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Contrato de Promesa de Compraventa
Contrato de Promesa de Compraventa
Serie 17
Gaceta Judicial 10 de 29-ago.-2002
Estado: Vigente
VISTOS.- Luis Enrique Figueroa Polo y Carmen Enriqueta Mendieta Riofro deducen recurso de
casacin contra la sentencia dictada por la Tercera Sala de la Corte Superior de Justicia de Loja
dentro del juicio ordinario que, por nulidad de contrato de particin extrajudicial, siguen los
recurrentes en contra de Manuel Ignacio, Milton Gonzalo y Graciela Guillermina Bejarano Mendieta,
herederos de Emiliano Bejarano y Deifilia Victoria Mendieta Ochoa de Bejarano. Dicho recurso es
concedido, por lo que el proceso sube a conocimiento de la Corte Suprema de Justicia; habindose
radicado la competencia en esta Primera Sala de lo Civil y Mercantil en virtud del sorteo de ley y una
vez que ha terminado la etapa de sustanciacin de este proceso de casacin, para resolver se
realizan las siguientes consideraciones:
PRIMERO.- El mbito de competencia dentro del cual puede actuar este Tribunal de Casacin est
dado por los propios recurrentes en la determinacin concreta, completa y exacta de las normas que
estiman transgredidas y de las causales en que se halla incurso el fallo impugnado; por lo tanto,
debe limitarse a analizar las normas indicadas como infringidas (artculo 192 de la Constitucin
Poltica de la Repblica; artculos 18 regla primera, 1480, 1482, 1484, 1488, 1494, 1513, 1591, 1594,
1648, 1724, 1725 y 1726 del Cdigo Civil) as como la nica causal en la cual han fundamentado su
impugnacin (la primera del artculo 3 de la Ley de Casacin).
SEGUNDO.- Como lo ha dicho esta Sala en mltiples resoluciones, cuando se acusa violacin a las
disposiciones constitucionales, este cargo ha de ser analizado en primer lugar, ya que al ser la
Constitucin Poltica de la Repblica la norma suprema del Estado, a la cual han de ajustarse todas
las normas secundarias y las actuaciones de la autoridad pblica y de los ciudadanos, la afirmacin
de que se est desconociendo los mandatos contenidos en la Constitucin impone revisar en primer
lugar y con especial detenimiento tal aserto, ya que de ser fundado el cargo, todo lo actuado quedar
sin valor ni eficacia alguna, pero viene siendo una costumbre inveterada formular con ligereza el
cargo de violacin en las resoluciones judiciales de los preceptos constitucionales, lo que inclusive
TERCERO.- En cuanto a la causal primera del artculo 3 de la Ley de Casacin, los recurrentes
acusan varias infracciones: 1) Falta de aplicacin del artculo 18 regla primera del Cdigo Civil,
porque si los jueces no pueden apartarse del tenor literal de la ley cuando sta es clara, a pretexto
de consultar su espritu, en la especie los ministros del tribunal ad quem deban considerar que "...las
reglas del Cdigo Civil, en cuanto a la nulidad de los actos y contratos, son muy claros, y en este
caso hay la causa y objeto ilcito, que motiva la nulidad", la cual no fue declarada; 2) Falta de
aplicacin de los artculos 1480, 1482, 1484 y 1488 del Cdigo Civil, porque a pesar de que los
recurrentes celebraron con los causantes de los demandados una promesa de compraventa,
contrato bilateral, oneroso y vlido que estableca contraprestaciones para las partes que lo
celebraron, dicha convencin no ha sido respetada ni tomada en cuenta, por los demandados al
momento de realizar la particin del inmueble materia de la promesa de compraventa; por ello, el
tribunal de ltima instancia deba declarar la nulidad de la particin extrajudicial "para dar paso" al
cumplimiento de la promesa de compraventa celebrada con anterioridad; 3) Falta de aplicacin del
artculo 1591 del Cdigo Civil, que seala que la obligacin de dar contiene la de entregar la cosa; en
la especie, los demandados en vez de cumplir con la promesa de compraventa que sus padres
celebraron con los actores, realizaron una particin que adjudic el inmueble materia de la promesa
a uno de los demandados; "entonces, cul debe ser nuestro proceder, sino deducir la nulidad de la
particin extrajudicial, para que se pueda cumplir con la promesa..."; 4) Falta de aplicacin del
artculo 1594 del Cdigo Civil, pues aunque los demandados se constituyeron en mora al no dar
cumplimiento a la promesa de compraventa, el tribunal de ltima instancia no declar la nulidad de la
particin extrajudicial, "a fin de (que) se pueda ordenar a los demandados a que cumplan con la
entrega (SIC) de la escritura pblica"; 5) Falta de aplicacin de los artculos 1724, 1725 y 1726 del
Cdigo Civil, porque en la especie la particin extrajudicial celebrada por los demandados, al haber
causado perjuicio a los recurrentes porque no respet la promesa de compraventa celebrada con los
causantes de los demandados, adolece de causa ilcita. Dicen los recurrentes en relacin a este
cargo que la particin extrajudicial es nula tambin porque "le falta la autorizacin del Municipio y
sobre todo la voluntad de los otros medios hermanos que tambin tienen derecho en la sucesin...
