Repblica Bolivariana de Venezuela

Ministerio del Poder Popular Para la Educacin Universitaria

Universidad Nacional Experimental Rmulo Gallego
rea: Ciencias Polticas y Jurdicas
Unidad curricular: inquilinato (electiva)
5to Ao seccin 2

ARRENDAMIENTO

Profesor: Estudiantes:

Jos David Aponte Scarlet C.I: 22.884.516

Azuaje Arantxa C.I: 22.883.520
Butter Angela C.I: 25.072.155
Cordero mariangela C.I: 25.698.056
Lpez Shamer C.I: 23.786.540
Matos Anyela C.I: 25.067.093
Milano Elluz C.I: 25.542.479
Monsalve Celmar C.I: 25.698.119
Rivas Anabelis C.I: 24.389.350

Marzo, 2017

1
 ndice

Introduccin.3

Arrendamiento.4

Antecedente histrico.4

Caractersticas del arrendamiento5

Clasificacin del arrendamiento.5-6

Ley especial6-9

Cano de arrendamiento.9-11

Tiempo de arrendamiento.11-12

Elementos esenciales12-13

Obligaciones del arrendador.13-14

Obligaciones del arrendatario15-19

Elementos accidentales..19-20

Elementos de validez20-21

Conclusin..22

Bibliografa..23

2
 Introduccin

En sus orgenes, el arrendamiento poda ser de cosas, obras o servicios. La

idea de servicios tiene su origen en la idea ro-manista de la locatio conductio, y
as, si bien como seala Diez-Picazo, el que pro-mete pagar el precio se llama
"conduc-tor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminologa
y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos,
ana-lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminologa naci
"probable-mente en hiptesis referentes a obras del Estado y que de all pas al
derecho privado".

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En

la legislacin europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de
arrendamiento consisti en la cesin del uso o goce de algo mediante el pago de
un precio, ya se trate de cosas corpora-les o incorporales, muebles, inmuebles,
obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecnicos, y las
activida-des encaminadas a llevar a cabo una obra.

Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el arrendamiento como

un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien durante un periodo de
tiempo determinado. El arrendamiento ms comn es aquel que se realiza entre
dos partes, las cuales se denominan arrendador y arrendatario.

3
Arrendamiento

En el Cdigo Civil Venezolano, en su Artculo 1579, se define el arrendamiento

como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer
gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto, tiempo y mediante un
precio determinado que sta se obliga a pagar a aqulla. La parte que se obliga a
hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y el otro arrendatario. El precio se
suele llamar canon, pensin o alquiler.
El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el
arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueo, use y goce de ella, pagando
al arrendador un precio por el mismo.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien
en una cantidad peridica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo
de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, segn el tipo de
contrato en que consista.

Antecedente histrico

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inici como una figura propia.

Se confunda con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a
manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas,
el auge comercial, la inmigracin y otros factores, sirvieron para que adquiriera
identidad este contrato en atencin a la necesidad de vivienda para aquellas
personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligacin
para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesin para su

goce de una cosa, la prestacin de un trabajo o servicio y la de una obra (rei,
operarum, operaris), mediante una remuneracin o renta.

4
Caracteres de arrendamiento

El arrendamiento es un contrato:

1) Bilateral: Las partes asumen obligaciones reciprocas, es decir, se requiere del

concurso de dos o ms voluntades.

2) Oneroso: Requisito de la esencia del arrendamiento, de ser gratuito

degenerara en un Contrato de comodato.

3) Consensual: Que engendra obligaciones recprocas desde el momento de su

celebracin y se extinguen sucesivamente en el tiempo. Una de las consecuencias
de esto es que en caso de incumplimiento slo puede pedirse la terminacin, pero
no la resolucin.

4) De Tracto sucesivo: Porque las obligaciones se generan y extinguen

sucesivamente en el tiempo. Una de las consecuencias ms importantes de esto
es que en caso de incumplimiento slo puede pedirse la terminacin, pero no la
resolucin.

5) Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro

derecho real

6) Origina obligaciones principales.

Clasificacin del arrendamiento

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

Arrendamiento de cosas: ste crea un vnculo personal, por virtud del cual puede
exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre l la
obligacin de pagar la merced convenida.

