TRAFICO JURIDICO INMOBILIARIO EN LA NUEVA LEY DEL SUELO ‘Segunda Conferencia de: José Maria Chico y Ortiz SUMARIO: Consdersciones Generales dada la Amplitd det Tome 4) Lt vigencia de a Ley.) Su interpretarin. e) La aplicacion ‘is preceptor. Porcones Conceptases da Derecho de Propiedad Teoria dl Volumen Faifieabe 5) Pesci dela doctina.b) Desarrollo en la Ley- IL Lee Imecanimon Juridicos ModiScativos de loe Inmuebles Requiton Administratvon. a) La tanamision obligntora ylavoluntariab) La obra neva, a dvson le parcelacon, la repareacion y otras figuras semejants. c)Lt expropia. cl’ forese d) EL derecho de superie. IV. Intento de CCoordnaciin Leglativa en Fae, Transitora. a) Debe “Modifica Ia Ley del Suclo ola legelaion bipoteara? b) Problemas que plantean los prncpios de publicidad, cl Seacion y epeialdad.c) Cedula urbunitca,d) Especial consdersiga de as urbunsscions pivads. V. Eaguema (de medidas que pueden adoplane ‘en Cataua pars le regal y notarial. =) Su oportunidad b) St vinulaien c) Su Contenido Exc. ¢Mustrisimon eres, seis, amigs y compat ros todo Sean mis primeras palabras de agradecimiento a Seminario de Derecho Hipoteeaio de Catauts yen ‘special a sus caberm vines por hakerme brindado le ppouibilidad de exponeros un tema de actualidad en mi Fecienteincorporecon al mismo. Entiendo que es una osadia por mi parte arontar tun tema de Derecho Urhanistico uns cadad que por ter In mie Baropen de Fapana~ beinds muestra etna {ntcipacin conaiente de todo lo que queda por hacer en resto de la penimla. El hecho de mi colaboracin Constante en unt Renta especlizada en materia ‘me otrga la categoria de “especialata™, pucn yo de lo fnleo que puedo presumir ede haber cumplido los tee ‘quinguenioe que acreditan mi conslidacion de poable slate" pasa en. su diy antigiedad. del 0, finden de promocion, clase terera (Coan que hata Ia’ RENFE ha suprimido) y aspirin « un Reginto compartido . . . "Puce si que eet le coun como pare proumir de pe: clades, |. _ CONSIDERACIONES GENERALES DADA LA AM PLITUD DEL TEMA: La vermin de Ia legidacin wbaniatcn en ln tres Jomades de 'texto de le pimitiva Ley dl Suelo, Ley de felomaytexto relundido, abria grandes campos de fxpodicion, pues son muchas ls materi que non pueden sfestar y muchos los problemas 1 reaver, pero con ser ‘auy amplio el campo, de verdad vis «ver que lo redurco seailemente «sso caceonIoe gue nase claboresisn ‘enltaimprecinaie ‘Amplar campos ce tam! tun sistema de dismal conocinientos, pues « mayor amplited mrge una menor precision, De todas format y pars que no vot lames a96 frente ata primitiva y renovade Ley del Suc. Quité por ser tun tenia, tan prs, tan dogmatic, no la domino. Me sicede ante ella algo andlogo alo que Alvaro Cunqusro contaba en un libro cole clera enfermedad que salon [ever los tradictore de Toledo, Ess enfermedad ers la fi llamado ojo loro” "ojo. de ta" acide de a Insta de deers iequirda cuando andaben context Grabs, Ieetara a ls que no staban acortumeados por Iner sido educedor la latina, de equierds + derrha- Cuando levaban varias Boras de texto arsbign, ler era imposible pasar al texto latino, porque el ojo queria Segue leyendo. de devecha a izquerda, yen ver, por ‘emplo de “per omnia saculesaeculorum’ leian “mater cea auces snmo rp" El remedlo consti en clocar sina petite de oro en el Gaal derecha del parpado upesior, y Ia dicha pestatn de oo se desizab’ por on lilo ensebado,tando por otro como si fiere juego de coring, yasi se Metaba la mirada a donde 80 que De we remedio y de otros que autor cits en mt libro mo he podido hacer wo, Paes de ellos