De conformidad con la Ley de Rgimen Municipal, toda particin extrajudicial que no cuente con la
autorizacin del municipio, es nula de nulidad absoluta, y existe sancin, para quienes la han
realizado. La particin extrajudicial que la realizaron los hermanos Bejarano - Mendieta, no tiene la
mencionada autorizacin y por lo mismo se debi declarar la nulidad, siendo obligaciones de los
juzgadores de oficio declarar la nulidad, cuando tengan conocimiento de la transgresin a la Ley de
Rgimen Municipal, que es parte del Derecho Pblico". Se analizarn a continuacin estas
acusaciones.
CUARTO.- Los actores (hoy recurrentes) han solicitado que se declare la nulidad de la particin
extrajudicial por adolecer de causa ilcita provocada porque, segn argumentan, se celebr sin haber
respetado la promesa de compraventa que los actores celebraran con los causantes de los
demandados. El tribunal de ltima instancia desecha en su sentencia la demanda porque considera
que no existe el motivo de nulidad acusado (fojas 10-11 vta. del cuaderno de segunda instancia),
sentencia que dice en su considerando cuarto: "Cuando se sucede a una persona, no solo se lo hace
en sus bienes, sino tambin en todos sus derechos y obligaciones; y los herederos al aceptar la
herencia, adquieren, tambin, las obligaciones contradas por el causante. En el caso, al momento
que los demandados celebraron la escritura pblica de particin extrajudicial -26 de marzo de 1997-,
segn lo previenen los Arts. 1286 y 1287 del Cdigo Civil, aceptaron tcitamente la herencia de sus
padres; por consecuencia, adquirieron, a ms de los bienes, la obligacin contrada por los
QUINTO.- Los recurrentes dicen tambin que la particin extrajudicial impugnada es nula
absolutamente por adolecer de objeto ilcito, porque el bien materia de la particin fue prohibido de
enajenar en virtud de un acuerdo especfico en este sentido que obra de la promesa de compraventa
que celebraron con los causantes de los demandados y que, por lo tanto, habiendo salido del
comercio humano, no poda celebrarse ningn negocio traslativo de dominio, so pena de incurrir en
la situacin prevista en el No. 3 del artculo 1507 del Cdigo Civil. Al respecto, se anota: Esta
prohibicin, establecida voluntariamente en la promesa de compraventa, no saca al inmueble del
comercio sino que, en caso de hacer caso omiso de esa convencin, nicamente se estara ante el
incumplimiento de una obligacin de no hacer, que se resuelve en la obligacin de indemnizar los
perjuicios, si el deudor contraviene y no puede deshacerse lo hecho (artculo 1598 del Cdigo Civil).