5
Arrendamiento de servicios: en ste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar
determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos
mediante un pago. El arrendatario est obligado a retribuir los servicios.

Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminacin

de contrato o por la muerte.

Locacin de obras: en ste contrato una persona se compromete con otra a

realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto
recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado.
Ejemplo: la confeccin de un traje o la construccin de una casa.

Ley Especial

Exclusin de la Ley a los Fines de la Terminacin Arrendaticia

Prescribe el artculo 5 del Decreto Ley su exclusin slo a los efectos de la

terminacin de la relacin arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de
viviendas o locales cuya ocupacin sea consecuencia de una relacin laboral
(bastaba con esta expresin) o de una relacin de subordinacin existente; no as
a los efectos de la fijacin de la renta mxima mensual de los inmuebles sujetos a
regulacin, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de
lo dispuesto en la Ley Orgnica del Trabajo. En las relaciones laborales el uso del
inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar parte del salario. En ese
supuesto, la relacin jurdica surgida por el uso del inmueble no se regir por este
Decreto Ley, sino por la legislacin del trabajo a los efectos de la entrega del
inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el trabajador un
contrato de arrendamiento independiente de la relacin laboral y en este supuesto
si se aplicara el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la
terminacin de la relacin arrendaticia.

Prohibicin de Alquiler de Viviendas

6
Como en la ley anterior, se declara ilcito el arrendamiento o subarrendamiento de
viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales
mnimas de sanidad y habitabilidad. Seala el Decreto-Ley que estn
comprendidas especialmente las viviendas comnmente llamadas ranchos que
son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como
tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. Por
eso nadie estar obligado a pagar arrendamiento por esas viviendas. Esa
disposicin ha sido letra muerta, porque se mantiene el comercio ilcito de alquiler
de esas viviendas. Es una realidad social ms que jurdica.

Condiciones y Garantas

1. Se incorpora una disposicin expresa que obliga a los propietarios y

administradores de inmuebles destinados al arrendamiento de mantenerlo y
conservarlo en buen estado. Para ello debern contratar con personas
especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas,
incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumticos y
cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura
y exigencias sanitarias del inmueble.

2. Como en la legislacin anterior, el arrendatario o subarrendatario no est

obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la
cesin, traspaso o arriendo, o venta de punto, as como aceptar como condicin
para la celebracin del arrendamiento la compra de bienes muebles que se
encuentren ubicados dentro del rea que se pretende arrendar.

3. Se establece una clusula nueva referida a que en los contratos a tiempo

determinado que versen sobre inmuebles exentos de regulacin y en los que no
se haya pactado clusula de valor a los fines de la actualizacin peridica del
canon de arrendamiento mensual, ste se ajustar cada vez que haya transcurrido
un (1) ao de la relacin arrendaticia, de acuerdo al ndice General de Precios al
Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese
mismo perodo, si las partes no hubieren llegado a un acuerdo sobre el monto del
mismo (art. 14).

7
4. Se mantiene la sancin de declarar nulo el subarrendamiento realizado sin la
autorizacin expresa y escrita del arrendador, y de considerar los ofrecimientos de
inmuebles de arrendamiento como ofertas pblicas.

5. Como antes, quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier

otro medio de publicidad de exigir al arrendatario no tener nios, la de ser
extranjero o discriminacin relativa a raza, sexo, credo o condicin social. Sin
embargo, en la publicidad relativa a urbanizaciones o edificios diseados para el
descanso de personas de avanzada edad podr, ahora, sealarse esa
circunstancia.

6. En el arrendamiento de casas de vecindad o de habitaciones en casas

particulares no se podr exigir ms de un 25% del alquiler mximo fijado en cada
caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble, aseo domiciliario, agua,
gas o alumbrado elctrico ni por cualquier otro servicio similar. Asimismo, en las
edificaciones sujetas a regulacin que constan en unidades independientes, no
sometidas al rgimen de propiedad horizontal, se limita el pago de aseo,
conservacin, agua, energa elctrica y cualquier otro servicio similar, a un
mximo de un 25% del monto del canon de arrendamiento.

7. Se mantiene la disposicin que obliga al nuevo propietario a respetar la relacin

arrendaticia en los mismos trminos pactados con el propietario anterior.

