Libro Contratos Bonivento PDF

LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES
Y su paralelo con los comerciales.
LIBRO I
DEFINICIN DE CONTRATO
CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
JOS ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ

CESAR GOMEZ ESTRADA
ALBERTO TAMAYO LOMBADA
1
DEFINICIN DE CONTRATO
Contrato: es un acto jurdico generador de obligaciones.
Acto Jurdico: Acto humano que produce efectos jurdicos, manifestacin de voluntad
tendiente a producir efectos jurdicos. Esta voluntad puede ser de dos o ms personas, busca
una relacin de causa efecto. Ejm: El acto de suscribir un contrato
Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos jurdicos y en cual no
interviene para nada la voluntad, no hay manifestacin de voluntad Ejm: cualquier fenmeno
de la naturaleza es un hecho material, terremoto, maremotos.
Hecho jurdico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos jurdicos, donde puede
existir o no manifestacin de voluntad. Es toda conducta capaz de dar nacimiento, modificar,
transmitir o extinguir un derecho subjetivo, un estado, una situacin. Ejm: La muerte de una
persona, la mayora de edad, el nacimiento de una persona.
Negocio Jurdico: Es una declaracin de voluntad que puede ser unilateral o bilateral tendiente
a producir efectos jurdicos Ejm: El testamento, la donacin
Contrato Especie
Negocio Jurdico Gnero
Todos los actos jurdicos son hechos jurdicos, pero no todo los hechos jurdicos son actos
jurdicos.
FUENTES DE OBLIGACIONES:
1. Ley
2. Contratos
3. Responsabilidad civil extracontractual
4. Responsabilidad civil contractual
5. Enriquecimiento sin causa
DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO CIVIL:

Art 1495: contrato o convencin es un acto por el cual una de las partes se obliga para con otra
a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.
Comentarios
a) A primera vista podra pensarse que esta definicin se refiere a los contratos que se
celebran entre dos partes que en principio seran los bilaterales cuando dice: Una
parte se obliga para con la otra, pero en realidad lo que hace la norma es aludir
contratos unilaterales, pues son stos los que, celebrndose entre dos partes,
solamente generan obligaciones para una de ellas.
b) Las prestaciones que nacen de la obligacin surgida del contrato son prestaciones de
dar, hacer o no hacer.
c) Contrato no es lo mismo que convencin.
2
CONVENCIN: es el gnero; genera, modifica, extingue obligaciones de contenido
patrimonial, o no patrimonial.
CONTRATO es la especie; norma general, produce siempre obligaciones en el campo
patrimonial, admite dos partes, comprador y vendedor.
DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO DE COMERCIO:

Art 864 Cd. Comercio: el contrato es un acuerdo de dos o ms partes para constituir, regular,
o extinguir entre ellas una relacin jurdica patrimonial, y salvo estipulacin en contrario, se
entender celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que ste
reciba la aceptacin de la propuesta.
Comentarios
a) Esta es una definicin ms completa que la del CC, pues de entrada incluye la
pluralidad de sujetos
b) Las prestaciones que surgen de la obligacin contractual tienen una connotacin que
surge desde el inicio del acuerdo nter partes hasta su finalizacin y cobijan al mbito
patrimonial Constituir, regular o extinguir una relacin jurdica patrimonial
ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cd. Civil se distinguen en cada contrato las cosas que
son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales
1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si falta uno de los

elementos esenciales, no produce efectos o degenera en otro contrato.1
El artculo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los siguientes:
a. Cosa
b. Precio (Dinero)
Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su esencia. Si lo
hacemos sin la cosa, por ejemplo una persona paga dinero a cambio de nada, al igual
dar una cosa a cambio de nada, estaramos frente a la donacin, es decir que si se le
quita la cosa o el precio, estaramos frente a la Donacin.2
2. NATURALEZA: Las que no siendo esenciales en l, se entienden pertenecerle, sin
necesidad de una clusula especial. Esos elementos van implcitos en el contrato, las
partes no necesitan estipularlo, son los siguientes:
a) Saneamiento: Elemento que va implcito en el contrato. El vendedor est

obligado a permitirle al comprador gozar de una posesin libre y pacifica libre de
vicios.
b) Condicin Resolutoria: Va implcita en todos los contratos Bilaterales. Frente al

incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el contrato se cumpla o se resuelva.
Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y cuando no exista

mala fe.
1
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P
20.
2
21.
3
3. ACCIDENTALES: aqullas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que
se agregan por medio de clusulas especiales. Es todo aquello que se agrega a un
contrato, que si le quita el contrato sigue igual.
Ejm: Clusula Penal: frente al incumplimiento de una obligacin la sancin ser $ (xxx),
si la clusula se le quita sigue siendo Compraventa, porque no es esencial en el
contrato.
Para que valgan esos elementos deben ser de carcter expreso.
Artculo 1850 Cd. Civil se puede pagar el precio as:

Parte en Dinero
Parte en otra Cosa
Cuando la cosa vale ms que el dinero, estamos frente al contrato de Permuta.
Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un inmueble que vale
$30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aqu estamos frente al Contrato de Permuta.
Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al Contrato de
Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y $30.000.000-Dinero.
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ

Son los mismos que trae el Cd. Civil en su art 1502: Capacidad, consentimiento, objeto y
causa lcita.
Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la ley declara que son
incapaces
Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formacin de una negocio jurdico. Debe

estar libre de vicios.
Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo
Objeto Lcito: Es el que est de acuerdo con la ley, las buenas costumbres y el orden pblico.
Causa Lcita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la razn de ser o el
fundamento de determinado acto y tambin el fin por el cual se celebra el acto.
PUNTOS DE VISTA PARA ANALIZAR EN UN CONTRATO:
1. Segn las Obligaciones que Genera:

a. UNILATERALES: aquellos contratos en que una de las partes se obligan. Ejm: la
donacin, solo se obliga el donante. Contrato de mutuo.
b. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones recprocas, es decir,

hay obligacin para ambas partes; una parte se obliga a dar, prestar y hacer una cosa, en
contraprestacin la otra se obliga a pagar un precio.
Ejm: el arrendamiento, uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar un canon. La

compraventa.
4
c. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los cuales surgen
obligaciones para ms de dos partes. El nmero de partes depende del tipo de sociedad
de que se trate. Ejm: contrato de sociedad.
Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones, No hay contrato.
2. Por la Forma como Subsisten los Contratos:

a. PRINCIPALES: Aquellos contratos que son autnomos, independientes, subsisten por s
mismos, es decir que no dependen de la existencia de otro contrato, ni de otra obligacin.
Ejm: compraventa, arrendamiento, seguro.
b. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la existencia de una

obligacin o de otro contrato, sin los cuales no pueden subsistir, por regla general son los
contratos de garanta. Ejm: Hipoteca (Inmuebles), prenda (Muebles), fianza (Garanta
Personal) y anticresis (Bienes Races).
Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o especial.

No puede haber hipoteca, sino hay una obligacin u otro contrato, igualmente funciona con
los dems contratos de garanta. No necesariamente la hipoteca depende del mutuo.
3. Por las Utilidades que Reportan los Contratos:

a. GRATUITOS: O de beneficencia, aquellos contratos en los cuales hay beneficio para una de
las partes, un patrimonio se incrementa y otro se disminuye, es decir que hay un
incremento para una de las partes y para la otra un detrimento. Es til para una de las
partes, no hay contraprestacin Ejm: donacin, mutuo.
b. ONEROSOS: aquellos contratos que son tiles para las partes que conllevan una prestacin.
Estos a su vez se subdividen en:
Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un equilibrio entre lo

que se da y lo que se recibe, sino hay ese equilibrio es posible que se genere para una
de las partes un desequilibrio y si ese desequilibrio supera la mitad, estamos frente a
una Lesin Enorme. Esta se puede dar en los contratos de Compraventa y
Arrendamiento. No se puede recibir por menos de la mitad de lo que vale, ni se puede
vender por ms del doble Ejm: Compraventa.
Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la prdida o ganancia

dependen de una contingencia incierta, es decir, que bsicamente dependen del azar.
Ejm: el juego y la apuesta.
4. Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos:

a. CONSENSUALES: Aquellos que para su perfeccionamiento solo se requiere de un acuerdo
de voluntades, sin ninguna otra formalidad. Ejm: Compraventa de bienes muebles. No
se requiere ningn tipo de requisito ms que del acuerdo de voluntades; la
consensualidad es la regla general, a esta solo se consagran unas pocas excepciones.
b. SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento requieren el

cumplimiento de formalidades, sin las cuales el contrato no produce ningn efecto civil.
Ejm: no puede haber Compraventa de bienes Inmuebles, si no hay Escritura Pblica.
5
La Escritura Pblica no constituye nicamente la solemnidad. El contrato de Promesa no va
a producir efectos, sino se realiza por escrito ya sea documento privado o Escritura
Pblica.
c. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento se requiere la

entrega de la cosa (el bien objeto del contrato), de tal manera que no hay contrato real,
si no hay entrega de la cosa. Ejm: Prenda (Materia Civil), Mutuo (Prestamos).
No se pueden combinar las categoras, porque una categora excluye o descarta la otra.
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, los Contrato son:
a. EJECUCIN INSTANTNEA: Las obligaciones son susceptibles de ejecutarse en un solo
acto, implica que a partir de un acto surgen las obligaciones o permiten la exigencia de
las obligaciones. Ejm: Compraventa: a partir de su perfeccionamiento surgen las
obligaciones, independientemente de que las obligaciones surjan paulatinamente.
b. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIN SUCESIVA: aquellos contratos en los cuales las

obligaciones se van cumpliendo a travs del tiempo. Ejm: Arrendamiento, el tracto
sucesivo no depende de la forma del pago nicamente, sino de la conservacin del bien
hasta que finalice el contrato y est a cargo del arrendatario. Adems que las
obligaciones se dan en periodos.
c. CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se cumplen dependiendo de

la necesidad de una de las partes. Las obligaciones no se cumplen en forma permanente,
sino cuando una de las partes lo requiere. Ejm: Contrato de Suministro de cosas: 1.
Suministrante: Acuerdan que entreguen bienes o servicios. 2. Consumidor o
Suministrado: Lo requieren. Servicios Pblicos.
6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, los Contratos son:
Segn como las partes discuten las condiciones del contrato y el cumplimento de las
obligaciones de: tiempo, modo y lugar.
a. LIBRE DISCUSIN: Aquellos contratos que permiten establecer las condiciones, en el
cual se pueden pedir rebaja o acordar dinero, las partes establecen la forma de
cumplimiento de las obligaciones (el que, el cmo, el cundo, el donde). Ejm:
Compraventa.
b. ADHESIN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las condiciones frente a la
otra que simplemente los acepta, no hay posibilidad de discutir las condiciones. Ejm: 1.
Contrato de Seguros: La compaa de seguros fija las condiciones y la otra parte acepta,
no hay posibilidad de discutir y cambiar las condiciones. 2. Contrato de Transporte
7. Segn Estn o No Reglamentados, los Contratos son:
a. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es quien los define, los
describe. Ejm: Compraventa, Arts. 1849 cdigo civil, Art 905 Cd. Comercio,
Arrendamiento Arts. 1973 cd. Civil.
b. TPICOS: Aquellos contratos que estn enmarcados en un precepto normativo,

encajen en un enunciado normativo, en un tipo. Ejm: No es posible que se hable de
Compraventa, si una parte no da algo y la otra parte no se compromete a pagar.
6
c. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonoma de la voluntad, no
estn estrictamente reglamentados pero no estn prohibidos, es decir las partes le
dan la definicin al contrato.
Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y), un bien inmueble y en el contrato (X) establece que
(Y) tiene que pagarle $100.000 durante 36 meses y luego (X) le devuelve a (Y) el total
de $3.600.000. En ltimas por el contenido del contrato, se puede inferir que es una
Donacin.
d. ATPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningn enunciado normativo, no estn

descritos en la legislacin, pero que ya la legislacin los ha aceptado. Ejm: Contrato
Factoring, Leasing (la ley 795/06 regulo el Leasing y es aceptado por la legislacin
porque anteriormente era un contrato innominado).
1. CONTRATO DE COMPRAVENTA
Concepto:
El artculo 1849 del Cdigo Civil define la compraventa como El contrato en que una de las
partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador paga
por la cosa se denomina precio.
De lo anterior se deduce que el contrato de compraventa tiene dos elementos el primero que
hace referencia al precio y el segundo que hace referencia a la cosa.
Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero acuerdo de

voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el perfeccionamiento de aquel, y
hace nacer las obligaciones correlativas. Se dice que por regla general, y ello es as, porque:
a. Si lo vendido es un bien raz, o una servidumbre o los derechos que se tengan en una
sucesin hereditaria, adems del acuerdo de voluntades ser necesario el
otorgamiento de una Escritura Pblica para que pueda tenerse por perfeccionado el
contrato. (Art 1857).
b. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de

voluntades en torno a cuestiones distintas a la cosa y al precio, no nicamente en
torno a estas; en tal caso el contrato no se perfecciona sino cuando se produzca el
acuerdo respecto a dichas cuestiones accidentales3 **.
Del Art 1849 Cd. Civil se deduce que la compraventa no genera sino obligaciones entre las
partes, es decir, que apenas es fuente de derechos personales, al igual que ocurra en el
derecho romano. Celebrado el contrato, el comprador adquiere un derecho personal contra su
vendedor, cuyo contenido es la obligacin que este contrae de transferir a aquel el dominio de
la cosa vendida4
Art 1850 Cd. Civil es necesario que se estipule en dinero, no lo es que efectivamente se
pague en dinero, pues por medio de una conveccin posterior las partes pueden acordar datio
3
Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 3
4
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 4.
7
in solutum (dacin en pago) en virtud de la cual quede facultado el comprador para pagar, no
en dinero si no consta, mutacin esta que no priva al contrato de su naturaleza de
compraventa.5.
No es modo de adquirir el dominio, sino apenas antecedente causal del modo de la tradicin.
El contrato de compraventa es bilateral, oneroso y por regla general conmutativo.6
El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes.. (Art
1497), calidad que es esencial ya que es imposible que sea gratuito. En ocasiones el contrato
envuelve una perspectiva incierta de ganancia o en general un alea, como cuando se compra la
suerte en la hiptesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa tambin puede
ser un contrato aleatorio7
Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el ms antiguo de los contratos, sino
el de permuta, ya que las relaciones comerciales de las comunidades primitivas se basaban
bsicamente en el trueque, sea en el intercambio de una cosa por otra. Una vez que la
moneda fue acogida, el contrato de compraventa empez a tener su nacimiento. De lo
anterior deducimos que es el dinero, es el que impone la caracterstica fundamental de este
acto jurdico. 8
En el cdigo de comercio, el contrato de compraventa est regulado en los artculos 905 al
967.
El artculo 905 del Cdigo de Comercio: La compraventa es un contrato en que una de las
partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero
que el comprador da por la cosa vendida se llama precio
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa
vale ms que el dinero, y venta en el caso contrario9
Para los efectos de este artculo se equipararn a dinero los ttulos valores de contenido
crediticio y los crditos comunes representativos de dinero.
Alcance de la palabra dar del artculo 1849: qu es dar?

Alrededor de este tema hay dos corrientes igual de importantes como a la vez opuestas
a. La que sostiene que cuando el cdigo civil habla de dar no significa tan solo entregar,
sino que exige la transferencia del dominio del bien. Es decir que la obligacin del
vendedor va ms all de la simple entrega al considerarse que la esencia de este
negocio jurdico es la obligacin y la intencin de transferir la propiedad por parte del
vendedor, y de adquirirla por parte del comprador. Si se hace la entrega pero no se
transmite el dominio, no se ha cumplido con la obligacin principal de dar, pudiendo el
5
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 31
6
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 4 y 5.
7
8
17. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1.
9
Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 3. y 5.
8
comprador con fundamento en el carcter bilateral del acto, pedir la resolucin o el
cumplimiento, en ambos casos con indemnizacin de perjuicios.10.
() Para que el contrato exista basta que haya la intencin de transferir y adquirir el
Dominio, en lo que a ella se refiere y es necesaria su ocurrencia para la formacin del
contrato. Pero para que el vendedor cumpla su obligacin personal, es indispensable
que d la cosa vendida. l contrajo una obligacin de dar y debe cumplirla. Para
hacerlo tiene que hacer la tradicin de la cosa; si es mueble en la forma prevista por
los artculos 754 y 755 del cdigo civil; si es inmueble por medio de la inscripcin en la
oficina de registro respectiva (artculo 756 y concordantes)11
b. La que sostiene que Dar es sinnimo de entregar o sea que el vendedor

cumple su obligacin haciendo entrega de la cosa y garantizando, luego, la posesin
pacifica de la cosa.12
(.) Nuestro cdigo civil al igual que el chileno, regula la compraventa como fuente de
obligaciones. Vendedor y comprador se vinculan bajo los efectos de un ttulo que,
como tal genera obligaciones. No ocurre lo mismo en Francia, por cuanto all se
considera la compraventa como ttulo y modo, esto es, que con la celebracin del
contrato, fuera de las obligaciones que impone, se debe hacer la transferencia del
dominio. En Colombia es diferente pues se exige un modo; la compraventa es el ttulo
y la calidad de dueo se adquiere por cualquiera de los modos establecidos en el
artculo 673 del Cdigo Civil. El contrato, en s, no transmite la propiedad; para que
ello opere se requiere que el vendedor sea el dueo de la cosa.13
(.) Esto indica que es el modo el que hace propietario de la cosa vendida al
comprador y en manera alguna el contrato de compraventa, que acarrea como
dijimos, tan solo obligaciones, que frente a los muebles, se concreta con la entrega de
la cosa. El dominio se adquiere por medio de la tradicin o la prescripcin. 14
De acuerdo con el artculo 1880 Cd. Civil, las obligaciones del vendedor se reducen a
dos: 15
1. La Entrega o Tradicin.
2. El Saneamiento de la Cosa Vendida.
10
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 1 y P2
11
del profesional LTDA. 2008 P 2.
12
13
Ibdem.
14
15
Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 57.
9
(.) Evento, que cuando se trata de inmuebles, se cumple no solo bajo las condiciones del
artculo 756, sino que exige la entrega fsica para que el comprador entre en posesin de la
cosa.16
No se desconoce que, como contrato bilateral, lleve envuelta la condicin resolutoria de que
trata el artculo 1546 del Cdigo Civil, frente al incumplimiento de las obligaciones del
vendedor o sea frente a la no entrega de la cosa vendida, pero no en relacin con la tradicin17
Necesidad de Modificacin:
Si consultamos, modernamente, la finalidad jurdica de la compraventa, tenemos que convenir
en que la obligacin del vendedor no se debe limitar a la entrega de la cosa sino que, adems,
debe transferir el domino al comprador.18
Definicin de la Compraventa Comercial
El Cdigo de Comercio, sin hesitacin alguna, super, completamente, la discusin que suscita
el empleo del vocablo dar que hace el Cdigo Civil. Precepta el Articulo 905 de la materia: la
compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de
una cosa y la otra a pagarla en dinero.19
() Si bien es cierto que no hace referencia a la entrega de la cosa puesto que se supone que la
entrega es de la naturaleza de la compraventa. Entonces, resulta incontrastable que el
vendedor se obliga a entregar la cosa y a transferir la propiedad sobre la misma20
CARACTERSTICAS:
La compraventa - tanto civil como comercial tiene sus caractersticas que se desprenden de
la naturaleza del acto jurdico. Las principales son:
a. Es Bilateral: Nacen obligaciones reciprocas para las partes contratantes.21 ().
Art 1496 Cd. Civil: Aplicacin prctica Art 1546 C.C
Art 1496 Cd. Civil: El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra
que no contrae obligacin alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan
recprocamente.
16
17
Ibdem
18
19
Ibdem
20
21
del profesional LTDA. 2008 P6.
10
Art 1546 Cd. Civil: En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria en caso de
no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podr el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolucin o el cumplimiento
del contrato con indemnizacin de perjuicios.
b. Es Consensual: La compraventa se perfecciona y se refuta perfecta desde el momento

en que las partes han convenido en la cosa y en el precio artculo 1857 del cdigo
civil -; esto es, el solo consentimiento de la partes sobre los extremos anotados
perfecciona el contrato.22. Esto es la regla general; sin embargo Cesar Gmez Estrada
en su libro De Los Principales Contratos Civiles manifiesta que el cdigo civil, en la
precitada norma, establece unas excepciones al carcter consensual, haciendo del
contrato de compraventa un contrato solemne en determinados casos:
como la venta de bienes inmuebles o servidumbres,
venta de una sucesin hereditaria
de derechos de herencia,
de todos los bienes presentes o futuros de una persona (en total o en cuotas)
debidamente relacionados y,
La venta solemne de origen convencional
las ventas hechas por ministerio de la justicia
c. Es Oneroso: En la compraventa ambas partes pretenden una utilidad gravndose

recprocamente. Dentro del carcter oneroso es, generalmente, conmutativo, ya que
las partes conocen ordinariamente, el alcance de las prestaciones. Excepcionalmente
es aleatorio, como cuando se compra una cosecha, sin precisar los efectos de la
produccin.23
Art 1497 Cd. Civil: El contrato es gratuito o de beneficencia cuando slo tiene por objeto
la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por
objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro.
Art 1604 Cd. Civil: El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que
por su naturaleza solo son tiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que
se hacen para beneficio recproco de las partes; y de la levsima en los contratos en que el
deudor es el nico que reporta beneficio.
El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora
(siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran daado a la cosa debida, si hubiese
sido entregado al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.
La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del
caso fortuito al que lo alega.
Todo lo cual, sin embargo, se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las
leyes, y de las estipulaciones expresas de las partes.
d. Es de Ejecucin Instantnea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el
precio, salvo las excepciones conocidas, el contrato se perfecciona y comienza a
22
Ibdem.
23
del profesional LTDA. 2008 P 6 y 7.
11
ejecutarse24, la prestacin es susceptible de ejecutarse inmediatamente en forma
instantnea, en un solo acto.25
e. Es de Libre Discusin: () Esto es evidente. El vendedor seala la cosa, fija el precio,

etc., pero el comprador puede convenir, de otra manera, mediante el principio de de
la libre discusin ()26..
f. Es Principal: No requiere de otro acto jurdico para su conformacin y subsistencia.
Art 1499 Cd. Civil: El contrato es principal cuando subsiste por s mismo sin necesidad de
otra convencin, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella.
g. Es Nominado: El cdigo civil define y regula esta clase de contrato.
Y desde luego el contrato de compraventa queda clasificado como contrato Individual, porque
slo genera derechos y obligaciones a favor de las partes que lo celebran. Y es de libre
consentimiento, de libre discusin.27
Elementos del Contrato de Compraventa:
Art 1501 Cd. Civil: Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que
son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas
cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son
de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en l, se entienden pertenecerle,
sin necesidad de una clusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni
esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de clusulas especiales.
Los efectos son los derechos y obligaciones que ella genera para los contratantes.
1. Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a la cosa y al precio.
Ejemplo: (A) tiene la obligacin de traditar y (B) tiene la obligacin de pagar el precio.
2. Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulacin expresa, la obligacin

de saneamiento de la eviccin y de los vicios ocultos por parte del vendedor. La cosa y
el precio son los elementos esenciales.
Art 1898 Cd. Civil: Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento
de eviccin, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya.
24
25
23.
26
del profesional LTDA. 2008 P 7
27
24.
12
3. Las Obligaciones Accidentales: son las que, sin ser esenciales, naturalmente NO le
pertenecen, se imponen las partes expresamente como el plazo, la condicin, el pacto
de reserva de dominio.
FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Articulo 1857 CC.

El contrato de Compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades respecto de cosa y
precio, (Bienes Muebles).
Artculo 1502 Cd. Civil: Requisitos para todo Acto de Voluntad.
- Requisitos
Concepto:
La compraventa est sujeta a los requisitos generales de todo contrato o acto jurdico (artculo
1502 del Cdigo Civil): capacidad, consentimiento, objeto y causa lcitos ()28.
- Capacidad
Generalidades:
Al tenor del concepto que trae el artculo 1502 del Cdigo Civil, la capacidad legal de una
persona consiste en poderse obligar por s misma y sin el consentimiento o autorizacin de
otra29
Capacidad para celebrar la Compraventa:
Articulo 1503 Cd. Civil: Toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley
declara incapaces.
Las incapacidades son de interpretaciones estrictas, no hay incapacidades por analoga la

incapacidad proviene de la ley, no pueden haber incapacidades convencionales.
Concordar con el Articulo 1851 Cd. Civil: Personas Capaces: Son hbiles para el contrato de
ventas todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo
contrato.
Las incapacidades para celebrar el contrato de compraventa son dobles o simples.

a. Dobles: Cuando la persona no puede en absoluto ni vender ni comprar.
b. Simples: Cuando le est vedado comprar o vender.
Si falta de capacidad:
a. Nulidad Relativa: Los actos pueden ser convalidados por una ratificacin o por el paso
del tiempo. Por ejemplo: un menor cuando realiza un acto jurdico, este puede ser
convalidado cuando cumpla la mayora de edad, disipadores bajo interdiccin.
28
29
13
b. Nulidad Absoluta (Dependiendo si la incapacidad es relativa o absoluto): Impberes,
Dementes, Sordomudos, que no pueden darse o entender por cualquier medio
inteligente.
Hay personas que son capaces: pueden emitir libremente su consentimiento y la ley se las
quita para realizar ciertos actos. Incapacidad Especial:
- Parentesco.
- Vinculo.
- Cargo que Ocupa.
- Funcin que Desempea.
Incapacidad Especial.
Son las personas capaces que pueden emitir un consentimiento, pero el legislador se los quita
para evitar problemas. Leer artculos 1852 al 1856 Cd. Civil
Concepto:
El principio de la capacidad, previsto en el ordenamiento civil, para todo negocio civil, est
consignado en el artculo 1851 del cdigo civil, cuando dice: son hbiles para el contrato de
venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo.
(.) Articulo 1504 de nuestro estatuto civil: Las incapacidades especiales consisten en la
prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos. (.) El acto
en s mismo no tiene nada de ilcito, la ley no lo prohbe, sino que declara que no puede ser
ejecutado por ciertas personas.30
Clases de Incapacidades Especiales:
El Artculo 1851 Cd. Civil dice; son hbiles para el contrato de venta todas las personas que
la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.
- Situacin normativa actual
La Venta entre Cnyuges:
Todo lo expuesto en el pasado, sobre la prohibicin, con efecto de nulidad absoluta, en razn
del vnculo matrimonial que consagraban los artculos 1852 del Cdigo Civil, 906 del Cdigo de
Comercio y 3 de la Ley 28 de 1932, desapareci en virtud de la Sentencia de 10 de febrero de
1999, proferida por la Corte Constitucional, que declar inexequibles los aportes de los
mencionados preceptos que sealaban la nulidad absoluta en la venta entre cnyuges. Es
decir, no existe en la actualidad incapacidad alguna, por motivo del nexo matrimonial, para
celebrar compraventa tanto de muebles como de inmuebles (.)31.
30
31
14
Es vlida la compraventa sobre bienes propios, no puede ser sobre bienes sociales.
1. Venta entre Padre e Hijo de Familia:
El artculo 1852 Cd. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para comprar y vender entre el
padre y el hijo de familia, o sea el que todava se encuentra bajo la patria potestad y, por ende,
no se ha emancipado, cuando establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el hijo
de familia.32
De esta manera el referido artculo habla de los hijos de familia, pero en el sentido que estos
se encuentran sometidos a la patria potestad.33
(.)Esto significa que los hijos emancipados en general, () pueden celebrar valida y
libremente contrato de compraventa con sus padres. Es importante resaltar que se trata del
hijo emancipado por haber llegado a la mayora de edad ()34
Es nulo, porque no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue proteger el
patrimonio del menor (por qu no va hacer equivalente el $ que se da), pero adicional como el
padre es el administrador del usufructo de los bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo
no se puede comprar (Compra de Cosa Propia).
Ampliacin de la Incapacidad
(.) Padre y madre estn frente al hijo menor en el mismo grado de prohibicin. (.) Tambin
se debe extender esta prohibicin al padre adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad,
() puesto que la patria potestad ser ejercida por el adoptante35.
Menciona Cesar Gmez Estrada en su libro De Los Principales Contratos Civiles el Artculo
288 del cdigo civil era muy claro al referir esta prohibicin nicamente al padre pues por la
naturaleza que este tena en ese momento histrico, la madre jams hubiese podido ejercer la
patria potestad; pero dadas las circunstancias actuales, esta prohibicin se hace extensiva a las
madres, ya que el da de hoy padre y madre se encuentran en igualdad de condiciones frente
al hijo no emancipado.
Efectos de esta Prohibicin
La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad absoluta, tanto de
bienes muebles como de inmuebles.36
32
33
34
Ibdem.
35
36
15
Si la venta versa sobre bienes inmuebles, deber ser autorizada por el juez con conocimiento
de causa.
2. Los Administradores de Establecimientos Pblicos:
Dice el Artculo 1853 Cd. Civil: se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos
vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenacin no est comprometida
en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la
autoridad competente. Es esta una prohibicin para vender, que tiene su fundamento en la
proteccin que el estado da a sus bienes. Se pretende que toda venta, por parte de los
administradores de establecimientos pblicos, de los bienes que forman parte de lo que
administran, est precedida de autorizacin expresa, bien por mandato directo o bien por
autorizacin de la autoridad competente.37
En este caso se encuentran: (Alcaldes, Gobernadores, Ministros, Presidente de la Repblica),

no pueden disponer libremente de esos bienes, porque la ley les ha quitado la capacidad de
realizar contrato de Compraventa de los bienes que administran, requiere autorizacin, por
Ejm: Concejo Municipal, Asamblea Departamental, sino tiene esa autorizacin es que se
considera incapaz especial, porque a pesar de ser mayor de edad y tener el pleno uso de sus
facultades, requiere de autorizacin para hacerla.
Efectos de esta incapacidad:
Si el contrato puede ser saneado, por autorizacin posterior de la autoridad competente, el

efecto que produce es la nulidad relativa y no la absoluta.38
3. Los Funcionarios o Empleados Pblicos con Jurisdiccin:
A los funcionarios pblicos, en el artculo 1854 del Cdigo Civil, se les prohbe comprar los
bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio. Esta es la norma general que
contempla a todos los funcionarios pblicos (.)39. Es decir se les prohbe comprar bienes a
esos funcionarios cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pblica
subasta.
(.) Sin embargo el artculo 1854 Cd. Civil va ms all en las incapacidades de los funcionarios
pblicos, incorporando la prohibicin a Magistrados de la Suprema Corte, jueces, secretarios,
para comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del
litigio, aunque la venta se haga en pblica subasta ().40
37
38
39
40
Ibdem.
16
El numeral 7 del artculo 906 del cdigo de comercio al hablar de las incapacidades para
comprar, en materia comercial, seala entre los que no pueden comprar directamente ni por
interpuesta persona a los abogados respecto de los bienes en cuyo litigo hayan intervenido y
que se vendan a consecuencia del litigio (.).41
Y con fundamento en este texto, podemos concluir que si existe incapacidad para los abogados
para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan intervenido y se vendan a consecuencia del
mismo.42
Todo esto con el fin de lograr una Transparencia, se requiere que esas personas sean ajenas
a ese proceso, que no tengan ningn inters.
Efectos de esta prohibicin.
Indiscutiblemente, esta incapacidad acarrea nulidad absoluta ().43
Excepcin:
De la parte final del Artculo 1854 del cdigo civil: Queda exceptuado de esta disposicin el
empleado con jurisdiccin coactiva que, conociendo de alguna ejecucin y teniendo el doble
carcter de juez o de prefecto y acreedor, hiciere posturas a las cosas puestas en subastas, en
su calidad de acreedor, cuya circunstancia debe expresarse con claridad.
(.) Siendo el juez representante a la vez del acreedor, o sea de la entidad de derecho pblico
correspondiente, puede hacer las posturas, pero no por su cuenta si no con base en el crdito
que por jurisdiccin coactiva cobra, expresndolo con claridad en el acto, porque si no lo hace
y quedare una duda sobre la parte compradora estar viciado de nulidad absoluta ()44.
Los funcionarios que tiene Jurisdiccin Coactiva (Recaudan tributos como por Ejm: la DIAN), s
pueden adquirir dichos bienes pero no para ellos, sino para la institucin que representan.
- Contralores.
- ICBF.
- Corporaciones Autnomas.
- Jueces de Ejecucin.
- SENA.
Extensin de las inhabilidades en razn de Cargo
41
42
Ibdem.
43
Opt. Cit.
44
17
(.) En el artculo 9 del decreto 222 son inhbiles para contratar con la respectiva entidad,
por si o por interpuesta persona ().45
Efectos de estas Inhabilidades
Ahora bien, la Ley 80 de 1993, nuevo estatuto de la contratacin administrativa, que derogo el
Decreto 222 de 1983, en el artculo 8 establece inhabilidades e incompatibilidades para
contratar frente a las entidades estatales, que, por consiguiente, comprenden la compraventa
()46.
(.) Por su parte el artculo 8 ibdem seala que: tampoco podrn participar en licitaciones o
concursos ni celebrar contratos estatales con la entidad respectiva.47:
a. Quienes fueron miembros de la junta directiva o consejo directivo o servidores
pblicos de la entidad contratante ()48..
Efectos de estas inhabilidades

Dispone el artculo 44 de la ley 80 de 1993 que son nulos absolutamente los contratos del
estado, en los casos previstos en el derecho civil y en el comercial ()49.
(.) Las causales de inhabilidades e incompatibilidades, la celebracin de un contrato de
compraventa quedara afectada de nulidad absoluta, que puede ser alegado por las partes, por
el Agente del Ministerio Publico, por cualquier persona o declarada de oficio. (.)50.
4. Los Tutores y Curadores en relacin con los bienes del Pupilo:
a. A los guardadores -tutores y curadores- no les es licito comprar parte alguna de los
bienes de sus pupilos. ().Tratndose de inmuebles la prohibicin es total de suerte
que no podr el guardador adquirir, ni con autorizacin, esta clase de bienes del
pupilo.51 Esto es para que haya buen manejo y una buena administracin.
El Artculo 1855 del cdigo civil enfatiza en que el tutor no puede comprar los bienes races de
su pupilo en ningn caso, ni tomarlos en arrendamiento. (Articulo 501 inciso 1 del cdigo
civil).
Efectos
45
46
47
48
Ibdem.
49
50
51
Ibidem.
18
Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles, la nulidad es relativa52; resalta Cesar
Gmez estrada en su libro De Los Principales Contratos Civiles la nulidad es relativa porque
si el negocio se realiza con la autorizacin de otros guardadores generales, o del juez en
subsidio, este podr celebrarse vlidamente evitando la nulidad absoluta (). Si la compra
trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta ().53.
b. Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia (Albacea),

Mandatario.
El artculo 1856 del Cdigo Civil seala otra clase de incapacidad: los mandatarios los sndicos
de los concursos, y los albaceas estn sujetos en cuanto a compra y venta de las cosas que
hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artculo 2170
().
(.) Este Articulo dispone que: No podr el mandatario por s o por interpuesta persona,
comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo
que este le ha ordenado comprar, sino fuere con aprobacin del mandante(.).54
De acuerdo con lo expresado, tenemos que distinguir: con relacin a los mandatarios y a los
sndicos de concurso la nulidad es relativa, sea que la compra o venta trate sobre muebles o
inmuebles, por cuanto se puede celebrar por autorizacin de las partes que la ley trata
amparar (.).55
Por eso en este Artculo se establece lo siguiente:

a. No podr el mandatario, por si ni por interpuesta persona comprar las cosas que el
mandante le ha ordenado vender.
b. No podr el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta ordenado

comprar. Estas prohibiciones son absolutas.
c. A los albaceas le son aplicables las normas de los Artculos 484 y 501 del cdigo civil.
(Articulo 1351 del cdigo civil). En ningn caso podr el albacea comprar bienes races
de la sucesin o tomarlos en arrendamiento. En cuanto a la compra o venta de bienes
muebles, solo podr realizarlas con autorizacin de los otros albaceas no inhabilitados,
si los hay, o del juez.
Cesar Gmez Estrada se refiere a este punto de la siguiente forma:
Primera tesis: (sostenida por lvaro Prez Vives) consiste en que los albaceas NO estn
sometidos tanto a la norma del Art. 2170, segn lo predica el Art. 1856 comentado, como a
la del Art 1351, cuyo texto reza literalmente que los dispuesto en los Arts. 484 y 501 se
extender a los albaceas; aclarando as, que la situacin del albacea frente a la herencia
est bajo su custodia, ser similar a la de los curadores o guardadores, frente a los bienes
52
Opt. Cit.
53
Opt. Cit.
54
55
Ibdem.
19
de su pupilo; esta tesis pone en descubierto una contradiccin legislativa entre lo Art 1856,
en cuanto hace aplicable a los albaceas la disposicin del Art 2170, y el 1351 en cuanto
coloca a dichos albaceas bajo el artculo 501, la importancia cobra esta contradiccin
consiste en que segn el primer planteamiento, el albacea podra llegar a adquirir
legtimamente un inmueble, lo que sera absolutamente imposible a la luz del ltimo.
Segunda tesis: Segn esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad entre los artculos
1351 y 1856, esta predica que cada uno tiene su propio campo de aplicacin; esta tesis
sostiene que el planteamiento del articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501
limita su aplicacin al caso especfico de que entre los herederos exista algn incapaz y su
efecto sera una nulidad absoluta, mientras que para el resto de casos o circunstancias ms
generales aplicamos el articulo 1856 cuyo efecto seria nicamente la nulidad relativa.
5. En razn de las Conveniencias Externas e Internas del Estado Colombiano.

a. La primera aparece con el mandato del artculo nico de la Ley 39 de 1918, que
precepta: Los gobiernos extranjeros que mantengan misin diplomtica en la
Repblica, pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella, el edificio
destinado a alojar su respectiva delegacin, siempre que declaren que la Repblica
gozara en la misma materia del derecho de reciprocidad. Esta es una prohibicin que
hay que entenderla a nivel del gobierno y no de personas ()56.
El art nico de la Ley 2 de 1886 estableca que en Colombia no es transferible la

propiedad raz a gobiernos extranjeros. Con la Ley 39 de 1918 establece una
excepcin.57
b. La segunda tiene su respaldo en el artculo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de 1940,

que dice: Los terrenos baldos ubicados en las costas nacionales y en las regiones
limtrofes con las naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por
el Artculo 52 del Cdigo Fiscal o de los no reservados, podrn ser adjudicados en
delante de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia, nicamente a
colombianos de nacimiento ()58
c. Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial.
El Artculo 906 del Cdigo de Comercio: No podrn comprar directamente ni por interpuesta
persona, ni aun en pblica subasta las siguientes personas:
1. Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pblica administran bienes ajenos
como los guardadores, sndicos, secuestres etc., respecto de los bienes que
administran.
2. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto de su
encargo.
56
57
Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 19..
58
20
3. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya sido
encomendada, salvo que el representado o el mandante, haya autorizado el contrato.
4. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento pblico,

respecto de los que les haya sido confiado a su cuidado.
5. Los empleados pblicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio.
6. Los funcionarios que ejerzan jurisdiccin y los abogados respecto de los bienes en cuyo
litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio. Por eso un
funcionario si puede comprar un bien que se venda en un proceso en que no ha
intervenido. El mismo concepto es aplicable a los abogados59.
Efectos:
Segn el inciso final del artculo 906 del cdigo de comercio, las ventas hechas en los casos
contemplados en los ordinales 2, 3 y 4 o sea, respecto de los que administran bienes ajenos
por la ley o por autoridad, de los albaceas o ejecutores testamentarios, representantes y
mandatarios, son anulables, en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta (.).60
CONSENTIMIENTO
Generalidades: El consentimiento es la expresin de la voluntad de las partes acorde con el

objeto y el precio.61
Restricciones
Con todo, esa libertad individual est restringida por conveniencias generales. As el gobierno,
por medio de su organismo pertinente, seala los precios de ciertos artculos, modificando, en
parte el principio de la autonoma de la voluntad ().62
Prueba de la Compraventa. Situacin Actual
Hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual, por regla general. El contrato se
perfecciona por el acuerdo en la cosa y el precio.63
La Consensualidad en las ventas de vehculos automotores
59
60
61
62
63
21
(.) La venta de automotores es consensual (.) Acuerdo 034 del 12 de agosto de 1991 del
(INTRA). Entonces, la persona que figure inscrita ante el organismo de transito competente
ser reputada como propietaria del vehculo automotor, siendo oponible esa inscripcin ante
las autoridades y ante terceros (). Pero el acuerdo 034 va ms all. El Articulo 94 precepta
que: no se podr transferir vehculo automotor alguno bajo ningn ttulo sin que previamente
se haya registrado ().64
El Cdigo Nacional de Trnsito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la tradicin de los
vehculos automotores, siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores, con la exigencia
de la entrega material y la inscripcin en el registro terrestre automotor, que la misma ley
define en el artculo 2 como: Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad,
caractersticas y situacin jurdica de los vehculos automotores terrestres. En l se inscribir
todo acto o contrato, o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicacin,
modificacin, limitacin, gravamen, medida cautelar, translacin o extincin del dominio o
cualquier otro derecho real, principal o accesorio sobre vehculos automotores terrestres para
que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros.65
Estipula el artculo 47 de la misma ley: Tradicin del dominio. La tradicin del dominio de los
vehculos automotores requerir, adems de su entrega material, su inscripcin en el
organismo de transito correspondiente, quien lo reportar en el Registro de Trnsito nacional
Automotor en un trmino no superior a (15) das. La inscripcin en el transito deber hacerse
dentro de los (60) das hbiles siguientes a la adquisicin del vehculo (.).66
(.) La reiteracin de la forma de tradicin de los vehculos automotores: entrega material e

inscripcin. (.).67
De lo expuesto se pueden sentar estas conclusiones68:
- El contrato de compraventa de vehculos automotores es consensual ().
- Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de trnsito respectivo, sea

importado o de fabricacin nacional.
- La transferencia, esto es, la tradicin de un vehculo automotor terrestre se hace

mediante el registro o inscripcin y con el cumplimiento del trmite sealado ().
Venta comercial de vehculos automotores.
(.) De la misma manera se realizar la tradicin de los vehculos automotores, pero la

inscripcin del ttulo se efectuar ante el funcionario y en la forma que determinen las
64
65
Ibdem
66
Opt. Cit.
67
68
22
disposiciones legales pertinentes. La tradicin as efectuada ser reconocida y bastar ante
cualesquiera autoridades ().
(.) Que la tradicin, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehculos automotores, no se
obtenga con la simple entrega de la cosa, sino que se requiere de la inscripcin del ttulo. De
esta manera, no bastar el documento de venta ni la entrega. Deber hacerse el registro del
ttulo para que el comprador se repute dueo ().69
Compraventas Solemnes
El Artculo 1857 del cdigo civil se encarga de sealar las excepciones al principio de la
Consensualidad en la compraventa, diciendo que requieren de escritura pblica las ventas de
los bienes races y servidumbre y la de una sucesin hereditaria, para que se perfeccione.
Mientras no se lleven a instrumentos pblicos se entiende como no perfeccionados ().70
Como se Perfecciona el Contrato de Venta:
Se encuentra reglamentado en el Art 1857 contiene:
a. Regla General: La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido la
cosa y el precio, es decir que el contrato de compraventa es de ordinario un contrato
consensual, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.71.
b. La Excepcin a la regla general contemplada en el Inc. 2 del Art 1857 Cd. Civil: La
venta de bienes races y servidumbres y la sucesin hereditaria, no se reputan perfectas
ante la ley, mientras no se ha otorgado Escritura Pblica. En estos casos, pues, la
compraventa es un contrato solemne.. El contrato no existe mientras no se otorgue la
respectiva Escritura Pblica.72
Encontramos otros casos de ventas solemnes, no previstas en los casos de excepcin
sealados en el artculo 1857 de cdigo civil73:
a. La venta de todas las especies, gneros y cantidades, aunque se extienda a cuanto
vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos (Articulo
1867).
b. Las ventas de pblica subasta donde la diligencia de remate debe ser recogida por
escrito, para, luego, servir de ttulo de adquisicin.
Los frutos y flores pendientes, por Ejemplo: los rboles cuya madera se vende, los materiales
de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como
piedras y sustancias minerales de toda clase, se rige por el principio de la consensualidad;
aunque los rboles, los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que
69
70
71
72
73
23
naturalmente adhiere al suelo son considerados, al tenor de lo dispuesto en el Artculo 656 del
cdigo civil, como inmuebles, por expreso mandato del inciso final del artculo 1857 del
cdigo civil, no estn incluidos entre los inmuebles que requieren de Escritura Pblica para el
perfeccionamiento de las ventas (.).74
Los inmuebles por destinacin se adquieren no por Escritura Pblica.
(.) El Artculo 144 del Decreto 222 de 1983: La compraventa de inmuebles se efectuara con
arreglo al siguiente procedimiento75:
1. Acordadas con el propietario las condiciones de la compraventa, se celebrar una

promesa de contrato que incluya las especificaciones y detalles del convenio as como
el plazo o condicin para elevarlo a escritura pblica.
2. Una vez cumplido el trmite anterior en lo pertinente, se otorgara la escritura pblica

de compraventa ().
Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el objeto y la
contraprestacin, que es la clsica nocin de los contratos consnsuales. Sin embargo,
enseguida complementa la frase y este se eleve a escrito, lo que permite considerar que la
forma preferencial de la contratacin estatal es la escrita, o sea, solemne, no bajo el supuesto
necesario de la escritura pblica pero s con la consideracin sustancial que se recoja la
voluntad de las partes en un escrito. Esto estar corroborado con la proclamacin que hace el
Artculo 39 de la Ley 80 de 1993. Los contratos que celebren las entidades estatales constarn
por escrito y no requerirn ser elevados a escritura pblica, con excepcin de aquellos que
impliquen mutacin del dominio o imposicin de gravmenes y servidumbres sobre bienes
inmuebles y, en general, aquellas que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir
con dicha formalidad (.).76
Existen otras excepciones, no con el requisito de la escritura pblica, sino, por el contrario,
como verdaderas formas abiertas mediante la simple orden previa y escrita ().77
Por igual, se prescinde de la suscripcin del contrato escrito, y aun del acuerdo sobre la
prestacin o remuneracin, cuando se declare de urgencia manifiesta, de conformidad con las
causales y la declaracin prevista en el Artculo 42. Sin embargo se deber dejar la constancia
escrita de la autorizacin, sin que esto suponga que el contrato revista la forma escrita ().78
74
Ibdem
75
76
77
78
24
Con las capitulaciones anteriores, se concluye que la compraventa estatal de bienes inmuebles
es solemne por ser uno de los casos a los que se refiere el Artculo 39 de la Ley 80 de
1993()79.
(.) El avalu catastral servir como base para la negociacin. En otros trminos: ser
necesario, para la celebracin de la compraventa de inmuebles, el avalu, el bien del Agustn
Codazzi o bien del experto, segn el caso, pero no con el carcter vinculante del mximo o el
mnimo para la adquisicin o venta, como lo prevean las normas anteriores. Tal vez, sirva para
establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebracin de los contratos ().80.
En la compraventa de bienes muebles, las entidades estatales, a partir del 28 de Octubre de
1994, deben hacerlo con las personas naturales o jurdicas que figuren en el Registro de
Proponentes de inscritos que lleve la Cmara de Comercio de su jurisdiccin (Artculo 22 de la
Ley 80 de 1993).81
Sin embargo, tratndose de la compraventa de muebles, cuyos valores se relacionan en el
pargrafo del 39 y se determinan en funcin de los presupuestos anuales, mencionados en el
mismo pargrafo, pueden ser ordenados previamente y por escrito, por el jefe o representante
legal de la entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la ordenacin del
gasto.82
De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de muebles que tenga
motivo de urgencia manifiesta, declarada por administrativo, en cuyo caso bastara la
constancia escrita de la autorizacin impartida por la entidad estatal contratante (.).83
Venta de Muebles condicionada al Otorgamiento de Escritura Pblica o Privada
El Art 1858 Cd. Civil: Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que
enumeradas en el inc. 2 del presente (1857) no se reputa perfecta hasta el otorgamiento de la
Escritura Pblica o privada, podr cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue
la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.84
Es decir, que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne un contrato de
venta que a luz de los principios legales es meramente consensual.85.
Artculo 1880 del Cdigo Civil Entrega: Una obligacin del vendedor, por eso no es una forma
de perfeccionamiento del contrato de Compraventa.
Contrato de Compraventa: Cosa- Precio = Se Perfecciona
79
80
81
82
Ibdem
83
Opt. Cit.
84
85
Ibdem
25
Obligaciones del Vendedor: Entregar- Sanear
Diferente (=/=)
Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio
No hay contrato de Compraventa de bienes races, la constitucin de servidumbres y la

sucesin hereditaria, sino se otorga, en otras palabras es protocolizar la Escritura Pblica.86.
Prueba del Contrato de Compraventa
Cuando el contrato de compraventa es solemne, su existencia no puede ser demostrada sino

con la exhibicin pblica en que conste. Ninguna otra prueba puede suplirse esa escritura.87
A falta de documento, el interesado no puede demostrar el contrato sino con prueba de

confesin. 88
El Cdigo Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de prueba y tiene en
cuenta el de la apreciacin de la pruebas conforme a las reglas de la sana crtica. 89
ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PBLICA:

1. Recepcin: Es la percepcin de las declaraciones que se hacen ante el notorio, en ltimas es
la manifestacin de lo que las partes quieren.
2. Extensin: Imprimir en papel notarial.
3. Otorgamiento: Es la manifestacin de los otorgantes en relacin con el contrato celebrado.

Es la firma de las partes en relacin con el documento que ha sido extendido, cuando se
firma es que est de acuerdo con lo que est escrito. Aqu todava no hay Escritura Pblica,
porque no se ha protocolizado.
4. Autorizacin: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido las dems etapas y
ordena:
5. Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los documentos que
firma el notorio), protocolizar es guardar en la notaria el documento original.
El contrato de Compraventa de bienes races, si no hay Escritura Pblica no hay Compraventa,

porque es un requisito de formalidad.
DOBLE FUNCIN DE LA ESCRITURA PBLICA:
1. Es un medio de prueba.
86
32 y 33
87
88
89
26
2. Es una solemnidad sin la cual no existe el acto.
Escritura Pblica: Se demuestra que soy comprador, cuando hay protocolizacin de la misma.
Certificado de Tradicin: Se demuestra que soy Propietario.
No todos los actos son solemnes, hay actos que son consensuales pero las partes lo pueden
volver solemnes.
Artculo 1858 del Cdigo Civil:
Da la oportunidad de retractarme, mientras una parte no cumpla la solemnidad, cuando las

partes fijan un acto por Escritura Pblica, se vuelve el contrato consensual en formal, por
ejemplo: (X) quiere comprar a (Y) un carro y le pide que sea por Escritura Pblica.
Se pueden dar ms requisitos de los que exige la ley, pero no se pueden quitar.
COSTAS DE LA ESCRITURA PBLICA:
Artculo 1862 del Cdigo Civil:
Las partes pueden estipular lo que a bien tengan respecto a la proporcin en que habrn de
concurrir para el pago de esos gastos, e inclusive pueden convenir en que dichos gastos corran
por cuenta de solo una de ellas. Pero si nada estipulan al respecto, entonces la ley entiende
que deben concurrir a ese pago por mitad.90
Gastos en que incurren en el otorgamiento y la protocolizacin de la Escritura Pblica, se

establece que salvo acuerdo de las partes, esas costas se deben pagar por partes iguales entre
comprador y vendedor. Se deja libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido
convencional.91
La Ley 39 de 1980, en su Artculo 14: Los derechos de registro de las escrituras de venta y
otros contratos los pagaran los vendedores u otorgantes de tales escrituras, a no ser que las
partes hayan convenido expresamente otra cosa. No obstante, se ha generalizado y aun
consolidado la costumbre de que este impuesto lo paguen las partes, por mitad.92
De esta manera se estableci que los gastos de registro son por cuenta del vendedor, esto
puede ser modificado por el querer de las partes.93
Hay disposicin legal algunos gastos estn a cargo del vendedor:
5. Pago de Impuestos
6. Impuestos de Retencin en la Fuente
90
91
92
93
27
Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60.000.000, el impuesto de retencin
en la fuente se paga $600.000, derechos notariales $250.000+ copias, etc. para un total de
$900.000.
El vendedor le dice al comprador 50%, pero el ESTATUTO TRIBUTARIO dice que los $600.000,
debi haberlos pagado el vendedor.
Artculo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de tradicin estarn a cargo
del vendedor.
Modalidades de la Compraventa
Reglas Generales: Segn el Artculo 1863 del cdigo civil, la venta puede ser: pura y simple o
bajo condicin suspensiva o resolutoria; puede nacer a plazo para la entrega de la cosa o del
precio y puede tener por objeto dos o ms cosas alternativas.
Las otras modalidades, como la venta con arras, al peso, cuenta o medida, a prueba, sobre
muestras, se rigen por las normas especiales.
Compraventa con Arras:

(.) Constituan la prueba de su celebracin. Inicialmente era un anillo annulus- que deba
exigir el comprador como manifestacin de querer el contrato y como prueba de su
celebracin ()94
Las arras podan servir como medio de garanta de la celebracin de un contrato, pero
confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran o deshicieron su acordado ()95
Dadas las arras como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato, podan las partes,
durante el tiempo de vigencia del pacto, desistir del contrato, perdindolas quien las dio o
entregndolas dobladas quien las recibi. Todo volva al estado anterior ()96
Las arras sirven97:

1. Como prueba de la celebracin del contrato.
2. Como garanta de la celebracin.
Definicin
94
95
96
Ibdem
97
Opt. Cit.
28
Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garanta de la celebracin del
contrato, o son parte del precio que se da en seal de quedar convenidas las partes. (Artculo
1859 del cdigo civil).
En otras palabras no son ms que una suma de dinero o cosa que acuerdan las partes como
prueba para:
1. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar
2. Posibilidad de retractarse
Clases
Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad:
1. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artculo 1861: Si
expresamente dieran arras como parte del precio o como seal de quedar convenidos
los contratantes, quedara perfecta la venta. Constituye un signo ostensible o prueba
de la celebracin del contrato de venta. Las partes quieren el negocio jurdico; dan las
arras como parte del precio o como seal de quedar convenido el contrato. No pueden
retractarse o arrepentirse.98
En otras palabras permiten asegurar el contrato, hacen parte del precio y por esta razn no se
van a perder.
Las Arras que se dan no son garanta del contrato de compraventa, sino seal inequvoca de
que la venta se celebr y por lo tanto ninguna de las partes tiene facultad para retractarse.
Las que se dan como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los contratantes se
encuentra regulado en el Art 1861: Si expresamente se dieren las arras como parte del precio,
o como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta, sin perjuicio
de lo prevenido en el Art 1857 inc2. Estas son las denominadas arras confirmatorias. La
salvedad que hace el art en su parte final es explicable, pues tratndose de compraventa
solemne es natural que la simple estipulacin de arras confirmatorias no haga perfecta la
venta, sino el otorgamiento de la Escritura Pblica respectiva.99
En este caso, pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede retractarse de l sin
incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a sanciones consiguientes, la indemnizacin de
perjuicios entre ellas.100
- El Art 1861 inc. 2: No constando algunas de estas expresiones por escrito, se presumir
de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse, segn los dos
arts. precedentes. Por consiguiente, si el contrato se guarda silencio acerca del sentido
de las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el inc. 1 del Art 1861, u
otras que tengan la misma significacin, la ley presume de derecho, esto es, sin admitir
prueba en contrario, que las partes se han reservado el derecho de retractarse.101
98
99
100
Ibdem
101
29
Efectos
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como parte del precio,
que es la forma ms frecuente en los negocios, o como seal de quedar convenidos en el
contrato, el acto jurdico es perfecto y debe cumplirse. No puede ninguna de los otorgantes
alegar que dio las arras para permitir el arrepentimiento. Si no quiere cumplir el contrato, la
parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. O bien puede pedir su resolucin. No
tiene ningn medio de excepcin o de defensa con las arras confirmatorias para pretender
dejar sin efecto el contrato celebrado. No podr manifestar que las pierde si las dio, o las
entrega dobladas. Es decir no ofrecen la oportunidad de retractacin o se cumple o se resuelve
pero por la va judicial y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios (.).102
Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita:
- Que las partes lo convengan expresamente

- Que este convenio conste por escrito. Si as no fuere, se presumir de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse. (Artculo 1861 inciso 2 del cdigo
civil)
- En conclusin, las Arras en garanta son la regla general. Para que sean parte del pago
del precio es necesario un pacto expreso y escrito.
2. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artculo 1859 del cdigo civil: Si

se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha
dado las arras, perdindolas y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas.
Cuando se dan las Arras como garanta de la celebracin o ejecucin de la compraventa, las
partes no estn ligadas definitivamente porque cualquiera de ellas podr retractarse.
Las partes para no realizar el contrato, se imponen arras para forzar a la otra parte a que
cumpla.
Las que se dan como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato: se encuentran
reguladas en el Art 1859 Cd. Civil. Si se vende con arras esto es, dando una cosa en prenda
de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr
retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas, y el que las ha recibido, restituyndolas
dobladas.103
En este caso el contrato no es definitivo. Porque precisamente cada una de las partes queda
con la libertad para retractarse de lo pactado.104.
Hasta cundo puede tener lugar el ejercicio del derecho de retractarse?
Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cd. Civil: Si los contratantes no hubieren fijado plazo
dentro del cual puede retractarse, perdiendo las arras, no habr lugar a la retractacin despus
102
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera
103
104
Ibdem
30
de los 2 meses subsiguientes a la convencin, ni despus de otorgada la Escritura Pblica de
venta o de principiada la entrega.105
De acuerdo con el art anterior, las partes quedan en libertad para sealar el plazo dentro del
cual pueden retractarse.106
El derecho a la retractacin tambin se extingue y no puede ejercerse en el caso de que haya

principiado la entrega de la cosa vendida, pues es este evento la parte vendedora al entregar y
la parte compradora al recibir, estn prcticamente ejecutando el contrato, lo que significa
una renuncia a la facultad de retractacin.107
Mediante el otorgamiento de la Escritura Pblica pertinente, ya no podrn retractarse porque

el cumplimiento de la promesa implica renuncia a la retractacin108.
Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la clusula penal. Las arras penitenciales
no constituyen resarcimiento que una de las partes abone a la otra por incumplir el contrato,
dado que la retractacin que las origina no significa en modo alguno las observancia anti
contractual, sino todo lo contrario, el ejercicio de un derecho contractual legtimo. Tales arras
no son otra cosa que la compensacin o precio que se paga como contraparte del derecho a
separarse unilateralmente del contrato. En la clusula penal, en cambio, se trata de una
indemnizacin consecuencial a un autntico incumplimiento del contrato.109
Plazo de Retractacin:
a. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a falta de esta
estipulacin, el plazo es de 2 meses contados desde la convencin, pueden dejar sin
eficacia la venta o la promesa de venta, volviendo todo al estado anterior; es una
resolucin extrajudicial de contrato. 110
b. La facultad de retractarse puede extinguirse antes de dichos plazos cuando el contrato

se reduce a Escritura Pblica o ha empezado la entrega de las cosas. (Artculo 1860
del cdigo civil).
Presuncin de Arras de Retractacin o Penitenciales
Cuando no cuenta a que ttulo se dan las arras, si como garanta de la celebracin, o si como
parte del precio o como seal de quedar convenido el contrato, al artculo 1861 del cdigo
civil, inciso final, consagra una presuncin de derecho en el sentido de que las arras son
penitenciales o de retractacin. Dice la norma citada:
105
106
Ibdem
107
108
Ibdem
109
Opt. Cit.
110
ediciones del profesional LTDA. 2008 P45.
31
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumir de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse.111
Las Arras en la promesa de compraventa.
()Tanto las arras penitenciales, o de desistimiento, o retractacin se pueden pactar en la

promesa de compraventa (.).112
La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna, salvo que concurran las
circunstancias siguientes113:
a. Que la promesa conste por escrito.
b. Que la promesa contenga un plazo.
c. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo slo falte la tradicin
de la cosa o las formalidades legales ().
Las Arras en Opcin de Compra
- En la opcin o promesa unilateral de compra no se pueden dar las arras, porque

contraran la naturaleza misma del acto. En la opcin se confiere la oportunidad al
acreedor para admitir libremente si celebra o no el contrato, es decir, que el negocio
queda sometido a una condicin: la decisin del acreedor. Mal podra convenirse que
se pacten arras penitenciales para arrepentirse, cuando la facultad existe para uno de
los otorgantes.114
La promesa unilateral de contrato, el contrato de opcin y el derecho de opcin son nociones
equivalentes. Es necesario precisar que se trata de un contrato celebrado entre dos partes, de
las cuales una sola se obliga. La otra queda libre y puede celebrar o no el contrato a que se
refiere la promesa. Tiene la opcin de contratar o no, y de ah el nombre de esta institucin. Si
decide contratar debe expresar su voluntad en tal sentido y su contra parte queda obligada. El
Contrato debe celebrarse.
Ejemplo: A promete vender su casa a B si ste decide comprarla. Al hacer B uso de la
opcin de compra, A est obligado a venderle la casa.115
Las Arras en la Compraventa Comercial
- Dispone el Artculo 866 Cdigo de Comercio: Cuando los contratos se celebren con
arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebracin o de su ejecucin, se
entender que cada uno de los contratantes podr retractarse, perdiendo las arras el
111
112
113
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53
114
115
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 54.
32
que las haya dado o restituyndolas dobladas que el que las haya recibido Celebrado
el contrato prometido o ejecutada la prestacin objeto del mismo, no ser posible la
retractacin y las arras deber imputarse a la prestacin debida o restituirse, si fuere el
caso.
Tal como se concibieron las arras comerciales, nicamente se desprenden las de retractacin o
penitenciales, con prescindencia de las confirmatorias ()116
Pero no seala el trmino para ejercerse el retracto, que hay que determinarlo
convencionalmente, ya que el vaco legal es ostensible ()117.
Convenidas las arras, sea cual fuere la expresin que se adopte, tendr el carcter de
penitenciales, por ser la que admite el cdigo de comercio118.
PROMESA =/= CONTRATO
- Promesa: En materia civil, no es jurdicamente hablando lo mismo promesa, que hace

mencin a poder realizar una accin.
- Contrato: Acuerdo de voluntades generador de obligaciones de Dar, Hacer, No Hacer.
La Promesa est consagrada como Verdadero Contrato en el Artculo 1611 cdigo civil-
Artculo 89 de la Ley 173/87.
Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa, aqu los contratantes prometen Realizar
un Contrato, surge una obligacin.
Ofertar o Proponer, no es Promesa. En materia mercantil, el contrato es consensual
ontolgicamente simplemente al civil.
Artculo 861 Cdigo de Comercio: La obligacin de hacer (de realizar algo) conlleva a que las
formalidades se cumplan al respecto del contrato convenido, ms no de la promesa, pero las
promesas no deben constar por escrito.
En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato convenido,
porque de lo contrario no se perfecciona.
EL CONTRATO DE PROMESA:
Definicin 1: Convenio de 2 o ms personas por el cual se obligan dentro de cierto plazo o
en el evento de una condicin a celebrar un contrato.
Definicin 2: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o ms o partes se obligan a celebrar

un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condicin.
La promesa bilateral de contrato es un verdadero contrato. Por medio de l las partes se

obligan a celebrar un contrato posterior, un segundo contrato. Se ha establecido que la
116
117
118
Ibdem
33
promesa de compraventa genera una obligacin de hacer. Esta obligacin consiste en
celebrar el contrato prometido, precisamente. Si se promete vender una casa, por ejemplo,
la obligacin de hacer es la de otorgar la correspondiente escritura pblica.119
Cualquiera que sea el contrato prometido, el acto jurdico llamado promesa de contrato
est sometido a precisos requisitos legales. La falta de ellos o de uno de ellos hace ineficaz
la promesa. No podra confundirse con la oferta de contrato, acto basado en una
declaracin unilateral de voluntad, orientada a la conclusin de un contrato, si el
destinatario lo acepta pura y simplemente.120
CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA:

1. Por las Obligaciones que genera:
Bilateral: Las partes se obligan recprocamente a otorgar un documento pblico o privado

que perfecciona el contrato.
2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es:
Principales: Subsiste por s mismo, sin la necesidad de la existencia de otro acuerdo, no

obstante es un acuerdo preparatorio porque es un anticipo de otro contrato, goza de
autonoma e independencia.
3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es:
Oneroso: Es til a las partes, estas adquieren una obligacin de hacer.

