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Casos y Apuntes de Derecho privado

TEMA 14.-
DERECHO DE COSAS

1. DERECHO REAL. CONCEPTO.

Si analizamos el ndice en el Cdigo civil, podramos afirmar que su conte-

nido versa sobre la persona, y evidentemente sin ella no tiene sentido la
regulacin legal, ahora bien, junto a la persona en s considerada, tambin
encontramos enunciados referidos a las relaciones entre las personas, como
derivados de vnculos contractuales que entre las mismas se hayan podido
estipular, o bien aquellos que provienen de la especial posicin con respec-
to a otras personas, unidos por lazos familiares, y los derechos y deberes que
por los mismos se derivan, y que pueden tener su efecto ms all de la extin-
cin o muerte de la propia persona. Ahora bien la mayora de estas relacio-
nes no las entendemos sino por su contenido patrimonial, de tal manera que
podramos decir que junto con la persona, sus relaciones con las dems per-
sonas, tambin existen unas relaciones entre las personas y las cosas.

Estamos por lo tanto en presencia de derechos reales (ius in re). Se trata

de proteger los intereses derivados de esas relaciones son las cosas.

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2. CLASIFICACIN.

Distinguimos en primer lugar entre:

a) El derecho de propiedad o dominio, pilar bsico del derecho de cosas.

b) Derechos reales sobre cosa ajena (ius in re aliena), que permiten a su

titular ejercitar derechos sobre una propiedad cuya titularidad ostenta
otro. Estos ltimos a su vez pueden clasificarse en:

b.1) derechos reales de goce o disfrute, que permiten a su titular la

utilizacin de un bien de otro, y en ocasiones la adquisicin de los
frutos de dichos bienes. Podemos citar entre los mismos, el usu-
fructo, uso y habitacin, las servidumbres, los censos y el derecho de
superficie.

b.2) derechos reales de adquisicin preferente, que permiten a su titu-

lar la adquisicin de un bien de otro, cuando ste vaya a ser trasmiti-
do, con preferencia a cualquier otro adquirente. As se encuentran la
opcin, el tanteo y le retracto.

b.3) derechos reales de garanta o de realizacin de valor, en los que su

titular puede enajenar la cosa ajena especialmente selecciona para ello,
por los medios legales previstos, para obtener su valor econmico. Y
lo son la hipoteca, prenda y derecho de anticresis.

3. ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES:

LA TEORA DEL TTULO Y EL MODO.

Dice el art. 609 del C.c.: La propiedad se adquiere por la ocupacin. La pro-
piedad y los dems derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por
la ley, por donacin, por sucesin testada o intestada, y por consecuencia de cier-
tos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la
prescripcin.

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Casos y Apuntes de Derecho privado

La traditio, o la tradicin por si slo no es suficiente para trasmitir el

dominio. Nuestro Cdigo civil acoge la teora del ttulo y el modo, segn
la cual para que se produzca una efectiva transmisin del dominio o de un
derecho real, es preciso que se den dos requisitos, a saber, en primer lugar
debe existir un contrato antecedente, llamado ttulo, que justifique la
transmisin y que faculte a las partes para exigirla, en segundo lugar debe
existir un traspaso posesorio, denominado modo, para que la transmisin
efectivamente se realice. Son necesarios ambos elementos para que se pro-
duzca la transmisin, si slo ha existido el ttulo, habr slo una relacin
de la que se derivan obligaciones, pero nada ms, y si slo se ha dado el
modo, es decir la tradicin no fundada en un ttulo, habr un traspaso
posesorio, pero no verdadera transmisin de la propiedad.

La tradicin sera por tanto el traspaso posesorio, y nuestro Cdigo civil

recoge varias frmulas, a saber:

1) Traditio real o entrega material de la cosa, de mano a mano en un bien

mueble por ejemplo.

2) Traditio simblica, as la entrega de llaves del lugar donde se hayan

almacenados o depositados los bienes muebles. Tambin se puede
extender a lo que se conoce como entrega de llaves del piso, o en
general de un inmueble, y la entrega de los ttulos de pertenencia.