8. Como en la legislacin derogada, no se podr exigir al mismo tiempo al

arrendatario garantas reales y personales. Se aument el depsito a un mximo
de cuatro (4) meses de alquiler, ms los intereses que se generen conforme al
artculo 23 del Decreto-Ley, debindose colocar el dinero en un banco. Si no lo
hace deber el arrendador pagar intereses calculados a la tasa pasiva promedio
de los seis (6) principales entes financieros durante la relacin arrendaticia. El
depsito y los intereses deber devolverlo al arrendatario (si est solvente con
todas las obligaciones) dentro de los sesenta (60) das calendario siguientes a la
terminacin de la relacin arrendaticia, entendiendo nosotros que deber ser una
vez entregado el inmueble. La ley limita los intereses de mora por el atraso en el
pago de los cnones de arrendamiento a un mximo de la tasa pasiva promedio

8
de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la informacin que
suministre el Banco Central de Venezuela.

9. En cuanto a las clusulas penales que el Decreto-Ley define (art. 8, literal c )

como la sancin prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una
cualquiera de las clusulas del contrato, consideramos que slo se permite en el
caso del artculo 28 que dispone lo siguiente:

Las partes podrn establecer clusulas penales por el incumplimiento de la

obligacin asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al
vencimiento del plazo.

A pesar del trmino clusula penal es una indemnizacin de carcter civil que
debe tomar en cuenta el carcter de orden pblico de las disposiciones de este
Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las prohibiciones y sanciones de
las normas consagradas en la Constitucin de la Repblica Bolivariana de
Venezuela y en la Ley de Proteccin al Consumidor y al Usuario, sobre la Usura.
Cualquier exceso, el juez podr reducir el monto en una clusula por la demora en
la entrega del inmueble al vencimiento del plazo y que por razones de justicia no
deber exceder al equivalente del canon de arrendamiento fijado oficialmente y en
los casos de inmuebles no sometidos a regulacin, tampoco deber exceder del
equivalente al canon de arrendamiento convenido por las partes.

Cano de arrendamiento

LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

Artculo 2: Los cnones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles

destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y
accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulacin bajo las
condiciones determinadas en esta Ley.

9
Artculo 29: La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos
a regulacin de conformidad con el presente Decreto-Ley, estar basada en los
siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble,
representado en unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual

b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual

c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual

d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual

Pargrafo nico: El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de

rentabilidad establecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de
inters pblico o social.

Artculo 32: Los cnones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el

artculo 2 de este

Decreto-Ley, sern revisados por el organismo encargado de la regulacin a

instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:

a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) aos despus de cada fijacin del canon
mximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el
rgano administrativo competente.

b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue

arrendado el inmueble.

c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del

plazo indicado en el literal a) del presente artculo, mejoras cuyo costo excedan
del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

Pargrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artculo, los

interesados podrn pedir la revisin hasta con sesenta (60) das de anticipacin al
vencimiento del trmino fijado en dicho aparte.
10
Pargrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de
mantener el equilibrio econmico de las relaciones arrendaticias, cuando ningn
interesado solicitare la regulacin, podr de oficio iniciar el procedimiento
correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a
costa del propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a que hubiere
lugar.

Tiempo de arrendamiento:

Dado el inters que tiene el tema legal sobre arrendamiento, escribimos de

nuevo sobre la materia, pero esta vez para estudiar la prrroga legal arrendaticia.
Sobre este tema existe bastante duda; tanto, que todava en los contratos de
arrendamiento a tiempo determinado leemos en la clusula referida al lapso de
duracin, la expresin no prorrogable; la cual hace suponer a las partes
contratantes que una vez terminado el tiempo que se estableci para el
arrendamiento, el inquilino tiene que desalojar de inmediato el inmueble alquilado.
Esto tiene carcter relativo dado que no siempre es as. La Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios vigente (art.38) establece que en los contratos celebrados a tiempo
determinado, llegado el da del vencimiento del plazo estipulado, ste se
prorrogar obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el
arrendatario; de all que se llame prrroga legal, porque, aunque el propietario o
arrendador no quiera prorrogar el lapso del arrendamiento, la ley lo obliga a
hacerlo, siempre y cuando el inquilino est solvente en todas sus obligaciones,
tanto las establecidas en el contrato, como las previstas en la ley que regula esta
materia.

