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Mayo 2012
MERCADO DE OFICINAS EN EL DISTRITO DE PIURA: LA DEMANDA POTENCIAL Y SUS
PREFERENCIAS
Tesis
Asesor
comercial e institucional.
a viviendas.
empresas.
Piura.
distrito de Piura.
departamentos.
casas.
Las dos principales razones por las que algunas empresas
trabajar en su hogar.
oficina.
durante la encuesta.
misma no es suficiente.
1
Extrapolando dichos datos, 705 empresas inscritas en el distrito de Piura estaran interesadas en alquilar
una oficina en el edificio propuesto, lo que significa 59 edificios por construir para satisfacer esa demanda.
Por otro lado, existen 511 empresas interesadas en comprar oficinas, siendo 44 edificios los que se
deberan construir para satisfacer dicha demanda. Para mayor informacin consultar el ANEXO 11.
Tabla N 1: Razones de inters y desinters por alquilar o comprar una oficina en el
edificio propuesto
RAZONES DE INTERS RAZONES DE DESINTERS
La ubicacin adecuada: cerca al centro pero lejos de Prefiere oficinas dentro del centro histrico de Piura, no
la congestin. slo cerca de l.
Mejora la imagen profesional de la empresa: Ya cuentan con un local propio, por lo que no necesita
encontrarse en un edificio exclusivamente para uno nuevo.
empresas muestra solidez.
Contar con ms espacio para organizar al personal, No hay opcin a oficinas de espacios menores (260 m y
equipos, etc. 130 m son espacios muy amplios para profesionales
independientes o empresas pequeas).
Futuros contactos que pueden obtenerse entre los Lleva varios aos en el local actual, no desea
inquilinos del edificio de oficinas. trasladarse.
Modernidad en infraestructura y diseo. Hace muy poco tiempo ha cambiado de local.
en dicho edificio.
Existe la oportunidad de hacer negocio en el sector de construccin, y
RESUMEN EJECUTIVO..........2
INTRODUCCIN ....14
VISTA DE LA DEMANDA .. 60
CONCLUSIONES...... 112
ms resaltantes.
requerimientos y necesidades.
Por qu alquilar una oficina antigua cuando podran operar en una que
etapas:
2. Determinar localizacin
3. Estudio de viabilidad
4. Financiamiento
8. Construccin de la obra
9. Marketing
la demanda potencial.
construccin.
1 Los datos presentados y analizados fueron recopilados entre los meses de abril y noviembre del ao 2011.
2 Ver apartado Fuentes Consultadas.
CAPTULO 1
NOCIONES GENERALES
sustancia.
a) Corredor inmobiliario
agentes.
b) Inversionista
mayores ganancias.
c) Urbanizador
d) Constructor
ciudad de Piura.
Una vez elegido el tema a tratar, se determin el objetivo de la tesis, ya
datos confiable.
4 Churchill, Gilbert A. Investigacin de mercados. Ed. Thomson. Mxico, 2003. Pg. 178-189.
Fondo Mi Vivienda del ao 2008, las estadsticas del INEI, los reportes
meses de julio del 2010 y marzo del 2011, para determinar la oferta
antiguos disponibles.
3 de la presente tesis.
Las entrevistas
familiarizadas con los temas de inters para este estudio, como lo son
opinin y conocimientos6.
apartados:
7
Probar la idea de construir un centro empresarial en la ciudad de Piura, mediante una serie de preguntas
relacionadas a la aceptacin y preferencias de la demanda potencial, detallando cmo sera dicho edificio
de oficinas. Con las respuestas se verifica la acogida de esta idea y las sugerencias u observaciones
correspondientes.
8
Los datos y caractersticas de dicho proyecto fueron determinados con la ayuda del tasador e ingeniero
Csar Arroyo, para contar con datos factibles y reales. (ver ANEXO 2).
9 Para delimitar el estudio y evitar el aumento de costos, se escogi estudiar las empresas del distrito de
Piura, zona donde se conglomeran la mayora de las oficinas.
10
Segn los datos obtenidos de la Municipalidad de Piura, al 01 de julio del 2011, existen 9093 empresas
inscritas en el distrito de Piura, de las cuales 1150 se encuentran en la categora de oficinas
administrativas. Para mayor informacin sobre esta categora, ver ANEXO 9.
Utilizando la frmula de la muestra proporcional, se calcul que el
poblacin12.