Conmutativo: Cada uno se obliga a lo convenido como equivalente a la obligacin del otro.
4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato en civil:
Solemne: Sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin

ellas no produce ningn efecto civil. Si la promesa no se hace por escrito no produce ningn
efecto.
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el Contrato es:
De Tracto Sucesivo: La promesa est sujeta a un plazo o a una condicin.

6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es:
Libre Discusin: Las partes estipulan las clusulas de la promesa, miran su alcance en las
circunstancias de: Tiempo. Modo y Lugar.
7. Segn Estn o No Reglamentados, el Contrato es:
Nominados-Tpico: Segn la Ley 153/89 Artculo 1611, no produce efectos sino cumplen los
siguientes requisitos:
REQUISITOS GENERALES: Artculo 1502 del Cdigo Civil
Se requiere una persona legalmente capaz y que su consentimiento este exento de vicio
(Error-fuerza-dolo), que recaiga sobre objeto y causa licita.
119
P 41.
120
P 42.
34
1. Capacidad: Hay mayor amplitud en el contrato de Promesa, porque una persona
relativamente incapaz puede prometer realizar un contrato.
Ejemplo: una persona que tiene 17 aos puede comprometerse a realizar un contrato una
vez obtenga la Cdula de Ciudadana, la norma le permite una mayor amplitud en su
capacidad.
2. Objeto: Debe ser licito, el objeto es la obligacin de Hacer (Van hacer un contrato).
Si el objeto es un hecho, se requiere que sea fsica y moralmente posible.
3. Causa: Es el motivo por el cual realizamos el contrato, en materia civil generalmente no se

expresa porque no es necesario, pero en materia mercantil es necesario expresar el
motivo que tuvo para realizar ese contrato, me da un valor econmico frente al
incumplimiento.
REQUISITOS ESPECIALES121:
1. Que conste por Escrito Artculo 89 de la Ley 153/87: Es solemne, porque para
producir efectos el contrato, se debe realizar por documento privado o pblico.
Artculo 1611 cdigo civil.
2. Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran Ineficaces
por no concurrir los requisitos del Artculo 1502 del Cdigo Civil: No del Artculo 1611
del Cdigo Civil que hace referencia a errores, que no hayan vicios de consentimiento.
3. Que la Promesa tenga un Plazo o Condicin: En esta se fija la poca en que se ha de

celebrarse el contrato. Genera Nulidad Absoluta, el contrato de Promesa, si en este
contrato no se indica Hora, Da y Notaria, si es inmueble, en que ha de celebrarse el
contrato, por la razn de que no se puede dejar al criterio de la o las partes.
Para la precisin de la promesa de venta de un inmueble se requiere tambin que se

indique la notara en la que ha de otorgarse la correspondiente escritura pblica.
Indicacin que debe hacerse cuando en el lugar funcione ms de una notara.122
4. Los Trminos del Contrato Prometido solo se aplican: A la materia sobre lo cual se ha
contratado. El contrato debe ser claro y preciso, debe especificarse en el contrato que
se va a realizar, para saber que normas especficas aplicar. Entonces este requisito
hace referencia a la especificacin, es decir que el contrato se determine que tal
suerte, que para perfeccionarlo solo falte la tradicin de la cosa o las formalidades
legales.
SI SE INCUMPLE UN CONTRATO DE PROMESA: Art. 1546 Cd. Civil

El promitente cumplidor, o que est presto a cumplir y es a su vez vctima del incumplimiento
de su contraparte, tiene proteccin legal.
En primer lugar, cuenta con la accin resolutoria con fundamento en el artculo 1546 Cd.
Civil. As lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia.
121
P 44
122
P 50.
35
La ley tambin ha establecido un procedimiento de ejecucin forzada en favor del prominente
cumplidor y vctima del incumplimiento de la otra parte123
Artculo 1610 del Cdigo Civil: Efectos del Incumplimiento
1. La parte que cumple puede solicitar que se apremie al deudor para la ejecucin del
hecho convenido. Si hay incumplimiento de ese contrato en el Artculo 1610 del
cdigo civil, expresa los Efectos del Incumpliendo, la parte cumplido frente a la parte
incumplida puede pedir al Juez y se apremia al deudor para ejecucin del hecho
convenido. Sr. juez oblguelo a que se realice el contrato.
2. Que se autorice para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor (que
incumple). Sr. Juez si l no quiere o no puede realizar la Escritura Pblica, autorice a
que un tercero lo realice y los pagos que genere ser por parte del incumplido.
3. Que el deudor (Incumplido) indemnice los perjuicios que resulten de la infraccin del
contrato. Sr. Juez deje un negocio por esperarlo a l y eso me significa $ 10.000.000
(Se pide lo que se quiera, pero se reconoce lo que se prueba).
El Contrato de Promesa en si no es un acto de Enajenacin, lo que pasa es que es concurrente

con otros contratos ya sean consensuales o solemnes, porque lo que estoy haciendo es
comprometerme a realizar un contrato. 124
Se puede realizar un contrato de Promesa de un bien que esta embargado?
Si se puede realizar porque nosotros estamos prometiendo y podemos prometer que lo vamos
a desembargar y as poder venderlo.
Las Arras en la Promesa de Compraventa
Tanto las arras penitenciales o de desistimiento o de retractacin se pueden pactar en la
promesa de compraventa.
El Artculo 89 de la Ley 153 de 1887: La promesa de celebrar un contrato no produce
obligacin alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito
2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el Artculo 1511 del cdigo civil.
3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que ha de

celebrarse el contrato.
4. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la
tradicin de la cosa o las formalidades legales.
Si esto es as no hay razn alguna que sirva para respaldar la posicin de la Corte de estimar
incompatibles las arras con la promesa de contrato de compraventa.125
123
P 51.
124
TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pgs. 54-55-56 Ediciones Doctrina y Ley
Ltda... Bogot D.C. 2004.
125
36
En un contrato de Promesa, se pueden estipular arras?
Si: Se pueden fijar unas Arras Penitenciales
No: Se pueden fijar unas Arras Confirmatorias, porque todava no se ha realizado el contrato.
Arras Confirmatorias Penales: Cuando las partes establecen por ejemplo: Vale $ 1.000.000 le
doy $100.000, si el contrato se realiza ya di parte del precio, sino el que recibe otras se los
quede.
Diversas Formas de Expresin de la Voluntad.
Clases de Venta.
El Artculo 1863 del cdigo civil establece: La venta puede ser pura y simple, o bajo la
condicin suspensiva o resolutoria Puede hacerse a plazo para la entrega de las cosas o del
precio (.).
GASTOS EN LA COMPRAVENTA
A cargo de quin corren los gastos
Salvo estipulacin expresa, en contrario los gastos de la escritura sern divididos entre el
vendedor y el comprador. Art 1862 Cd. Civil. Pero se deja libertad para pactarse lo
contrario, pero con un sentido convencional
La ley 39 de 1890 artculo 14, establece que los gastos de registro son por cuenta del
vendedor, pero este artculo puede ser modificado por el querer de las partes.
OBJETO
El objeto es uno de los requisitos esenciales para que el contrato de compraventa sea vlido. El
objeto tiende a confundirse con la cosa vendida.
Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Art. 1857 Cd. Civil hace referencia a la perfeccin
del contrato sobre el acuerdo en la cosa y en el precio.
Tanto el precio como la cosa se requieren como elementos esenciales, para que el contrato de
compraventa tenga vida jurdica, si no se dan estos elementos entonces no hay contrato de
compraventa, y podra degenerar en otro acto jurdico, de acuerdo a la intencin de las
partes.
Definicin y requisitos de la cosa vendida
Cosa, en la compraventa, es todo aquello que es susceptible de ser vendido, un derecho real,
un derecho de crdito, o un derecho intelectual.
Entonces los requisitos de la cosa vendida son:
a) Que la cosa pueda ser vendida
b) Que exista o se espere que llegue a existir.
c) Que la cosa sea determinada o singularizada.
37
Que la cosa pueda ser vendida
Art 1866 Cd. Civil que puedan venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya
enajenacin no est prohibida por la ley, Es decir, todas las cosas comerciales se pueden
vender, y las que estn por fuera del comercio no son susceptibles de venta vlida.
Entonces el principio general ser, que las ventas de cosas estn permitidas, y la excepcin: los
casos de prohibicin legal.
Venta de cosas embargadas
La venta de cosas que se encuentran embargadas por decreto judicial, se debe observar si se
encuadra en aquellos casos de ilicitud en el objeto o por el contrario est asistida de plena
validez. Art. 1866 Cd. Civil pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales,
cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Entonces existiendo prohibicin legal de
enajenar las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el
acreedor consienta en ello
Entonces no pueden venderse tales cosas dispuestas en el Art. 1523 Cd. Civil, hay asimismo
objeto ilcito en todo contrato prohibido por las leyes llegando a la conclusin que la venta
de cosa embargada por decreto judicial tiene objeto ilcito y es absolutamente nula, a ms
de serlo el pago de la obligacin del vendedor.
Que la cosa exista o se espera que exista
La cosa vendida, se parte del supuesto, que debe existir o se debe tener la certeza de que va a
existir, porque se admite la posibilidad de que la cosa , al momento de celebrarse el
contrato, no exista, pero llegue a existir.
Art. 1869 Cd. Civil.
Pero si lo que se est comprando, es la suerte, el contrato ser vlido. Ejm: (A) compra un
billete de lotera con el inters de ganarse algunos de los premios o sea que llegue a existir,
pero no bajo esa condicin, porque es posible que este hecho suceda o no. Entonces la
compra es el billete y no el premio mayor an as si el vendedor anuncie la efectividad del
resultado. Cuando se compra la suerte, el contrato est determinado por sus elementos
esenciales y no por su resultado.
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone que existe, y no existe,
no produce efecto alguno, ya que no hay objeto y por lo tanto no hay contrato de
compraventa. Aun as cuando se base en principios de buena fe de la existencia de la cosa,
esta no hace que el contrato se perfeccione.
Art. 1870 Cd. Civil presenta tres situaciones:
a) Que ambas partes conocieran que la cosa no exista. Simplemente la celebracin del
contrato no produce ningn efecto.
b) Que solamente el vendedor saba de la inexistencia de la cosa.
Que solamente el comprador saba de la no existencia de la cosa.
38
1. PRECIO:
El precio es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa. Por consiguiente si
falta, el contrato no existe o degenera en otra clase de acto jurdico.126
(.) El comprador se obliga a pagar por la cosa, dinero y ste se llama precio.127
No basta que indiquemos en el contrato una suma determinada, para decir que se trata de una
Compraventa, el precio debe cumplir unos requisitos:
Artculo 1864 del cdigo civil: el precio debe ser determinado por las partes y que se puede
determinar por cualquier medio o indicaciones que digan las mismas.
Requisitos
Puede ser:
1. Cierto: Que sea determinado o determinable.
a. Determinado: Que se exprese una cifra inequvoca, no hay duda.
Las partes pueden determinarlo, por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.
(Artculo 1864 inciso 2 del cdigo civil). Los medios deben ser acordados por las partes y se
tiene en cuenta lo siguiente:128
1. El precio se acuerda en cantidad precisa ejemplo $20 millones.
2. Se acuerda que el precio ser el corriente de la plaza. Se entender el da de la
entrega de la cosa, si esta es fungible. (Artculo 1864 inciso 3 del cdigo civil)
3. Si las partes expresamente se remiten al precio que tenga la cosa en ferias, mercados
pblicos de valores y otros establecimientos anlogos, o estipulen como precio el
corriente de la plaza, se tomara el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar
de la celebracin del contrato si este es mercantil. (Artculo 921 del cdigo de
comercio).
Artculo 1865 del cdigo civil. Las partes pueden acordar que el precio sea fijado por un
tercero.129 El precio debe estar sealado en el contrato. (.) Por ningn concepto se acepta
que la fijacin quede al arbitrio de uno de los contratantes.
En relacin con la determinacin del precio, por regla general es que sean los contratantes
mismos quienes lo hagan. Ellos pueden hacer esa determinacin de 2 maneras130:
a. O sealando exactamente su valor, como cuando se vende un objeto en
$1.000, $10.000, o cualquier otra suma fija, en cuyo caso el precio es
determinado;131
126
127
128
TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogot
D.C. 2004. Pgs. 92-93
129
130
39
b. O indicando las bases con arreglo a las cuales haya de hacerse esa
determinacin es decir, precisando los medios o procedimientos para indicar
la suma que debe pagar el comprador, en cuyo caso el precio es
determinable.132
Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio. El tercero a quien se encomienda
la fijacin del precio es un mandatario comn del vendedor y del comprador.133.
Precio que se Deja al Arbitrio de uno de los Contratantes
El Inc. 2 del Art 1865 Cd. Civil que No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los
contratantes.
Consideremos que el tercero obra como mandatario de los contratantes ().134
- El artculo 920 del cdigo de comercio prev que las partes no acuerden un precio ni
sealen los medios para fijarlo. En este caso habr compraventa siempre y cuando el
comprador reciba la cosa y no la rechace por calidad o cantidad dentro de los cuatro
das siguientes. (Artculo 931 del cdigo de comercio). Se presumen que las partes
aceptan el precio medio que tenga la cosa en el da y lugar de la entrega. Esta norma
establece una excepcin a la regla del Artculo 1864 del cdigo civil, segn la cual el
precio debe determinarse en el contrato.
Determinacin del Precio por un tercero:
Podrn las partes dejar la fijacin del precio al arbitrio de un tercero expresndolo as en el
contrato. En definitiva la existencia del contrato de venta est sujeta a la condicin de que el
tercero fije el precio, por eso se considera que el tercero obra como mandatario de los
contratantes, de esta manera este tercero no puede tener como perito ni como rbitro. En
otras palabras el peritaje no es obligatorio, sino facultativo para las partes o para el juez. En
cambio, la fijacin del precio por el tercero es obligatoria para los contratantes por el querer
suyo.135
b. Determinable:
El precio puede resultar fcilmente determinable sin necesidad de expreso convenio entre los
contratantes. Inciso final del Artculo 1864 del cdigo civil: Si se trata de cosas fungibles y se
vende al corriente de plaza, se entender el del da de la entrega, a menos de expresarse otra
cosa. De suerte que cuando entran en juego las condiciones136:
a. Que la cosa vendida sea fungible
b. Que se venda al corriente de la plaza

131
Ibdem
132
Opt. Cit.
133
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 32 y 33
134
135
136
Ibdem
40
c. Que no se haya expresado el precio
En general, se debe tener como precio determinable aquel que se desprende del contrato
().137
Por ejemplo: US 1.000 para ser pagados el 20 de Mayo/08, hay que establecer la tasa de
cambio del dlar en esa fecha y multiplicamos por 1.000.
Que el precio debe constar en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa: por eso el dinero
se tiene como patrn para sealar el precio y se tiene como tal la moneda corriente de curso
legal del pas.138.
No es necesario que el precio necesariamente consista en dinero. Basta solamente que la de

el consista en dinero, aunque la otra se pague en cosa distinta. Por eso se precepta el Art
1850 Cd. Civil que Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se
entender permuta si la cosa vale ms que el dinero y venta en el caso contrario.
Cuando se da una cosa por otra el contrato que se perfecciona es el de permuta.139
2. Justo: El justo precio no como requisito esencial sino como elemento para lograr el
verdadero equilibrio en las prestaciones de los contratantes.140
El precio debe ser establecido mediante peritos de tal suerte que como el legislador ha
establecido que es un contrato de Compraventa es Conmutativo debe haber un equilibrio
en lo que se da y lo que se recibe.
a. La suma de dinero que establecieron los peritos.
b. Se compara con el valor convencional (La que pactan las partes).
- Por debajo de la mitad o ms del doble para bienes inmuebles, hay una Lesin Enorme y
se puede rescindir el contrato.
Por eso cuando el precio, no es justo, es lesivo o bien para141.
a) Comprador: cuando paga ms del doble del valor real de un inmueble.142
b) Vendedor: cuando recibe, como precio, menos de la mitad del valor real,
tratndose de inmuebles.143
Lo justo es subjetivo por eso hay que establecer lo que dice el legislador.
137
Opt. Cit.
138
139
Ibdem
140
141
Ibdem
142
Opt. Cit.
143
Opt. Cit.
41
3. Serio: Es decir que no sea irrisorio, porque se debe adecuar al valor del bien. El precio
puede existir pero ser tan vilmente que no alcanza a imponer consideracin frente a la
cosa vendida.144
4. Real: Es decir no Simulado, esto significa que efectivamente se pague. Si el dinero no es

real va a ser simulado.
Si no se cumplen estos requisitos no hay precio, que si no hay precio no va a ver Compraventa.
Las partes pueden acordar un precio, que se declara recibido por el vendedor, de manos del
comprador, sin que en realidad se haya pagado ese precio. O acuerdan en otro escrito, que no
se debe el precio pactado. Estamos frente a un precio simulado o aparente; que desnaturaliza
el elemento, por cuanto no hay precio. De presentarse, se dara una donacin disfrazada de
compraventa que puede ser impugnada por el tercero en el evento de que, de ese acto,
aparezca un fraude o perjuicio a acreedores.145
El Artculo 1934 del cdigo civil que a su tenor dice: Si en la escritura de venta se expresa
haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario sino la nulidad o
falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros
poseedores.
Qu efectos produce la simulacin del precio frente a terceros? Cuando la venta se hace para
perjudicar a estos, nos encontramos con un fraude, que la ley trata de evitar concedindole, la
accin paulina, para dejar sin efectos el contrato, mediante la prueba del fraude y de la
divergencia entre la declaracin y la intencin o querer de las parte.146
Por lo tanto no habr accin sino en virtud de la nulidad o falsificacin de la escritura.147
Precio en Moneda Extranjera
(.) Se puede afirmar que el pacto del precio en moneda extranjera, como en la compraventa,
extensivo a todos los contratos privados, es vlido, solamente que no est el comprador
obligado a pagar en divisa extranjera sino en moneda colombiana ().148
En conclusin, se puede convenir el precio de la compraventa en divisa extranjera, pero el

comprador no est obligado a pagar la moneda acordada sino moneda colombiana esto se
llama clausula valutaria.149
El Precio en la Compraventa Comercial
144
145
146
147
Ibdem
148
149
Ibdem
42
Sigue la trayectoria de la regulacin civil. Participa de los mismos requisitos de la
determinacin, realidad y seriedad.150
El Artculo 920 cdigo de comercio: el precio irrisorio se tendr por no pactado.
El Artculo 905 inc. 3 cdigo de comercio: que se equiparan a dinero los ttulos- valores de
contenido crediticio y los crditos comunes representativos de dinero, es decir, imprime los
efectos como si fueran contraprestaciones de valoracin dineraria.151
2. COSA:
Generalidades
Otro de los requisitos esenciales para la existencia del contrato de compraventa, es el objeto,
que recae o se confunde con la cosa vendida. Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Por eso
el artculo 1857 habla de la perfeccin del contrato sobre el acuerdo en la cosa y el precio.
Tanto el precio como la cosa, se requieren, como elementos esenciales, para que el contrato
de compraventa tenga vida jurdica.152
Menciona Cesar Gmez Estrada en su libro De Los Principales Contratos Civiles que existen
cosas que sin necesidad de que la ley prohba su venta, no pueden venderse ya que por su
naturaleza no son bienes en el sentido jurdico de la palabra, aunque sean tiles para satisfacer
necesidades, son inapropiables.
El bien sobre el cual va a recaer todo lo manifestamos en el contrato, qu es? Cunto

vale?
El negocio jurdico est centrado en la cosa.
Definicin.
Cosa, en el sentido de la compraventa, es todo aquello que es susceptible de ser vendido

()153.
Requisitos:
a. Que la cosa pueda ser vendida.154
b. Que exista o se espere que llegue a existir.152
c. Que la cosa sea determinada o singularizada.152
d. Que la compra no sea de cosa propia
150
151
152
153
Ibdem
154
Opt. Cit.
43
A) Que la Cosa pueda ser Vendida
Articulo 1866 cdigo civil: Pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales cuya
enajenacin no est prohibida por la ley.
El legislador establece que son susceptibles de Compraventa cosas Corporales e Incorporales

con la limitacin que no estn prohibidas por la ley, es decir se pueden vender todas las cosas
comerciales.
a. Corporales: Son cosas tangibles que se pueden palpar, pero deben tener un contenido
patrimonial, para poder ser objeto de venta.
b. Incorporales: Todo lo que proviene del intelecto humano, pero deben tener contenido
patrimonial, todo lo relacionado con Derechos de Autor, surge este derecho por la
creatividad del ser humano. Creaciones, por ejemplo: Software.
Excepto: LAS VENTAS PROHIBIDAS

Las cosas que no se pueden vender155
El derecho de suceder por causa de muerte a una persona que est viva (art 1520 CC)
Los derechos de uso y habitacin (art 878 CC)
El derecho a pedir alimentos (Art 424 CC)
Las cosas indeterminadas e indeterminables (art 1518 CC)
Una universalidad patrimonial en abstracto (art 1867 CC),
Los bienes de uso pblico y los fiscales (art 674 CC);
Los bienes comunes a todos por su naturaleza, como la luz, el aire, el sol156
La compra de cosa propia (art 1872 CC)154
Los derechos que nacen del pacto de retroventa (art 1942 CC)
Las que tienen objeto ilcito (art 1521 CC);
Tampoco pueden venderse las cosas embargadas (estn fuera del comercio), salvo cuando el
acreedor autorice la venta y el juez lo autorice.
1. El Derecho de Suceder por Causa de Muerte a una Persona que est Viva: Art 1520 Cd.
Civil
Si se habla de causante se dice que surgen unos derechos para los herederos o legatarios,
por eso mientras no haya una persona que muere no puede nacer el derecho como tal.
2. Los Derechos de Uso y Habitacin: Art 878 Cd. Civil
Estos derechos son intuito persona, le permiten usar y habitar a alguien por afecto,
agradecimiento, por eso no es posible que a quien se le transfiere ese derecho lo pueda
enajenar.
3. El Derecho a Pedir Alimentos: Art 424 Cd. Civil
155
156
. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera
44
Este derecho nace exclusivamente para la persona (Hijo en relacin con sus padres), es la
obligacin que nace entre padre e hijo por eso no se puede trasmitir por razn al
parentesco surge este derecho.
4. Del usufructo legal de los padres sobre los bienes del hijo de familia:
Decreto 2820 de 1974 Art 26.
5. Las cosas indeterminadas e indeterminables: Art 1518 CC

6. La de una universalidad patrimonial en abstracto. Art 1867 CC
7. Los bienes de uso pblico y los bienes fiscales: Art 674 Cd. Civil entre otros.
8.Los bienes comunes a todos por naturaleza: la luz, el aire, el sol;
9. La compra de cosa propia.157
Artculo 1521 cdigo civil: Establece Otras Prohibiciones
10. No se pueden Enajenar las Cosas que no estn en el Comercio, por eso los Bienes
Embargados no se pueden Enajenar salvo:
a. Autorizacin Judicial
b. Que el Acreedor lo Autorice
Enajenar un bien embargado constituye un ilcito y est prohibido.

El Ordinal 3 del Artculo 1521 del cdigo civil se establece la nulidad de la enajenacin del
bien embargado, no la del contrato por el cual alguna de las partes se obligo a enajenarlo.158
La obligacin de Dar tiene por objeto hacer la tradicin de un derecho real, esto es,
Enajenar.159
Como dispone el Artculo anterior hay objeto ilcito en la enajenacin de las cosas que no estn
en el comercio; de los derechos o privilegios que no pueden transferirse, de las cosas
embargadas, a no ser en determinados casos especficos y de aquellas sobre cuya propiedad se
litiga.160
Por el derrotero que traza la doctrina que se rectifica, se llega a conclusiones an ms graves.
El contrato celebrado directamente por un incapaz seria valido, con tal de que al momento del
pago de su obligacin, ya fuere capaz; y la causa ilcita no generara nulidad absoluta de la
convencin, la cual servir de valido ttulo a la tradicin que un contratante debiera hacer a
favor del otro si para entonces la ilicitud del motivo determinante hubiera desaparecido.Et sic
de coeteris. 161(.) Nadie puede ocultar que entre la venta y la enajenacin hay diferencias.
157
158
159
160
161
45
(.) En pocas palabras no se puede separar el acto de la venta, generador de las obligaciones,
de la enajenacin en s.162
11. Los Bienes cuya Propiedad se Litiga, mientras un Juez no defina de quien es la Cosa no se
puede Enajenar:
Excepcin: Autorizacin Judicial, porque es posible que mientras se adelante el proceso se

deteriore o desaparezca el bien. El que gana el proceso recibe el dinero.
12. Artculo 1942 del cdigo civil: No se puede Transmitir el Derecho que Nace en la
Compraventa con Pacto de Retroventa
Pacto de Retroventa: Es el contrato que la gente confunde con la prenda o empeo, pero
en otras palabras es el vendedor el que se reserva la facultad de recuperar el bien, dando
un 10% mensual, equivalente a un 120% anual, es lo que sucede en las Compraventas. El
derecho surge entre comprador y vendedor, no se puede transmitir es un pacto entre vivos.
Es un derecho personalsimo.
13. Normas Especiales que Prohben Ventas:
- Bienes de Uso Pblico
- Armas
- Municiones
- Precursores Qumicos
- Medicamentos
14. Gobiernos Extranjeros no pueden adquirir Bienes Races:
Porque solo se permiten que adquieran para sedes diplomticas y solo si en el pas extranjero
hay reciprocidad para Colombia.
1. Ventas Universales:
Se suele acudir a la relacin inseparable que se predica por la teora jurdica respecto de los
conceptos de patrimonio y personalidad, relacin que se expresa diciendo que toda persona
tiene su patrimonio es inseparable de la personalidad. Pues bien, se dice que en virtud de tal
inseparabilidad que una persona venda en abstracto todos sus bienes presentes, o los futuros,
o conjuntamente unos y otros.163
Cosas Futuras: Universalidades - una forma de transmisin es por causa de muerte. Una vez
fallece se transmiten los bienes pero de contenido patrimonial.
Artculo 1867 cdigo civil: Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y
de otros, ya se venda el total o una cuota; pero ser vlida la venta de todas las especies,
162
163
46
gnero y cantidades que se designen por Escritura Pblica, aunque se extienda a cuanto el
vendedor posee o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos.
No se pueden vender todos los bienes presentes o futuros, en abstracto, ya se venda el total o
una cuota.164 Es Nula este tipo de venta y no es posible transmitir a ttulo de compraventa las
universalidades, porque estos se transmiten por nicamente por causa de muerte.
El legislador exige que la cosa se determine al menos su Gnero o la Especie, si se determina

esto se puede hacer la venta de bienes presentes o futuros, se puede vender las cosas
singularizndolas y la venta es vlida, aunque se extienda a todo lo que tenga o posea l
vendedor, pero el legislador exige un requisito que es que se haga por escritura pblica, para
efectos probatorios.165
En el fondo lo que quiere decir es que no se puede vender, sino cosas singulares. Las
universalidades no pueden venderse, sino solo trasmitirse por causa de muerte. Siendo posible
la venta de las cosas singulares tan solo, es perfectamente posible que una persona venda
todos sus bienes presentes; pero, eso s, la venta no valdr sino consta en Escritura Pblica, se
haga una relacin detallada de todas las cosas vendidas y solo las que se relacionen quedarn
comprendidas en la venta, restriccin esta ltima que se explica por si sola.166
La Cosa en el contrato de Compraventa debe estar Determinada.

No puede emitir un concepto para el perfeccionamiento del acto, si no se dice de que cosa se
trata.
2. Artculo 1868 del cdigo civil: Se pueden Vender las Cosas Proindiviso.
- El derecho de cada comunero sobre la cosa que pertenece en proindiviso a l y a los

restantes comuneros, es autnomo e independiente de los derechos de estos otros
comuneros, y por lo mismo puede ser vendido por su titular libremente, sin necesidad
de que obtengan el consentimiento de sus con dmines167, es decir si la cosa es comn
de dos o ms personas pro indiviso, entre las cuales no intervenga contrato de
sociedad, cada una de ellas podr vender su cuota, aun sin el consentimiento de las
otras. Aqu se trata de de unos derechos que son comunes a varias personas,168. puede
ser vendido por su titular libremente, sin el consentimiento de sus con dmines o
proindivisarios.
Ejemplo: dos personas compran un lote de terreno, sin nimo de asociarse. Los derechos que
tienen cada una de ellas son sobre la mitad de los derechos de propiedad sobre el lote, y no
sobre la mitad material. Si vende, dispone de su cuota, o sea la mitad de sus derechos. Si se
vende una mitad determinada del lote, est vendiendo cosa ajena, por cuanto cualquier parte,
mientras no se haga la particin material, es de la comunidad y no de ninguno de los
164
165
Ibdem
166
167
168
47
comuneros en concreto. En la comunidad cada comunero es dueo de un derecho pro indiviso
en el bien comn, del cual puede disponer como tal el dueo, pero no lo es de toda la finca,
comn ni de una parte determinada de ella.169
Pero si se produce la divisin material y la parte de la cosa vendida recae sobre la de otro
comunero tendr la accin reivindicatoria contra el comprador para el cumplimiento de la
divisin decretada por autoridad competente o sea, su restitucin.170
Ejemplos:
1. Se habla de una comunidad, de unos copropietarios y se dice que el bien es de (A), (B)
y (C). Se puede enajenar un Derecho de Cuota, que es lo que ocurre en la Copropiedad,
las cosas comunes, todos son dueos de todo y cada uno puede hacer con su derecho
lo que quiera sin pedirles autorizacin a los dems, porque los derechos de cada uno
son independientes.
2. (A), (B) y (C) hacen un aporte y compran un bien, cualquiera de ellos puede vender su
derecho. Esa comunidad se puede disolver y liquidar de varias maneras como por
ejemplo: todos venderle a una sola persona y dividirse el pago entre los tres.
Cada uno es autnomo, es como si fueran dueos de una cosa, diferente es cuando existe
Sociedad entre ellos.
3. Venta de Cosa Futura:
Art 1869 Cd. Civil: La venta de cosas que no existen, pero se esperan que existan, se
entender hecha bajo la condicin de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la
naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte.
B) Que la cosa exista o se espere que exista.
Son dos aspectos:

Primero: Que la cosa Exista
Segunda: Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir
Primer aspecto: Que la cosa exista. Si falta la cosa el contrato no existe.
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se crea que exista pero en
realidad no existe, el contrato no produce efecto alguno, porque no hay objeto
Pueden presentarse bsicamente dos situaciones

a) Que solamente el vendedor saba de la no existencia de la cosa vendida: Aqu no hay
contrato, pero el vendedor debe indemnizar al comprador de buena fe, en los
perjuicios que pudo haberle ocasionado.
b) Que solamente el comprador saba que estaba comprando algo que no exista;
evidentemente el contrato no existe. Pero en este caso el comprador no puede pedir
indemnizacin de perjuicios.
169
Ibdem
170
Opt. Cit.
48
Segundo aspecto: Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir: Sucede
cuando se compran por ejemplo cosecha futuras; obras que todava se encuentran en
proceso de creacin, apartamentos sobre planos en edificaciones que apenas inician
De acuerdo con el cdigo estos contratos quedan sometidos a la condicin de existir,
salvo que se exprese lo contrario o que como agrega el articulo Por la naturaleza del
contrato aparezca que se compr la suerte (art 1869 CC)
Cuando se compra suerte del contrato vlido. Quien compra un billete de lotera est
comprando eso: un billete que le ofrece la opcin de ganar. Pero no est comprando el
premio.
En cuanto al contrato de renta vitalicia precisemos que el art 2287 CC nos dice que La
construccin de renta vitalicia es un contrato aleatorio en que una persona se obliga, a
titulo oneroso, a pagar a otra renta o pensin peridica, durante la vida cualquiera de
estas dos personas o de un tercero.
Este contrato deber constituirse por escritura pblica. . 171
Pero si lo que se compra es la suerte, el contrato es vlido ().172
Artculo 1869 cdigo civil: Plantea 2 situaciones
a. Venta de Cosa Esperada: Ese contrato va a producir efectos si la cosa llega a existir, de
no existir la cosa, no se perfecciona, en consecuencia no se ejecuta al no tener ninguno
de los contratantes la accin para exigir el cumplimiento, es decir en la venta de la cosa
esperada el contrato queda subordinado en su existencia a la condicin de que llegue a
existir.173
Ejemplo: Le vendo un ternero que va a nacer, cuando ese ternero nazca, el contrato
produce efectos, si no nace el contrato no va a producir efectos.
b. Compraventa de la Suerte o de la venta de la Esperanza: Haya o no haya cosa el

contrato produce efectos, es decir el contrato es vlido. El ganar o perder est sujeta a
una contingencia, por esta razn es un contrato Aleatorio. El contrato es condicional, es
puro y simple.174
Ejemplos:
Le vendo la cosecha que salga en Febrero por $10.000.000, el clima estuvo muy malo y
no se sacan ni $2.000.000, pero si hubiera estado muy buena la cosecha, podra haber
sacado 2 o 3 veces su inversin.
A le vende a B la prxima cosecha de su finca de caf por determinada suma, sea cual
fuere la produccin que resulte, en este caso es indiferente para la existencia del
171
Jess ngel Linares Vesga. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2009. P. 87, 88, 89.
172
173
174
Ibdem
49
contrato que la cosecha sea muy abundante, o que, por el contrario, se pierda
totalmente.175
En ambos casos el contrato tiene por objeto una cosa actualmente inexistente, pero los
efectos son muy distintos.
2. Venta de Cosa Inexistente:
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone existente, y no existe,
no produce efecto alguno. No hay objeto, por lo tanto no hay contrato de compraventa ().176
El Artculo 1870 cdigo civil: La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato
se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.
Este art dispone tres situaciones:
1. Que ambas partes conocieran que la cosa no exista. Simplemente la celebracin del
contrato no produce ningn efecto ().177
2. Que solamente el vendedor sabia de la inexistencia de la cosa ().178
Se hace bajo la condicin errada de las partes de que la cosa existe. La cosa se vende con la
conviccin de que existe, pero puede suceder que el vendedor saba que esa cosa no exista y
el legislador lo sanciona por su Mala Fe, debe indemnizar perjuicios que le cause con el acto al
comprador (Buena Fe). Es la aplicacin del Artculo 1616 del cdigo civil.
No hay contrato, y la compraventa ms que nula es inexistente, pues falta uno de los
elementos esenciales a ella cual es la cosa vendida.179
Inc. 2 del Art 1870: Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el
contrato, podr el comprador, a su arbitrio, desistir o darlo por subsistente abonando el precio
a justa tasacin.
Inc. final del Art 1870 Cd. Civil: El que vendi a sabiendas lo que en el todo, o en una parte
considerable no exista, resarcir los perjuicios al comprador de Buena fe.
Ejemplo: (x) le vende una vaca lechera a (y), la vio el domingo, el jueves van a perfeccionar el
contrato y acordaron por el valor de $3.000.000, aqu hay perfeccionamiento, pero lo que no
saban era que la vaca se la llev el martes la guerrilla y ya no hay cosa, de esta manera el
contrato no produce efectos.
3. Que solamente el comprador sabia de la no existencia de la cosa. El comprador no
puede pedir que se le indemnice de unos perjuicios que l con su mala fe ha podido evitar.
175
176
177
Ibdem
178
Opt. Cit..
179
50
El vendedor, por su parte, tampoco puede exigir una indemnizacin, ya que l deba
conocer de la existencia de la cosa vendida. 180
Falta Parcial de la Cosa Vendida
a. Si falta, al momento de celebrarse el contrato, una parte que no incide realmente en la
cosa, el contrato es perfecto y se mantiene (.).181
b. No tiene el mismo tratamiento cuando la parte que falta es considerable. Inciso 2

Artculo 1870 del cdigo civil: Si faltaba una parte considerable de ella, al tiempo de
perfeccionarse el contrato, podr el comprador, a su arbitrio, Desistir del contrato, o
darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasacin 182
Efectos
(.)De suerte que al desistir el comprador no requiere promover las acciones tendientes a la
resolucin del contrato por falta de parte considerable de la cosa. (.)183 Dejar sin efecto el
contrato.184
(.) El desistimiento es extrajudicial, pero con efectos propios: dejar sin validez el contrato
celebrado.185
Y si la cosa no sirve para su uso normal, por faltarle parte considerable, el mismo Cdigo Civil
se encarga de consagrar una accin rescisoria, mediante los trmites procesales respectivos
().186
Sin embargo, la jurisprudencia nacional es uniforme en sostener que el desistimiento es la

resolucin.187
C) Que la cosa sea determinada y singularizada
No basta que la cosa exista o se espere que exista; se necesita de algo ms: su determinacin
(.).188
180
181
182
Ibdem
183
184
185
186
187
Ibdem
188
Opt. Cit.
51
El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o gnero y cantidad. Pero no hay que
confundir la determinacin con la individualizacin. Lo que se exige es que la cosa est
determinada, aun cuando no se haya individualizado (.). Entonces, la determinacin hay que
hacerla en cuanto al gnero y especie y en cuanto a la cantidad.189
(.) Empero la cosa puede ser determinable ().
4. Venta de Cosa Ajena:
La venta de cosa ajena es vlida, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida,
mientras no se extingan por el tiempo.190
El contrato por s solo no transmite la propiedad por cuanto se requiere la entrega.
El contrato como tal es vlido pero la tradicin es nula.
Artculo 1871 del cdigo civil: Que la venta de cosa ajena es vlida, sin perjuicios de los
derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo.
Es indiferente que el vendedor sea o no dueo en el momento de perfeccionarse dicho
contrato; y eso precisamente es lo que en el anterior artculo aparece tcitamente afirmado.191
Es vlida en Colombia, pero sin perjuicio de los derechos que tiene el propietario de la cosa
(Titular- Dueo).
Ejm: A compra una cosa de la cual B que se la vendi, no era el titular (venta de cosa ajena), y
el titular no hace nada al respecto de la cosa, se da la prescripcin a favor del comprador.
(.) Este contrato en nuestro pas, solo genera obligaciones entre el vendedor y comprador.
Para el primero, principalmente entregar la cosa y salir al saneamiento en los casos de ley, por
eviccin o por vicios ocultos, y para el segundo, esencialmente, pagar el precio.192
El contrato en s, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es dueo, no habr
transferencia del dominio. Para que esta se realice requiere del modo, es decir, la tradicin. Al
tenor del Artculo 740 del cdigo civil, la tradicin es un modo de adquirir el dominio de las
cosas, y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo por una parte la
facultad e intencin de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intencin de
adquirirlo.193
Es vlida la venta porque una cosa es el Titulo y otra cosa es el Modo, cualquiera puede
entregar un ttulo, pero el modo solo lo puede trasmitir el Dueo-Titular. Se puede hacer
comprador a cualquier persona, pero no dueo.
Es decir; nadie puede transferir ms derechos de los que tiene. Si el vendedor no es dueo no
puede transferir un derecho que no tiene sobre la cosa. Por eso hay que entender este aspecto
frente a la tradicin, que es el modo, y no sobre la validez del contrato, que es el ttulo. El
vendedor que entrega la cosa, a pesar de ser ajena, celebra un contrato vlido y cumple,
inicialmente, con su principal obligacin. Eso s: no trasmite el dominio.194
189
Opt. Cit.
190
191
192
193
Ibdem
194
Opt.Cit.
52
Comprador: Tiene el Titulo y se lo puede otorgar cualquier persona.
=/=
Propietario: Tiene el Modo y lo transmite quien tiene el Dominio.

Por eso es vlida la venta de cosa ajena en Colombia. Si alguien quiere vender un bien ajeno
tiene que decir en la escritura pblica que ese bien es ajeno, diferente es que se quiera hacer
pasar como dueo.
Situaciones por la Venta de Cosa Ajena
1. El verdadero dueo puede reivindicar la cosa vendida. Interponiendo la Accin de

dominio o reivindicatoria, mediante la cual busca recuperar la posesin del bien que le
pertenece. O, si es imposible la recuperacin del bien, interpone esta accin para que el
vendedor restituya la que ha recibido por la cosa.
2. El comprador, a su vez, puede ejercer la Accin de saneamiento por eviccin contra el

vendedor y en dicho proceso puede denunciar el pleito haciendo comparecer al
vendedor a que defienda la cosa evicta y responda.
3. El comprador puede tambin ganar la cosa por prescripcin, instaura para ello la accin
de pertenencia, invocando: a) El titulo (contrato) y b) La posesin
4. Si la cosa vendida es mueble y el poseedor la ha comprado en una feria, tienda,

almacn o similar, no puede ser reivindicada por el dueo,195 salvo si reembolsa al
comprador lo que pago por ella.
5. Si comprador y vendedor celebran un contrato a sabiendas de que la cosa es ajena, hay

mala fe y el comprador no puede exigir la restitucin de lo que pago por la cosa ni
procede el saneamiento por eviccin.
6. Si la cosa vendida es sustrada por hurto y vendedor y comprador saban que era
robada, el contrato adolece de nulidad absoluta pues su objeto es ilcito. El comprador
no podr exigir saneamiento ni indemnizacin de perjuicios.
Consentimiento Del Dueo En La Venta De Cosa Ajena

Si el verdadero dueo consiente la venta de la cosa, confiere al comprador todos sus derechos
como tal, desde la fecha de la celebracin del contrato.
Acciones
La accin de Dominio, la accin posesoria y la accin publiciana
a) Accin de dominio o accin reivindicatoria:
195
53
Art 946 CC Seala que La reivindicacin o accin de dominio es la que tiene el dueo de
una cosa singular, de que no est en posesin, para que el poseedor de ella sea
condenado a restituirla
Que puede reivindicarse?: Pueden reivindicarse las cosas corporales, races y muebles
(excepto las cosas muebles compradas en feria, almacn o similar)
Quien puede reivindicar?: El que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria
de la cosa, es decir el dueo.
Contra quien se dirige la accin?: Se dirige contra el poseedor actual. Sobre este
particular la corte ha precisado que esta accin no puede dirigirse contra el tenedor
Prescripcin de la accin? 10 aos (Art 1 ley 791/02)
b) La accin posesoria
Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesin de bienes
races o de derechos reales constituidos sobre ellos Art. 972 CC
Procedencia
1. Solo procede de bienes races
2. Solo procede sobre cosas que pueden ganarse por prescripcin
Prescripcin:
El art 962.2, - al hablar de la accin posesoria seala que la prescripcin de las
acciones que tienen por objeto recuperar la posesin de bienes races, prescriben al
cabo de un ao completo contado desde que el poseedor anterior la ha perdido
c) La accin publiciana
La accin reivindicatoria se llama Publiciana cuando se concede al que ha perdido la
posesin regular de la cosa y estaba a punto de ganarla por prescripcin. No se
requiere probar el dominio si no la posesin que tenia y dominio.
La accin publiciana se concede:
a) Al que no prueba dominio (propiedad) de la cosa
b) Al que ha perdido la posesin regular de la cosa, y
c) Al que se halla a punto de ganarla por prescripcin (art 951 CC).
Pero no vale contra el verdadero dueo ni contra quien alega igual o mejor derecho.
Venta de Cosa Ajena en Materia Comercial

Artculo 907 del cdigo comercio: La venta de cosa ajena es vlida e impone al vendedor la
obligacin de adquirirla y entregarla al comprador, so pena de indemnizar los perjuicios ().
(.) Para imprimirle efecto de tradicin desde el momento de la entrega de la cosa y no desde
el momento en que el vendedor se hace al dominio de ella ().196
196
54
6. Compraventa de Cosa Propia: Artculo 1872 del cdigo civil
(.) El Artculo 1872 cdigo civil: La compra de cosa propia no vale; el comprador tendr
derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella. El contrato ms que nulo es
inexistente.197
No vale la compra de cosa propia, no se puede hablar de Compraventa porque no hay

contrato, no es posible que se d el acto como tal. El bien ya est dentro del patrimonio de la
persona.
(.) En ningn momento pueden las partes modificar los efectos de la compra de cosa propia,
que no vale ().198
Frutos de la Cosa Vendida:
Art. 1872 cdigo civil: Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos
tanto naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a
menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta
condicin; en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o
cumplida la condicin.
Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los
contratantes.
Inciso 2 del Artculo 1872 cdigo civil: Norma independiente al 1 inciso.

Pertenecen al comprador los siguientes:
a) Los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato.
b) Los frutos naturales y civiles que la cosa vendida produzca despus de celebrado el
contrato.
Los frutos son:
a. Naturales
b. Civiles
Siempre son del comprador excepto que haya un efecto suspensivo (plazo o condicin),
porque mientras no se cumpla este efecto, los frutos son del comprador.
Estas reglas tienes tres excepciones:
1. Cuando las partes han acordado un plazo para la entrega de la cosa, los frutos
pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo (Artculo 1872 inciso 2 cdigo
civil).
2. Cuando la entrega de la cosa esta sujeta a una condicin los frutos pertenecern al
vendedor hasta que la condicin se cumpla (Artculo 1872 inciso 2cdigo civil).
197
Jess ngel Linares Vesga . Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2009. P. 97.
198
55
3. Cuando las partes, en relacin con los frutos han estipulado clusulas especiales en
cuyo caso los frutos pertenecern al comprador o vendedor, segn lo estipulado por
ellos.
7. Efectos de la Venta de una Cosa Simultanea a dos personas: Artculo 1873 cdigo civil
Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya
entrado en posesin ser preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se le
haya hecho primero ser preferido; si no se ha entregado a ninguno, el titulo ms antiguo
prevalecer.199
De los Efectos del Contrato de Venta:

Puede ocurrir que una persona venda varias veces, a distintos compradores, una misma cosa, y
entonces es necesario determinar cul de los compradores deber ser preferido. 200
En este caso, aquel de los compradores a quien primero se haya hecho la entrega ser que se
prefiere.201
El Artculo 1873 cdigo civil, se encarga de sealar la preferencia, dndole importancia al
poseedor, que cuando es un bien mueble se tiene mediante la posesin material y recayendo
sobre bienes inmuebles por medio de registro.202
Por su parte, si se trata de un inmueble y a un comprador se le hizo entrega material primero,
pero al otro se le hizo la tradicin por medio del registro, este puede demandar la
reivindicacin de la cosa, por cuanto el primero no se reputa dueo sino el segundo
comprador.203
El legislador establece una escala de valores en bienes muebles:
1. Posesin.
2. Persona a la que se le hizo la Entrega.
3. Titulo ms Antiguo.
Se sigue este orden para determinar la Compraventa. Titulo + Antiguo el contrato que se
realizo primero.
Bien Inmueble: Es posible que la persona que tiene el titulo + antiguo, no lo registra y lo
registra el que tiene el titulo + nuevo. Qu pasa?.
Venta de Cosa Ajena Ratificada por el Dueo:
Artculo 1874 cdigo civil: La venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al
comprador los derechos de tal desde la fecha de La venta.
199
200
201
Ibdem
202
203
Ibdem
56
La Ratificacin, si no hay ratificacin del contrato de Compra-venta de Cosa Ajena, es vlida
(por parte del verdadero propietario). Se dice que no se debe decir ratificacin, sino
Convalidacin.
La eficacia retroactiva de la ratificacin, no puede remontarse en modo alguno a la fecha de la
venta, como esa disposicin expresa, sino a la fecha de la tradicin o entrega si es mueble. 204
El presente artculo hay que relacionarlo con el Art 742, que en aquel se reproduce el mismo
principio sentado en este, y que en consecuencia lo que dicho artculo quiere significar es que
la tradicin hecha por el vendedor de cosa ajena produce el efecto de transferirle el dominio al
comprador desde el momento en que aquella se verific, cuando el verdadero dueo ratifica la
venta no celebrada por l.205
El Art 1874, el efecto retroactivo de la ratificacin hecha por el verdadero dueo tiene
importante efecto de hacer eficaces las enajenaciones gravmenes realizados por el
comprador antes de producirse la ratificacin.206
Venta de Cosa Ajena: Hay ausencia de consentimiento del propietario.
Ejemplo: l le vendi porque yo autorice, no hay Venta de Cosa Ajena.

(A) le vende a (B) el 10 de Mayo/08
5 de Junio (C) Convalida esa compraventa (Acepta).

Entonces se tiene a (B) como propietario desde el 10 de Mayo fecha de la venta, esto quiere
decir que la Convalidacin tiene efectos Retroactivos.
Venta de Cosa Ajena, cuyo Dominio adquiere despus el Vendedor:
Artculo 1875 cdigo civil: vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
despus el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la
tradicin o entrega.
Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona despus de adquirido el dominio,

subsistir el dominio de ella en el primer comprador.
El Art 1874 prcticamente sobra, porque no hace otra cosa que estatuir expresamente para la
compraventa lo que la regla general del Art 742 permita deducir.207
El Inc. 2 tambin sobra, porque ya en el Art 1873 se haba dicho que si se vende una cosa a
dos personas, separadamente, el comprador que haya entrado en posesin ser preferido al
otro. En el inc. 2 que se considera se trata tambin de dos ventas, y se repite que la segunda
venta en nada perjudica al comprador que por razn de la primera venta haba recibido la
vendida.208
204
205
206
Ibdem
207
208
57
Adquisicin Posterior del Dominio por el Vendedor de Cosa Ajena:
Si el vendedor adquiere, con posterioridad al contrato, el dominio de la cosa, se mirar al

comprador como verdadero dueo desde la fecha de la tradicin. Y si el vendedor le vendiere
otra persona despus de adquirido el dominio, subsistir el dominio de ella en el primer
comprador.209
Hace que el comprador se tenga como dueo desde la fecha de la tradicin. Pero hay que
entender que desde la fecha de la entrega de la cosa, por cuanto hemos visto que en la venta
de cosa ajena no hay tradicin porque el vendedor no es dueo y no puede transferirse ms
derechos del que se tiene.210
Lo importante del artculo es fijar que al comprador se le tiene como dueo desde la fecha de
la entrega de la cosa vendida, para producirle los efectos pertinentes.211
Ejemplo: 5 Febrero/2012 Juan le vende a Teresa un bien de Julia

15 Febrero/2012 Julia vende a Juan el bien
20 Febrero/2012 Juan le vende a Felipe
Hay una consolidacin del dominio (la propiedad) de ese comprador de cosa ajena (Teresa) a
partir del 15 Febrero/2012 porque quien lo haba vendido como ajeno, adquiere el dominio
que ya haba transmitido el derecho sobre la cosa que esta adquirida.
El contrato de Juan y Felipe, es vlido, pero no es oponible a Teresa porque ya se ha
Consolidado la propiedad en ella.
Conservacin de la cosa
Artculo 1605 del Cdigo Civil: la obligacin de dar contiene la de entregar la cosa; y si esta es
una especie o cuerpo cierto, contiene, adems, la de conservarla hasta la entrega, so pena de
pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir.
No debe el vendedor emplear la diligencia ordinaria en su conservacin; responde, en
consecuencia, de la culpa leve y el dolo. (Artculos 63 y 1604 cdigo).212
TEORIA DEL RIESGO: Artculo 1876 Cdigo Civil.