3) Acuerdo de las partes, bien porque no se puede trasladar a poder del

comprador en el momento de la venta en el caso de los bienes mue-
bles, o porque ya se tena en su poder por algn motivo, y en este lti-
mo caso tambin sirve para los bienes inmuebles, as por ejemplo el
inquilino que compra la finca arrendada.

4) Otorgamiento de escritura pblica, que equivale a la entrega de la cosa

si de la misma no resulta o se dedujese lo contrario.

5) Dice el art. 1.464 del C.c. que para los bienes incorporales vale lo
dicho para el caso de escritura pblica, y si no se puede aplicar, se

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entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los

ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo com-
prador, consistindolo el vendedor.

4. LA USUCAPIN.

La usucapin o prescripcin adquisitiva, es una manera de adquirir el

dominio y los dems derechos reales, tal y como hemos visto en el art. 609
del C.c., que consiste en la posesin a ttulo de dueo y continuada duran-
te el tiempo sealado por la ley.

Los requisitos de la usucapin son:

a) La capacidad del sujeto para poder usucapir, que es la misma que para
adquirirla por el resto de los modos.

b) Las cosas que se pretenden usucapir deben estar en el comercio de los

hombres.

c) La posesin del bien debe serlo durante el tiempo que marca la ley,
teniendo en cuenta que dicha posesin debe ser en concepto de dueo,
pblica, pacfica y no interrumpida.

La usucapin puede ser usucapin ordinaria, que requiere buena fe y justo

ttulo en el poseedor. La buena fe consiste en la creencia de que la perso-
na de quien se recibi la cosa era dueo de ella y poda transmitir su domi-
nio, y el justo ttulo que es el que legalmente basta para transferir el domi-
nio o dems derechos reales de cuya prescripcin se trata, que adems
debe ser verdadero, vlido y probado.

Y usucapin extraordinaria, que no requiere de los requisitos de buena fe

y justo ttulo, de ah que como veremos a continuacin se exija un plazo
mayor de posesin.

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Los plazos de la usucapin son, para la ordinaria tres aos para bienes
muebles, y para los inmuebles, diez aos entre presentes y veinte entre
ausentes respectivamente.

Y para la usucapin extraordinaria, seis aos para los bienes muebles y

treinta para los bienes inmuebles.

5. LA PROPIEDAD.

El art. 348 del C.c. dice que la propiedad es el derecho de usar y dis-
poner de una cosa sin ms limitaciones que las establecidas por las
leyes. Ahora bien hemos de tener en cuenta que la Constitucin
Espaola de 1978, en su art. 33, previo reconocimiento del derecho a
la propiedad privada, establece que la funcin social de la propiedad,
delimitar su contenido de acuerdo con las leyes, por lo tanto el inte-
rs particular del propietario debe coexistir con el inters general o de
la colectividad.

Y es que el concepto de propiedad no ha permanecido inalterable a lo

largo del tiempo y depende fundamentalmente de la concepcin poltico
social del momento.

5.1 Limitaciones al derecho de propiedad.

De esta manera pueden existir limitaciones voluntarias a ese derecho de

propiedad. Los derechos reales sobre cosa ajena convenidos o pactados
por las partes, no cabe duda que suponen una restriccin al contenido
normal del derecho de propiedad.

Por otro lado estn las limitaciones legales fundamentadas en la utilidad

pblica e inters social, como la expropiacin forzosa, o bien en la utili-
dad privada como las relaciones de vecindad, que nuestro Cdigo civil
viene a reconocer cuando por ejemplo regula la constitucin de determi-
nadas servidumbres.

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Y por lo que a las relaciones de vecindad se refiere, y ante la ausen-

cia de una regulacin genrica en el Cdigo civil, se trata de deter-
minar hasta que punto est obligado un propietario a soportar una
forma de uso o utilizacin de la propiedad colindante que le cause
molestias o incluso que desvalorice la suya. En cualquier caso habr
de atenderse a las circunstancias concretas del caso, valorando la
normal tolerancia, el uso normal, y en ltimo trmino los lmites
normales del ejercicio de un derecho o la aplicacin de la doctrina
del abuso del derecho.

Como limitacin genrica al derecho de propiedad resulta aplicable la pro-

hibicin del ejercicio abusivo del derecho. Segn se establece en el art.7.1
del C.c., la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del
mismo.