me he ‘enterdo hace relativamente poro. Slo os podria contar ln especie de experiencia personal en mis Visitas annales Al puchlo de Lerma (urges). Siempre que subo por ea ‘alle empinada, casino de wna amplia plas, pare conten: plar el gran placio que alli exists, veo a mitad de calle fim Ietera que anuncia und Drogieria ques Stala OONIFU aie al cui, y lo cusiso es que l baja sempre mito el ieee con a ojo derecho y Teo DROGUFIIA RUFINO, Es claro quel sibir me siento arsigo y al Estas anedotas que os cuent reflejan postura ete ala Ley del Suelo y puedo aepuraron que despues de un fxamen.purfico y"paciente del primitive texto, de ls fexpostin de motivn dela ley de efor y del reciente texto refundido, debo.padeoer In enfermedad medieval dd “ojo Loco hen porgue le de devechs a iquirda Porque el texto até rita de esa forma pany provcat {al enfomnedad 2. Lavigencia des oy. la Ley s publica, comotodee sabi, en el ato 1956, ceo que en un decuido del leghlador. Fue una caper de Ley sorprana que cog desprevenidos «ese Conjunto de “admimitratvtar” en espera de poder am plier por excso de eabida~ st campo de st Fur ul a sorres que hasta ansaid vation aos no han comentado como. dite Norco Fuente en ol Prélogo del bro de mucsto compatero Manvel Marco, 4 publcane_teabsjos especies sobre dich Teilacion Lan andes gran ~cuatoy cinco tenedores— del campo utbaninico depiertan su peesa aon min tarde. La ley 14 clo pudo ser una pete de campana desleta para (qe emperae a conumare sa epee de itera pete lin de fo pablico dentro de To, prsado: e= deve oa ‘epece de tadado de foncones dl propietao al funciona: fi piblico, confome a la tis de Alvaro D’Ors que neg expo fracas initia de a Ley dl Salo fae patente A administrate sorrendio esa capsid “entre caciin de wna ley tan téoica yal jngador Te pavecis fexceivo an apieacion rata. Creo qe hu sido Gonalae Pater en ev monumental obra sobre lo "eomentrion 8 Gicha Tey" ele ha poesto de ree las eausas por lat fale nigh cn esta pevular sociedad eapatola ‘una reacein contraria ala apliarin de una ley igente ‘Baesto penile FRazomes de téenicaIeglativa incluso de flex de pblicacin den Reglamento padieron sr la raves de que ota ley se declare impotente para resolver los Principals proiemas del erbaniame. Fue una ley teen Fecha por ‘éenicon, pero monen xe wnn ley juridic, ‘sure soci, ys que eomo ha demortrado Te prt to hu entrado ea ls cotumnbes del pueblo. La calidad Urbanitics paola ce Gongiler Per no. puede ert desalentadona: ta In foha las dsposcines ‘optus om materia urbanistien se han revelado impoten tee par eae a hacer cela eve ideal innacceale 41 que anpran todos low planieedores de hacer de Ta tiers un parano, sno pare resolver los problemas mucho mas coneretosyaeuciantes de cad dia, Clvero Arvo, pare no citar siempre a ano de lox “nucteos™ También de relieve rts sitacion angustoes de ls ennas por lat ctales no seas campliniento al planeaniento Arhunitico. Ent trabajo "Lom jrntan ante lineup mento de Tor plane: de urbanismo” fala como cast las del granesfuerzo que sgufica Ia ejeucion del urbe nicole aparicon de lo imprevisto, la lta de eoordinacion fn la eaboracon de Tor planes'y la presion sobre lar Intoridades encargadas de la rlaboraisn y ejeeuein de Tee planes. Todo ese conjnto de eats y muckar otras mis pueden baer inflaido en rsa falta de apiacon, pero feo que ls rasén de ello esti un oro min ama, Hans Kelien al deci que "Hl que une norma ‘ie psteda ele LEGALIDAD 0 LECITIMIDAD, et “eer, gue haye sido aprobada y promalgada lgalmente tno quore decir que soa EFECTIVA. Podri ser vida ‘pro. principio de leglidad y elder est retingido Dorel de a EFECTIVIDAD del orden jaricncontderde fn bu conjunto. EI DERECHO en el fondo no puede ‘ubistr an le fuerza coaocién, Fl derecho es como un ‘mode de organza a fuerza". La falta de “recepeiin” socal y jardin de lor precepts de la Tey fue saperadapaulatinamente a tyes tdeona interprtacn doctinal que con una san visi de “pomenit™ de intentoe de huimiento y de campor que ppdisn otorgar muichae preeminenciay intent Hema le {guna dal incumplimiento con fx publcaion de tabajoe inverprtativn.n slarers ders de la dsprionsrwlce Seria diel apotrUstas de autores petals cal todoe dlls en Derecho. Administrativo y encuadrados on ‘ocala jeriuien de lon “cinco tenedores”, ero por via de cjemplocabeia citar a cate! Almanzor Noguera, ‘idagor Lararte, Boquera Oliver, Careller Femina, Carre Martner, Clavero Artvalo, de lox Mozos, ierPicazo, Entrne Cuesta, Gucia Entra, Garcia Trvjno, Garrido Fall, Gonzilee Berenguer, GnailezPirez, Loper odo, Martin Blanco, Martin Mata, Martin. Reiortio, [Niiez Rutz, Pier Olea, Romey Beccari, Villa Pals te. a cation que en todos ellos no mania on anhelo de “formar dciplins independiente” del urbana, Sino adserbiso inmediatamente al Derecho Adminitativo como una nueva pieza cas decsva, en eta lucha de Ppenetracion de To. pablico en lo privado. H Derecho ‘Kdminstrtivo por esta ineperadaaportacion de la "tent (a del urbanbito” va'a emperar a eter con Vigor y= ‘kaplasar on bates constantemente.gunadata un derecho privado refugiado en construcciones. doctrnaes ‘dopnatismos que parecian inconmovibes 0, lo que seb ‘cho con cera ftera de ionie, en “concepciones planes ‘dd Derecho” Delis fires que In primitva Ley del Suelo ve publica en el ano 1956 y que en 1959 se teforma nuestro Reflamento ipeteario en version retocada que apenas recogealusioner "urbenatiess™” Nario Fuentes, por tonces pionero preocupado de ests cuetions, se hace feo. de'la shade que en un tabsjo eopecia le hace Secrano y Serrano. Sefiore hipotearstay, Vis. tuvieron Is gram Ocatin en 1959 de dane cuenta de I presencia etna ‘Ley "que. estaba vignte, que afectaba a los ‘uténtics cimients dela propiedad, que imponi restrie- ones que exigis publicad: que’ pedia s.gitos una ‘etrctraeén reget. y abi qued® la com: superficie, ‘levarion deeifcles, derecho a profundzar,expropiacon forsee ete.» « Neriso Fuentes responds en el progo de le oben de Diartin Mereos dciendo: no debe exter Is spre hipoterarta, casndo en el campo adminis tivo fue mayor y_de lenta reacion por las primers fipias que hoy itentan defender aus picipioe. Garcia De Entris hizo, en otro pogo, un gran logio dela Ley del Suelo comprindola con l Hipotecari, ficlendo que To mismo que eta, aquélacomenzaria dar Frotos después de muchos ats de apicacion,adelantindo- se notablemente 4 au tempo, siendo. menester mis de Imedio siglo para comensar 4 exter de ella Is totaidad dle mus virtaldedes La frase que, por el elogio que swipe semi rr Prosipone sn inevitable entlzamiento de In legiacin fi melo. Lo cures, sin embargo, «que mientrss na lepicion lego cimas dogmstias de fill persion recordemos 8 Don Bienvenido Olver y + Don Jeronimo Gonziler— aqui no se ha patado de leves balbuceas © intentosconstrutivos amparados en principio importados de tras materia, cence y dips. Nientray en Ia legion Iipotecara se leg eas cman y, une ver speradas ee empiera a volver vist x orp denci Je problemas de que hablare Wieves, aqui nim queda camino por corer pars esructurarla materia urbanites, preiat [ee princpioe que lagen yalrontar beramente