En cambio, para el arrendatario o inquilino es facultativo quedarse o n ocupando

el inmueble arrendado, es su potestad, pero repito, tiene necesariamente que
estar solvente en sus pagos y as lo establece la propia ley (art.40), cuando prev,
que si al vencimiento del trmino contractual el arrendatario estuviere incurso en el

11
incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendr derecho a
gozar del beneficio de la prrroga legal.

Ahora bien, surge la inquietud y nos preguntamos entonces: Cunto tiempo

otorga la ley como prrroga legal?.- Esta prrroga la determina el tiempo de
duracin que usted ha ocupado el inmueble como inquilino, de acuerdo a la
siguiente tabla:

1.- Si la relacin arrendaticia ha tenido una duracin de hasta un (1) ao o menos,

el lapso se prorrogar por un tiempo mximo de seis (6) meses.

2.- Si la relacin arrendaticia ha durado ms de un (1) ao y menos de Cinco (5)

aos, el lapso se prorrogar por un (1) ao mximo adicional.

3.- Si la relacin arrendaticia ha durado ms de cinco (5) aos, pero menos de

diez (10) aos, el lapso se prorrogar por dos (2) aos adicionales.

4.- Si la relacin arrendaticia ha durado ms de diez (10) aos, el lapso se

prorrogar por tres (3) aos adicionales.

Es importante saber adems, que mientras dure la prrroga legal, el propietario no

debe intentar accin de desalojo o desocupacin en contra del inquilino y si lo
hace, bastar que el arrendatario alegue la vigencia de la prrroga legal y la
solvencia en el pago de sus obligaciones, para que dicha accin sea declarada
inadmisible y/o sin lugar. Una vez terminada la prrroga legal, es cuando se podr
accionar legalmente en contra del inquilino renuente a entregar el inmueble
alquilado a pesar de haber terminado la duracin del contrato y su prrroga.

Elementos esenciales:

Los elementos bsicos y esenciales del contrato de arrendamiento son:

Consentimiento de los contratantes.

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 Objeto cierto que sea materia del contrato.
Causa de la obligacin que se establezca

Obligaciones del Arrendador

Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convencin espe-cial, el

arrendador est obligado a entregar al arrendatario la cosa arren-dada;
conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arren-dado; y mantener
al arrendatario en el goce pacfico de la cosa arren-dada (C.C. art.1.585). Pero
nada impide que, dentro de los lmites de la autonoma de la voluntad, las partes
aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

Obligacin de Entregar la Cosa Arrendada

1. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.

2. A diferencia de lo que ocurre en la venta, el arrendador debe entregar la cosa

en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (C.C. art. 1.586, encab.), sin
distinguir entre stas. Desde luego es posi-ble el pacto en contrario incluso tcito;
pero no basta para dar por cele-brado el pacto la sola circunstancia de que el
arrendatario conozca el mal estado de la cosa y comience no obstante el goce de
la misma, ya que el arrendatario en tales condiciones puede esperar
legtimamente que el arrendador cumpla con su obligacin.

3. La entrega de la casa o predio rstico arrendado debe hacerse en el lugar de la

situacin del inmueble, sin perjuicio de que pueda fijar-se un lugar distinto para la
entrega de bienes muebles accesorios a la casa o predio rstico.

4. El momento de la entrega es el que resulte expresa o tcitamen-te de la

voluntad de las partes. El silencio de las partes al respecto da origen a delicados

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problemas de interpretacin del contrato a cuya solu-cin puede contribuir la
consideracin de los usos locales. El simple hecho de que la cosa se encuentre en
buen estado y hechas las reparacio-nes necesarias no basta para demostrar que
la intencin de las partes es que la entrega sea inmediata.

Si realmente no existe acuerdo entre las partes acerca del momento de la entrega,
el arrendamiento carecer de una de las condiciones esen-ciales a su existencia:
el consentimiento respecto del tiempo. Pero la prueba de ese desacuerdo no debe
inferirse fcilmente.

5. Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador, salvo pacto expreso o
tcito en contrario.