El Tribunal Supremo en su sentencia de 14 de Febrero de 1944 estableci

que los requisitos para que exista abuso del derecho son:

Uso legal de un derecho.

Dao a un inters no protegido jurdicamente.

Inmoralidad o antisocialidad del dao, bien porque se acta con la

intencin de perjudicar, o bien cuando el dao proviene de exceso o
anormalidad en el ejercicio del derecho.

6. COMUNIDAD DE BIENES O COPROPIEDAD.

Dice el art. 392 del C.c. que hay comunidad cuando la propiedad de una
cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

Nuestro Derecho sigue en general el sistema individualista del Derecho

Romano, con la comunidad por cuotas. Cada comunero tiene una cuota
o parte ideal sobre el bien o derecho objeto de la comunidad.

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Las normas reguladoras contenidas en el Cdigo civil, sigue diciendo el

art. 392, se aplicarn en defecto de pactos o convenios entre los interesa-
dos o disposiciones especiales.

Los derechos y los correlativos deberes de los comuneros sern propor-

cionales a la parte que ostenten en la cosa comn. Se presumirn iguales,
mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los
participes en la comunidad. (art. 393 del C.c.).

Respecto a la actuacin de cada comunero dentro de la propia comunidad,

hemos de tener en cuenta que:

Cada comunero podr usar y disfrutar de la cosa comn, siempre que

no perjudique el derecho de los otros comuneros ni vaya en contra del
inters social (art. 394 del C.c).

Segn el art. 399 del C.c., cada comunero puede gravar o disponer de su
cuota a favor de terceras personas, teniendo en cuenta que en este ltimo
caso los dems comuneros tendrn un derecho de adquisicin preferente.

Cada comunero podr pedir la divisin de la cosa comn en cualquier

tiempo siempre que acte de buena fe. A pesar de ello ser vlido el pacto
de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de
diez aos, plazo que podr prorrogarse por nuevo pacto (art.400 del
C.c.). Puede ocurrir que la cosa sea indivisible, o resulte inservible para el
uso a que se destina la misma si se divide; en este caso se podr adjudicar
a un comunero, y este deber abonar al resto sus respectivas partes, o bien
proceder a su venta y repartir lo obtenido entre todos los comuneros.

Adems debemos tener en cuenta que para los actos de administracin de

la cosa comn se requiere la mayora de los partcipes que representen la
mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad
(art. 398 del C.c.). Y para los actos de disposicin se exige la unanimidad.
Segn establece el art. 397 del C.c., ninguno de los condueos podr, sin
el consentimiento de los dems, hacer alteraciones en la cosa comn.

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7. ALGUNOS DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.

7.1 El usufructo.

El art. 467 seala que el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes aje-
nos, con la obligacin de conservar su forma y sustancia.

El usufructuario obtiene los rendimientos y utilidades de la cosa, tiene la pose-

sin y disfrute de la cosa, pudiendo hacer suyos los frutos que la cosa produzca.

El propietario, o mejor dicho el nudo propietario, tiene a partir de la cons-

titucin del usufructo, un derecho limitativo del dominio.

El derecho de usufructo se extingue:

Por muerte del usufructuario. Se trata de un derecho vitalicio, por lo

que no se puede transmitir mortis causa.

Por renuncia del usufructuario.

Expiracin del plazo pactado para el mismo.

Prdida de la cosa.

Reunin o consolidacin del derecho del usufructuario y del dominio

en una misma persona.

7.2 Las servidumbres.

Dice el art. 530 que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un

inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo.

El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre, se llama predio domi-

nante; el que lo sufre, predio sirviente. 60

60. Aunque el C.c. tambin reconoce las servidumbres personales, como las que se establecen en pro-
vecho de una o ms personas, o de una comunidad y a quienes no pertenece la finca gravada.

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Las servidumbres pueden ser legales o voluntarias, segn se establezcan

por ley o por la voluntad de los particulares.

En cuanto a las primeras, el Cdigo civil recoge las servidumbres en mate-

ria de aguas, la servidumbre de paso, la servidumbre de medianera, las
servidumbres de luces y vistas, y del desage de los edificios.