NOCION GENERAL DE LOS RIESGOS. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA.
El enfoque del problema de los riesgos, bsicamente en relacin con la responsabilidad civil
contractual. Esto es, la responsabilidad de aquel contratante a quien, acontecimientos
fortuitos no atribuibles a su culpa, le impidieron cumplir su obligacin. La conclusin a que se
lleg consisti en que su responsabilidad no se ve comprometida en razn del principio segn
el cual nadie est obligado a lo imposible (Ad imposibilida nemo tenetur)213
209
210
Ibdem
211
Opt. Cit.
212
213
P 135.
58
Los riesgos de la cosa214:
Asunto resuelto por un principio que es ms obvio y veraz que el derecho romano: Res perit
domino o sea la cosa perece para su dueo.
Ejemplo: Juan es dueo de caballo Gitano y lo tiene en su finca. Sobreviene una gran
inundacin y el animal perece. Lo pierde su dueo
Los riesgos del contrato215:
Ejemplo: Juan ha dado en arrendamiento a Jos una casa de habitacin. Un terremoto la
destruye en su totalidad. Juan, deudor de la obligacin de procurar el goce de la cosa, no
puede ya hacerlo. Nadie est obligado a lo imposible. Los riesgos pesan sobre al arrendador,
puesto que pierde la casa y el derecho de cobrar el precio del arrendamiento (art 2008, 1 CC).
Se aplica el principio res perit debitori, la cosa perece para el deudor (el deudor debe procurar
el goce, segn se ha dicho).
El contrato es resiliado de pleno derecho, se ha expresado; el arrendatario queda dispensado
de su obligacin y el arrendador liberado de toda responsabilidad.
Se analizo tambin el problema de los riesgos en el contrato unilateral, el depsito, por
ejemplo. La cosa depositada perece por caso fortuito. La obligacin del depositario (restituir la
cosa) se extingue.
La cosa pereci para el acreedor (depositante), que es a su vez dueo de la cosa.
LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA CUYA TRADICION Y ENTREGA SE DEBEN216:

Perfeccionado el contrato de compraventa, pero estando pendientes la tradicin y entrega de
la cosa vendida. El vendedor no puede cumplir su principal obligacin porque antes de la
tradicin y entrega sobreviene un acontecimiento de fuerza mayor o caso fortuito que
ocasiona la perdida de la cosa.
Ejemplo: Juan vende el da domingo a Jos el caballo Gitano en 50 millones. Hay acuerdo de
voluntades sobre la cosa y el precio, lo cual perfecciona le contrato de compraventa (arts.
1849, 1602, y 1500 CC). Se conviene que Jos ir el da lunes a las once de la maana a la finca
de Juan para que se le haga la tradicin y la entrega material del caballo (art 740 CC), y para
pagar el precio convenido.
Pero la noche del domingo sobreviene una gran inundacin que ocasiona la muerte del caballo
Gitano.
La cosa perece para el acreedor. Y mucha atencin: el acreedor, en este caso, es Jos. Acreedor
de la Tradicin y entrega de la cosa vendida, o sea el caballo gitano, ciertamente. Pero la
noche en que pereci el animal Jos no era su dueo. Era tan solo el acreedor de la tradicin y
de la entrega.
214
Ibdem
215
P 136.
216
P 136 y 137
59
El dueo del caballo era Juan, obviamente. Se ha insistido que en el derecho colombiano el
contrato de compraventa no trasfiere por si solo el dominio sino que requiere emplear el
modo de la tradicin para hacer al comprador dueo de la cosa vendida.
La solucin en este caso planteado es sorprendente: Juan, el vendedor, no est obligado a
hacer tradicin y entrega del caballo puesto que pereci por caso fortuito y nadie est
obligado a lo imposible. Su obligacin se extingue.
Qu ocurre con la obligacin del comprador Jos? Esa no se extingue, los riesgos pesan sobre
l. El deber pagar el precio, as no reciba el caballo Gitano. Es la voluntad legal, contenida
en los artculos 1876 y 1607 del Cdigo civil.
Se entendi sin dificultad el principio segn el cual la cosa perece para su dueo. Pero la
solucin legal que se acaba de comentar es incomprensible.
LOS ANTECEDENTES EN EL DERECHO ROMANO. EL FALSEAMIENTO DEL PRINCIPIO LA COSA

PERECE PARA EL DUEO217
El romanista RUBEN DE COUDER afirma que la regla res perit domino (La cosa perece para el
dueo), es absolutamente falsa en el derecho romano porque la cosa perece par el acreedor y
no para el dueo, que se encuentra liberado en la obligacin de entregarla. En el momento en
que la cosa perece, agrega el autor, el comprador no se ha convertido todava en propietario.
Y es indudable que despus de haber formulado el principio res perit domino, de absoluta
lgica se lo falseo al atribuir los riesgos de la cosa vendida al comprador.
EL CONTRATO DE VENTA EN EL CODIGO DE NAPOLEON LA SOLUCION QUE ANDRES BELLO

TOMO DE ESE CDIGO, EN FORMA EQUIVOCADA.218
1. Si la cosa vendida, de acuerdo con el derecho francs, perece fortuitamente luego de
perfeccionado el contrato y antes de su entrega material, es lgico que los riesgos
pesen sobre el comprador. l era el dueo. El solo contrato, por cuanto le hizo la
tradicin, lo constituyo en dueo de la cosa. Se aplica el principio res perit domino. La
solucin es lgica.
2. Si en Colombia (o en chile) se ha perfeccionado un contrato de compraventa pero
faltan la tradicin y la entrega de la cosa vendida (porque el contrato no cumple esa
funcin), el perecimiento fortuito de la cosa con anterioridad a las mencionadas
tradicin y entrega, trae como consecuencia que el comprador asuma los riesgos.
Se aplica la misma solucin francesa, la cosa perece para el acreedor. En Colombia el
comprador, para el caso examinado, no era dueo de la cosa que pereci.
A partir de tales preceptos legales ha sido fcil para la doctrina francesa explicar el motivo por
el cual el comprador debe soportar los riesgos de la cosa que compr y que pereci
fortuitamente antes de que se le entregara.
Tambin se le ha encontrado una explicacin obvia para la aplicacin de principio res perit
creditori, la cosa perece para el acreedor.
217
P 137, 138 y 139.
218
P 139,140.
60
En sntesis se ha precisado: Perfeccionado el contrato de venta por el solo acuerdo de
voluntades, el compromiso de transferir un bien de un patrimonio al otro queda ejecutado
automticamente. Francia
Como en virtud de un solo contrato el vendedor cumpli automticamente su obligacin, el
comprador debe tambin cumplir la suya, pagar el precio.
EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS DEL CUERPO CIERTO DEBIDO EN COLOMBIA Y EN CHILE.
INCOHERENCIA DE LAS NORMAS.219
Constituye un error evidente de ANDRS BELLO el haber acogido la solucin del cdigo civil
francs en lo relativo a la atribucin al comprador de los riesgos de la cosa vendida.
En Francia el contrato de venta es traslaticio; una vez perfeccionado, por el solo acuerdo de
voluntades, traspasa al comprador la propiedad de la cosa comprada. Es titulo y modo a la vez.
En Colombia y Chile el contrato de compraventa es solamente generador de obligaciones: la
obligacin de dar, a cargo del vendedor, y de pagar el precio, a cargo del comprador. Es titulo
no ms. El solo contrato no hace dueo al comprador (Art. 1849 CC). l es solamente acreedor
de la tradicin y entrega de la cosa que compr.
1. Los efectos del contrato de compraventa. Las obligaciones que impone. Manera de
traspasar la cosa vendida al comprador. Del Art 1849 CC se deduce que el contrato de
compraventa impone al vendedor la obligacin de dar. O sea, la obligacin de
transferir el dominio de la cosa vendida; y al comprador le impone la obligacin de
pagar el precio. El solo contrato no ejecuta la obligacin de dar. El contrato es titulo
nicamente.
2. Las normas que se refieren a los riesgos de la cosa vendida cuando perece
fortuitamente, antes de la tradicin y la entrega.
a) El art 1876 CC establece que: La prdida, deterioro o mejora de la especie o
cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de
perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa.
b) El art 1607 CC dispone El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es
siempre a cargo del acreedor(el comprador es el acreedor de la tradicin y la
entrega)
Sin esfuerzo se advierte la incoherencia de las normas del primer grupo con las del segundo
grupo.
De lo cual se infiere que el legislador atribuyo los riesgos de la cosa vendida al comprador, en
forma absolutamente ilgica. Y hay que agregar, en forma que contradice la tcnica del
contrato de compraventa, estructurada por el mismo cdigo civil.
El supuesto de los riesgos de la cosa vendida es el siguiente: se perfecciono el contrato por
medio del cual se vendi la cosa. Su tradicin y entrega estn pendientes. En el intervalo,
ocurre un caso fortuito que ocasiona el perecimiento de la cosa vendida. Lo absolutamente
cierto, en tal hiptesis, es que ella no estaba todava en el patrimonio del comprador en el
momento de su destruccin. Y no lo estaba, por la falta de la tradicin y la entrega. El
vendedor, continuaba siendo el dueo. Seria de lgica que la cosa pereciera para el dueo. Sin
embargo la solucin legal no es esa, segn se acaba de ver.
219
P 141, 142 y 143.
61
MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ART 1876, EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA220
1. Cuando la cosa vendida es de Gnero. Impera en este caso el aforismo romano, los
gneros no perecen (genera nont pereunt). Ejemplo: Un cultivador ha vendido a uno de
sus clientes 100 cargas de caf de la clase A. Se convino el precio. En consecuencia, se
perfecciono el contrato. Antes de realizar la tradicin y entrega del producto se presenta
un incendio que destruye todo el caf que tiene el vendedor en sus bodegas. Los riesgos
de la cosa de gnero pesan sobre el vendedor hasta el momento de la tradicin y entrega
de la cosa. Hay ms caf en el mundo lo cual le permitir cumplir su obligacin.
El vendedor de las cosas de gnero, se ha dicho, continua siendo propietario hasta que las
entregue. Si un siniestro las destruye, la prdida es para l.
En relacin con este tipo de las cosas de gnero que suelen venderse al peso, cuenta o medida,
es necesario tener presente las siguientes hiptesis que se deducen del art 1877 CC
1 Se vende solamente una parte indeterminada de la cosa de gnero. Por ejemplo, 10 cargas
de caf del contenido en la bodega 2 del vendedor. Si la bodega 2 se incendia fortuitamente,
se aplica el principio genera nont pereunt del que se viene hablando. Los riesgos los sufre el
vendedor (res perit debitori)
2 Las 10 cargas de caf se han pesado o medido ya, y adems se han ajustado al precio. Pero
antes de hacer la tradicin y la entrega al comprador, sobreviene el incendio mencionado. Los
riesgos los sufre el comprador se aplica el art 1876 CC (res perit creditori). La razn: ya la cosa
estaba individualizada.
3 El objeto de la venta es todo el caf que est en la bodega 2. Esto equivale a que la cosa se
ha sealado de modo inconfundible. Es una cosa determinada prcticamente, individualizada.
EL perecimiento fortuito del producto que se encontraba en la bodega 2 traslada los riesgos al
comprador aunque el caf no se haya pesado o medido, pero con la condicin de que se haya
ajustado al precio. Se aplica el art 1876 CC (res perit creditori)
Ha previsto el legislador una sancin por el incumplimiento en esta clase de ventas; si se ha
convenido el precio y se ha fijado el da para contar, pesar o medir la cosa de gnero, pero se
presenta el incumplimiento de una de las partes, la otra puede demandar perjuicios y tambin
desistir del contrato Art 1878 CC
2. Si una cosa se vende a prueba, los riesgos los soporta el vendedor mientras el comprador
no manifieste que le agrada tal cosa. Antes de esto se entiende no haber contratado art
1879 CC.- art 911 Cdigo de Comercio es mas preciso.
3. La venta debe recaer sobre un gnero limitado (genus limitatum) Ejemplo: un toro de los
30 toros de casta que estn en la ganadera los cerros. Se sostiene en la doctrina que los
riesgos pesan sobre el vendedor mientras la cosa no se haya individualizado.
4. La obligacin de dar depende de una condicin suspensiva. (Le compro el caballo
Gitano si gana el concurso) y el caballo perece estando pendiente la condicin, (porque
la fecha del concurso no ha llegado o se aplaz) los riesgos pesan sobre el vendedor
5. Si la condicin es resolutoria (Le compro el caballo Gitano pero la venta se resolver si
pierde el concurso), los riesgos los sufre el comprador, pues ya se le haba trasferido el
caballo Gitano. l era el dueo. Slo que el contrato estaba amenazado de resolverse.
220
P 144, 145, 146 y 147.
62
6. Si la venta es a trmino; Juan vende a Jos el caballo Gitano y se conviene que su
tradicin y entrega se har el ltimo da del mes. Antes de esta fecha el animal perece
fortuitamente. Se aplica sin modificacin el art 1876 CC (res perit creditori)
7. Si la obligacin es alternativa; Juan se obliga a transferir a Jos a titulo de venta el caballo
Gitano o un camin que se determina. Si perece el caballo, Juan debe el camin. Los
riesgos son a su cargo. Porque queda una de las cosas alternativamente debidas. Las dos
eran objeto de la obligacin, se deba in obligatione. Pero si perecen las dos cosas, los
riesgos son para Jos. Se aplica la solucin del art 1876 CC la cosa perece para el acreedor
de la tradicin y entrega (res perit creditori)
8. Si la obligacin es Facultativa; Juan se obliga a transferir a Jos a titulo de venta el caballo
Gitano pero se reserva la facultad de cumplir su obligacin transfiriendo el camin X.
Si perece el caballo Gitano los riesgos los soporta el comprador Jos. Se aplica sin
modificacin el art 1876 CC: La cosa perece para el acreedor de la tradicin y entrega:
La razn y objeto de la obligacin era solamente el caballo Gitano; se deba in
obligatione. Juan no debe el camin. El pago con este era simplemente una facultad
que tena el deudor pero no era el objeto debido. Era un objeto in facltate solutionis.
Arts. 1562 y 1563 Cd. Civil.
MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ARTCULO 1876 EN LOS CASOS DE MORA Y CULPA.221
Si el deudor est en mora de ejecutar su obligacin, los riesgos de la cosa debida quedan a
cargo suyo: res perit debitori, esto es, la cosa perece para el deudor. Deber el precio de la
cosa y la indemnizacin de perjuicios.
Aplicando lo anterior al contrato de compraventa, si el vendedor, deudor de la tradicin y
entrega de la cosa vendida, est en mora de realizarlas, ha de sufrir las mismas sanciones.
Cuando la cosa perece por culpa del deudor (el vendedor, en el ejemplo), entra en la
aplicacin del principio res preit debitori, esto es, la cosa que perece para el deudor (el
vendedor deudor de la tradicin y entrega). Los riesgos son a su cargo. Sancin por la culpa.
Si hay culpa no hay fuerza mayor. Son dos cosas que se excluyen.
NOCION DE LA PRDIDA DE LA COSA222
Es conveniente tener claro el concepto de lo que debe considerarse prdida de la cosa debida
art 1729 CC es una acepcin amplia que comprende la destruccin de la cosa, su exclusin del
comercio su extravo. Lo que significa que no se trata solo de la prdida fsica material sino
tambin de la moral: objeto y causa ilcitos, lo que ira contra el orden pblico y las buenas
costumbres.
LA SOLUCION DE LOS RIESGOS DE LA COSA EN EL CDIGO DEL COMERCIO223
221
P 147
222
P 148.
223
P 149 151.
63
Si el objeto vendido es un cuerpo cierto (cosa determinada) el riesgo de la prdida por fuerza
mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega corresponde al vendedor (art 929 Cd.
Com)
Al no haberse hecho la tradicin y la entrega de la cosa al comprador, ella est todava en el
patrimonio del vendedor en el momento que perece fortuitamente. La pierde l. Res perit
domino la cosa perece para el dueo. El comprador no tendr que pagar el precio. Como si
tiene que pagarlo en materia civil, segn se ha visto.
Se modificar lo dicho si el comprador incurre en mora de recibir y es posible comprobar que,
sin esa mora la cosa no hubiera perecido. En tal hiptesis el comprador deber el precio
integro de la cosa, Art 920 Co Co.
Si la cosa pereci fortuitamente antes de su tradicin y entrega, se reitera, los riesgos debe
soportarlos el comprador. Art 1876 CC.
1) La obligacin del vendedor, de hacer tradicin y entrega de la cosa vendida, es una
obligacin de resultado.
2) El perecimiento de la cosa vendida (fortuito o no), cuando todava estaba en manos del
vendedor, hace presumir su culpa.
3) El incumplimiento de esa obligacin de resultado del vendedor slo puede justificarse
mediante la prueba de la fuerza mayor o caso fortuito.
4) La prueba de la fuerza mayor o caso fortuito corresponde al vendedor.
En pocas palabras, si el comprador no recibe la cosa comprada porque pereci, as haya sido
fortuitamente, no est obligado a pagar el precio.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
Art 1880 Cd. Civil: Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o
tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida.
1. La Entrega o Tradicin de la cosa vendida224
2. El Saneamiento de la cosa vendida: - Eviccin225
- Vicios Ocultos
Estas son las obligaciones reglamentadas en la ley, lo que no quiere decir que sean ellas las
que por ministerio de la ley contrae el vendedor, pues existen adicionalmente otras como son,
por ejemplo, la de atender el pago de la mitad de las costas (Art 1862) y la de velar por la
conservacin de la cosa hasta su entrega (Art 1605).226
224
225
Ibdem
226
64
Las dos obligaciones principales, la primera es de la esencia del Contrato de Compraventa y la
segunda es apenas de su naturaleza.227
En el sistema alemn la compraventa es apenas fuente de derechos o relaciones de derecho

personal entre los contratantes, de modo que el comprador no se hace dueo de la cosa por la
sola circunstancia de que se perfeccione el contrato.228
La Corte adopt definitivamente la tesis de que el contrato de compraventa impone al

vendedor la obligacin de transferir el dominio, y que por lo tanto la venta de cosa ajena le
permite al comprador demandar la resolucin del contrato por incumplimiento.229
Los trminos de tradicin y entrega tal como estn empleados en el Art 1880 son equivalentes
y tienen el mismo significado.230
Es por lo tanto que la tradicin de que habla el Art 1880 es la que define el Art 740, esto es, la
que tiene la funcin de trasferir el dominio, luego la obligacin de hacer la tradicin, a que se
refiere la primera de estas disposiciones, solo se puede satisfacer y cumplir a cabalidad cuando
efectivamente, por ser verdadero dueo. 231
En virtud de la teora del ttulo y modo, acogida por nuestro Cdigo Civil, son actos distintos la
venta (titulo) y la tradicin (modo), cada uno de los cuales tiene sus propios presupuestos de
validez y eficacia, independientes de los del otro.232
1. La Entrega o Tradicin: Art 754 Cd. Civil
En sentencia de Casacin, de fecha de 2 de septiembre de 1970, la Corte Suprema de Justicia

insisti en que la obligacin es de transferir el dominio, adaptando el criterio de que no basta
la entrega y la posesin til y pacifica sino que es indispensable la tradicin.
Si la venta es de un bien mueble, el vendedor hace la tradicin por cualquiera de las formas
indicadas en el precedente artculo y si se trata de un bien inmueble, la entrega o tradicin se
hace mediante la inscripcin del ttulo en la oficina de registro de instrumentos pblicos
correspondiente (Art 756 CC).233
Debe advertirse, si, que tratndose de bienes inmuebles la obligacin de entregar se desdobla
en dos actos: mediante un primer acto, que es el registro de la escritura en la oficina de
registro, se cumple la tradicin del derecho mismo; pero como es mera tradicin, que se
pueda llamar legal, no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente
de la cosa comprada, es necesario otro acto que consiste en la entrega material234, segn una
parte de la doctrina.
227
Ibdem
228
229
230
231
232
233
234
Ibdem
65
La obligacin del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de la venta,
complementaria de la de hacer la tradicin pero distinta de ella, est sancionada con la accin
de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos dos primeros incisos rezan: Entrega de la cosa
por el tradente al adquirente. El adquirente de un bien cuya tradicin se haya efectuado por
inscripcin del ttulo en el registro, podr demandar a su tradente para que le haga la entrega
material correspondiente.235
La Obligacin de Entregar en Materia Comercial

El artculo 905 del Cdigo de Comercio, al definir la compraventa como es un contrato en
virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Como se ve, la definicin es la misma del Art 1849 CC, pero en lugar de la
palabra DAR utilizada en este artculo, se expresa el significado jurdico de esa misma
palabra236. Adems el articulo 922 ibdem, al decir que la tradicin del dominio de bienes
races requerir, adems de la inscripcin del ttulo en la correspondiente oficina de registro
de instrumentos pblicos, la entrega material de la cosa estn sealando los alcances de la
obligacin de entregar a cargo del vendedor.237 Si el vendedor se obliga a transferir el dominio
de la cosa, la entrega no implica la Tradicin. Ejemplo: Juan vende a Jos un inmueble. El
contrato se celebra por Escritura Pblica, Juan cumple su obligacin cuando registra la
escritura en la matricula inmobiliaria. Por el contrario si Juan vende una nevera a Jos se la
entrega y aqu est cumpliendo su obligacin.
Pero si Juan vende expresamente a Jos las mejoras que tiene en predio ajeno, cumple la
obligacin con la entrega fsica de las mejoras, porque este hecho convierte a Jos en
poseedor material de ellas. La venta de la posesin debe ser expresa, porque es regla general
que el comprador siempre desee adquirir el dominio y la posesin de la cosa. El Art 1849 Cd.
Civil establece que el vendedor se obliga a DAR una cosa y DAR significa trasferir el dominio.
Para que el comprador se convierta en dueo de la cosa en virtud de la tradicin, es necesario
que el vendedor sea dueo de ella. En caso contrario la venta no seguida de la tradicin no
har dueo al comprador (artculo 752 cdigo civil). Este quedara convertido en poseedor y
podr ganar el dominio por la prescripcin en el tiempo sealado en la ley (artculo 753 cdigo
civil), Ley 791 de 2002.
Basta sealar la cosa al comprador o sealarle la direccin donde recoger la cosa.
Si el comprador es arrendador o usufructuario del bien, con la realizacin del contrato se
entiende entregada la cosa.
Como ese bien es Inmueble, se debe inscribir el Titulo en la Oficina correspondiente. Ese ttulo
no es solo la Escritura Pblica, puede ser una sentencia Judicial, un acto administrativo de
bienes inmuebles, si no hay inscripcin en el registro inmobiliario.
Forma de la Entrega:
a) La tradicin de los bienes Muebles se verifica con la entrega fsica de la cosa o
mediante las otras formas establecidas en el Art 754 CC.
235
236
237
66
b) La tradicin de los bienes Inmuebles se efecta por el registro o inscripcin del
contrato de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos (Art 756
Cd. Civil). Tambin se efecta, mediante el registro de la compraventa, la tradicin
de los vehculos, automotores, naves, establecimiento de comercio, marcas y otros
bienes muebles sealados en leyes especiales, es decir si se trata de bienes inmuebles
la obligacin de entregar se desdobla en dos actos:
1. Registro de la Escritura Pblica en la oficina de registro, se cumple la tradicin del

derecho mismo, pero como esa mera tradicin que llamaremos legal, no coloca al
comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la cosa
comprada.
2. Entrega material y efectiva de la cosa comprada.
c) El vendedor debe entregar materialmente el bien inmueble para convertir en

poseedor al comprador.
La obligacin del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de venta,
complementara de la de hacer la tradicin pero distinta de ella, esta sancionada con
la accin de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos 2 inc. rezan: Entrega de la
cosa por el tradente al adquirente. El adquirente de un bien cuya tradicin se ha
efectuado por la inscripcin del ttulo en el registro, podr demandar a su tradente
para que le haga la entrega material correspondiente238
d) En las ventas mercantiles, la entrega de la cosa se entender verificada:
1. Por la trasmisin del conocimiento de embarque, carta de porte o factura

durante el trasporte de las mercaderas por tierra, mar o aire.
2. Por la fijacin que haga el comprador de su marca en las mercaderas

compradas, con conocimiento y aquiescencia del vendedor,
3. La expedicin no implicara entrega cuando se efecta sin nimo de trasferir la

propiedad, cuando el vendedor ha remitido las mercaderas a un
consignatario, con el orden de no entregarlas hasta que el comprador pague
el precio o de garantas suficientes. (Art 915- 923 Cd. Civil).
e) Termino para la entrega: Si la venta es civil el vendedor debe entregar la cosa dentro
del plazo estipulado, y a falta de este debe entregarla inmediatamente despus de
celebrado el contrato (Art 1882 Cd. Civil). Si la venta es mercantil el vendedor debe
entregar la cosa dentro del plazo acordado, y a falta de estipulacin debe entregarla
dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del contrato. Salvo que de la
naturaleza del mismo o de la forma como deba hacerse la entrega se desprenda que
para verificarla se requiere un plazo mayor (Art 924 Cd. Comercio), como sera la
entrega de una cosecha cuya siembra apenas comienza.
Tradicin: Percepcin de las Cosas- Art 754, 756 Cd. Civil
La cosa se debe entregar inmediatamente a la realizacin del contrato.
238
67
Dentro de las 24 horas siguientes a la realizacin del contrato, Art 924 Cd. Comercio y
establece que el vendedor se puede constituir en mora legalmente cuando no hay garanta de
que va a recibir el dinero.
La Obligacin de Recibir: Todo lo que le ocurra al bien lo va a sufrir el comprador.

Lugar de la Entrega:
Es otra aplicacin fundamental del principio de la autonoma de la voluntad en los contratos.239
La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido. A falta de convenio y si la
cosa vendida es cuerpo cierto, la entrega se har en el lugar en que se encontraba la cosa al
tiempo del contrato; pero si se trata de otra cosa la entrega se har en el domicilio del deudor,
o sea el del vendedor. (Arts. 1645- 1646 Cd. Civil).
a. Obligaciones antes o despus de la Entrega: Art 1881 Cd. Civil
- Hasta la tradicin va la obligacin del vendedor
- Todos los costos que impliquen poner a disposicin del comprador la cosa va por
cuenta del vendedor.
- A partir de la entrega todos los gastos van por cuenta del comprador.
Gastos de la Entrega:
Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposicin
de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla despus de entregada.
(Art 1881 Cd. Civil)
Los gastos de la entrega de la cosa vendida corresponden al vendedor, y al comprador los de

recibo de la misma y los que se hicieren para trasportarla despus de entregada, salvo pacto
en contrario.
Donde debe ser Entregada la Cosa
La entrega de la cosa debe hacerse, pues, en el lugar designado por el contrato; no habindose
fijado convencionalmente ese lugar, entonces la entrega deber hacerse, tratndose de una
especie o cuerpo cierto, en el lugar en donde se encontraba dicha cosa en el momento de
perfeccionarse el contrato; tratndose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto la entrega
se hace en el domicilio del deudor- vendedor.240
Art 922 Cd. Com La Tradicin de Bienes Races requiere:
La tradicin del dominio de los objetos races requerir, adems de la inscripcin del ttulo en
la correspondiente oficina de registro de instrumentos pblicos, la entrega material de la cosa.
1. Inscripcin del Ttulo
2. Entrega Material de la Cosa
239
240
68
No basta la formalidad.
El comprador adquiere el dominio de la cosa comprada por el solo registro de la Escritura

Pblica, cuando con el registro concurra la entrega material del inmueble, es obligacin del
vendedor
La Corte Suprema de Justicia en Sala Plena sostiene que la tradicin de bienes races, en
materia comercial, se cumple no solo con la inscripcin del ttulo en la oficina de registro
correspondiente sino requiere de la entrega material del bien, pero considera que la segunda
parte es una obligacin del vendedor.241
Estimo que la regulacin que hace el artculo 922 del Cdigo de Comercio atae en concreto a
las obligaciones del vendedor de bienes races y no a la tradicin.242
Con la inscripcin, entrega jurdica, se hace la tradicin, pero no se cumple con el contrato a
plenitud si no hay entrega material.243
Para abundar en razones sobre las conclusiones anteriores basta citar otros aspectos del
Cdigo de Comercio, que sirven para precisar los alcances del Articulo 922. As por ejemplo: la
venta de cosa ajena es vlida e impone al vendedor la obligacin de adquirirla y entregarla al
comprador (Art. 907). Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
despus el dominio de ella, se mirara al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la
entrega, (Art. 908). El vendedor deber hacerle entrega de la cosa dentro del plazo
estipulado. A falta de estipulacin deber entregarla dentro de las veinticuatro horas
siguientes al perfeccionamiento del contrato (Art. 924). El vendedor estar obligado a
entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios, en las mismas condiciones que tena
al momento de perfeccionarse (Art. 928). Como puede verse, siempre se habla de obligacin
de entrega. Y cuando se refiere a tradicin dice que es vlida, es decir, que provenga del titular
del dominio.244
La consensualidad en las Ventas de Vehculos Automotores
El Cdigo Nacional de Transito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la tradicin de los
vehculos automotores siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores, con la exigencia
de la entrega y la inscripcin en el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el
artculo 2 como: Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad,
caractersticas y situacin jurdica de los vehculos automotores terrestres. En el se inscribir
todo acto o contrato o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicacin,
modificacin, limitacin, gravamen, medida cautelar, traslacin o extincin del dominio o
cualquier otro derecho real, principal o accesorio sobre vehculos automotores terrestres para
que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros.
Estipula el artculo 47 de la misma ley Tradicin del dominio. La tradicin del dominio de
vehculos automotores requerir, adems de su entrega material, su inscripcin en el
241
242
Ibdem
243
244
Ibdem
69
organismo de transito correspondiente, quien lo reportara en el Registro de Trnsito
Automotor en un trmino no superior a (15) das, la inscripcin en el transito deber hacerse
dentro de los (60) das hbiles siguientes a la adquisicin del vehculo
La reiteracin de la forma de tradicin de los vehculos automotores245:
1. Entrega material
2. Inscripcin
De lo anterior se puede concluir:
El contrato de compraventa de vehculos automotores es consensual. Todo automotor debe

inscribirse ante el organismo de trnsito respectivo, sea importado o de fabricacin nacional.
La trasferencia, esto es, la tradicin de un vehculo automotor terrestre se hace mediante el

registro o inscripcin y con el cumplimiento del trmite sealado. En otras palabras, mientras
no se haga la inscripcin no hay trasferencia del bien vendido.
Venta Comercial de Vehculos Automotores
De la misma manera se realizara la tradicin de los vehculos automotores, pero la inscripcin

del ttulo se efectuara ante el funcionario y en la forma que determinen las disposiciones
legales pertinentes. La tradicin as efectuada ser reconocida y bastara ante cualesquiera
autoridades
La tradicin, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehculos automotores, no se obtiene

con la simple entrega de la cosa, sino que se requiere de la inscripcin del ttulo. De esta
manera, no bastara el documento de venta ni la entrega. Deber hacerse el registro del ttulo
para que el comprador se repute dueo.
Ley 769/02 Art 47: El titular del dominio es el que aparezca inscrito en la Oficina de Transito,
es lo que se aplica hoy, esto es para Vehculos Automotores.
El Art 928 co.co no se refiere a los inmuebles sino a toda la clase de bienes, pues el vendedor
est obligado a entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios
Todo lo que le ocurri al bien hasta el momento de la entrega va por cuenta del
Vendedor.
Todo lo que le ocurri al bien desde el momento de la entrega va por cuenta del
Comprador.
b. Mora en la Entrega- Accin Resolutoria: Art 1882 Cd. Civil
Inc. 1 del Art 1882 Cd. Civil: El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida
inmediatamente despus del contrato, o a la poca prefijada en el. En general, y
combinando este inciso con el artculo 1929, cuando no haya plazo ni para la entrega de la
cosa ni para el pago del precio, el contrato se cumple por ambas partes inmediatamente
despus de celebrado.
245
P 31
70
La jurisprudencia ha considerado, sin embargo, que rigurosamente el vendedor es quien
primero debe cumplir la obligacin de entrega.246
El Inc. 2 del Art 1882 Cd. Civil: Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la
entrega, podr el comprador, a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de l, y en
ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios segn las reglas
generales.
La Corte Suprema ha planteado en sentencia 9 de junio de 1971:Existe notable diferencia

entre la accin resolutoria prevista por el articulo 1546 Cd. Civil y el desistimiento de que
tratan los arts. 1882 y 1878. Aquella requiere sentencia judicial en que se decrete la
resolucin del contrato, en tanto que el derecho de desistir de la compraventa, en caso de
que el vendedor por el hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es
un derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez.247
De conformidad con el Art 1609 Cd. Civil, en los contratos bilaterales ninguna de las
partes esta en mora de cumplir lo pactado, mientras la otra parte no cumpla o se allane al
cumplimiento de sus obligaciones.248
Cuando se conceda un plazo al comprador para el pago del precio, no podr este ejercitar
ninguna accin fundado en no haberle sido entregada la cosa por el vendedor, si su fortuna
hubiere menguado considerablemente despus de celebrado el contrato.249
El Cdigo protege en esta forma al vendedor que est en peligro de perder el precio, por
insolvencia sobreviniente del comprador y lo autoriza para conservar la cosa vendida en su
poder y no hacer entrega de ella al comprador hasta tanto se le pague o se le asegure el
pago del precio.250
Algunos tratadistas estiman que en el caso que se considera el vendedor ejerce un derecho
de retencin. No es cierto que el vendedor facultado para abstenerse de entregar la cosa
este ejercitando un derecho de retencin. Que este derecho no versa sobre cosa propia,
sino ajena, lo demuestra el Art 2417 CC.251
Entrega Cdigo Civil: El vendedor debe entregar la cosa vendida inmediatamente

despus del contrato, o en la poca prefijada en l. Si el vendedor no entrega la cosa
vendida, en el tiempo estipulado o inmediatamente despus de celebrado, incumple
el contrato.252
246
247
Ibdem
69. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera
248
249
250
251
Ibdem
252
71
Entrega Cdigo de Comercio: El vendedor debe hacer la entrega de la cosa dentro del
plazo estipulado. A falta de estipulacin deber entregar dentro de las 24 horas
siguientes al perfeccionamiento del contrato.
Cuando la venta es mercantil, el comprador tendr derecho a exigir el pago de perjuicios por el
incumplimiento del vendedor a su obligacin de hacerle la tradicin valida, sin necesidad de
instaurar cualquiera de las acciones consagradas en los artculos 1546 cdigo civil y 870
Cdigo de comercio (Artculo 925 cdigo civil).
En caso de que se instaure la accin resolutoria consagrada en el artculo 870 Cdigo de
comercio, podr pedir en la demanda que el vendedor le pague el inters legal comercial
sobre la parte pagada del precio o que se le otorgue derecho de retencin sobre los frutos de
la cosa en proporcin a dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente indemnizacin de
prejuicios (artculo 942 Cdigo civil). En este caso deber tramitarse la demanda en proceso
ordinario.
El constituirse en mora de entregar ya va a constituir un perjuicio para el comprador.
El Comprador tiene 2 opciones:
1. Persistir en el Contrato (Realizarlo)
2. Desistir en el Contrato (No realizarlo)
En ambos casos con Indemnizacin de Perjuicios.

Derecho de Retencin a Favor del Vendedor:
a) Cuando la cosa no ha sido entregada al comprador
b) Cuando el comprador no ha pagado el precio, salvo que est pronto a pagarlo

ntegramente (artculo 1882 inc. 3 cdigo civil).
c) Cuando no se haya fijado plazo para el pago del precio.
Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el comprador, a su

arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho a ser
indemnizado de los perjuicios (artculo 1882 inc. 2 cdigo civil).
Para ejercer la accin resolutoria (artculo 1546 cdigo civil) que es alternativa se deben
cumplir los siguientes requisitos:
a. El vendedor debe estar en mora de cumplir (artculo 1608 cdigo civil). Si la
obligacin es a plazo no es necesario requerirlo. En los dems casos es preciso
requerirlo judicialmente. La mora debe ser imputable al vendedor, esto es, por
hecho o culpa suyos.
b. El comprador debe haber pagado el precio, o estar pronto a pagarlo o haya

estipulado pagarlo a plazo (artculo 1882 inc. 3 cdigo civil). En caso contrario, el
vendedor podr oponerle la excepcin de contrato no cumplido establecida en el
artculo 1609 cdigo civil.
Sostiene los doctrinantes y la jurisprudencia que el desistimiento, de que habla el artculo

cuestionado, es la misma condicin resolutoria de que se trata el artculo 1546 del Cdigo
72
Civil, que va envuelta en todo contrato bilateral. En otras palabras, desistir o resolver es la
misma figura sustancial.253
No se comparte ese criterio y se considera que el desistimiento es una figura separada o
distinta de la resolucin, aun cuando conduzca a los mismos resultados: dejar sin efectos el
contrato de compraventa, volviendo todo al estado precontractual. Con la resolucin se
requiere, fundamentalmente, de la declaratoria judicial en tal sentido y para ello, es
indispensable promover la accin judicial ordinaria del caso. En cambio, con el desistimiento
no hay necesidad de impulsar el aparato jurisdiccional del Estado para procurar dejar sin
efecto el contrato.254
Gonzlez Valencia dice: Que no es necesario que el comprador ejercite la accin resolutoria,
sino que la ley lo autoriza para tomar por si, y ante s, la determinacin de desistir del contrato,
y tal determinacin, y si es fundada disuelve el vnculo jurdico proveniente del contrato.255
La Corte plantea diferencias entre estas dos figuras, el desistimiento y la accin resolutoria
esta requiere sentencia judicial, en tanto que el derecho de desistir de la compraventa en caso
de que el vendedor por hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es un
derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez.
Como Opera el Desistimiento
Naturalmente que, para disolver el vnculo contractual, se requiere la expresin de voluntad
del comprador, quien debe transmitir al vendedor su intencin de desistir del contrato,
pidiendo ante el juez se le notifique al vendedor la disolucin del contrato.256
El Desistimiento en la Compraventa Comercial
La venta de una cosa futura solo quedara perfecta en el momento en que exista, salvo que se
exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato aparezca que se compra el alea si la
cosa llegare a tener nicamente existencia parcial, podr el comprador desistir del contrato o
perseverar en l a justa tasacin (artculo 917). La compra de un cuerpo cierto que al
tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no producir efecto
alguno, salvo que las partes tomen como objeto del contrato el alea de su existencia y el
vendedor ignore su prdida si falta una parte considerable de la cosa al tiempo de
perfeccionarse el contrato, podr el comprador desistir del mismo o darlo por subsistente
abonando el precio se ajusta tasacin de expertos o peritos (artculo 918).
La manera de reglamentar el desistimiento lleva a la conclusin de que su operancia se logra
sin necesidad de ningn mecanismo procedimental.257
Indemnizacin de Perjuicios
253
254
Ibdem
255
256
257
73
Tanto en la resolucin, como el desistimiento, producen, como efecto importante, el pago de
los perjuicios por el incumplimiento del contrato.258
Especial Proteccin al Vendedor
Est regulado en el Inc. final del artculo 1882: Pero si despus del contrato hubiere
menguado consideradamente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en
peligro inminente de perder el precio, no se podr exigir la entrega aunque se haya estipulado
plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando el pago.
-------Si despus del contrato se disminuye el patrimonio del comprador considerablemente, de
tal modo que el vendedor piense que va a perder el precio de la cosa. El vendedor va estar
autorizado legalmente para constituirse en mora, hasta que el Comprador respalde el pago
con otra garanta, esto es igual a no entregar la cosa.
Si se acord un plazo para el pago del precio, el vendedor debe respetar dicho plazo y no
puede retener la cosa vendida, salvo que despus del contrato hubiere menguado
considerablemente la fortuna del comprador de modo que el vendedor se halle en peligro
inminente de perder el precio (Art 1882 inc. 4 Cd. Civil).desaparece el derecho de retencin
del vendedor si, a pesar de esas circunstancias el comprador paga o asegura el pago mediante
una garanta aceptada por el vendedor (Art 926 Cd. Civil).
Por tanto, permite que el vendedor no entregue la cosa o que el comprador pague el precio o
lo asegure.
Una vez perfeccionada la compraventa, de acuerdo con los presupuestos comentados, surgen
las obligaciones a cargo de los contratantes. El vendedor deber entregar la cosa y el
comprador pagar el precio. Mientras no se haga la entrega, el vendedor sigue siendo el dueo.
Si eso es as; mal puede retener lo que siempre ha tenido.259
Pero, tal como lo hemos precisado, la cosa vendida, hasta tanto no se entregue y haya la
capacidad suficiente para la tradicin, pertenece al vendedor. Este, como dueo, poseedor y
tenedor, en sentido material, no puede retener lo que le pertenece y siempre ha tenido.
3. Mora del Comprador: Art 1883 Cd. Civil: si el comprador se constituye en mora de
recibir, abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros, vasijas en que se
contenga lo vendido, y el vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar
la cosa, y solo ser ya responsable del dolo o de la culpa grave
Cuando el comprador se constituye en mora de recibir, todos los gastos que implique esa mora
corren por cuenta de l (hay que demostrar que la mora no fue culpa del vendedor).
Por parte del vendedor cesa la obligacin de conservar la cosa y de responder de ella hasta por
la culpa leve (Art 1605 y 1606), para en adelante responder solamente del dolo o de la culpa
grave.260
4. Objeto de la Entrega:
258
Ibdem
259
260
Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 70 y 71.
74
El Art 1884 Cd. Civil establece que el vendedor es obligado a entregar lo que reza el
contrato. Cumplo cuando entrego la cosa que me compromet a vender, el vendedor est
obligado a cumplir con lo que dice el contrato, por eso es importante definir la cosa
vendida.
5. Venta de Semovientes: Art 1885 Cd. Civil La venta de una vaca, una yegua, u otra
hembra, comprende naturalmente la del hijo que se lleva en el vientre o que amamanta;
pero no la del que puede pacer y alimentarse por si solo.
Cuando se compra un inmueble, se compra con los muebles que hacen parte integrante de
este. Por ejemplo: el ternero hace parte integrante de la vaca, porque depende de esta.
6. Venta de Inmuebles: Art 1886 Cd. Civil
El Art 1886 Cd. Civil dispone que en la venta de una finca o bien rustico se comprende
naturalmente todos los accesorios que segn los Arts. 658 y ss. se reputan inmuebles, se
refiere a los inmuebles por adhesin y por destinacin existentes en aquel. Si el vendedor
quiere excluirlos de la venta debe hacerlo expresamente.
Se puede vender:
1. Cuerpo Cierto
2. En razn a su Cabida
Estos dos son denominados Bienes Rsticos.

1. Cuerpo Cierto: Lo que digo es que estoy comprando el inmueble. Por ejemplo: Compro una
finca que cuesta $25.000.000, estoy comprando la finca.
2. En razn a su Cabida: El precio depende de la extensin, aqu se tiene que medir las
hectreas que voy a comprar.
7. Venta por Cabida: Art 1887 Cd. Civil
La venta por cabida, no tienen aplicacin sino en relacin con los predios rsticos. La calidad
de rustico o urbano de un predio no depende de su ubicacin, sino de su destinacin.261
Segn el Art 1887 Cd. Civil, un predio rustico puede venderse con relacin a su cabida o
como una especie o cuerpo cierto.
Se vende con relacin a su cabida cuando esta se expresa en el contrato (85 hectreas). En
todos los dems casos se entender vender el predio como un cuerpo cierto (Art 1887 inc.
final Cd. Civil).
Se entiende que el predio rustico se vende con relacin a su cabida:
a) Cuando la cabida se exprese en el contrato
b) Cuando el precio se fija con relacin a ella
c) Cuando las partes no renuncian a las acciones derivadas de que la cabida real sea
distinta de la que aparece en el contrato.
Un predio se entiende vendido como un cuerpo cierto:
261
75
a) Cuando la cabida no se expresa en el contrato
b) Cuando las partes mencionan la cabida pero declaran que no habr diferencia en el
precio aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza en el
contrato (Art 1887 inc. 2 Cd. Civil).
Inc. 4 del Art 1887 Cd. Civil establece que la cabida total de predio vendido, o descomponer
esa cabida total en varias cabidas parciales relativas a porciones de distintas calidades y
precios. As por ejemplo: se puede vender una finca diciendo que consta de 50 cuadras de
tierra de primera con determinado cultivo, a un determinado precio, y de 40 cuadras de tierra
de segunda a un precio inferior. Lo esencial es que, como lo dice en su parte final de este inc.
4, de los datos que se den resulten la cabida total y precio total.262
Hay posibilidad de pedir aumento o rebaja? No hay nada que hacer, salvo Lesin Enorme.
=/=
8. Cabida Real y Cabida Declarada: Art 1888 Cd. Civil
Efectos de la Venta en Relacin con su Cabida:

Vendido un predio con relacin a su cabida, puede ocurrir que la cabida convencional, esto es
fijada en el contrato, sea inferior o superior a la real, esto es, a la que efectivamente tiene el
predio vendido. Como en estos casos el precio de la venta se ajusta a la cabida real, es
necesario reajustarlo en provecho del comprador, si la cabida real es menor que la declarada,
o en provecho del vendedor, si la cabida real es superior a la declarada.263
a) La cabida real (CR) es mayor que la cabida declarada (CD). Deber el comprador
aumentar proporcionalmente el precio.
La venta por cabidas264:

Generalmente los inmuebles, tanto los urbanos como los rurales o rsticos, se venden como
cuerpo cierto (cosa determinada, especificada). En tal caso se describen por sus linderos.
El predio urbano es el que est edificado o destinado a hacer una construccin. El precio
rstico es el que est destinado a producir frutos naturales.
La ley prev que un predio rstico puede venderse con relacin a su cabida, o como una
especie o cuerpo cierto (Art. 1887 Cd. Civil).
La venta de un inmueble por cabidas podr traer dificultades por presentarse discordancia o
disconformidad entre la cabida real del predio y la estipulada. La que reza en el contrato.
1) La cabida real es mayor: CR>CD 265:
Cuando se vende un predio en relacin con su cabida y la cabida real resultare mayor a la
cabida declarada (estipulada), el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el
precio.
262
263
Ibdem
264
P 131.
265
P 131 y 132.
76
Salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en ms de una dcima parte del precio de
la cabida real (Art. 1888 del CC.).
En tal caso, el comprador tiene estas opciones: a) Aumentar proporcionalmente el precio. b)

Desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios. Ejemplo: Se vende por cabidas el predio
La Pradera. Se dice que tiene 10 Hectreas y que el precio de cada Hectrea es de 10
millones. Se otorga la escritura pblica de venta y se registra. Pero al medir el predio para su
entrega material se encuentra que tiene 12 Hectreas
Se impone el siguiente anlisis numrico:
Diez Hectreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones. CD
El predio tiene 12 Hectreas, lo que fija el precio en 120 millones. CR
El valor total de la cabida real es de 120 millones.
El valor de la cabida sobrante es de 20 millones.
La dcima parte del valor de la cabida real es de 12 millones.
Como el valor de la cabida sobrante es de 20 millones, excede a la dcima parte mencionada,

que es de 12 millones.
El comprador tiene en consecuencia la opcin: o aumenta el precio o desiste del contrato con
indemnizacin de perjuicios.
1) La cabida real es menor: CR < CD266:
Si la cabida real resulta menor que la estipulada, el vendedor est obligado a completarla. Si
no se le exige esto o si no le fuere posible completarla por no tener ms terreno, deber sufrir
una disminucin proporcional del precio. Pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a
ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, el comprador tiene una opcin: a)
Acepta la disminucin del precio, o b) Puede desistir del contrato con indemnizacin de
perjuicios.
Siguiendo el mismo ejemplo anterior, se encuentra que el predio no tiene 10 Hectreas sino 8.
El anlisis numrico que procede sera el siguiente:
Diez Hectreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones.
El predio tiene 8 Hectreas, lo que fija el precio en 80 millones.
El valor de la cabida completa, es de 80 millones.
El valor de la cabida que falta es de 20 millones
La dcima parte del valor de la cabida completa es de 8 millones.
El precio de la cabida faltante, que es de 20 millones, excede en ms de una dcima parte el

precio de la cabida completa. (Esta dcima parte es de 8 millones, segn se vio).
266
P 132.
77
En consecuencia, el comprador tiene la accin antedicha.
En este caso, el comprador tendr derecho a que se le aumente proporcionalmente el precio

(Art 1888 Cd. Civil).
Si CR > CD Salvo que el precio de la cabida que sobre alcance en ms de una dcima parte del
precio de la cabida real pues en este caso podra el comprador aumentar proporcionalmente el
precio o desistir.
El comprador tiene derecho a esta eleccin cuando el precio de la cabida que sobre represente
un valor superior a la dcima parte del de la cabida real. As se vende un predio a razn de $
1.000 la cuadra y se declara en el contrato que tiene una cabida de 20 cuadras; posteriormente
resulta que el predio tiene 22 cuadras, y como dos mil es cantidad inferior a la dcima parte de
$22.000, que es el valor de la cabida real, el comprador tendr que pagar los 2.000 pesos de
diferencia y no podr desistir del contrato. Si en el mismo ejemplo la cabida real del predio
resulta ser de 25 cuadras, como el valor de las 5 cuadras de exceso es superior a la dcima
parte de $25.000, que sera en ese caso el valor de la cabida real, el comprador real, el
comprador puede perseverar en el contrato pagando los $5.000 de diferencia o puede
tambin desistir en l con indemnizacin de perjuicios267.
Cuando se vende por cabida se puede dar varios inconvenientes en cuanto a lo que se piensa
se mide el bien, por ejemplo: Hectreas.
Pueden darse dos situaciones principales:
1. Cabida real mayor que la declarada CR>CD268:
a. Que el precio, de la cabida que sobre, no sea mayor del 10% del precio de la
cabida real. En este caso debe el comprador aumentar proporcionalmente el
precio. Es obligante este efecto.
b. Que el precio, de la cabida que sobre sea mayor del diez por ciento del precio
de la cabida real. Aqu, puede el comprador, a su arbitrio, aumentar
proporcionalmente el precio, con el fin de satisfacer la obligacin acorde con
la extensin superficiaria del predio o desistir del contrato, en cuyo evento
podr exigir la indemnizacin de perjuicios. Ejemplo 1: Cuando la Cabida Real
es mayor que la Declarada, el comprador debe aumentar proporcionalmente
el precio.
Salvo: Si el precio de la Cabida Real que sobra es mayor que la 1/10 parte del valor real,
entonces el comprador puede:
- Aumentar proporcionalmente el precio
- Desistir del Contrato: El vendedor debe indemnizar al comprador por no haber

sabido lo que tena, se le impone esta Sancin.
2. Cabida real menor de la declarada269:
267
268
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogot: Librera
269
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130 y 131
78
a. Que el precio de la cabida que falte alcance a ms de una decima parte del
precio de la cabida completa; podr el comprador, a su arbitrio, o pedir la
disminucin del precio, o desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios.
Y para este caso se repite lo dicho anteriormente.
b. Que el precio de la cabida que falte no exceda en ms de una decima parte: el
vendedor deber completarla.
c. Que no se pueda completar por imposibilidad o porque no se le exigiere al
vendedor; deber este sufrir una disminucin proporcional del precio.
En este evento el vendedor en primer trmino podr completar la cabida declarada; pero
como esto puede no serle posible, porque por ejemplo, no sea dueo de tierras que colinden
con la finca vendida, o como el comprador puede no exigirle que le complete la cabida,
entonces el vendedor ser obligado a sufrir una disminucin del precio, en proporcin a la
cabida faltante. Esto como regla general, porque si el precio de la cabida faltante excede al
valor de la dcima parte de la cabida declarada, entonces el comprador tiene un doble camino:
o perseverar en el contrato, aceptando la disminucin del precio en la proporcin que
corresponda, o puede desistir de el con indemnizacin de perjuicios, segn las reglas
generales. Si en el ejemplo anterior la cabida real del predio es de 18 cuadras, como valor de la
cabida faltante, que es de $ 2.000, podr el comprador desistir del contrato.270
Ejemplo 2: Cuando se da la situacin contraria- La Cabida Real es menor a la Cabida Declarada,
entonces el comprador puede:
Elegir que se le complete la cabida
Desistir del Contrato
9. Venta de Predio como Cuerpo Cierto: Art 1889 Cd. Civil
Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habr derecho por parte del comprador ni del
vendedor para pedir o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio. Se aplica, pues
estrictamente, el principio de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, y nada
ms.271
Si se menciona la cabida del predio, pero en forma de que margen de para pensar de que
pueda ser mayor o menor, como si se dice que la cabida es aproximada, o que la cabida es
ms o menos, de tanto, la venta se tendr tambin como cuerpo cierto.
Si el predio se vende como cuerpo cierto, no hay derecho por parte del comprador ni del
vendedor a pedir rebaja o aumento del precio.272
Efectos de la Venta de un Predio como Cuerpo Cierto
Aunque no puede haber debate por la cabida del predio, si se vende con sealamiento de
linderos, estar obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere
o no se lo exigiere, se observara lo prevenido en el inc. 2 del Art 1888 CC.
Las acciones que otorgan el Art 1888 y 1889 Cd. Civil expiran al cabo de un ao contando
desde la entrega (Art 1890 Cd. Civil).
Las acciones son las siguientes:
270
271
272
Ibdem
79
a. La del vendedor para exigir aumento del precio cuando la cabida real es mayor
que la declarada
b. La del comprador para pedir rebaja del precio cuando la cabida declarada es
menor que la cabida real.
c. La del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso.
d. La del comprador para desistir del contrato
Ejemplo: Se vende 20 hectreas de terreno que habrn de ser tomadas de un globo

mayor que mide 50 hectreas. En este caso, las 20 hectreas objeto de la venta no
podrn ser determinadas con la relacin a linderos, puesto que vendidas en esa forma
no se sabe an sobre que parte cierta del globo mayor van a recaer. Se advierte que el
globo mayor, de donde habr de tomarse la cantidad vendida, si debe necesariamente
quedar determinado por su ubicacin y linderos en la escritura de venta, o por lo menos
ser determinable en razn de tales circunstancias.273
10.Caducidad de Acciones en las Ventas: Art 1890 Cd. Civil
Expresa el trmino que tiene las acciones para el comprador por la compra por cabida,
ese trmino es de 1 ao a partir de la entrega. Este plazo de corto tiempo de
caducidad tiene su fundamento en la estabilidad que la ley quiere en las relaciones
contractuales.274
Desde el momento que nos entregan la cosa es que nos podemos dar cuenta como
compradores si es o no el predio que nos han prometido, recorre los linderos y vamos
actuar con nimo de Seor y dueo.
Las acciones concebidas en los arts. 1888 y 1889 caducan al cabo de 1 ao contado desde la
entrega.275
Este tiempo se cuenta a partir de la entrega, porque solo desde ese momento esta el
comprador en condiciones de hacer la mensura y verificar las comparaciones del caso.
Tratndose de inmuebles para empezar a contarse el tiempo de caducidad a partir de la
entrega, esta no es simplemente jurdica, esto es la que se realiza mediante el registro de la
escritura, sino la material.276
Sealamiento de Linderos
Sea que se trate de la venta de un predio como cuerpo cierto o por cabida, es indispensable
que se recojan en el instrumento respectivo los linderos del inmueble, porque si estos faltan
no hay determinacin del objeto.277
273
274
275
276
Ibdem
277
80
11. Art 1891 Cd. Civil: las reglas de los Arts. 1887 a 1890 Se aplican a cualquier todo o
conjunto de efectos o mercaderas 278
Esta normatividad anterior se aplica a cualquier conjunto de bienes muebles (Venta por
Cabida- Venta por Cuerpo Cierto) mercancas.
Ejemplo: Le vendo por $10.000.000 lo que hay en la bodega. Cuerpo Cierto

Le vendo lo que hay en la bodega a razn de $1.000 juguetes a 1.000 c/d por venta por
cabida.
Art 1886 Cd. Civil: Predios Rsticos Son irregulares, es decir no se pueden definir
exactamente.
La Lesin Enorme
De las acciones antes mencionadas, compete a los contratantes la lesin enorme, cuando la
diferencia en la cabida sea tan grande que constituya una lesin de la naturaleza (Art 1892
Cd. Civil).
Adems de las acciones en dichos artculos los, compete a los contratantes de la lesin
enorme en su caso. Es decir que la diferencia entre cabida real y declarada determina una
modificacin en el precio sealado en el contrato tan considerable que su diferencia con el
precio real alcanza la proporcin indicada en el Art 1947, entonces el contratante lesionado
tiene derecho a ejercitar no solamente las acciones propias de la venta por cabida, sino
tambin la de la lesin enorme. De esta suerte, si han caducado aquellas acciones, cuya
caducidad es de un ao, tambin se puede adelantar la accin rescisoria de la lesin enorme, si
se dan sus elementos constitutivos, pues la accin de lesin enorme expira en 4 aos (Art 1954
Cd. Civil). Es de advertir que lo anterior puede ocurrir solo en la venta de bienes inmuebles,
pues en los bienes muebles no cabe la lesin, segn el Art 32 de la Ley 57 de 1887.279
2. Saneamiento:
Adems de transferirle el dominio, el vendedor est obligado a proporcionarle al comprador

una posesin pacfica y til de la cosa vendida.280
Pues bien, la obligacin del vendedor de garantizarle al comprador una posesin pacfica,
corresponde a la obligacin de saneamiento por eviccin y a la obligacin del mismo vendedor
de garantizarle al comprador una posesin til, corresponde la obligacin de saneamiento por
vicios ocultos. 281
El derecho que surge para el comprador de exigirle al vendedor que la cosa que compra no
tenga defectos y que al tercero le respete la posesin de la misma.
Al tenor del Art 1893 Cd. Civil, la obligacin de saneamiento a cargo del vendedor comprende
dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida, o sea
el saneamiento por eviccin y responder de los defectos ocultos.
Art 1893 Cd. Civil: Establece que son 2 los objetos de saneamiento:
1. Saneamiento por Eviccin:
278
279
280
281
Ibdem
81
El saneamiento por eviccin se descompone en dos obligaciones distintas, que se suceden
la una a la otra. En primer lugar, el vendedor est obligado a defender judicialmente al
comprador contra las acciones que promueven terceros contra el comprador de la cosa
vendida. Cumplida esta obligacin sin que el vendedor haya logrado impedir la eviccin, es
decir, si la sentencia judicial priva al comprador del todo o parte de la cosa vendida,
entonces aquella obligacin, que es una obligacin de hacer, sucede una obligacin nueva
de naturaleza distinta porque ya no es de hacer sino de dar: la obligacin de indemnizar al
comprador en los trminos del ART 1904 CC282.
Estamos frente a la posibilidad de que la cosa comprada la pierda el comprador en forma
total o parcial.
Requisitos del Saneamiento por Eviccin:
1. Prdida total o parcial
2. Que la causa de la perdida sea anterior al Contrato de Compraventa
3. Que la perdida se d por una Sentencia Judicial.
La pretensin del tercero provenga de un vicio de derecho. Los ataques de hecho deben ser
repelidos directamente por el comprador.
Si se cumplen los 3 requisitos hay saneamiento por eviccin.
Ejemplo: Compro una finca El Paraso por $200.000.000, el vendedor me dice que la finca
tiene linderos perfectamente delimitados y que vive una persona ah cuidando la finca. Lo que
me ocult el vendedor es que esa persona lleva 20 aos de posesin de la finca. La finca estaba
ubicada en zona roja y por eso nunca tome posesin de ella. Con el tiempo voy a la finca y est
en muy buenas condiciones, pero me notifican que hay un proceso de Declaracin de
Pertenencia de la finca El Paraso. Ya notificado se adelanta el proceso y un juez decide que
(Y) es el nuevo propietario de la finca por Prescripcin Adquisitiva de Dominio.
- Eviccin: Es la perdida de la cosa comprada, pero por Sentencia Judicial, no por
descuido.
Saneamiento por Eviccin y la Accin Resolutoria
Cuando se produce la eviccin de la cosa comprada, se hace manifiesto que el vendedor ha
incumplido obligaciones por l contradas en virtud del contrato y por lo mismo, segn las
reglas generales, a ese incumplimiento debiera corresponder, como consecuencia natural, una
accin resolutoria con indemnizacin de los perjuicios totales a favor del comprador.283
Alcances del Saneamiento
En tales condiciones, se hace necesario que el comprador sea molestado en su derecho,
posible o real, de dominio, por la intervencin de un tercero, mientras no sea inquietado no
tiene cabida la accin de saneamiento.284
Extensin del Saneamiento.
El saneamiento comprende285.:
282
Opt. Cit.
283
284
82
a. Una accin de defensa
b. Una accin de restitucin del precio y de reparacin de perjuicios
a. Accin de Defensa:
Hay eviccin, dice el artculo 1894 del Cdigo Civil, de la cosa comprada cuando el comprador
es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial.286
El vendedor, antes de todo, tiene que enterarse del proceso que promueve el tercero. Y llega a
su conocimiento, esa situacin, mediante la citacin que hace el comprador para su
comparecencia al proceso.287
Cmo funciona la Obligacin de Hacer en el Saneamiento
La primera obligacin que implica el saneamiento consiste en la defensa del comprador. Esa
defensa judicial se refiere a las demandas promovidas por terceros que pretenden un derecho
sobre la cosa vendida, a condicin, eso s, de que la demanda se funde en causa existente con
anterioridad al perfeccionamiento del contrato de venta288.
El articulo 1895 C.C dispone: El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las
evicciones que tengan una causa anterior a la venta.
Debe insistirse tambin en el hecho de que el saneamiento solo procede en razn de
demandas judiciales promovidas por terceros que pretenden un derecho sobre la cosa. Si se
trata de perturbaciones a la posesin del comprador, producidas por vas de hecho por
quienes no pretenden derecho a la cosa, no habr lugar a saneamiento y el comprador deber
afrontar por si solo las circunstancias mediante el ejercicio de las acciones posesorias
pertinentes289.
Art 1896 Cd. Civil: Indivisibilidad de la Accin de Saneamiento. Si ese vendedor muere se
adelanta la accin contra los herederos, quienes responden dependiendo de la cuota que les
corresponda en la herencia.
La accin de saneamiento que se refiere a la obligacin general de sanear, esto es, en cuanto a
la obligacin de hacer, es indivisible, porque no es susceptible de divisin el hecho consistente
en defender a otro en juicio. Siendo indivisible esa obligacin, su cumplimiento puede ser
exigido de cualquiera de los vendedores, si han sido varios, o cualquiera de los herederos, en
caso de que este haya fallecido290.
Pero en cuanto a la obligacin de hacer que implica el saneamiento sucede la de indemnizar
perjuicios y restituir el precio, por no haber tenido xito la defensa judicial del comprador,
como el objeto de esta nueva obligacin es divisible su cumplimiento no podr exigirse
totalmente de cada uno de los vendedores, o de cada uno de los herederos del vendedor; por
285
Ibdem
286
287
Ibdem
288
289
Ibdem
290
83
el contrario, cada vendedor o cada heredero ser responsable solamente a prorrata de su
inters en el contrato, si se trata de varios vendedores, o de su inters en la sucesin del
vendedor que ha fallecido , si se trata de los herederos de este (Art 1583 y 1590).291
En definitiva, la obligacin de saneamiento por eviccin, que es indivisible en su origen, se
convierte en divisible al producirse la eviccin, en el caso de que los vendedores hayan sido dos
o ms, como tambin en el caso en que los herederos del vendedor sean dos o ms. En
cualquiera de esas hiptesis debe tenerse en cuenta que si se aspira a que todas esas personas
respondan por la indemnizacin, ser necesario citarlas a todas al proceso respectivo.292
Art 1897 Cd. Civil: Accin de Saneamiento contra terceros: Si se da una cadena de ventas,
por ejemplo: (A) le vende a (B) y este le vende a (C), y la causa del contrato de Compraventa es
entre (A) y (B), si (B) no acciona contra (A), entonces (C) lo puede hacer porque es quien va a
perder la cosa.
Art 1898 Cd. Civil: Es Nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento, siempre
y cuando este haya actuado de Mala Fe.
Consecuencias en Caso de Eviccin
Lo que tiene que hacer el comprador cuando alguien pretende la cosa que ha comprado es
Denunciar el Pleito, es decir poner en conocimiento del vendedor que alguien pone en duda mi
titularidad sobre el bien.
Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que pretenda un derecho
sobre la cosa. 293
Art 1899 Cd. Civil: El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la
venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla Esta citacin se har en el
trmino sealado por las leyes de procedimiento Si el comprador omitiere citarle, y fuere
evicta la cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no
compareciera a defender la cosa vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el
comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la
cosa.
Esta citacin est reglamentada en el Cdigo de Procedimiento Civil, bajo la figura de la
denuncia de pleito en los artculos 54, 55 y 56 CPC.294
El comprador que ve amenazado su derecho sobre la cosa comprada, en razn de que un
tercero lo demanda y alega tener derecho sobre tal cosa, por cualquier causa anterior a la
venta, debe citar a su vendedor.295
Al vendedor que es una obligacin suya con el comprador, ese vendedor puede:
291
292
P 158.
293
294
295
P 160.
84
- No asumir mi defensa como comprador, entonces en caso de eviccin, responde el
vendedor.
- Allanarse (Aceptar las peticiones del demandante)
El comprador puede No Denunciar y si la cosa es evicta, es decir que se pierde para m como
comprador, entonces el vendedor no responde.
Art 1903 Cd. Civil: El Vendedor Cesa la Obligacin de Saneamiento por Eviccin:
1. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten a un juicio de rbitros Sin
el Consentimiento del Vendedor y los rbitros fallan en contra del comprador, el vendedor
no responde por eviccin.
2. Si el comprador perdi la posesin por culpa suya y de ello se sigui la eviccin.
b. Accin de restitucin del precio y de reparacin de perjuicios.
Es en puridad, el verdadero saneamiento por eviccin ya que persigue que el vendedor

restituya el precio de la cosa vendida y la indemnizacin de los perjuicios.296
El vendedor de una cosa queda obligado al saneamiento no solo respecto a su inmediato
comprador, sino tambin respecto a todos los que en el futuro adquieran la cosa vendida297.
Por eso el artculo 1904 Cdigo Civil encierra todo lo que comprende el saneamiento por
eviccin propiamente dicho, a saber298:
1. La restitucin del precio, se entiende esta obligacin por el carcter conmutativo de la
compraventa. Perdida la cosa para el comprador, se le debe el precio dado por ella.
2. Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador. Gastos que impliquen Escritura Pblica + Registro (para bienes inmuebles)
3. El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir, es decir el
valor de los frutos que hay producido la cosa y el comprador hay sido obligado a
restituirle al verdadero propietario.
4. Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la

demanda.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador aun por
causas naturales, y por el mero transcurso del tiempo.
El artculo 1906 del Cdigo civil trae las siguientes reglas respecto a las mejoras: el vendedor
debe reembolsar al comprador las mejoras necesarias y tiles. Salvo si el vencedor, en el
296
297
298
85
proceso de eviccin fue condenado a pagarlas. Si el vendedor es de mala fe, deber reembolsar
inclusive las mejoras voluptuarias.299
Art 1908 Cd. Civil: Ventas Forzadas
Cuando se hace en pblica subasta. En estos casos el vendedor solo estara obligado a restituir
el precio que haya producido la venta.
Si las partes acuerdan que el vendedor se exima de la obligacin de saneamiento, solo obliga al
vendedor a restituir el precio (independiente de las cosas que hayan ocurrido con el bien).
Art 1909 Cd. Civil: Eximen de la Obligacin de Sanear
Inc. 2: Salvo que el comprador haya sacado provecho del deterioro
Inc. 4: Cuando la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, el comprador puede pedir:
a. Que se rescinde el contrato y se restituya el dinero. El texto legal incurre en error al decir
que el comprador podr pedir rescisin de la venta. Es evidente que quiso decir resolucin.
Recurdese que rescisin es sinnimo de nulidad relativa (por vicios del consentimiento, por
lesin enorme, por incapacidad relativa)300
b. Continuar el contrato y pedir al vendedor que rebaje el precio.
Habr Indemnizacin de Perjuicios solo cuando podemos atribuir al vendedor Mala Fe al

momento de vender la cosa.
Art 1912 Cd. Civil: Efectos de la Sentencia que Niega la Eviccin
Si la eviccin no se da, es decir que el comprador no pierde la cosa, entonces el comprador
puede obligar al vendedor a pagar los perjuicios que la demanda le causo.
Art 1913 Cd. Civil: Prescripcin de la Accin de Saneamiento por Eviccin:
La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos; ms por lo tocante a la sola
restitucin del precio, prescribe segn las reglas generales.
Se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de eviccin, o si esta no hubiere llegado a
pronunciarse, desde la restitucin de la cosa.
Prescripcin es de 4 aos desde la sentencia de eviccin, si esta no ha llegado a pronunciarse,
entonces ser desde el momento de la restitucin de la cosa.
- Restituir el dinero
- Indemnizar al comprador
La obligacin de sanear se descompone en dos obligaciones distintas301:
d. Una de hacer (asistir a la defensa del comprador)
299
P 164.
300
P 165.
301
86
e. De dar (restituir el precio e indemnizarle los perjuicios en caso de producirse
la eviccin)
Es necesario advertir que la disposicin del Art 1913 Cd. Civil sobre la prescripcin de la
accin de saneamiento solo se refiere a la segunda de dichas obligaciones.302
Es, pues la obligacin de dar la que prescribe. Pero el trmino de la prescripcin es distinto
segn se trate de la restitucin del precio, o de las indemnizaciones contempladas en el
numeral 2 y siguientes del Art 1904. Respecto a la restitucin del precio, el trmino de
prescripcin es de 10 aos, segn las reglas generales (Art 2536, Ley 791 de 2002).
Respecto de las indemnizaciones aludidas, el trmino de prescripcin es de 4 aos.303
Hay que dejar claro que la obligacin de acudir en defensa del comprador ante una
amenaza de eviccin, no prescribe.
Se ha visto anteriormente que la eviccin puede darse mediante una sentencia judicial o sin
el pronunciamiento de ella. Esto habr que tenerlo en cuenta para averiguar el punto de
partida para contar el trmino de la prescripcin.304
Pero si hay sentencia que declare la eviccin, la situacin va a cambiar. El actual cdigo de
procedimiento civil, dispone que en la sentencia debe proveerse acerca de las
indemnizaciones y restituciones. Una sentencia en firme que hace condenas, constituye
ttulo ejecutivo, como bien se sabe. La accin ejecutiva prescribe en cinco aos, segn el
artculo 8 de la Ley 791 de 2002. Ese ser el trmino para hacer efectivas esas condenas
contenidas en la sentencia, por concepto de la restitucin del precio y de las
indemnizaciones mencionadas.305
El trmino de la prescripcin comienza a correr desde el momento en que queda

ejecutoriada la sentencia judicial que ocasion la eviccin.306
En el segundo evento en el inc. final del Art 1913 sirve de manifiesto que para que haya
eviccin no es esencial que se pronuncie sentencia judicial que prive al comprador de todo
o parte de la cosa, como aparece en el Art 1894; puede haber eviccin sin necesidad de
sentencia, como sera el caso en que ni el vendedor ni el comprador discutieron el derecho
del tercero, se lo reconocieron espontneamente y en consecuencia de ello se le
restituyera a esta la cosa (Art 1902).307
Renuncia al Saneamiento
La renuncia puede revestir 2 formas:
302
Ibdem
303
304
TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pg. 172- Ediciones Doctrina y Ley
Ltda.. Bogot D.C. 2004
305
TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pg. 173- Ediciones Doctrina y Ley
Ltda.. Bogot D.C. 2004
306
307
Ibdem
87
a. La renuncia general del saneamiento por cualquier eviccin, se refiere al Art 1898
diciendo: Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de eviccin,
siempre que ese pacto haya habido mala fe de parte suya. De suerte, pues la renuncia
en este caso es vlida y eficaz; pero si el vendedor ha obrado de mala fe, entonces la
renuncia es nula y no produce ningn efecto.308
Cuando la renuncia general del saneamiento es vlida, por no estar afectado por una mala
fe del vendedor, su efecto no es otro que el de eximir al vendedor de la obligacin de
pagar al comprador, en caso de eviccin, la indemnizacin de perjuicios contemplada en
los numerales 2 y siguientes del Art 1904. Pues en lo que dice relacin con la obligacin de
restituir el precio, esta subiste a pesar de la renuncia.309
b. A la segunda forma de renuncia, esto es a la que se contrae a una determinada causa de

eviccin, se refiere el inc. 3 del Art 1909 en los siguientes trminos: Cesar la obligacin
de restituir el precio si el que compro lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si
expresamente tomo sobre si el peligro de la eviccin especificndolo.310
Cuando el comprador compra sabiendo que la cosa es ajena, o en general que es de un

tercero tiene en relacin con ella un derecho real que en cualquier momento puede hacer
valer, la ley le niega la accin de saneamiento, tanto respecto a la restitucin del precio
como a la indemnizacin de perjuicios, en caso de que ese tercero reclame su derecho y a
consecuencia de ello se produzca la eviccin.311
Otra causal que hace cesar la obligacin de saneamiento: si el comprador contrat a

sabiendas de que la cosa que el vendedor se oblig a transferir era ajena. (Mala fe del
comprador). Art. 1909; inciso 3.312.
Tambin no hay obligacin de sanear si el comprador tom expresamente el riesgo de la

eviccin sobre s, especificndolo313.
Tampoco hay obligacin de saneamiento Si el comprador y el que demanda la cosa como

suya se someten al juicio de rbitros, sin consentimiento del vendedor, y los rbitros fallaren
contra el comprador (CC art. 1903, inciso 1).314
Tampoco hay obligacin de saneamiento: Si el comprador perdi la posesin por culpa suya y
de ello se sigui la eviccin. (CC, art. 1903, inciso 2).315.
308
Opt. Cit.
309
310
311
312
P 167
313
Ibdem
314
P 168.
315
Ibdem
88
Finalmente, tampoco hay obligacin de saneamiento si el vendedor no fue citado al proceso de
eviccin Cdigo Civil, artculo 1899, inciso 3.).316
2. Saneamiento por Vicios Ocultos: Estamos hablando de subsanar los defectos que presenta
la cosa, daos e imperfecciones. Le exijo al vendedor que me lo entregue en buenas
condiciones, es decir que el vendedor debe garantizarle no solamente la posesin pacifica
de la cosa vendida, sino tambin una posesin til de ella.
Una cosa puede adolecer de vicios o defectos materiales que la inhabiliten para prestar la
utilidad que de acuerdo con su naturaleza le corresponde, o que apenas le permiten prestar
imperfectamente esa utilidad. Cuando as ocurre y adems se presenten determinadas
condiciones subjetivas en el comprador, este tiene a su disposicin la llamada Accin
resolutoria por vicios ocultos de la cosa vendida.317
En armona con las consideraciones arriba hechas el Art 1914 dice que la accin redhibitoria
es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje el precio por los vicios
ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios.318
En sentido lato la accin redhibitoria es tanto la resolutoria como la rebaja del precio por vicios
ocultos y que en un sentido restringido o estricto, accin redhibitoria es nicamente la
resolutoria por vicios ocultos319.
Condiciones para que existan Vicios ocultos.
Art 1915: Son vicios ocultos los que renen las condiciones siguientes:320
1. Haber existido al tiempo de la venta:.
En efecto si el Art 1876 dice que los riesgos de la cosa vendida son de cargo del
comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato, atrs del Art 1876 hace
referencia a la venta de gneros, por aplicacin del Art 1567 los riesgos hasta la entrega
son del vendedor y es solo a partir de ese momento cuando el comprador los asume.
Lo anterior ha de entenderse dicho respecto a la venta civil, pues es sabido que en lo

mercantil los riesgos a cargo del vendedor hasta la entrega, aunque se trate de venta de
especie o cuerpo cierto. (art 929 Cd. Com.)
2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para uso natural, o solo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no
lo hubiera comprado o lo hubiera comprado a mucho menos del precio.
El vicio debe ser grave, en el sentido de que sea causa para que la cosa no sirva para el
uso al que naturalmente est destinado, aunque solo sirva imperfectamente.
316
Opt. Cit.
317
318
319
Ibdem
320
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 100, 101 y 102.
89
3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido
ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido
fcilmente conocerlos, en razn de su profesin u oficio
Mientras los dos primeros requisitos tienen un aspecto eminentemente objetivo, ste
tercero ya es de naturaleza subjetiva, como que versa sobre carcter oculto que el
vicio debe tener para el comprador
Cundo digo que tengo Accin de Saneamiento?