11
Utilizando la funcin aleatorio entre de Excel se obtuvo los 90 nmeros para escoger la muestra de la
lista (enumerada) de las empresas categorizadas como oficinas administrativas por la Municipalidad de
Piura.
12
Si bien el muestreo aleatorio estratificado intenta asegurar la representacin de cada grupo en la muestra,
en este caso no hay necesidad de estratificar por sectores econmicos pues es indiferente el tipo de labor
que desempea la empresa que ocupar la oficina. Para este estudio es importante conocer las
caractersticas generales que la demanda potencial (empresas con oficinas administrativas) prefiere, por lo
que el muestreo aleatorio simple es til y aceptable.
Despus de encuestar a las 90 empresas escogidas aleatoriamente
hechos dentro del panorama de bienes races, para luego presentar una
13
El SPSS (Statistical Package for the Social Sciences) es un programa estadstico informtico muy
utilizado en las ciencias sociales y las empresas de investigacin de mercado por su capacidad de trabajar
con bases de datos de gran tamao.
Se detalla la aceptacin y las caractersticas de la demanda potencial
de datos u otro)14.
14 Para mayor informacin sobre los errores y limitaciones, consultar el ANEXO 10.
c) En cuanto al estudio realizado mediante la encuesta a 90
realidad.
1 www.bbvaresearch.com Situacin Inmobiliaria Per. Junio del 2010. Consultado el 1 de abril del 2011.
Si bien el ao 2010 muestra cifras favorables de crecimiento para el
Grfico N1: Variacin porcentual mensual del crecimiento del sector de construccin en el Per
20
15
10
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
FUENTE: INEI
Sin embargo, y como veremos ms adelante, se contina con
crecimiento2.
comparacin.
2 www.bbvaresearch.com Situacin Inmobiliaria Per. Junio del 2010. Consultado el 1 de abril del 2011.
3
Con el presupuesto disponible, no se ha encontrado datos sobre el mercado de oficinas de otras
provincias, slo de Lima.
resaltante de dicho departamento y no la de otras provincias, con el fin
desarrollo.
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10
FUENTE: CAPECO
La mayor parte de las ventas provienen de los sectores del NSE A y B 4,
4 Para obtener mayor informacin sobre los niveles socioeconmicos peruanos, consultar el ANEXO 5.
5 www.bbvaresearch.com Situacin Inmobiliaria Per. Junio del 2010. Consultado el 1 de abril del 2011.
a) El dficit habitacional, que se estima de 2.1 millones de
inversiones futuras.
nmero y calidad7.
6
http://www.diariolaprimeraperu.com/online/economia/urge-incrementar-oferta-inmobiliaria_72543.html
Urge incrementar la oferta inmobiliaria. Diario La Primera. Consultado el 20 de abril del 2011.
7 Diario El Comercio, suplemento Da 1. Oficinas en paales (pg. 20-21). Lunes 27 de junio del 2011.
dio hace tan slo siete aos (en el ao 2005) y, desde ah, la evolucin
y US$ 5000. Es decir, los precios son el triple de los que eran
8 Desde el ao 2005 se han entregado 41 edificios prime; entindase como edificios de oficinas de mxima
calidad.
9
www.bbvaresearch.com Situacin Inmobiliaria Per. Junio del 2010. Consultado el 1 de abril del 2011.
c) Entre el inicio del proyecto y su ingreso al mercado (vender o
la oferta de mercado.
PERIODO M2 NDICE
10
En la Tabla N 2 podemos visualizar el incremento de la oferta de oficinas (en trminos de metros
cuadrados construidos) segn cada cuatrimestre entre los aos 2009 y 2011.
La incertidumbre sobre cmo sera el gobierno del presidente Ollanta
11Diario El comercio, suplemento Da 1. Lo que viene (pg.16). Lunes 27 de junio del 2011.
12
Entre los edificios de oficinas a ingresar entre el ao 2011 y el 2012 en Lima tenemos al Edificio Capital,
Edificio Pardo y Aliaga, Edificio HSBC, Edificio Omega, Edificio Aldo y Co., Edificio Limatambo, Del Park,
Business Tower, Centro empresarial Juan de Arona, Umayuq y Miracorp, por nombrar algunos.
13 Diario El Comercio, suplemento DIA 1. Que te quiero verde (pg. 24). Lunes 27 de junio del 2011.
Por otro lado, el crecimiento econmico y la exigencia de los peruanos
14 Diario El Comercio, suplemento DIA 1. El lujo que se impone (pg.23). Lunes, 27 de junio del 2011.
15 LEED: Leadership in Energy and Environmental Design. Es un sistema de certificacin de edificios
sostenibles, desarrollado por el Consejo de la Construccin Verde de Estados Unidos (US Green Building
Council). Se utiliza en varios pases desde el ao 1998.