una coordinacion con el ordenamient lepatvo vigent. Le aptcaion de us preceptor. Lo que en un comienzo. pudo suponer resistencia pve, deans, deconocimiento o simple pereza pars 7 comentar a uns aplicacin efetiva de los preceptos de In Ley dd Sido, se ha tansfornado en una epecie de ‘bcsién de aplicacin de mus nonnat y no por racones de madurer compreniva 0 de entendimiento social de ‘8 contenido, sno porque de ea conjunto nomativo se Akesprende Is’ gan posiidad del ejeriio de un poder ‘nn na diversi’ de eganos adinistatvs aa expec: {ative del mia, “Le inaitucionaisacion del poder supone la din clin entre el poder estual y quien Io onlenta ¥ eon 1 dexpertonalizacion del poder, consecuencia dea inst ‘cionalzacin, sera como tei evencal de lo organi. ci extatal que Tos gobernants no possen poral poder, ‘bran y lo ejrcen como agentes, no como propitarion {el poder; lor derechos, atrbuiones y fcutades que Dpoteen en su ejricio tom derechos edventicin, mance Gorechosorigiaros” Hata tase que Luis Apostue utlea fen alguna de aus etnicas periolisticas'y de la ue ee itor Feminder Mande, reflje todo lo Contrario de To (que ha mcesdo en campo urbanirtica. Gro que mejor retata solve este punto center. monte lo. sel Alvaro D'Ore en su “Introduce. al tuando la propiedad pivade viene a ser negada 0 abalda. Eatonees el aprorechamienta de lw con comunes ue pueda coneedene un particular no comttuye ya un Uerecho, ino al reén, un encargo! el propetaro cede fentonces so puesto al fneionai. En este momento puede ‘deci que ha desspareido el derecho pevado, dc, cl derecho propiamente dicho. Le ley comienza a er rcibida, interpreta y apie 4a, no. yaa aiveles ministers, sino ‘en ls dmbitoe locales, La seccin de To contencioadministativo de ‘Tribunal Supremo, con ‘Magotrados cspeialsas en le materi, da entrada amplia «sos prcepton. Las Geren, [is Comision, las Aras Metopaltans, ete. wabajen 4 ritmo. mio sederadg que aque olrece In lisa "yentud administrative Ante todo ello abe pregntarse iQue debemos hacer lon jortan capeilizadon en ror Piedades? ‘Al final hago an eesumen, pero reo previo al mimo Aisenar unos euantoe pontor desta leptin. Ov anti po, sin embargo, que muceta postra debe alejare de ulin que consite en hacer won bonita frase, pareida tla que Comilo dost Cela pone en boca de uno de sur Demonjes: "El eeritor ae ha ido encontrando, en a danas, dichas y malaventiras por Gems espatola con lpia persona que lesa al pas, cargo de esigacion Yyimelancolis, como un rey ‘rae que linguidese de mor, pare mostate au eallads que conta un mundo (ge fllce« momoe del devecho admit’ 1M, _ POSICIONES CONCEPTUALES DEL DERECHO DE PROPIEDAD Y TEORIA DEL VOLUMEN EDIFICABLE. La penetraciin del fenémeno wrbanitico dentro dal campe jariico en Ia pole alteracin o refrma de fu caudro institucionales, puede eer el panto més impor98 fante de considerscim on ol orden de In relidaden Es preciso amare a formulacin leglatva en wa intento fe Constrccion joriien y Ie doctrine wrbanisticn que de indir de oa legdacion una sre de consecuen dat que te spetan de los equemar tadéclonales proce: dente del derecho privado. Como van unidos lo concepts te propiedad y Himtacions dl dominio, creo que odie ‘mot hacer una breve aunon a amb pani, reflexionando Ate ext lel y Ia podciondoctinal |A. Concept ydimansionas de a propiedad. La docting administrative parte de tres bases para 1a configaracion dela insite del derecho de propiedad: Toe textorlegles de ln Ley del Saelo, el principio. de laniGcacin yl juego de une serie de rarones sociales tl fendmeno urbanstico en el