Puedo ir donde el juez a solicitarle que obligue a esta persona a que cumpla con su obligacin.
Art 1919 Cd. Civil: Perdida de la Cosa
La prdida de la cosa no exime de responsabilidad al vendedor, el problema va a ser del
propietario por la prueba.
Ar 1920 Cd. Civil: Vicios ocultos Convencionales:
A la luz de la ley, un vicio que no rena los requisitos indicados en el Art 1915 no es
redhibitorio.321.
Las partes pueden por el contrato hacer ocultos los vicios que naturalmente no lo son.322
Las partes pueden en el contrato estipular los vicios redhibitorios, vicios que naturalmente no
lo son.
Ejemplo: el comprador ve los vicios que tiene la cosa, pero el vendedor queda obligado a
reparar esos vicios. (X) compra una casa pero le dice al vendedor que le compra siempre y
cuando le ponga la chapa de seguridad. Es un Vicio No Oculto, pero que las partes lo vuelven
ocultos, si el vendedor no cumple (poner la chapa) (X) puede accionar por vicios ocultos.
Acciones a que da lugar el Vicio oculto
El vicio oculto es el que rene los requisitos del Art 1915 o el que sin tenerlas ha sido elevado a
la categora de tal por la convencin de las partes (Art 1920), le permite al comprador ejercitar
las acciones distintas, a su eleccin; puede pedir la resolucin del contrato con arreglo a las
reglas generales, aunque con la limitacin, respecto a la indemnizacin de perjuicios,
contemplada en al Art 1918; realmente el vendedor ha incumplido el contrato y por lo mismo
la procedencia de la accin resolutoria es plenamente explicable. O puede perseverar en el
contrato y pedir simplemente el reajuste del precio, la reduccin de este a lo que realmente
vale la cosa en vista del vicio que la afecta, accin de rebaja del precio, como ya se dijo, se
conoce con el nombre de accin estimatoria y tambin con el de accin quanti minoris323.
Cuando puede pedirse, adems de la Resolucin o la Rebaja del Precio, la Indemnizacin de
Perjuicios324
Pudiendo el comprador pedir la resolucin del contrato, debiera por ese solo hecho pedir
tambin la indemnizacin de perjuicios, mxime cuando la resolucin se funda, en que el
vendedor incumple el contrato cuando entrega una cosa afectada con un vicio oculto.
321
322
Ibdem
323
324
90
No obstante, el ejercicio de la accin resolutoria en cualquiera de sus dos formas, es decir,
como la resolutoria o estimatoria, no puede acumularse la de la indemnizacin de perjuicios
sino en el caso de que el vendedor haya contratado a sabiendas de la existencia del vicio y sin
declararlo al comprador, o en el caso de que el vendedor, sin saber propiamente la existencia
del vicio; porque si al vendedor no le es imputable culpa alguna mal puede ser llamado a
indemnizar.
Qu pasa cuando perece la Cosa325
Si despus de perfeccionado el contrato perece la cosa vendida, lo que comnmente no puede
suceder en materia de bienes muebles, ya no puede el comprador ejercitar las accin
resolutoria. La razn de esto es clara: la accin resolutoria implica que las cosas vuelven al
estado anterior, lo que significa que en virtud de ella el comprador debe restituir la cosa
vendida al vendedor; pero si esta ha perecido, dicha restitucin se hace imposible y por lo
mismo la resolucin no puede tener lugar. Al comprador, en este evento, solo le queda la
accin estimatoria o quantin minoris, para efectos de pedir la rebaja del precio.
Art 1921 Cd. Civil: Venta de Cosas Conjuntas
Ejemplo 1: Le vendo una vaca y un caballo y dan las caractersticas de cada uno, pero al final el
caballo no sirve para nada, entonces como es una venta conjunta habr lugar a la accin
resolutoria sobre la cosa y no sobre el conjunto.
Ejemplo 2: Compro una vaca y un toro para sacar cras, pero el toro sale perezoso, entonces
aunque la vaca no tenga problema se puede adelantar la accin resolutoria por el Conjunto,
porque adems le haba dado a conocer al vendedor la intencin de sacar cras.
Ejemplo 3: Si se compra un lote de ganado, la circunstancia de que uno de los animales sufra
una enfermedad no permite que la accin resolutoria del contrato pueda entablarse en
relacin con todos los animales comprados, sino solo en relacin con el enfermo.326
Habr indemnizacin de perjuicios: Si el vendedor acta de Mala Fe.
Art 1922 Cd. Civil: Accin Redhibitoria en Ventas Forzadas
Ventas Forzadas: La accin resolutoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por la
autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo o no debiendo ignorar
los vicios de la cosa vendida, no lo hubiera declarado a peticin del comprador, habr lugar a la
accin redhibitoria y a la indemnizacin de perjuicios.
Las que se hacen por autorizacin de la ley. Hay lugar a saneamiento cuando el comprador
interroga al vendedor sobre las condiciones de la cosa y el vendedor no declara los vicios sobre
la cosa vendida habr lugar a:
- Accin Resolutoria
- Indemnizacin de Perjuicios
Renuncia a la Accin de Saneamiento por Vicios Redhibitorios

El Art 1916: Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los
vicios ocultos de la cosa, estar sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo
conocimiento y de que dio noticia el comprador.
325
326
91
Art 1923 Cd. Civil: Prescripcin de la Accin Resolutoria.327
- Bienes Muebles: 6 meses

- Bienes Inmuebles: 12 meses
El tiempo se cuenta desde la entrega real.

Art 1924 Cd. Civil: Rebaja del Precio e Indemnizacin de Perjuicios
Que alternativas tiene el comprador frente a la Accin Resolutoria?
1. Accin Estimatoria: Accin en la cual se pide la rebaja del precio por vicios redhibitorios.328
Bienes Muebles: 12 meses
Bienes Inmuebles: 18 meses
Cuando hay lugar a adelantar la Accin Estimatoria y no la Accin Resolutoria?

Cuando los vicios me permiten un Uso Parcial de la cosa (usar defectuosamente) y me interesa
tener y seguir teniendo la cosa.
Cuando compra un bien digo que lo acepta en el estado que esta, estoy renunciando al
saneamiento por vicios ocultos.
Es lgico que prescrita la resolutoria, pueda todava ejercitarse la de rebaja del precio. Es
superfluo el Art 1924 en cuanto dice que Habiendo prescrito la accin redhibitoria, tendr
todava derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios,
segn las reglas precedentes. 329
No dice el Art que regula la prescripcin de la accin de rebaja del precio, cual es el momento
a partir del cual se inicia dicha prescripcin. El vaco se ha resuelto diciendo que ese momento
es el mismo indicado para la prescripcin de la accin resolutoria, es decir, el de la entrega real
de la cosa vendida, pues donde hay la misma razn debe aplicarse la misma disposicin.330
En caso de que la cosa vendida haya de ser remitida a un lugar distante lo que pone de
manifiesto que solo puede tratarse de cosas muebles dice el Art 1927 que la accin de rebaja
del precio prescribe en 1 ao contado desde la entrega al consignatario, con ms el trmino
de emplazamiento que corresponda a la distancia. Consignatario es segn el inc. final del Art
2070, relativo al contrato de trasporte la persona a la que se enva o se remite algo.331
No se trata de Prescripcin, sino de Caducidad
El mejor argumento para sostener que se trata de una caducidad, deriva del texto de Art 1923,
en el cual se expresa con claridad que la accin redhibitoria durar, es decir, que expira o
se extingue en el transcurso del tiempo indicado en esa misma disposicin, pues tratndose de
327
328
329
Ibdem
330
Opt. Cit.
331
92
sta no es el simple transcurso del tiempo lo que aniquila la accin, sino eso y adems su
expresa invocacin por el demandado.332
Si en realidad el Cdigo estuviera haciendo referencia en los Arts. aludidos a un fenmeno de

prescripcin, no habra podido decir en el art 1923 que los contratantes estn facultados para
ampliar o restringir los trminos legales de duracin de las acciones redhibitorias y quanti
minoris. En efecto, la prescripcin es institucin de orden pblico, como tal de derecho
estricto, y por consiguiente sustrada en su rgimen a las estipulaciones de las partes.333
Vicios Ocultos que no tienen la gravedad indicada N 2 del Art 1915
A ellos se refiere el Art 1925: Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en
N 2 del Art 1915, no tendr derecho el comprador para la rescisin de la venta, sino solo para
la rebaja del precio.
Los vicios ocultos son de dos clases: unos, los de mayor gravedad, que permiten al comprador
pedir la resolucin del contrato o la rebaja del precio, a su eleccin (Art 1917); y otros que
revisten menor gravedad, que no sirven de fundamento para pedir la resolucin del contrato y
que solamente autorizan la accin de rebaja del precio (Art 1925).334
Casos en que el Vendedor Garantiza las Condiciones del Bien:
Art 932 Cd. Com: Garanta del Buen Funcionamiento art. 928 Cd. Com.
Art 933 Cd. Com Presuncin: Todos los bienes comprados en un establecimiento de comercio
se presumen vendidos con garanta.
Excepcionalmente nos van a garantizar un bien usado, diferente es que nos engaen porque
hay Mala Fe del vendedor.
Si no conoce los Defectos: Obligado a reparar.
Indemnizacin de Perjuicios.
Accin de Saneamiento por Vicios Resolutorios: Cuando exijo que me Reparen el Bien.
=/=
Accin Estimatoria: Cuando pido que me Rebajen el Precio.
Cuales No son Redhibitorios?
1. Los que surgen despus de realizado el contrato
2. Los vicios que no son ocultos
El dao puede ser tal que no me sirva el bien, no se puede reparar, ni pedir rebaja. El hecho de
que el bien no sirva me permite Desistir del Contrato, lo mismo por accin de saneamiento por
eviccin.
Art 1910 Cd. Civil: Resolucin del Contrato por Eviccin
- Ms dao que servicio: Se resuelve el contrato
332
333
Ibdem
334
93
- Mas servicio que dao: Reparar
Rescindir = Vicios del consentimiento =/= Resolucin = Vicios ocultos

Resolucin: Se retrotraen los efectos que se han producido (Devuelvo la cosa y me devuelven
el dinero). Vicio Oculto y vicio el Consentimiento.
Se habla de dos posibilidades 1) Que un vicio oculto prive a la cosa de una Cualidad sustancial.
2) Que para disimular ese vicio el vendedor haya empleado el dolo. 335
Vicios del consentimiento Supuestos336:
1) Un coleccionista de obras de grandes pintores va al negocio de un vendedor, especializado
en la materia, y solicita un cuadro de determinado pintor famoso. El vendedor le vende
una copia. Hay un vicio del consentimiento por error sobre la sustancia. Porque la calidad
esencial de la cosa (autenticidad de la pintura) fue el mvil determinante del
consentimiento del comprador.
La accin procedente en este caso sera la rescisoria (accin de nulidad relativa), basada en el
vicio del consentimiento.
2) Un ejemplo de ALESSANDRI tambin ofrece claridad; una persona quiere comprar un reloj
de oro y se lo venden de otro metal. En este caso habra tambin error sustancial que
permitira la nulidad del contrato.
Ms se puede pensar en otra hiptesis: el reloj que le venden a este comprador s es de oro.
Pero tiene defectos que le impiden cumplir su funcin natural. Existen vicios ocultos y el
comprador cuenta con las acciones correspondientes, si se dan los requisitos relativos a los
vicios ocultos (accin resolutoria y accin estimatoria o quantiminoris).
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
La principal es: Pagar el Precio Art 1928 Cd. Civil
El Artculo 1928 dispone: obligacin del comprador es la de pagar el precio convenido".
Adems de esa le incumbe otras, como es la de recibir la cosa y la de pagar el alquiler del lugar
en donde est guardada la cosa a partir del momento en que se ponga en mora de recibirla
(Art. 1883); tambin la de pagar lo que valga el transporte de la cosa despus de entregada.
(Art. 1881).337.
Cundo y dnde debe el comprador pagar el precio
El artculo 1929 "El deber pagarse en el lugar y en el tiempo estipulados, o en el lugar y el
tiempo de la entrega, no habiendo estipulaciones contrario".
En este caso el contrato se ejecutar "dando y dando".338
335
P 187.
336
P 188, 189.
337
338
Ibdem
94
El artculo 1646 Cd. Civil en cuanto no se haya indicado otro distinto, regla general conforme
a la cual cuando lo que se debe no es una especie o cuerpo cierto, el pago se hace en el
domicilio del deudor, o sea en el caso considerado el del comprador, que como deudor de
dinero lo es de gnero.339
El cdigo de Comercio trae la siguiente regla en su artculo 876: si lo debido es dinero. El pago
se har en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo del vencimiento de la obligacin. Salvo
estipulacin en contrario. 340
Si el acreedor (el vendedor en este caso) cambi de domicilio, el deudor (el comprador) podr
hacer el pago en su propio domicilio. Previo aviso al acreedor. 341
Un ejemplo de
Lugar y Tiempo para el Pago del Precio: El pago debe realizarse segn lo estipulado en el
contrato. Si no hay acuerdo se debe pagar inmediatamente a la realizacin del contrato.
El comprador se puede constituir en mora de pagar si hay una perturbacin de la posesin de
la cosa o existe una Accin Real sobre la cosa. Ejemplo: El bien est hipotecado.
No se le paga directamente al vendedor y el comprador se puede constituir en mora por
ejemplo: realiza el Pago por Consignacin, se deposita en el Despacho Judicial el dinero, para
que cuando el vendedor realice la Entrega del bien se le entregue el dinero,
independientemente del tiempo que se demore, con ello el comprador cumpli con pagar y
puede exigir la Entrega.
Haciendo el Pago por Consignacin puedo tomar posesin del bien, porque lo que garantizo es
que mientras no me libren de la Perturbacin el juez no le entregue el dinero al vendedor.
El inciso segundo del Art. 1929, dispone: "con todo, si el comprador fuere turbado en la
posesin de la cosa, o probare que existe contra ella una accin real de que el vendedor no le
haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad
de la justicia, y durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance de la
resultas del juicio".
Tratndose de acciones reales, al comprador le basta probar que ellas existen, aunque no se
hayan deducido en un juicio todava.342
Es claro que el depsito del precio debe cesar, y este ser entregado al deudor, cuando termina
la perturbacin de la posesin sufrida por el comprador, o cuando el vendedor preste caucin
para responder de las obligaciones que en caso de una eviccin habrn de surgir a cargo
suyo.343
Accin Resolutoria en Caso de Incumplimiento del Comprador
339
340
Ibdem
341
P 197.
342
343
Ibdem
95
Siendo la compraventa un contrato bilateral, es claro que el incumplimiento por el comprador
de la obligacin de pagar el precio genera para el vendedor las dos acciones: resolutoria y
cumplimiento, a su eleccin, con indemnizacin de perjuicios, sealadas generalmente por el
Artculo 1546 se dispone lo siguiente: "Si l comprador estuviera constituido en mora de pagar
el precio en el lugar y tiempos dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la
resolucin de la venta con resarcimiento de perjuicios".344
Cuando el Comprador se constituye en Mora de Pagar el Precio surge para el vendedor 2

Acciones: Art 193 Cd. Civil
1. Accin Resolutoria: Pido que me devuelvan el bien
2. Accin Cumplimento: Exijo el precio
En ambos casos con Indemnizacin de Perjuicios.

Art 1546 Cd. Civil: Norma General, accin para las partes en todos los Contratos Bilaterales.
=/=
- Art 1930 Cd. Civil: Norma Especial, accin para el vendedor, solo en el Contrato de
Compraventa.
Si, en vez de la de cumplimiento, el vendedor ejercita la accin resolutoria, entonces el
proceso respectivo se adelanta por los trmites del ordinario o declarativo. Por eso se suele
decir que en un caso como ste la accin resolutoria, que es la son la personal, va unida a una
accin reivindicatoria o real, pero con la peculiaridad de que el derecho sustancial o de
propiedad, amparado con esta ltima, no existe en cabeza del actor al momento de demandar
de la reivindicacin, sino que apenas ir a regresar a ella cuando se dicte sentencia
resolutoria.345
Efectos entre las Partes de la Resolucin por No Pago del Precio
Las partes deben ser colocadas en la situacin en que se encontraban antes de contratar, esto
es, deben hacerse entre s la restituciones mutuas correspondientes: Al comprador restituir la
cosa, lo mismo que los frutos producidos por esta, si ninguna parte del precio ha pagado, o la
porcin de ellos que corresponda a la parte del precio no pagada, si es que ha pagado
parcialmente. El vendedor, por su lado, restituir al comprador la parte del precio que hubiere
recibido de ste, sin intereses ya que ellos se compensan con la parte de los frutos que el
comprador queda exonerado de restituir. 346
La resolucin pronunciada por la jurisdiccin y con decisin ejecutoriada, destruye el

contrato.347
En forma ilustrativa se expresan VOIRIN y GOBEAUX al decir que si se trata de la resolucin de
un contrato de ejecucin instantnea como la venta, la resolucin aniquila el contrato aun en el
344
Opt. Cit.
345
346
347
P 228.
96
pasado, exactamente como lo hara la anulacin. La resolucin hace que el vendedor recupere
su cosa a ttulo de propietario.
De todo lo cual, en pocas palabras, se sigue que la resolucin aniquila el contrato
retroactivamente.348
Se dice que los efectos de la resolucin se producen ex nunc (desde entonces), o sea, desde la
fecha de celebracin del contrato. Y que adems se producen ex tunc (desde ahora), es decir,
desde el momento en que la sentencia queda firme. Esto equivale a sostener que los efectos de
la resolucin operan no slo en relacin con el pasado sino tambin hacia el futuro, pues el
contrato no producir ya efectos.349
Es preciso distinguir: Si el contrato es instantneo como el de compraventa, sino sucesivo (o de

tracto sucesivo con el de arrendamiento), el incumplimiento tiene su sancin pero en este caso
no se habla ya de resolucin sino de terminacin o cesacin o expiracin.
Su nombre tcnico es resiliacin, trmino que ANDRS BELLO no tom del derecho francs.350
Por lo tanto en el contrato sucesivo la resiliacin pone fin al contrato para el futuro solamente.
Precisemos, ahora si, cules son los efectos retroactivos de la resolucin.
En primer lugar, la resolucin impone la restitucin de la prestacin o prestaciones que se
hubieren pagado o cumplido. La sentencia debe ordenar igualmente el pago de los frutos de la
cosa que ha de restituirse351.
Dispone el artculo 1932, de otro lado, que la resolucin da derecho al vendedor para retener
las arras, si es l quien ha recibido del comprador, o para exigirlas dobladas si es quien las ha
dado. Mandato ste que revisten no poca complejidad, no slo por su vaguedad, si no por su
incongruencia con las normas propias del pacto de arras en el contrato de venta. Lo vago de la
norma est en que no se sabe a cul de las modalidades de que son susceptibles las arras,
segn se debi a su tiempo, hace referencia; aunque ms parece que alude es a la modalidad
de las penitenciales, no slo porque las confirmatoria seran aqu impertinentes, dada su
intrascendencia evolucin, sino porque aquella modalidad de las arras es la ms prxima a la
clusula penal que aparentemente inspira el prrafo comentado, y porque, adems, la
presuncin de derecho en favor de las penitenciales que consagra el artculo 1861 para el caso
en que se pacten sin calificarlas, aconsejan la solucin sustentada.352
Si resuelve el contrato por no pagarse el precio tiene derecho la parte cumplida a exigir:
- Arras si se haban pactado: Perderlas o exigirlas dobladas
- Restituir los Frutos
348
P 229.
349
Ibdem
350
P 229 y 230.
351
P 230
352
97
Derecho a que se restituya parte de lo que se pago del precio.
Art 1933 Cd. Civil: La Resolucin de un Contrato produce efectos frente a 3
Efectos de la resolucin respecto a terceros
Para conocer el alcance de este artculo es necesario distinguir si el contrato resuelto ha girado
sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles.353
Si el contrato ha versado sobre bienes inmuebles, su resolucin no dar derecho al vendedor

contra terceros que hayan adquirido la misma cosa, o en cuyo favor se haya constituido por el
comprador cualquiera de los derechos reales, sino cuando en l titulo o escritura pblica
respectiva conste que el comprador adquiri el bien con plazo para pagar su precio. El tercero
tiene oportunidad de conocerla, dado los fines de publicidad de las instituciones de notariado
y registro de la propiedad inmueble; y conocindola debe saber, ya que la ignorancia de la ley
no sirve de excusa.354
Renuncia la condicin resolutoria
Por supuesto que no tratndose de derecho irrenunciable en los trminos del artculo 15 Cd.
Civil, nada impide que el vendedor renuncia en cualquier momento a la condicin resolutoria
resultante a su favor de la forma estipulada para el pago del precio por el comprador. Cuando
as ocurra, el ttulo de compraventa se hace firme y definitivo entre las partes.355
(A) le vende a (B) y (B) le vende a (C). (B) no paga el precio. El contrato se resuelve y produce
efectos para (C), que debe devolver el bien a (A).
Si el 3 es el que se ve afectado Art 1547 Cd. Civil: Porque el juez ordena que (C) le devuelva
el bien a (A).
(B) se obliga a pagar el precio bajo un plazo o condicin y antes de Cumplirse lo vendi, todava
no era propietario.
Muebles:
(C) se ve afectado cuando es por Muebles si conoci que el precio no se haba pagado.
Si (C) no conoca la situacin, no hay nada que hacer, porque se Presume Dueo.
Art 1548 Cd. Civil: Enajenacin de Inmueble debidos bajo Condicin

Se requiere existencia de Escritura Pblica.
(A) realiza una compraventa con (B), por Escritura Pblica exista un plazo o condicin sobre el
precio. (B) realiza una compraventa con (C).
Es obligacin del comprador conocer el Titulo antecedente porque el Registro sirve:

- Tradicin
353
354
Ibdem
355
98
- Publicidad
Debe constar en la Escritura Pblica que el precio estaba sujeto a un plazo o condicin y que la
venta se realizo antes de cumplirse con aquel.
La resolucin del contrato entre (A) y (B) produce efectos para (C) porque debe devolver a (A).
Art 1933 Cd. Civil
Art 1934 Cd. Civil Efectos de la Constancia de Pago:
Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna
en contrario sino la nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr
accin contra terceros poseedores.
Contra esta clausula, dice aparentemente el artculo, no se admite mas prueba que la nulidad
o falsificacin de la escritura, tanto en relacin con las partes como respecto terceros.356.
Art 1766 Cd. Civil: Las escrituras privadas, hechas por los contratantes para alterar lo
pactado en escritura pblica, no producirn efecto contra terceros.
Tampoco lo producirn las contraescrituras pblicas, cuando no se ha tomado razn de su

contenido al margen de la escritura matriz, cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura,
y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero.357
El artculo que a contrario sensu est indicando que las escrituras privadas, si no producen
efecto contra terceros, si los producen entre las partes contratantes.
Cuando firmo las escrituras, estoy diciendo que lo que dice es cierto.
Los documentos privados hechos entre las partes, no producen efectos frente a terceros, solo
producen efectos Inter-Partes. La Escritura Pblica tiene efectos prevalentes sobre el
documento privado.
Si (A) le vende a (B) y en la EP dice que se pago el precio, pero hacen un documento privado y
en l dice que no se pago el precio, para (C) no le va a producir efectos, ese documento
privado, porque l no tena por qu conocerlo.
En sntesis, pues, el real y verdadero sentido del Art 1934 Cd. Civil consiste en que la
declaracin hecha en Escritura Pblica de una venta, de haberse pagado por el comprador el
precio integro, no puede ser desconocido en perjuicio de terceros, sino mediante
demostracin de falsificacin o nulidad de escritura. 358
356
357
Ibdem
358
99
LA NECESIDAD DE DISTINGUIR LA RESOLUCIN, DE OTRAS INSTITUCIONES
Es necesario precisar359:
1) La resolucin, se ha visto, es la destruccin o aniquilamiento retroactivo de un negocio
jurdico bilateral. Al ocurrir la resolucin, todo pasar como si ese negocio no se
hubiera celebrado.
La resolucin puede tener lugar en tres casos:
a) Cuando las partes pactaron una condicin resolutoria ordinaria y el acontecimiento
futuro e incierto previsto por ellas, se cumple. (El caballo pierde el concurso, en el
ejemplo que se ha empleado anteriormente. El contrato se resuelve (Art. 1536 C.C.).
b) Cuando el contratante cumplidor de un contrato bilateral que es vctima del
incumplimiento de su contraparte, pide al juez la resolucin del negocio jurdico, con
fundamento en el artculo 1546 del C.C. y el juez la decreta.
c) Cuando existe un pacto comisorio y en virtud de l y del incumplimiento, el contratante
legitimado ejerce la accin resolutoria y el juez declara la resolucin (art. 1935 y 1937
del C.C.).
2) La rescisin es la nulidad relativa: Son trminos sinnimos. Los motivos o causales de
rescisin son: el error, la fuerza o el dolo sufridos por un contratante, su incapacidad
relativa y la lesin enorme que afecte a una de las partes. (Arts. 1740, 1741 y 1946 CC)
3) La nulidad absoluta tiene otros dos motivos: El objeto ilcito, la causa ilcita, la falta de
solemnidades, la incapacidad absoluta (arts. 1740 y 1741 CC)
La nulidad jurdicamente pronunciada, tanto la relativa como la absoluta, destruye el
contrato retroactivamente. Si los efectos de la nulidad son similares a los de la
resolucin a este respecto, en razn de que operan retroactivamente, los motivos de
la una y la otra son diferentes.
Los de la nulidad son mencionados antes. Los de la resolucin son, se reitera, el
cumplimiento de la condicin resolutoria ordinaria o el incumplimiento de una de las
partes (arts. 1536, 1546, 1935 y 1937 CC)
4) La resiliacin y la revocacin son tambin nociones que difieren de la resolucin y de
la nulidad.
EL mutuo disenso que las partes pueden expresar en una convencin para deshacer un
contrato que han celebrado, como lo autoriza el art 1625 CC.; se denomina resiliacin
en el derecho francs.
Andrs Bello no acogi este trmino y en consecuencia no figura en el cdigo
Colombiano ni el chileno.
Si la voluntad de deshacer un negocio jurdico se refiere a un contrato instantneo,
como la compraventa, se denomina revocacin en la doctrina.
Cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo, como el arrendamiento, est
convencin da mutuo disenso se llama resiliacin. Los efectos son diferentes: en la
revocacin se retrotraen; en la resiliacin los efectos son futuros.
359
P 238 y 239
100
En la compraventa por ejemplo que es un contrato instantneo la revocacin hace
que las cosas vuelvan al estado anterior a su celebracin (efectos ex nunc)
En el arrendamiento, por ejemplo, que es un contrato sucesivo, la disolucin del
negocio jurdico tiene efectos para el futuro nicamente (efectos ex tunc). La razn:
hay prestaciones ya ejecutadas, que son hechos cumplidos. El arrendador ha
procurado el goce, el arrendatario ha pagado la renta. Esto no podra afectarse.
Adems de la resiliacion convencional o amigable comentada, y como algo diferente,
que puede darse la resiliacion unilateral. Es excepcional, pues bien se sabe que el
principio general y muy importante es el de la no ruptura unilateral del contrato.
Hay ocasiones en que la ley o la convencin hacen posible la ruptura unilateral del
negocio jurdico.
Actos susceptibles de esta ruptura unilateral son:
a) El contrato de trabajo a trmino indefinido (Arts. 61 y stes de CST;Art 9 de la
ley 50 de 1990)
b) El mandato (Arts. 2189 Y 2191 CC; Arts. 1279 Y 1283 C del Co)
c) El depsito, por voluntad del depositante (Arts. 2251 y 2252 CC)
d) La sociedad de personas (Arts. 218 nm. 5y 6, 319, 333 y 370 C del Co)
e) El arrendamiento en los casos previstos en los artculos 23 y 24 de la ley 820 de
2003
5) Finalmente, otra figura diferente de la resolucin es la Cesacin o terminacin
(resiliacion en el derecho francs). Se dan en contratos sucesivos, como el
arrendamiento.
La terminacin y tambin la nulidad pronunciada judicialmente en relacin con uno de
esos contratos, tiene efectos futuros nicamente (ex tunc) sin afectar las relaciones
jurdicas anteriores
PACTOS:
Son acuerdos relativos al contrato realizado entre las partes. Son elementos Accidentales
porque existan o no existan, la Compraventa va existir, la ausencia o presencia de este no le va
a quitar nada al contrato de Compraventa.
En relacin con la tradicin del dominio bajo la condicin suspensiva, la regla general
contenida en el titulo De la tradicin Art 750 Cd. Civil, es del siguiente tenor: La tradicin
puede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese.
Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se
haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o
hasta el cumplimiento de una condicin.360
Como la disposicin del Art 1931 era aplicable tanto en relacin con la venta de bienes
muebles o bienes inmuebles, pues no hacia distincin al respecto, la Ley 45 de 1930 resolvi
parcialmente el conflicto, as: en el inc. 1 del Art de dicha ley, se reprodujo el texto del Art
1931, pero modificndolo en el sentido de restringir su aplicacin a los contratos de venta de
bienes races. En cuanto a la venta de bienes muebles, el inc. 2 de dicho Art 1, con el
360
101
evidente propsito de proteger a ciertos comerciantes vendedores de determinados artculos
entregados a los compradores para ser pagados a plazo por estos (maquinas de coser, por
ejemplo), dijo: La clausula de no transferirse el dominio de los bienes muebles sino en virtud
de la paga del precio, en las condiciones que el vendedor y el comprador tengan a bien
estipular, ser vlida sin perjuicio de los derechos de los terceros poseedores de buena fe.361
Es de observar, sin embargo, que al menos por lo que respecta a la compraventa mercantil, la
subsistencia de la contradiccin a que acaba de aludirse desapareci con el nuevo Cdigo de
Comercio, pues de acuerdo con el Art 952 Cd. Com el pacto de reserva de dominio fue
expresamente admitido para la compraventa mercantil de bienes inmuebles. En efecto, la
citada disposicin reza en su inc. 1: El vendedor podr reservarse el dominio de la cosa
vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio362.
- Conforme al inc. 2 del Art 1 de la Ley 45 de 1930, el comprador recibe la cosa en
mera tenencia. Por lo mismo, si dispone de ella enajenndola a un tercero, incurre en
el ilcito penal de abuso de confianza pero, eso si, si el tercero adquirente de la cosa
ha obrado de buena fe, en nada lo perjudica el no pago del precio por su vendedor, ni
el delito cometido por este al enajenarse la cosa, y por lo mismo puede ser
demandado en reivindicacin a esta.363
Art 1931 Cd. Civil: nicamente opera la Reserva de Dominio para bienes Muebles. Art 1 de la
Ley 45 de 1930
Establece el Pacto de Reserva de Dominio, ha sido superado por las disposiciones del Coco.
Art 952 Coco: Se establece lo que es el Pacto de Reserva de Dominio, opera tanto para bienes
Muebles como para Inmuebles.
1. Pacto de Reserva de Dominio:
El llamado pacto de reserva de dominio (pactum reservati dominii) trae como

consecuencia que el comprador va a adquirir la propiedad de la cosa comprada,
nicamente cuando haya pagado la totalidad del precio.364
La venta con reserva de dominio envuelve tambin una ventaja para los compradores,
pues les permite adquirir cosas que no hubieran podido comprar de contado.365.
El pacto de reserva de dominio puede versar sobre bienes muebles (en civil Art. 750 CC) y
sobre bienes inmuebles (en comercial arts. 952 y ss. Cd. Com) y debe expresarse de
manera clara en el contrato.
Se basa en que el vendedor no trasfiere la propiedad o el dominio de la cosa vendida sino

hasta su pago total.366
361
362
Ibdem
363
Opt. Cit.
364
P 249.
365
Ibdem
366
Tomado de Jess ngel Linares Vesga, Introduccin al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales parte general y
parte especial. Bogot: Librera ediciones del profesional Ltda. 2009 P.99
102
Art 952 Co.co: El vendedor podr reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o
inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio.
El comprador slo adquirir la propiedad de la cosa con el pago de la ltima cuota del precio,
cuando ste deba pagarse por instalamentos; pero tendr derecho al reembolso de la parte
pagada, como se dispone en los artculos 948 y 949 en el caso de que el vendedor obtenga la
restitucin de la cosa.
Los riesgos de sta pesarn sobre el comprador a partir de su entrega material.
La persona que compra a plazo no es el Dueo. Sino un Tenedor, porque el dominio sobre la
cosa no se adquiere sino hasta que pague la ltima cuota.
En el momento que adquirimos un bien sin cuota inicial actuamos como propietarios, cuando
en realidad somos meros Tenedores porque el bien se debe y es de propiedad del Vendedor.
El dueo se reserva la facultad de transferirle al comprador porque l espera que el
Comprador pague la totalidad del precio.
Efectos ante terceros a nivel mercantil
Seala el Art 953 Cd. Com, Que la reserva de dominio de bienes inmuebles solo producir
efectos en relacin con terceros A partir de la fecha de inscripcin del referido contrato en
la oficina de registro de instrumentos pblicos
Que le otorga Publicidad, frente a terceros, es inoponible frente a terceros sino hay
inscripcin.
En Registros Mobiliarios a parte de la Publicidad nos da la Tradicin. La publicidad nos sirve

para que esos terceros conozcan es la situacin del bien.
Art 960 Coco: Compra de un bien con Reserva de Dominio
Quien compra un bien con Reserva de Dominio se entiende que lo hace de Buena Fe exenta de
culpa, por ejemplo cuando lo adquiere en una feria o en remate.
Como se demuestra la Propiedad?
Recibo: Comprobante de que pagu el precio
Factura: Comprobante de que efectivamente somos Propietarios.
Frente a terceros adquirentes de Buena Fe exentos de culpa no va a producir efectos.
Art 953 Coco: El comprador no puede enajenar el bien porque el Art 957 Coco lo prohbe
expresamente.
El comprador cuando enajena un bien por ser Tenedor est actuando de Mala Fe por vender
algo que no es suyo.
Art 959 Coco: Establece la prueba de la adquisicin de la propiedad de un bien adquirida con
Pacto de Reserva de Dominio.
Cuando el comprador pague la ltima cuota tiene el derecho de exigirle al vendedor la factura
que lo acredita como Propietario.
El ltimo recibo de pago: Es el comprobante de la propiedad para el comprador, cuando no le
dan la factura.
Que puede pasar entre el lapso de realizar la Compraventa y Pagar el Precio?
103
El bien puede llegar a desaparecer por culpa del Comprador, debe seguirlo pagando, porque
ese fue el compromiso, l es responsable desde el momento que lo tenga, pierde el
Comprador no el Vendedor.
Si el bien se pierde y el vendedor tiene la custodia del bien hasta el pago total,
Realmente el que pierde es el vendedor, el bien tiene garanta, el vendedor garantiza que el
bien tiene repuestos. Ejemplo: En bienes como electrodomsticos, hay garanta de
funcionamiento del bien, 2 aos a partir de la compra.
Nos permite tener garanta del funcionamiento del bien. En caso de que vayan a embargar el
bien que se compro con Pacto de Reserva de Dominio, el vendedor se puede oponer porque es
el verdadero Propietario ya que el Comprador quien es Tenedor no ha acabado de pagar la
totalidad del precio.
El Pacto de Reserva y la Teora de los Riesgos
El legislador comercial se contradice en la venta con reserva de dominio. Porque mientras que
el art 929 Cd. Com, atribuye los riesgos al vendedor en razn de ser todava el dueo de la
cosa vendida, el art 952 del mismo cdigo hace pesar los riesgos sobre el comprador, que no
es dueo.367
Se puede concluir: El vendedor con pacto de reserva de dominio, a pesar de que haga entrega
material de la cosa (entrega que no es tradicin), sigue siendo su dueo hasta el pago total del
precio. Por su parte el comprador es mero tenedor de la cosa, hasta que haga ese pago total
del precio.368.
2. Pacto Comisorio: Art 1935 Cd. Civil
Por este pacto se estipula expresamente que Si el comprador no paga el precio en el

tiempo convenido, se resuelve el contrato de venta 369
Se parece a la condicin resolutoria Tcita. Pero el pacto comisorio siempre se expresa,

por lo que algunos lo denominan Condicin resolutoria expresa.
Y difiere de la condicin resolutoria tcita porque, adems de que es expreso, se refiere

solamente al incumplimiento del comprador.
Acciones del vendedor
Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del comprador en
pagar el precio acordado, cuando ello sucede el vendedor tiene unas acciones frente a
dicho incumplimiento. Tales acciones son
1. Exigir el pago del precio, o
2. Pedir la resolucin del contrato
En ambos casos con indemnizacin de perjuicios.
367
P 262.
368
Ibdem
369
104
Clases de pactos comisorios
a) Simple: Se aplica de acuerdo a los trminos del contrato
b) Calificado: Se le dan 24 horas al deudor a partir de la notificacin de la demanda para

pagar la obligacin y revivir el contrato (Arts. 1935 1937 CC)
Prescripcin del pacto comisorio Es de 4 aos a partir del contrato.
a) Efectos en el Pacto Comisorio Simple: Necesariamente hay una decisin judicial, a partir
de la Sentencia que declara resuelto el contrato, una vez esta decisin est en firme,
produce efectos.
b) Efectos en el Pacto Comisorio Calificado: Produce efectos a partir de la Sentencia con

efectos Retroactivo, es decir que los efectos se producen a partir del Incumplimiento del
Comprador. Entre la decisin judicial y el momento de la resolucin pueden pasar
muchas cosas.
De quien son los frutos si las partes realizaron el Pacto Calificado y el contrato se resolvi?
Los frutos pertenecen al vendedor porque los efectos se empiezan a producir desde el
momento del Incumplimiento y no desde el momento de la Sentencia.
- El vendedor tiene 4 aos a partir del momento que realice el contrato, para ejercer las
acciones y solicitar al juez que resuelve el contrato (Facultad del Vendedor). Art 1938
Cd. Civil
Prescripcin de la Accin Resolutoria emanada del Pacto Comisorio
Art 1938 Cd. Civil: El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes si no pasare
de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato.
Transcurridos estos cuatro aos, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un
plazo ms largo o ninguno.
Este artculo tiene otro mandato inexplicable, en cuanto dispone que el trmino de la
prescripcin se cuenta a partir de la fecha del contrato. Como el pacto comisorio no tiene
aplicacin prctica sino cuando se ha concedido plazo al comprador para pagar el precio,
seguido del Art 1938 que l carece de objeto cuando el plazo dado al comprador es superior a
4 aos. El Art 1938 debi haber seguido en este particular de la regla del inc. 2 del Art 2535,
conforme al cual el tiempo de la prescripcin de las acciones y derechos ajenos se cuenta
desde que la obligacin se haya hecho exigible.370
Incumplimiento No pago el precio
Accin del Vendedor Por parte del comprador
Prescripcin: 4 aos desde la fecha del contrato
Comparacin entre la Accin Resolutoria Tcita y la Expresa371
370
371
105
En torno a la accin resolutoria expresa o pacto comisorio, cabe observar las siguientes
diferencias entre esta y la condicin resolutoria tcita:
a) La accin que emana de la condicin resolutoria tcita prescribe segn las reglas
generales, esto es, en 10 aos; la accin resolutoria que emana del pacto comisorio
prescribe en 4 aos.372
b) El termino prescriptivo empieza correr a partir del momento en que se hace exigible la
obligacin de pagar el precio, si se trata de la accin resolutoria tcita; al paso que
tratndose de la accin resolutoria expresa, el termino prescriptivo empieza a correr
desde el momento de la celebracin del contrato.373
c) Ejercitada la accin resolutoria tcita, el comprador queda sujeto a ella, sin posibilidad
alguna para sustraerse a sus efectos, ni evitar que la resolucin se decrete; no puede l
presentarse al juicio a manifestar que est dispuesto a pagar el precio, para en esa
forma hacerle perder operancia a la accin resolutoria promovida en contra suya.374
De esta breve comparacin entre la accin resolutoria resultante de la condicin resolutoria
tcita, y la resultante de la condicin resolutoria expresa, se saca la conclusin obvia de que
esta segunda deja la primera. En otros trminos, que el celo del vendedor por afirmar su
posicin de contratante, manifestando al estipular el pacto comisorio expreso, le es
absolutamente contra producente; ms le vale a l que en el contrato se omita toda alusin
a la condicin resolutoria expresa por el no pago del precio, y dejar mejor sometida aquel a
los principios generales relativos a la condicin resolutoria tcita. 375
3. Pacto de Retroventa: Art 1939 Cd. Civil
Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,

reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta
estipulacin lo que le haya costado la compra.
El pacto de retroventa es un retracto convencional en el sentido de que el vendedor se
reserva el derecho de resolver el contrato y consecuencialmente de readquirir la cosa vendida,
devolviendo al comprador el precio recibido de este o lo suma estipulada expresamente al
efecto. Ejercitada esta facultad de readquisicin por el vendedor, el contrato de venta queda
resuelto retroactivamente desde la fecha de su celebracin, en forma tal que se supone que el
vendedor ha tenido siempre la propiedad sobre la cosa, y que el comprador no ha sido en
ningn momento propietario de ella.376
El vendedor se reserva la facultad de volver a readquirir la cosa y por ello tiene que devolver la
suma del precio que ha recibido por el bien, pagando un 10% adicional por mes o por fraccin
de mes, este es un acuerdo entre Comprador y Vendedor, este no son intereses. La
Compraventa con Pacto de Retroventa no implica doble venta.
Impropiedad de la Terminologa
372
373
Ibdem
374
Opt. Cit.
375
376
106
Otros sistemas legislativos, fieles a la tradicin romana, como por ejemplo: el Cd. Italiano de
1942 distingue entre los pactos de377:
a. Rescate: Corresponde al que aqu denominamos Pacto de Retroventa, en efecto el
vendedor se reserva el derecho de recuperar o rescatar la cosa, devolviendo el precio
en que la vendi o la suma que se estipule.
b. Retroventa: Es en el Cdigo Italiano un pacto en virtud del cual el comprador se obliga
a vender la misma cosa comprada a su vendedor, o sea que se constituye el principio
de una nueva venta.
Funcin prctica del Pacto de Retroventa
La venta con pacto de retroventa es muy utilizada en la prctica como medio para
garantizar el cumplimiento de obligaciones en dinero, y evidentemente su empleo en tal
sentido es muy ventajoso para el acreedor, a la vez que en la misma medida perjudicial
para el deudor.378
Es ventajoso para el acreedor, porque este queda cubierto de todo riesgo, sin que ni
siquiera en caso de incumplimiento del deudor se vea la necesidad de acudir a la justicia
para obtener la satisfaccin de su derecho. En efecto, si en lugar de un contrato de mutuo
con garanta prendaria o hipotecaria, entre las partes se celebra uno de venta con pacto de
retroventa del bien ofrecido en garanta, en el cual el precio que pague el comprador
representa para el vendedor lo que aspiraba a obtener en mutuo de aquel y el plazo para
que el vendedor haga uso del pacto de retroventa equivalga al que dara a este como
mutuario para el prstamo, es evidente que el comprador, mirado como acreedor
mutuante, queda colocado en una posicin inmejorable, porque una de los dos: vendedor
(deudor o mutuario) hace uso del derecho de retracto que el pacto le proporciona y
entonces restituye la suma que al efecto se haya estipulado, y con eso el comprador
(acreedor o mutuante) ve satisfecho su crdito a cabalidad; o no hace uso del derecho de
retracto, y entonces la calidad de dueo del bien objeto de compraventa queda afirmada
definitivamente en el comprador, al desaparecer la condicin resolutoria que la afectaba,
con lo cual tambin queda satisfecho ntegramente su inters de acreedor.379
El Art 2422 Cd. Civil relativo a la prenda, es tambin aplicable a la hipoteca segn el Art
2448 Cd. Civil, en estos contratos esta prohibida toda estipulacin que le permita al
acreedor apropirsela garanta por otros medios que los consistentes en su intervencin
como licitante victorioso en el remate (Art 2422 Cd. Civil), o en la adjudicacin que de ella
se le haga ya sea en el caso de quedar desierta la licitacin por falta de postores (Art 2442
Cd. Civil), ya en el de que por su exiguo valor se le adjudique directamente sin necesidad
de previa subasta.380
En el pacto de retroventa, se utiliza fines de garanta, sea perjudicial para el vendedor, es

cosa que obviamente se advierte de lo antes dicho, pues la misma proporcin en que l
fortalece los poderes del acreedor, disminuye, por no decir que elimina, las posibilidades
defensivas del deudor. Pero tambin en otro sentido diverso a este: en el que dicho pacto
377
378
Ibdem
379
380
107
es medio cmodo y propicio para ocultar estipulaciones sobre intereses usurarios, lo que se
logra con solo refundir el monto de ellos dentro del precio que el vendedor deba restituir
para poder conseguir la recuperacin del bien vendido.381
Efectos del Pacto de Retroventa contra Terceros
El pacto de retroventa no puede pactarse sino dentro del mismo contrato de venta.
Efectos del Pacto de Retroventa entre las Partes
Debe observarse, en primer lugar que el vendedor hace efectivo lo estipulado en el pacto
retroventa desde el momento en que reembolsa al comprador el precio de la venta, o la suma
especialmente estipulada en el pacto.382
El Art 1941 Cd. Civil: El vendedor tendr derecho a que el comprador le restituya la cosa
vendida con sus acciones naturales.
Tendr, asimismo, derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del
comprador.
Ser obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras tiles o
voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.
El Derecho de Retroventa no puede Cederse
Art 1942 Cd. Civil: El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.
Este artculo ha sido interpretado en el sentido de que lo que l prohbe es la cesin por acto
entre vivos, no su trasmisin por causa de muerte. De suerte, muerto el vendedor antes de
ejercitar el derecho, lo trasmite a sus herederos y por eso es menos personalsimo que los
otros antes mencionados.383
Retroventa: - Bienes Muebles
- Bienes Inmuebles o Races
La hipoteca sobre bienes inmuebles no constituye una garanta porque ahora se presta el
dinero con pacto de Retroventa.
Se puede Enajenar un Bien condicionado con Pacto de Retroventa?
No est prohibida la venta, pero quien lo adquiere est condicionado a que se cumpla el pacto
pendiente, porque el derecho est en suspenso.
Cuando el vendedor no cumple con el pacto pierde el dominio, perdiendo la facultad de poder
recobrar.
Art 1943 Cd. Civil: El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr pasar
de cuatro aos contados desde la fecha del contrato.
Accin de Retroventa la puede ejerce mximo en 4 aos y debe darle noticia anticipada al
comprador:
Bienes Inmuebles: 6 meses
381
Ibdem
382
383
108
Bienes Muebles: 15 das
Aviso al Comprador de que se va a Ejercitar el Derecho

Inc. 2 del Art 1943 Cd. Civil: Pero en todo caso tendr derecho el comprador a que se le de
noticia anticipada, que no bajar de seis meses para los bienes races, ni de quince das para las
cosas muebles; y si la cosa fuere fructfera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a
consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la restitucin
demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos.
4. Pacto de Retracto o Mejor Opcin (Additio In Diem):
El Art 1944 Cd. Civil: Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no podr
pasar de un ao) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplir lo pactado;
a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a
mejorar en los mismos trminos la compra.
La disposicin del artculo 1940 se aplica al presente contrato.
Resuelto el contrato tendr lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de
retroventa.
Se establece que se pacta que dentro de cierto tiempo (a partir del momento de la venta)
alguien ofrece un mejor precio, el contrato se resuelve a menos que el comprador inicial iguale
o mejore la oferta.
(A) le vende a (B) un bien mueble o inmueble y realizan un Pacto de Retracto.
Si alguien dentro del ao le dice a (A) que le ofrece ms, (B) para poderse quedar
con el bien tendr que dar el excedente.
(D) tiene 35.000.000 y (B) tiene que dar el excedente que son 5.000.000. (B) puede vender a
otra persona, por ejemplo (F), y para que este se quede con el bien tiene que mejorar la oferta
que le estn haciendo a (A), es decir darle el excedente.
El Plazo Mximo es de: 1 ao.
Ejemplo: Juan vende a Mara por $10.000.000 un bien establecen que si dentro de del ao
siguiente alguien ofrece mas de esos $10.000.000, Mara debe igualar o mejorar la oferta. El
termino para hacerlo efectivo no podr pasar de 1 ao.
Si Mara no iguala o supera la oferta, Juan puede resolver el contrato y vender el bien a quien
le ofrezca ms.
Ese Bien puede ser Objeto de Garanta?
Va a depender del acreedor, si le recibe ese bien como garanta (Bien Inmueble- Hipotecado),
porque ese contrato est sujeto a una condicin (El bien puede volver a su titular inicial).
Ejemplo: (X) le vende a (Y), y (Y) hipoteca a (A).
Art 1547 Cd. Civil: Si se resuelve el contrato pierde la garanta del bien hipotecado. Si el bien
se pierde por culpa de (B), (A) puede cobrar los perjuicios que sufri. Si (A) le vende a (C) y este
se lo entrega en malas condiciones, la accin que puede ejercer (C) es la Accin de
Saneamiento por Vicios Redhibitorios.
Los pactos deben estar expresados en la EP, siempre y cuando sean Bienes Inmuebles. Adems
no se puede alegar efectos contra 3 si no est expreso.
Otros Pactos Accesorios a la Compraventa
5. Pacto de Recompra:
109
El Comprador se reserva el derecho de resolver el contrato restituyendo la cosa comprada
para recuperar en consecuencia el precio. No hay trmino establecido.384.
=/=
Pacto de Retroventa: El Vendedor se reserva la facultad de recuperar el bien, devolviendo el
precio.
6. Pacto Displicentiae:
Tanto el comprador como el vendedor se reservan la facultad de resolver el contrato si dentro

de cierto tiempo hallan que este no les conviene.385
Es el pacto de desistimiento, pacto accesorio a la compraventa, conocido desde el derecho
romano, por el cual el vendedor se reservaba la facultad de desistir de la venta en un tiempo
determinado, si dejaba de agradarle. 386
Es un ejemplo de Inseguridad Jurdica, porque los contratantes pactan que si no le conviene a
uno de ellos el contrato se resuelve.
7. Pacto de Preferencia:
El comprador se compromete a que, en caso de ir a enajenar la cosa, preferir a su vendedor

frente a cualquier otro posible adquirente387, es decir se lo ofrece en forma preferente.
En las Sociedades de Responsabilidad Limitada: Las acciones no se pueden ofrecer
a terceros, esas acciones se deben vender preferentemente a los socios.
Incumplimiento: Autoriza cobrar perjuicios a terceros