2.3 El negocio inmobiliario en Piura
y C).
puede confirmar con las cifras obtenidas sobre las licencias otorgadas
350
300
250
200
150
100
50
0
PIURA CASTILLA PIURA Y CASTILLA
demanda.
Segn los datos del INEI 17, el dficit habitacional en el Per asciende
el costo que hacer casas se vuelve casi un lujo. Esto impulsa a que las
multifamiliares y condominios.
17
www.grupo-proyecta.com Revista Proyecta - N 16 (ENERO 2011). Consultado el 25 de abril del 2011.
Alfredo Tvara, jefe del rea de Habilitacin Urbana de la Municipalidad
de Los Ejidos.
18 KIM, W. Chan; MAUBORGNE, Rene. La estrategia del ocano azul: cmo crear en el mercado
espacios no disputados en los que la competencia sea irrelevante. Ed. Norma. Bogot, 2010.
un ocano azul, donde la competencia pierde su validez porque las
terrenos.
institucional.
primer lugar, el Per fue uno de los pocos pases del mundo que creci
creciendo.
desarrolladas o emergentes.
20
15
10
5
0
1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10
-5
-10
PAISES DESARROLLADOS PAISES EMERGENTES PER
Fuente: BCRP
crisis mundial. Segn las declaraciones del ministro Luis Miguel Castilla
FUENTE: INEI
otros.
no lo precisa.
22 Diario El Comercio, suplemento DIA 1. Imagen del mercado (pg. 12). Lunes 13 de junio del 2011.
23 Diario El Comercio, suplemento DIA 1. C&J ampla sus mercados (pg.10). Lunes 4 de julio del 2011.
para el NSE C en San Miguel, un complejo de departamentos y un
Surco.
empresas extranjeras24.
24 Blog Inmobiliaria X, de Semana Econmica. Mundo inmobiliario despus de las elecciones. Por Jos
Orrego. Consultado el 9 de octubre del 2011.
2.5 Anlisis FODA del sector inmobiliario en Piura
Oportunidades
25 En la presente tesis no se analiza la situacin de una empresa especfica, por lo que las fortalezas y
debilidades se han determinado de manera general, para que cada empresa interesada tome en cuenta
dichas ideas y ver si representan una fortaleza o una debilidad para ella misma.
vuelven sujetos deseables de crdito, animndose a invertir en
sus viviendas.
US$170 millones26.
Piura.
26 Diario Correo. Pretenden invertir cerca de 170 millones de dlares. (Pg. 6). Sbado 14 de mayo de
2011.
Amenazas
oficinas en Piura.
planificado.
Fortalezas y debilidades
para ella misma. Lo que puede ser una fortaleza para una empresa,
construyen el mismo.
determinar.
Atlas.
marzo del 2011. Slo se tom en cuenta los anuncios para inmuebles
1 Para promocionar bienes inmuebles, se pueden utilizar diferentes medios: diarios, revistas especializadas,
anuncios televisivos o volantes. En el caso de oficinas en Piura, slo se publican anuncios en los peridicos,
al no tratarse de ventas masivas y al ser parte de edificios antiguos y/o remodelados disponibles.
Los promedios por da del nmero de anuncios2 encontrados en cada
continuacin3.
Porcentaje 28.1% 34.4% 15.6% 12.5% 9.4% 30.2% 18.6% 44.2% 2.3% 4.7%
2 Como se puede observar en las tablas, existen anuncios de habitaciones, departamentos, casas, locales
comerciales, oficinas y terrenos.
3
Los avisos pueden repetirse varios das y en varios peridicos, es por ello que no se consolidaron las
tablas N4 y N5 en una sola.
Segn estas cifras, existe una poca oferta anunciada de oficinas en la
Libertad, Junn, Callao y Lima, lo que a su vez reafirma que son parte
instalarse en casas6.
4 Ver ANEXO 8.
5 Segn los datos de la Municipalidad de Piura hay 1150 empresas categorizadas como oficinas
administrativas.
6 Esta ltima idea se desarrollar en el apartado de Productos sustitutos.
Es cierto tambin que durante el ao 2011 hemos visto un par de
o administrativo. Los precios de alquiler por piso oscilan entre los US$
EDIFICIO 53 58.9%
CASA 11 12.2%
OTRO 26 28.9%
TOTAL 90 100.0%
7 Todas las tablas y grficos presentados en adelante son de elaboracin propia, con ayuda de las
herramientas EXCEL y el software SPSS.