que no podemos entrar De ln serie de matices que estas concepcioneeoftecen, detacamoe agi ina tiple Hew: | Lapropiedad urbana como propiedad especial Frente al gran logro del caricter “uitaio™ del derecho de propiedad reflejado por la doctinapandetit a sarge en el eampo del trbanismo la idea dela config faci como “una clace especial” de la misma, Spantiat, Vasa, Puglit; Rodot, te. ofrecen srios agumentos th defense dela ies, Martin Blanco y Gare Oe Entesa fn testa patti son defemorer acrrimos de est idea Es carion que lon abana achaean ae deiniin det digo Ci toe ler males que padoce turban Y elartelo 388 de debo ever lea pede ere en SoS remnci se proupenge promonie Yodo "Sicad en la mater remcios Sstand, sa pomp y's sm cbs ya acto, 340 del. Copp Gr. Y Famaticanent, sl Gado Gl parte del dea romana Enya de faatadn la Ley del Suelo cade 8 lt ‘ms “hun ar era e concept Laie diferenia ‘Sree en el primero as facolades an de tara “Santis liniteioner que las open yen lo Ley dl Salo “ctr. de ican Tinitacions™: Bare comprobarl dicho so ace falta mas ue contemplate del arto 3, 4) de a ripe Lay dl Selo foment intevenion {Lac dln nutes donc -- "atl 75 (Clit factades del derecho de propia ve rcein Y artcalo 2, aunque ote lomo a near Sreho de Ihdemminecin y abla den “contnigo noma” dela Propiedad, spin m lsfeacionwebanac, pone cet onticionamientoe a la idea, pero no hay qve oli la Interpreten ingens que Der Pero “conte: sido oral” Aceptr un contenido “normal” y pretender que propiedad sea especial choea on poco con i rela de I (pamitce. De shi que por éate ol michas rane ‘Ehemow negar ata erpeilidad que, deade el punto de ‘Vas hipoterro, generar seria compliaciones en orden ‘ls principion de eapeialiad y fe pubes, como Wego 1. _Lapropiaded urbana como emanada dl pla. Macho mis slamante que Ia postura anterior elt epresentads por Ia doctina irbanitca que a examinar Iatnaturlesa ‘del Plan tribaye al mimo la potestad de rear fasltades derechoe. Conforme. a at mms Plan define facultden, EH contenido de In propiedad tirana mo hay que buscatlo en ln Ley, sino en et Plan Ee dvi Ia fuente dels pens fcaltades dla propiedad ro etd en el dereshosen si, sino ene lan que a se ‘aborado y sprobado mminntea contenido «un derecho, por ax decido, en “Blanco”. {Seré posible hablar de derechos sin contenido positvo onegtvo? ‘Dentro de I fuentes del derecho debemos cons derar Plan como una della, cuando elmo se doce si es norma, es ato administrative 0 inatiticin ibid? La ey parte no de un derecho “aeio", sino de un derecho len’ de fcultades,sendo la setvidad ubanistice lu que tiene la fucion de "fomentaras” (en el sentido de 51 eplicacion exigen' tomar una sctind ero hale que pensar en vris condicionamientos 4 It hora de ide: To, Si now estamos refriendo a Catauta haben. que Alsngur entre Barelonay el resto de ls provncag, ‘pue todos sabi que Bareclona y lor tminos Tunicipales que efalan Lar disposicione especiales (©. 23 Mayo 1960, 3 de Diciembre de 1964 y 24 tbe Agosto de 1974) tienen cirtn erencian en fotden al volumen ediiable, licencia y planes de fcedeacion,sparte de otras varian. Ta cuestion 0 ‘sayondria més que un esuerzo de estudio detalado, Pua erablecer las diferencias que impiden na [nial generalizacén 2o, De otra parte hay que cvtar a toda costs que sare una Resolucion de Ia Direcciin General que remerde Notation y Regitradores el cumpliniento ‘elas normas uranisticas, como sucedo en el ah 1956 en el Mhnicipio de Maid. No olatante cata Resluci reconocia que el incumplinento se debia “a dewonocimiento dele determinaiones det