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PRESENTADO POR:
DORA CAROLINA CASTAO
Cdigo: d0102685
El presente ensayo es una reflexin para los administradores, que de una u otra forma
visualizan los futuros empleos, la creacin de su propia empresa o el ejercicio profesional
independiente, aprovechando la oferta que hay en el mercado como es el auge de la propiedad
horizontal en las zonas aledaas a las grandes ciudades; ofreciendo un servicio con calidad un
personal capacitado sobre algo tan complejo como es la ley 675 de propiedad horizontal.
Hacer un breve recuento de como las necesidades bsicas para el ser humano se convierten en
leyes y se especializan cada da para lograr una mejor convivencia en un ente jurdico como lo
es todo aquello que abarca la propiedad horizontal, (conjuntos residenciales, centros
comerciales.)
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
- Ley 182 de 1948.- A finales de los aos 40 con la guerra entre conservadores y
liberales, los campesinos al sufrir el desplazamiento de la guerra se vieron obligados a
refugiarse en las grandes ciudades; es por esto que se crea la necesidad de ofrecer vivienda,
las familias se ven en la obligacin de conformar sus grandes viviendas en inquilinatos y de
all se empiezan a ver los primeros hincapis para la convivencia.
Debido al crecimiento poblacional las ciudades han quedado pequeas para tal desarrollo,
es por esta razn que se ve como a pasos agigantados crecen las edificaciones hacia arriba no
se debera llamar propiedad horizontal sino propiedad vertical, en Colombia en el ao 1948
se regula la propiedad sobre inmuebles divididos en departamentos o pisos de propiedad con
la ley 182 cuyo dominio era exclusivo de los propietarios, que a la vez, eran copropietarios
de las zonas de uso comn del mismo inmueble. Est fue una solucin que el gobierno quiso
dar a la problemtica del xodo de los campesinos a las grandes urbes y fue as que esta ley
legalizo los inquilinatos y los inmuebles de uso multifamiliar, el cual rigi aproximadamente
por 50 aos.
- Ley 16 de 1985.- En 1985 el congreso hizo una nueva reforma sin derogar la anterior donde
los copropietarios podan elegir el sistema de propiedad horizontal, es decir la ley 182 de
1948 o a la ley 16 de 1985. Las dos leyes fueron reglamentadas por el decreto 1365 de 1986.
Se da el nombre de persona jurdica, sin nimo de lucro y los propietarios de dominio
particular se convertan en dueos de los bienes de uso comn con funciones de direccin, se
nombra un administrador por asamblea general de propietarios donde este es el representante
legal y administra los intereses comunes de los propietarios.
- Ley 428 de 1998.- Regulo los derechos y obligaciones de los propietarios de las
Unidades inmobiliarias cerradas con relacin a los bienes de uso comn. Clasifico las
unidades segn su uso, residenciales, comerciales, industriales, tursticas y de servicios
tecnolgicos; reglamento el uso de las reas sociales y comunes.
- Ley 675 de 2001.- El congreso nacional expidi esta ley derogando las leyes
anteriores as como los decretos reglamentarios. A la fecha la Ley 675 de 2001 de Propiedad
horizontal busca dar herramientas al administrador para que haga su labor basados en normas
donde prime el bien comn de la copropiedad y no el bien particular , algunas de las
herramientas a tener en cuenta son:
PROPIEDAD HORIZONTAL
Este debe tener un periodo comprendido entre el 1ro de enero y el 31 de diciembre cada
ao, y este a su vez debe ser aprobado por los propietarios que por lo menos se deben reunir una
vez cada ao, y en esta reunin aprobar el presupuesto de ingresos y gastos y evaluar la
ejecucin presupuestal del periodo anterior.
Este tema lo planteo como una opcin de trabajo ya que en Fusagasug, el mercado de
propiedad horizontal ha tenido un incremento del 60%, en todos los estratos sociales, las
constructoras han venido desarrollando proyectos de vivienda, pero debido a la falta de
capacitacin en la administracin de propiedad horizontal se han venido presentado falencias
como:
CONSTRUCTOR VS ADMINISTRACION
Entrega de las zonas comunes, cuando la constructora hace la entrega de las zonas comunes
deben llevar unos planos llamados record donde estn las modificaciones que se le han realizado
en el transcurso de la obra, adems deben anexar a la administracin delegada de los
copropietarios la siguiente informacin:
- Planos arquitectnicos
- Planos estructurales
- Planos de instalaciones elctricas
- Planos de instalaciones hidrulicas y sanitarias
- Planos de instalaciones de gas
- Planos de citofonia
Una de las causas es el afn por parte de los constructores de hacer entregas rpidas para
disminuir costos, dejando a los copropietarios un sinfn de promesas hechas sin cumplir, y si
problemas para las administraciones en las zonas comunes y con los copropietarios.