8 Otro tipo de local hace referencia a espacios acondicionados para que las oficinas operen, pero que no
han sido construidos inicialmente para esa funcin. Generalmente son espacios reducidos, de una sola
planta. Por ejemplo, el local de la empresa A&Q.
Asimismo, la tendencia general es alquilar las oficinas, casas o locales.
PROPIO 21 23.3%
ALQUILADO 69 76.7%
TOTAL 90 100.0%
PROPIO ALQUILADO
Tabla N 9: Frecuencias de las empresas que comparten zonas con otras empresas
NO 40 44.4%
SI 50 55.6%
TOTAL 90 100.0%
Al elaborar una tabla de contingencia (Tabla N 10) entre las variables
notamos que:
otras empresas.
Tabla N 11).
mismo ocurre con los precios por metro cuadrado; stos varan segn la
9
Es decir, US$ 427.72 por mes, y US$ 5132.64 al ao.
10 Si bien la mayora (94%) de las empresas categorizadas como oficinas administrativas se encuentran
aglomeradas en el centro histrico del distrito de Piura, hay otras tantas que se ubican en otras reas como:
Urb. Los Cocos del Chipe, Urb. San Eduardo, Urb. Santa Isabel, entre otras.
Tabla N 11: Promedios del tamao en m y del alquiler mensual por m
(*) Datos calculados de una base de 81 encuestados. Los 9 restantes desconocan el tamao exacto de su
oficina.
El 90% de las empresas cuentan con oficinas entre 8 m y 300 m, casi
mensualmente entre US$ 5.00 y US$ 10.00. El 33.3% paga entre US$
2.00 y US$ 5.00. El 20.3% restante gasta entre US$ 10.00 y US$ 25.00.
11 Para efectos de la presente tesis, local antiguo hace referencia a aquellos construidos hace ms de 10
aos, local remodelado a aquellos reacondicionados y mejorados pero que an se encuentran en locales
antiguos, y los locales nuevos a aquellos construidos recientemente.
alquilan en lugares antiguos y pagan entre US$ 2.00 y US$ 5.00. Slo
Tabla N 14: Contingencia de las variables condicin del local y el rango de precios mensuales
Tabla N 15: Contingencia en porcentajes de las variables condicin del local y rango de
precios mensuales por m
US$/M CONDICIN DEL LOCAL
ANTIGUO NUEVO REMODELADO
[2;5> 36.8% 50.0% 10.0%
[5;10> 45.6% 50.0% 50.0%
[10; 15> 8.8% 0.0% 10.0%
[15;20> 7.0 0.0% 20.0%
[20;25] 1.8 0.0% 10.0%
TOTAL 100.0% 100.0% 100.0%
En cuanto a los locales remodelados, las cifran son variadas: el 10%
paga entre US$ 2.00 y US$ 5.00, el 50% entre US$ 5.00 y US$ 10.00,
otro 10% entre US$ 10.00 y US$ 15.00, el 20% entre US$ 15.00 y US$
mensualmente.
Sullana, Av. Snchez Cerro, Calle Lima y Av. Bolognesi (ver ANEXO 8).
Santa Isabel, Av. Panamericana, Urb. San Felipe, Urb. Los Cocos del
las zonas fuera del casco histrico suelen ser casas, ya que se
Piura en las que se encuentran las oficinas, con los precios mensuales,
pues los datos utilizados para calcular los promedios provienen de las
ANTIGUO 75 83.3%
NUEVO 4 4.4%
REMODELADO 11 12.2%
TOTAL 90 100.0%
alquilados.
PROPIO ALQUILADO
NO 20 22.2%
SI 70 77.8%
TOTAL 90 100.0%
Tabla N 20: Contingencia de las variables propiedad del local y satisfaccin respecto al local
actual
Tabla N 21: Contingencia de las variables condicin del local y satisfaccin respecto al local
actual
nuevos.
tamao.
NO 36 40.0%
SI 54 60.0%
TOTAL 90 100.0%
PROPIO ALQUILADO
sino que en ciertos locales se cuentan con espacios libres, como los
de la empresa.
SUFICIENTE DESOCUPADAS
NO SI
13 Entindase zonas desocupadas por aquellas reas del inmueble que no se utilizan para ninguna
actividad o funcin de la empresa. Por ejemplo, los patios en una casa, algn almacn vaco u otro.