6. La obligacin de entregar la cosa arrendada es indivisible en-tre los co-

arrendadores y entre los causahabientes del arrendador.

7. Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa

arrendada son las de Derecho comn; pero en caso de arrendamiento de predios
rsticos, como queda dicho, son procedentes, adems, las sanciones especficas
previstas por la ley para los casos de diferencia de cabida en materia de venta.

Obligacin de Conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual

se ha arrendado

Esta obligacin puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada

durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o
defectos de la misma.

Obligacin de mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa arrendada

El arrendador est obligado a mantener al arrendatario en el goce pacfico de la

cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

El contenido de la obligacin vara, sin embargo, segn la perturba-cin provenga

del arrendador o de un tercero.

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Obligaciones del Arrendatario

De acuerdo con la Ley el arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1

Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso
determinado en el contrato, o, a falta de conven-cin para aqul que pueda
presumirse, segn las circunstancias; y 2 Debe pagar la pensin de
arrendamiento en los trminos convenidos (C.C. art.1.592). Pero esa enumeracin
legal es incompleta porque omite la obligacin de hacer las reparaciones locativas,
de devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al arrendador
determinados hechos.

En cambio, en Venezuela, a diferencia de lo que ocurre en Fran-cia, el

arrendatario no est obligado a amueblar el local arrendado.

Obligaciones de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso

determinado en el contrato o, a falta de estipulacin, para aquel que pueda
presumirse, segn las circunstancias

Esta obligacin se descompone en otras tres:

1 El arrendatario debe servirse de la cosa. Ello es su derecho, pero tambin su

obligacin en la medida en que sea necesario servirse de la cosa para evitarle
perjuicios al arrendador (C.C. art.1.592).

2 El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. En

consecuencia, debe usarla sin daar la cosa, sin perturbar a los vecinos, sin
establecer instalaciones peligrosas, inmorales o insalu-bres; etc. Ejemplos clsicos
de incumplimiento de esta obligacin son: causar daos por dejar grifos abiertos,
no desinfectar el local si en ste ha estado un enfermo contagioso, introducir
animales en ciertos casos, no abonar las tierras que se cultivan, establecer
cultivos dainos, etc.

15
3 El arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determina-do en el
contrato, o, a falta de estipulacin, para aqul que pueda presumirse segn las
circunstancias. As, por ejemplo, quien toma en arrendamiento para vivienda no
puede instalar en el inmueble un hotel, escuela, establecimiento mercantil o, en
general, cualquier cosa que no sea vivienda. Por lo mismo, se ha decidido que no
puede un enfermo tomar una habitacin en un hotel para instalarse a morir.

Obligacin de pagar la pensin de arrendamiento

l. El objeto de esta obligacin es pagar el canon convenido y ade-ms efectuar

otros pagos que se consideran accesorios (p. ej.: en Venezuela, pagar el aseo
urbano). Desde luego comprende tambin los gastos del pago mismo, salvo los
causados por una mora accipiendi.

II. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulacin, el

domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Segn parte
de la doctrina, la clusula de que el pago se efecte en el domicilio del
arrendador debe interpretarse, en principio, en el sentido de que el pago debe
efectuarse en el domicilio que tena el arrendador al tiempo de la celebracin del
contrato.

III. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que

puede establecer un pago nico (en cualquier momento) o pagos peridicos (de
cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.

IV. En su caso, el arrendatario puede utilizar el procedimiento de oferta real y

depsito subsiguiente.

V. Son las causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del
pago:

A) Los vicios o defectos de la cosa en los trminos del artculo 1.587 del Cdigo
Civil.

B) La prdida de la cosa, conforme al artculo 1.588 del Cdigo Civil.

16
C) La ejecucin de las reparaciones a que se refiere el aparte 1 del artculo 1.590
del Cdigo Civil; y

D) Las perturbaciones de derecho provenientes de terceros, conforme al aparte

nico del artculo 1.591del Cdigo Civil.

VI. El crdito del arrendador por concepto de cnones de arrendamiento goza de

privilegio (C.C. art. l.875,ord. 4).

