumo(Art.7,3prrafo).

3. QUE SON LAS CONSECUENCIAS? Las consecuencias son las

derivacionesoefectosquereconocensucausaeficienteenlasrelacionesosituaciones
jurdicas (Kemelmajer de Carlucci). Los particulares deben conocer de antemano las
reglasdejuegoalasqueatenerseenarasdelaseguridadjurdicaylaaplicacinenel
tiempodenuevoscriteriosdebeestarprecedidadeespecialprudencia(CorteSuprema
deJusticia14.06.2001enL.L.2001F909).

4. RELACIONES DE CONSUMO: Se encuentran definidas por el art

1092 del CCyCom. El texto es el siguiente: Relacin de consumo. Consumidor.
Relacin de consumo es el vnculo jurdico entre un proveedor y un consumidor. Se
consideraconsumidoralapersonahumanaojurdicaqueadquiereoutiliza,enforma
gratuitauonerosa,bienesoservicioscomodestinatariofinal,enbeneficiopropioode
sugrupofamiliarosocial.

Estanormaquenorequiereexplicacin,secomplementacontresmscuyo
textoeselsiguiente:

ARTICULO 1093. Contrato de consumo. Contrato de consumo es el

celebradoentreunconsumidorousuariofinalconunapersonahumanaojurdicaque
acte profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o
prestadoradeservicios,pblicaoprivada,quetengaporobjetolaadquisicin,usoo
goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso
privado,familiarosocial.

ARTICULO 1094. Interpretacin y prelacin normativa. Las normas

que regulan las relaciones de consumo deben ser aplicadas e interpretadas conforme
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conelprincipiodeproteccindelconsumidoryeldeaccesoalconsumosustentable.
EncasodedudasobrelainterpretacindeesteCdigoolasleyesespeciales,prevalece
lamsfavorablealconsumidor.

ARTICULO1095.Interpretacindelcontratodeconsumo.Elcontrato
se interpreta en el sentido ms favorable para el consumidor. Cuando existen dudas
sobrelosalcancesdesuobligacin,seadoptalaqueseamenosgravosa.

5.CONCLUSIONES:

A) Ser muy difcil, tal vez imposible, probar que un contrato de fideicomiso
inmobiliarionoesparalosbeneficiariosuncontratoorelacindeconsumo.

B) An si fuera posible, el fideicomiso inmobiliario no podra eludir jams su

carcterdecontratodeadhesin,conclusulaspredispuestas,cuyorgimendeorden
pblicolegislanlosArt.984/989delnuevoCdigo.

C) Ni hablar de clusulas abusivas (art. 1117 y ss.) abuso de posicin dominante y

fraudealaley(arts.11y12CCyCom).

D)Loscontratostienencomoprimeraprelacinnormativalasnormasindisponiblesde
laleyespecial(defensadelconsumidor)ydelpropioCdigo:solidaridad(Art.1674)
rendicin de cuentas (Art. 1675) dispensas prohibidas (Art. 1676) titulares de la
accin(Art.1681,4prrafo)inoponibilidaddelapersonalidadjurdica(Art.144),
principiosupralegaldelarazonabilidad(Art.3)informacinypublicidaddirigidaa
losconsumidores(Art.1100/1103)obligacinderenegociar(Art.1011),etc.

6. RESPUESTA: En Derecho no hay respuestas absolutas pero si

prudentes. Creo que si fuera fiduciario en Argentina o desarrollista Dios no lo
permitaylaLey(Art.1674)meexigieraqueactuaraconlaprudenciaydiligenciade
unbuenhombredenegocios,readecuaraelcontratodefideicomisoalostrminosde
lanuevaley.

Enotraspalabras,mirespuestaess.

(*)AbogadoyProfesortitularhonorariodearquitecturaeingenieralegal.

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Dr.DanielE.ButlowDr.RicardoA.Butlow
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