Tabla N 25: Frecuencias de la variable zonas desocupadas
NO 80 88.9%
SI 10 11.1%
TOTAL 90 100.0%
Tabla N 26: Contingencia de las variables tamao suficiente y satisfaccin respecto al local
actual
NO SI
suficiente.
Segn lo observado al realizar las encuestas, as como los datos
sucio, la falta de las nuevas comodidades, etc. Todo ello le quita poder
a cambiar de local.
actualmente.
NO SI
comprar
SATISFECHO
EN LOCAL
INTERS DE COMPRA ACTUAL TOTAL
NO SI
por las que las empresas deciden trabajar en casas son las siguientes:
ANEXO 1).
Piura tienen tambin una planta, produccin y/o procesos fuera de ella.
Tabla N 29: Frecuencias sobre los locales de las oficinas administrativas en el distrito de Piura
TOTAL 90 100.0%
encuestadas.
OPERACIONES
LUGAR
ADMINISTRATIVAS
TOTAL 90 100.0%
En los siguientes apartados del presente captulo se detallarn, segn
mala.
1
Consultar ANEXO 1.
Tabla N 31: Frecuencias sobre la calificacin del proyecto
BUENA 31 34.4%
REGULAR 2 2.2%
TOTAL 90 100.0%
Piura.
N 33.
Tabla N 32: Contingencia entre calificacin del proyecto e inters de alquiler
no opina.
Grfico N 6: Inters de alquiler una oficina tras calificar como muy buena la iniciativa de un
centro empresarial en Piura
No sabe
3%
Muy buena
No
interesados
25%
Interesados
72%
Grfico N 7: Inters de alquiler una oficina tras calificar como buena la iniciativa de un centro
empresarial en Piura
No sabe Buena
0%
Interesados
No 45%
interesados
55%
Grfico N 8: Inters de alquiler una oficina tras calificar como regular la iniciativa de un centro
empresarial en Piura
Regular Interesados
0%
No
No sabe interesados
50% 50%
Asimismo, respecto al inters por comprar las oficinas del proyecto,
Grfico N 9: Inters de comprar una oficina tras calificar como muy buena la iniciativa de un
centro empresarial en Piura
No sabe
12%
Muy buena
Interesad
os
No 44%
interesad
os
44%
Grfico N 10: Inters de comprar una oficina tras calificar como buena la iniciativa de un
centro empresarial en Piura
No
sabe Buena
7%
Interesado
s
No 45%
interesado
s
48%
Grfico N 11: Inters de comprar una oficina tras calificar como regular la iniciativa de un
centro empresarial en Piura
No sabe
Regular
0%
No
interesado Interesado
s s
50% 50%
probablemente lo hara.
Tabla N 34: Frecuencias sobre el inters en alquilar una oficina del proyecto
DEFINITIVAMENTE SI 14 15.6%
PROBABLEMENTE SI 41 45.6%
PROBABLEMENTE NO 29 32.2%
DEFINITIVAMENTE NO 3 3.3%
TOTAL 90 100.0%
bajo las condiciones propuestas2. Esto indica que el inters existe, pero
2
Las condiciones propuestas se refieren a las caractersticas del edificio de oficinas que se construira,
detalladas en la prueba de concepto de la tercera seccin de la encuesta (ver ANEXO 1).
Si extrapolamos los datos de la muestra a la poblacin total, podemos
Mediano
Plazo
32%
Corto Plazo
64%
Tabla N 35: Frecuencias sobre cundo estaran interesados (o no) en alquilar las oficinas
o no opina al respecto.
DEFINITIVAMENTE SI 3 3.3%
PROBABLEMENTE SI 37 41.1%
PROBABLEMENTE NO 16 17.8%
DEFINITIVAMENTE NO 25 27.8%
NO SABE, NO OPINA 9 10.0%
TOTAL 90 100.0%
37).
(*) Fueron 35 empresarios que no dieron una respuesta positiva ante la opcin de alquiler, de ellos, 2 estn
definitivamente dispuestos a comprar (5.7%) y 11 probablemente comprara (31.43%).
6
Consultar ANEXO 11 para mayor detalle.
Tabla N38: Tiempo que llevan las empresas en su local actual
TIEMPO EN EL LOCAL
(En meses)
MEDIA 32
MEDIANA 36
MODA 24
meses.
Tabla N 39: Frecuencias de los rangos de tiempo que las empresas operan en sus locales
actuales
no son mayores del 50% en cada rango de tiempo, con excepcin del
7
Mayor o igual al 50% de las empresas.