SEXTO.- Por ltimo, en cuanto al argumento de que la particin extrajudicial adolece de nulidad
absoluta, que puede y debe se declarada de oficio por los jueces, por haberse celebrado sin contar
con la respectiva autorizacin municipal ni la intervencin de los herederos Bejarano - Ordez, se
anota: El artculo agregado a partir del 241 de la Ley de Rgimen Municipal por el artculo 80 de la
Ley 104, Registro Oficial 315 de 26 de agosto de 1982 dice: "En el caso de particin judicial de
inmuebles situados en el rea urbana o de expansin urbana, los jueces ordenarn que se cite la
demanda al respectivo Municipio y no se podr realizar la particin sino con informe favorable del
mismo. Si de hecho se realiza la particin, ser nula. Si se tratare de particin extrajudicial de
inmuebles situados en las mismas reas, los interesados pedirn al Municipio la autorizacin
respectiva, sin la cual no podr realizarse la particin"; por su parte el artculo 48 de la Ley Notarial
dispone: "Por defecto en la forma son nulas las escrituras pblicas que no tienen la designacin del
tiempo y lugar en que fueron hechas, el nombre de los otorgantes, la firma de la parte o partes, o de
un testigo por ellas, cuando no saben o no pueden escribir, las procuraciones o documentos
habilitantes, la presencia de dos testigos cuando intervengan en el acto y la del notario o del que
haga sus veces. La inobservancia de las otras formalidades no anular las escrituras; pero los
notarios podrn ser penados por sus omisiones con multas que no pasen de mil sucres. La
formalidad relativa a las procuraciones o documentos habilitantes, expresadas en el inciso anterior,
quedar cumplida siempre que ellos se agreguen originales al registro del notario, o que se inserten
en el texto de la escritura. Respecto de las escrituras otorgadas antes del 24 de diciembre de 1895,
podr subsanarse la omisin, protocolizndose dichos documentos o procuraciones." De la lectura
de las dos disposiciones antes transcritas, se concluye que la autorizacin municipal para la particin
es una formalidad habilitante, cuya omisin nicamente es causa de nulidad relativa de la particin
que permitira ejercer la accin rescisoria al tenor de lo que dispone el artculo 1725 Inciso final del
Cdigo Civil. Se aduce que el requisito de la autorizacin previa de la respectiva municipalidad es de
orden pblico por ser la Ley de Rgimen Municipal una norma de Derecho pblico y que a
consecuencia de ello la omisin de esta formalidad acarrea nulidad absoluta. Esta afirmacin no es
exacta, ya que no son sinnimos "derecho pblico" y "orden pblico". No todo lo que es "derecho
pblico" pertenece al "orden pblico"; en efecto, "derecho pblico" es un criterio de clasificacin de la
ley; "orden pblico" es un concepto poltico, social y jurdico; muchas normas pertenecen al derecho
pblico pero no son de orden pblico y, de la misma manera, pertenecen al orden pblico numerosas
disposiciones de derecho privado. No todas las disposiciones de la Ley de Rgimen Municipal
atinentes a las parcelaciones y reestructuraciones parcelarias tienen el carcter de normas de orden
SEPTIMO.- Los recurrentes tambin acusan al tribunal de ltima instancia por lo siguiente "Es
inconstitucional que ustedes sin fundamento jurdico alguno nos condenen en costas, pues si por
reclamar dentro del orden jurdico vamos a resultar sancionados, estamos frente a una inseguridad
jurdica." La primera parte del artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil dispone que "Cuando la
resolucin de segunda instancia fuere en todo conforme a la de primera, se condenar en costas al
recurrente"; el fallo de ltima instancia (fojas 11 vta.) confirma ntegramente la sentencia de primer
nivel, que declar sin lugar la demanda propuesta por los actores, hoy recurrentes; por lo tanto, este
cargo carece de sustento. Por las consideraciones que anteceden, la Primera Sala de lo Civil y
Mercantil, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE
LA LEY, no casa la sentencia dictada por la Tercera Sala de la Corte Superior de Loja, por hallarse
en todo ajustada a derecho.- Con costas a cargo de los recurrentes, pero sin honorarios que sealar
f) Drs. Ernesto Albn Gmez.- Santiago Andrade Ubidia.- Galo Galarza Paz..