En la servidumbre de paso, el propietario de un terreno enclavado

entre fincas ajenas, y que no tiene salida a camino pblico, tiene dere-
cho a exigir paso por las fincas vecinas, previa la correspondiente
indemnizacin.

En la servidumbre de medianera, se presume que hay medianera en

las paredes divisorias de los edificios contiguos, de los jardines o
corrales, y en las cercas, vallados y setos vivos que dividen las fincas
rsticas; tambin en las zanjas o acequias abiertas entre las fincas.
Se establece una comunidad de utilizacin de la medianera ente los
vecinos.

En cuanto a las servidumbres de luces o vistas, no se puede abrir ven-

tanas ni balcones con vistas rectas sobre la finca del vecino, si no hay
dos metros de distancia entre la pared en que se construyen y dicha
propiedad; tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas
sobre la misma propiedad, si no hay 60 centmetros de distancia.
Ahora bien, si por cualquier ttulo se hubiera adquirido derecho a
tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colin-
dante, el dueo del predio sirviente no podr edificar a menos de tres
metros de distancia. Especial relevancia tiene en la prctica el conte-
nido del art. 581 del C.c.: El dueo de una pared no medianera, conti-
gua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces
a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones
de 30 centmetros en cuadrado, y, en todo caso, por reja de hierro remetida
en la pared y con red de alambre. Pero adquirida la medianera por el
colindante, puede cerrar los huecos, y en todo caso puede cubrirlos
con edificacin en su terreno.

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7.3 Derechos reales de adquisicin: Tanteo, retracto y opcin.

Tanteo.-

El titular del derecho de tanteo, tiene la facultad de adquirir una cosa

determinada cuando su dueo quiera venderlo a un tercero, con preferen-
cia a ste y en las mismas condiciones.

Retracto.-

El retracto se produce cuando la cosa ya ha sido enajenada, de manera que

la recibir de manos de la persona que la ha adquirido.

Dice el art. 1.521 del C.c. que el retracto legal es el derecho de subrogarse,
con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquie-
re una cosa por compra o dacin en pago.

Aunque no es necesario, en ocasiones se presenta el retracto junto al tan-

teo previo. As en la Ley de Arrendamiento Urbanos se reconocen ambos
al inquilino, cuando el dueo de la finca quiera venderla, es el denomina-
da derecho de adquisicin preferente.

El Cdigo civil regula en los artculos 1.522 y 1.523 respectivamente, el

retracto de comuneros y el de colindantes.

En el primero el copropietario de una cosa comn, tendr derecho al

retracto, en caso de enajenarse a un extrao alguna o todas las partes del
resto de condueos.

En el retracto de colindantes, lo tienen aquellos que los sean, cuando se trata

de la venta de una finca rstica cuya cabida no exceda de una hectrea.

Se puede ejercitar el retracto, segn establece el art.1.524 del C.c., dentro

de los nueve das contados desde la inscripcin en el Registro, o en su
defecto, desde que se hubiera tenido conocimiento de la venta.

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Opcin.-

Faculta a su titular para adquirir una cosa, dentro del plazo estipulado y
pagando el precio convenido, si as lo decide.

Tendr efecto frente a terceros, si la opcin se ha inscrito en el Registro de la

Propiedad, y para ellos es necesario que as lo estipulen las partes, que cons-
te el precio y el plazo para el ejercicio que no podr exceder de cuatro aos.

7.4 La prenda.

La prenda es el derecho real de garanta, constituida por un bien mueble,

cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero y que asegura el cum-
plimiento de una obligacin.

Por tanto las caractersticas de este derecho son:

Que se trata de un derecho real que recae sobre bienes muebles.

Que la prenda supone el desplazamiento posesorio de la cosa sobre la

que recae, para el acreedor o un tercero. Ahora bien, el deudor sigue
siendo el dueo de la cosa, hasta que se adjudicase a alguien para el
supuesto de que incumpliese la obligacin asegurada.

Que tiene un carcter accesorio, ya que precisa de un obligacin prin-

cipal que asegurar. Por ello la prenda se extinguir cuando lo haga la
obligacin principal que garantiza .
61

El acreedor pignoraticio puede:

Retener la cosa en su poder o en el de una tercera persona hasta que

se cumpla la obligacin (art. 1866 del C.c.).