Tabla N 40: Frecuencias segn el rango de tiempo en el local y sus respuestas de inters de alquiler o
compra
RANGO DE TIEMPO EN EL RESPUESTA INTERES POR INTERES POR COMPRAR
LOCAL (MESES) ALQUILAR
actualmente.
Tabla N 41: Contingencia de las variables propiedad del local e inters de alquiler
(Valores absolutos)
PROPIO ALQUILADO
Tabla N 42: Contingencia de las variables propiedad del local e inters por comprar
(Valores absolutos)
PROPIO ALQUILADO
A continuacin mostramos una tabla que resume las razones por las
Tabla N 43: Razones de inters y desinters para alquilar o comprar una oficina del proyecto
propuesto
La ubicacin adecuada: cerca al centro pero lejos de la Prefiere oficinas dentro del centro histrico de Piura, no
congestin. slo cerca de l.
Mejora la imagen profesional de la empresa: encontrarse Ya cuentan con un local propio, por lo que no necesita
en un edificio exclusivamente para empresas muestra uno nuevo.
solidez.
Contar con ms espacio para organizar al personal, No hay opcin a oficinas de espacios menores (260 m y
equipos, etc. 130 m son espacios muy amplios para profesionales
independientes o empresas pequeas).
Futuros contactos que pueden obtenerse entre los Lleva varios aos en el local actual, no desea
inquilinos del edificio de oficinas. transladarse.
Modernidad en infraestructura y diseo. Hace muy poco tiempo ha cambiado de local.
4.1.4 Informacin adicional que necesita para su decisin
8 Los clculos realizados para determinar dicho rango de precios se encuentran en el ANEXO 2.
9 Para los tamaos de oficinas propuestos en la presente tesis, el alquiler mensual de una oficina de 260m
sera entre US$ 1300 y US$ 2600, y el de una oficina de 130m sera entre US$ 650 y US$ 1300.
Segn las encuestas realizadas, los empresarios estn de acuerdo con
monto. Esto puede sustentarse con los datos del captulo 3: el 46.4% de
las empresas paga ese rango por alquiler y el 20.3% paga ms de US$
Eso quiere decir que slo el 33.3% paga menos que el rango sugerido,
merecera el pago10.
10 Las caractersticas del edificio de oficinas propuesto se detallan en la tercera seccin de la encuesta (ver
ANEXO 1) realizada a los empresarios del distrito de Piura.
Los tamaos que proponemos para un edificio de oficinas en Piura, de
acuerdo a los datos del terreno ubicado en la Urb. 4 de Enero, tiene dos
MYPES.
11 No son siete pisos por alquilar porque en el primero estara ubicada la zona de recepcin y
las salas de reuniones.
4.4 Ubicacin potencial
Segn los datos obtenidos por las encuestas llevadas a cabo, sera
Para algunas empresas el centro puede ser una zona necesaria pero
algo catica, y los precios de los terrenos son ms elevados, por lo que
precios son ms elevados. Hay terrenos que cobran hasta US$ 1000
/m, mientras que el que se propone en esta tesis cobra US$ 480 /m.
4.5 Recomendaciones de los empresarios
siguientes:
instaladas en el edificio.
entrada y salida.
profesionales independientes.
oficinas.
proyecto.
presidencial respectivamente.
representaron el 20%.
c) No existen edificios de oficinas modernos y de acuerdo a las
Plaza Fuerte.
y el 12.2% en casas.
que trabaja.
independientes.
construirlo pronto.
locales propios.
histrico de Piura.
mensualmente.
local.
actuales.
Piura.
FUENTES CONSULTADAS
Libros:
Mxico, 2004.
INEI: www.inei.gob.pe
www.vivienda.gob.pe // www.mivivienda.com.pe
www.gestiondeinmobiliaria.com
www.diariolaprimeraperu.com
www.economia-peruana.blogspot.com
Peridicos consultados:
Diario EL TIEMPO
Diario EL CORREO
Diario EL COMERCIO
Diario GESTIN
Profesionales entrevistados:
Inmobiliaria.
Municipalidad de Piura.
Otros:
FICHA TCNICA
1. Objetivos de la encuesta
oferta.
administrativas.
- Muestra: 90 empresas.
encuestar.
3. Cobertura
4. Recoleccin de datos
2
- Perodo del trabajo de campo: Entre octubre y noviembre
del ao 2011.
5. Elaboracin de la informacin
Piura.
