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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

(est fundamentado con el cdigo civil del DF), ya saben que


deben tomarlo como doctrina, ya que nosotros revisamos el cdigo civil del Estado.

El Cdigo Civil en el artculo 2398 establece que hay arrendamiento cuando las partes se obligan
recprocamente, una a conceder el uso y goce temporal de la cosa (arrendador) y la otra a pagar
por ella por el uso y goce un precio cierto.

Con las reformas a este contrato, la ley prev que el arrendamiento para fincas destinadas a
casahabitacin no podr exceder de 10 aos y los inmuebles destinados para la industria o
comercio ser como mximo 20 aos (publicacin de decreto de fecha 21 de julio de 1993).

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

El artculo 2412 reformado establece:

A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en el estado de servir
para el uso convenido. En caso contrario segn la naturaleza para el destino que se le quiera dar, si
es para casahabitacin con las condiciones de higiene y seguridad.

En atencin al decreto publicado con fecha 23 de septiembre de 1993 que modifica los transitorios
del publicado el 21 de julio de 1993, establece:

Primero: Las dos primeras disposiciones contenidas en el presente decreto entrarn en vigor el 19
de octubre de 1998, salvo lo dispuesto por los transitorios siguientes.

Segundo: Las disposiciones del siguiente decreto se aplicarn a partir del 19 de octubre de 1993
nicamente cuando se trata de inmuebles que:

No se encuentren arrendados al 19 de octubre de 1993. Se encuentren arrendados al 19 de


octubre de 1993 pero que no son utilizados para el uso de casahabitacin. Su construccin sea
nueva, siempre que el aviso de terminacin sea posterior al 19 de octubre de 1993.

Tercero: los juicios y procedimientos judiciales administrativos actualmente en trmite, as como


los que se inicien o se hayan iniciado el 19 de octubre de 1993 derivados de arrendamiento de
inmuebles para casahabitacin y sus prrrogas que no se encuentren en los supuestos
establecidos en el transitorio anterior se regirn hasta su conclusin por el Cdigo de
Procedimientos Civiles y por la Ley Federal de Proteccin al Consumidor vigente con anterioridad
al 19 de octubre de 1993.

Por lo tanto, tendr obligacin el arrendador tambin:

A conservar la cosa arrendada en estado y condiciones favorables, haciendo para ello todas las
reparaciones
necesarias. A no estorbar, ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser
por causa de reparaciones urgentes e indispensables.

A garantizar el uso o goce pacfico de la cosa por el tiempo contratado. A responder de los daos
y perjuicios que sufra el arrendatario por lo efectos o vicios ocultos de la cosa anteriores al
arrendamiento.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

Tambin el Cdigo Civil en el artculo 2425 seala, en atencin a las siguientes reformas, son:

Satisfacer la renta en tiempo y forma convenido. A responder por los perjuicios que la cosa
arrendada sufra por causa o negligencia de los familiares, sirvientes o subarrendatarios. A
servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.

TERMINOS DEL ARRENDAMIENTO.

Tambin el Cdigo Civil tomando en cuenta las reformas ahora establece que los arrendamientos
no podrn exceder de 10 aos para finca destinada a habitacin y de 20 aos para fincas
destinadas al comercio o industria.

A quedado establecido que el arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o cualquier
otra cosa equivalente con tal que sea cierta y determinada; en cuanto a la prrroga de los
contratos de arrendamiento tambin existen reformas en el ltimo decreto del 21 de julio de
1993, al sealar que el arrendamiento debe ser por lo menos de un ao forzoso, salvo pacto en
contrario, por lo tanto, las partes no podrn convenir si puede haber o no prrroga.

TCITA RECONDUCCIN.

Se tiene como tal el momento en que vencido el contrato de arrendamiento si dentro de los diez
das siguientes a su vencimiento el arrendador no se opuso a que el arrendatario continuara en el
uso y disfrute del bien arrendado opera la tcita reconduccin, es decir, que sus efectos sern que
el contrato celebrado a trmino se convierta en voluntario como lo establece la Suprema Corte de
Justicia de la Nacin, y entonces se deber dar aviso al arrendador en trminos del artculo 2478
reformado. Si este contrato se celebr con posterioridad al 19 de octubre de 1993 debindose
tomar los siguientes casos:

Si el contrato ya venci opera la tcita reconduccin al onceavo da de terminado, que no implica


prrroga sino que sus efectos son que se convierta en voluntario despus de haberse celebrado a
trmino.

Si el arrendador demanda antes del vencimiento del contrato, validamente el arrendatario


propondr un nuevo contrato por otro trmino que convengan, no menor de un ao.

Si en el Inter. De que opere la tcita reconduccin el arrendador demanda la terminacin del


contrato, no necesita al aviso del artculo 2478.

ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS.

Por disposicin del artculo 2448 del Cdigo Civil se establece que todas las disposiciones
contenidas en sus dems incisos son de orden pblico e inters social, es decir, son irrenunciables
y por consecuencia cualquier estipulacin en contrario se tendr por no puesta debindose tomar
en cuenta el decreto aclaratorio del 23 de septiembre de 1993. Los arrendamientos de fincas
urbanas debern ser por lo menos de un ao salvo pacto en contrario y la prrroga solo corre a
favor del arrendatario y debindose causar la renta al tomar posesin del inmueble el
arrendatario.

ARRENDAMIENTO DE FINCAS RSTICAS.