61. Se presumir tambin remitida la obligacin accesoria de prenda, cuando la cosa pignora-
da, despus de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor. (art. 1.191 del C.c.).

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El acreedor debe cuidar la cosa dada en prenda con la diligencia

de un buen padre de familia, tiene derecho a los gastos hechos
para su conservacin, y responde de su deterioro o prdida
(art.1.867 del C.c.).

El acreedor no puede usar la cosa dada en prenda sin autorizacin

del dueo, y si lo hiciera o abusare de la cosa, puede el referido
dueo, pedir que se constituya la misma en depsito. (art. 1.870
del C.c.).

Tambin puede ejercitar las acciones que competen al dueo de la cosa

para reclamarla o defenderla contra tercero. (art. 1.869 del C.c.).

El acreedor a quien no le hubiera sido satisfecho su crdito, puede

proceder a la enajenacin, con los trmites legales oportunos, y de
esta manera aplicar lo obtenido en la misma, a la satisfaccin de su
crdito. Nunca podr apropiarse directamente de la cosa dada en
prenda .
62

Y es que est prohibido el denominado pacto comisorio, es decir, aqul que

permite al acreedor apropiarse directamente de las cosas dadas en garan-
ta en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada.

7.5 La hipoteca.

Por la hipoteca queda sujeto un bien inmueble, al cumplimiento de un

obligacin, as si sta no se cumple, puede el acreedor realizar el bien suje-
to a la hipoteca para el cobro de su crdito.

El art. 1.876 del C.c. dice que la hipoteca sujeta directa e inmediatamen-
te los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.

62. El art. 1.859 del C.c. establece que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en
prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.

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Son caractersticas fundamentales de la hipoteca:

Que se trata de un derecho real que recae sobre bienes inmuebles.

Tiene naturaleza accesoria, ya que no puede existir sin la obligacin

que garantiza.

No produce el desplazamiento de los bienes dados en garanta, pues

permanecen en poder y posesin del deudor.

Es necesario, para su vlida constitucin, la inscripcin en el Registro

de la Propiedad, previo el otorgamiento de Escritura Pblica.

El bien hipotecado.-

El bien hipotecado debe ser un bien inmueble y susceptible de enajena-

cin. En la mayora de ocasiones coincidir el dueo del bien hipotecado
con el deudor de la obligacin principal, aunque no es necesario .
63

Segn el art. 108 de la Ley Hipotecaria, no son hipotecables:

Las servidumbres a no ser que se hipotequen conjuntamente con el

predio dominante, excepto la de aguas.

Los usufructos legales con excepcin del concedido al cnyuge viudo.

Los derechos de uso y habitacin.

Hemos de tener en cuenta cual es la extensin de la hipoteca con respec-

to al bien hipotecado; en este sentido los artculos 109 a 113 de la Ley

63. Y es que cabe la posibilidad de hipotecar fincas en garanta de las obligaciones contra-
das por otro, es decir cuando el hipotecante no es deudor, o bien que los bienes hipote-
cados se hayan transmitido, sin que el adquirente de los mismos se haya subrogado en
el crdito garantizado, y en este caso se habla de tercero poseedor de finca hipotecada.

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Hipotecaria establecen que hay elementos de la finca a los que la hipote-

ca se extiende naturalmente, de tal manera que se entienden hipotecados
conjuntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, as
las accesiones naturales, mejoras, e importe de las indemnizaciones con-
cedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados. Y
hay otros, que slo se extender la hipoteca sobre ellos, cuando haya pacto
expreso, tales como objetos muebles que se hallaren permanentemente
colocados en la finca, a no ser que no puedan separarse sin quebranto, los
frutos y las rentas vencidas y no satisfechas.