3
ENCUESTA
Nombre de la
empresa
Actividad/sector
Nombre del
encuestado
Cargo
Direccin de la
empresa
Origen Nacional Extranjera
Telfono
E-mail
4
6. El local es propio o alquilado?
a. Propio
b. Alquilado
7. Contestar si corresponde:
a. Cuntos m2 tiene el local? _____________________________________
b. Cunto paga mensual (con IGV)? ________________________________
c. Cunto tiempo lleva en este local? _______________________________
8. Est satisfecho con el lugar en el que se encuentra? S / NO
9. Comparte zonas con otras empresas? S / NO
10. Considera suficiente el tamao de su inmueble? S / NO
11. Tienen zonas desocupadas/sin utilizar? S / NO
12. El inmueble en el que se encuentra es:
a. Antiguo
b. Nuevo (construido recientemente)
c. Remodelado
5
____________________________________________________________________
___________________________________________________________________
4. Cundo planeara alquilar las oficinas?
a. Corto plazo (2012 2013)
b. Mediano plazo (2014- 2015)
c. Largo plazo (despus del 2015)
5. Si su respuesta es probablemente no o definitivamente no, mencione las
dos principales razones por las que usted no se animara a alquilar.
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
6. Si su respuesta es no sabe / no opina, qu informacin adicional
necesitara que se le brinde?
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
7. Estara dispuesto a comprar una oficina(s) en este centro empresarial?
a. Definitivamente s
b. Probablemente s
c. Probablemente no
d. Definitivamente no
e. No sabe/no opina
8. Tiene alguna sugerencia para mejorar este centro empresarial? algn
servicio adicional que piensa debera contar este centro empresarial?
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
6
ANEXO 2
Justificacin y clculo de los datos del proyecto de un centro
empresarial en el distrito de Piura
centro histrico puede ser muy catico para muchas empresas y los
7
encontrarse en el lmite del centro histrico (a espaldas de la Av.
Sullana, a un par de cuadras del valo Grau 1), y en una zona de alta
densidad.
milln de inversin.2
utilizado para las columnas, pasillos, ascensor, etc., por lo que slo el
70% del espacio sera disponible para alquilar o vender como oficinas
(263 m).
1 Tener en cuenta que el centro histrico se encuentra delimitado por la Av. Sullana, la Av. Snchez
Cerro, la calle Lima y la Av. Bolognesi. Ver ANEXO 8.
2 Los precios utilizados para los clculos son a la fecha de setiembre del 2011.
8
Por otro lado, si hablamos de 1837.5 m construidos (los 262.5 m por
construccin u otro3.
propuestas:
3 El rango de precio propuesto es slo por el alquiler de las oficinas. No incluye mantenimiento ni
servicios comunes.
9
Si bien el rango de precios que se propone (entre US$ 5 y US$ 10
mensuales por metro cuadrado) tiene una variacin del 100% entre el
de acuerdo con l.
10
As pues, poner un precio nico tendra un riesgo de no contabilizar
un estudio con un precio nico slo serviran para dicho precio, pero
quizs ya no sea tan til si por algn motivo el precio debe ser mayor.
resultados del inters o desinters por comprar y/o alquilar una oficina
11
ANEXO 3
Clculo del tamao de la muestra
Z * (p*q) * N
n= _____________________
E * (N 1) + Z * (p*q)
Donde:
Piura)
n = tamao de la muestra
p* q = 0.25
12
ANEXO 4
Empresas encuestadas
13
52. MB AUDITORES 73. CENTRO DE CONCILIACION
53. COMPUTER PHONE CENTER RUNAKAY
54. COMUNICA2PUBLICIDAD Y 74. ACOSTA, GARCIA Y ABOGADOS
MARKETING CONSULTORES
55. OSINERGMIN 75. ASESORES CONSULTORES
56. LA POSITIVA SEGUROS CHERO Y ABOGADOS
57. SIERRAS EXPORTADORAS 76. ASOCIACION LA PUERTA DE LA
58. ESTUDIO CONTABLE TOMAS JUSTICIA PIURA
ORDINOLA RAMIREZ 77. E. RAMIREZ RODRIGUEZ
59. OSIPTEL ARISMENDIS ABOGADOS
60. COOPERATIVA DE AHORRO Y 78. JAVIER COLOMA GUZMAN
CREDITO TUMAN (AGENTE DE SEGUROS)