Grafico 1.2
Fusagasug ciudad que al estar cerca de la ciudad de Bogot en los ltimos aos ha tenido
un crecimiento poblacional y comercial importante a lo que se refiere a la Propiedad horizontal,
hacen parte de este crecimiento los condominios, los conjuntos cerrados, los edificios, los centros
comerciales, las industrias ubicadas en sus alrededores y esto ha llevado que en este municipio
creciendo en ciudad se cometan varios de los errores que anteriormente mencione, pero aun es
ms grave el desconocer las leyes que rigen este sector y que pueden llegar a causar daos
perjudiciales a esta ciudad en crecimiento, por eso quiero hacer nfasis en que la administracin
en propiedad horizontal necesita de capacitacin y un enfoque para poder lograr una mejor
calidad de vida sin atropellar los derechos fundamentales de las personas que laboran para
sobrevivir, en esta ciudad no es raro ver como la empresas de vigilancia explotan a sus guardas
de seguridad laborando turnos de 12 horas y segn ellos el descanso es un cambio de turno, esta
es una de las fallas que con ms frecuencia se presenta.
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Uno de los errores que se comete con la contratacin del administrador es el hacer un
contrato laboral, siendo una carga prestacional para los recursos del conjunto o de la
copropiedad, es por esto que se debe realizar con el administrador un contrato de prestacin de
servicios, el administrador debe acreditar idoneidad para ocupar el cargo, esto est reglamentado
y se le daba dar cumplimiento segn el artculo 50 pargrafo 2 de la ley 675 de propiedad
horizontal del 2001.
Es la razn por la que el administrador debe contar con un plan de mejoramiento implementando
las ltimas tendencias tecnolgicas como el internet y las comunicaciones IP para hacer
seguimientos constantes y oportunos a los posibles problemas que se presenten en la copropiedad
y as lograr satisfacer las necesidades de los propietarios que conforman un conjunto, no
solamente en la parte operativa sino tambin en todo lo que se debe manejar en una
administracin de propiedad horizontal, como la facturacin de las cuotas ordinarias, el pago de
servicios, la contabilidad, los recaudos, es as como se debe contar con programas contables que
se encuentren disponibles en la internet, para tener la informacin oportuna y disponible.
Definicin: Subcontratacin, es un proceso utilizado por una empresa en la que otra empresa u
organizacin es contratada para desarrollar una determinada rea de la empresa.
(www.significados.info/outsorcing/)
Entre los procesos para ofrecer los servicios a una propiedad horizontal es la de identificar las
necesidades bsicas de funcionamiento y mantenimiento de cada uno de los conjuntos,
identificar los cargos que pueden existir, as como el reclutamiento, el proceso de seleccin,
entrevistas, exmenes, capacitacin de cada una de las personas que pueden contribuir de su
experiencia y conocimiento a la propiedad horizontal.
Para lograr con los objetivos especficos de una organizacin se puede implementar el PHVA
Como administradora de propiedad horizontal debo conocer y mantener informada sobre las
ltimas tcnicas de construccin ir a la vanguardia en los adelantos de construccin, materiales y
normatividades y calificadas segn los estndares de calidad internacionales y que se pueden
encontrar en la cmara colombiana de la construccin CAMACOL, estar actualizada del Plan de
Ordenamiento Territorial, principalmente en la ciudad que encuentro la oferta de crecimiento de
este mercado en la ciudad de Fusagasug, donde se encuentra el auge de la propiedad horizontal
para residencias ocasional y de comercio empresarial.
BIBLIOGRAFIA
- Ley 675 de 2001 Propiedad Horizontal de Colombia, declarado exequible por la Corte
Constitucional mediante sentencia C-318 de 2002 M.P Alfredo Beltrn Sierra.
- Plan de ordenamiento territorial participativo de la alcalda de Fusagasug, Marzo de
2014
- Administracin de la propiedad horizontal (Novena edicin) Legis 2013
- Administracin una perspectiva global y empresarial, Mc Graw Gill 2012