Obligaciones de hacer las reparaciones locativas

Generalmente se seala como fundamento de esta obligacin la presuncin de

que la necesidad de hacer reparaciones locativas resulta de daos causados al
inmueble por la falta del arrendatario o de las per-sonas de las cuales debe
responder. Pero si as fuera el arrendatario se liberara de la obligacin cuando
probara que la necesidad de las repara-ciones locativas proviene de la causa
extraa que no le es imputable (p. ej.: de vetustez del inmueble); lo que no es as.

Se discute acerca del momento en que es exigible el cumpli-miento de la

obligacin de hacer las reparaciones locativas. Algunos sostienen que es el
momento de la expiracin del contrato; otros que es el momento en que surge el
deterioro o desperfecto y otros, distinguen entre reparaciones urgentes que seran
exigibles en el mismo momento en que se hicieran urgentes y reparacio-nes no
urgentes que seran exigibles slo al finalizar el contrato.

Aunque, en principio, el arrendatario slo debe efectuar las reparaciones locativas,

se debe sealar que debe efectuar tambin otras como son las reparaciones
ocasionadas por no haber hecho el arrendador reparaciones de cuya necesidad
no fue advertido por el arrendatario; las derivadas de deterioros o prdidas de las
que debe responder el arrendatario conforme al artculo 1.597 del Cdigo Civil y
las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arren-datario las
reparaciones locativas.

Actualmente constituye una clusula de estilo la que enumera expresamente las

reparaciones que estn a cargo del arrendatario sin ha-cer referencia alguna a los

17
usos y extendindola a una serie de reparacio-nes que conforme a la ley
corresponderan al arrendador.

Obligacin de devolver la cosa arrendada

El arrendatario, a la terminacin del contrato, debe devolver la cosa tal como la

recibi, de acuerdo con la descripcin hecha por l y el arrendador, excepto lo que
haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art.
1.549), excepciones a las cuales habra de agregarse la de prdidas o deterioros
causados por culpa del arrendador o por vicios o defectos de la cosa. Por lo
dems, si no se ha hecho la descripcin de la cosa, se presume salvo prueba en
contrario, que el arrendatario recibi la cosa en buen estado y con las
reparaciones locativas, debiendo devolverlas en tales condiciones (C.C.art 1.595).
Las disposiciones anteriores revelan que el arrendatario no puede modi-ficar la
cosa arrendada durante el contrato si posteriormente no puede restituirla a su
estado inicial. Queda a salvo, desde luego, lo que las partes hayan podido prever
al respecto. De ordinario se pacta que toda modificacin requiere autorizacin
previa del arrendador.

Debe advertirse que el arrendatario no puede pretender liberarse de su obligacin

de restituir la cosa arrendada mediante la restitucin de su valor ni de una cosa de
igual clase.

Obligaciones de cuidar la cosa arrendada

Esta obligacin es, en realidad, una obligacin derivada de las obligaciones de

devolver la cosa arrendada y de usar de ella como un buen padre de familia.

El arrendatario es responsable del deterioro o prdida que sufriere la cosa

arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, con la
particularidad de que responde tambin de las prdidas o deterioros causados por
las personas de su familia y por los subarrendata-rios (C.C. art.1597).

Por otra parte, en el ao1942 se introdujo la norma de que en caso de incendio

cesa la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador si ste puede ser

18
indemnizado por el asegurador, quien a su vez tendr recurso contra el
arrendatario si prueba que el incendio se caus por falta de ste (C.C. art. 1.598).

Obligaciones de notificar

El arrendatario est obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible:

1) Toda usurpacin o novedad daosa que otra per-sona haya hecho o
manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2)
La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art.
l.596, ap.1).

Con tales obligaciones, en un caso, se facilita al arrendador inte-rrumpir la

prescripcin ajena y conservar la posesin anual (lo que re-sulta capital desde el
punto de vista posesorio) y, en el otro, evitar ma-yores daos.

Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligacin de referencias o

se retarda en su cumplimiento responder de los daos y perjuicios (C.C. arto
1.596, ap. lt., que slo contempla el caso de negligencia).

Elementos accidentales:

Los elementos accidentales tienen una profunda relacin con el principio de

autonoma de la voluntad de las partes, la cual nos indica que quienes son partes
en el contrato, puede establecer de mutuo acuerdo; clausulas accidentales que
contengan condiciones convenientes para estos sujetos. (Las clausulas tambin
pueden ser esenciales y naturales). La limitacin de todo esto es que no debe ser
contrario a la ley, el orden pblico, la moral, ni las buenas costumbres.