Necesariamente se establece un plazo- Voluntad y Autonoma. El pacto debe ser expresado en
el contrato. Cuando se realiza ese pacto se puede devolver el dinero que se pago mas otros
frutos y esto se puede pagar.
(A), (B) y (C) una venta de $50.000.000 y los perjuicios con (A) son de $2.000.000 y (C) va a
ganar $5.000.000 y no cumple con el pacto paga los 2.000.000 y gana 3.000.000.
LA VENTA ELECTIO AMICIE388
Es el pacto de eleccin de amigo. El nombre lo indica todo. Es una venta en la cual interviene
un comprador aparente, por una parte, y por la otra el vendedor, pero el primero manifiesta
que hay un comprador desconocido cuyo nombre se reserva y que slo manifestar
posteriormente..
Cuando tal manifestacin se haga, la cosa comprada pasar directamente y desde la fecha del
contrato, al patrimonio del verdadero comprador. Esto evitar hacer una segunda venta del
comprador aparente al verdadero comprador.
Un ejemplo aclara an ms esta operacin: si`
384
385
Ibdem
386
P 284.
387
388
P 282 y 283.
110
Supngase que est en venta, en excelentes condiciones, un terreno apto para la agricultura.
Pedro, un agricultor en la zona, piensa en su amigo Juan, tambin agricultor en la misma
regin, quien est ausente por varios meses. Est casi seguro de que l aceptar de buen
grado esa compra. Y piensa a un mismo tiempo que si Juan no tiene inters en el terreno, lo
dejar para l. Celebra entonces el contrato en los trminos descritos. En tal caso podra
decirse que Pedro ha actuado como agente oficioso de Juan.
Pero tambin podra presentarse: Juan, quien desea adquirir el terreno, pidi a Pedro que
realizara la operacin descrita, por cuanto el vendedor del inmueble es su enemigo y teme que
no se lo venda a l. En este caso Pedro habra actuado por orden de Juan, como su testaferro.
Como resulta muy claro, debe haberse estipulado un plazo para hacer la revelacin del
verdadero comprador.
De todas maneras, el comprador aparente se oblig en forma personal. S i hace de manera
oportuna la revelacin del comprador verdadero, Juan y este acepta, la propiedad de la cosa se
consolida en su patrimonio. Su aceptacin, advierte la doctrina, deber hacerse con las
mismas solemnidades del contrato. En el ejemplo, por medio de escritura pblica.
LA LESIN ENORME
La lesin enorme existe cuando opera una desproporcin en el justo precio de la cosa que se
vende o se compra.
La lesin enorme es el perjuicio que se ocasiona en las normas y en las ventas por efectuarlas
en ms (comprador) o menos (vendedor) de la mitad de su justo precio (C.S.J, sent julio, 5
/77)
Ocurrencia de la lesin Enorme
El art 1947 CC seala que el vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es
inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que el comprador sufre lesin
enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga
por ella.
El vendedor: Sufre Lesin enorme cuando vende por menos de la mitad del justo precio389.
Ejemplo: La cosa vendida vale 1 milln de pesos y recibe 499.000 pesos.
El comprador: Sufre Lesin enorme cuando paga por la cosa un valor superior de mas del
doble del que justamente vale la cosa390. Ejemplo. La cosa comprada vale 1 milln de pesos y
paga 2 millones y un peso.
Artculo 1947 del cdigo civil
El tratadista Cesar Gmez Estrada anota lo siguiente: Comparando los trminos en que el art
1947 precisa cundo hay lesin para el vendedor y cundo para el comprador, se llega a la
conclusin de que el legislador es mas exigente para admitir la lesin en perjuicio del
comprador; en otros trminos que exige una lesin cuantitativamente mayor para el
comprador que para el vendedor, ya que sta segn concluye el tratadista Es
prcticamente el doble de la exigida respecto del vendedor391.
389
390
Ibdem
391
111
Y contina diciendo Un ejemplo aclara este punto: Un inmueble que vale $ 300.000 es
vendido por su dueo en $ 140.000; el vendedor ha sufrido una lesin por valor de $ 160.000,
que le da accin rescisoria. Pero si ese mismo inmueble ha sido vendido por $ 460.000, es
decir, sufriendo el comprador una lesin de $ 160.000; igual a la sufrida por el vendedor en el
ejemplo anterior, all no hay accin de rescisin por lesin enorme, pues sta no se le da al
comprador si no cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que pago por
ella. Para que la venta del inmueble de que se trata genere accin rescisoria para el comprador
por lesin. Sera necesario que l fuere vendido por ms del doble de su precio justo, esto es,
en ms de $ 600.000. Sufriendo aquel una lesin de ms de $ 300.000392.
Se deduce de estos ejemplos, pues, que la lesin para el comprador ha de ser
prcticamente el doble de la exigida respecto del vendedor, para que pueda ampararla la
accin rescisoria393.
Naturaleza jurdica de la lesin enorme
El criterio que prevalece en nuestra legislacin frente a la lesin enorme es esencialmente

objetivo.
Criterios:
a) El criterio objetivo: Este criterio mira solamente la desproporcin que puede existir en
el contrato desde el punto de vista del precio y la cosa vendida.
b) El criterio subjetivo: - que se refiere a la intencin de las partes no cuenta entre

nosotros Por ello la lesin enorme no es considerada como un vicio del
consentimiento, sino como un vicio presunto.394
c) La corte ha dicho al respecto mediante providencia del 23 de febrero de 1981:
.la lesin enorme sta estructurada en nuestro rgimen civil sobre un factor puramente
objetivo (el justo precio), con toda independencia del mvil subjetivo y de la manera como
ste haya influido en el consentimiento.
REQUISITOS DE LA EXISTENCIA DE LA LESIN ENORME395
1. Que se trate de inmuebles
2. Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en pblica subasta
3. Que el engao sea enorme
4. Que no se trate de contratos aleatorios (el contrato debe ser conmutativo)
392
Ibdem.
393
Jess ngel Linares Vesga, Introduccin al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales parte general y parte
especial. Bogot: Librera ediciones del profesional Ltda. 2009 P. 112
394
P 103.
395
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88 y 89.
112
5. Que la accin no haya prescrito (4 aos desde la fecha del contrato, es decir desde la
fecha de la escritura de venta. No desde el registro: Corte.)
6. Que el bien objeto del contrato no se haya perdido en poder del comprador (art 1951
CC), es decir que la cosa est en poder del comprador.
La accin rescisoria por lesin enorme
Al presentarse la lesin enorme, la parte perjudicada vendedor o comprador- puede

impetrar la Accin rescisoria por lesin enorme para lograr el restablecimiento del
equilibrio en las prestaciones.
Es un proceso ordinario.
Art 1946 CC El contrato de compraventa podr rescindirse por lesin enorme
Caractersticas de la accin rescisoria por lesin enorme
1. Es personal. Solo puede impetrarla la parte interesada o sus herederos. No se

transmite con la venta posterior
2. Es de orden pblico. Es obligatoria y general. Las clausulas contrarias no valdrn
3. No es renunciable (Art 1950 CC)
Prueba de la lesin enorme
Se aplica la prueba pericial. Pero el juzgador puede valorar dicha prueba.
Efectos de la accin rescisoria por lesin enorme
1. La parte lesionada busca que se declare judicialmente la rescisin del contrato. Al

suceder esto las cosas vuelven a su estado original y el contrato queda sin efectos.
2. Si prospera la accin, el vendedor debe restituir el precio recibido con los intereses
legales desde la fecha de la demanda.
3. El comprador por su parte debe restituir a cosa vendida
4. La sentencia judicial que declara la rescisin del contrato produce plenos efectos
frente a los gravmenes que afecten el inmueble (ej hipoteca)
5. Una vez dictada la sentencia, las partes pueden atacar la sentencia (restituyendo el
precio el vendedor; o devolviendo la cosa el comprador) o pueden tambin completar
el justo precio con deduccin de una dcima parte (comprador) o restituir el exceso de
precio recibido, aumentado en una dcima parte (vendedor) (art 1948 CC). Es decir
que las partes - si lo desean pueden hacer subsistir la compraventa, no obstante la
sentencia.
Extincin de la accin rescisoria por lesin enorme396:
1. Por prdida o enajenacin del inmueble
396
113
2. Por renuncia, hecha con posterioridad a la celebracin del contrato.
3. Por prescripcin: cuatro aos desde la fecha del contrato.
La lesin enorme en materia mercantil
En los trminos de los arts. 1, 2 y 822 si es posible la lesin enorme en materia comercial.
Lesin enorme y promesa de contrato
En la promesa de contrato no existe lesin enorme:
1. Porque la ley seala taxativamente los contratos a que puede aplicarse y la promesa
de contrato no figura ah
2. Porque la promesa de contrato no produce obligacin de dar si no de hacer.
La lesin enorme en otros contratos
1. En la hipoteca (Art 2455 C.C.))
2. En la permuta con inmuebles (Art 1955 y 1958 C.C.)
3. En la clusula penal (Art 1601 C.C.))
4. En el mutuo con intereses (Art 2231 C.C.))
5. En la aceptacin y particin de la herencia (Arts. 1291 y 1401 C.C.))
6. En la anticresis (Art 2466 C.C.))
7. En la dacin en pago (Sentencias de mayo 31/61 y julio 9/79)
1. La lesin enorme en la hipoteca:
Es decir, hay lesin enorme cuando el gravamen que sufre el inmueble, es superior al doble
de la obligacin principal. Ejemplo. Debo un milln de pesos y para pagar esa obligacin
hipoteco la casa al acreedor por dos millones y un peso.
2. La lesin enorme en la permuta:
Solo procede cuando se trata de permuta de inmuebles.
3. La lesin enorme en la clusula penal:
Cuando la pena pactada excede el duplo de la obligacin principal.397
4. La lesin enorme en los intereses de mutuo:
Cuando se pagan intereses que exceden en ms de la mitad la tasa del inters corriente
398
esta es fijada por la Superbancaria
397
P 107.
398
P 106.
114
5. La lesin enorme en la aceptacin de una herencia:
Cuando al heredero se le asigna una porcin inferior a la mitad del justo precio que
realmente le corresponda a su hijuela, o cuando el heredero ha sido perjudicado en ms
de la mitad de su cuota.(Art. 1291 C.C)399
La lesin enorme en la anticresis:
Cuando opera una desproporcin igual a la contemplada para los intereses de mutuo400.
6. La lesin enorme en la dacin en pago:
Si es posible partiendo de la teora que la dacin en pago es una figura anloga a la

compraventa.
LA PERMUTACIN: Art 1955 Cd. Civil
Es el contrato ms antiguo, es el trueque el cambio de una cosa por otra. Las partes se obligan
mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
Art 1850 Permuta: En el precio hay dinero y el dinero debe ser menor que la cosa.
=/=
Art 1955 Cd. Civil Permutacin: No hay dinero de por medio, es una cosa por otra, es una
Obligacin de Dar.
Art 1956 Cd. Civil Perfeccionamiento: Por el simple consentimiento de los contratantes, salvo
para bienes races el perfeccionamiento se debe realizar por Escritura Pblica.
Art 1957 Cd. Civil: Se pueden dar todas aquellas cosas que se pueden vender.
Quienes? Toda persona Capaz
Normas? Todas las normas de la Compraventa que no sean incompatibles con las normas del
contrato.
CESIN DE DERECHOS
1. Derechos Personales: Relacin jurdica entre 2 personas (Acreedor-Deudor)
Uno tiene el Derecho: Acreedor
Uno tiene la Obligacin: Deudor
Son los derechos que se ejercen frente a otra persona que es la directamente obligado, hay
una persona Determinada.
Todas las relaciones jurdicas que se establecen entre un deudor y un acreedor solo se puede
cobrar al deudor.
Ejemplo: El hijo solo le pide alimentos a su padre
El Acreedor solo puede cobrarle al Deudor.
399
Ibdem
400
P 107.
115
2. Derechos Reales: Se establece una orbita alrededor de la cosa. Es un derecho Erga Omnes
frente a todos los dems. En otras palabras es una relacin jurdica entre una persona
frente a otros individuos en relacin con una cosa.
CESIN: Mecanismo a travs del cual se transfiere un derecho personal. No es un contrato.

En el cdigo se encuentra la Cesin, pero no porque sea un contrato sino porque el legislador
regula los efectos de esa cesin.
Art 1959 Cd. Civil: Requisitos
1. Ttulo: - No existe hay que crearlo
Documento que no es un Titulo valor
Titulo Valor (Cheque, letra o pagare)
Si el ttulo no existe hay que crearlo, porque no podemos transmitir el derecho si no creamos
el ttulo. Art 1959 Coco.
Ejemplo: (X) le presta a (Y) $ 100.000 y (Y) no firma nada, (X) debe cobrar y este le cede el
derecho a (Z), (X) era acreedor y es el Cedente y ahora el acreedor es (Z) que es el Cesionario.
El legislador establece que no se puede trasmitir si no hay ttulo.
Que puede hacer (X) para trasmitir ese derecho?
(X) dice por medio del presente escrito trasfiero el derecho que tengo para cobrar $100.000
La cesin de ese derecho personal puede ser a ttulo Oneroso o Gratuito, es decir se lo vendo o
se lo regalo.
(Z) va con el documento y se lo muestra a (Y) y le dice que ahora le tiene que pagar a l.
Lo importante es que el derecho existe y el problema es probatorio, probar el derecho, no el
documento.
Aunque no hay documento entre (X) y (Y), si se puede hacer la Cesin a (Z), pero se debe crear
el ttulo entre (X) y (Z).
Titulo: No es un Titulo Valor, sino un documento escrito, un instrumento para ceder el derecho
por del cual se hace la trasferencia del derecho y debe notificarse a (Y).
La transmisin no produce efectos hasta que el cesionario (Y) no acepte, no cree que se
transmiti ese derecho queda la va Judicial para probar que (Z) es el cesionario del derecho.
Una vez notificado le debe pagar a (Z) porque si le paga a (X) est mal pagado y paga doble.
Para Cobrar una Obligacin debe ser: 1. Clara 2. Expresa 3. Actualmente Exigible
La cesin no produce efectos hasta que no se notifique y la obligacin la tiene el cesionario.
Mientras no aparezca la transmisin de ese derecho, el derecho sigue en cabeza del acreedor.
Los acreedores de (X) pueden embargar el crdito que tiene con (Y)?
Si no se ha notificado a (Y) de la Cesin del Derecho, entonces si pueden embargar.
Con la notificacin de ese crdito, sale del patrimonio de (X) e ingresa al patrimonio de (Z).
Si el deudor (Y) no quiere notificarse, entonces se debe notificar por va Judicial (peticin del
cesionario (Z) al juez).
Es posible que hecha la cesin (Y) (Deudor) le pague a (X), pero si ya se ha hecho la notificacin
y (Y) le pago a (X), entonces si estara haciendo mal pago.
116
Art 1960 Cd. Civil: Notificacin
La cesin no produce efectos contra el deudor ni contra 3, mientras no hay sido notificada por
el cesionario o aceptada por el deudor.
2. Documento que no es un Ttulo Valor:
La EP nos puede servir de documento y no es un ttulo valor, se hace ante un notario.

Ejemplo: yo (A) me reconozco deudor de (B) por la suma de $10.000.000 para garantizarle esta
obligacin hipoteco un bien inmueble de mi propiedad.
No hay necesidad de crear el ttulo porque el derecho consta en un documento.
Como se hace la Cesin?
Ser con una nota marginal al final de la EP que diga que yo cedo el derecho a Y firmo y si
quiero lo autntico ante el notorio.
Art 1962 Cd. Civil: Aceptacin Tcita
La aceptacin consistir en un derecho que la suponga, como la Litis Contestacin con el
cesionario. Ejemplo: El cesionario demanda al deudor y entonces hay una notificacin tacita.
Art 1964 Cd. Civil: La cesin del derecho comprende todos las garantas que se hayan dado
por el crdito (hipoteca- permuta), es decir los accesorios del crdito.
Lo principal: Permuta o el Mutuo
Lo Accesorio: Prenda o la Hipoteca.
Si cedo el derecho, lo accesorio va comprendido en esa cesin (lo que se hay dado por el
crdito).
De que responde el que cede el derecho?
Se hace responsable de la existencia del derecho al momento de la cesin, no se hace
responsable de que el deudor sea solvente o no. Art 1965 Cd. Civil: Responsabilidad del
Cedente.
Si el derecho consta en documento que no es Si el derecho consta en un ttulo valor, el
ttulo valor, por ejemplo: EP quien transmite cedente responde por el pago si no expresa lo
el derecho, no se hace responsable del pago. contrario.
Los ttulos valores se transmiten por Endoso +

Entrega. Este requiere:
El derecho que consta en documento que no
es ttulo valor requiere: Firmarlo como Acreedor
Entregar el titulo
Notificacin por parte del cesionario El derecho en el titulo valor es oponible al

deudor y a terceros.
Endoso: Lo suscribe el titular. El endosatario

Aceptacin del Deudor puede hacer efectivo el cobro de ese
derecho. La forma de trasmitir derechos que
constan en ttulo valor se regula por el Co Co.
La firma puesta en un documento que no es La firma puesta en un ttulo valor se presume

un titulo valor requiere reconocimiento. autntica.
117
Quien cede el derecho no se hace responsable Quien cede el derecho, se hace responsable
del pago del derecho.
Frente a derechos personales se puede Frente a derechos personales solo se puede

proponer cualquier excepcin. proponer las excepciones que consagra en
forma tacita la ley, ninguna otra.
Art 1966 Cd. Civil Inaplicacin Normativa:

Lo dispuesto en los arts. Anteriores no se aplican a letras de cambio, pagares o acciones al
portador etc., porque se rige por el Coco, la trasmisin se da por el simple endosa + entrega.
Cesin Derechos de Herencia:
Cesin de Derechos: - Sucesorales
Hereditarios
Herenciales
Si no hay Causante no puede haber cesin de derechos, tambin se requiere que esa persona
hay dejado algo.
Causante + Patrimonio: Susceptible de trasmisin a su herederos, si no hay patrimonio no se
puede hablar de Sucesin.
Ese patrimonio es susceptible de trasmisin por disposicin legal:
a. Herederos: Aquellos que tienen un vnculo con el causante de:
Consanguinidad
Civil
Pueden ser: Ascendientes. Descendientes, Colaterales.

b. Legatarios: El causante en vida los designa. Reciben algo que dispuso en vida el causante. A
travs del testamento en vida se dispone de los bienes.
Los autorizados para realizar la Cesin son: Los Herederos y Legatarios.
Desde que momento surge efectos la Cesin?
Desde: El momento de la muerte de la persona
Hasta: El momento que se apruebe la Particin y la Adjudicacin en la Sucesin.
La Sucesin se puede realizar por trmite:

Notarial: Hasta que se protocolice la EP (que contiene la Sucesin), se concluye con la
Sucesin.
Judicial: Hasta que quede en firme el auto aprobatorio de particin y la adjudicacin

de la Sucesin.
Cuando se Adjudica la Sucesin, dejan de ser derechos Sucesorales (porque cesa la prohibicin
de enajenar). Tenemos:
118
1. Cuerpo Cierto
2. Derecho de Cuota
3. Acciones
Los derechos Sucesorales se trasforman en esos bienes (1, 2 y 3). Ya no se habla de derechos
Sucesorales, sino por ejemplo: La venta del cuerpo cierto adquirido en la Sucesin de (X)
persona.
Solo se sigue hablando de derechos Sucesorales cuando el causante ha trasmitido derechos
sucesorales. Ejemplo: Padre (Causante) tena derechos sucesorales del abuelo y por lo tanto lo
transmite en su herencia.
3. Acciones: cuando el valor del bien se divide entre los herederos y el legatario.
Ejemplo: (X) adquiere una casa- Cuerpo Cierto
(X) adquiere el 25% del bien- Derecho de Cuota

Art 1967 Cd. Civil: Responsabilidad del Cedente
El que cede (Cedente) a ttulo oneroso un derecho de herencia, solo se hace cargo o es
responsable de su calidad de heredero legatario.
Quien cede un derecho hereditario, cede el derecho para que lo representen dentro de la
sucesin, no le est vendiendo los bienes de la herencia.
Porque no responde el cedente de que el cesionario llegue a tener la cosa?
Porque es posible que aparezcan:
- Hijos Extramatrimoniales
- Acreedores
No sabemos cunto le va a corresponder.

Beneficio de Inventario: ver el pasivo y activo de la herencia y tomarlo si le conviene.
Cada heredero o legatario ser responsable nicamente por la calidad segn lo que
corresponda, nada ms. Por ello heredero-cedente o legatario- cedente no responde porque
efectivamente la persona reciba una casa, un lote, etc.
nicamente responden por su derecho porque es posible que aparezcan otras personas de
mejor derecho o ms acreedores.
El cedente no puede hacerse responsable por lo que le toque al cesionario porque puede que
le arrebaten lo que le corresponda o tenga que pagar deudas.
La cesin puede ser a ttulo: - Oneroso

Gratuito
El cnyuge no es ni heredero, ni legatario, porque no hay relacin de parentesco del causante

y el cnyuge, salvo: que el causante deje a su cnyuge como legatarios.
El cnyuge tiene un Derecho que se llama Gananciales, es el 50% de la Sociedad Conyugal. Su
derecho no es sucesoral ni de herencial porque su Derecho es propio.
119
Cnyuge: Transmite sus derechos Gananciales. Proviene de la Sociedad Conyugal, cede un
derecho que es Incierto porque es posible que le hayan ocultado ms hijos.
Le toca: Activo menos Pasivo, de la diferencia es lo que le corresponde su Derecho Ganancial.
El beneficio de inventario del cedente tambin debe transferirse al cesionario para que el vea
si le conviene o no.
Para poder ceder un derecho se debe tener certeza que es heredero o legatario
La Lesin Enorme:
- Particin
- Mutuo a Inters
- Compraventa de Bienes Races
- Anticresis
- Permuta
- Permutacin de Bienes Races
Adjudicacin - Aceptacin de un Herencia: Porque es ms el pasivo que me toca que el activo.
Art. 1968 Cd. Civil: Prestaciones Mutuas

Cedente Tramite sucesin
Heredero o Legatario Entrega bienes
Si hubieren aprovechado de los frutos, o percibido crditos, o vendido afectos hereditarios

ser obligado a Reembolsar su valor al cesionario.
Si el cesionario es el dueo de los frutos, es decir que el cedente no se beneficia de esos
bienes, entonces el cesionario debe correr con los gastos de la sucesin.
El cesionario ser obligado a indemnizar al cedente de las costas que haya hecho el cedente en
razn de la herencia.
Cesin de Derechos Litigiosos
Una cosa es la Cosa Litigiosa y otra diferente al Derecho Litigioso.
Cosa Litigiosa
B A
Derecho Litigioso Derecho Litigioso
Diferencia
Cosa Litigiosa Derecho Litigioso
No se sabe quin es el propietario- Dueo, el Lo puede ceder tanto el demandante como el

bien est en disputa y por eso no se puede
120
enajenar. demandado.
Da origen al derecho litigioso, es decir que es Se habla de la posibilidad de generar o perder

Anterior. un litigio.
Motivo de nacimiento del derecho. Se necesita de la existencia de un proceso.

Notificacin de la demanda, uno pretende y
otro excepcional.
(B): Pretende la Cosa Litigiosa, tiene el Ttulo.
(A): Pretende la Cosa Litigiosa la Cosa Litigiosa, tiene la Posesin.
Juez: Decide de quien es la Cosa.
Art 1969 Cd. Civil: Definicin y Procedencia
Derecho Personal: Relacin jurdica que se establece entre dos personas:

Lo que se va a transmitir es el Evento Incierto de la Litis, la posibilidad de ganar o perder, por
lo tanto:
(A) y (B): Pueden ceder su Derecho Litigioso, mientras no se dirime de quien es la cosa.
No podemos hablar de Derechos Litigioso, sino desde que se Traba la Litis.

Desde: La notificacin de la Demanda
Hasta: Cuando se Pronuncia la Sentencia y esta queda ejecutoriada, es decir en firme (el juez
dice de quien es la cosa que est en litigio).
Ni (A) y (B) estn enajenando la cosa, no pueden enajenarla porque si el derecho esta en litigio,
entonces no se ha determinado quien es el propietario.
Solo se puede enajenar una Cosa Litigiosa cuando el Juez la ordena dentro de un proceso
porque la cosa va a desaparecer y entrega al ganador del litigio la suma de dinero resultado de
la enajenacin.
Que se hace para que produzca efectos la Cesin de ese Derecho?
Se hace un escrito dirigido al Despacho Judicial, dicindole al Juez que ced ese derecho. Si la
sentencia ya est en firme, no hay Derecho Litigioso.
Art 1970 Cd. Civil: Indiferencia del Origen de la Cesin y de Quien Persigue el Derecho
Es indiferente que la cesin hay sido a ttulo Oneroso o Gratuito. Lo que no se puede permitir
es la dilatacin indeterminable del proceso.
Art 1971 Cd. Civil: Derecho o Beneficio de Retracto Litigioso
El legislador desestimula este tipo de transacciones y establece lo que se denomina Derecho o
Beneficio de Retracto, diferente al Pacto de Retracto. Es una forma de desestimar la
trasferencia de derechos litigiosos.
Es la posibilidad que tiene la otra parte de devolver al Cesionario lo que le paga al Cedente con
el fin de dar por terminado el proceso.
121
Ejemplo: Si e quiere dar por terminado el proceso y uno de las partes quiere quedarse con el
derecho.
(A) le transmite el derecho por $3.000.000 a (C), el proceso termina si: (B) le paga los
$3.000.000 a (C). (B) se queda solo en el proceso y este termina, pero debe proponer este
beneficio al juez. El derecho que era (C) pasa a ser de (B).
Esto lo hizo el legislador porque la cadena de cesin se puede hacer interminable.

Por disposicin legal el derecho lo tiene la otra parte, adems es quien lo proponga 1.
Si hay un Proceso Ejecutivo hay un Derecho Cierto, Exigible y por lo tanto con este tipo de
proceso no hay Cesin de Derecho Litigioso porque se parte de un derecho cierto, lo que voy a
ejecutar no se est en disputa.
Si se cede su derecho es un Derecho Personal o de Crdito y el nico que puede cederlo es el
Acreedor.
Condiciones para el Acceder al Beneficio:
Solo opera para las cesiones a Ttulo Oneroso, para donaciones no opera por regla general.
(C) tiene la obligacin de recibir, porque (B) tiene un derecho por disposicin legal.
(A) dona el derecho a (C) y (B) no puede ejercer el Derecho de Retracto.
Pero (C) si lo puede vender y esto es diferente al Derecho de Retracto.

Este Art 1971 Cd. Civil establece unas Excepciones al Derecho de Retracto:
1. Las cesiones enteramente Gratuitas
2. Las cesiones que se hagan por Ministerio de Justicia
3. No se puede proponer beneficio de Retracto a un copropietario o a un heredero, cuando el

derecho se transmite a un coheredero o a un copropietario de un coheredero o
copropietario.
Ejemplo 1: Para Copropietarios

(A), (B) y (C): Son copropietarios de un bien, el derecho de A esta en litigio y no quiere
disputarlo, entonces trasmite ese derecho a (C) (Copropietario), como ya tiene un derecho
sobre ese bien, (C) no se le puede proponer el Beneficio de Retracto porque ya (C) tena un
derecho cierto y consolidado sobre el bien.
Ejemplo 2: Para Coherederos
Fallece (M) y deja un bien a (A), (X) y (Y) resulta que (B) dice que (Y) no tiene ese derecho sino
(B), pero (Y) no quiere disputarlo y cede su derecho litigioso a (A) por $1.000.000, pero en
relacin con ese bien (A) ya tena un derecho y el hecho que le den un derecho litigioso sobre
el mismo bien no opera el beneficio de Retracto. El derecho de propiedad de (A) no est en
disputa.
4. A un Acreedor en pago de lo que le debe el Cedente:
(A) Cosa (B) Carcter Jurdico
(Y) El Derecho Litigioso es equivalente a lo que (A) le debe a (Y).
Ejemplo: (A) y (B) se disputan una cosa (X), pero (A) le debe a (Y) y le dice que no tiene con qu
pagarle y que le paga con ese derecho litigioso. No puede decirle (B) que propone el Benfica
de Retracto a (Y) porque no se puede establecer realmente cual fue el valor de la cesin.
122
5. No se puede proponer el Beneficio al que goza de un inmueble como poseedor de Buena F
e, Usufructuario o Arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce
tranquilo y seguro del inmueble.
Si se tiene un derecho sobre la cosa y la cesin del derecho litigioso lo que se hace es
consolidar la propiedad.
Ejemplo 1: (A) y (B) se disputa la nuda propiedad de una cosa, (C) es usufructuario de la cosa y
(A) le cede el derecho litigioso, si (C) llegare a ganar se consolidara la propiedad en (C), ya
tena un derecho sobre el bien en disputa y por lo tanto no se puede formular el Beneficio de
Retracto.
Ejemplo 2: Soy tenedor me ceden la posesin
Reconozco dominio ajeno Acta con nimo de Sr Y Dueo
(A) es mero tenedor y (B) le cede la posesin, en este caso no se puede proponer
Beneficio de Retracto porque me complementan otro derecho (Propiedad).
123
2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tal como fue acordada en la legislacin privada chilena se incorpor en nuestra organizacin
jurdica. De ah que el Cdigo Civil hable, todava, de arrendamiento de cosas, arrendamiento
de criados domsticos, de confeccin de obra material, de servicios inmateriales y de
transporte.401
Artculo 1973 cc: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el uso de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este uso, obra o servicio un precio determinado.
En dicha definicin estn involucrados, como si se tratara de fenmenos sustancialmente
iguales, el contrato de arrendamiento de cosas, el contrato de obra, contrato de trabajo.
Establece el arrendamiento de Cosas y el arrendamiento de Servicios, pero el arrendamiento
de la fuerza de trabajo ya no existe, ahora se denomina contrato de trabajo 402 y lo regula el
Cdigo Sustantivo del Trabajo.
Ejercer una obra tiene un captulo especial dentro del Cdigo Civil, no es objeto de control
de arrendamiento.
Definicin del Arrendamiento de Cosas:
El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a prestarle a la
otra el uso de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, como contraprestacin, un
precio determinado. La parte que proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que
paga el precio arrendatario.403
En cuanto al carcter consensual del contrato, debe observarse que dicha consensualidad es la
caracterstica suya sea cual fuere la naturaleza mueble o inmueble del bien arrendado.404
Ese Contrato de Arrendamiento es nicamente el uso de una cosa a cambio de un precio.
Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales o Incorporales que no estn prohibidas
por la ley. Artculo 1974 cdigo civil.
Adems la cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato.
Prohibido: Arrendamiento de Cosa Futura
Permitido: Arrendamiento de Cosa Ajena.
Distincin entre el Arrendamiento y Otras Figuras Afines

Como lo son venta, el usufructo y el comodato. Al igual que en el contrato de venta, en el
arrendamiento se dan dos elementos esenciales iguales, que son una cosa y un precio.405.
401
402
403
404
405
124
Pero, desde luego, se trata de contratos esencialmente diferentes. La diferencia radical que los
distingue consiste en que la compraventa es un ttulo traslaticio de dominio, es decir, un ttulo
destinado a que el derecho de dominio sobre el bien objeto del contrato se traslade del
patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador, mediante el mecanismo de la tradicin,
con la advertencia de que si, por no ser el vendedor no es dueo de la cosa, el comprador no
adquiere el dominio sobre ella, la tradicin que se realice sirve por lo menos para que el
comprador adquiera la posesin del bien y se coloque as en va de adquirir el dominio por
prescripcin. El contrato de arrendamiento, no es un titulo traslaticio de dominio, es titulo de
mera tenencia. De lo cual de deriva que el arrendatario no sea nunca poseedor de un bien
arrendado, apenas es un mero tenedor del mismo.406
Existe una diferencia fundamental entre los derechos del arrendatario y del usufructuario. Este
es titular de un derecho real sobre la cosa fructuaria, su derecho existe Erga Omnes y no con
respecto a determinada persona; el arrendatario, en cambio, hace uso de la cosa porque el
arrendador esta contractualmente obligado a proporcionarle ese uso, lo que quiere decir que
aquel solo tiene un derecho personal.407
Tambin se asemejan al arrendamiento el comodato, pues tanto el arrendatario como el
comodatario usan de la cosa arrendada o dada en comodato. La diferencia fundamental entre
los dos contratos radica en que el comodato es por la esencia un contrato a ttulo gratuito, al
paso que el arrendamiento es por esencia un contrato a titulo oneroso.408
Entonces Distincin entre el Arrendamiento y Otros Actos Jurdicos
a. Con el Comodato: El arrendamiento es oneroso, el comodato es gratuito. Por otra
parte, el comodato es real y el arrendamiento consensual.409
b. Con el Usufructo: El usufructo es real, el arrendamiento es personal. El usufructo

puede ser gratuito u oneroso; el arrendamiento siempre es oneroso. El usufructo es
solemne, esto es, se constituye por medio de escritura pblica. El arrendamiento es
consensual cuando se trata de arrendamiento privado, porque es sabido que los
arrendamientos administrativos son solemnes.410
c. Con la Anticresis Civil: La anticresis, segn la definicin que trae el artculo 2458 del
Cdigo Civil, es un contrato en que se entrega un bien raz para que se pague con sus
frutos411 el valor de un crdito
d. Con el Uso y la Habitacin: El derecho de uso es la facultad de usar de parte limitada

de las utilidades y productos de una cosa. Pero el derecho de uso es real, el
406
Ibdem
407
408
Ibdem
409
410
411
125
arrendamiento personal. Aquel, como el usufructo, se constituye solemnemente; el
arrendamiento es consensual.412
El Contrato de Arrendamiento es de Tracto Sucesivo

Como se sabe, son contratos de ejecucin instantnea aquellos cuyas obligaciones son
susceptibles de ser cumplidas de una vez, en un solo acto, como sucede con la entrega y el
pago del precio en la compraventa. Son contratos de ejecucin sucesiva, o de tracto sucesivo,
aquellos que generan obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo cuya propia
naturaleza impide que puedan ser satisfechas de manera instantnea.413
El contrato de arrendamiento encaja precisamente en esta segunda categora, porque la
obligacin del arrendador de proporcionarle al arrendatario el uso de la cosa arrendada es
continua. Se cumple y desarrolla instante a instante, siendo imposible de cumplir en un solo
acto.414
En los contratos de tracto o ejecucin sucesiva no se puede hablar de resolucin. El efecto
normal de la resolucin de un contrato es el de volver las cosas al estado anterior a la
celebracin del mismo; en otros trminos, la resolucin opera retroactivamente, efecto que la
naturaleza de los hechos impide que se produzca cuando el contrato no es de ejecucin
instantnea sino sucesiva. Cmo sera posible resolverlo en forma en que desapareciese el
uso que el arrendatario ha tenido de la cosa arrendada? Esa imposibilidad hace que en los
contratos sucesivos no pueda hablarse de resolucin sino de terminacin: El contrato se
extinguir, dejara de producir efectos para el futuro, pero quedara subsistentes los producidos
anteriormente.415
El contrato de arrendamiento es de los llamados de tracto sucesivo o de ejecucin continuada
los cuales se caracterizan porque el cumplimento de las obligaciones de las partes es
susceptible de realizarse mediante la reiteracin de un mismo acto, o en otras palabras, por la
observancia permanente en el tiempo de una determinada conducta.416
El arrendamiento es acto de administracin
Por oposicin, el arrendamiento es acto de administracin en el sentido de que quien arrienda
no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada, no la enajena.417
REQUISITOS DE VALIDEZ:
Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo contrato: capacidad,
consentimiento, objeto y causa lcita tal como lo establece el artculo. 1502 del Cdigo de
Civil.418
412
413
414
Ibdem
415
Opt. Cit.
416
417
126
1. CAPACIDAD
Se rige por las reglas generales enunciadas en los artculos 1502, 1503 y 1504 del Cdigo Civil.
Con la fijacin de la mayora de edad a los dieciocho aos, como lo dispuso la Ley 27 de 1977,
la figura de la habilitacin de edad de que trataban los artculos 339 a 345, desapareci por
consiguiente, la aptitud para celebrar contratos de arrendamiento es a partir de los dieciocho
aos.419
El artculo 3 de la Ley 28 de 1932 estableca una prohibicin general a los cnyuges para
celebrar contratos relativos a inmuebles; por eso se afirmaba que en el contrato de
arrendamiento de inmuebles surga la incapacidad entre cnyuges para celebrarlo. Pues bien,
la Corte Constitucional, en Sentencia de 10 de febrero de 1999, declaro inexequible la parte
del citado artculo. 3 que mantena aquella prohibicin. Entonces, los cnyuges pueden
celebrar vlidamente contrato de arrendamiento de inmuebles.420
2. CONSENTIMIENTO
El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades
sobre la cosa y el precio. No se exige solemnidad alguna para que esa expresin de voluntad se
acople plenamente, requiere que no adolezca de vicios como los que atacan de manera
general el consentimiento: error, fuerza y dolo (artculo 1508 del Cdigo Civil)421.
El arrendamiento es eminente consensual. Claro est que se acostumbra a recoger ese
consentimiento en un escrito, por eso se debe tener en cuenta que es un instrumento de
prueba y no de solemnidad.422
Es indubitable la importancia que tiene recoger el consentimiento en documento privado, bien
que se autentiquen las firmas de los otorgantes, ora que se extienda ante dos testigos. Sirve
como manifestacin probatoria.423
Solemnidades convencionales. Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute
perfecto hasta tanto no se firme escritura; es decir, pueden hacer q convencionalmente el
contrato revista solemnidad. Eso es viable en consideracin al principio de libertad individual
que impera en los contratos, sin que se altere el carcter consensual del arriendo. Es el querer
de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo, como dice el articulo 1979 CC :podr
cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as se haga o hasta que se haya procedido a la
entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirn bajo este respecto las mismas
reglas que en el contrato de compraventa.
418
419
Ibdem
420
421
422
423
Ibdem
127
3. OBJETO
Se confunde con la cosa arrendada. El art. 1974 del Cdigo Civil consagra; Son susceptibles de
arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse,
excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como
los de habitacin y uso.424
Inexistencia de la Cosa.
En el caso en que falte el objeto, el contrato es inexistente.
Prohibido: Arrendamiento de cosa futura.
Permitido: Arrendamiento de cosa ajena.
Requisitos Especiales de la Cosa Arrendada:
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el
arrendador entrega al arrendatario para que ste lo disfrute.425
a. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o incorporal,
excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato426
b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato427
c. Que la cosa no est prohibida por la ley para ser arrendada. Un bien embargado o
secuestrado puede ser arrendado con autorizacin del juez o del acreedor, pero no
puede ser vendido por tener objeto ilcito, al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del
Cdigo Civil.428
No se puede arrendar429:
El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha

constituido
El derecho alimentario
Los derechos estrictamente personales como el uso y habitacin
Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso pblico, etc.
Se puede entregar en arrendamiento cosa ajena, lo nico que puede exigir el arrendatario es el
Saneamiento, porque el nico con capacidad para disponer es el propietario.
424
425
426
427
Ibdem
428
429
Ibdem
128
Art 1973 cc: Normas Generales de Arrendamiento de cosas.
Ley 820/03: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Vivienda Urbana
Art 518- 524 Cdigo de comercio: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Locales
Comerciales.
Arrendatario: El que recibe el bien para el Uso. Siempre va hacer el que recibe.
Cosa Arrendada
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el
arrendador entregue al arrendatario para que este lo disfrute.
Caractersticas:
El contrato de arrendamiento participa de casi todas las caractersticas del contrato de

compraventa, salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones, es:
1. Por las Obligaciones que genera:
Bilateral: Surgen obligaciones recprocas para las partes, el arrendador se obliga a

proporcionar o prestar el uso de una cosa, y el arrendatario se obliga a pagar un precio o
renta determinado.
2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es:
Principal: No depende de la existencia de otro contrato u obligacin, es decir no requiere

de otro negocio jurdico para adquirir forma contractual.
3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es:
Oneroso-Conmutativo: Hay equivalencia entre Precio y Cosa.
Oneroso: Tanto el arrendador como arrendatario persiguen utilidades, gravndose

recprocamente; el primero con la renta o precio y el segundo con el disfrute de la cosa.
A la vez es generalmente conmutativo, por cuanto de antemano se precisan los alcances de las
prestaciones, pero, por excepcin, es aleatorio como en el arrendamiento a manera de
aparcera de que habla el artculo 1975 del Cdigo Civil, cuando el precio consiste en una
cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa arrendada.430
4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato:
Consensual: Se perfecciona solo con el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el
precio. No requiere formalidades.431
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el Contrato es:
430
431
P 29.
129
De ejecucin Sucesiva: El contrato se realiza peridicamente, y consiguientemente, las
obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del
arrendamiento y de esta caracterstica se deriva que no se hable de resolucin del
contrato sino de terminacin o resiliacin cuando ha comenzado a ejecutarse.432
De esta manera se puede inferir que el tracto sucesivo no lo da la forma como se paga el
canon sino porque desde que se entrega la cosa, la tiene en disposicin el arrendatario y
queda obligado a conservarla hasta el momento que la restituya. Salvo: Deterioro natural
de la cosa.
6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es:
Libre Discusin: Nadie nos obliga a realizar el contrato, adems de pactar el tiempo,
servicios, etc.
7. Segn Estn o No Reglamentados, el Contrato es:
Nominados-Tpico: El cdigo civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo, se encuentra

regulado en el Cdigo Civil a partir del artculo 1973.
Implica Actos de la Administracin

Por oposicin al acto de disposicin, el arrendamiento es acto de administracin en el sentido
de que quien arrienda no sustrae la cosa arrendada, no la enajena.
Indiscutiblemente, el contrato de arrendamiento conlleva simplemente, actos de

administracin, por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa objeto
del uso. Subsiste por tanto, en cabeza del propietario el carcter de dueo. Se confiere tan
solo, la tenencia de la cosa. No hay por parte del arrendador, la intencin de traspasar el
derecho del dominio. Concede o permite el disfrute temporal del bien. No se puede, por tal
motivo, pensar que el arrendamiento encierra actos de disposicin. Es la tenencia lo que
caracteriza el contrato.433
Qu cosa se pueden Arrendar434
Art 1974 cc: Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que
pueden usarse sin consumirse excepto las que la ley prohbe arrendar y los derechos
estrictamente personales como los de habitacin y uso.
Por razn de su misma naturaleza una cosa consumible no es susceptible de ser arrendada.
Por la voluntad de las partes se consigue que las cosas fungibles y consumibles por su propia
naturaleza, para efectos contractuales hayan de tenerse como no fungibles y no consumibles.
As, por ejemplo el usufructuario puede dar en arriendo su derecho de usufructo (Art 852 Cd.
Civil).
432
433
434
130
El Art. 1974 dice que no pueden arrendarse los derechos personalsimos, como los de
habitacin y uso. En general, puede decirse que son susceptibles de arrendarse todas las cosas
que pueden venderse excepto las consumibles, por lo tanto, no pueden arrendarse las que no
pueden venderse. ). .
Hay cosas que pueden arrendarse pero no venderse, como las que soportan un embargo, tales
cosas no se pueden enajenar (Art 1521 cc), pero si pueden arrendarse porque no hay
disposicin que lo prohba y razn justifique semejante prohibicin.
Arrendamiento de Cosa Ajena.

Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasin de explicarlo, con
mucha mayor razn ha de ser vlido el arrendamiento de cosa ajena.435
El inciso final del art. 1974 cc hace vlido el arrendamiento de cosa ajena pero facultando al
arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin.436.
Arrendamiento de Cosa Propia.
Cuando nos referimos a la compraventa se estableci en el artculo 1872 del Cdigo Civil
establece que: La compra de cosa propia no vale, pero el arrendamiento si vale, es decir, que
el usufructuario d en arriendo la cosa al propietario durante el trmino del usufructo.
Tambin puede ocurrir en los contratos de administracin fiduciaria. Si el dueo por el
contrario es poseedor de la cosa, no es vlido el arrendamiento, por cuanto el uso que se
pretende conceder va incorporado esencialmente en el hecho de la posesin.
Arrendamiento de Bienes de Entidades de Derecho Pblico.
En primer lugar confiere la oportunidad para que se pudieran celebrarse contratos de
arrendamiento directamente o con licitacin, si el objeto de la prestacin era inmueble.
Cuando se trataba de muebles, si el valor era superior a trescientos mil pesos a doce meses, su
cuanta total requera la licitacin pblica. Hoy para todos los casos debe constar por escrito.
LEY 80 DE 1993 derogo el DEC 222 de 1983, Ya no se fijan criterios restrictivos de duracin y
cuanta para la forma de celebracin. Con todo, deben celebrarse por escrito, no
necesariamente por instrumento pblico, sea cual fuere la naturaleza de la cosa arrendada. 437
PRECIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ART 1975 CC: el precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa
arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los
frutos de cada cosecha. Llmese renta cuando se paga peridicamente.
Es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Sin precio no se puede hablar de
arrendamiento. Si falta se convierte el acto jurdico en comodato.438
435
436
437
438
131
El precio (se denomina canon o renta) lo fijan por lo general los contratantes, pero lo puede
fijar un tercero (Perito) siempre y cuando lo hayan determinado o seleccionado por los
contratantes, lo que no se permite es que se deje el precio al arbitrio de una de las partes.
REQUISITOS DEL PRECIO439:

a. Que consista en dinero
b. Que el precio sea determinado o determinable: El precio no puede ser fijado por una
sola de las partes.
El art. 2001 estatuye lo siguiente: Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca
del precio o renta, y por una o por otra parte no se reprodujere prueba legal de lo estipulado a
este respecto, se estar al justiprecio de peritos y los costos de esta operacin se dividirn
entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.440
c. Que el precio sea real: La contraprestacin a cargo del arrendatario debe existir y ser
real.
d. Que el precio sea serio: En este caso si se paga un precio, pero este no guarda relacin
con el disfrute que se proporciona, es decir, es irrisorio.
El Precio puede pagarse en:

- Dinero
- Frutos de la misma cosa (Especie)
Si hay Contraprestacin por el uso de la cosa hay Arrendamiento.
Si hay uso de la cosa en forma Gratuita hay Comodato.
Lesin Enorme en el Arrendamiento. (Ley 153 de 1887)
No es viable la accin rescisoria por lesin enorme.441
Denominacin del Precio:
De acuerdo con el art. 1975 del Cdigo Civil, cuando el precio se paga peridicamente se llama
renta. El pago peridico del precio del arrendamiento tambin es denominado canon, que, en
verdad, actualmente est ms generalizado.442
Art 1976 cc: Determinacin del Precio:
El precio puede determinarse, igual como se determina en el Contrato de Compraventa.
439
del profesional LTDA. 2008 P 410. Y 411
440
441
Ibdem
442
132
El Contrato de Arrendamiento est sujeto a Plazo o Condicin o Modo.
Art 1977 cc: Partes Contractuales
1. Arrendador: Parte que concede del uso de la cosa o prestar la cosa para el uso.
2. Arrendatario: Parte que paga del precio o el que la recibe para el uso.
Art 1978 cc: Entrega de la Cosa. La cosa se presta
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

De conformidad con el art. 1982 del Cdigo Civil, las obligaciones bsicas del arrendador
son443:
1. Prestar al Arrendatario la cosa arrendada.
2. Mantenerla en estado de servicio para el fin que ha sido arrendada.
3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el uso de la cosa arrendada Se

desprende, esta obligacin, del inters que persigue el arrendatario de usar normal y
eficazmente de la cosa arrendada444.
Obligacin de Entregar la Cosa Arrendada o Prestar la Cosa Arrendada

Indiscutiblemente, esta es la obligacin principal del arrendador. Con ella se atiende el inters
contractual del arrendatario. La entrega debe entenderse en sentido material, y no de
tradicin, porque lo que se transfiere es el uso de la cosa. Por eso hablamos de la obligacin de
prestar las cosas.445
Esa entrega material o fsica, que se puede hacer por cualquiera de las formas sealadas en el
artculo 754 del Cdigo Civil, que es de conformidad con las formas de tradicin que
establece el legislador en el Art 1978 del Cdigo Civil, pero no se refiere a la trasferencia del
dominio, sino a las formas de Entrega de la Cosa, porque, como ya se dijo, el contrato de
arrendamiento encierra un acto de administracin y no de disposicin.446
Art 754 cc: Tradicin para Bienes Muebles e Inmuebles
El arrendatario es un mero Tenedor porque reconoce que la cosa es de dominio ajeno.
Entrega de la Cosa Arrendada:
443
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 207. Jos Alejandro Bonivento
Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008
P 412
444
445
446
Ibdem
133
a. Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el art. 1882 del Cdigo
Civil, inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo que las partes estipulen
otro momento.447
b. Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes, y a falta de estipulacin
donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato, o en el lugar donde
debe hacerse el pago, segn el art. 1646 del Cdigo Civil.448
Art 1979 Cd. civil: Estipulaciones y Arras

Solemnidades Convencionales
Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme
escritura; es decir, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad. Eso
es viable en consideracin al principio de la libertad individual que impera en los contratos, sin
que se altere el carcter consensual del arrendo. Es el querer de las partes el que impone esa
ritualidad. Con todo, como dice el art. 1979 del Cdigo Civil: Podr cualquiera de las partes
arrepentirse hasta que as se haga o hasta que o se haya procedido a la entrega de la cosa
arrendada; si intervinieren arras, se seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el
contrato de compraventa.449
Es decir que las partes pueden pactar que se haga el contrato por Escritura Pblica y
cualquiera de las partes pueda arrepentirse hasta antes de firmar la Escritura Pblica, las
partes lo convierten en solemne.
Si la ley no exige formalidad, esa solemnidad no le da mayor importancia al contrato.
Art 1980 cc: Arrendamiento a Varias Personas de la misma Cosa
En este Artculo se dispone que: Si se ha arrendado separadamente una cosa a dos personas,
el arrendatario a quien se haya entregado la cosa ser preferido; si se ha entregado a los dos,
la entrega posterior no valdr; si a ninguno el titulo anterior prevalecer.450
Establece las prioridades en caso que se presente esta situacin.
Para quien produce efectos ese contrato?
No se conserva la escala de la Compraventa porque en el arrendamiento no se puede hablar
de posesin, sino la siguiente escala:
1. Aprehensin material de la Cosa
2. A quien se lo entregue primero
3. El Ttulo ms Antiguo
447
Opt. Cit.
448
449
450
Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 413.
134
Estado en que se debe Prestar la Cosa Arrendada.
Tampoco dice nada el cdigo civil sobre el estado en que el arrendador debe entregar la cosa
arrendada. Pero hay que entender que la obligacin es de hacer la entrega en buen estado que
permita al arrendatario obtener un uso normal. Esto se establece en virtud del principio de
que el contrato es una Ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las
partes no tienen carcter de exigencia de orden pblico. As lo consagra el art. 2033 del Cdigo
Civil, en su inciso final, cuando dice: ser especialmente responsable el arrendador del mal
estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.451
Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa Arrendada.
El artculo 1983 dispone: "El arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con
indemnizacin de perjuicios. Habr lugar a esta indemnizacin an cuando el arrendador haya
credo errneamente y de buena fe que poda arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya
sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
Ntese que aunque la situacin aqu prevista configura el incumplimiento de un contrato
bilateral, la sancin no es la resolucin de este, sino una ms enrgica y expedita: el
desistimiento del contrato por parte del arrendatario.452
Cabe distinguir dos situaciones453:
a. Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art 1983 cc: Si la primera
obligacin es la Entrega, implica poner en disposicin del arrendatario la cosa
acordada al tiempo y lugar acordado, hasta el punto que si el arrendador no puede o
no tiene la disposicin de entregar la cosa, puede el arrendatario:
- Desistir del Contrato
- Indemnizacin Perjuicios
Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena, genera perjuicios al arrendatario
siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor o Caso Fortuito.
El arrendatario est facultado para desistir del contrato. Este desistimiento opera, a nuestro
juicio de plano. No se requiere interponer accin resolutoria alguna, por cuanto se entiende
que el incumplimiento en entregar la cosa, por imposibilidad absoluta, es una
manifestacin presunta de que el arrendador tambin quiera dejar sin efectos el
contrato.454
b. Mora en Entregar la Cosa Arrendada. El art 1984 cc, precisa si la mora o retardo no
afecta el inters contractual del arrendatario o por el contrario la mora o el retardo
disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato. Al registrarse
lo primero el arrendatario tendr solamente, el derecho a exigir la indemnizacin de
451
452
453
454
Ibdem
135
perjuicios respectiva, pero manteniendo, en firme, el contrato. Si ocurre lo segundo, el
arrendatario este podr desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios.455
Sin embargo, al arrendatario slo se les da la accin para reclamar los perjuicios
resultantes de la mora, es decir, no se le da la posibilidad de ponerle fin al contrato456.
No se puede ponerle fin a algo que no ha empezado.
De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque la obligacin

era entregar en el lugar y la fecha indicada.
Es posible que la mora se disminuya para el arrendatario la utilidad del contrato y

podr desistir del contrato de arrendamiento y adems habr indemnizacin de
perjuicios, Salvo que la mora se haya dado por Fuerza Mayor o Caso Fortuito.
2. Mantener la Cosa en Estado de Servicio:
Esta es la segunda obligacin del arrendador. Como mientras dure el arrendamiento el

arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ah se
desprende que est en la obligacin de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha
sido arrendada.457
Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y Locativas

Obligacin del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada.
El artculo 1985 inciso primero: "la obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado
consiste en hacer, durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las
locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Esta es la segunda obligacin, es la obligacin de conservacin. Este Art. 1985 Cdigo civil
establece que: la obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario. Las estipulaciones de los contratantes podrn
modificar estas obligaciones.
La Ley impone al arrendador la obligacin de hacer las reparaciones necesarias, o sea, aquellas
sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso a que se destina.458
Corresponde al Acreedor el realizar Reparaciones Necesarias que son las que tienen que ver
con la estructura y sin las cuales el bien puede llegar a deteriorarse o a perderse.
Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el Arrendatario

Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligacin de mantener la cosa
en buen estado. Y en el caso en el que las reparaciones necesarias sean hechas por el
arrendatario, este solo puede exigir el reembolso del costo de las reparaciones indispensables
o necesarias cuando se presenten459:
455
456
457
458
459
Ibdem
136
a. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario.
b. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que proceda a
repararlas, lo ms pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia.
c. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse
en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993 CC.
d. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones.460
S se requiere hacer reparaciones necesarias, el arrendador debe lograr que el bien este en
condiciones, tales que no interrumpa el uso del bien por parte del arrendatario.
Si se interrumpe el uso del bien al arrendatario, este tiene el derecho a que se le rebaje el
precio.
Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar el arrendatario a
Costas del Arrendador.
3. Librar al arrendatario de Toda Perturbacin:
Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador

El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las personas que estn
bajo su autoridad, entre ellos estn los dependientes, sus familiares o sus trabajadores. El
arrendador debe garantizar el uso pacfico de la cosa, sin ningn tipo de perturbacin.
Si la perturbacin es de terceros que no pretendan el derecho sobre la cosa arrendada,
entonces las acciones las debe adelantar directamente el arrendatario. Ejemplo: Ruido de
los Vecinos.
Pero si esos terceros pretenden algn derecho sobre la cosa arrendada, entonces el
arrendador si debe defender al arrendatario. Ejemplo: El vecino empieza a recortar el pato
con una construccin. No me atacan el Uso sobre la cosa. Atacan el derecho sobre la cosa.
Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada
Podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada
necesite de reparaciones que para realizarlas impidan el arrendatario en toda o en parte de su
uso. El Arrendatario tendr todos los derechos del Art 1986 cc.
1. Si el arreglo, es parte, el arrendamiento cesa con respecto a esa parte rebajndosele el
precio renta con respecto a esa.
2. Si el arreglo es en todo, se procede de igual forma no cobrando el precio Termina el

contrato.
En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si:
- En el primer caso de reparacin recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea
suficiente para el objeto con que se torn.
- En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo.
Obligacin de saneamiento del arrendador

3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el uso de la cosa arrendada
Art 1987 cc: Perjuicios por Perturbacin
Si se dan los casos anteriormente mencionados, el arrendatario es perturbado en su Uso
por el arrendador o por cualquier persona, tendr derecho a Indemnizacin de Perjuicios.
460
Opt. Cit.
137
El Arrendatario: No se hace responsable del deterioro natural de la cosa.
Extensin del Saneamiento.
La obligacin de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere:
1. A los Actos de Perturbacin Provenientes del mismo Arrendador: Artculo 1986: "El
arrendador, en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o
embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma en la cosa
arrendada, ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle o
embarazarle el goce de ella.
En el caso en el que el arrendatario sea privado del uso de gran parte de la cosa
arrendada, tendr derecho a que se le rebaje el precio o renta proporcionalmente a la
parte afectada con las reparaciones. Y si las reparaciones recaen sobre tan gran parte
de la cosa arrendada, podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.461
De la misma forma, si el arrendador ejecuta otros actos perturbatorios, tendr que

indemnizar los perjuicios que le causen al arrendatario, as lo precisa el artculo 1986
del Cdigo Civil. 462
2. Art 1988 cc: Perturbacin por terceras personas:
Si el arrendatario es perturbado en su uso por vas de hecho de terceros, que no

pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario debe adelantar directamente
las acciones.
a. Perturbaciones por Vas de Hecho: "Si el arrendatario es turbado en su uso por vas de
hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada como lo dispone el
inciso primero del artculo en mencin, el arrendatario a su propio nombre perseguir
la reparacin del dao.
En estos casos el mismo arrendatario quien debe promover la defensa, por cuanto esos actos
son ajenos, completamente al contrato.463
Si es perturbado en su Uso por terceros que justifiquen algn derecho sobre la cosa arrendada
y la causa de este hubiere sido anterior al contrato, podr el arrendatario exigir una
Indemnizacin proporcionada en el Precio o renta del arriendo por el tiempo restante.
Si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero se halle
privado de parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habra
contratado, podr exigir el Cese del Arrendamiento.
b. Perturbaciones por Pretensiones de Derecho: Estamos frente a casos de saneamiento
por eviccin. En uno o en otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del
arrendador la accin de terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual debe notificarle
de la turbacin o embarazo de derecho que aparezca, denuncindole el pleito.464
461
462
Ibdem
463
464
Ibdem
138
Cuando la perturbacin o molestia proviene de terceros que justifican algn derecho
sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho ejercido es anterior al contrato,
entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de
una verdadera eviccin.465
1) Perturbacin Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la pretensin de un tercero,

que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato, el
arrendatario es turbado o molestado en el uso, podr exigir, proporcionalmente, una
disminucin del precio o renta del tiempo restante, mantenindose en firme el
contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideracin ni
quebranta el inters contractual del arrendatario.466
En cambio, si la afectacin, por la pretensin de derecho comprobado, es sobre gran

parte de la cosa arrendada, el arrendatario podr pedir la terminacin del contrato y el
pago de los perjuicio, cuando la causa haya sido o deba ser conocida por el
arrendador.467
2) Perturbacin Total: en este caso el arrendatario podr dar por terminado el contrato,
por prdida total de uso de la cosa.468
Art 1989 cc: Perturbacin del Derecho Actuacin del Arrendatario

La accin de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada, se dirige contra el
arrendador.
El arrendatario solo es obligado a notificarle la perturbacin o molestia que reciba de esos
terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si los omite culpablemente, abonara
los perjuicios que de ellos si siguen al arrendador.
3. A los Vicios Redhibitorios u Ocultos de la Cosa Arrendada.
Corresponde distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o goce de la cosa
arrendada, entendiendo, previamente, que para que los vicios sean ocultos se
requiere469:
a. Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente.

En este orden nos apartamos de la nocin o calidades del vicio oculto de que trata
el artculo 1915 del Cdigo Civil, porque se puede dar el caso de que el vicio
aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la
cosa y afecte el inters del arrendatario de usar y gozar la cosa, que siempre debe
ser protegido o garantizado por el arrendador. Los Vicios ocultos que afectan parte
de la cosa arrendada: Cuando el vicio es parcial corresponde al juez, previa
465
466
467
468
Ibdem
469
Opt. Cit.
139
demanda, considerar si puede dar por terminado el contrato o concederse una
rebaja proporcional en el precio o renta.470
b. Que afecten el uso de la cosa: El art. 1990, confiere el derecho al arrendatario,

para pedir, judicialmente, la terminacin del arrendamiento.
c. No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario haya

podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en
razn de su profesin u oficio.471
Art 1990 cc: Terminacin del Contrato por el Mal Estado o Calidad de la Cosa
Arrendatario: - Terminacin del Contrato
No se hace responsable del deterioro natural de la cosa.