Este tipo de inmuebles tienen como caracterstica que generalmente se destinan al cultivo, sin
embargo son de propiedad particular y estn ubicados fuera de la zona urbana. El dueo no
tendr obligacin de cultivarlas continuamente pues debe dejarlas descansar por un ciclo, segn la
disposicin de las tierras ociosas y disposiciones que fueron derogadas por decreto publicado en el
Diario Oficial de la Federacin el 27 de julio de 1993 sin embargo, las dems disposiciones siguen
siendo aplicadas incluyendo las del artculo 2478 del Cdigo Civil.

ARRENDAMIENTO DE BIENES MUEBLES.

El artculo 2459 del Cdigo Civil establece que son aplicables al arrendamiento de bienes muebles
las disposiciones de este ttulo que sean compatibles con la naturaleza de esos bienes, teniendo
ciertas caractersticas:

Cuando no se establezca el trmino y no se hubiera expresado el uso a que se destinar, el


arrendatario ser libre de devolver la cosa cuando quiera y el arrendador no podr pedirla sino
despus de cinco das de celebrado el contrato. Si la cosa se renta por aos, meses o das, la renta
se causar al vencimiento de cada trmino.

La ley refiere tambin al arrendamiento de bienes semovientes (animales) que se contraten en


ciertos lugares para la carga, rigindose el contrato por las costumbres del lugar, aplicndose los
principios de la apariencia.

Todos los arrendamientos de esta naturaleza tienen el carcter de uso y los arrendatarios se
consideran poseedores derivados por lo tanto, no podrn prescribirlos.
DEL SUBARRENDAMIENTO.

Es la facultad que el arrendador podr otorgar al arrendatario para que ste a su vez conceda a un
tercero el uso y disfrute del bien arrendado en forma total o parcial (artculo 2480 del Cdigo
Civil).

Si el arrendador consiente el subarriendo, ste es valido y el subarrendatario quedar subrogado


en todos los derechos y obligaciones con el arrendatario para con el arrendador, pero sino se
autoriza ser causa de terminacin del contrato respondiendo es forma solidaria el subarrendador
con el subarrendatario para con el arrendador por los posibles daos y perjuicios que se causen.

FORMAS DE TERMINACIN DEL CONTRATO.

El artculo 2483 del Cdigo Civil establece como causas de terminacin las siguientes:

Por haberse cumplido el plazo fijado, o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para lo que la
cosa fue arrendada.

Por convenio expreso. Por nulidad. Por rescisin. Por confusin. Por prdida o destruccin
total de la cosa, por caso fortuito o causa de fuerza mayor. Por expropiacin por causa de utilidad
pblica. Por eviccin de la cosa arrendada.

CLASIFICACIN GENERAL DEL CONTRATO.

En atencin al maestro Rojina Villegas el contrato resulta ser:

Nominativo. Tpico. Bilateral. De tracto sucesivo. Conmutativo. Real. Principal. Formal.


Oneroso.

En su clasificacin general de uso.

DEL JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO.

Para el Distrito Federal el captulo correspondiente del artculo 489 y relativos del Cdigo de
Procedimientos Civiles a quedado derogado por disposicin del decreto y recordando las
disposiciones del mismo, slo se aplicar a los arrendamientos celebrados antes del 19 de octubre
de 1993.

En el Estado de Mxico, este juicio est vigente y solo procede por falta de pago de ms de tres
mensualidades debindose causionar si se pide la retencin de bienes.

En el Distrito Federal se reforma el artculo 2398 para fijar los trminos mximos de
arrendamiento, se reforma el artculo 2406 y se deroga el artculo 2407.
Se reforman los artculos 2412, 2447, 2448C y sobre bienes muebles no hay modificaciones pero
se reforma el artculo 2478, se derogan el artculo 2485, 2486, 2488 y 2494 y se agrega como
reforma principal el ttulo XVIBIS relativo a las controversias del arrendamiento inmobiliario
(artculo 957 y dems relativos del Cdigo de Procedimientos Civiles).

RESCISIN DEL CONTRATO.

En el Cdigo Civil en el artculo 2489 se sealan los siguientes casos:

Por falta de pago de rentas en los trminos previstos por el artculo 2425 fraccin I. Por usar la
cosa en contravencin a lo dispuesto en la fraccin III del artculo en comento. Por subarriendo
de la cosa sin autorizacin del arrendador, artculo 2480. Por daos graves a la cosa arrendada
imputables al arrendatario.

DEL BENEFICIO DE ORDEN Y EXCUSIN EN LAS RELACIONES JURDICAS QUE SE DAN ENTRE
FIADOR, OBLIGADO PRINCIPAL Y EL ARRENDADOR.

El Cdigo Civil en los artculos 2812 al 2815 y dems relativos y aplicables prev la figura jurdica
de la fianza, por la que el fiador garantiza el cumplimiento de las obligaciones que genera el
contrato, es importante analizar estas relaciones jurdicas atendiendo a la renuncia del principio
de orden y excusin:

Principio de orden. Significa que el arrendador podr pedir el cumplimiento en forma indistinta al
obligado principal o al fiador por haber renunciado a este beneficio y haberse convertido en
solidario (artculo 2812).

Principio de excusin. Consiste en que si se renuncia a ello, que no slo con los bienes de uno de
ellos se cumpla la obligacin, sino que tambin con los bienes del otro justamente por ser
solidario.