61. ESTUDIO ALVARADO Y 79. ABOGADOS ASOCIADOS
ASOCIADOS ALVARADO
62. MAPFRE 80. ESTUDIO JURIDICO ALCAS
63. INVERSIOENS PROCASA 81. EDG MACKENZIE
64. ESTUDIO SANCHES Y CONTRATISTAS
ASOCIADOS 82. SUNASS
65. PACIFICO VIDA 83. OPCION PROMOTORA S.A.
66. JIA CORREDORES DE SEGUROS 84. CENTRO DE CONCILIACION
67. CAJA PIURA ADMINISTRATIVO EXTRAJUDICIAL LABORUM IUS
68. VISANET 85. PETRO PERU
69. HZ ASESORIA LEGAL 86. FLORES Y FLORES ABOGADOS
70. JR ARQUITECTOS 87. ESTUDIO JURIDICO SALAZAR Y
71. CONGECAR ANTON
72. ESTUDIO DE AUDITORIA Y 88. ARES GRUPO
CONSULTORIA 89. ESTUDIO CAPRISTAN
90. SALAVERRY ARMAS
14
ANEXO 5
Los Niveles Socioeconmicos peruanos
40
35
30
25
20
15
10
5
0
NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E
15
ANEXO 6
Fondo MI VIVIENDA
instituciones financieras.
concursos pblicos para que las familias puedan acceder a tener una
opciones:
16
a) Crdito Mi Vivienda
menores a S/. 1 620, a las que nunca han recibido apoyo por parte del
Estado para construir una vivienda y a las que formen parte del grupo
5
De acuerdo a la Ley N 29626 Ley del sector pblico, a partir del ao 2011, para la incorporacin de
nuevos beneficiarios en todos los programas sociales del Estado es necesario que se seleccionen tomando
en cuenta la evaluacin realizada por el Sisfoh (Sistema de Focalizacin de Hogares), a cargo del
Ministerio de Economa y Finanzas.
17
Por otro lado, en Piura se han otorgado 1492 crditos hasta el 30 de
18
ANEXO 7
Proyectos de viviendas en Piura (*)
PROYECTO AREAS
VILLA LA PALMA Desde 500 m a 1000 m
URB. MIRAFLORES COUNTRY CLUB Desde 120 m a 350 m
QUINTA ANA MARIA Desde 470 m
URB. LOS CORALES DE PIURA Desde 140 m
CONDOMINIO FINCA DEL RIO Desde 100 m
CONDOMINIO SANTA MARTHA 200 m
LAS CAUSUARINAS DE PIURA 90 m
19
ANEXO 8
Mapas
20
El siguiente mapa muestra, resaltado con un cuadrado anaranjado, la
21
ANEXO 9
Tabla de categoras de giros de negocios para otorgamiento de
licencias de funcionamiento
1. Venta de abarrotes
2. Comercio local
3. Oficinas administrativas
5. Servicios de salud
6. Centro de esttica
8. Servicio de telecomunicaciones
22
15. Bares y discotecas
22. Otros
23
ANEXO 10
Errores, sesgos y limitaciones en el estudio de mercado
sistemticos:
el parmetro correspondiente.
24
Dentro de los errores sistemticos encontramos:
25
- Sesgo de anlisis e interpretacin: Se refiere a los errores
26
En cuanto a nuestro estudio, la informacin inicial fue recopilada de
econmica y de tiempo.
27
ANEXO 11
Demanda potencial de alquiler y compra de oficinas
propuesto6.
propuesto (ANEXO 1), dicho edificio puede alquilar y/o vender oficinas
potencial en su totalidad.
Piura.
6 La extrapolacin de los datos obedece a una poblacin de 1150 empresas categorizadas como oficinas
administrativas por la Municipalidad de Piura.
7 Se trata de un edificio de 7 pisos, con disponibilidad de alquilar o vender oficinas en 6 pisos (porque en
el primero se encuentra la zona de recepcin, sala de reuniones y estacionamiento). En cada piso puede
haber como mximo 2 empresas.
28
DEMANDA POTENCIAL DE ALQUILER DE OFICINAS
para satisfacerla.
anteriormente.
29
DEMANDA POTENCIAL DE ALQUILER DE OFICINAS EN EL DISTRITO DE PIURA
Respuesta Inters de alquiler (%) N de empresas N de edificios
Con E = + 10%
DEFINITIVAMENTE S 25.6% 295 25
PROBABLEMENTE S 55.6% 640 54
TOTAL 81.2% 935 79
30
En un escenario ms conservador, la demanda sera de 38 empresas,
31