Los contratos de Tracto Sucesivo: Se Terminan no se resuelven.
Estas dos facultades del arrendatario cuando el mal estado o calidad de la cosa impide hacer
uso de ella para lo que ha sido arrendada. Si el arrendador conociese o no el mal estado o
calidad de la cosa al tiempo del contrato y en caso de haber empezado existir el vicio de la
cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el Uso de la cosa es Parcial, o si la cosa se destruye en parte el juez
decidir:
- Si debe tener lugar a la terminacin del contrato
- Concede una rebaja del precio o renta.
Art 1991 cc: Indemnizacin por el Mal Estado de la Cosa

Tendr derecho el arrendatario adems para el caso anterior que se le indemnice el Dao
Emergente si el vicio de la cosa ha tenido causa anterior al contrato.
Si el vicio era conocido por el arrendador deba preverlo se incluir la Indemnizacin por el
Lucro Cesante.
Art 1992 cc: Improcedencia de la Indemnizacin
El arrendatario no tiene derecho a la indemnizacin de perjuicios que se le concede en el caso
anterior si contrat sabiendo del vicio y el arrendador no se obliga a sanearlo, o si el vicio era
tal que no poda ignorarlo o si renuncio a la Accin de Saneamiento.
Art 1993 cc: Reembolso del Costo de las Reparaciones Indispensables
El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones Necesarias
no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no
las haya hecho necesarias por su culpa y que ha dado noticia al arrendador para que este las
hiciera por su cuenta.
470
471
Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P.419,
420.
140
- Si la noticia no puede darse a tiempo
- Si el arrendador no trata de hacer oportuna las reparaciones
Se hace responsable del costo o se abona ese dinero al arrendamiento a favor del
arrendatario?
Se abonar a su arrendatario su costo.
Art 1994 cc: Prestaciones por Mejora tiles.
Conforme al artculo 1994 para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el
reembolso de mejoras tiles, es indispensable que ste haya consentido en que el arrendatario
las considera, manifestando expresamente su voluntad de abonarlas.472 Las mejoras tiles no
tienen como objetivo la conservacin de la cosa, sino aumentar el valor comercial de la misma
(art. 966 del Cdigo Civil). Cuando el arrendatario hace mejoras sobre la cosa arrendada, el
arrendador no est obligado a reembolsar el costo de esas mejoras, salvo que este hubiere
consentido en ellas, con la expresa condicin de abonarlas (art. 1994 del Cdigo Civil).473
Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario
Estn reguladas en el Art 967 cc: Son aquellas que solo consisten en objetos de lujo y recreo,
como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y generalmente las que no aumentan
el valor venal de la cosa o solo la aumentan en proporcin insignificante.474
Art 1995 cc: Derecho de Retencin por parte del Arrendatario
Terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario est obligado a restituir al
arrendador la cosa arrendada; pero s a la terminacin del contrato resulta que el arrendador
endeud del arrendatario o perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato ste haya
sufrido, o con el reembolso de las mejoras tiles en que haya consentido con la expresa
condicin de abonarlas, o reparaciones indispensables en el caso del artculo 1993, el
arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que
tales indemnizaciones o reembolsos les sean pagados o se les asegure su pago.475
El derecho de retencin es a favor del arrendatario. No podr ser expelido o privado de la cosa
arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador, en
todos los casos en que se deba indemnizacin.476
En los casos en que se debe indemnizar al arrendatario, no podr ser este privado de la cosa
arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.
Existe para el arrendatario la posibilidad de que ejerza el derecho de Retencin sobre la cosa.
Si el bien est en mal estado y el arrendatario lo acepta, est renunciando a la indemnizacin
de perjuicios.
472
473
474
475
476
141
El arrendatario, pues, no puede ejercitar el derecho de retencin cuando, como en el caso de
extincin de un fideicomiso, o de un usufructo, el derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada se extingue por causa independiente de su voluntad, y a consecuencia de ello
termina el contrato de arrendamiento y la cosa debe serle restituida a quien ha pasado a ser
dueo de ella (artculos 2016 y 2017).477
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

No sistematiza el Cdigo Civil, las obligaciones del arrendatario, como lo hace con las
obligaciones del arrendador. Se pueden sealar las siguientes478:
1. Usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato
2. Velar por la conservacin de la cosa arrendada
3. Pagar el precio o renta convenido
4. Restituir o entregar la cosa a la terminacin del contrato
Obligacin de usar la cosa arrendada segn los trminos o espritu del contrato.
De esta manera, el arrendatario est obligado a usar de la cosa479:
a. De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare del
espritu del mismo.
b. Por la naturaleza de la cosa arrendada.
c. A falta de estipulacin expresa, o por no poderse deducir de la naturaleza de la cosa.
En resumen, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines sealados en el contrato
o de acuerdo con los criterios puntualizados anteriormente; si viola esos principios; se coloca
frente a un caso de incumplimiento del contrato.480
Art 1996 cc: La principal obligacin del arrendatario es el Pago del Precio.
El arrendatario es obligado a usar la cosa segn los trminos del contrato y no podr hacrsela
servir a otros usos de los convenidos, o la falta de convencin expresa, o aquellos a que la
cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato.
Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa
Como consecuencia de ello el arrendador tendr derecho481:
477
478
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 220. Y Jos Alejandro Bonivento
Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008
P 421.
479
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 220 y 221. Jos Alejandro
Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional
LTDA. 2008 P 422.
480
142
a. Para pedir la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios
b. Limitarse a exigir el pago de la indemnizacin de perjuicios, manteniendo en firme el
contrato (Art 1996, inc. 3 cc)
Facultad de usar la cosa por el arrendatario

Facultad de usar la cosa, que tiene el arrendatario, es personal, esto es de darle un goce para
s, para las personas sealadas en el contrato y no para terceras personas ajenas a la
convencin. El Art 2004 cc, estn prohibidos: El arrendatario no tiene facultad de ceder el
arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido.482.
Art 1997 cc: Responsabilidad del Arrendatario en la Conservacin de la Cosa
El Art 1997 del Cdigo Civil consagra especficamente el alcance de la responsabilidad del
arrendatario deudor prescribiendo que: El arrendatario empleara en la conservacin de la
cosa, el cuidado en un buen padre de familia, o sea, se repite el mandato del 1604 cc, debe
responder por culpa leve.
En cumplimiento de esta obligacin, el arrendatario debe hacer las mejoras locativas sobre la
cosa arrendada.483
Si falta esta obligacin: - Responder de los Perjuicios
- Tiene Derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento en caso de culpa y grave
deterioro.
Se hace responsable el arrendatario del deterior de la cosa:

- Por su culpa
- Por culpa de sus Dependiente
Art 1998 cc: Reparaciones Locativas

Son las reparaciones menores, por daos ocasionados por el arrendatario o sus dependientes.
Ejemplo: Ruptura de paredes.
Art 1999cc: Responsabilidad Extensiva del Arrendatario

El arrendatario es responsable no solo de su propia culpa, sino de las de su familia, huspedes
y dependientes.
Obligacin de Pagar el Precio o Renta

Art 2000 cc: Pago del Canon y Derecho de Retencin del Arrendador
481
482
483
143
El arrendador puede tener como garanta el cumplimento de la obligacin, el Derecho de
Retencin sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario, con el fin de garantizar el
pago del canon de arrendamiento o las indemnizaciones.
A quien debe hacerse el Pago.
Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular, entendiendo que debe
hacerse directamente a la persona contratante o la persona que sta designe para tal efecto,
siguiendo lo establecido en el art. 1634 del Cdigo Civil.484
Comentarios del Art 2020 cc:
Muchos son los autores, inclusive la Corte Suprema de Justicia, que han sostenido que el inciso
segundo del art. 2000 del Cdigo Civil consagra un derecho de retencin en favor del
arrendador sobre los frutos existentes de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que
el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren en atencin a
que el artculo habla de poder retener, con base en lo establecido en el inciso final del art.
2417.485
En verdad, no compartimos esta apreciacin, pues para que el derecho de retencin tenga
ocurrencia se requiere, de acuerdo con el propio sentido y extensin de la palabra, que el
retenedor tenga en su poder la cosa ajena.486
Derecho de Retencin para el Arrendador
Para garantizarle al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnizacin que
el arrendatario llegue a deberle por razn del contrato, el inciso segundo del artculo 2000
consagra en su favor un derecho de retencin en los siguientes trminos:487 "podr el
arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho,
retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender
que le pertenece, a menos de prueba contrario".
Art 2001 cc: Controversias sobre el Precio
Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la cosa, entonces se
debe declarar por un perito que pagaran ambas partes.
Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijacin del precio, el perito
lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las condiciones del contrato.
Perito: Fija el valor del canon de arrendamiento teniendo en cuenta las condiciones del
mercado
Art 2002 cc: Pago del Precio o Renta Periodicidad488
484
485
486
487
488
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425.(a,b,c)
144
a. El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el trmino convenido con el
arrendador y en la forma estipulada.
b. Si las partes no han estipulado la forma de pago, se har conforme a la costumbre del
lugar.
Inc. 1: Los pagos se deben hacer en los periodos en los que se hayan estipulado. A falta de
estipulacin se debe tener en cuenta la costumbre del pas. Segn la costumbre se ha
establecido que el canon de arrendamiento se pagara los primeros 5 das de cada periodo de
ejecucin del contrato. (Mensual, quincenal, diario).
Si no hay ninguna de las anteriores situaciones, se fijara teniendo en cuenta las reglas
siguientes:
c. Inc. 2: La renta de predios urbanos se deber pagar por meses y por mensualidad
vencida.
d. Los predios rsticos (venta por cabida o cuerpo cierto): se deber pagar por aos y por
anualidades vencidas.
e. Si la cosa es mueble o semovientes (ventas de animales) y se arrienda por cierto
nmero de aos, meses, das, cada una las pagos peridicos de la renta se pagara
inmediatamente despus de la terminacin del contrato, ya sea el ao, mes o da.
Inc. 3: La renta no es peridica, es decir se arrienda por una solo suma, tendr igual
tratamiento que lo anterior y el pago se deber realizar una vez que termine el arrendamiento.
El arrendatario no debe la renta, sino al vencimiento del periodo correspondiente, nada

impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta se pague
anticipadamente.
Pago del Precio fuera del Trmino Convencional del Contrato o Plazo de la Ley, aceptado por
el Arrendador
Nos inclinamos por considerar que si en un principio se da la mora, luego, con la conducta del
arrendador, al recibir las rentas atrasadas, libera al arrendatario de la mora en la que se haba
colocado.489
Modificacin del precio.
La novacin es, como la define el art. 1687 del Cdigo civil, la sustitucin de una nueva
obligacin a otra anterior, la cual queda por tanto extinguida. Supone que con un acto que
nace se extingue una obligacin existente.490
Indemnizacin de Perjuicios y Pago de Precio o Renta Pendiente
Art 2003: Pago de Precio o Renta Pendiente
Este Art instituye que: Cuando por culpa del arrendatario se pone trmino al arrendamiento,
ser el arrendatario obligado a la indemnizacin de perjuicios, y especficamente al pago de la
renta por el tiempo que falte hasta el da en que el desahuciando hubiera podido hacer cesar
el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado por desahucio. Obliga al arrendatario al
489
490
145
pago de las rentas por el tiempo que falte segn el contrato, o al tiempo de la notificacin
anticipada de la terminacin. Por ejemplo: al mes de celebrado un contrato de arrendamiento
sobre una cosa, de duracin de un ao, no quiere, por su gusto, continuar usando la cosa
deber pagar al arrendador, no solo los periodos vencidos, sino tambin los restantes once
meses del contrato, en virtud de la aplicacin de esa norma 491
Remitirse al 2009 c.c.
No obstante, permite el artculo 2003, en cierta forma, una especie de cesin legal, al autorizar
la sustitucin por otra persona idnea por el tiempo que falte. Este mismo exige la prestacin
de una fianza y otra seguridad competente, bajo la responsabilidad del arrendatario; pero en
el caso de la Ley 820 de 2003 ahora vigente, suprimi, como lo haca la Ley 56 de 1985, toda la
clase de cauciones en los contratos de arrendamiento de predios urbanos, lo que determina
que el arrendatario no este obligado a caucionar con la entrega del predio urbano a un
tercero, en la circunstancia prevista en la parte final del art. 2003 del Cdigo Civil.492
Art 2004: Prohibicin de Cesin y Subarriendo
El artculo 2004 del cdigo civil: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni de
subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el
cesionario o subarrendatario usar la cosa en otros trminos que en los estipuladas con el
arrendatario directo".
Se desprende de la disposicin transcrita que es de naturaleza del contrato de arrendamiento

que el arrendatario use por s mismo de la cosa arrendada, que no puede disponer de sus
derechos de tal ya sea cediendo a un tercero el contrato, ya subarrendando la cosa. Pero por
ser ello de la naturaleza del contrato, bien puede estipularse en este lo contrario, esto es, que
le d al arrendatario la facultad de ceder el contrato, con la facultad de subarrendar, o ambas
simultneamente.493
Diferencia entre:
Cesin: Cambia una de las partes por otra, es decir desaparece completamente el
primer arrendatario y tenemos una tercera persona o un nuevo arrendatario (el
cesionario) entra a reemplazar en todo la relacin contractual al arrendatario
(derechos y obligaciones que tena en el contrato) y se sigue rigiendo el contrato entre
el arrendador y la tercera persona o cesionaria, se le permite el uso total del bien. El
arrendatario cedente no tiene vinculacin jurdica con el arrendador.
Subarriendo: Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente concede el uso de la

cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a l concedida o con las
circunstancias especiales que convenga con la tercera persona, pero manteniendo en
firme las relaciones contractuales con el arrendador, de tal suerte que se origina un
491
492
493
146
segundo contrato de .arrendamiento entre el arrendatario y la tercera persona494, es
decir que el contrato continua entre las mismas partes.
Hay dos contratos de arrendamientos relativos sobre la misma cosa: el celebrado
entre el arrendador y el arrendatario y el celebrado entre este y el subarrendatario.495
Esta conclusin se ve corroborada de subarrendar por el artculo 2021 C.C, que claramente
pone de presente como el subarrendatario, en el caso all contemplado, carece de accin
contractual contra el arrendador principal, pues de manera expresa dispone entre los
perjuicios del arrendatario se contarn los sufridos por el subarrendatario; que dicho
arrendatario reclamar en su propio nombre, pero en inters del subarrendatario, debe
entenderse, o sea como sustituto procesal de este, los perjuicios del subarrendatario; y hace
ver como el subarrendatario slo puede reclamar del arrendador principal sus propios
perjuicios cuando es subarrendatario, nico legitimado para demandarlos, le cede la accin.496
El subarriendo puede ser:
a. Parcial: El arrendatario permite una parte del uso de cosa arrendada, es decir se le
permite a un tercero el uso parcial del bien, el arrendatario comparte la cosa que
arrendo, por ejemplo: una pieza, garaje de una casa etc.
b. Total: El arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo todas las
relaciones contractuales con el antiguo arrendador y por su parte vinculndose
directamente con la persona o subarrendatario, el arrendador inicial no conoce de
esta relacin contractual.
Tanto el subarriendo total como el parcial producen un incumplimiento del contrato,

cuando no se ha consentido expresamente, confiriendo al arrendador la oportunidad
de pedir la terminacin del contrato y el resarcimiento de los perjuicios.497
Ambos casos estn prohibidos por la ley, a menos que haya una autorizacin expresa en el
contrato por parte del arrendador. El cesionario o subarrendatario solo puede usar de la cosa
en los trminos que haya pactado con el arrendatario directo.
Consecuencia de ceder o subarrendar sin autorizacin
Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para subarrendar viola la

prohibicin que ello implica, incumple el contrato y por lo mismo da pie para que el
arrendador pida su terminacin con indemnizacin de perjuicios.
Lanzamiento en caso de subarriendo
El subarriendo supone la coexistencia de dos relaciones contractuales de locacin, que

jurdicamente conservan su independencia y autonoma no obstante la presencia de
494
495
496
497
Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo co Cesar Gmez Estrada, De los principales
contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 235.n los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008
P 423.
147
elementos comunes en la interrelacionan. Por consiguiente, slo entre los sujetos de cada
relacin puede haber lugar al ejercicio de acciones contractuales, de modo que el arrendador
principal carece de acciones contra el subarrendatario, al igual que ste carece de ellas contra
aquel.498
Cmo hace efectiva el arrendador la accin del lanzamiento contra el arrendatario, estando el
bien arrendado en poder del subarrendatario? Desde luego, el arrendador tiene la accin
contra el arrendatario, haya este subarrendado sin autorizacin o con ella, cuando incurra en
el incumplimiento de obligaciones cuya satisfaccin dependa directa y exclusivamente de l,
verbigracia, la relativa al pago de la renta o canon a que se comprometi; o cuando el contrato
de arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del
subarrendatario que la ley sancione con la terminacin del contrato. Naturalmente, mediando
autorizacin para subarrendar, un incumplimiento del sub arrendatario que no repercuta en el
incumplimiento del primer contrato de arriendo, si no apenas se da la violacin del de
subarriendo, no dar lugar a accin del lanzamiento a favor del arrendador, si no slo a favor
del nico afectado, que es el arrendatario o subarrendador. 499
Art 2005: Obligacin del arrendatario Restitucin de la cosa
Inc. 1: Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la cosa al final del
arrendamiento.
Inc. 2: Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibi, salvo el deterioro por
el uso natural de la cosa. (Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las cosas, la parte que
concede el uso es el arrendador y la que paga el precio es el arrendatario).
Inc. 3: Si no constare el estado en que le fue entregada, se entender haberla recibido en

regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. Se debe dejar constancia
expresa, en qu condiciones se recibi el bien inicialmente, si no se establecieron las
condiciones se entender que el arrendatario lo recibi en medianas condiciones de servicio, a
menos que pruebe lo contrario.
Inc. 4: Los daos y prdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el arrendatario tiene la
carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa, ni por culpa de
sus huspedes, dependientes o subarrendatarios, es decir acreditar que emple la diligencia y
cuidado ordinario y mediano en la conservacin de la cosa y si no lo prueba ser responsable el
arrendatario, porque l tiene la presuncin de culpabilidad.
Destruccin, prdida o deterioro de la cosa durante el arriendo
El arrendatario, en cuanto sobre l pesa la obligacin de restituir la cosa arrendada, el deudor

de una especie o cuerpo cierto, y le es aplicable en consecuencia el artculo 1730 segn el cual
"siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o culpa
suya".
498
499
148
Igualmente insina que el arrendatario no le impone forzosamente la prueba la fuerza mayor o
caso fortuito causantes del dao, como nica manera de eximirlo de responsabilidad, sino que
tambin se le admite la prueba de ausencia de culpa en amplio sentido.500
Art 2006: Forma de Restitucin de Bienes Races
La regla que sobre el particular da el artculo 2006: "la restitucin de la cosa raz se verificar
desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole la llave,
si las tuviere la cosa".
La restitucin debe hacerse cumpliendo los siguientes requisitos501:
Desocupndola enteramente
Ponindola a disposicin del arrendador
Entregar las llaves al arrendador, si el inmueble las tuviere (no se puede entregar a
terceros: ni vecinos, ni amigos etc.) o a la persona que este designe.
Por eso no se limita la restitucin a la desocupacin del inmueble, sino que, adems, es preciso
hacer la entrega al arrendador. Con la simple desocupacin no se realiza a satisfaccin la
restitucin.502
El bien inmueble debe quedar totalmente desocupado, mientras haya un espacio ocupado, por
mnimo que sea, no se puede disponer del bien y sigue generando canon de arrendamiento. La
restitucin no solo se limita a la desocupacin del inmueble, sino que se debe realizar la
entrega al arrendador.
Art 2007: Requerimiento para constituir en Mora
La terminacin del contrato no genera automticamente la mora del arrendatario503.,

debiendo el deudor cumplir la obligacin en cierto da, la mera llegada de este no lo constituya
en mora, sino que es necesario requerimiento.
Para que el arrendatario se haya constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya
terminado el contrato, si no es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, y
as lo determinante en el artculo 2007.504
El artculo 2007 dispone lo siguiente: "para que el arrendatario sea constituido en mora de
restituir la cosa arrendada, ser necesario el requerimiento del arrendador, an cuando haya
procedido desahucio; y si requerido no lo restituyere, ser condenado al pleno resarcimiento de
todos los perjuicios de la mora, y a los dems que contra l competa como injusto detentador".
500
501
502
Ibdem
503
504
Ibdem
149
Entre nosotros no estn autorizadas para ese caso medidas de hecho que admiten otras
legislaciones, como desentejar la casa, hacerle suspender los servicios pblicos de acueducto,
energa elctrica, telfono, etc.505
Segn se desprende del artculo 2007, el desahucio, que es el procedimiento que se emplea
para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a trmino indefinido, y que
consiste en la noticia que una de las partes da a la otra de su intencin de ponerle fin al
arrendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al arrendatario en
mora de restituir. Para este efecto sigue siendo todava necesario el requerimiento. 506
Como se constituye el arrendatario en mora de restituir
Conforme al artculo 2007 comentado, la constitucin en mora del arrendatario a que l se

refiere, queda condicionada simplemente a la circunstancia de que el arrendador requiera al
arrendatario a que cumpla la obligacin de restituir. Es decir, que la norma no exige un
determinado tipo de requerimiento, especficamente el requerimiento judicial. Por
consiguiente, de ah puede deducirse que el requerimiento en referencia puede ser judicial o
extrajudicial, a eleccin del arrendador. 507
En otras palabras, el proceso de lanzamiento slo es apto para el ejercicio de acciones

contractuales, y de esa especie son todas las que estn dirigidas a obtener la restitucin del
bien arrendado, como resultado de haber operado alguna de las causales de expiracin natural
del contrato de arriendo.
El Requerimiento: Es una diligencia que no necesariamente debe ser judicial puede ser
extrajudicial, esta ltima no implica controversia, ni oposicin de la parte, es una sencilla
notificacin de exigirle la entrega de la cosa (arrendada) a la persona designada (arrendatario),
es decir puede ser una comunicacin del arrendador al arrendatario, con el conocimiento que
tenga este del pedimento de aquel.
No basta el vencimiento del trmino convenido para que el arrendatario se constituya en mora
de restituir la cosa arrendada sino que el art. 2007 exige que el arrendador requiera al
arrendatario, a pesar de haberse pactado anticipadamente la terminacin del contrato por
cuanto este es uno de los casos en que, de acuerdo al art. 1608 del Cdigo Civil, para que se
constituya en mora al deudor arrendatario, es necesario constituirlo como tal, mediante el
requerimiento correspondiente.508
El arrendatario se constituye en mora de restituir la cosa arrendada, con el solo requerimiento
del arrendador, aunque exista desahucio, es decir si el arrendatario no restituye el bien una
vez requerido, est obligado a pagar los perjuicios por mora y por todos los dems que se
produzca por injusta detentacin. Por ejemplo hubo desahucio, pero no hubo entrega, no es
que se llegue el da del desahucio y automticamente ya se constituy en mora, hay que
requerirlo.
505
506
Ibdem
507
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 230, 231 y 233.
508
150
Si el arrendatario renuncia al requerimiento, no es necesario realizarlo, porque la renuncia es
de orden privado y se rige por las relaciones contractuales, no atenta contra el orden pblico,
es decir el arrendatario ha consentido la restitucin en el tiempo pactado, sin la procedencia
del requerimiento.509
Efecto de la Mora de Restituir la Cosa Arrendada
Si el arrendatario se constituye en mora, el arrendador, como dijimos anteriormente, podr
exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de la mora sino de los que se originen por
la ilegal detentacin.510
FORMA DE EXPIRACIN O TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS
Siempre que el contrato se interrumpa o termine abruptamente se debe indemnizar. Si el
contrato es a trmino definido, la expiracin se da al vencimiento del plazo convenido por las
partes. Cuando se interrumpe el contrato antes de que se cumpla el tiempo, se debe pagar los
cnones de arrendamiento que hagan falta para la terminacin del contrato.
El arrendamiento, como cualquier contrato, expira por cualquiera de los modos establecidos
en el art. 1625 del Cdigo Civil, que sean compatibles con la naturaleza de este acto jurdico.
Art 2008: Causales de Terminacin 511
El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y
especialmente:
1. Por la destruccin total de la cosa arrendada.
2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo.
3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se
expresarn.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
Las generales son las comunes a todos, y no son otras que los modos de extinguirse las
obligaciones indicadas en el Art 1625, en cuanto sean compatibles, claro est, el contrato el
arrendamiento, pues algunos de ellos, como la remisin y la resolucin, no son aplicables a
este. As pues, un contrato de arrendamiento puede terminar por novacin, confusin,
transaccin, nulidad, mutuo acuerdo de las partes (forma esta conocida tcnicamente con el
nombre de resiliacin), etc. 512
El contrato de arrendamiento expira de la misma manera que los dems contratos y
especialmente por:
1. Por destruccin total de la cosa arrendada, si no hay cosa para hacer uso, no hay
contrato de arrendamiento, porque faltara un elemento esencial.
509
510
Ibdem
511
512
151
Desde el momento en que se destruye la cosa, pues, cesan en sus efectos tanto las
obligaciones y derechos del arrendador, como los del arrendatario.513
La Destruccin total: Se refiere a que la cosa no sirva para el uso que el arrendatario se
propuso, no se exige que la cosa desaparezca totalmente, en sentido material, solo basta que
no sirva para lo cual fue arrendada.514
Efectos de la destruccin:
La destruccin total de la cosa arrendada confiere la oportunidad, de dar por terminado, de
plano, el contrato.515.
2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendo, el contrato de
arrendamiento expira al vencimiento del tiempo que hayan estipulado las partes, es
decir son las partes las que consagran el trmino extincin del contrato, salvo que
haya prorroga.
El contrato de arrendamiento es de duracin temporal. El plazo de su duracin debe ser

determinado o indeterminado.516
Art 2012 cc: Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si la duracin
es determinada por el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o por la costumbre,
no ser necesario desahucio, es decir, que la terminacin del contrato se produce
automticamente.517
Terminacin por expiracin del tiempo estipulado por las partes para la duracin del
contrato o por desahucio
a. Contratos de Duracin Determinada: Cuando las partes han sealado tiempo de
duracin del arrendo, se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo
convenido.518.
b. Contratos de Duracin Indeterminados: Pero puede darse el caso que las partes no
hayan estipulado expresamente el tiempo de duracin del contrato.519
La indeterminacin del plazo, no puede significar que arrendador y arrendatario

queden perpetuamente vinculados. Es indispensable, entonces, proveer a las partes de
un instrumento jurdico que les permita en cualquier momento ponerle fin a su
relacin, darle termino a la duracin del contrato. Ese instrumento es el desahucio,
513
514
515
Ibdem
516
517
Ibdem
518
519
Ibdem
152
figura propia del arrendamiento pactado a termino indefinido, dispuesta tanto para el
arrendador como para el arrendatario.520
3. Por la extincin del derecho del arrendador, el arrendador pierde el derecho sobre la
cosa, y expira el contrato de arrendamiento, como cuando vende la cosa arrendada, o
por una causa independiente a su voluntad, como cuando es usufructuario y llega el
da en que cesa el usufructo. De tal manera, sea cual fuere la causa de extincin del
derecho del arrendador, trae como consecuencia la terminacin del contrato.521
a. Extincin del Derecho del Arrendador por Culpa de este: Como cuando vende la cosa
arrendada de que es propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio
de la venta, ya que el nuevo adquirente o la persona que le suceda en los derechos
sobre la cosa, no est obligado, salvo las excepciones sealadas en el art. 2020 del
Cdigo Civil, a respetar el arriendo. Cuando en esas circunstancias se extingue el
derecho, surgen, para el arrendador, obligaciones522:
1. De restituir las rentas pagadas anticipadamente por el arrendatario, cuando ello

hubiere ocurrido.
2. De pagar los perjuicios que le cause al arrendatario por esa extincin voluntaria de
su derecho.
Tiene que darse Reivindicatorio sobre el bien, se ha procedido de una accin ilegal.
4. Eviccin: Con una Sentencia Judicial o de prefecto en los casos que la ley ha sealado, no
se refiere a la prdida del derecho sobre la cosa, sino que es un juez a travs de una
sentencia que le pone fin al contrato de arrendamiento de forma directa, en donde
quien figura como propietario (arrendador), es el que pierde la cosa, es decir pierde el
derecho sobre la cosa y por esta razn termina el contrato de arrendamiento.
Por Ejemplo: En una sentencia se decide que la relacin contractual no era arrendamiento,
sino comodato, porque el bien es del arrendatario, siempre que haya uso y
contraprestacin hay contrato de arrendamiento, si no estamos frente a otro contrato.
b. Extincin del Derecho del Arrendador por Causa Independiente de su Voluntad: En
este caso el arrendador pierde su derecho por motivos ajenos a su voluntad. En
consecuencia, el arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho,
pero pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador actu como
propietario absoluto, siendo tan solo usufructuario o propietario fiduciario.523
c. Expropiacin.
Art 2009 C.C: Desahucio

Desahucio: Notificacin o aviso anticipado que se da por una de las partes, para dar por
terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral, por el perodo o medida de
520
521
522
Ibdem
523
153
tiempo que regula los pagos524, solo es necesario para los contratos a trmino indefinido. Su
efecto es determinar el tiempo de duracin del arriendo, ante la indeterminacin contractual.
El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial, este ltimo se puede
hacer por medio de una carta o verbalmente, produciendo los mismos efectos que el
desahucio judicial
Inc. 1: Si no se fijo el tiempo de duracin del: a. Arrendo o b. Servicio Especial para la cual fue
destinada la cosa arrendada o por costumbre del lugar, ninguna de las dos partes puede
terminar el contrato, sino hasta que desahucie, es decir que notifique anticipadamente a la
otra parte. Remite al 2012 cc
El desahucio, conforme al inc. 1 del Art 2009 C.C, consiste en la forma anticipada que una de
las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento
celebrado a trmino indefinido.525
El artculo no exige que el aviso de desahucio se d judicialmente, y por lo mismo puede darse
en forma privada, verbal o escrita.526
Inc. 2: Se debe hacer con anticipacin al perodo o medida de tiempo que regula los pagos, por
Ejemplo: por da, el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana, mes, trimestral
o anual. Si se arrienda por un da, semana o mes, el desahucio se har por igual trmino en el
que se viene realizando los pagos.
Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. Con qu anticipacin debe darse?
Lo dice toda claridad el inc. 2 del Art 2009 C.C: La anticipacin se ajustar al perodo o
medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el
desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes.527
Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se produce, sino
apenas cuando comience a correr el prximo periodo o medida del tiempo que regula los
pagos.528
Inc. 3. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el prximo periodo, es decir entra a producir
efectos el prximo periodo.
El desahucio debe ajustarse a los perodos que regulan el pago, esto es, por das, si el pago se
hace diariamente; por mes si el pago es mensual; trimestral, anual, etc., entrando a producir
efectos en el prximo perodo. Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del
precio se hace mensualmente, o sea, el primero de cada mes, al hacerse el desahucio, si se
notifica el quince de agosto, ste empezar a regir el primero de octubre, por cuanto hay que
dejar el perodo siguiente como trmino del desahucio.529
524
525
526
527
Ibdem
528
Opt. Cit.
529
154
El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo. Supongamos un
arrendamiento de perodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si el desahucio se
produce con fecha 25 de un mes cualquiera, su trmino empezara a correr con el perodo que
se inicia el da siguiente. Si el desahucio se produce el da 26, su trmino no empezara a correr
sino el da 26 del mes siguiente, en que se inicia el prximo periodo esta es otra interpretacin.
Este artculo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Captulo IV Y V.

Art 2010 C.C: Firmeza del Desahucio
Producido el desahucio, no puede revocarlo la parte que lo ha dado, a menos que la otra
consienta en ello. En otras palabras, el desahucio coloca a la otra parte en una situacin
jurdica especial, de la cual no puede ser sustrada por la mera voluntad del desahuciante, sino
con el concurso de la de la del desahuciado.530
Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una de las partes), la
que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin consentimiento de la otra parte, es decir
no puede revocar el desahucio. Lo que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra
parte, porque con base en el desahucio la persona que lo provoca, se ve motivada a realizar
gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o darla a otra persona
(arrendador).
Caso en que el trmino es fijo para una de las partes o Incierto para la Otra
Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre sealando un
trmino fijo de duracin para una de las partes.531.
Art 2011 C.C: Aviso Anticipado Obligatoriedad
Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un trmino fijo para una de las partes y
voluntario o facultativo (termino) para la otra parte, se tiene en cuenta lo convenido. El
desahucio es obligatorio para la parte voluntaria, por Ejemplo: le arriendo este inmueble por
este semestre (6 meses) y si lo necesita el arrendador antes, se termina el contrato de
arrendamiento. Es forzoso para el arrendatario y facultativo para el arrendador, debe
desahuciar (avisar) para darlo por terminado.
Pero en lo que se relaciona con la indeterminacin se debe dar la noticia anticipada o
desahucio; esto es, el contratante que qued en libertad para hacer cesar el arriendo, en
cualquier momento, deber dar el aviso.532.
Art 2012 C.C: Desahucio Innecesario

No es necesario el desahucio en los siguientes casos:
Los contratos a trmino definido: Desde el momento en que se perfecciona el
contrato, se sabe cundo termina, adems cuando debo entregar la cosa, contado a
partir del momento en que se inicia la ejecucin del contrato, por esta razn no se
requiere desahucio.
La duracin determinada por el servicio al que se destina la cosa.
530
531
Ibdem
532
155
El termino definido por la costumbre.
Art 2013 C.C: Pago de la Renta Pendiente

El Arrendatario debe pagar el precio durante el trmino del desahucio
Siendo ello as, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal
trmino no venza, porque hasta entonces el contrato subsistir, y por lo mismo debe pagar la
renta correspondiente al periodo del desahucio, an en el caso de que restituya antes la cosa
arrendada, hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el arrendador.533
Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las relaciones entre las partes.
De tal suerte, que las obligaciones se mantienen en firme. De ah que el art. 2013 del Cdigo
Civil establezca: cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de
las partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el arrendatario ser obligado a
pagar la renta de todos los das que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la
cosa antes del ltimo da.534
Es una disposicin expresa, para el arrendatario que est obligado a pagar los das que falten
para la terminacin del contrato, ya sea:
A Trmino Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del termino
A Trmino Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar hasta el ltimo da
de renta, as se restituya antes la cosa arrendada.
Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposicin, que todas las obligaciones se
mantienen vlidamente durante el tiempo del desahucio, ya que la relacin contractual rige
hasta el momento de la restitucin de la cosa arrendada.535 Por eso el arrendatario esta
forzado u obligado, para que se lleve a cabo el contrato hasta el ltimo da, todas las
obligaciones se mantienen durante el tiempo del desahucio, es decir estn en firme y hay que
pagarlas, porque la relacin contractual rige hasta el momento de la restitucin de la cosa
arrendada.
Art 2014 C.C: Tacita Renovacin o Reconduccin

La aprobacin del arrendador a la retencin de la cosa por parte del arrendatario, no es una
renovacin del contrato, es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier causa,
no podr entenderse renovado sino mediante la formalizacin expresa del nuevo contrato.536
Art 2014 cc: Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se
entender en caso alguno que la aparente adquiescencia del arrendador a la retencin de la
cosa por el arrendatario, es una renovacin del contrato.
Reconducir: Es prorrogar tcita o expresamente un arrendamiento.
533
534
535
Ibdem
536
156
Renovacin: Implica una manifestacin expresa del consentimiento que le ha dado el
arrendador por un tiempo ms.
Inc. 1: El contrato no se renueva tcitamente, por el hecho de que el arrendador no se haya

pronunciado para dar por terminado el contrato.
Inc. 2: Se exige una expresa renovacin con el propsito de admitir que el arrendatario pueda
oponerse a la restitucin de la cosa arrendada. De esta manera, permanecer en el uso y goce
de la cosa no quiere significar, por ese hecho de la continuidad, que el contrato se ha renovado
y va a producir todos sus efectos por el perodo siguiente, igual al inicialmente convenido.537
De esta manera la renovacin de un contrato no se supone, sino que debe ser un
pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior, el arrendador tiene derecho a
exigir la cosa arrendada cuando l quiera, porque el termino se venci y el hecho de que no
haya requerido para la entrega no implica que se haya renovado el contrato, es decir que el
arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador.
Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior, a la terminacin del contrato
puede exigir la restitucin de la cosa arrendada. As lo consagra el inc. 2 del art. 2014 del
Cdigo Civil: Si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato tendr
derecho el arrendador para exigirla cuando quiera.
La regla general a que se alude es absoluta tratndose de arrendamiento de cosas inmuebles.
En ningn caso cabe la renovacin tcita de un contrato de arrendamiento de bienes muebles
como regla general.538
Pero tratndose de bienes races caben excepciones a dicha regla general, y es as como el
inciso final del artculo 2014 Cd. Civil determinan las condiciones en que se admite la
renovacin tcita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La
renovacin tcita en este caso constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los
mismos trminos de la anterior, salvo en cuanto al plazo de duracin, que en el nuevo contrato
no puede exceder de tres meses, si se trata de predios urbanos.539
El Cdigo Civil establece una excepcin, la renovacin tacita, consiste en la prrroga del
contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios urbanos.540
Inc. 3: La Renovacin tcita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos:
a. Que la cosa arrendada sea un bien raz, rstico o urbano.541
b. Que el arrendatario conserve la tenencia.
c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la renta

correspondiente a un periodo posterior a la terminacin del contrato o las partes hayan
537
538
539
540
541
157
manifestado con otros hechos demostrativos su propsito de perseverar el arrendo.
Cumplidos estos requisitos, se entiende renovado el contrato bajo las mismas
circunstancias anteriores, pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos, y
hasta que pueda recoger los frutos pendientes, cuando se trata de predios rsticos.
Vencido el trmino de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar renovado el contrato

por otro trmino igual al inicial y el arrendatario pierde todos los derechos sobre el bien. Si
pasan los 3 meses y arrendador no pide la restitucin del bien, el arrendatario puede seguir
ocupndolo, pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier momento, sin requisito
alguno, ni indemnizacin, porque no hubo renovacin expresa.
d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de cualquier perodo
subsiguiente a la terminacin del contrato, o ambas partes hubieren manifestado, la intencin
de perseverar en el contrato.542
e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminacin del
contrato.543
Efectos de la tcita renovacin.
Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el contrato se

entiende renovado por perodos sucesivos no mayores de tres meses, en los inmuebles
urbanos.544
Art 2015 Cd. Civil : Intransmisibilidad de la Fianzas frente a la Renovacin

La renovacin tcita o tcita reconductio constituye un nuevo contrato, las cauciones
constituidas por terceros para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de cualquiera de
las partes no se extienden a las obligaciones resultantes de la renovacin. Esos terceros slo se
obligaron en relacin con el primer contrato, y mal puede vinculrseles al segundo sin su
expreso consentimiento.545
Pero con la renovacin tcita del contrato no se prorrogan las fianzas constituidas en la
convencin, porque la renovacin no es conocida por el fiador, a quien no se le puede vincular
por ms tiempo al negocio. As lo contempla el artculo 2015 del Cdigo Civil; Renovado el
arrendo, las fianzas, como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extendern
a las obligaciones resultantes de su renovacin.546
Las garantas constituidas por las partes en el contrato inicial siguen vigentes, pero las
constituidas por los terceros se extinguen. Las fianzas u otras garantas (hipoteca, prenda) se
hacen por el termino pactado en el contrato, no se extienden en casos de renovacin del
contrato, si este se renueva debe haber un nuevo pronunciamiento del fiador para que siga
garantizando las nuevas obligaciones, de lo contrario el arrendador queda sin garanta, el
contrato es a trmino definido.
542
Ibdem
543
Opt. Cit.
544
Opt.Cit.
545
546
158
Duracin del arrendamiento con entidades de derecho pblico
Puede pactarse el plazo que las partes convengan.
Tercera Expiracin del contrato por extincin de los derechos del arrendador
Se tiene en consecuencia el derecho personal que tena el arrendatario para gozar de la cosa.
547
A. El derecho del arrendador se extingue aunque sin culpa de su parte:
Es el caso del arrendador propietario fiduciario, y llega el momento de restituir la cosa

arrendada al fideicomisario; o el caso del usufructuario que, luego de arrendar la cosa, ve
extinguido su derecho por cumplirse el trmino hasta el cual fue constituido este, y tiene que
restituir; o ms generalmente, el caso de cualquier arrendador que arrend en ejercicio de un
derecho sujeto a condicin resolutoria y sta se verifica.548
Accin de perjuicios en este caso
En qu situacin queda el arrendatario al extinguirse el derecho del arrendador sin su culpa?

Tendr accin de perjuicios contra este? El asunto lo resuelve con toda claridad el artculo
2017: por regla general, el arrendatario no podr pedir indemnizacin de perjuicios contra el
arrendador; pero si este, titular apenas de un derecho resoluble sobre la cosa, oculta esta
circunstancia al arrendatario y como si se tratara de un propietario absoluto, entonces si ser
obligado a indemnizar, a menos que el arrendatario haya tenido conocimiento de que el
arrendador no era propietario absoluto.549
Que Ocurre cuando el Derecho del Arrendador se Extingue por Expropiacin550
Los artculos 2016 Cd. Civil y 2017 Cd. Civil se refieren al caso de que el derecho del
arrendador se extingue por terminacin del mismo. El artculo 2018 Cd. Civil se refiere a un
caso distinto: a la extincin del derecho del arrendador por expropiarse la cosa por una
entidad de derecho pblico, y por causa de utilidad pblica.
Pero se procura amparar los derechos del arrendatario en estas formas:
1. Dndole el tiempo necesario para utilizar las labores comenzadas y coger los frutos
pendientes
2. No siendo posible lo anterior, porque la urgencia de la expropiacin no lo permita,
se le indemnizar por la entidad expropiante el perjuicio que sufra al no poder
aprovechar las labores comenzadas ni percibir los frutos pendientes.
3. Si el contrato se celebr con un plazo determinado de aos, plazo no vencido a la
fecha de la expropiacin, y si adems, esa celebracin se hizo constar por medio
de escritura pblica, entonces la entidad expropiante tambin deber indemnizar
547
548
Ibdem
549
550
159
los perjuicios que de la expropiacin se le sigan al arrendatario (art 2018 CC reglas
1 y 2)
Art 2016 Cd. Civil : Extincin del Derecho del Arrendador sobre la cosa
Inc. 1: Si se extingue el derecho del arrendador sobre la cosa por causa independiente a su
voluntad, el contrato de arrendamiento se extingue, aunque el tiempo estipulado en el
contrato no est vencido, si se pierde el derecho se termina el contrato, porque el arrendador
no puede facilitar el uso y goce tranquilo de la cosa al arrendatario, adems el tercero que
gana la cosa no est obligado a respetar el arrendo.
Inc. 2: Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario y se vence el trmino del
usufructo o pasa la propiedad al fideicomisario, se extingue el contrato de arrendamiento, el
arrendador debe dar un tiempo al arrendatario para que consiga otro lugar. (Art 853 Inc. 2
c.c.: Todo propietario concede al arrendatario el tiempo que necesite para la prxima
percepcin de frutos).
Art 2017 Cd. Civil : Derecho Incierto sobre la Cosa Arrendada
Si el arrendador es usufructuario, propietario fiduciario o su derecho est sujeto a una
condicin resolutoria, se entiende realizado el contrato de arrendamiento hasta la extincin
del derecho por parte del arrendador, no puede durar ms que el derecho que tiene el
arrendador sobre la cosa (usufructo) ni ms all del trmino estipulado para propiedad
fiduciaria, aunque hayan pactado ms tiempo no hay indemnizacin.
Hay indemnizacin: Cuando el arrendador actu de mala fe, no informa al
arrendatario su condicin sobre el bien, por ejemplo: el arrendador se hace pasar
como propietario absoluto de la cosa y solo era usufructuario.
No hay indemnizacin: Si el arrendatario sabia de la calidad del arrendador al

momento del contrato.
Art 2018 Cd. Civil : Extincin del Derecho del Arrendador por Expropiacin
Este artculo consagra el principio de que el inters pblico prevalece sobre el inters privado
o particular.551 La expropiacin por causa de utilidad pblica, extingue el derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada y pone fin al contrato de arrendamiento, por causa no
atribuible al arrendador.
El legislador precisa el procedimiento establecido en relacin con la entrega de un bien que ha
sido expropiado, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
1. Si no es urgente la obra, le da la posibilidad al arrendatario de recoger los frutos
pendientes, tratndose de un bien productivo.
2. Si es urgente la obra, tendr derecho el arrendatario a que se lo indemnice por los

perjuicios ocasionados, si el arrendamiento se estipulo en relacin con el tiempo que
deba permanecer en el bien y este conste en escritura pblica. La indemnizacin la
har la Nacin o quien haga la expropiacin.
551
160
3. Si es parcial la expropiacin, la indemnizacin ser igual (Art 1988 Inc. 3 c.c.: el
arrendatario puede pedir la terminacin del contrato, cuando la parte expropiada sea
tanta que se presuma que sin esa parte no habra contratado)
Deber promoverse la accin tendiente al pago de los perjuicios, siempre que el contrato no se
encontrare vencido, no necesariamente para que haya indemnizacin se tiene que hacer por
escritura pblica552, en el contrato de arrendamiento cuando no hay escritura pblica se da por
periodos y la indemnizacin ser por tiempo que falte del periodo. La escritura pblica es para
efectos probatorios.
Extincin de la Cosa por Culpa o Hecho del Arrendador
B. El derecho del arrendador se extingue por culpa suya
El artculo 2019 Cd. Civil trae varios ejemplos: el arrendador vende la cosa arrendada de que
es dueo, o siendo usufructuario enajena al nudo propietario su derecho de usufructo, o ha
adquirido la cosa con plazo para el pago del precio, y deja vencer el plazo sin cumplir esa
obligacin, a consecuencia de lo cual se resuelve el contrato de venta.553
En nuestro derecho, de acuerdo con los artculos 2019 Cd. Civil y 2020 Cd. Civil, la regla
general es la de que el adquirente no queda obligado a respetar el arrendo, es decir que el
contrato termina por la enajenacin que el arrendador haga de sus derechos sobre la cosa
arrendada, salvo ciertas excepciones que el artculo 2020 Cd. Civil enumera taxativamente.554
Cuando ha de aplicarse la regla general que rige en nuestro derecho, es decir, cuando la
persona que sucede en los derechos del arrendador no est obligada a respetar el arrendo,
este termina; y como tal terminacin implica que el arrendador se ha puesto culpablemente
en imposibilidad de cumplir el contrato, es lgico y natural entonces que, conforme a las reglas
generales en materia de incumplimiento de obligaciones contractuales, el arrendatario tenga
derecho a reclamar de aquel la indemnizacin de todos los perjuicios que por tal causa haya
sufrido.555
El arrendador pierde su derecho sobre la cosa arrendada, porque otra persona adquiere ese
derecho.
La extincin del derecho del arrendador, sobre el bien por hecho o culpa suya se da cuando:
El arrendador vende la cosa arrendada.
El arrendador es usufructuario y hace cesin del usufructo al propietario
Pierde la propiedad por no pagar la totalidad del precio de la venta y se declara

resuelto el contrato de compraventa.
552
553
554
555
161
Hay indemnizacin del arrendador al arrendatario, cuando quien reciba la propiedad de la cosa
(terceros), no estn obligados a continuar o respetar el contrato de arrendamiento, es decir
que el contrato se extingue.
Art 2020 Cd. Civil : Terceros Obligados a respetar el Arrendo
Se aprecia que el nuevo adquirente de la cosa arrendada no est obligado a respetar el
arriendo pudiendo exigir la restitucin del bien antes del vencimiento del contrato. Este
principio de aceptacin preferencial de nuestro cuerpo legal tiene varias excepciones556, es por
eso que estn obligados a respetar el contrato de arrendamiento los siguientes:
1. El tercero a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Lucrativo:
Lo que motiv al arrendador a vender el bien fue ganarse una suma de dinero, pero
quien compra el bien tiene que continuar con el contrato de arrendamiento, por el
trmino que falte exclusivamente, no est obligado a renovarlo.
En este caso no puede el nuevo adquirente exigir la restitucin de la cosa arrendada, en
atencin a que la transferencia es a ttulo gratuito557. Esta primera excepcin
comprende a los sucesores del arrendador a ttulo lucrativo, es decir, gratuito. Se
refiere, pues, a los herederos, a los legatarios, y a los donatarios, todos los cuales deben
respetar el arrendo, sea cual fuere la forma en que se haya celebrado, esto es, hyase
celebrado por escritura pblica o privada, o verbalmente.558
2. El 3 a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Oneroso: Si el
arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica, la persona que compra el
inmueble tiene la obligacin de conocer la tradicin del bien, en el cual figura que el
inmueble estaba arrendado, por esta razn tiene que respetar el contrato de
arrendamiento, exceptuando los acreedores hipotecarios.
3. Los Acreedores Hipotecarios: Al nuevo adquirente le ampara el pleno derecho para
exigir la restitucin del inmueble arrendado por el vendedor, con excepcin de los
elevados a escrituras pblicas y que no se encuentren vencidos559. Si el arrendamiento
ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en la oficina de instrumentos pblicos,
antes de la inscripcin de la hipoteca, se tiene que respetar el contrato de
arrendamiento, mientras el crdito garantizado con la hipoteca este vigente, el
acreedor hipotecario debe respetar el arrendamiento, porque el dueo del bien puede
venderlo y darlo en arrendo. El acreedor hipotecario no est obligado a respetar el
contrato de arrendamiento. cuando es posteriormente a la hipoteca y se puede
rematar el bien en manos de quien se encuentre.
Pues bien, este acreedor hipotecario, que ha pasado a ser dueo del bien, slo estar
obligado a respetar el contrato de arrendamiento en el caso de que se renan dos
requisitos560:
556
557
Ibdem
558
559
560
162
a. Que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura pblica y
b. Que esta escritura se haya registrado en la oficina de instrumentos antes de haber
sido registrada la escritura por medio de la cual fue constituida la hipoteca.
El arrendatario de bienes races podr requerir por si solo la inscripcin de dicha escritura.
Art 2021 cc: Indemnizaciones al Subarrendatario
Las indemnizaciones al Subarrendatario Autorizado tambin las debe pagar el Arrendador.
La indemnizacin la puede reclamar al arrendatario o cederle la Accin al Subarrendatario.
El Arrendatario debe reembolsar al Subarrendatario los cnones anticipados.
Cuando al Arrendador se le extingue su derecho (Ejemplo: Si era usufructuario y arrendo llego
el trmino del Usufructo, si era Propietario Fiduciario, Arrienda y llega el tiempo en que la
Propiedad deba pasar al Fideicomisario) y por ello el Arrendatario sufre algn perjuicio, deber
entre estos los que sufra el Subarrendatario por su parte (El Arrendatario no puede
Subarrendar a menos de autorizacin expresa Art 2004 c.c.).
Art 2022 cc: Pacto de Enajenacin de la Cosa Arrendada
Sea de recordar que la doctrina ha concluido por sentar la tesis general de que las clusulas de
no enajenacin son nulas.561
De ah que la parte final del artculo 2022 Cd. Civil, en tanto concede al arrendatario el
derecho "para permanecer en el arriendo hasta su terminacin natural. En sntesis, dicha
clusula es ineficaz.562
Si en el Contrato de Arrendamiento (arrendador y arrendatario) se estipula la clausula en la
que se pacte no enajenar la cosa arrendada, mientras dura el plazo para el uso y goce, la
estipulacin no concede otra prerrogativa distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la
terminacin natural.563 (Recurdese que debe haber prorroga).
Efecto del Pacto de No Enajenacin: El Arrendador puede vender el bien, pero quien lo
compre deber dejar al Arrendatario hasta que finalice el Contrato de Arrendamiento.
Art 2023 cc: Embargo de la Cosa Arrendada
En el artculo 2023 Cd. Civil se considera la hiptesis de que los acreedores del arrendador,
en ejercicio del derecho de prenda general que tiene sobre todo los bienes de su deudor
(artculo 2488 Cd. Civil), persigan ejecutivamente y embarguen la cosa arrendada. Pues bien,
en dicha hiptesis el contrato arrendamiento no termina sino que contina durante el proceso
pero ocupando los acreedores, con la intermediacin del secuestre, la posicin contractual del
deudor, esto es, la de los arrendadores.564
561
562
563
564
163
El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo o del secuestro, no
constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; ste subsistir, operndose, solamente,
una sustitucin legal de los derechos y obligaciones del arrendador.565.
l o los acreedores del Arrendador en caso de ejecutar embargo de la cosa arrendada
sustituirn al arrendador en sus derechos y obligaciones. (De esta manera el arrendo subsiste).
Un bien generalmente se Secuestra y ese Secuestre (Persona a quien se le encarga el bien)
haces las veces de Arrendador.
Por Sentencia del Juez en los Caso Previstos en la Ley
El contrato de arrendamiento es de ejecucin sucesiva, esto es, que las relaciones
contractuales se verifican peridicamente y no en un solo momento. Pues bien, un contrato de
arrendamiento puede expirar cuando al juez, bien por incumplimiento de las obligaciones de
cualquiera de las partes o por alguna causal de nulidad, se le pide declare la terminacin del
contrato. De ah que el arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se resuelva sino
termine; terminacin que es declarada por el juez competente, mediante los trmites del
proceso correspondiente.566
Art 2025 cc: Prevalencia del Arrendamiento
Este Art establece que: El arrendador no podr en caso alguno, a menos de estipulacin
contrario, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para s. 567
El Arrendador no puede cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa para si (Uso
personal). Excepto: a menos que se de estipulacin contrario o se haya pactado en el Contrato
de Arrendamiento.
En lo dems: los contratos de arrendamiento celebrados por los tutores o curadores sobre los
bienes del pupilo o el padre en relacin a los bienes del hijo se entiende restringido, en el
tiempo, a los trminos del artculo 496 Cd. Civil.568.
Art 2026 cc: Insolvencia del Arrendatario
Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al contrato de
arrendamiento. Sobre el primer aspecto el Cdigo Civil, en el art. 2026, dice; La insolvencia
declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo El acreedor o acreedores
podrn sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendadorNo siendo
as, el arrendador tendr derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competer
accin de perjuicios contra el arrendatario, segn las reglas generales.569
La insolvencia no le pone fin al Contrato de arrendamiento. Otra persona se puede hacer cargo
de las obligaciones del arrendatario es decir subrogarse en el Contrato.
565
566
567
Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 449,
450.
568
569
164
Si el Arrendatario es declarado insolvente, sus acreedores podrn sustituirlo en la fianza a
satisfaccin del Arrendador. No siendo as el arrendador tendr derecho a dar por terminado
el arrendamiento.
Art 2027 cc: Arrendamiento de Bienes de Incapaces
El incapaz acta por medio de su representante legal y por lo tanto el representante legal solo
podr arrendar el bien del incapaz por el tiempo que dure su facultad de representante, es
decir que los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre de familia como
administrador de los bienes del hijo no pueden otorgarse por ms del tiempo que exceda los
lmites legalmente sealados.
Ejemplo: El Representante de un menor de 17 aos no puede realizar el Contrato de
Arrendamiento por ms de 1 ao que es lo que le faltas para que cumpla los 18 aos.
Quien tenga la calidad de Representante debe manifestar al Arrendatario su condicin y por lo
tanto no se requiere de Desahucio para terminar el Contrato, porque el arrendamiento ser
por el tiempo que tenga la facultad de representante.
Si el Representante acta de Mala Fe no comunica su calidad de representante al darse la
finalizacin de sus facultades el Contrato de Arrendamiento finaliza, pero con Indemnizacin.
Reglas Particulares Relativas al Arrendamiento de Casas, Almacenes u Otros Edificios
Normas del cdigo civil:
En el artculo 2028 se prescribe, que las reparaciones locativas a que es obligado el inquilino "
se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibi, pero aclarando en seguida a que
tal obligacin no le es deducible cuando los deterioros provengan del tiempo y uso legtimos,
o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la
naturaleza del suelo, o por defectos de construccin.570
Antecedentes de la Congelacin de los Precios

El Dcto 1070/56, del 31 de diciembre de 1955.
De acuerdo al Decreto 1070 no amparaba situaciones diferentes a las previstas y articuladas
en dicho articulado. Entonces: si el arrendatario cumpla con el pago de la renta y con las
restantes obligaciones, poda permanecer en el disfrute del bien arrendado. Si se colocaba en
mora habilitaba la accin judicial de tenencia, hoy de restitucin.571.
Articulo 417 (antes 431) del Cdigo de Procedimiento Civil
Trae una situacin que conduce, bsicamente, a la permanencia, por parte del arrendatario en
el uso de una cosa inmueble a pesar que se extinga el derecho del arrendador sobre ella. Al
tratar sobre: la entrega de la cosa por el tradente. Al practicarse la entrega no podr
privarse de la tenencia al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente, ttulo emanado del
570
571
165
tradente, siempre que sea anterior a la tradicin del bien a la demandante En este caso, la
entrega se har mediante la notificacin al arrendatario para que en lo sucesivo tenga el
demandante como su arrendador, conforme al respectivo contrato: a falta de documento, el
acta servir de prueba del contrato.572
Ciertamente; que la norma citada, conviniendo en la expiracin del arrendamiento, impone al
adquirente la obligacin de aceptar, de plano, la relacin contractual existente entre el
tradente-arrendador y el arrendatario, mediante el cumplimiento de los siguientes
requisitos573:
a. La existencia del contrato de arrendamiento. Para lo cual bastar la prueba si quiera
sumaria del contrato.
b. Un contrato de arrendamiento anterior a la tradicin del bien.
Serias crticas puede hacerse a ese precepto574:
1. Incuestionablemente modifica, en el fondo, la causal tercera del artculo 2008 del

Cdigo Civil.
2. Abusa de la prueba que se puede aportar para establecer el vnculo contractual.
3. No le permite al adquirente discutir los trminos del contrato con el arrendatario.
4. El acta de entrega puede servir de ttulo para establecer el contrato, que por ese solo
hecho se convierte de trmino indefinido.
Sin embargo la Corte Suprema de Justicia, en providencia de 3 de septiembre de 1971, declar

exequible el inciso final del artculo 431, (hoy 417).
Aplicacin del artculo 426 (antes 435) del Cdigo de Procedimiento Civil
Impide la entrega de la cosa al nuevo adquirente, si se cumplen todos los supuestos all
enunciados, para evitar sorpresas al arrendatario, quien no tiene posibilidad de defenderse en
el proceso que promueva el adquirente contra su vendedor, tambin lo es aqul puede
concurrir a demandar al arrendatario, en forma directa, de conformidad con lo establecido en
el Art 426 CPC, que dice, Otros procesos de restitucin de tenencia. Lo dispuesto en el articulo
precedente se aplicar a la restitucin de bienes subarrendados, a la de muebles dados en
arrendamiento y a la de cualquier clase de bienes dados en tenencia a ttulo distinto de
arrendamiento, lo mismo que a la solicitada por el adquirente que no est obligado a respetar
el arriendo.575
La defensa del arrendatario ser, prrica, puesto que ste se ver compelido judicialmente a
hacer la entrega de la cosa al nuevo adquirente, quien como tal, no est obligado a respetar el
arriendo.
Para no desconocer, pues, los alcances sustanciales enunciados de expiracin del arriendo por
extincin del derecho del arrendador, debemos acoger el criterio de aplicabilidad del art. 426
572
573
Ibdem
574
575
166
para aquella situacin derivada de la venta de un inmueble que se encuentra bajo la tenencia
de un tercero como arrendatario, con todas las consecuencias576 ya expuestas.
LEY 820 DE 2003
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS DESTINADOS A VIVIENDA.
La ley 56 de 1985 rigi hasta la promulgacin de la ley 820 de 2003. No obstante, de acuerdo
con el Art. 42 de la ley 820 los contratos que se hubieren encontrado en ejecucin en el
momento de su promulgacin continuaran rigindose por las disposiciones sustanciales
vigentes en el de su celebracin.577
CAMPO DE APLICACIN DE LA LEY 820 DE 2003
No tiene aplicacin si no en materia de contratos de arrendamiento e inmuebles urbanos

destinados a vivienda; sin embargo, en algunos artculos de la ley como el 35 y siguientes
hasta el 40 inclusive, estn destinados a regir todos los procesos de restitucin de tenencia,
cualesquiera que sea el destino del bien arrendado.578
La Ley 820 de 2003, rige a partir del 10 de julio del mismo ao y derogo la Ley 56 de 1985.
Presupuestos:
1. Bien Inmueble
2. Sector Urbano
3. Destinado a Vivienda
Si no cumple con alguno de los anteriores presupuestos ya no podemos aplicar la Ley 820/03,
en la que se protege a los Arrendadores sin desproteger a los Arrendatarios.
Ley 820/03: Presentada por Inmobiliarias, por eso se protege al Arrendador.
ART 1 OBJETO Fijar los criterios que van de servir de base para regular los contratos de
arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. La propiedad debe cumplir una
funcin Social.
Las normas generales del Contrato de arrendamiento en el Cdigo Civil, se aplica a todo lo que
no sea: *Ni vivienda, *ni locales Comerciales.
ART 2 DEFINICION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Uno de estos ordinales:
1. Determina lo que se entiende por servicios, cosas u otros conexos: Se entienden como
servicios, cosas, u otros conexos, los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems
576
577
578
167
inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la
habitacin del mismo.
2. Lo que se entiende por servicios cosas o usos adicionales: Al paso que respecto de los
segundos no se da una relacin de necesidad tan intensa, de suerte que ellos pueden
faltar sin que el uso cosa del inmueble como vivienda deba considerarse afectado.
La Ley 820, pues, parte del supuesto de que los inmuebles urbanos destinados a vivienda, cuyo
arrendamiento regula, deban estar dotados de los servicios, cosas y usos inherentes al uso de
ellos y por lo tanto indispensables para la satisfaccin de las necesidades propias de quienes
los ocupan para vivienda suya y de sus familias.579.
Este Art define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como: Aquel por el cual dos
partes se obligan recprocamente, la una a conceder el uso total o parcial de un inmueble
urbano destinado a vivienda urbana y la otra a pagar por este uso un precio determinado. 580
Es aquel por el cual las dos partes se obligan recprocamente a:
Una a conceder el uso de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o
parcialmente.
La otra a pagar por ese uso un determinado precio.
ART. 3 FORMA DEL CONTRATO

El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser:
Verbal
Escrita
Es un contrato CONSENSUAL, pero por voluntad de las partes puede hacerse por escrito para
efectos probatorios, porque es la palabra del arrendador frente a la del arrendatario, pues si
no se pacta por escrito no se afecta el contrato en su validez o existencia; solo que se carece
anticipadamente de la prueba del mismo.
Clusulas del contrato
El objeto necesario del contrato es el acuerdo entre las partes, hay unos que efectivamente
son de la esencia del contrato, como por ejemplo la singularizacin de los contratantes, la
identificacin del bien arrendado y el precio. Pero nunca tiene esa trascendencia los dems
aqu relacionados, en general porque se trata de cosas que son de la naturaleza del contrato y
como tales se entienden pactados aunque se guarde silencio respecto (artculo 1501 Cd.
Civil), lo cual ocurre aqu581:
a. Con la forma de pago

b. Con la indicacin de los servicios
c. Con el trmino de duracin del contrato: en tal evento el contrato se entender
celebrado por el trmino de un ao.
579
580
581
168
d. El pago de los servicios pblicos: si se entran en la categora de los accesorios conexos
del inmueble (artculo 2, ordinal a), son inherentes al uso de este y han de
considerarse por ende como comprendidos en el inmueble arrendado, es apenas
natural entender que su pago corresponde al arrendatario.
Debe entenderse como cosa de la naturaleza del contrato que el arrendatario pague los
servicios pblicos del bien arrendado, como usuario y beneficiario que es de ellos,
precisamente por tratarse de cosa de la naturaleza del contrato es perfectamente factible
estipular en contrario, de modo que el pago de tales servicios corra a cargo del arrendador.582
Servicios, Cosas y Usos Adicionales
Se entiende por servicios, cosas o usos adicionales los suministrados con carcter eventual por
el arrendador y que no son inherentes al goce del inmueble, como sera el caso de integrar el
arrendamiento de una cama, una estufa, muebles de sala, etc. En el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana las partes pueden pactar la inclusin o exclusin de
servicios, cosas o usos adicionales.
Si en el arrendamiento se incluyen los servicios, cosas o usos adicionales, se puede pactar por
ellos un valor adicional al arrendamiento del inmueble, tomando en cuenta que en ningn caso
el precio del arrendamiento por esos servicios, cosas, o usos adicionales puede exceder de un
50% del precio del arrendamiento del inmueble.583
Ese Contrato de A.I.U.D.V puede tener:

COSAS O USOS CONEXOS: Son los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems
inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias 584de la
habitacin en el mismo, es decir Todo aquello que es inherente al uso y goce de la
cosa. No puede haber vivienda digna sin Servicios Pblicos ejemplo: Agua Potable.
COSAS O USOS ADICIONALES: Elementos suntuarios sin los cuales se podra hacer uso
de la casa pero que van a permitir un mayor disfrute de la misma. Son los que
eventualmente suministra el arrendador y por lo tanto no son inherentes al uso y goce
del bien. Ej. Tv por cable, gas domiciliario, lnea telefnica. Las partes podrn pactar la
inclusin o no de estos servicios.
La autonoma de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos adicionales tiene
plena aplicacin cuando se incluyen en un contrato de arrendamiento estos elementos, solo
que el inciso final del art. 2 impone un lmite o un recorte a la soberana privada al consagrar
que En ningn caso, el precio del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales
podr exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.585
REQUISITOS MINIMOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
1. Nombre e identificacin de las partes (Cedula de Ciudadana).
2. Identificacin del inmueble objeto del contrato.
582
583
Tomado de Jos Ignacio Castao Garca. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitucin. Bogot.
Editorial Temis S.A P. 21
584
585
169
Ejemplo: Encontramos un inmueble que en la ventana tiene un letrero que dice: Se
arrenda pieza a persona sola la persona vio por la ventana un cuarto que estaba
desocupado en donde estaba el letrero y ve que est en muy buenas condiciones, cuando la
persona llega con el trasteo lo ubican en otro cuarto diferente con menos ventajas.
Por eso aunque sea una habitacin, se debe aclarar o delimitar los linderos de la habitacin,
identificar que es un inmueble y que esa habitacin tiene los siguientes linderos: Norte, sur,
oriente u occidente.
3. Identificacin de la parte del inmueble que se arrenda cuando sea el caso, zonas y servicios
compartidos con los dems ocupantes del inmueble.
4. El precio y la forma de pago: Siempre que se entrega una cosa o cambio de una
contraprestacin siempre va a ser arrendamiento aunque sea peridico.
5. La relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
Ejemplo: Identificar que el inmueble se entrega con: gas domiciliario, tv cable- usos,
servicios adicionales.
6. Trmino de duracin del contrato. A falta de estipulacin de trmino por las partes, se
entender que se realiza por 1 AO.
El Contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda es a trmino fijo.