Dado que con la hipoteca, el deudor no sufre la desposesin de la misma,

el acreedor debe tener las facultades dirigidas al mantenimiento del bien
hipotecado en el estado tal que le sirva de garanta. En este sentido se le
conceda la denominada accin de devastacin, de manera que puede soli-
citar al Juez que mande al deudor hacer o no hacer lo que proceda, para
evitar un dao, cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo
de valor por dolo, culpa, o voluntad del dueo; incluso si insiste el pro-
pietario en el abuso, podr el juez resolver poniendo el bien en adminis-
tracin judicial (art. 117 de la Ley Hipotecaria). En este sentido se pre-
sume, salvo prueba en contrario, que hay en el hipotecante intencin de
disminuir el valor de la finca, cuando concierte arrendamientos sobre la
misma por una renta anual que capitalizada al seis por ciento no cubra la
responsabilidad total asegurada.

Si el crdito garantizado no se satisface, el acreedor podr realizar el valor

del bien hipotecado a travs de los procedimientos legalmente estableci-
dos. En la hipoteca, de la misma manera que hemos visto con la prenda,
no se permite al acreedor la apropiacin del objeto hipotecado en caso de
impago (art. 1.859 del C.c.).

8. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin del

dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles, segn establece

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Casos y Apuntes de Derecho privado

el art.1 de la Ley Hipotecaria que junto con el Reglamento Hipotecario,

constituyen la regulacin fundamental en materia inmobiliaria registral.

Para tener seguridad y fluidez en las relaciones jurdicas, es necesaria la

publicidad, de tal manera que quien pretende adquirir un bien inmueble,
pueda saber que la persona que se lo vende puede hacerlo, porque tiene
disponibilidad sobre el mismo, y que no va a verse frustrado en un futu-
ro, su disfrute del bien que pretende adquirir, por la reclamacin de una
persona distinta del que hoy dice ser su dueo. Adems con la publicidad
podr tambin saber el estado jurdico de ese bien, si tiene algn tipo de
gravamen, sus caractersticas, su identificacin. Todo ello es posible para
los bienes inmuebles gracias al Registro de la Propiedad, y de la publici-
dad que de su informacin se puede obtener.

As como norma general no es necesaria la inscripcin en el Registro de

las transmisiones de dominio y dems derechos reales de los bienes (salvo
excepciones como la hipoteca), sin embargo la seguridad que proporcio-
na la inscripcin en el Registro, no slo al futuro adquirente que lo con-
sulta, sino tambin al que procede a inscribir un nuevo acto, resulta tan
beneficiosa, que en la mayora de los casos, el acceso al Registro de las
nuevas adquisiciones de bienes y dems actos con posibilidad de acceder
al mismo, es la tnica general.

El Derecho Inmobiliario registral, se rige por unos principios, cuyo an-

lisis nos permite comprobar precisamente las garantas y la seguridad de
la que hablamos, y que son:

a) Principio de la fe pblica registral: Recogido en el art. 34 de la ley

Hipotecaria, consiste en considerar que la persona que adquiere findose
de la informacin que le proporciona el Registro, no puede con poste-
rioridad ser perturbado por circunstancias que debieron ser inscritas pero
no lo fueron. Para que se pueda aplicar dicho principio es necesario que
la adquisicin del derecho se haga de buena fe y a ttulo oneroso, que
segn el Registro, el transmitente tenga facultades para transmitir ese
derecho, y que el adquirente inscriba su derecho en el Registro.

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b) Principio de rogacin: Segn el art. 6 de la Ley Hipotecaria, la peti-

cin de inscripcin puede pedirse por quien adquiere el derecho, por
el que lo transmite, por quien tenga inters en asegurar el derecho que
se deba inscribir o quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.
Pero el Registrador no puede actuar de oficio a registrar un acto, sino
a instancia de parte por las personas referidas o bien por mandato judi-
cial o administrativo.

c) Principio de prioridad como aplicacin de la regla prior tempore potior

iure y que se manifiesta porque la inscripcin de un ttulo en el
Registro, excluye la inscripcin posterior de otro ttulo incompatible
con el primero y aunque sea de fecha anterior, y adems en el orden de
preferencia entre los derechos reales concurrentes sobre una misma
finca en base a la antigedad de sus fechas de inscripcin.