Explicado de otra manera; el principio de la voluntad de las partes como tal que
estas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones
jurdicas de carcter contractual. (Lpez Herrera, Francisco: La nulidad de los
contratos en la Legislacin civil de Venezuela, Caracas 1952. p. 13).

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Los elementos accidentales, forman parte de los elementos constitutivos de los
contratos. Adems de los elementos accidentales, dentro de los elementos
constitutivos tenemos: elementos esenciales, indispensables para la existencia de
un contrato; comprenden consentimiento, objeto y causa. Y los elementos
naturales.

Los elementos accidentales no son necesarios para la existencia del contrato.

Pues estos elemento solo son aadidas por las partes para modificar los efectos
que a ellos les parezca de mejor conveniencia.

Por lo general, los elementos accidentales los encontramos como; la condicin, el

modo y el termino.

Debe entenderse como termino, un hecho futuro y cierto. Es cuando las partes
acuerdan cuando ser pagada la prestacin sin estar sujeto a condiciones.
Ejemplo: Ana acuerda con Mara que dentro de 15 das debe pagarle los zapatos
que le compro hoy. El trmino es una determinacin del momento del cual
depende el cumplimiento o extincin de una obligacin. Siempre habr una
certeza del hecho. Las obligaciones a trmino estn comprendidas desde el
artculo 1.211 al 1.215 del C. C. V.

Elementos De Validez

Capacidad: para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita slo

capacidad general; por lo tanto, los dueos pueden dar en arrendamiento por s o
mediante sus administradores, Esto significa que pueden darse los bienes ajenos,
lo mismo sucede con los bienes que estn asegurados y sujetos a un proceso,
inclusive el arrendatario, con el consentimiento del arrendador, puede celebrar un
contrato de arrendamiento.

Existen limitaciones al comodatario, el apar-cero o los copropietarios. An ms,

aque-llos que ejercen la patria potestad tienen limitada la celebracin del contrato,

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lo mismo que el tutor, el albacea y los man-datarios, segn las facultades que les
son conferidas en los poderes.

Si bien existe libertad para contratar, la legislacin civil establece limitaciones o

prohibiciones para recibir en arrenda-miento, sancionando el acto con la nuli-dad
del contrato, como en el caso de los tutores respecto de los bienes del pupilo, que
no pueden tomar en arrendamiento para s o sus familiares. Lo mismo que los
magistrados, jueces y funcionarios o em-pleados pblicos, tienen prohibido tomar
en arrendamiento los; bienes en los que intervienen.

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 Conclusin

El trabajo se enfoc en las especificaciones necesarias en materia de

arrendamiento inmobiliario, es decir, este expuso los conceptos bsicos
necesarios para el entendimiento del tema.

Por otra parte hemos hecho una exposicin del contenido sustantivo del Decreto
con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sealando las
diferencias bsicas con la legislacin derogada, y concretamente con la Ley de
Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960, Decreto Legislativo Sobre
Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947 y el Reglamento de esas dos
normativas del 5 de febrero de 1972. Opinamos que estamos en presencia, por los
cambios importantes en lo sustantivo, procesal y por su finalidad, de un nuevo
ordenamiento legal, ms que de una simple reforma o fusin de leyes. El Decreto
Ley, sin dejar de ser protector de la parte llamada dbil, que generalmente es el
inquilino, busca un equilibrio entre los intereses socio-econmicos del arrendador
y del inquilino, ambos valiosos y legtimos. En la exposicin de motivos se afirma,
aunque la parte adjetiva no ha sido objeto de nuestro anlisis, que: Adems el
proyecto establece normas procesales novedosas que permitirn imprimir a los
procesos judiciales la necesaria celeridad para que los conflictos puedan ser
decididos prontamente, con verdadero sentido de justicia y equidad.

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 Bibliografa

https://temasdederecho.wordpress.com/2012/05/27/el-justiprecio/
http://somos-derecho.blogspot.com/2014/01/normal-0-21-false-false-false-
es-x-none.html

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