7. Designar a cargo de cul de las partes (arrendador o arrendatario) queda el pago de los
servicios pblicos del inmueble objeto del contrato. Se debe dejar claro si queda a cargo del
arrendador o del arrendatario.
Lo que, en verdad, atenta contra la validez del contrato es la falta de acuerdo sobre el precio,
esto es, que no se haga una manifestacin en tal sentido. 586
ART. 4 CLASIFICACION
Las distintas modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las zonas urbanas como 587
1. INDIVIDUAL: "Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o
el de su familia, o el tercero cuando se trata de personas jurdicas, un inmueble con o
sin servicios, cosas o usos adicionales".
Toman en arrendamiento una vivienda urbana para destinarla a su habitacin con la

de su familia o familias.588
Cuando se entrega a una o ms personas naturales para su albergue o el de su familia

o el de terceros un inmueble con servicios o sin servicios, cosas o usos adicionales.
(Totalidad del Inmueble)589
586
587
588
Ibdem
589
170
Es importante advertir que en esta modalidad de contrato de arrendamiento
individual de vivienda urbana quedan incorporados los servicios, cosas o usos conexos,
pues los adicionales pueden NO ser parte de l.590
2. MANCOMUNADO: "Cuando dos o ms personas reciben la cosa un inmueble o parte

de l, y se comprometen solidariamente al pago de su precio".
Cuando se entrega a dos o ms personas naturales que reciben el uso de un inmueble

o parte de l y que se OBLIGAN SOLIDARIAMENTE AL PAGO DEL PRECIO. (Totalidad o
Parte del inmueble)591
3. COMPARTIDO: Al lado de los elementos propios del contrato arrendamiento de

vivienda urbana, dan otros especiales, como son el de que el inmueble arrendado no
constituye por s solo una unidad de vivienda, con todos los servicios que ella supone,
sino que consiste apenas en un sector de una unidad de vivienda, de la que hace
naturalmente parte integrante.592
Este contrato versa sobre una parte del inmueble: pieza, habitacin piso o
apartamento que no sean independientes y cuya utilizacin se comparte con el
arrendador o con otros arrendatarios.593
Cuando el contrato versa sobre una parte NO INDEPENDIENTE DEL INMUEBLE el cual
se comparte con el arrendador u otros arrendatarios. (Necesariamente parte del
inmueble). Ej. Inquilinatos, casas de Familias donde arriendan cuartos.594
4. PENSION: En este caso, el contrato podr darse por terminado antes del vencimiento
del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez das, sin indemnizacin
alguna".
Caractersticas esenciales595:
Que lo arrendado sea una parte del inmueble, no independiente de este
Que necesariamente se incluyan servicios, cosas o usos adicionales y que su

duracin sea por trmino inferior a un ao.
Ejm. Lavado de ropas, alimentacin. Las porciones de un inmueble que sean

independientes y que por s solas no constituyan una unidad de vivienda no podrn ser
reputados ni como compartido ni como de pensin.
590
Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitucin. Bogot.
Editorial Temis S.A 2004 P. 25
591
592
593
594
595
Ibidem
171
Ventaja: Se puede dar por terminado este contrato pre avisando con 10 das de antelacin
por cualquiera de las partes sin lugar a indemnizar.
Respecto al arrendamiento compartido, debe entenderse, que es aquel en el que el
arrendatario tiene el uso sobre la parte arrendada y las comunes pero no sobre las reas o
zonas ocupadas por terceros.596
La diferencia entre las dos figuras est en que en597:
a) En el contrato de pensin es esencial que se incluya, junto con la parte del inmueble
objeto del contrato, "servicios, cosas o usos adicionales", esto es, accesorios de los que
define el ordinal b del artculo 2 de la ley.
b) En el contrato de pensin del trmino de su duracin tiene que ser inferior a un ao,
limitacin esta ltima cuya razn de ser no se adivina, mxime si tal trmino ni siquiera
obligan las partes, visto lo que reza la parte final de la regla d.
Siendo observar el suministro de la alimentacin comporta la consecuencia, preocupante para

el arrendador, a que hace referencia en el inciso final del pargrafo que se acaba de citar, en
cuanto all se limita de manera terminante, a un 50% del canon de arrendamiento del
inmueble, el canon particular de los servicios, cosas o usos adicionales.598
1. INDIVIDUAL: TOTALIDAD
2. MANCOMUNADO: TOTALIDAD O PARTE
3. COMPARTIDO: NECESARIAMENTE PARTE
4. PENSION: GENERALMENTE PARTE
*UNIDAD JURDICA: Cuando efectivamente se puede identificar un inmueble de otro, se habla

de tal cuando jurdicamente se ha independizado con una ESCRITURA PBLICA DE DIVISION
MATERIAL.
Ejemplo 1: Servicios Pblicos Acueducto y Energa Elctrica
=/= 7.15 =/= 7.17 Divisin Fsica

solamente.
Parte no independiente por ejemplo en el caso anterior el

apartamento tiene servicios, ingresos a parte, es un Contrato
compartido y si el trmino es inferior a 1 ao pero me dan
alimentacin es un contrato de pensin.
Ejemplo 2:
596
597
598
Ibidem
172
Se organiza como Unidad Jurdica asignndoles un nmero de matrcula inmobiliaria a cada
apartamento.
ART. 5 TRMINO DEL CONTRATO
"El trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las partes. A falta estipulacin
expresa, se entender por el trmino de un (1) ao.
Lo ordenado respecto a arrendamiento de vivienda urbana en ste artculo 5, pone de

presente que en este tipo de contrato no se da el arrendamiento a trmino indefinido, ni el
mecanismo del desahucio como medio para hacerlo cesar en ese evento (artculo 2009).599
Si las partes no lo establecen entonces se entender de 1 AO, contado a partir del

perfeccionamiento del contrato (van a ser siempre contratos a trmino definido).
*** Que pasa si no se fija un trmino y el contrato es de PENSION? R/ La ley establece que
ser de 1 ao el termino, entonces deja de ser un contrato de pensin y se convierte en
COMPARTIDO.
1 ao contado a partir del perfeccionamiento del contrato.
ART. 6: PRORROGA
El artculo 6 consagra la prrroga automtica del trmino de duracin del contrato, una vez
vencido en la siguiente forma:
"El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entender prorrogado en iguales

condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido
con las obligaciones a su cargo y que el arrendatario se avenga a los reajustes de la renta
autorizados en esta ley".
Conviene insistir en que se trata de una prolongacin en el tiempo, por ministerio de la ley, del
mismo contrato inicial.600
Las partes contratantes tienen plena autonoma para acordar la duracin del contrato, y
pueden ejercerla respecto de los contratos de arrendamiento individual, mancomunado, y
compartido, porque el contrato pensin nicamente se puede pactar por menos de un ao.601
Las partes pueden acordar el trmino que a bien tengan. Sin embargo, este Art consagra, que a
falta de estipulacin expresa, se entender celebrado por el trmino de un ao.602
599
600
601
173
En las normas generales vimos que el Contrato, se entiende prorrogado por el mero
consentimiento del arrendador para que el arrendatario contine con el bien, el mero hecho
de de aceptar a recibir un canon de arrendamiento no significa que el Contrato, se prorroga.
El contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial
cuando:
Cada una de las partes ha cumplido con sus obligaciones, y;
El arrendatario acepte los reajustes de la renta autorizados por la ley.
Si vencido el trmino del contrato no se manifiesta la intencin de terminarlo, se entiende

prorrogado y en este caso habr lugar al incremento que establece la ley y deber ser pagado
por el arrendatario.
EXCEPCION: Que antes del vencimiento del contrato estipulado, haya preaviso: en el cual las
partes manifiestan que el contrato no va a continuar.
No obstante el plazo convencional o legal, se entender prorrogado el contrato de
arrendamiento en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que el
arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes del
canon autorizado por las normas legales.603
Para que se prorrogue el contrato es importante que las partes hayan sido cumplidas con sus
obligaciones.
Como tuvimos ocasin de estudiar, el art. 2014 del Cdigo Civil admite la tcita reconduccin
de los contratos de arrendamiento, por perodo hasta de tres meses en los predios urbanos
cuando, al vencimiento del plazo, el arrendatario contina con el uso del bien arrendado y
paga la renta o precio en la forma convenida y el arrendador recibe dicho pago, que se
entender en las mismas condiciones de las vigentes al momento de la renovacin. Aqu se
cambia o altera la regla de la renovacin porque basta que el arrendatario de la vivienda
urbana haya cumplido hasta ese momento sus obligaciones, o mejor, que para esa poca se
encuentre, en su relacin con el arrendador, sin ningn factor de desatencin del contrato y se
haya avenido, es decir, aceptado o dispuesto los reajustes que las normas legales sealan.604
OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto
entre arrendadores como entre arrendatarios
ART. 7: SOLIDARIDAD
Se presume: Los derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento son solidarios, tanto
entre arrendadores como entre arrendatarios. La Restitucin del inmueble y las obligaciones
econmicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de
602
603
604
174
los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa a todos o a uno o a
voluntad de la otra parte.
El Mancomunado supone una Solidaridad pero en relacin con el Pago y cuando es
explcitamente se obligan.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ART 8 LEY 820 DE 2003
A ella se refiere el artculo 8 de la ley, que contempla en primer trmino la obligacin ms

obvia del arrendador, cual es prestar el I.U.D.V al arrendatario de la cosa arrendada.605
A) El nmero el 1 del artculo 8 el gran inters consistente en que no se limita

simplemente a enunciar, obligacin del arrendador la de prestar la cosa arrendada,
sino que complementariamente tratados aspectos de ellas sobre los cuales calla el
cdigo civil, por lo menos al regular la materia del arrendamiento:
1. Al momento en que esa obligacin es exigible: la norma prescribe que la cosa debe ser
prestada "en la fecha convenida o en el momento de la celebracin del contrato". El momento
de la celebracin del contrato implica el plazo tcito prevista la parte final del inciso 1 del
artculo 1551 Cd. Civil, o sea el indispensable para hacer el prstamo objeto de la
obligacin606, es decir el prstamo del inmueble al arrendatario en la fecha convenida o en el
momento de la celebracin del contrato.
Se habla de acordar fecha y no lugar porque sera imposible el cumplimiento de esa obligacin
por ser un inmueble. Prestar el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio,
seguridad y sanidad y poner a su disposicin los servicios, cosas u usos conexos y adicionales
convenidos. Este aspecto hace referencia al Objeto de la ley: prestar una vivienda digna.
2. Al estado en que la cosa deba encontrarse al ser entregada en buen estado de servicio,
seguridad y sanidad.607
El mismo ordinal 1 remata diciendo que el arrendador, adems de la entrega propiamente

dicha del bien arrendado, debe poner a disposicin del arrendatario "los servicios, cosas o usos
conexos y adicionales convenidos".608
Mantenimiento del inmueble, las cosas y usos conexos y adicionales en buen estado con el fin
que se ha contratado.
El arrendador es obligado a realizar las Reparaciones Necesarias.

C) El numeral 3 del artculo 8 consagra como obligacin del arrendador la de entregar al
arrendatario de vivienda urbana una copia del texto del contrato arrendamiento, con firmas
originales cuando el contrato se hubiere hecho constar por escrito. Si ha sido suscrito por un
codeudor, a este tambin debe ir a hacerle entrega de copia de las mismas caractersticas. El
ordinal en mencin dispone que el trmino para cumplir esta obligacin ser de diez (10) das
a partir de la celebracin del contrato.609
605
606
607
608
Ibidem
609
175
El pargrafo del artculo 8 establece que el incumplimiento de la obligacin de entregar copia
del contrato al arrendatario o al codeudor, dentro del trmino oportuno, ser sancionado por
la autoridad competente, multas equivalentes a tres meses de arrendamiento. Esta sancin
solamente podr ser impuesta a peticin de parte, es decir, del arrendatario o de su
codeudor.610
Cuando el contrato de arrendamiento sea escrito el arrendador tiene la obligacin de entregar

al arrendatario y al codeudor copia del contrato con firmas originales. Esto con el fin de que el
arrendatario y el codeudor puedan ejercer sus derechos y el arrendador cumpla sus
obligaciones:
- El cumplimiento de esta obligacin debe hacerse dentro de los 10 das desde la

fecha de celebracin del contrato.
- El incumplimiento genera al arrendador una sancin equivalente a 3 cnones de

arrendamiento.
Con la Ley 56/85: Exista un problema respecto de las firmas porque generalmente el
arrendador se quedaba con el contrato.
D) El numeral 4 del artculo 8 establece como obligacin especial del arrendador la de
entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento de propiedad
horizontal, cuando se trate de vivienda en edificaciones sometidas a este rgimen611, es decir
cuando se trate de bienes inmuebles sometidos a regulacin de propiedad horizontal es
indispensable que se entregue al arrendatario copia de dicho reglamento.
Esto es necesario para que el arrendatario conozca: Sus derechos y obligaciones en esa
Copropiedad, porque va a vivir en comunidad, en estos lugares hay unas zonas privadas y
comunes.
En caso de vivienda compartida, el arrendador tiene adems la obligacin de mantener en
adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y sanidad las zonas o servicios de uso
comn y de efectuar por su cuenta las reparaciones necesarias, cuando no sean atribuibles a
los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.
Como se demuestra que no le dieron copia a la fecha del contrato?
El problema est en las pruebas, se invierte la carga de la prueba, pues le toca entrar a probar
al arrendador que si entrego las copias.
E) Las dems obligaciones consagradas en el Cdigo Civil. Nos remitiremos a las normas
generales para completar estas obligaciones del arrendador.
Pargrafo: El incumplimiento del numeral tercero del presente art. Ser sancionado, a peticin
de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de
arrendamiento.
610
Ibidem
611
176
Lo mismo ha de ocurrir si el arrendador se obliga a poner los servicios, cosas o usos adicionales
y no lo hace al entregar el inmueble o no los mantiene en buen estado para el fin convenido en
el contrato.612
Entonces las obligaciones particulares sealadas en los numerales 1, 2, 4, y 5 del art. 8 de la
ley 820 que incumpla el arrendador, dejan abierta la puerta para que el arrendatario pueda
pedir la terminacin del contrato.613.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA URBANA
El art 9 de la ley 820 relaciona varias obligaciones del arrendatario de vivienda Urbana.
1. La funcin primordial del arrendatario es pagar el precio o renta Pagar el precio
dentro de lo estipulado dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble
arrendado o en el lugar convenido
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas, o usos conexos y adicionales y las expensas
comunes
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que
expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos
ART. 9 LEY 820 DE 2003
Relaciona las varias obligaciones del arrendatario de vivienda urbana, son las siguientes:
Se refiere al numeral 1 del artculo 9 a la obligacin primordial del arrendatario, o sea la de

pagar el precio o renta, diciendo: "pagar el precio, del arrendamiento dentro del plazo
estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido" 614Es decir se debe
tener en cuenta:
1. Principal: pagar el precio dentro del plazo estipulado:
En el lugar indicado.
En el inmueble arrendado, no en el inmueble del arrendador SALVO que las

partes lo expresen en el contrato.
Si las partes no indican el lugar entonces el arrendador tendr que ir a recibir el pago.
Esto para evitar lo que suceda antes, en donde el pago era obligatorio para el arrendatario
y tena que llevarlo al lugar de residencia del arrendador, pero el arrendador puede cambiar
la vivienda, por eso hay mayor certeza la ubicacin del bien arrendado, un lugar que
mientras el contrato subsista no se va a poder modificar.
2. El numeral 2 del artculo 9, la segunda obligacin del arrendatario consiste en "cuidar
el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento", es decir la conservacin:
612
613
Ibidem
614
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307 y 308..
177
Otra obligacin es la de efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones y
sustituciones necesarias.615
- El arrendatario tambin tiene que cuidar el inmueble y las cosas recibidas en
arrendamiento.
- En caso de daos o deterioros provenientes del uso normal de las cosas debe
repararlos el arrendador, daos no atribuibles a culpa del arrendatario. Ciertamente,
los daos y deterioros cuya reparacin pone el ordinal encabeza el arrendatario, no
son los que conforme ha dicho ordinal, sufre la cosa arrendada por causa de su goce
normal o por la accin del tiempo, daos y deterioros que ya desde la legislacin
comn del cdigo civil no corran por cuenta del arrendatario, segn se deduce de los
artculos 2005, inciso 2, y 2028.616
El inciso 2 del numeral 4 del artculo 9 figura la consagracin de una obligacin de

cuidado a cargo del arrendatario, que habra quedado mejor ubicada como inciso 2 del
numeral que se viene estudiando. "En el caso de vivienda compartida y detencin, el
arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de uso comn y a
efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean
atribuibles a su propia culpa o a la de sus dependientes".
- Si son daos menores atribuidos al arrendatario o sus dependientes en ese caso el

arrendatario debe responder.
La reparaciones a cargo del arrendatario, en lo atinente a zonas y servicios de uso

comn, son las llamadas locativas en el cdigo civil; las que el mismo cdigo llama
reparaciones necesarias, son de cargo del arrendador, salvo cuando se deban a culpa
probada del arrendatario.617
3. Se refiere el ordinal 3 del artculo 9 del la ley 820 a la obligacin que tiene el
arrendatario de pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales y las
expensas comunes. 618Este Art se incorpora las causales de la Ley 56, slo que adiciona
el deber de pagar a tiempo los servicios, usos y cosas conexas y adicionales619, al igual
que las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo
establecido en el contrato y a tiempo oportunamente.620
Los servicios, cosas o usos conexos son de cargo del arrendatario cuando as se haya
estipulado en el contrato o cuando las partes guarden silencio al respecto621. En virtud
todo de estipulacin en contrario la obligacin ser del arrendatario.
615
616
617
618
619
620
621
178
En los casos en que el inmueble arrendado a la parte de un edificio sometido al
rgimen de propiedad horizontal, estas expensas comunes estn constituidas por las
erogaciones que sean necesarias para "la administracin y la prestacin de los servicios
comunes presenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservacin de los
bienes comunes del edificio".622
En principio, el pago de estas expensas corresponde al arrendador como parte de la

obligacin a que se refiere el numeral 2 del artculo 8 de la ley 820 y el 2 del artculo
1982 del cdigo civil. No obstante, las partes pueden estipular que la obligacin de
pagar tales expensas corresponde al arrendatario.623
Ejemplo: - Lo relativo a la administracin en conjuntos cerrados.

-Lo relativo a la vigilancia.
4. Como cuarta obligacin del arrendatario consagra el numeral 4 del artculo 9 la de

"cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que
expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos",624 es decir
cumplir con el reglamento de propiedad horizontal establecido si el inmueble est
sujeto a dicho rgimen.
Es una causal para dar por terminado el contrato porque el arrendatario no esta
cumpliendo con los reglamentos de Propiedad Horizontal, bsicamente son normas de
convivencia, en las cuales se establecen cules son los derechos en la relacin con las cosas
comunes de una edificacin.
En caso de vivienda compartida y de pensin se establecen unas obligaciones adicionales
para el arrendatario:
Cuidado de las zonas Comunes
Efectuar las reparaciones necesarias cuando este o sus dependientes causen

daos.
5. "Las dems obligaciones consagradas para los arrendatarios en el captulo III, ttulo
XXVI, libro cuarto, el cdigo civil", es decir las dems obligaciones consagradas en el
Cdigo Civil. Todo lo no previsto aqu se va a regir por las normas generales del Cdigo
Civil.
ART. 10: PAGO POR CONSIGNACION EXTRAJUDICIAL DEL CANON:

En consecuencia, en la hiptesis de que el arrendador rehse recibir el pago de los cnones de
arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda o a otros usos, se rige
actualmente por el artculo 10 de la ley 820 de 2003.625
622
623
Ibidem
624
Opt. Cit.
625
179
Pues bien, la Ley 820 con prudente criterio incluy el procedimiento para el pago por
consignacin bancario en el caso de que el arrendador rehse recibir el pago de la renta o
precio en las condiciones y lugar acordados.626
- Cuando No es posible ubicar al arrendador para pagarle.
- Cuando el arrendador se rehsa a recibir el pago.
Rgimen Actual del Pago por Consignacin
La institucin pago por medio de consignacin en entidades bancarias tiene por fin prevenir las
consecuencias del ardid de algunos arrendadores, consistente en negarse a recibir el canon
con el fin de aducir despus de su facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento
por la mora en que habra incurrido el arrendatario.627
Procedimiento:
1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las respectivas sumas a
favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar
de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al
vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de arrendamiento. Art. 10
Numeral 1.
La Consignacin se debe hacer a favor del arrendador628, en una entidad bancaria

autorizada por el Gobierno nacional (Banco Agrario) del lugar de ubicacin del inmueble,
dentro de los 5 das hbiles siguientes al vencimiento del plazo o periodo pactado.
Si en la regin donde se tiene que hacer el pago no hay una entidad bancaria se hace en el
municipio ms cercano donde haya.
2. La consignacin debe hacerse a nombre del arrendador o de la persona que
legalmente lo representa y la entidad que reciba el pago conservara el original del
ttulo, cuyo valor quedar a disposicin del arrendador.629
3. La entidad bancaria debe entregar un formato de consignacin que consta de:
Una original: se queda en la entidad bancaria.
La primera copia: para el arrendador.
La segunda copia: para el arrendatario.
Contenido de la consignacin:
1. Causa de la consignacin.
2. Nombre del arrendatario.
626
627
628
Ibidem
629
180
3. Direccin del inmueble que se ocupa.
4. Nombre y direccin del arrendador o su representante
5. Valor de la consignacin
6. Perodo al cual corresponde
Con la copia que le dan al arrendatario, se hace un oficio remisorio, el cual se enva al
arrendador indicando la fecha en que se hizo el pago.
En la empresa de correo, hoy en 472, hay que hacer sellar el oficio remisorio de la
consignacin y dejar copia como prueba de:
- Que consignamos
- Que enviamos la copia al arrendador
Costos: Por parte del arrendatario

Como en el Contrato, se incluyen las direcciones de las partes, entonces se toma esa
direccin del arrendador, si este no ha notificado el cambio de residencia.
4. El arrendatario debe enviar por correo postal autorizado la copia de la consignacin
destinada al arrendador o a su representante y una comunicacin (un oficio- corto).
Una vez realizada la consignacin en tiempo, el arrendatario deber dar aviso sobre el
particular al arrendador en la direccin de este o de su representante, mediante comunicacin
remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto
con el duplicado del ttulo, es decir que a esa consignacin y a ese oficio se le debe sacar una
copia porque la empresa de correo le ponga los sellos (cotejada) y le quede de prueba al
arrendatario que efectivamente cumpli. Debe comunicarle el arrendatario al arrendador
dentro de los 5 das siguientes a la fecha de consignacin630.
El legislador en esta Ley trata de preconstituir pruebas para posibles pleitos. La copia de la
comunicacin y del duplicado del ttulo debe ser sellada por la empresa de servicio postal, y
si la empresa incumple con esto, dar lugar a sanciones a las que esta misma se encuentre
sometida.
5. Si no se cumple con todo lo anterior, el arrendatario incurrir en mora del pago del
canon de arrendamiento.
Ejemplo: Le deje la consignacin con el vecino Mora.

Por tanto, el arrendatario prueba la validez del pago cuando presente el recibo de
consignacin realizado en el tiempo y forma indicados; El incumplimiento de lo aqu previsto
har incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento.631
La entidad que haya recibido el pago entregara al arrendador o a quien lo represente, el valor
consignado, siempre que ste presente la respectiva copia de las consignaciones.
630
631
181
6. El hecho que se haga una vez un pago por consignacin no deshabilita al arrendatario
para que los dems los haga directamente al arrendador, lo puede hacer de cualquiera
de las dos formas.
Con el fin de que el arrendatario pueda probar que ha dado aviso y remitido el ttulo de
consignacin mediante el cumplimiento de los requisitos previstos en el artculo 10 de la ley
820, la empresa de servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones debe
cotejar y sellar copias simples de las comunicaciones que enve el arrendatario y el duplicado
del ttulo, las cuales quedarn en poder de este. 632
"El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en el pago del
canon de arrendamiento.
Art. 11: COMPROBACION DEL PAGO

El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estar obligado a
expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuanta y el periodo al cual
corresponde el pago.
El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago est obligada a expedir un
comprobante escrito que contenga:
- Fecha.
- Cuanta.
- Perodo que corresponde al pago.
- Firma del arrendador
En caso de que el arrendador se rehse a expedir esa constancia, el arrendatario puede:

- Acudir a la autoridad competente o informar.
- Realizar el pago por consignacin.
Si el arrendatario hace el pago a otra persona no est haciendo bien el pago y se pierde el
valor del canon, debe volver a pagar.
La obligacin impuesta en este art 11 no cambia la regla general de prueba de las obligaciones
cuando en un momento dado se discuta el pago, ya que no slo procede la prueba mediante
comprobante escrito, sino por cualquier otro medio idneo.633
Hecho un pago por va de consignacin, se le puede volver a hacer el pago al arrendador
directamente o por consignacin, no hay problema.
ART. 12: LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES
Se debe indicar en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en donde se recibirn las
notificaciones relacionadas directas o indirectamente con el contrato, y mientras no se cambie,
mediante informacin por aviso por el servicio postal, conservara plena validez.634
632
633
182
Las partes (arrendadores, arrendatarios, fiadores, codeudores) deben de indicar en el contrato
las respectivas direcciones donde sern notificados para todos los efectos de ese contrato.
Las partes tienen la obligacin de informarle a la otra parte cuando cambien de lugar de
residencia, debe hacerse por CORREO CERTIFICADO:
- Si el arrendador cambia de direccin debe informarle a:
- Arrendatario
- Codeudores
- Fiadores
Si el arrendatario cambia de direccin debe informarle solamente a:
- Arrendador
Mediante la Sentencia C- 670/04 la Corte declara inexequible el Inc. 3 que indicaba que para
todos los efectos, esa era la direccin y que no haba otra diferente, esto significa que mientras
estuviera en ejecucin del contrato, no podan cambiar el lugar de residencia porque se tena
por hecho la notificacin en la direccin del contrato y se violaba el debido proceso.
Art. 13: OBLIGACION GENERAL
Se establece en este Art que en el arrendamiento de vivienda compartida y de pensiones, ser
necesario para sus habitantes, cumplir el reglamento que sobre mantenimiento conservacin,
uso y orden interno expedida por el Gobierno Nacional y aquellas complementarias que
adopte la respectiva asociacin de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, as como los
Cdigos de Polica.635
De esta manera se debe tener en cuenta que en los contratos de vivienda compartida y de
pensin:
Obligacin: Que exista un reglamento interno sobre mantenimiento, conservacin y uso de
las cosas comunes
Si NO hay reglamento tiene que recurrir a las autoridades de polica, CODIGO NACIONAL DE
POLICIA. Ejemplo: Cosas que perturban la convivencia pacfica.
Art. 14: EXIGIBILIDAD
"Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles
ejecutivamente con base en el contrato arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en
los Cdigos Civil y de Procedimientos Civiles. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario
por concepto de servicios pblicos domiciliarios o expensas comunes dejados de pagar, el
arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la
presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas
debidamente canceladas y la manifestacin que haga el demandante bajo la gravedad de
juramento de que dichas facturas fueron canceladas por l, el cual se entender prestado con
la presentacin de la demanda".
634
635
183
La importancia de realizar el contrato escrito de arrendamiento con todos los requisitos nos
permite darle la posibilidad de exigibilidad.
El contrato debe ser suficiente para que se puedan hacer exigibles la obligaciones, es decir que
PRESTE MERITO EJECUTIVO.
No se necesitan ttulos valores adicionales (El legislador en esta ley Prohbe constituir
Garantas por fuera del contrato de arrendamiento), queda descartada esta posibilidad para
hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias.
El legislador en la Ley 820/03: Prohbe las garantas por fuera del contrato. Es decir que
cualquier tipo de garanta debe ser inserta en el contrato.
Antes 12 letras y 1 contrato = 13 Obligaciones que se hacan ejecutar por aparte. Las
obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles
ejecutivamente en el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, incluye este precepto un punto que persigue superar controversias frecuentes
sobre las deudas a cargo del arrendatario derivadas de los servicios pblicos domiciliarios que
presten las empresas respectivas o las expensas comunes dejadas de pagar, como seran los
gastos de administracin de la propiedad horizontal cuando sea por cuenta de aqul.636
Si se trata de cobro de servicios pblicos que no se ha pagado el arrendatario u otras expensas
dejadas de pagar, entonces el arrendador puede repetir lo pagado por el arrendatario por la
va ejecutiva:
- Presentando facturas, recibos o comprobantes de pago de la empresa
correspondiente.
- Manifestando bajo la gravedad de juramento que dichas sumas fueron pagadas por l.
Con la sola presentacin de la demanda se entender prestado ese juramento, es decir que la
carga de la prueba la tiene el arrendatario.
EXIGIBILIDAD POR VIA EJECUTIVA: Se necesita de una obligacin:
- Clara.
- Expresa.
- Exigible
ART. 15: REGLAS - SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS

Este Art 15 complementa el aspecto de pago de los servicios pblicos domiciliarios de un
inmueble entregado en arrendo para vivienda, es decir cuando el arrendatario le corresponda
el pago de este tipo de servicio: (Salvo en los contratos de PENSION donde generalmente
quien paga los servicios pblicos es el arrendador), se debe tener en cuenta que al sealar las
siguientes reglas, con la finalidad de que el inmueble no quede afecto al pago de los servicios
pblicos domiciliarios:637
636
637
Ibidem
184
Respecto de las obligaciones que se originan por razn de los servicios pblicos domiciliarios,
son responsables solidariamente el propietario del inmueble en que se recibe el servicio, el
suscriptor del contrato de servicios de sta naturaleza y el usuario en cuyo favor se presten.638
1. Arrendador puede exigir que el arrendatario constituya una garanta (Real o Personal) o
deposito a cada empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios, cuyo valor no
puede exceder el valor del cargo fijo, cargo por aportes de conexin y cargo por unidad de
consumo de los servicios en 3 periodos consecutivos de facturacin. (solo son 2 periodos
porque al tercer periodo de no pago la empresa puede suspenderle el servicio.)639
CARGO FIJO POR UNIDAD DE CONSUMO: Ser el promedio de los 3 ltimos perodos
facturados ms un 50%.
Ventaja: Con la constitucin de las garantas, si el arrendatario incumple la empresa de

servicios pblicos le perseguir su patrimonio y no el del arrendador.
2. El Arrendador informar a la empresa, que se ha arrendado el inmueble y remitir las

garantas constituidas. A partir del vencimiento del periodo de facturacin en el cual se
denuncia haberse realizado el contrato y prestado las garantas, el arrendador deja de ser
responsable por el pago de los servicios. (El arrendador puede despreocuparse por el pago
de los servicios pblicos nicamente despus de que el arrendatario haya constituido las
garantas y se le informe a la empresa; porque de lo contrario la deuda de los servicios
seguir siendo del arrendador y este deber responder; puesto que la empresa no tiene
porqu saber del acuerdo al que ha llegado con el arrendatario).
3. El arrendatario debe prestar las garantas en los 15 das hbiles siguientes a la fecha de
celebracin del contrato, si cumplido el trmino no lo hace, el arrendador est facultado
para desistir el contrato de arrendamiento de pleno de derecho. Durante el trmino de los
15 das el arrendador puede NO hacer la entrega del inmueble hasta que se constituyan las
garantas.
4. Una vez la empresa este notificada y con el vencimiento del periodo de facturacin, el
arrendatario es responsable del pago de los servicios; de no hacerlo la empresa podr
hacer efectivas las garantas prestadas y emprender todas las acciones a que haya lugar
contra el arrendatario.
5. En caso de suspensin del servicio quien haga la solicitud de reconexin asumir la

obligacin de pagar el servicio. Sin importar que sea arrendador, arrendatario, poseedor o
propietario. Aunque existan facturas no canceladas la empresa no puede negarse a la
reconexin siempre que la persona asuma la obligacin de pagar. (Ejemplo: Si el
arrendador da por terminado el contrato, puede pedir la reconexin del servicio porque la
empresa seguir persiguiendo el patrimonio del antiguo arrendatario quien constituy la
deuda, y nuevamente el arrendador ser quien pague a partir de ah el servicio, a menos
que un nuevo arrendatario preste garantas y se comprometa a ello.)
6. Si se solicitan nuevos servicios para un inmueble quien haga la solicitud asumir

exclusivamente la obligacin de pagar, si es arrendatario deber prestar garantas de
638
639
Ley 142 de 1994
185
acuerdo a la forma y cuanta establecidas por la empresa y si es el propietario o poseedor
del inmueble simplemente pagara por el servicio.
7. Superintendencia de Servicios Pblicos domiciliarios velar por el cumplimiento de lo

anterior.
En consecuencia, en el caso en que se d en arrendamiento un inmueble, ante las empresas de

servicios pblicos el arrendatario responde solidariamente junto con el propietario o poseedor
del inmueble y el suscriptor del contrato de servicios pblicos.640
El incumplimiento en el pago de las obligaciones por parte del arrendatario o arrendador, de

acuerdo con lo que se haya estipulado acerca de quin sea el obligado, originar en la otra
parte contratante la facultad de pedir unilateralmente la terminacin del contrato.641
Uno de esos casos en que deja de existir solidaridad se presenta cuando la empresa
correspondiente no suspende el servicio pblico al arrendatario que incurra en mora de pagar
por lo menos dos perodos consecutivos de facturacin.642
Si la garanta es suficiente de acuerdo con la ley, es obligatoria su aceptacin.643
Pese a que el arrendatario es quien debe pagar los servicios pblicos domiciliarios,
corresponde, entonces, a una obligacin que pueda pactar libremente los contratantes
(artculo 9 numeral 3 ley 820). Si esto es lo que estipulan, pueden acordar, adems que el
arrendatario estar obligado a constituir la garanta.644
Las partes quedan facultadas para convenir una clusula del mismo la relativa la obligacin del
arrendatario de pagar los servicios y constituir garanta. El acuerdo sobre ste y los dems
puntos, ser el que rija las relaciones de las partes.645
El plazo dentro del cual debe constituirse la garanta es de 15 das hbiles contados a partir de
la fecha de la celebracin del contrato o del pacto adicional en que se acuerde (artculo 15
numeral 3 de la ley 820). Si el arrendatario se pone en mora de cumplir esta obligacin, el
arrendador, sin incurrir en mora, podr dejar de cumplir las suyas (artculo 1609 cc y artculo
15 numeral 3 de la ley 820). Tambin podr optar, ante la mora del arrendatario en cumplir
esta obligacin, por desistir el contrato arrendamiento.646
Para que las empresas de servicios pblicos manifiesten si aceptan o no las garantas que para
cada una se constituyan, el arrendador, o el arrendatario, o ambos conjuntamente, deben
remitrselas y hacer la denuncia del contrato.647
640
641
Ibidem
642
Opt. Cit.
643
644
Ibidem
645
646
647
186
La denuncia del contrato de arrendamiento a que alude el artculo 15 numeral 2 de la ley 820,
se debe hacer en el formato que las entidades empresas de servicios pblicos domiciliarios
deban elaborar y entregar a los usuarios que lo requieran. En estos formatos se har tambin
la denuncia de la terminacin del contrato. Las empresas servicios pblicos domiciliarios
tienen un trmino de diez (10) das hbiles, contados a partir de la radicacin de la denuncia
del contrato arrendamiento y de la remisin de la garanta correspondiente, para manifestar si
la aceptan o no. Las garantas expedidas por entidades vigiladas por la Superintendencia
Financiera, con el cumplimiento de los requisitos legales, sern de obligatoria aceptacin.648
Aceptada la garanta por la empresa de servicios pblicos correspondiente, "el arrendador no

ser responsable y su inmueble dejar de estar afecto al pago de los servicios pblicos, a partir
del vencimiento del periodo de facturacin correspondiente a aquel en que se efecta la
denuncia del contrato y se remitan las garantas o depsitos constituidos". 649
La ley limita el valor de las garantas que puedan exigir las empresas de servicio pblico para
que los arrendadores, sean propietarios o poseedores, queden exonerados de la solidaridad
caracterstica, en principio, de las obligaciones que se originan como contraprestacin por
razn de los servicios pblicos que se suministra a los arrendatarios. De acuerdo con el artculo
6 del decreto 3130 de 2003, para determinar cul es el lmite se debe tener en cuenta, en
primer lugar, para cada servicio, el promedio del consumo de los tres (3) ltimos perodos de
facturacin de los inmuebles que correspondan al estrato al cual pertenece el bien o esto del
contrato respecto del cual se haya otorgado la garanta.650
Promedio de consumo as obtenidos se le suma el 50% de su valor y, la cifra que resulta de

sumar al promedio referido el 50% de su valor ms el cargo fijo, se multiplica por dos y el
resultado de esa multiplicacin es el valor mximo que pueda exigir la empresa de servicios
pblicos correspondiente. Esto es lo que dispone el artculo 6 del decreto 3130 de 2003.651
El aparte 2 de este numeral 4 del artculo 15 dispone lo siguiente: "que hacer en caso de no
pago, la empresa de servicios pblicos domiciliarios podr ser exigible las garantas o depsitos
constituidos, y si stas no fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que hubiere lugar
contra el arrendatario".
El arrendatario de un inmueble, independientemente de la intervencin del propietario o

arrendador, puede solicitar la instalacin de servicios nuevos, es decir, distintos a aquellos con
los cuales fue arrendado el bien objeto del contrato. De las obligaciones que en ellos se
originan es responsable nica y exclusivamente el solicitante. Para garantizar su pago las
empresas pueden exigir las garantas predijo en el artculo 15 de la ley 820 y en el decreto
3130 de 2003. Cualquier servicio nuevo tambin puede ser solicitado por el arrendador. En
este caso de las obligaciones que se originan a favor de las empresas pblicas, ser este
solidariamente responsable con el arrendatario.652
648
Ibidem
649
Opt. Cit.
650
651
Ibidem
652
187
En cualquier evento en que durante la ejecucin de un contrato de arrendamiento se
suspenda la prestacin de servicios pblicos al inmueble objeto del mismo, el arrendador, el
arrendatario, el poseedor o el propietario, podrn solicitar su reconexin. Quien formule la
solicitud quedar obligado a hacer el pago de las facturas que se causen en el futuro.653
La exigencia de las garantas o fianzas al arrendatario, cuando lo exigiere el arrendador al

momento de la celebracin del contrato, persigue que el inmueble no quede afecto al pago
pues es el locatario el obligado para con las empresas. Esas garantas o depsitos no se pueden
confundir con las que expresamente prohbe el Art 16 de la misma ley.654
ART. 16: PROHIBICIN DE GARANTIAS Y DEPSITOS
Consecuencia prctica de esta disposicin es que el contrato de arrendamiento de inmuebles

urbanos no puede pactarse en cauciones reales sino en cauciones personales, para garanta
del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.655
El artculo 16 de la ley 820 en referencia es del siguiente tenor: "En los contratos de
arrendamiento para vivienda urbana no se podr exigir depsito en dinero efectivo u otra clase
de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos
contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantas tampoco podrn estipularse
indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que
se haya consignado el contrato arrendamiento, o sustituyese por otras bajo denominaciones
diferentes de las indicadas en el inciso anterior".
Se prohbe todo tipo de caucin real o depsito, bien en dinero efectivo o en otra clase de
cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de
arrendamiento (por parte del arrendatario) y evitar, as, que se haga ms gravosa la situacin
prestacional de este656. Estas garantas no pueden estipularse ni directa, ni indirectamente, ni
por interpuesta persona.
En caso de que se fijen garantas deben estar contenidas en el propio contrato. Ejemplo: Se
suelen constituir como garanta del contrato de arrendamiento 12 letras de cambio, por lo
tanto, nicamente sern permitidas siempre que estn incluidas en el contrato y no como
ttulos individuales; porque sino seran 13 obligaciones: 12 cheques + 1 contrato de
arrendamiento y esas letras se podrn cobrar mediante proceso ejecutivo individualmente.
Si el arrendador exige depsito o garanta, puede ser sancionado con multa hasta por veinte
veces el salario mnimo legal mensual vigente al momento de su imposicin.657
ART. 17: SUBARRIENDO Y CESION
Subarriendo y cesin del arriendo
653
Ibidem
654
655
656
657
Ibidem
188
La Ley ha dicho que reitera la regla general sealada por el cdigo civil en su artculo 2004, o
sea la de que el arrendatario le est vedado ceder el contrato o subarrendar, salvo que haya
sido expresamente facultado para ello por el arrendador.658
Artculo 17 de la ley 820: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni

subarrendar, a menos que medie autorizacin expresa del arrendador".
Si el arrendatario sin autorizacin cede o subarrienda, el arrendador podr dar por terminado
el contrato y puede exigir la entrega del inmueble o tambin puede celebrar un nuevo
contrato con las personas que subarrendaron o a quienes se les hizo la cesin.
En efecto, el pargrafo el artculo 17 de la ley 820 prescribe: "en caso de proceso judicial
cuando media autorizacin expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podr
ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario en los trminos del
inciso 3 de la artculo 52 CPC".
En caso de subarriendo, si hay autorizacin del arrendador y se presenta un proceso se debe

citar tambin al subarrendatario, como interviniente litisconsorcial.
Si es un caso de cesin autorizada por el arrendador, de ah en adelante este deber exigir

cumplimiento de obligaciones o ejercer acciones derivadas del contrato de arrendamiento al
cesionario, el antiguo arrendatario ya no responde.
Cuando se realice una cesin sin informar al arrendador, el cesionario no har parte en el
proceso, ni como parte ni como interviniente litisconsorcial, sigue siendo responsable el
arrendatario.
Algo ms, el Decreto 1816, en el artculo 5, consagraba la forma de hacer efectiva la

terminacin del contrato de arrendamiento cuando el arrendatario ceda el contrato o
subarrendaba el inmueble sin autorizacin expresa del arrendador.659
Subarriendo y cesin no autorizados
Se pone de manifiesto un incumplimiento del contrato por el arrendatario, que le permite al

arrendador pedir la terminacin de este y la consiguiente restitucin de la cosa arrendada.660
ART. 18: RENTA DE ARRENDAMIENTO
Este Art 18 dispone que: El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en
moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o
de la parte de l que se d en arrendo La estimacin comercial para efectos del presente
artculo no podr exceder el equivalente a dos veces el avalu catastral vigente.661
No obstante, que las partes estipulen la renta de arrendamiento en moneda extranjera, no
significa que en esta haya de hacerse el pago tanto en efectivo, el mismo artculo 19, despus
658
659
660
661
189
de permitir la estipulacin en divisa extranjera, agrega que se pagar en moneda legal
colombiana.662
El canon lo fijarn las partes (Contrato de libre discusin y consensual) en moneda legal con
una limitacin: No puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que
este en arrendo. El valor comercial del inmueble no podr exceder a 2 veces el avalo
catastral vigente.
EJEMPLO:
Vlr. Avalu Catastral = 15000.000
Vlr. Comercial = 2 x Vlr. A.C = 30000.000
Vlr. Canon = 1 % de Vlr. Comercial = 300.000
Por Ejemplo663:
a. Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avalu catastral es de
$25.000.000, el canon mensual de arrendamiento ser hasta $500.000.
b. Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avalu catastral es de $40.000.00,

el canon de arrendamiento ser hasta $500.000; para ello cuenta el (1%) del valor
comercial.
c. Si el valor comercial del inmuebles es de $70.000.000 y el avalu catastral es de

$25.000.000, el canon de arrendamiento ser hasta $500.000, o sea, el 1% del doble del
avalu catastral y no del valor comercial. 664
El avalu catastral: Lo hace el Instituto de Agustn Codazzi.
Formacin Catastral (Forma de Ubicacin geogrfica).

Inobservancia del Artculo 18 de la Ley 820
Como puede observarse con facilidad, el artculo 5 del decreto 1919 de 1986 parte de la
hiptesis de que para determinar el canon de arrendamiento las partes haya estipulado el
valor comercial del inmueble correspondiente.665
662
663
664
Ibidem
665
190
ART. 19: FIJACION DEL CANON
El precio mensual del canon estipulado por la partes, puede ser fijado en cualquier moneda o
divisa extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa
del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que las partes hayan
convenido una fecha o tasa de referencia diferente.
ART. 20: REAJUSTE DEL CANON
Cada 12 meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr
incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%)
del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor (I.P.C) en el ao calendario
inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y
cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el articulo 18 de la presente ley.
Inciso 1 del Artculo 20:
En todo caso haciendo obligatorio en reajuste para el arrendatario, por la sola declaracin
unilateral de voluntad del arrendador en tal sentido. 666
El canon de arrendamiento se puede incrementar cada 12 meses de ejecucin del contrato de

arrendamiento (no cada ao) el arrendador puede (no opera de manera automtica, es
optativo) incrementar el canon hasta en una proporcin que no supere el 100 % del
incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor (IPC establecido por el DANE)
en el ao inmediatamente anterior a aqul en que ha de hacerse el reajuste del canon,
siempre y cuando el nuevo canon no supere el 1% del avalo comercial del inmueble.
EJEMPLO 1:
IPC del Ao 2007 = 5.5 % Canon vigente = 300.000
Reajuste del Canon = Canon vigente x IPC = 16.500
Nuevo Canon = Canon Vigente + Reajuste = 316.500
Si se realiza el incremento, el arrendador deber informar al arrendatario: monto del

incremento y fecha a partir de la cual se har efectivo el mismo, todo esto por medio del
servicio de correo autorizado o por el mecanismo de notificacin personal indicado en el
contrato. Si no se informa del incremento le ser inoponible al arrendatario.
EJEMPLO 2:
Contrato de arrendamiento inicia: 04 de enero de 2006
Arrendador decide hacer el incremento: 30 de marzo de 2007
El arrendador pierde esos 3 primeros meses de incremento (enero, febrero y marzo) El

Incremento NO es retroactivo. El incremento solo ser efectivo de marzo de 2007 a marzo de
2008.
666
191
Segn el art. 7 del Decreto 1816 seala que el aviso o comunicacin de reajuste del canon de
arrendamiento deba darse antes del vencimiento del trmino inicial del contrato o el de sus
prorrogas.667
Arrendatario que paga incremento no puede repetir lo pagado, ni aun alegando que no se le
informo. Si el arrendador no cumple con estos requisitos, no puede hacer exigible el
incremento.
TERMINACIN DEL CONTRATO
Refirindose por separado a la terminacin por mutuo (modo), a la terminacin a la solicitud

del arrendador, a la terminacin a solicitud del arrendatario.668
ART. 21: TERMINACION DEL CONTRATO - MUTUO ACUERDO
Las partes pueden en cualquier tiempo y de comn acuerdo dar por terminado el contrato.
(Principal forma de terminacin del contrato por ser consensual y no hay lugar a
indemnizacin).
ART. 22: CAUSALES DE TERMINACIN UNILATERAL DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR:
En este Art 22 se seala las causales para que el arrendador pueda pedir la terminacin
especial del contrato de arrendamiento, a saber:
1. El numeral 1 del artculo 22, consiste la primera de las causales en referencia en "La
no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino
estipulado en el contrato".
En consecuencia, no puede existir ninguna duda acerca de que el incumplimiento del

arrendatario en el pago de la renta, lo coloca automticamente en estado de ser
lanzado, sin que sea necesario, por lo tanto, requerimiento alguno al respecto.669
El no pago por parte del arrendatario de la renta y reajustes legales en el trmino

estipulado en el contrato. (Esto implica un incumplimiento de las obligaciones del
arrendatario)
2. El numeral 2 del artculo 22 de la ley 820: "La no cancelacin de los servicios pblicos,
que causen la desconexin o prdida del servicio... cuando su pago estuviere a cargo
del arrendatario".
El costo de los servicios pblicos domiciliarios del inmueble arrendado corre

ordinariamente a cargo del arrendatario, y que slo correr por cuenta del arrendador
cuando as aparezca expresamente estipulado en el contrato. 670
El no pago de servicios pblicos, que genere su desconexin o prdida del servicio

(esta indicando que ya son 2 periodos consecutivos en que el arrendatario no ha
667
668
669
670
192
pagado, no es una causal para que las empresas vayan a ejecutar al arrendador), o por
no pago de las expensas comunes (Rgimen de propiedad horizontal: vigilancia,
mantenimiento, administracin), siempre que estn a cargo del arrendatario.
3. La regla tercera consiste en: "El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del
contrato o del uso del inmueble, o el cambio de destinacin del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador".
El Subarriendo total o parcial del inmueble, cesin del contrato o goce del inmueble,
cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin
del arrendador.671
4. En la regla cuarta del artculo 22 de la ley 820, La incursin reiterada del arrendatario
en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del
inmueble para actos delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados
ante la autoridad de polica.
5. La regla quinta de terminacin a favor del arrendador (artculo 22 de la ley 820), en

"La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea
arrendada por parte del arrendatario".
Aunque la regla 5 del artculo 22 no lo expresa, habr que entender que las mejoras a
que alude son las tiles, no las mejoras o reparaciones necesarias o indispensables.672
La realizacin de mejoras (mejoras tiles), cambios o ampliaciones del inmueble sin

expresa autorizacin del arrendador, o por destruccin total o parcial del inmueble
atribuida al arrendatario. 673(Porque el arrendatario debe entregar el inmueble en las
mismas condiciones en que lo recibe)
6. Conforme al numeral 4 del artculo 9 de la ley 820, es obligacin del arrendatario

cumplir las normas de los reglamentos de propiedad horizontal a que est sometida la
vivienda.674
Violacin de las normas del respectivo reglamento interno o del reglamento de

propiedad horizontal cuando se trate vivienda sometida a ese rgimen por parte del
arrendatario. (Estas normas son de convivencia, por ello quien usa el inmueble es
quien debe cumplirlas)
7. Terminacin del Contrato por el Arrendador durante las Prorrogas: (Durante el

termino inicial no puede dar por terminado unilateralmente el contrato ni siquiera con
indemnizacin)
El ordinal 7 del artculo 22 de la ley 820 contempla una naturaleza especial, porque
ella depende de la sola voluntad del arrendador el hacerla valer. En efecto, reza as el
ordinal en mencin:
671
672
673
674
193
"El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento
durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio
postal autorizada, con una antelacin no menor de tres meses y el pago de una
indemnizacin equivalente al precio del tres meses de arrendamiento. Cumplidas estas
condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el inmueble".
A. Previo aviso escrito al arrendatario por servicio de correo,
B. Con antelacin no menor a 3 meses (se requiere Preaviso ya no Desahucio).
C. Mas una indemnizacin equivalente a 3 meses de arrendamiento.
Esta terminacin slo procede durante las prrrogas del contrato, esto es, no puede el
arrendador ejercer la prerrogativa concedida en el plazo inicial del contrato, bien sea
contractual o el legal de un ao.675
Cumplidas estas condiciones estar el arrendatario obligado a restituir el inmueble.
Si el arrendatario es cumplido no puede el arrendador dar por terminado el contrato, ni

siquiera con indemnizacin en el trmino inicial
8. Causales Especiales para Terminar el Contrato Unilateralmente por el Arrendador a

la Fecha del Vencimiento del Termino Inicial o de sus Prorrogas: Teniendo en cuenta
que debe informarse por escrito con una antelacin no menor a 3 meses a la fecha de
vencimiento al arrendador a travs del servicio postal. (No hay lugar a indemnizacin
pues no se interrumpe el trmino del contrato porque este ya finaliz; nicamente
podra haber indemnizacin en caso de que no haya preaviso). Las circunstancias
relacionadas en el numeral 8 del artculo 22, ordinal a) a d) como suficientes para que
al arrendador este facultado para dar a conocer el arrendatario su oposicin a que la
prrroga prevista en la ley se produzca, son las siguientes:
a) Cuando el propietario o poseedor del bien necesite ocuparlo para su propia

habitacin por un termino no menor de 1 ao.
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una construccin, o cuando

requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparacin.
c) Cuando se deba entregar el bien en cumplimiento de obligaciones originadas en un

contrato de compraventa. Si el inmueble es vendido, se puede tambin exigir la
restitucin, o sea que no se respetar el arriendo, cuando se dispone del bien a ttulo de
compraventa como obligacin del vendedor debe entregarlo. Empero, no todo caso de
enajenacin legitima demandar la entrega, por los trmites de un proceso de tenencia,
sino cuando es por una compraventa.676 La causal no aplica para otro tipo de contratos
nicamente para la compraventa, tener en cuenta art. 2020 Cd. Civil).
d) Por plena voluntad de terminar el contrato por el arrendador siempre que lleve como
mnimo 4 aos de ejecucin; indemnizando al arrendatario por el valor de 1.5 meses de
arrendamiento (1 canon y medio).
675
676
194
Avisando para tal efecto su decisin con una antelacin no menor a tres meses a travs
del servicio postal autorizado.677
Como se deduce del texto, la terminacin unilateral de que aqu se trata no puede ser
impuesta por el arrendador sino con ocasin de la expiracin del plazo inicial, o de la ltima
prrroga que se hubiere producido como consecuencia de aplicar lo dispuesto en el artculo 6.
Estando en curso el plazo inicial o el de una prrroga, la terminacin, an cuando se presente
una de aquellas causas, es improcedente.678
En los casos previstos en el numeral 8 del artculo 22, el contrato terminar en la fecha del
vencimiento del trmino inicial o de una de sus prrrogas.
Al entenderse que la expiracin del contrato y la consiguiente obligacin del arrendatario de

restituir el inmueble, en los casos previstos en el numeral 8 del artculo 22 de la ley 820,
exigen que con anterioridad al vencimiento del trmino inicial estipulado para la duracin del
contrato, o al vencimiento de la prrroga que se halle en curso, el arrendatario haya sido
requerido por el arrendador en tal sentido.679
Las Causales del Numeral 8 del Artculo 22
En los literales a), b), c), el arrendador debe acompaar al aviso escrito de terminacin del
contrato la constancia de haber constituido una caucin en dinero, en un banco o pliza de
seguro, constituida a favor del arrendatario por valor equivalente a 6 cnones de
arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6
meses siguientes a la fecha de restitucin del inmueble.680 (No basta indicar al arrendatario
una de las causales; porque es posible que el arrendador este mintiendo; por ello se constituye
la caucin.)
En lo que respecta a la causal a), que como quien est legitimado para exigir la restitucin del
bien arrendado es nica y exclusivamente el arrendador, la operancia de esta causal no puede
tener lugar sino cuando en la persona del arrendador recae tambin la calidad de dueo o
poseedor.681
La causal del ordinal d), es nueva respecto de las que haba establecido el artculo 18 de la ley
56 de 1985 derogada. Esta causal se diferencia de las otras tres en que conforme a ella es
suficiente la voluntad del arrendador para impedir que se produzca la prrroga y lograr la
terminacin del contrato. Se diferencia, tambin, de las primeras, porque en ella se puede dar
por terminado el contrato al vencimiento del trmino inicial o de cualquiera de sus
prrrogas.682
677
Ibidem
678
679
Ibidem
680
681
682
195
Tambin se diferencia esta causal de las tres anteriores, en que en este caso el arrendador
deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de 1.5 meses de
arrendamiento. El legislador justifica esta diferencia apoyada en que en las otras hiptesis,
adems de la voluntad del arrendador, debe ocurrir alguno de los hechos ya analizadas. En ese
evento es la ley suficiente la decisin del arrendador luego de los 4 aos de ejecucin del
contrato.683
Debe hacer la consignacin e indicar que es a ttulo de canon para el cumplimento de la causal
invocada dentro de los 6 meses siguientes a la restitucin del inmueble.
Ahora bien, si el arrendatario no restituye el inmueble y el arrendador ha cumplido

cabalmente con los requisitos para la restitucin especial, puede ste demandar por la va
judicial la terminacin del contrato y la consiguiente restitucin por el trmite previsto en el
Cdigo de Procedimiento Civil, para esos efectos.684
Antes se poda solicitar el inmueble para negocio, ahora no. El carcter es, pues, taxativo. 685
Ejemplo: - Canon $400.000
-Caucin $2.400.000
La causal del literal d) seguir el procedimiento del Art. 23 de esta ley.
Si no hay preaviso escrito de terminacin del contrato se entender automticamente

renovado por un trmino igual al inicial.
Requisitos que Debe Satisfacer el Arrendador para que No se Produzca la Prrroga
Numeral 8 del Art 22 de la Ley 820, objeto de estos comentarios686:
1. Que hubiere ocurrido alguna de las enumeradas en los ordinales a) a d).