an30, Jugar con la mixima “do ut deo condlcionar la piace dela norma, cou antjuridiea y pendzale, pero si creo que podria intentane un sereaient feghtral slictando date del Plan vigente fin de Hvar # cabo Is dobleexigecia de Is Hoenca y le constatueon de ln individ de lar parcels, Le ditinta esa jeriyuics constituida por muestra organizaioa hace sfc tomar una. devin en Gonatles Palomino al hablar de las distin formas de cumplimiento de las eyes en exe fabono “Ape ‘Bee Navaro al Prlogo” de mus "Eatudion de arte menor, advertia que “¥ s,lo.que Dios no permits, hier’ de aplicase em ln vida Gara todas y cada una de la dsposiiones vgeaes quedariaparada en seco la vide jardiea y en especial la marcha de ‘Adminraign en todor sue ramon” Y itahs, Jcosamente, aca de los Aduanetos fancees ue reciron aquell hudga de eclo amenazando con eumplielasdgposiiones vient Entendo qu ants de tomar un decision comendria lees dtenidamente ea tle foma de cmplimien {0 Tegal que east cad fee: Ia propension 21a ited, fn propesin a reste Ta Propensin aI findidad,conclayendo ue tesa dc rita ‘cautelar conte en "nage ‘mplinientofonciona de las eyes a serio instrumental de fialdades just, meant el ene tHe de todo os procediminto enon eae” Comprenddis que no o# puedo proponer —aunque feto ete muy de setuabidad~ una hueler de ceo fn el cumplimiento de Ia Ley del Suelo (preado Y todo), pues a lo Gnico que podria Mepar es @ 107 “excita” wwetuo eco a imagen y semejama de Minieio Fal en clartialo $93 cas b. Vinculacton. Una decision tomada en Anumblea General det Gaerpo. podria tener gran fuersa vneulante, pero cua ian que tomemor en wa Serine de Derecho Hipotecaio, por mucho juramentodecuore que we rede, sempre tend diidentes De otta parte l scuaado centraliamo 4 que se att sometiendo Ia setivided regal, acts no tomar ‘ecsones driatear que padieran no relat Comper ‘les conta ieccionesprevstas ante el prometedor tstedo democritice. ato de no seguir nada de lo gue sant, reo {1 inico ponte en ue podria hecene fete Calieacion registra es en lr exgenc del ecnela Imunicpal en st mille vaedad, tratando” de vita tods contac sere de icipciones condi. fle que sparse articlo 98 del No debe alvidane que extn por pablicame serie de normas relamentarias de Ia Ley del Suelo (qe dejarin o no intocado ol Replamento de reper Celaciones vigente, la Ley. de Régmen Local fdaptacin dela legidacionhipoteera a Ley dl Suelo y ott see de dopodciones que pongan al ‘ia tuna serie “de normatvasvigentes en mutenico ‘desoverdo “terminologico” jrsico con la Ley del Suelo ‘Termino. Perdonad a que os hays hecho restr seta densa chars, pro, como dia Mingo, eta conferen fia me ln habianprohibid en tantos ator que en algino tenia que soltada. En el fondo, loe que no etd de acuerdo debeis aplaudir « continuaciin de low que Muchas gacie108 BIBLIOGRAFIA: Apostu (Ln) Dial "VA", © Mayo 1976, pg 12. Carcaller Ferindes (A). "El derecho y ta obligacibn de car, 1965, pig. 230 y "Teorey pritica de la Feparclacion”. Montacorvo, Madrid. CCarwaro Pes (A.) “Comentarios 8 la Ley de Expropia: ‘ln forzoss” Madi, 1965. Cele (CL) "Tmotso el incomprendide y trot papees Ibéricos” (Novels y Cuentos), pg. 190. Clavero Aréralo (HLE.) “El nuevo rgimen de as zenclas ‘de urbana” Edit, Cite S.A, Madrid, 1976, Cunqueio (A) "Tertlia de oties y escuela de crande 0" Ediciones Destin, 1976 ig. 94 Dies Pleaao (L:) "Los limites del derecho de propiedad fn le legiscibn_urbanistiea” (R.D.U. Tomo V. Pimero 23, pl, 13) rors (A) “introduesén al estulo del derecho”, RIALP. 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