d) Principio de tracto sucesivo: El Registro de la Propiedad con respecto

a cada finca nos proporciona su historia completa, es decir las diferen-
tes transmisiones que ha sufrido a lo largo del tiempo y el resto de vici-
situdes que le afectan y que pueden ser inscribibles; de esta manera
cada acto dispositivo ser objeto de un asiento independiente y adems
el acto que se pretende inscribir debe tener su origen en el previamen-
te inscrito, as si una persona pretende inscribir el dominio sobre un
bien inmueble por haberlo adquirido de otra persona, para poder ins-
cribirlo tendr previamente que constar en el Registro que la persona
que se lo ha transmitido es el titular del mismo.

e) Principio de legalidad: Dada la seguridad y garanta que supone la infor-

macin inscrita en el Registro de la Propiedad, y precisamente por ello,
todo lo que vaya a acceder al mismo, llevar por parte del Registrador,
un control previo para asegurarse que rene los requisitos previstos por
las leyes para cada caso. De esta manera el control se extiende a los requi-
sitos formales de los documentos que se presentan (y que salvo alguna
excepcin, deben ser documentos pblicos, bien notariales, judiciales o
administrativos), a la capacidad de los otorgantes de dichos documen-
tos, y a la validez de los actos contemplados en los mismos.

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Casos y Apuntes de Derecho privado

f) Principio de especialidad y determinacin, de tal manera que a cada

finca se le asigna un nmero diferente, expresando su situacin, natu-
raleza y linderos, determinado el derecho de que se trata, as como la
persona o personas que sean los titulares registrales y de quien provie-
ne los derechos.

Para obtener la informacin contenida en el Registro de la Propiedad, dis-

tinguimos la nota informativa simple, que consiste en un extracto breve
del contenido del asiento de la finca solicitada con un afn meramente
informador, y por tanto no tiene la garanta de la certificacin, ya que esta
ltima tiene valor de documento pblico, siendo la manera en que el
Registrador da fe del contenido total o parcial de los asientos del Registro.

9. PRCTICA.
64
AL SR. REGISTRADOR DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE

DON , mayor de edad, vecino de , C/ n

y D.N.I. ,

A V.S. respetuosamente

SOLICITA certificacin, por ser el propietario actual de la finca que despus se

65
describir y a los efectos de interponer Expediente de Dominio segn lo que

64. La informacin que contiene el Registro de la Propiedad se hace pblica mediante la nota
simple informativa, que el interesado podr pedir verbalmente o por escrito, y que tiene un
valor meramente informativo, pero que no tiene el valor ni la garanta de la certificacin, que
es otra de las formas de acceder al contenido del Registro de la Propiedad, respecto a una
determinada finca. La certificacin, que tiene el valor de documento pblico, y da fe del con-
tenido del Registro, debe solicitarse por escrito, tal y como se muestra a continuacin.
65. El expediente de dominio es una de las formas para concordar el Registro de la
Propiedad con la realidad jurdica. Sirve para inmatricular fincas, es decir para la pri-
mera inscripcin de las fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna, tambin
para la reanudacin de tracto sucesivo interrumpido, y para hacer constar la mayor
cabida de las fincas ya inscritas.

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Tripa 29/1/07 12:11 Pgina 242

Purificacin Cremades Garca y Jess Morant Garca

precepta el art. 201 regla 2 apartado c) de la Ley Hipotecaria, por haberse

denegado la inscripcin de la misma en su da y ello con referencia a la finca:

Finca 2.222, inscrita al folio 22, libro 22, tomo 22, y cuya ltima inscripcin que
nos consta es la 2.

Acredite los extremos siguientes:

PRIMERO.- Ultima inscripcin de dominio, que segn nuestras noticias consta

a favor de D. que lo adquiri por Escritura Pblica de compraventa
en fecha de de 19, as como tambin todas las
dems que estuvieran vigentes, cualquiera que sea su clase.

En , a de de

BIBLIOGRAFIA.-

Diez Picazo, Lus y Gulln, Antonio: Sistema de Derecho civil. Volumen

III, Tecnos, Madrid 2005.

Lasarte lvarez, Carlos: Principios de Derecho civil. Tomo cuarto y quin-

to, Trivium, Madrid 1997.

Jimnez Clar, Antonio: Introduccin al Derecho civil patrimonial,

Comares, Granada 1993.

Vazquez Iruzubieta, Carlos: Doctrina y Jurisprudencia del Cdigo Civil,

Bosch, Barcelona 1999.

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