2. Que el arrendador de al arrendatario aviso previo y escrito por medio de servicio
postal autorizados.
3. Se debe hacer con una antelacin no inferior a tres meses a la fecha en que haya de
terminar el contrato, fecha que ser la del vencimiento inicial o las del de una de sus
prrrogas.
4. El arrendador adjunta al escrito de aviso de terminacin del contrato, constancia haber
constituido una caucin a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis meses
del precio del arrendamiento vigente en ese momento. Esta caucin tiene por objeto
garantizar que dentro de los seis meses siguientes a la fecha restitucin del inmueble,
el arrendador cumplir las obligaciones que para l han de surgir como consecuencia
de haber manifestado su voluntad de terminar el contrato y de haber obtenido su
entrega por razn de su decisin, de acuerdo con la causal aducida.
683
Ibidem
684
685
686
196
ART. 23 REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL POR EL ARRENDADOR MEDIANTE
PREAVISO CON INDEMNIZACIN.
Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato por sola voluntad
del arrendador en los trminos del ordinal 7 del artculo 22, deben cumplirse los siguientes
requisitos:
a) Avisar al arrendatario o a su representante legal la fecha en que, segn su decisin, ha

de terminar el contrato arrendamiento.687
Informar al arrendatario o a su representante legal por medio del servicio de correo o
servicio postal (antes correos de Colombia ahora es correos 472), con una antelacin
prevista en el artculo 22- no menor de 3 meses, indicando la fecha en que ha de darse
por terminado el contrato y que se le pagar la indemnizacin que por ley le
corresponde.
b) Consignar a favor del arrendatario el valor de la indemnizacin prevista en el ordinal 7

del artculo 22 "dentro de los tres meses anteriores a la fecha sealada para la
terminacin unilateral del contrato" 688
El valor de la indemnizacin depender del canon vigente a la fecha del preaviso.
Se deber consignar en las entidades autorizadas por el gobierno nacional, dicha

entidad remitir copia del ttulo de consignacin al arrendatario o le enviara
comunicacin sobre el particular inmediatamente conozca de la misma.
c) Manifestar a la entidad bancaria correspondiente, en el momento de efectuar la

consignacin, la causa de la terminacin anticipada y el nombre y la direccin precisa
del arrendatario o su representante. La entidad que reciba la consignacin dejar estas
constancias en los ttulos respectivos. 689
Al consignarse se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma

hay que indicar: nombre de las partes, concepto por el que se hace la consignacin y
nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante legal.690
d) Avisar a la autoridad competente sealada por el artculo 32 de la ley 820, la

verificacin de la consignacin. De acuerdo con el lugar de ubicacin del inmueble las
autoridades competente sealada por los artculos 32 y 33-2 de la ley 820 de 2003 son
"la Alcalda Mayor de Bogot, D.C, la gobernacin de San Andrs, Providencia y Santa
Catalina y las alcaldas municipales de los municipios del pas".691
687
688
Ibidem
689
690
691
197
Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la fecha
sealada tendr derecho a recibir la indemnizacin, de conformidad con la
autorizacin que expida la autoridad competente.692
Despus de que el arrendador haya dado aviso al arrendatario de su decisin de dar

por terminado el contrato, puede desistir de ella, pero su desistimiento slo ser eficaz
y el arrendatario la acepta. 693
PARAGRAFO 1: Si el arrendatario no entrega el inmueble en la fecha sealada, el

arrendador tiene derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada y podr
emprender el respectivo proceso de restitucin del inmueble arrendado.
Esto es lo que la gente confunde cuando piensan que tiene derecho a determinado tiempo
gratis, que mientras no consiga puede seguir viviendo ah. Esto no es cierto porque
mientras hay uso a cambio de un dinero, hay arrendamiento y en consecuencia hasta el
ltimo da debe pagarla, de lo contrario generara otro contrato el de Comodato.
PARGRAFO 2: Si el arrendador con autorizacin del arrendatario desiste de dar por

terminado el contrato podr pedir a la autoridad competente la autorizacin para la
devolucin de la suma consignada. Una forma de pagar la indemnizacin es que el
arrendador no cobre esos meses.
Es posible entablar un preaviso de una vez en el Contrato?
Si es posible pero para que voy a establecer un preaviso si es a trmino fijo.
Si se paga la indemnizacin no cobrndole el canon de arrendamiento y el arrendatario no

restituye el bien, no hay manera de que el arrendador recupere el dinero pagado como
indemnizacin y adems se expone a todos los resultados del proceso como pago de
costas, proceso de restitucin de inmueble.
ART. 24 TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Causales:
En inters y beneficio del arrendatario.
1. La primera causa est concebida as: "la suspensin de la prestacin o de los servicios
pblicos al inmueble, por accin premeditado del arrendador o porque incurra en mora
en pagos que estuvieren a su cargo.
Por suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, ya sea por accin
premeditada de arrendador o porque incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. En
cualquier caso el arrendatario podr asumir, si lo desea, los costos de restablecimiento del
servicio y podr descontarlos del pago que deba hacerle al arrendador.
Se trata de una causal paralela a la que el numeral 2 del artculo 22 consagra en favor del
arrendador, cuando el pago de los servicios pblicos de que sirve el inmueble corre a cargo del
arrendatario. Aqu ya se considera el caso opuesto, o sea cuando el pago de dicho servicios es
692
693
198
por cuenta del arrendador, lo que, como oportunamente se advirti, no puede ocurrir sino en
virtud de estipulacin expresa al efecto entre las partes.694
Este caso basta la mera suspensin en la prestacin del servicio, al paso en el del artculo 22
no es la suspensin del servicio lo que entra en juego, sino la desconexin o prdida del
mismo.695
2. La causal 2 es paralela a la 4 del artculo 22. Consiste en "la incursin reiterada del
arrendador en procederes que afectan gravemente el disfrute cabal por el arrendatario
del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva".
Procederes reiterados del arrendador o sus dependientes que afecten gravemente el disfrute
del inmueble arrendado. Debidamente comprobado ante la polica. (Ejemplo: arrendador que
llega borracho y hace escndalos), (Es obligacin del arrendador mantener la cosa en estado
de servir para el fin sealado en el contrato y librar al arrendatario de toda perturbacin en el
uso de la cosa arrendada. Art. 1982 cc)
3. La causal 3 est constituida por "el desconocimiento por parte del arrendador de
derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente".
Desconocimiento del arrendador de derechos legales o contractuales del arrendatario.
4. Terminacin unilateral del arrendatario durante el trmino inicial o durante las

Prorrogas: (A diferencia del arrendador, el arrendatario si puede dar por terminado
el contrato en cualquier tiempo).
Le da al arrendatario la facultad de ponerle fin al contrato en virtud de su mera voluntad.
"El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento dentro
del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a travs
del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres meses y el pago de una
indemnizacin equivalente al precio de tres meses de arrendamiento.
Se requiere lo siguiente:
- Previo aviso escrito al arrendador por servicio de correo.
- Con antelacin no menor de 3 meses
- Indemnizacin equivalente a 3 meses de arrendamiento si hay interrupcin

hay indemnizacin.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble, de no

hacerlo, el arrendatario podr entregar el bien provisionalmente a una autoridad competente
funcionario municipal, alcalde y ejercer todas las acciones a que haya lugar.
El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la

fecha de vencimiento inicial o de sus prorrogas, siempre y cuando d previo aviso al
694
695
199
arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una a antelacin no menor de tres
meses a la referida fecha de vencimiento.696
Requisitos para la Terminacin por Mera Voluntad del Arrendatario
Para que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato arrendamiento y las condiciones
previstas en el ordinal 4 del artculo 24 de la ley 820 de 2003, debe cumplir lo siguiente
requisitos697:
a. Comunicar al arrendador con una antelacin no menor de tres meses, su decisin de

dar por terminado unilateralmente el contrato.
b. Consignar a favor del arrendador y a rdenes de la autoridad competente sealada en
el artculo 32 de la ley 820, la mencionada indemnizacin.
c. Informar a la entidad que recibe la consignacin las causas por las cuales se verifica y
el nombre y direccin precisa del arrendatario, del arrendador o de su representante.
Entrega provisional del inmueble en el caso contemplado por el ordinal 4 del artculo 24
Si el arrendador no acude a recibir el inmueble el da de la diligencia, el funcionario

competente deber entregar o a un secuestre escogido de la lista de auxiliares de justicia.698
5. Terminacin unilateral del arrendatario a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de

las prrrogas: Requiere:
Preaviso por escrito al arrendador por servicio de correo
Con antelacin no menor de 3 meses a la fecha de vencimiento del trmino inicial

o de las prrrogas.
No tiene que invocar ninguna causal solo ser por su propia voluntad de no
continuar con el uso, esto es de no prorrogar el contrato.
No debe pagar indemnizacin alguna. Porque no hay interrupcin del trmino.
No obstante haber cumplido ambas partes todas sus obligaciones y tener ambas el derecho a
la prrroga establecido por el artculo 6 de la ley 820.699
En estos eventos la ley hace prevalecer el inters del arrendador sobre el arrendatario.700
El numeral 5 del artculo 24 la ley, por el contrario, hace prevalecer los intereses del
arrendatario.701
Los casos especiales a que se ha hecho alusin son702:
696
697
698
699
700
701
Ibidem
200
a. El de terminacin unilateral del contrato por decisin de una de las partes a causa del
incumplimiento en que ha incurrido la otra.
b. El de terminacin del contrato durante el trmino inicial o el de una de sus prrrogas,
por simple decisin unilateral de uno de los contratantes, mediante indemnizacin de
perjuicios.
En cuanto a sta determinacin la ley es ms benvola con el arrendatario, quien puede poner
fin al contrato, mediante indemnizacin, an dentro de su trmino inicial; en cambio el
arrendador, por su simple voluntad, slo puede ponerle trmino, mediante indemnizacin,
durante alguna de las prrrogas previstas en el artculo 6. 703
De no mediar preaviso escrito, el contrato de arrendamiento se entender renovado por un

trmino igual al inicial. (El cdigo confunde Prorroga con Renovacin; renovacin implica
realizar un nuevo contrato, por ello lo que en realidad se presenta es una prorroga automtica;
porque no se hace un nuevo contrato sino que se extiende en el tiempo el mismo contrato)
PARAGRAFO: En caso de entrega provisional del inmueble por no recepcin del arrendador; la
autoridad competente sealara fecha y hora para la entrega del inmueble. Despus se citar a
arrendador y arrendatario para que comparezcan en el da y hora sealada al lugar de
ubicacin del inmueble para la diligencia de entrega.
Si el arrendador no acude a la diligencia, el bien ser entregado a un secuestre designado de la

lista de auxiliares de la justicia hasta que el arrendador lo reciba y todos los gastos que ello
implique corrern por cuenta del arrendador.
De todo lo anterior se levanta un Acta que ser suscrita por las personas que intervinieron en
la diligencia.
Terminacin por Mera Voluntad del Arrendatario, Sin Indemnizacin
El ordinal 5 del artculo 24 de la ley 820 de 2003: el arrendatario podr decidir

unilateralmente el contrato arrendamiento termine en la fecha de vencimiento del trmino
inicial, o de una de sus prrrogas.
Bastara que se d aviso escrito al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una
antelacin o menor de tres meses a la fecha del vencimiento.704
El arrendatario tambin puede poner fin al contrato por su sola voluntad durante el trmino
inicial o el de una de sus prrrogas, mediante el pago de indemnizacin segn lo prescrito por
el ordinal 4 del artculo 22 de la ley 820.705
ART. 25 REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL DEL CONTRATO POR EL

ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN (art.24 nm. 4):
702
Opt. Cit.
703
Opt. Cit.
704
705
Ibidem
201
Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente con el contrato de
arrendamiento. Deber cumplir los siguientes requisitos.
a) Comunicar a travs del servicio de correo al arrendador o a su representante, con 3

meses de antelacin, indicando fecha de terminacin del contrato y que se pagar la
respectiva indemnizacin
b) Consignar a favor del arrendador la indemnizacin correspondiente con la antelacin

de los 3 meses de arriendo dentro de los 3 meses anteriores a la fecha de terminacin del
contrato. La consignacin se realizar en la entidad bancaria autorizada por el gobierno, la
cual allegar copia del ttulo de consignacin al arrendador.
El valor de la indemnizacin se har de acuerdo al canon vigente a la fecha del preaviso.
c) En la consignacin se dejar constancia del concepto por el cual se recibe, nombre

del arrendador, nombre y direccin del arrendatario.
d) Si el arrendador cumple con la obligacin de recibir el bien en el da sealado, tendr

derecho o se le entregar la indemnizacin consignada.
PARAGRAFO 1: Si el arrendador no recibe el inmueble, el arrendatario podr pedir que se

le devuelva lo pagado como indemnizacin y podr hacer la entrega provisional a una
autoridad competente (Art 24 nm. 4)
PARAGRAFO 2: Si el arrendatario con autorizacin del arrendador desiste de dar por

terminado el contrato, podr solicitar a la autoridad competente la autorizacin para que
se le devuelva la suma consignada.
No puede haber pago sin este procedimiento. Mientras se derive incumplimiento por
parte de una de las partes se configura la causal de terminacin del contrato.
ART. 26 DERECHO DE RETENCIN PARA EL ARRENDATARIO
El Artculo 26 de la ley 820 dispone que: "en todos los casos en los cuales el arrendador debe
indemnizar al arrendatario, este no podr ser privado del inmueble arrendado sin haber
recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se le hubiera asegurado
debidamente el importe de ella por parte del arrendador".
Hay aqu, si, una novedad importante, cul es la de que tratndose de arrendamiento de
vivienda urbana de los que regula la ley 820, no hay lugar a la inoponibilidad del derecho de
retencin a terceros que hayan adquirido el dominio de la cosa arrendada, como consecuencia
de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre dicha cosa.706
En los casos en que el arrendador deba indemnizar al arrendatario, esto quiere decir, que el
arrendatario no podr ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de
la indemnizacin o se le asegure el respectivo importe.707
706
707
202
Obligacin del Contrato =/= Obligaciones que surgen del incumplimiento.
La retencin es una medida que permite garantizar el pago de la obligacin y se ejerce presin.
Ejemplo: la indemnizacin que me debe 3 meses y estoy reteniendo el bien 5 meses, se

comparan y quedo debiendo 2 meses.
ART. 27 DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS
Ya se ha visto que el arrendador est obligado a hacer las reparaciones indispensables no

locativas en las condiciones estudiadas, salvo que el arrendatario las haya hecho
indispensables por su culpa. 708
Pues bien, el Artculo 27 de la ley 820 de 2003 faculta al arrendatario para descontar del valor
de la renta de arrendamiento el costo de tales reparaciones. Si el costo total de esta es
superior al 30% de la renta que peridicamente se debe pagar, el descuento se debe hacer en
diferentes perodos. Ninguno de los distintos descuentos puede superar ese porcentaje.709
Las reparaciones necesarias o indispensables no locativas estn a cargo del arrendador; salvo
pacto en contrario, el arrendatario tendr derecho a que se le descuente por estas
reparaciones del valor de la renta (Art. 1993 cc). Esos descuentos NO pueden exceder el 30%
del canon; en caso de que el valor de dichas reparaciones exceda este porcentaje, podr al
arrendatario hacer descuentos peridicos hasta el 30% del valor del canon, hasta completar el
costo total de las reparaciones710. Con esto se busca desestimular al arrendatario de realizar
reparaciones sin autorizacin del arrendador.
En lo previsto en el Art 1994 del Cd. Civil (prestaciones por mejoras tiles) las partes tienen la
posibilidad de pactar descuentos en la renta.
En el caso de que se de por terminado el contrato de arrendamiento y no se haya terminado

de pagar las reparaciones indispensables mediante los descuentos peridicos, el arrendatario
puede ejercer el derecho de retencin sobre el inmueble hasta que el arrendador le devuelva
lo que falta para cubrir el total de lo invertido en tales reparaciones. No se descuentan las
reparaciones locativas nicamente las indispensables.
ART. 28 MATRICULA DE ARRENDADORES
Con la finalidad inspeccionar y vigilar la actividad de las empresas privadas dedicadas

principalmente a dar en arrendo bienes races destinadas a vivienda urbana, o a la
intermediacin comercial entre arrendadores y arrendatarios. Se consagra la presuncin legal
de que todo el que en un mismo municipio aparezca arrendando ms de diez (10) inmuebles,
es empresario de arrendamiento y es a por lo tanto sometido al rgimen especial en
referencia. El inciso 3 prescribe tambin que: "igualmente debern matricular todas las
personas naturales o jurdicas que en su calidad de propietarios o subarrendatarios celebren
708
709
Ibidemv
710
203
ms de cinco contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades
descritas en el artculo cuatro de la presente ley".711
Se deben matricular ante autoridad competente:
Persona natural o jurdica que est dedicada al arrendamiento de bienes inmuebles para
vivienda urbana, sean de su propiedad o de terceros, en municipios con ms de 15000
habitantes.
Persona natural o jurdica que ejerza labores de intermediacin entre arrendadores y

arrendatarios (inmobiliarias).
Personas naturales o jurdicas que como propietarios o subarrendadores celebren ms

de 5 contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles.
Las personas matriculadas quedaran sujetas a la inspeccin, vigilancia y control de la autoridad

competente.
Presuncin: Quien aparezca arrendando en un mismo municipio ms de 10 inmuebles de su

propiedad o de los 3s, ejerce las actividades sealadas.
ART. 29 REQUISITOS PARA OBTENER LA MATRCULA DE ARRENDADOR

Para obtener la matricula de arrendador, el interesado deber cumplir los siguientes
requisitos:
a) Persona jurdica: Presentacin del documento que acredite la existencia y
representacin legal.
Persona natural: Registro mercantil.

b) Presentacin del modelo (s) del (los) contrato (s) de arrendamiento y los de
administracin que utilizar en desarrollo de su actividad.
c) Los dems requisitos que determine la autoridad competente, normas dependiendo

de cada municipio.
ART. 30 TRMINO PARA SOLICITAR LA MATRCULA

Refirindose a las personas del Art 28 que no estn registradas ante autoridad competente,
deben hacerlo a ms tardar dentro de 3 meses siguientes contados a partir de la vigencia de la
presente ley; los que ya estn registrados deben actualizar los datos segn indica el Art 29
dentro del mismo trmino.
Las personas naturales o jurdicas que se dediquen al arrendamiento de bienes races ajenos
con posterioridad a la ley deben registrarse dentro de los 10 das siguientes a la iniciacin de
sus actividades.
Art. 31 CONDICION PARA ANUNCIARSE COMO ARRENDADOR
Las personas enunciadas en el Art 28 deben indicar el nmero de su matrcula vigente, esto es
exigible a partir del vencimiento de los trminos sealados en el artculo anterior.
711
204
Ejemplo: El legislador lo que establece es que si como arrendador manifiesta en su anunci o
letrero que Se arrienda una casa o habitacin se exige que ese aviso se acompae con el
nmero de matrcula.
Se debe cumplir para aquellos que han realizado ms de 5 contratos de arrendamiento.
La obligatoriedad no es para el dueo del inmueble, sino para el arrendador, entonces es l
quien debe registrarse en la inmobiliaria.
Art. 32 INSPECCIN, CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO
Estn a cargo de la Alcalda Mayor de Bogot D. C., a la Gobernacin de San Andrs
Providencia y Santa Catalina, y a las alcaldas municipales de los municipios del pas, la
inspeccin, control y vigilancia en materia de arrendamiento de vivienda urbana.712
PARGRAFO: la alcalda mayor de Bogot establecer la distribucin funcional que considere
necesario entre la subsecretaria de control y vivienda, la secretaria general y las alcaldas
locales.
Art. 33 FUNCIONES
Las entidades territoriales anunciadas en el Art. 32 tienen las siguientes funciones:
A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO713:
1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de
arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artculos

22 al 25 en relacin con la terminacin unilateral del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depsitos ilegales y de las

controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias dadas por la no expedicin de los comprobantes de pago

al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignacin como comprobante de
pago.
5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicacin de la regulacin

del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana (Avalo del canon)
o de los incrementos
6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservacin, uso y

orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida sometidos a
vigilancia y control.
712
713
205
B) FUNCIN DE CONTROL, INSPECCIN Y VIGILANCIA714:
1. Investigar, sancionar, e imponerlas dems medidas correctivas a que haya lugar, a las
personas a q se refiere el Art 28 de esta ley o a cualquier otra persona q tenga la
calidad de arrendador o subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y dems normas

concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente lo

referente al contrato de administracin.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al pblico y con

el ejercicio de actividades sin la obtencin de la matrcula cuando a ello hubiere
lugar.715
Sanciones a quienes no cumplan los contratos de arrendamiento.
Sanciones a quienes establecen un canon superior al permitido por la ley.
PARAGRAFO: Para las funciones a que se refiere este artculo las entidades territoriales podrn
desarrollar sistemas de inspeccin, vigilancia y control acorde a lo q establezca el Gobierno
Nacional en un periodo de 6 meses siguientes a la expedicin de esta ley. Si el Gobierno no lo
hace, la competencia ser de los alcaldes.
Art. 34 SANCIONES
La autoridad competente podr colocar sanciones hasta por 100 salarios mnimos legales
mensuales vigentes (SMLMV) mediante resolucin, por las siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a la que se refiere el artculo 28 no cumpla con la
obligacin de obtener la matrcula dentro del trmino sealado.
2. Cuando las personas del artculo 28 incumplan cualquiera de las obligaciones surgidas
en el contrato de administracin suscrito con el propietario del inmueble.
3. Cuando las personas referidas en el artculo 28 se anuncien al pblico sin presentar el

nmero de matrcula vigente que se la haya asignado.
4. Por incumplimiento a cualquier norma legal a que deban sujetarse y por inobservancia
a las rdenes.
5. Cuando las personas a que se refiere el artculo 28 en razn a su actividad inmobiliaria

o como arrendador o subarrendatario de vivienda compartida incumpla las normas a
que estn obligados.
714
715
Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del profesional 2008. P. 522,
523.
206
6. Cuando las personas que tengan el carcter de arrendador de inmuebles destinados a
vivienda urbana, estn o no sometidos, a la obtencin de matrcula de arrendador,
incumplan los numerales 1 y 3 del artculo anterior.
PARAGRAFO 1: Se puede suspender o cancelar la matrcula por el incumplimiento reiterado

de las conductas sealadas en este artculo.
PARAGRAFO 2: Contra las providencias que se ordenan el pago de multas, suspensin o
cancelacin de la matrcula procede nicamente recurso de reposicin.
Art. 35 MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESOS DE RESTITUCION DE TENENCIA
En estos procesos cualquiera sea la causal, el demandante podr pedir desde la presentacin
de la demanda o en cualquier estado del proceso, la prctica de embargos y secuestros sobre
los bienes del demandado con el fin de asegurar el pago sobre los cnones de arrendamiento
adeudados o que se lleguen a adeudar, de cualquier otra prestacin econmica derivada del
contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y las costas
procesales.
Los embargos y secuestros se pueden decretar y practicar previos a la notificacin del auto
admisorio de la demanda al demandado.
En todos los casos el demandante deber prestar caucin en la cuanta y en la oportunidad
que el juez le seale para responder por los perjuicios que se causen con la prctica de las
medidas.
El demandado podr impedir la prcticas de medidas cautelares o la cancelacin y el
levantamiento de las practicadas mediante la prestacin de caucin en la forma y en la cuanta
que el juez seale para garantizar el cumplimiento de la sentencia.
Las medidas cautelares practicadas se levantarn si se absuelve al demandado o si el
demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los 60 das
siguientes a la ejecutoria de la sentencia para obtener el pago de los cnones adeudados o
costas o perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia, si en esta se
condena en costas, el trmino se contar desde la ejecutoria del auto que las apruebe y si
hubiere sido apelada desde la notificacin del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el
superior.
Art. 36 RESTITUCIN PROVISIONAL
Cualquiera que sea la causal de restitucin invocada, el demandante, podr solicitar que antes
de la notificacin del auto admisorio o en cualquier estado del proceso se practique una
diligencia de inspeccin judicial al inmueble con el fin de verificar el estado del bien.
Si durante la prctica se estableciera que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o
pudiere llegar a sufrirlo desocupado o abandonado, el juez a solicitud del demandante puede
ordenar en la misma diligencia LA RESTITUCION PROVISIONAL DEL BIEN el cual se le entregar
fsicamente a un secuestre, el con previa autorizacin de juez podr entregar el inmueble en
depsito a la parte demandante quien se abstendr de arrendarlo hasta tanto no se encuentre
en firme la sentencia q ordene la restitucin del bien.
La orden de restitucin provisional NO ES APELABLE
Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda o dentro de los 5 das
siguientes a la prctica de la diligencia segn sea el caso, solicita al juez q le fije caucin a la
parte demandante para garantizar los daos y perjuicios q con la restitucin provisional pueda
207
causarle, el juez si lo considera conveniente ordenar la prestacin de caucin en la cuanta y
oportunidad q para tales efectos seale so pena del levantamiento de la medida.
Durante la vigencia de la restitucin provisional se suspendern los derechos y obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.
Art. 37 PAGO DE SERVICIOS
Este artculo establece que cualquiera que sea la causal de restitucin que invoque el
arrendador, el demandado cuando ha asumido la obligacin de pagar, deber presentar la
prueba de que se encuentra al da en el pago de los servicios, cosas o usos conexos o
adicionales, siempre que, en el contrato haya asumido la obligacin de pagarlos, hasta tal
punto de que para poder ser odo deber presentar los documentos de pago correspondiente,
dentro de los treinta das calendario contado a partir de la fecha en que el pago deba
efectuarse oportunamente.716
Art. 38 LA CONSULTA
NO procede en sentencias proferidas en procesos de restitucin de inmueble arrendado.
Art. 39 TRAMITE PREFERENTE Y UNICA INSTANCIA
Todos los procesos de restitucin de inmueble arrendado tendrn trmite preferente despus
de los procesos de Tutela. Su inobservancia har incurrir al juez o funcionario en causal de
mala conducta sancionable con destitucin de cargo. El Consejo Superior de la Judicatura
adoptar las normas necesarias para el cumplimiento de lo as dispuesto dentro de los 6 meses
siguientes a la vigencia de la presente ley.
Cuando el proceso de restitucin sea por mora en el pago se tramitar en nica instancia.
Art. 40 El numeral 7 del Art. 20 del C.P.C. Quedar as:
7: En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el
trmino pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido, por el valor de la
renta del ltimo ao. Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien
arrendado, por el valor de aquellos en el ltimo ao. En los dems procesos de tenencia la
cuanta se determinar por el valor de los bienes.
Art. 41 FOMENTO A LA INVERSIN
En realidad NO se cumple porque es muy costoso construir una vivienda y destinarla para fines
de arrendarla.
Art. 42 REGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS DE EJECUCION
Los contratos que se encuentran en ejecucin con la Ley 56/85 se regirn por las disposiciones
sustanciales vigentes al momento de su celebracin; a partir del 10 de julio de 2003 todos los
contratos se regirn por Ley 820/03; en el aspecto procesal se extiende a todos los contratos
incluidos ejecutados con la Ley 56/85.
PARAGRAFO: Para todos los efectos legales, las normas relacionada con las causales de
terminacin de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por
terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carcter sustancial.
Art. 43 TRANSITO DE LEGISLACION La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales
se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las
716
208
disposiciones procesales contenidas en los artculos 12 y 35 a 40 sern de aplicacin inmediata
para los procesos de restitucin sin importar la fecha en q se celebr el contrato.
REFORMAS PROCESALES
Los Artculos 7,12 y 35 a 40 de la ley 820 de 2003 introdujeron algunas modificaciones al

rgimen del proceso especial de restitucin de tenencia de inmueble arrendado contenido en
el artculo 424 del Cdigo de Procedimiento Civil, reformado a su vez por el artculo 44 de la
ley 794 de 2003. De estas modificaciones algunas son generales para todo proceso de
restitucin de tenencia y otras particulares, es decir, aplicable slo el proceso de restitucin de
tenencia del inmueble arrendado para vivienda urbana.717
A las modificaciones se hace referencia en los siguientes numerales718:
1. La facultad que se le concedi al arrendador de solicitar el embargo y secuestro de

cualquier bien de propiedad del demandado para asegurar el pago de toda obligacin
de contenido econmico a cargo del arrendatario, derivada del contrato
arrendamiento. (Artculo 35, inciso 1, Ley 820).
El trmino de que dispone el demandante para formular la demanda ejecutiva,

tambin fue reformado por el inciso ltimo del artculo 35 de la ley 820 que el amplio
a 60 das contados a partir del da siguiente a la ejecutoria de la sentencia, o a partir de
la ejecutoria del auto aprobatorio de la liquidacin de costas, o de la notificacin del
auto que ordene cumplir lo dispuesto por el superior, si fuere el caso.
2. La facultad que se le concedi al arrendador de solicitar en cualquier estado del

proceso la restitucin provisional del bien arrendador, si este se encuentra en grave
estado de deterioro o en riesgo de sufrirlo o est desocupado o abandonado. (Artculo
36).
Otra reforma importante al proceso restitucin de tenencia de inmueble arrendado,

consiste en la autorizacin que se confiere al juez para ordenar la restitucin
provisional del bien objeto del contrato, cuando ste se encuentra en grave estado de
deterioro, en riesgo de sufrirlo, o ste desocupado o abandonado.
3. La carga del arrendatario de presentar dentro del proceso de restitucin de tenencia la

prueba de que se encuentra al da en el pago de los servicios, cosas o usos adicionales
o conexos, si ha contrado la obligacin correspondiente, so pena de ser odo. (Artculo
37).
4. La eliminacin del grado consulta en las sentencias proferidas en los procesos de

restitucin de inmueble arrendado. (Artculo 38).
5. El establecimiento de nica instancia para los procesos de restitucin de tenencia,

cuando la causal aducida sea exclusivamente la mora en el pago del canal de
arrendamiento (Artculo 39, inciso 2).
717
718
Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 336,337, 341, 342 y 344.
209
6. El trmite preferente que corresponda a los procesos de restitucin de tenencia de
inmuebles arrendados. (Artculo 39, inciso 1)
El trmite preferente que corresponde a los procesos de restitucin de tenencia de

inmueble arrendado. Esta norma dispuso la preferencia en el trmite, salvo respecto
del proceso de tutela.
7. La relativa a la determinacin de la cuenta para establecer la competencia en los

procesos de restitucin de tenencia. (Artculo 40)
Son de mayor cuanta los procesos que versan sobre pretensiones patrimoniales cuyo
valor sea superior a 90 salarios mnimos legales mensuales. Son de menor cuanta
aquellos cuyas pretensiones tengan valor que sea igual o inferior a 90 pero no inferior
a 15 salarios mnimos legales mensuales y de mnima cuanta los dems.
As, entonces, con un canon mensual actual de $ 5.000.000 ($60.000.000 al ao), el

proceso ser de mayor cuanta y no de mnima como suceda antes de la reforma, si el
canon inicial haba sido de $100.000.
8. El sealamiento en el contrato arrendamiento de vivienda urbana de la direccin

donde los arrendadores, arrendatarios, o deudores y fiadores recibirn notificaciones
judiciales y extrajudiciales. (Artculo 12)
El inciso 2 del artculo 12 que se comenta prescribe lo siguiente: "la direccin

suministrada conservar plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no
sea informado a la otra parte el contrato, el cambio de la misma, para lo cual se
deber utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo
dispuesto en el artculo que regula el procedimiento de pago por consignacin
extrajudicial. Los arrendadores debern informar el cambio de direccin a todo los
arrendatarios, o deudores o fiadores, mientras que estos solo estn obligados a
reportar el cambio los arrendadores".
Conforme al artculo transcrito, pues quien no informe el cambio de direccin no

podr alegar invalidez de la notificacin que se haya hecho en el sitio que l mismo
haya sealado.
Pueden cometerse mltiples irregularidades al efectuar una notificacin que no se

relacionen con la direccin misma en que ha debido realizarse.
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES
La destinacin de un inmueble para un establecimiento de comercio representa la posibilidad

de generar riqueza, as, y por expresa voluntad del ejecutivo, los locales comerciales no estn
sometidos a ningn control en la determinacin del precio de su canon, exclusin motivada
por especficas razones de estricto sentido econmico.
Rgimen Vigente del arrendamiento de locales comerciales

El arrendamiento de locales para establecimientos de comercio se dejo a las partes total
libertad para pactar las clausulas contractuales y en cuanto a la determinacin del canon, este
quedo atado al giro de la oferta y la demanda.
210
La libertad contractual se entender solo para el contrato inicial por cuanto, en adelante, la
duracin del vnculo ser determinante. As, al cumplirse dos aos de ejecucin del
arrendamiento surgen para el arrendatario los derechos de renovacin o de prorroga y estos a
su vez, originan la constitucin, de pleno derecho, de una hipoteca de carcter legal sobre el
inmueble arrendado con la que se garantiza el pago de las indemnizaciones y perjuicios que se
le causaren cuando por accin del arrendador se le desconozcan cualquiera de los derechos
antes mencionados.
En cuanto al canon, el curso de tiempo significa que este se mantenga en el mismo valor, que
consensualmente se modifique o que unilateralmente, mediante procesos regulatorio, el
arrendador logre incrementarlo al valor que pericialmente se determine.719
El contrato especial de arrendamiento de locales comerciales est sujeto, en cuanto a su

rgimen legal720:
a) A las normas generales sobre el contrato arrendamiento establecidas en el Cdigo

Civil.
b) A las particulares relativas al arrendamiento de almacenes contenidos en ese mismo
Cdigo.
c) Complementariamente, con preferencia inclusive sobre las anteriores en cuanto les
sean opuestas, a las consagradas en los artculos 518 a 524 del Cdigo de Comercio.
En verdad, conforme a la regla 4 del artculo 20 del Cdigo de Comercio, el arrendamiento de

un establecimiento de comercio es un acto mercantil. El contrato arrendamiento del local en
que funcione un establecimiento de comercio es elemento componente de los bienes que
integran el establecimiento mismo. 721
Art 518 Cd. Com: Derecho de Renovacin del Contrato para el Arrendatario
El artculo 518 del Cdigo de Comercio, inciso 1, al atribuir al propietario o empresario de un
establecimiento de comercio el derecho a renovar el contrato arrendamiento del respectivo
local, en los trminos y condiciones que dicho expresa, es a saber722:
"El empresario que a ttulo arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos consecutivos
un inmueble con un misma establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del
contrato al vencimiento del mismo...".
"Porque es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de comercio y ha creado en

torno a l una clientela que se orienta ms por el local ocupado que por cualquier otra
circunstancia, ha creado uno de esos elementos inmateriales que incrementan el rendimiento y
la productividad de toda empresa".
Dar por terminado un Contrato de Arrendamiento de un Local Comercial cuando el

Arrendatario lleva:
2 aos consecutivos
719
Tomado de Jos Ignacio Castao Garca. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitucin. Bogot.
Editorial Temis S.A 2004 P. 171, 172
720
721
Ibidem
722
211
Con el mismo establecimiento de comercio
Este artculo lo que hace es reconocerle a ese empresario un Derecho Adquirido.

El trmino de los 2 aos que seala el primer inciso del artculo 518 Co Co, se refiere a la
duracin del arrendamiento del local comercio, es decir, al tiempo de ocupacin que a ese
ttulo lo haya tenido el arrendatario, pero en manera alguna a su calidad de propietario del
establecimiento mercantil.
Condiciones del Derecho a la Renovacin del Arriendo
Las condiciones para que el arrendatario de local ocupado por establecimiento de comercio
suyo, adquiera el derecho a la renovacin del respectivo contrato, estn ntidamente
establecidas en el inciso 1 del artculo 518 del Cdigo de Comercio, arriba transcrito y son:
a. Ocupacin del inmueble por un trmino no inferior a 2 aos y de manera

consecutiva.723
b. Los dos aos de ocupacin deben referirse al mismo establecimiento, exigencia esta
enteramente conforme con la idea de que el derecho a la renovacin nace de la
consolidacin de una labor del arrendatario, que se supone desempeada y
desarrollada en torno a una actividad concentrada en un mismo objeto724, es decir el
uso y goce del bien para fines de la empresa, esto es, en un establecimiento de
comercio.725
c. En consecuencia, si los dos aos de duracin del contrato arrendamiento se cumplen

cuando el establecimiento es de propiedad de un nuevo dueo, esta tendr perfecto
derecho a la renovacin reconocido por el artculo 518, cualquiera que sea el tiempo
transcurrido desde el momento en que lo adquiri726. No ofrecerse ninguna de los tres
casos de excepcin consagrados en este artculo.727
Razn: Es el buen nombre del establecimiento con una actividad bien llevada adquiere una
buena acreditacin. (Presuncin). Ese buen nombre, esa acreditacin hace que en muchos
casos por si solo el establecimiento de comercio sea el que atrae al pblico.
El legislador garantiza que siga siendo arrendatario, es decir, lo que quiso es evitar que el
arrendador se aprovechara de esa acreditacin que haba logrado el arrendatario.
Entonces: El Empresario que ocupe por no menos de 2 aos consecutivos con un mismo
establecimiento comercio, un local comercial tiene derecho a que se le Renueve el Contrato,
porque este es un Derecho Adquirido.
723
724
725
726
727
212
El derecho de renovacin que en su sentido jurdico es una variacin del contrato en
condiciones de plazo y precio.
En conclusin, la congelacin de arrendamientos a bienes inmuebles para establecimientos
comerciales, supli en el Cdigo de Comercio por el derecho de renovacin del comerciante-
arrendatario, sin que en ningn momento se permita la absoluta libertad de contratacin.
Si el arrendador no cumple esas formalidades, el contrato se renovar automticamente en las
mismas condiciones y por el mismo lapso del contrato inicial.728
Cundo Pierde el Arrendatario el Derecho a la Renovacin
1. El arrendatario pierde el derecho a la renovacin o, mejor ser decir, no adquiere el

derecho a la renovacin, cuando haya incurrido en incumplimiento del contrato.729
Cundo puede el Arrendador Impedir la Renovacin
El derecho la renovacin del contrato arrendamiento desaparece para el arrendatario, por

disposicin de la misma ley, en los casos 2 y 3 de la excepcin consagradas en el artculo 518,
es a saber:
2. "Cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitacin o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el
arrendatario
3 Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan
ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina y para la
construccin de una obra nueva".
Excepciones a la Renovacin:
1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitacin o para un

establecimiento de comercio sustancialmente diferente al que tena el arrendatario.
Ejemplo: Arrendatario: Venda zapatos

Arrendador: Puede colocar una farmacia
Esto para es para que el arrendador no se aproveche del buen nombre que le dio a ese lugar el
arrendatario, no puede ejercer la misma actividad.
3. Cuando el arrendador necesite el inmueble para: Demolerlo o Reconstruirlo, obras que no
pueden realizarse sin la entrega o se encuentre desocupado el inmueble.
Para que el arrendatario se constituya en mora de restituir el inmueble destinado a un

establecimiento de comercio se requiere, si se trata de los casos sealados en los numerales 2
y 3, que el arrendador d aviso al arrendatario con un plazo no menor de 6 meses a la fecha de
728
729
213
terminacin del contrato, so pena de que se entienda renovado en las mismas condiciones y
por el mismo trmino del contrato inicial.730
En materia comercial no hay un mnimo ni un mximo para el Canon de arrendamiento.
Pero Qu sucede si la restitucin habr de demandarse por incumplimiento del arrendatario
de sus obligaciones, concretamente en el pago del precio o renta?
La Ley 820/03 de manera expresa derog el artculo 2035, sobre requerimientos para la
constitucin en mora en el arrendatario que no pagaba la renta en el plazo convenido o de ley,
lo que sirve para sostener que no hay necesidad ahora de los avisos en materia de
arrendamiento de locales comerciales para la constitucin en mora, de suerte que el
vencimiento del plazo convencional es suficiente para tener al locatario en mora.731
Cmo debe Obrar el Arrendador para Impedir la Renovacin
La conducta que debe observar el arrendador cuando pretenda beneficiarse de las

posibilidades que los numerales 2 y 3 del artculo 518 le ofrecen para impedir la renovacin
del arrendamiento, est sealada en el artculo 520 del cdigo de comercio. Segn este, En
los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del Art 518, el propietario desahuciar al
arrendatario con no menos de seis meses de anticipacin a la fecha de la terminacin del
contrato, so pena de que este se considere renovado o prrroga en las mismas condiciones y
por el mismo trmino del contrato inicial. Se exceptan de lo dispuesto en este artculo los
casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente".
Y si el contrato no ha sido celebrado a trmino definido, sino indefinido, quiere decir entonces
que la terminacin del contrato por desahucio, reglamentada en el artculo 2009 del Cdigo
Civil, se sujeta en cuanto a la antelacin con que deba darse el aviso, no al perodo o medida
del tiempo que regula los pagos, como lo dispone dicho artculo, si no a un trmino preciso de
6 meses.732
Ciertamente como se ha dicho, la renovacin es inevitable en este caso para el arrendador,

pero la renovacin no ser distinta a como permite que los sea, en circunstancias ordinarias, el
artculo 519, cuya recta interpretacin admite que con ocasin de la renovacin se reajusta el
precio que como renta habr de pagar durante ella el arrendatario.733
Diferencias Entre las Partes con Ocasin de la Renovacin
El artculo 519 dispone: Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la
renovacin del contrato arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal con
intervencin de peritos".
Es posible que se d la renovacin, pero que haya discrepancia en las Condiciones del
Contrato, entonces se debe acudir a una Va Judicial: Proceso Verbal + intervencin de
Peritos, para que establezcan las condiciones.
La renta o precio que declare el juez, previo dictamen pericial, debe producir plenos efectos
desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, esto es, al momento de la expiracin del
730
731
Ibidem
732
733
214
plazo y comienzo del otro y no contado a partir de la sentencia, que tiene, para este propsito,
efecto retroactivo.734
Art 520 Cd. Com: Desahucio con 6 meses de Anticipacin
Normas Generales: El Desahucio es para contratos a trmino Indefinido.
=/=
En Materia Comercial Arrendamiento de Locales Comerciales: El Desahucio es con 6 meses de

anticipacin.
Cuando hay Obligacin de Desahuciar?
Cuando se va aplicar el Art 518 N 2 y 3 Cd. Com:
Cuando el Arrendador no vaya a Renovar el Contrato, tiene que desahuciar a ese empresario
que lleva ms de 2 aos con el mismo establecimiento.
Se requiere: Desahuciarlo con 6 meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato.
Si no lo hace en ese trmino el contrato se entiende:
Renovado: lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato, y con fundamento en el Art
518 Co Co, en la que las partes han tenido la oportunidad de discutir los alcances para
la continuidad en el goce del bien735, es decir que se pueden cambiar las condiciones.
Prorrogado: tiene una proyeccin sustancial diferente que es mantener el contrato

existente, con todas sus consecuencias y efectos, bajo las mismas condiciones de
tiempo y precio del contrato prorrogado736, es decir que se mantienen las mismas
condiciones.
Las diferencias son las siguientes:

En la renovacin: Hay un nuevo contrato
En la prorroga: Es el mismo el que regir las relaciones de los contratantes, por mandato de la
ley. Esta erigida la continuidad en el goce de la cosa en las mismas condiciones contractuales
inciales.737
En las mismas condiciones y por el mismo tiempo inicial.
Excepcin: El inmueble sea ocupado o demolido por autoridad competente, prima el Inters
pblico sobre el particular y de esta manera no es necesario el Desahucio.
Si el Arrendador no va a Renovar el Contrato invocando que lo necesita para:
- Vivienda Propia
- Establecimiento de Comercio diferente al que tena el arrendatario
734
735
736
Ibidem
737
215
- Reconstruirlo
- Demolerlo
Es necesario el Desahucio de 6 meses antes del vencimiento.

Ejemplo 1: Si no se ha cumplido los 2 aos, faltan 6 meses, no se debe desahuciar porque es
un Contrato a Trmino Definido, era un contrato de 2 aos.
Ejemplo 2: Si las partes no han establecido el trmino, se entiende que es a Trmino
Indefinido y para darlo por terminado se necesita desahuciarlo, el trmino se regula como se
regulan los pagos.
Ejemplo 3: Si el contrato ya ha superado los 2 aos, para darlo por terminado se requiere
Desahucio de 6 meses y se debe de Invocar una de las causales (Art 518 Cd. Com).
Si no tiene causales para invocar, entonces el contrato se entiende renovado, porque lleva ms
de 2 aos, ya que hay un derecho adquirido.
Art 521 Cd. Com: Derecho de Preferencia
Conforme al artculo 521, una vez hecha la reparacin necesarias que ocasion la restitucin
del inmueble al arrendador, o la reconstruccin del edificio, o construido la nueva edificacin,
el arrendatario que para esos efectos fue desahuciado "tendr derecho a que se le prefiera, en
igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales
reparados, reconstruidos o de nueva edificacin".
"Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que las anteriores,
los arrendatarios ms antiguas ejerciten el derecho de preferencia excluirn a los dems en
orden de antigedad".
Frente a otros posibles arrendatarios, se van a tener en cuenta los arrendatarios que estaban
en los locales que iban a demolerse o a modificarse o reconstruirse.
Ejemplo: Inicialmente eran 4 locales, el arrendador decide reconstruirlos y a los 4
arrendatarios les toca seguir.
El arrendador saca de ese mismo lote 3 locales grandes, segn el ejemplo: los ms antiguos
arrendatarios tienen derecho de preferencia para ocupar los nuevos locales.
Como eran 4, los 3 ms antiguos arrendatarios tienen derecho a ocupar los 3 locales
reconstruidos.
En igualdad de circunstancias frente a otros posibles Arrendatarios:
Ejemplo: Los anteriores arrendatarios pagaban $1.000.000
Llega alguien que paga $1.500.000
As el arrendatario sea antiguo tendr que pagar $1.500.000, si acepta pagar eso, entre los 2 se
debe arrendar al ms antiguo arrendatario. A los ms antiguos arrendatarios no se les puede
pedir primas o sumas adicionales para garantizarles esa preferencia.
Pargrafo:
El arrendador debe informar al arrendatario con no menos de 60 das de anticipacin, la fecha
en que va hacer entrega de los nuevos locales.
El arrendatario tiene 30 das (antes de la fecha de entrega que fija el arrendador) para
informarle al arrendador si ejerce o no el Derecho de Preferencia (o lo tomo o lo dej).
216
El Derecho de Preferencia es Relativo. Sacar a un arrendatario para meter a otro, habr
indemnizacin frente al arrendador inicial, para el arrendatario que fue sacado con mentiras.
Art 522 Cd. Com: Indemnizacin de Perjuicios
Indemnizacin de Perjuicios Sufridos por el Arrendatario
El artculo 522 contempla en favor de arrendatario una accin especial de indemnizacin de

perjuicios, en los siguientes trminos:
"Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio las obras dentro de los
tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deber indemnizar al arrendatario los perjuicios
causados, segn estimacin de peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en esos mismos
casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimiento de comercio en que se desarrollan
actividades similares a las que tena el arrendatario".
Si el Propietario dentro de los 3 meses siguientes a esa entrega (por parte del Arrendatario) no
da a los locales el destino indicado:
- No lo ocupa para vivienda
- No lo ocupa con un establecimiento sustancialmente diferente al que tena el

arrendatario
- No da inicio a las obras de reconstruccin, demolicin, etc.
El inciso transcrito es en cierto modo superfluo, pues naturalmente el abuso del derecho
cometido por el arrendador, por la violacin de las obligaciones y prohibiciones legales que las
disposiciones comentadas instituyen para el amparo de los derechos del arrendatario, eran
suficientes por s solos, conforme las reglas generales en materia de responsabilidad civil, para
estructurar una accin de perjuicios en contra del arrendador, sin necesidad del texto expresa
transcrito.738
El arrendador debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados segn estimacin de un

Perito.
De igual forma debe indemnizar al arrendatario Si: a. arrienda lo locales b. Los utiliza para un
establecimiento de comercio similar al que tena el arrendatario
El inciso 2 del artculo 522: "El estimacin de los perjuicios se incluirn, adems de lucro
cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalacin, las
indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o traslado del
establecimiento y el valor actual de las mejores necesarias y tiles que hubiere hecho en los
locales entregados".
Que Comprende la Indemnizacin?

En la estimacin de perjuicios se incluye:
- Lucro Cesante sufrido por el comerciante
- Gastos indispensables para una nueva instalacin
738
217
- Indemnizacin de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o
traslado del establecimiento.
- El valor actual de las mejoras necesarias y tiles que hubiere hecho en los locales
entregados.
Adems ese inmueble queda en Garanta para el cumplimiento del pago de esa indemnizacin.
El arrendatario puede pedir como medidas cautelares, el embargo de ese local hasta tanto se
pague todo.
El arrendador tiene 3 meses para darle cumplimiento a la causal invocada, sino tiene que
indemnizar.
Garanta Especial de la Obligacin Indemnizatorio
Esta garanta es a todas luces ilusoria. Ciertamente, la afectacin del inmueble al pago de la
indemnizacin se refiere ante todo al proceso declarativo en que ha de ser reconocida la
respectiva obligacin a cargo del propietario demandado, y por eso el inciso habla de que "la
correspondiente demanda deber ser inscrita como se previene para las que versan sobre el
dominio de inmuebles".739
No tratndose en el caso del inciso final del artculo 522 de la constitucin de un derecho real
de garanta, una hipoteca legal, por ejemplo, no parece remitir a la menor duda de que si, en
su caso, el propietario demandado con accin de perjuicios ven del inmueble, ste no pasa al
subadquirente con afectacin al pago de la indemnizacin que se decrete en favor del
arrendamiento.740
En efecto, dentro del sistema de inscripcin de la demanda regulada por dichos preceptos,
ocurra que el bien inmueble objeto de ella quedaba fuera del comercio y se consideraba como
cosa litigiosa, y para que los efectos del artculo 1521 del Cdigo Civil, en relacin con el
artculo 1741, cualquier acto de enajenacin de l quedaba afectado de objeto ilcito y por
ende viciado de nulidad absoluta; y como si eso fuera poco, tal sistema implicaba para el
respectivo registrador instrumentos pblicos la prohibicin de registrar cualquier acto de
enajenacin que se celebrase con posterioridad a la inscripcin de la demanda.741
Pero habiendo sido aquel sustituido por otro que, como el del actual Cdigo de Procedimiento
Civil, no saca el bien del comercio y antes deja libres o enajenabilidad, la pretendida afectacin
del inmueble al cumplimiento de la obligacin de indemnizar es inocuo y por lo mismo intil.742
Calidades de los Contratantes

La calidad de dueo deber acreditarse por cualesquiera medios aceptados por la ley: escritura
pblica registrada y certificado de tradicin vigente, expedido por el Registrador de
Instrumentos Pblicos.
Los Art 521 y 522 Cd. Com, son los que tratan del aviso de entrega de los locales reparados,
reconstruidos o de nueva edificacin y la indemnizacin de perjuicios a cargo del propietario
739
740
Ibidem
741
742
218
que incumple las especiales obligaciones all establecidas, por cuanto todo radica en cabeza de
ste, mas no del arrendador.743
Lo mismo se dir cuando se pretenden exigir perjuicios por el incumplimiento de las
obligaciones expresadas, porque el nico responsable de ellos ser el propietario, que es el
directamente comprometido con el arrendatario.744
Art 523 Co Co: Subarrendo y Cesin
Normas Generales: Subarrendar y Ceder Prohibido
Ley 820/03: Prohibido sin expresa Autorizacin
Comercial: Est Prohibido Subarrendar Totalmente
Art 523 Cd. Com: El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita del
arrendador, subarrendar totalmente locales comerciales o inmuebles, ni darles, en forma que
lesione los derechos del arrendador, una destinacin distinta a la prevista en el contrato. 745
Si se puede Subarrendar hasta el 50% del inmueble, no requiere autorizacin expresa o tcita
del arrendador, por mandato de la ley, siempre y cuando se haga para la misma actividad, no
puede tener una destinacin diferente a la que le dio el arrendatario inicial. Ese subarrend no
debe lesionar los Derechos del arrendador.
El Artculo 523 del Cdigo de Comercio le permite al subarrendamiento y a la cesin del
arrendamiento, en materia locales comerciales. Respecto del subarrendamiento de la totalidad
del bien, dice el artculo que el arrendatario le est vedado hacerlo si no cuenta con
autorizacin expresa o tcita del arrendador, en lo cual hay la novedad, respecto del precepto
paralelo del Cdigo Civil (Art. 2004), de que el paso que en este la autorizacin tiene que ser
expresa, en punto a locales comerciales puede ser tcita, esto es, reducirse inclusive de
comportamientos pasivos del arrendador frente al hecho manifiesto de que el arrendatario ha
subarrendado todo el inmueble.746.
En cuanto al subarrendamiento parcial, el inciso 2 del artculo 523 dispone que: "el
arrendatario podr subarrendar hasta la mitad de los inmuebles". Es decir, pues, un derecho
que corresponde a la naturaleza del contrato, es decir, que no requiere estipulacin expresa
que lo consagre.747
Ejemplo: En un local venden zapatos

Lo dividen y empiezan a vender celulares
Sigue siendo un Establecimiento Comercial, aunque con una actividad diferente, pero SI ESTA
PERMITIDO porque igual estn vendiendo un producto.
743
744
745
746
747
219
Cesin del Contrato Arrendamiento
El rgimen mercantil es igual al rgimen del Cdigo Civil prescrito en el artculo 2004, y fiel
consiguientemente a los principios clsicos de materia de cesin de contratos bilaterales
Contempla el mismo inciso final del artculo 523 otra hiptesis de validez de la cesin del
contrato arrendamiento de un local comercial, y es aquella en que tal cesin se produce como
consecuencia automtica de la enajenacin del establecimiento mercantil organizado en el
local arrendado.748.
Cesin: Implica el cambio de una de las partes (Arrendatario).

- Si es autorizada por el Arrendador no hay problema
- La Cesin es VALIDA cuando sea como consecuencia de la enajenacin del

Establecimiento de Comercio
En cuanto a lo primero, es una norma opuesta al principio general que consagra la ley
mercantil para cesin de contratos, porque el Art 887 Cd. Com impuso un criterio amplio
para la transferencia de los derechos que emanan de un contrato, estableciendo su validez sin
necesidad de aceptacin expresa del contratante cedido. Empero, el mismo artculo 887
conviene en la sustitucin negocial si por la ley o por estipulacin de las mismas partes no se
ha prohibido o limitado dicha sustitucin. Constituye, en consecuencia, la exigencia del
artculo 523 Cd. Com, una limitacin o prohibicin a la regla general sobre la cesin de los
contratos, desde el momento mismo que para la validez de la operacin requiere la
autorizacin del arrendador.
Se puede hacer Cesin sin autorizacin del arrendador cuando enajena el establecimiento de
comercio que no es el Local, sino lo que conlleva al desarrollo de la actividad comercial, es
decir que se esta patentizando un sistema de cesin mediante la disposicin de la empresa.
749
Cuando el contrato dice Exclusivamente para determinada actividad, est cerrando la
posibilidad de Subarrendar.
La Cesin del Contrato es Vlida Si:
1. Es autorizada por el arrendador
2. Es consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio
Uno de los supuestos de vinculacin jurdica es el de la notificacin o aceptacin expresa o

tcita de la cesin. Debe, en consecuencia, producirse cualquiera de esos eventos sustanciales
para que el arrendador adquiera el nexo con el comprador del establecimiento de comercio.750
Es decir corre por cuenta del adquirente-cesionario notificar al arrendador del traspaso, que
en su favor se ha hecho, del contrato, en virtud de la enajenacin del establecimiento de
comercio, o lograr la aceptacin expresa o tcita, ya que por mandato de la ley comercial no
748
749
750
220
podr discutir o rechazar, el arrendador, los trminos de la cesin, por estar aceptada en los
Art 887 y siguientes del Cdigo de Comercio, en concordancia con el Art 523 Cd. Com.751
Mientras sea actividades comerciales, cabe el subarrendo.
Cuando el arrendatario toma el local y le da una destinacin diferente (para vivienda) hay
Incumplimiento, pero en realidad no afecta al arrendador, pero a este lo que le va a convenir
es alegar esta causal para dar por terminado el Contrato de arrendamiento.
Por el contrario si se lo entregan para vivienda y lo utiliza como establecimiento de comercio,
hay una causal de incumplimiento sin importar el tiempo que lleve.
Art 524 Cd. Com:
Las normas contenidas en los artculos 518 a 523 Cd. Com, son normas de Imperativo
Cumplimiento, es decir que son normas de Orden Pblico.
No producirn efecto las estipulaciones que hagan las partes. Las partes pueden aclararlas,
complementarlas, pero No Modificarlas, las partes deben adecuarse a esas normas, no
pueden ir en contra de lo dispuesto ah.
EJEMPLOS:
1. Se toma en arrendamiento un inmueble en sector urbano para vivienda y el arrendatario
coloca en el garaje una tienda. El contrato de arrendamiento se sigue rigiendo con la Ley
820/03 porque se tiene en el contrato que se hizo para Vivienda, se tiene en cuenta el
Propsito Inicial.
2. El arrendatario de un inmueble de sector urbano que lo tiene para vivienda, le manifiesta al

arrendador que necesita el inmueble para un restaurante y lo desocupa, es decir que se
acaba la vivienda. Hay renovacin del contrato porque va a pasar a ser local comercial.
3. Si el arrendatario tiene un inmueble para vivienda y coloca un restaurante y no sigue

viviendo ah, y adems no tiene autorizacin expresa del arrendador. Hay cambio de
destinacin del inmueble, por lo tanto el arrendador puede dar por terminado el contrato
de arrendamiento en cualquier momento.
4. En sectores residenciales se presenta el caso que el primer nivel del inmueble hay locales
Comerciales y en el segundo nivel es para vivienda. Se aplica: Ley 820/03 al segundo nivel y
Cd. Com al primer nivel. Son Unidades Jurdicamente independientes.
5. El arrendatario recibe el inmueble y luego alguien le solicita que le subarrend el garaje

para un establecimiento de comercio.
- La relacin entre el arrendatario y el propietario del inmueble se rige por la Ley

820/03.
- La relacin entre arrendatario y subarrendatario se rige por Co.co.
- El propietario del inmueble autoriza el subarrendo
El dueo Establecimiento de Comercio (Subarrendatario) puede alegar que lleva ms de 2

aos y que no le pueden dar por terminado el contrato?
Supuestos: - El Arrendatario lleva 3 aos y medio
751
Ibidem
221
El Subarrendatario lleva 3 aos
El Propietario quiere dar por terminado el contrato de arrendamiento de todo el inmueble.
El contrato de arrendamiento del local comercial (garaje) necesariamente est supeditado al

contrato del inmueble para vivienda.
- En las Normas Generales: Cuando el derecho del arrendador est supeditado, es un
derecho eventual, ese subarrendatario est supeditado a lo que pase con el contrato
del inmueble para vivienda.
- Ese contrato de Subarrendo no podra tener un trmino mayor al del contrato del
inmueble para vivienda
- El Subarrendatario saba que el Arrendador (Arrendatario inicial) era un mero

Tenedor del Inmueble.
Hay que tener en cuenta la Destinacin del inmueble para saber que normas aplicamos.
Reglas para la Efectividad de la Cesin
El Art 528 Cd. Com: Seala los efectos de la disposicin de una empresa o establecimiento
comercial, lo siguiente: el enajenante y el adquirente del establecimiento respondern
solidariamente de todas las obligaciones que se hayan contrado hasta el momento de la
enajenacin, en desarrollo de las actividades a que se encuentre destinado el establecimiento,
y que consten en los libros obligatorios de contabilidad La responsabilidad del enajenante
cesar trascurridos 2 meses desde la fecha de la inscripcin de la enajenacin en el registro
mercantil, siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos:
1. Que se haya dado aviso de la enajenacin a los acreedores por medio de
radiograma o cualquier otra prueba escrita.
2. Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores, en un diario

de la Capital de la Repblica y en uno local, si lo hubiere, ambos de amplia
circulacin.
3. Que dentro del trmino indicado en el inciso 1 no se hayan opuesto los acreedores
a aceptar al adquirente como su deudor.
Pargrafo: El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su deudor, deber
inscribir la oposicin en el registro mercantil dentro del trmino que se le concede a este en
este artculo.
Arrendamiento de Entidades Pblicas de Locales Comerciales
Las entidades pblicas no pueden ser sujetos de actos de comercio, por eso cuando son
arrendatarias no se podrn aplicar las reglas de los Art 518 a 524 Cd. Com. 752
752
222
223

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LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES

Y su paralelo con los comerciales.

JOS ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ

Contrato: es un acto jurdico generador de obligaciones.

Negocio Jurdico Gnero

3. Responsabilidad civil extracontractual

4. Responsabilidad civil contractual

5. Enriquecimiento sin causa

DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO CIVIL:

DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO DE COMERCIO:

1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si falta uno de los

a) Saneamiento: Elemento que va implcito en el contrato. El vendedor est

b) Condicin Resolutoria: Va implcita en todos los contratos Bilaterales. Frente al

Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y cuando no exista

Para que valgan esos elementos deben ser de carcter expreso.

Artculo 1850 Cd. Civil se puede pagar el precio as:

Cuando la cosa vale ms que el dinero, estamos frente al contrato de Permuta.

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ

Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formacin de una negocio jurdico. Debe

Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo

PUNTOS DE VISTA PARA ANALIZAR EN UN CONTRATO:

1. Segn las Obligaciones que Genera:

b. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones recprocas, es decir,

Ejm: el arrendamiento, uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar un canon. La

Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones, No hay contrato.

2. Por la Forma como Subsisten los Contratos:

b. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la existencia de una

Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o especial.

3. Por las Utilidades que Reportan los Contratos:

Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un equilibrio entre lo

Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la prdida o ganancia

4. Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos:

b. SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento requieren el

c. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento se requiere la

b. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIN SUCESIVA: aquellos contratos en los cuales las

c. CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se cumplen dependiendo de

6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, los Contratos son:

7. Segn Estn o No Reglamentados, los Contratos son:

b. TPICOS: Aquellos contratos que estn enmarcados en un precepto normativo,

d. ATPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningn enunciado normativo, no estn

Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero acuerdo de

b. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de

Alcance de la palabra dar del artculo 1849: qu es dar?

b. La que sostiene que Dar es sinnimo de entregar o sea que el vendedor

2. El Saneamiento de la Cosa Vendida.

Definicin de la Compraventa Comercial

a. Es Bilateral: Nacen obligaciones reciprocas para las partes contratantes.21 ().

Art 1496 Cd. Civil: Aplicacin prctica Art 1546 C.C

b. Es Consensual: La compraventa se perfecciona y se refuta perfecta desde el momento

c. Es Oneroso: En la compraventa ambas partes pretenden una utilidad gravndose

e. Es de Libre Discusin: () Esto es evidente. El vendedor seala la cosa, fija el precio,

f. Es Principal: No requiere de otro acto jurdico para su conformacin y subsistencia.

g. Es Nominado: El cdigo civil define y regula esta clase de contrato.

Elementos del Contrato de Compraventa:

2. Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulacin expresa, la obligacin

FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Articulo 1857 CC.

Las incapacidades son de interpretaciones estrictas, no hay incapacidades por analoga la

Las incapacidades para celebrar el contrato de compraventa son dobles o simples.

- Cargo que Ocupa.

- Funcin que Desempea.

Clases de Incapacidades Especiales:

- Situacin normativa actual

La Venta entre Cnyuges: